Версия
для печати
для печати
Сейчас цены на квадратный метр достигли низшей отметки, так называемого дна, и следующим шагом непременно должно стать их постепенное повышение. По крайней мере первые признаки изменения ситуации уже появились. Сделок становится все больше, причем со стороны как местных жителей, так и иностранцев, а в некоторых провинциях риэлторские агентства начали констатировать хоть минимальный, но рост. Сантьяго Баэна, председатель генерального совета собственников Испании, соглашается с утверждениями сеньоры Б. Корредор, и на той же выставке в Барселоне заявил, что цены на недвижимость Испании опускаться больше не будут. Вторит чиновникам и авторитетный британский журнал A Place in the Sun, аналитики которого предсказывают, что в 2010 г. именно испанский рынок станет лучшим направлением для инвестиций в зарубежную недвижимость.
Насколько советы испанских высокопоставленных чиновников и предположения британских экономистов соответствуют реальному положению дел? Цены на квадратные метры на Иберийском полуострове вот уже второй год подряд медленно, но верно идут вниз. Тем бонусам, которые предлагают испанские риэлторы покупателям, может позавидовать любой, кто нуждается в квартире в России или домике в любой другой стране Европы. И все же работа с наименьшей прибылью, а подчас и себе в убыток не может длиться долго. И дело не только в желании участников рынка прекратить такую негативную для них тенденцию, ведущую рано или поздно к разорению, меняется в целом мировая экономическая ситуация. По заверению международных аналитиков, второй ожидаемой волны глобального коллапса не произойдет, а это значит, что мировая экономика и не в последнюю очередь строительный сектор начнут восстанавливаться, поэтому на смену падению должен прийти рост. Вопрос лишь один — когда?
«Сказать о том, что испанский рынок недвижимости сейчас находится в глубоком кризисе, — это ничего не сказать, — говорит Евгений Лагутин, руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп». — Закрылось много строительных и риелторских компаний. В силу того что люди теряют работу и не в состоянии расплачиваться с ипотечными кредитами, купленные ими таким образом квартиры возвращаются банкам. Если в первый год кризиса местные банки еще шли навстречу и давали отсрочки по платежам, то сейчас доставшиеся им квартиры выставляют на продажу по самым низким ценам. В результате стоимость недвижимости в стране снизилась, по скромным подсчетам, на 20–35%. Но кажется, что сейчас это падение приостановилось. Во всяком случае уже просматривается тот демпинговый уровень цен, когда рынок замер в ожидании».
«Рынок недвижимости Испании еще не окончательно вышел из кризиса, — продолжает Андрей Кучин, генеральный директор компании Prime Time Realty. — Следовательно, сохраняется момент наиболее выгодного вложения в недвижимость страны. Особенно это значимо для тех районов, где средняя стоимость одного квадратного метра выше, чем в целом по стране (1900 евро/кв. м). Так, цена дома в настоящее время в Барселоне, Жироне, Мальорке, Понтеведре и Малаге составляет от 300 до 700 тыс. евро (в Мурсии, Севилье, Кордобе, Гранаде и на островах Тенерифе — от 120 до 200 тыс. евро)».
Апартаменты можно найти и по более низкой стоимости, в зависимости от площади и местоположения. Средняя цена односпальной квартиры недалеко от моря — в пределах 45 тыс. евро, с возможностью получения ипотеки. Двуспальные апартаменты на Коста-Бланке, в 300 м от побережья, некоторое время назад выставляли за 120 тыс. евро при первоначально заявленной стоимости в 144 тыс. евро. В элитном жилом комплексе уже другие предложения и ценовой расклад. Здесь стоимость двуспальных апартаментов, оснащенных системой «умный дом», с большими террасами с видом на море составляет от 215 до 319 тыс. евро, Правда, риэлторы в этом случае уверяют, что продают элитку по цене экономкласса.
С падением цен на недвижимость сократилось и строительство новых объектов. Специалисты называют разные цифры, но в среднем где-то на 60–70%. Вот только это снижение вряд ли серьезно ударило по рынку недвижимости Испании, за исключением девелоперов, оставшихся без работы. Все дело в том, что за последние 10–15 лет в стране наблюдался строительный бум, отчасти переросший в перепроизводство, причем жилья разной категории, но преимущественно на побережье Средиземного моря, где, по данным некоторых экспертов, свободной от застроек территорией остались лишь пляжи да 10–15% земли. Так что за прошедшие два года рынок не испытал дефицита жилья, более того, есть довольно много уже построенных вилл и апартаментов, ожидающих своего покупателя, и все еще по демпинговым ценам. Германо-швейцарское общество защиты прав владельцев зарубежной собственности приводит довольно внушительную цифру: количество пустующих жилых помещений на курортах Испании достигло примерно 600 тыс. «Проблема не в дефиците жилья, — считает Е. Лагутин, — его в последние годы было построено очень много, а в резком сокращении рабочих мест, дефиците бюджета и трудностях с выдачей ипотеки».
Как раз именно кредитные организации сыграли не последнюю роль в падении объемов строительства. На сегодняшний момент, чтобы получить необходимые средства для реализации нового проекта, надо либо заручиться поддержкой государства, либо это должен быть государственный заказ, либо строительная компания с безупречной репутацией и многолетним стажем на строительном рынке. На практике же строительные компании чаще всего получают деньги на инфраструктуру, подведение коммуникаций, ремонт и прокладку дорог. «Исключение из правил случается, — добавляет Е. Лагутин. — Но если четыре года назад можно было под приобретенный участок земли получить в банке 100%-ный кредит на строительство, то сейчас это где-то 60–70%».
«Да и сами застройщики не слишком активны, — добавляет А. Кучин. — Все, кто мог разориться, разорились. Инвесторы из арабских стран заняли выжидательную позицию. Те, кто успел окупить свой проект до кризиса, не стремятся продавать его за бесценок. Во время сделок они дают лишь небольшие скидки, ожидая лучших времен».
Сокращение объемов ввода нового жилья связано и с оттоком иностранных инвесторов, часть из которых еще до экономического кризиса поняли, что на рынке недвижимости Испании в ближайшее время могут начаться серьезные проблемы из-за переизбытка предложений. Впрочем, так оно и случилось.
Непростые времена в Испании и для иностранных собственников курортного жилья, точнее, для тех, кто решил его сдавать. Оказалось, что испанское законодательство не столь лояльно относится к такому роду бизнеса — долгосрочной аренде. Довольно много мороки и с заключением краткосрочных контрактов с туристами. Разрешения дают, но с определенными ограничениями. К тому же сегодня желающих сдать оказалось больше, чем тех, кто хочет снимать. Поэтому часть домов пустует, в остальные приезжают погостить родственники или друзья.
Но жизнь продолжается, и спрос на рынке недвижимости Испании, к счастью, ненулевой. Но удачное ли сейчас время для покупок дома на Иберийском полуострове или стоит дождаться больших бонусов?
«Ситуация для покупки недвижимости в Испании для российских граждан сейчас намного привлекательнее, чем это было два года назад, — считает Е. Лагутин. — Довольно ощутимо упали цены, в результате чего приличный таунхаус или квартира на побережье Средиземного моря, в шаговой доступности от пляжа, стоит дешевле, чем московская однушка далеко не в центральном районе Москвы. Что же касается перспектив, то, по прогнозам, рынок недвижимости Испании, немного «отлежавшись и отдохнув», начнет расти».
Кроме этого, по заверению Е. Лагутина, у потенциальных покупателей из России есть возможность получить и ипотечный кредит. Необходимо лишь собрать определенный пакет документов и получить заем в 50% от стоимости приобретаемого ими объекта недвижимости сроком до 25–30 лет под 4% годовых. На объект вторичного рынка можно получить кредит не более 40% от стоимости выбранного жилья, остальные цифры те же. (Для сравнения: в Болгарии кредит можно получить под 11–12% годовых.)
«Бесспорно, рынок Испании интересен россиянам, — продолжает А. Кучин. — Но не стоит покупать дом в пустыне за 100 тыс. евро, если до этого он стоил 300 тыс. Подобная инвестиция не очень грамотная. Гораздо важнее присмотреться к тем застройщикам, которые остались на плаву и снизили стоимость своих объектов на 10–20% в соответствии с общей тенденцией. Именно у них, как водится, представлены лучшие предложения на рынке. Здесь и стоит искать либо новые многоквартирные дома, либо виллы в нескольких метрах от моря. Ну а тем, кто хочет купить недвижимость класса люкс, следует быть внимательными — этот сегмент практически не пострадал от кризиса и не упал в цене».
Приоритеты россиян кризис не изменил. Как и прежде, они предпочитают апартаменты и недорогие таунхаусы по цене до 250 тыс. евро, недалеко от береговой линии Средиземного моря. Среди наиболее привлекательных провинций — Валенсия, Аликанте, Мурсия, Малага, Андалусия, Альмерия. «Провинция Каталония, северо-восток Испании, со столицей Барселона дороже, но и там наши сограждане облюбовали для себя поистине райские уголки, — добавляет Е. Лагутин, — такие как Лорет де Мар, Матаро, Масноу, Хоспиталет де Лобрегат, Кастельдефельс, Ситчес, Жирона».
«Выгоднее всего покупать в Испании квартиры и дома на первичном рынке в районе Барселоны, — считает А. Кучин, — виллы на побережье и земельные участки. К приобретению вторички нужно относиться с осторожностью. На этом рынке логики в ценообразовании практически нет. Следовательно, прежде чем совершить сделку, стоит узнать, сколько стоят дома в округе, и только после этого заключать контракт».
Если прислушаться к советам испанских чиновников, то тем, кто решил стать собственником дома в Королевстве Испания, лучше поторопиться, чтобы не упустить шанс приобрести задешево. Однако в этом случае речь идет о жилье для личных целей, для себя и семьи. Когда же цель — инвестиции, то здесь стоит следовать другому принципу — «семь раз отмерить и один отрезать». Рост рано или поздно начнется, но вряд ли будет быстрым и стремительным.
Автор: Светлана Осипова
Недвижимость и цены
