Обзор рынка недвижимости Израиля. Июнь 2010

Начнем с истории: 1999 год принес рынку повышение цен на 12%. Последовавшее затем ослабление израильской экономики несколько остудило рынок. Цены на жилье в целом по стране, по данным Центрального статистического бюро Израиля, с октября 2000 года до середины 2003-го упали на 6,5%. Однако в дальнейшем падение было отыграно благодаря стабилизировавшейся экономике, и по итогам первого квартала 2006 года цены выросли на 28%. В июле 2006-го Израиль начал боевые действия на юге Ливана. Их результатом для сферы недвижимости стало снижение стоимости на 11,6%.

Год 2007-й стал неоднозначным для израильского жилья. В некоторых регионах, например Хайфе, цены снизились. В то же время в Тель-Авиве и Ашдоде они показали рост на 20-30%.

На результаты 2008 года большое значение оказала отмена виз для граждан России в сентябре. Уже в четвертом квартале риэлторы отметили повышение интереса к израильской недвижимости. В целом по итогам года цены на квартиры подросли на 11%. В течение 2009 года израильская недвижимость продолжала игнорировать мировой экономический кризис и подорожала, по разным данным, от 14% до 19%.

По итогам первого квартала 2010 года средняя стоимость квартир в отношении предыдущего квартала. По данным Центрального статистического бюро, она выросла на 2%, по информации Министерства финансов – упала на аналогичную величину.

Сегодня основными покупателями израильского жилья остаются россияне, французы, англичане и американцы.

Цены на недвижимость сегодня

По меткому выражению одного из риэлторов, указать среднюю цену жилья по стране – значит назвать абстрактную стоимость несуществующей недвижимости в несуществующем городе. Цены существенно различаются в зависимости от города, района и даже дома. В среднем стоимость весьма неплохой недвижимости начинается от $500 тыс. Однако многое зависит от расположения. Например, в Ашдоде двухкомнатную квартиру около 70 кв. м можно приобрести и за $350 тыс., новый дом – за $700 тыс. В Хайфе цены могут быть в три-четыре раза ниже. А вот для апартаментов в Герцлии и миллион (долларов США или евро) не является пределом.

Какой именно регион выбирать, зависит от личных предпочтений и целей покупки. Вторым по численности населения в стране и крупнейшим на Средиземноморском побережье является Тель-Авив. Однако это достаточно шумный город с вечными пробками, поэтому он мало подходит для отдыха. Зато приобретенное здесь жилье нетрудно сдавать в аренду.

Аналогично на выгодную аренду можно рассчитывать в Ашдоде. Это важный региональный промышленный центр. Здесь проживает немало русских, для русскоязычного населения издаются газеты и открыты «наши» рестораны. Ценность местной недвижимости придает и яхт-клуб. Интересной особенностью рынка является отсутствие первичного жилья. Правда, это вовсе не означает невысокое качество объектов. Почти все они полностью благоустроены и могут похвастаться дизайнерскими интерьерами. Если расположение в самом городе не принципиально, то, например, трехкомнатный коттедж с участком земли в поселке Ганн Явне в пяти километрах от Ашдода можно приобрести всего за $260 тыс.

Севернее Тель-Авива расположены курорты Герцлия, Нетания, еще выше по карте – Хайфа. Общее среди них, пожалуй, только расположение на берегу Средиземного моря. Нетания – это крупнейший израильский средиземноморский курорт, по протяженности пляжей превосходящий все остальные города страны. Курорт поменьше, но при этом одно из престижнейших мест в Израиле – Герцлии. Ее еще называют «богатой сестрой Тель-Авива». Элитная часть города – прибрежный район Питуах, именуемый «поселком миллионеров». Здесь множество вилл и великолепных частных особняков. Недвижимость по более демократичным ценам можно найти в Хайфе – северной столице Израиля. Помимо прекрасных чистых пляжей достоинством города является крупнейший в Израиле национальный парк – Кармель.

Уникальностью Израиля является его местоположение, точнее выход к трем морям. Прекрасный отдых, помимо Средиземного, а также Мертвого моря, гарантирует побережье Красного моря. Расположенный здесь курорт Эйлат интересен климатическими особенностями: благодаря сухому воздуху местная жара переносится сравнительно легко. Недвижимость здесь довольно дорогая.

И, наконец, Иерусалим – столица государства. Недвижимость здесь может быть интересной благодаря расположению здесь правительственных учреждений, либо огромному числу памятников истории и архитектуры, либо по религиозным соображениям – этот город считают святым и иудеи, и христиане, и мусульмане.

Как нельзя лучше регионы характеризует одна израильская поговорка, считает Михаил Лернер, владелец «Агентства недвижимости «Лернер». Она гласит: Иерусалим – молится, Хайфа – работает, Тель-Авив – развлекается, Эйлат – отдыхает.

Коммерческая недвижимость не так часто выставляется на продажу, здесь более распространена аренда помещений. Раскуплены все офисы, не хватает ресторанов и магазинов. Однозначно ответить, сколько стоят подобные объекты, сложно: на цену влияет множество факторов – от местоположения до наличия постоянных клиентов и пожеланий владельцев бизнеса. Например, в том же Эйлате диапазон цен на гостиницы составляет от $3,9 млн до $130 млн.

Цены на земельные участки под строительство также не являются едиными для всех земель. Например, в Ашдоде за $333 тыс. можно приобрести 260 кв. м, а практически за ту же сумму – от $300 тыс. – уже 490 кв. м в Эйлате.

Дела ипотечные

Помимо стабильности, у израильского рынка недвижимости есть еще одна привлекательная черта – возможность получить ипотеку (машканту). Причем на очень интересных условиях. На сегодняшний день банки выдают кредиты до 70% от стоимости жилья. Однако размер первоначального взноса и ставка зависят от срока кредитования. К примеру, кредит на пять лет выдается под 2,5% годовых, на двадцать – под 4%.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Аренда: снимаем и сдаем

Краткосрочная аренда жилья на курортах составляет порядка $100-150 в сутки. Если это роскошный пентхаус с личным бассейном или элитная вилла у моря, например в Эйлате, то ставка поднимается до $300 в сутки. Стоимость аренды коммерческой недвижимости, например, офиса в Ашоде площадью в 80 «квадратов» составит $2,4 тыс. в месяц.

В расчете сдавать приобретенное жилье в аренду лучше ориентироваться на побережье. При грамотном подходе реально зарабатывать $3-4 тыс. в месяц. В среднем доходность составляет 4,5-5% годовых.

Ожидания и прогнозы

На вопрос о перспективах рынка недвижимости риэлторы любят приводить рейтинг журнала Forbes, согласно которому Израиль признан самой перспективной страной для инвестиций. При этом учитывались такие факторы, как стабильность экономики, уровень инфляции, доступность банковских кредитов и качество строительства жилья в крупных городах страны.

Аналитики портала Isravip.com уверены, что в центральных городах страны, в первую очередь в Тель-Авиве и Герцлии, инвестиции оправдают себя. Одной из причин роста цен являлась и будет являться внутренняя политика Израиля по отмене дотаций на поселение на окраинах. Вследствие этого местные жители тянутся в центральные города, и внутренний спрос в дальнейшем, как минимум, поддержит цены на существующем уровне.

Покупать в Израиле можно любую недвижимость – уверен Игорь Кузнецов, директор компании RE/HOUSE Elit. Гарантированную прибыль принесет первичная недвижимость, особенно на начальной стадии. По окончании строительства цены поднимутся на 20%. До сих пор, по словам эксперта, стоило приобретать и коммерческие объекты. Так, в Ашдоде рост цен на них составлял до 25-30% ежегодно.

Рост цен на жилье можно спрогнозировать и на основе недостаточного предложения жилья. Хотя Министерство строительства Израиля предпринимает попытки снизить цены за счет увеличения числа земельных участков, выставленных на продажу, спрос на построенное жилье достаточно велик.

Несмотря на благоприятные прогнозы, на цены может повлиять намерение Банка Израиля ужесточить политику кредитования, чтобы предотвратить появление «пузыря» на рынке. В частности, планируется повышать ипотечную ставку на 1-1,5%, если кредит будет предоставлен на максимальный срок 70 лет.

Условия цитирования материалов Prian.ru