Покупатели смирились с юрмальскими ценами на жилье

Рынок недвижимости Юрмалы очень пестр и многообразен. Но в большинстве своем он дорогой. Есть, конечно, на курорте микрорайон Каугури, в котором доминирует серийный фонд жилья постройки советского периода. Приобрести квартиры там можно где-то по 450-500 евро за кв. м. Активными участниками этого сегмента в большинстве своем являются местные жители. Иностранцы также покупают, иногда. Это те, кто не испытывает необходимости в получении вида на жительство в Латвии и готовы довольствоваться более посредственными условиями проживания: 30-40-летние дома Каугури в большинстве своем не ремонтировались с момента постройки.

Основной же спрос со стороны иностранных покупателей в Юрмале концентрируется в центральных районах. К категории элитных относятся частные дома рядом с дюнной зоной, а также апартаменты в многоквартирных проектах так называемой золотой мили. В отношении последних в прошлом году развернулась горячая дискуссия. Очень многие представители маклерского бизнеса высказывали убеждение: цены в данном сегменте завышены как минимум на 20-25%. Суть претензий сводилась к тому, что если бы новые квартиры были дешевле, то и сделки проводились бы с ними чаще. И с этой логикой не поспоришь: чем ниже цена, тем больше покупок. Вот только падения цен на престижные курортые объекты рынок, похоже, так и не дождался.

Сам объем предложения элитного жилья Юрмалы и спрос на него оказались уравновешенными. Плюс застройщики сдержанно подошли к срокам распродажи квартир в своих новых проектах. Подавляющая часть из них заложили в бизнес-планы двух-трехлетний период реализации апартаментов, даже если дома насчитывали лишь 20-25 квартир. И как отмечали в разговоре с журналом m2 и порталом varianti.lv, продавцы новых проектов первой-второй линий Майори, Дзинтари и Булдури, которые торгуются по ценам от 4 500 до 6 500 евро за кв. м, темпами торговли они остаются довольны.

Объем того нового предложения, который появился на морской стороне центра Юрмалы в середине прошлого года, оценивался где-то в пару сотен апартаментов. И на данный момент, по самым  скромным оценкам, в свободной продаже на проспектах Булдуру и Дзинтару, а также улице Юрас остаются не более 30% из них. Обычно самых дорогих. «Московские покупатели, которым действительно интересна Юрмала и которые ценят ее прелести, были вынуждены принять юрмальскую цену», -- так прокомментировал ситуацию один из наших собеседников.

Здесь стоит заметить, что золотая миля Юрмалы никогда и не была местом сосредоточения массового спроса. Покупку недвижимости рядом с концертным залом «Дзинтари» во все времена могли позволить себе покупатели с достатком выше среднего. А достаток большинства состоятельных покупателей из России с нашим несопоставим. Для понимания, почему москвичи в итоге приняли юрмальские цены, важен такой факт: они рассматривают главный курорт Латвии как место летнего отдыха и альтернативу подмосковным дачам. А средние цены на хорошие дома в зеленых местах Подмосковья превышают 3 000 евро за кв. м, тогда как на престижном Рублево-Успенском шоссе и вовсе близки к 5 000. Вот и получается, что Юрмала находится не намного дороже этого уровня. Тогда как само качество отдыха и уровень сервиса у нас гораздо выше.

Все опрошенные журналом m2 и порталом varianti.lv эксперты полагают, что юрмальские цены не должны сильно расти в ближайшие годы. Впрочем, это не мешает собственникам пользоваться высоким спросом и нехваткой действительно эксклюзивных предложений. Яркий пример: квартиры в расположенном на проспекте Дзинтару комплексе «Клуб капитанов». Последние из апартаментов этого комплекса на первичном рынке продавались по 6 500 евро за кв. м. Сейчас же новые собственники, завершив полную отделку, желают получить за них почти 10 000 евро! Так что планка роста запросов на действительно элитные юрмальские объекты пока не достигнута.

Самой дорогой официальной сделкой 2013 года в квартирном сегменте Юрмалы стала покупка российским миллиардером Олегом Бойко двух апартаментов в комплексе Villa Lido. В Земельной книге указано, что они обошлись ему в 1,016 млн латов.

По неофициальной информации журнала m2 и портала varianti.lv, прошедшей весной самой дорогой сделкой с частными домами Юрмалы стала продажа виллы в Лиелупе. Ее цена превысила 4,5 млн евро. 

«Каким вам видится настоящее и будущее рынка недвижимости Юрмалы?» - с этим вопросом журнал m2 и портал varianti.lv обратился к игрокам разных сегментов юрмальского рынка недвижимости. 
            
Алдис Лездиньш, ведущий партнер компании Invest in Latvia:
-- В Юрмале не хватает качественного элитного товара с соответствующей представлению покупателя ценой. Ведь что такое так называемая справедливая цена? Эта та цена, по которой подготовленный продавец продает качественный товар подготовленному покупателю. Именно продает, а не пытается «вдуть». И могу сказать, что в последнее время покупатель едет подготовленный. Он понимает, что и сколько должно стоить? А у нас на рынке, особенно, если говорить о домах и участках первой-второй линий, полный бардак. В мире нет такого, чтобы цены в одном и том же сегменте и одном и том же районе отличались в два раза. В Юрмале же так: хозяева какого-то жилья услышали, что кто-то продал свою недвижимость за миллион и теперь хотят столько же. И неважно, что их дом рухлядь.  

Сам сегмент элитных домов Юрмалы очень узок. Хорошие предложения здесь раскупаются, а остальные только дорожают предложения. Полтора-два года назад в дюнной зоне можно было легко прибрести  или участки с видами на море и разрешениями на строительство, или готовый дом за 1,5-2,5 млн евро. А сейчас покупатель на эту цену есть, а товара нет. То, что присутствует на рынке из объектов рядом с дюнной зоной, покупать рискованно. Это будет какой-нибудь полуразрушенный дом со статусом памятника архитектуры и без необходимых бумаг. Чтобы получить разрешение, придется пройти длинный бюрократический путь, в конце которого вам еще могут и не разрешить снести старое строение и построить новое. Но при этом продавец желает получить за такой проблемный участок как минимум 2 миллиона евро. И это без каких-либо гарантий, что новый владелец сможет потом застроить его по своему вкусу и усмотрению!

Нормальные участки с готовыми документами и рыночной ценой уходят довольно быстро, даже если это 1,5-1,7 млн евро. Главное, чтобы они того стоили. Сам я жду большей активизации со стороны покупателей земельных участков, расположенных на некотором удалении от дюнной зоны. Ведь даже на морской стороне Меллужи или Вайвари, пусть и близко к железной дороге, можно найти участки площадью 1 000-1 200 кв. м за 250 000-300 000 евро. Поставить нормальный дом можно из расчета 1 000 евро за кв. м. Вот и получается, что готовый продукт, сделанный именно под ваши требования, обойдется где-то в полмиллиона. Или, допустим, в районе улицы Капу можно приобрести участки за 300 000 – 400 000 евро. С домом все обойдется в 700 000 евро, тогда как готовый продукт здесь в данный момент предлагается за 1-1,1 млн евро.

Александр Цикунов, владелец компании MC Real:
-- Весной рынок арендного жилья Юрмалы вновь пребывал в позитивном ожидании. Его поддерживал и спрос со стороны клиентов.ю который остался неизменным. Отрадно то, что если в 2012 году многие владельцы домов, назвав свои арендные запросы, заняли суперпринципиальную, но мало объяснимую логикой позицию: вот сколько хочу, столько мне и дайте, то в этом году они стали более сговорчивыми. Раньше было так: за дом недалеко от концертного зала «Дзинтари» или рядом с дюнной зоной просили 30 000 евро за все лето. И владельцам было безразлично, неделю люди в нем проживут или месяц. Главное -- оплатите названную сумму. Хотя редкому иностранцу интересна аренда в Юрмале более чем на месяц-два. Сейчас же по-другому: желаете на два месяца, пусть будет 20 000 евро, на месяц -- 10 000-11 000 евро. Договариваться с собственниками стало легче. Надеюсь, скоро придем к цивилизованному европейскому рынку: если месячная аренда хорошего дома в Юрмале стоит 10 000 евро, то неделя максимум 5 000 евро. А не так как у нас -- 15 000 евро, если этот период приходится на время проведения в Юрмале «Новой волны».

Запрашиваемые арендные ставки в центральной части главного курорта Латвии на этот сезон -- довольно разнообразные. Домик в 140-150 кв. м с участком земли до 1 000 кв. м можно взять на месяц за 5 000-6 000 евро, тогда как на проспекте Дзинтару есть предложения и по 20 000 евро в месяц. Дороже? Почти нет. Многие хозяева подобных объектов, кто в прошлом году витал высоко в облаках, остались без арендаторов. Это заставило их чуть более приземленно оценить нашу действительность.

Сделки с юрмальскими домами по цене выше миллиона носят единичный характер. Что касается продаж домов среднего уровня -- за 300 000-500 000 евро (обычно расположенных в центральной части курорта за железной дорогой или на морской стороне, но в более удаленных от центра районах), то они происходят постоянно. Но без супернаплыва на них иностранных покупателей. Отмечу только, что самого предложения не хватает. Клиенты хотят поближе к центру -- Булдури или Майори. Да только там, если 500 000 евро, то это сарай, или опять же за железной дорогой.

Новая тенденция 2013 года -- стали появляться местные клиенты. С их стороны уже есть покупки домов за 350 000 евро, дорогие аренды -- за 10 000 евро в месяц. Мы проводили для латвийцев также показы домов за два миллиона евро. Для рынка это хорошие новости.

Екатерина Пянова, руководитель отдела продаж компании R.Evolution City:
-- В настоящий момент наша компания занимается реализацией двух жилых проектов на первой линии Юрмалы. Первый -- The Home, который сдан в эксплуатацию в октябре прошлого года. В нем предлагаются только 3 пентхауса, выставленные на продажу в этом году по цене 5 000 – 6 000 евро за кв.метр. Второй -- жилой квартал LEGEND, строительство которого началось в апреле, а резервации ведутся по цене от 3 500 евро за метр. Мы работаем в узком сегменте недвижимости для привилегированных клиентов. Объем предложения в этом сегменте соразмерен спросу, и цена на такое жилье стабильна. Она мало зависит от ситуации на рынке Латвии в общем. Основная часть жилых многоквартирных проектов, которые сдавались в эксплуатацию к лету 2012 года, распроданы по ценам от 4 500 евро за кв. м. с белой отделкой. Можно сказать, что спрос равномерный, без ажиотажа или спада. Это происходит потому, что основными клиентами являются нерезиденты. Особенно много среди них москвичей, для которых покупка недвижимости и отдых в Юрмале последние 2-3 года стал своего рода модным трендом.

В основном к нам приходят клиенты «образованные». В 2011 году мне приходилось объяснять, почему в Вайвари квадратный метр дешевле, чем в Дзинтари? Или почему стоимость квартир площадью 100 кв. м без отделки на «золотой миле» Юрмалы составляет 500 000 евро, а за железной дорогой можно найти и за 200 000 - 300 000 евро. Сегодня мы разговариваем о проекте, о качестве строительства и отделки, о дизайне и архитектуре, об эксклюзивных инфраструктурых моментах, о консьерж-сервисе.... Объяснять: «Почему цены такие, какие они есть?» -- больше не нужно.

Несомненно, важным моментом обсуждения являются характеристики конкретных апартаментов: этаж, количество спален, метраж, наличие террас, частной территории или балконов. Тут я предостерегаю клиента, чтобы он не попал в ситуацию, когда в сданном в эксплуатацию объекте остаются квартиры с определенными характеристиками, которые могут не удовлетворить будущего владельца. Цена на такое жилье может быть и ниже, чем в еще не построенном объекте. Но разница в цене не является основным мотивом при выборе недвижимости в сегменте Luxury.    

Павел Моисеев, владелец компании M2 Capital:
-- Если говорить о новых юрмальских проектах элитного класса, а также квартирах в новых проектах, которые идут на вторичную продажу, то ситуация по сравнению с прошлым годом изменилась. Цены выросли. Очень активным оказалось начало весны. Был момент, когда думали, будет ли чем торговать летом? Хорошие апартаменты на морской стороне уходили по ценам от 4 000 евро за кв. м. Это мы говорим о вторичной продаже в проектах, которые были построены еще в 2005-2007 годах. То, что возведено уже после кризиса, предлагается и продается еще дороже. И среди этого «новенького» появляется все больше предложений с полной отделкой и ценой от 7 000 до 10 000 евро. Случается, мы проводим и их показы. Цена клиентов не смущает, если они могут получить именно то, что хотят. Важный нюанс: у себя дома -- в той же Москве -- эти люди живут в апартаментах, как минимум, той же ценовой категории, а зачастую и в несколько раз более дорогих.

В то же время в Юрмале есть примеры квартир со вторичного рынка, когда за них просят 4 500 – 5000  евро за кв. м, однако покупателей пока нет. Но это только в домах, не входящих в современный „TOP”  элитных новостроек, хотя по многим своим характеристикам являющиеся его неотъемлемой частью. Допустим, «Мариенбады» на 29-й линии или на ул. Эрглю. Клиенты готовы брать подобное жилье, но недороже 3 500 и 4 000  евро за кв. м. соответственно.

Чего я жду от нынешнего лета? В первую очередь -- хорошей погоды.  А если будет хорошая погода, все будет хорошо! Хотя мои ожидания, как посредника, отличаются от ожиданий застройщиков проектов. Мне кажется, летом меньше покупают, больше думают непосредственно об отдыхе. Все больше убеждаюсь в том, что юрмальский тренд имеет развитие в строго определенной среде. Это не общероссийская тенденция. Юрмала -- это тренд для состоятельных людей, имеющие определенные предпочтения и как правило высокий уровень образованности. На пост советском пространстве,  у Юрмалы конкурентов нет. Здесь даже время течет по другому !

Алексей Елин, совладелец компании Vigvam:
-- Еще в 2007-2008 годах в районах Меллужи, Асари и Пумпури были построены несколько сотен экономичных по площади домов с небольшими участками. В кризис их продажи встали.  Цены замерли на уровне 150 000-170 000 евро без отделки, и 200 000-250 000 евро -- с отделкой. И вот с 2012 года сделки с ними снова стали набирать обороты, и этот процесс нашел свое продолжение уже в 2013 году. Получается, что цена домов стала справедливой с точки зрения нынешней рыночной ситуации. К концу весны в свободной продаже находилось не более тридцати качественных домов этого класса, соответствующих запрашиваемой за них цене.

Успешности их продаж способствовало то, что цена готового дома несколько ниже стоимости постройки нового, то есть покупки участка, разработки проекта, подвода коммуникаций и самой постройки. Люди это все просчитали и стали брать. Другое дело, что не всем интересны дома: у многих нет необходимости в площадях 150-200 кв. м, а достаточно и 50 кв. м. Такие клиенты берут квартиры студийного типа. Правда, за те же самые деньги: редкое новое жилье в Юрмале, даже на речной стороне, можно найти дешевле 2 500-3 000 евро за кв. м.   

В квартирном сегменте ситуация с продажами довольно равномерная. Нет такого, что дешевое продается быстрее. Берут и за 300 000, и за 500 000, и за 800 000 евро. Держать цены позволяет то, что объем предложений не очень большой. Имеющиеся новые проекты довольно хорошо выкупаются, а новые либо пока не выведены в продажу, либо не достроены. Поэтому потенциальный покупатель стоит перед дилеммой: либо выбирать что-то из остатков, либо ждать появления нового. Застройщики, конечно, мечтают, что у них начнут резервировать квартиры на стадии котлована, но примеров этого практически нет.

Что касается справедливости юрмальских цен, то проявляется все большая дифференциация жилых проектов. Клиенты понимают, за что они платят. Если это морская сторона, дом с подземным паркингом, лоби-баром, рецепшеном и другими экстрами, то это один сегмент. И для него справедливая цена -- 4 500-5 000 евро за кв. м, а если речная и без парковки и охраны -- то уже 3 000 евро за кв. м. Каждый сегмент находит своего покупателя.

Кристина Волк, руководитель Департамента продаж компании Interhaus:
-- Из 29 квартир нашего комплекса Villa 21 к началу лета в продаже оставалось лишь шесть. Апартаменты с белой отделкой предлагались по ценам от 4 500 до 6 500 евро за кв. м. По мнению покупателей цена соответствует качеству и место расположению квартирного дома Вилла 21. Спрос на квартиры с видами на море и дюны был очень высок и значительно превосходил предложения. Апартаменты с видами на южную сторону и во двор также не остались без внимания. С начала строительста продажи идут стабильно и даже превзошли изначальные ожидания. Клиенты понимают, что покупают качественное жилье в эксклюзивном месте. Большая часть владельцев апартаментов Villa 21 -- это представители финансовой и строительных отраслей. А уж они-то прекрасно разбираются, во что вкладывают свои средства и в надежности этих вложений.

Байба Калниня, член правления компании Dzintara priedes:
-- Наша компания приступила к строительству мультифункционального комплекса SKY GARDEN в Юрмале, на проспекте Асару. Сдача в эксплуатацию первого дома на 48 квартир намечена на декабрь 2013 года. На данный момент завершается возведение каркаса дома, в июне начнутся внутренние работы. Однако к концу весны были подтверждены первыми взносами резервации уже 12 квартир. Они предлагаются по цене 2 400-2 800 евро за кв. м. И торг по цене вообще не идет. Клиенты  воспринимают ее нормально, тем более что жилье мы предлагаем с полной отделкой и кухнями. Конечно, не все показы приводят к сделкам. Многие просто выбирают, где покупать: в Латвии, Испании или Франции. В прошлом году мы сдали в эксплуатацию другой юрмальский дом -- на ул. Айзпутес. Там распродали все квартиры, кроме двух. Эти последние –  мансардные,  ремонт которых завершаем только сейчас. И могу сказать: если в первом проекте местные интересовались мало, то к проспекту Асару интерес возрос. Вот только наши никуда не спешат, они будут ждать, пока дом будет полностью готов.   

Автор Роман Голубев

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru