Версия
для печати
для печати
Начну с того, что от правильной оценки ситуации на рынке, напрямую зависят и перспективы инвестиций в ее недвижимость. Но вот беда: российские покупатели порой находятся в плену стереотипов, сложившихся в последние десятилетия. Часто основой для них становится сильно устаревшая информация. И получается, что рынок давно поменялся, а большинство продолжает воспринимать его в стандартах уже не существующих недостатков и преимуществ.
О популярной у россиян Черногории как раз и распространено немало стереотипов. Многие продолжают считать, что здесь чрезвычайно дешёвая недвижимость и практически отсутствует элитное жилье…
Стереотипы не всегда верны
Главный миф о курортных направлениях в странах Восточной Европы (а значит и Черногории) состоит в том, что, продав квартиру в любом из крупных городов России или СНГ, можно за те же деньги приобрести там «роскошную виллу у самой кромки воды». Такое заблуждение основывается, прежде всего, на поверхностном знании зарубежных рынков.
Во-первых, на Черногорию часто переносят стандарты, которые действительно характерны для ряда соседних рынков недвижимости с более низким уровнем цен.
Во-вторых, в качестве доказательства активно цитируются данные статистического ведомства Черногории (Monstat), которое, если смотреть в целом на Черногорию, дает субъективную картину, так как учитывает данные в целом по стране. А они сильно искажены из-за Подгорицы: там происходит наибольшее количество сделок, а цены за квадратный метр существенно ниже, чем на побережье.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках за 2006-2013 гг. (Monstat):
Но дело в том, что столица Черногории, Подгорица – не курортное направление, она находится в 60 км от побережья, недвижимость здесь в основном приобретает местное население. Цены за квадратный метр здесь существенно ниже, чем в прибрежных районах, а количество сделок с недвижимостью сравнимо с тем, что совершается во всех прибрежных районах вместе взятых.
В-третьих, ряд риелторов и масс-медиа на протяжении нескольких лет намеренно тиражировали миф о дешевизне черногорской недвижимости. Ведь основным мотивом россиян при приобретения недвижимости с начала двухтысячных до финансового кризиса 2008 года была возможность получения быстрой прибыли из-за удорожания квадратных метров. А они дорожали из-за невероятного спроса со стороны россиян и граждан других стран СНГ. После того, как грянул кризис и рынок замер, ряду игроков рынка ничего не оставалось, кроме как поддерживать в сознании покупателей миф о дешевизне недвижимости в этой стране.
Давайте сравнивать
Действительно, черногорская недвижимость доступнее, например, итальянской. Кроме того, по сравнению с докризисным периодом квадратный метр в стране подешевел примерно на 15%, а в отдельных случаях снижение цен достигло 25-30%. Однако, после выхода страны из кризиса, количество сделок на рынке растёт, а стоимость квадратного метра стабилизируется с появлением и нового предложения и нового спроса.
В основе принятой программы экономического развития Черногории лежит курс на элитный туризм, а именно возведение жилья и туристических объектов повышенной комфортности в лучших природных зонах страны. То есть новое жилье, как правило, отличается от вторичного лучшим качеством и потребительскими характеристиками. Но вместе с тем и более дорогой ценой.
Дешёвая недвижимость в Черногории есть, но это объекты с минимальным набором удобств, соответствующих ожиданиям покупателей. Если вам обещают «дом у моря в Черногории всего за 40 тыс евро» - будьте готовы к тому, что в итоге это окажется не дом, а избушка. «Недалеко от моря» - зачастую означает расстояние не по дороге, а по воздуху. По документам «строением» может оказаться «лес», «виноградник» или «пашня». Чтобы легализовать такой объект, вы должны будете доплатить деньги, сопоставимые с его стоимостью. Прибавьте расходы на переоборудование объекта, подведение необходимых коммуникаций, которых может не быть не то что в доме, а даже на участке.
Такое несоответствие вызывает разочарование у покупателей, привлечённых рекламой подобных объектов. Им обещают Черногорию по цене Болгарии, хотя если рассуждать логично – как можно сравнивать Адриатическое море с Черным? Исключительно по этому критерию можно предположить, что черногорская недвижимость должна быть ближе к хорватской, испанской или итальянской…
Сколько стоит квадратный метр?
Какова же реальная стоимость недвижимости на побережье Черногории? На мой взгляд, особенно показательной можно считать стоимость объектов в новостройках – опять же, в зависимости от той части побережья, где расположена недвижимость и удалённости от моря. Предложение в этом сегменте более-менее стандартизировано, на него имеется достаточно активный спрос, что позволяет сравнивать цены между жилыми комплексами, а также делать выводы на основании стоимости реальных сделок, а не цен предложения.
Будванская ривьера
Наиболее востребованной среди россиян, а потому наиболее дорогой (что не удивительно, так как россияне и выходцы из стран СНГ составляют порядка 90% от общего числа покупателей недвижимости в Черногории) является Будванская Ривьера, с известными курортами Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, Милочер, Режевичи, Петровац и Святой Стефан и шестнадцатью красивейшими пляжами.
Если ориентироваться на приобретение хорошего жилья, выставляемого на продажу застройщиками и собственниками - «квадрат» на побережье Будванской Ривьеры и сейчас продолжает стоить в среднем 1 800 – 2 500 евро, достигая в отдельных случаях и 8 000 евро.
Примером качественного жилья в более низком ценовом сегменте могут служить квартиры в новостройках Будвы, расположенных на некотором удалении от пляжа, а также на возвышенности в таких курортных городках, как, например, Бечичи. Квартиры ближе к первой линии моря, расположенные в престижных районах Будвы будут стоить в среднем 2 500 – 3 500 евро за кв.м.
Сегмент премиум представлен роскошными квартирами и пентхаусами. Это или единичные предложениями в различных частях Будванской Ривьеры, или варианты в новых элитных клубных комплексах, таких, как например, Dukley Gardens, расположенный у самой кромки воды между Будвой и Бечичи, или крупных многофункциональных комплексах в центре Будвы на первой линии, таких как TQ Plaza и Tre Canne. Цена квадратного метра в подобных комплексах может доходить до 8 тысяч евро за м2.
.jpg)
Боко-Которская бухта
Второй по популярности среди россиян является Бока-Которская бухта, которая имеет статус Мирового культурного и исторического наследия, присвоенный ЮНЕСКО.
Стоимость недвижимости в среднем по данному региону, находящемуся на территории сразу 3 муниципалитетов – Котор, Тиват и Херцег-Нови несколько ниже, чем в Будванской Ривьере, однако здесь тоже есть разброс цен. При средней стоимости апартаментов в Тивате и Херцег-Нови в 2 000 евро за м2, стоимость недвижимости в таких проектах, как Porto Montenegro и Lustica Bay, например, составляет 5 000 - 8 000 евро за м2.
В Боко-Которской бухте большой популярностью пользуются не только апартаменты, но и виллы. По нашим оценкам, приличный дом на побережье бухты площадью 150 - 200 м2 обойдётся в среднем в 400 000 евро. Цены на отдельно стоящие виллы с участком, рассчитанные на проживание одной, начинается с 600 000 евро. Верхняя планка 5 млн. евро и выше.
Таким образом, в абсолютном выражении Черногорию однозначно нельзя отнести к рынкам дешёвой недвижимости. И уж точно не назовешь дешёвой недвижимость в прибрежных районах - наиболее востребованных у россиян. Как и во всем мире, цены на качественную недвижимость в Черногории высоки и превосходят среднерыночные, потому что за качество, как известно, нужно платить.
Автор Антон Шамарин, VALUE.ONE
Мнение редакции Prian.ru может не совпадать с мнением автора
