Дешевая недвижимость в Черногории - реальность или миф?

19 октября 2013 года
| Рубрики: Рынки и цены

На вопрос «сколько в действительности стоит недвижимость» в той или иной стране риэлторы зачастую не могут дать однозначный ответ. Как правило, покупателю кажется, что цена неадекватно высока и есть уйма вариантов дешевле, продавцу - что она занижена, и в реальности за эти деньги ничего не купишь. Prian.ru представляет мнение по этому вопросу управляющего партнера агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга в Черногории VALUE.ONE, Антона Шамарина.

Черногория

Начну с того, что от правильной оценки ситуации на рынке, напрямую зависят и перспективы инвестиций в ее недвижимость. Но вот беда: российские покупатели порой находятся в плену стереотипов, сложившихся в последние десятилетия. Часто основой для них становится сильно устаревшая информация. И получается, что рынок давно поменялся, а большинство продолжает воспринимать его в стандартах уже не существующих недостатков и преимуществ.

О популярной у россиян Черногории как раз и распространено немало стереотипов. Многие продолжают считать, что здесь чрезвычайно дешёвая недвижимость и практически отсутствует элитное жилье…

Стереотипы не всегда верны

Главный миф о курортных направлениях в странах Восточной Европы (а значит и Черногории) состоит в том, что, продав квартиру в любом из крупных городов России или СНГ, можно за те же деньги приобрести там «роскошную виллу у самой кромки воды». Такое заблуждение основывается, прежде всего, на поверхностном знании зарубежных рынков.

Во-первых, на Черногорию часто переносят стандарты, которые действительно характерны для ряда соседних рынков недвижимости с более низким уровнем цен.

Во-вторых, в качестве доказательства активно цитируются данные статистического ведомства Черногории  (Monstat), которое, если смотреть в целом на Черногорию, дает  субъективную картину, так как учитывает данные в целом по стране. А они сильно искажены из-за Подгорицы: там происходит наибольшее количество сделок, а цены за квадратный метр существенно ниже, чем на побережье.
Черногория
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках за 2006-2013 гг. (Monstat):



Но дело в том, что столица Черногории, Подгорица – не курортное направление, она находится в 60 км от побережья, недвижимость здесь в основном приобретает местное население. Цены за квадратный метр здесь существенно ниже, чем в прибрежных районах, а количество сделок с недвижимостью сравнимо с тем, что совершается во всех прибрежных районах вместе взятых.

В-третьих, ряд риелторов и масс-медиа на протяжении нескольких лет намеренно тиражировали миф о дешевизне черногорской недвижимости. Ведь основным мотивом россиян при приобретения недвижимости с начала двухтысячных до финансового кризиса 2008 года была возможность получения быстрой прибыли из-за удорожания квадратных метров. А они дорожали из-за невероятного спроса со стороны россиян и граждан других стран СНГ. После того, как грянул кризис и рынок замер, ряду игроков рынка ничего не оставалось, кроме как поддерживать в сознании покупателей миф о дешевизне недвижимости в этой стране.

Черногория
Давайте сравнивать

Действительно, черногорская недвижимость доступнее, например, итальянской. Кроме того, по сравнению с докризисным периодом квадратный метр в стране подешевел примерно на 15%, а в отдельных случаях снижение цен достигло 25-30%. Однако, после выхода страны из кризиса, количество сделок на рынке растёт, а стоимость квадратного метра стабилизируется с появлением и нового предложения и нового спроса.

В основе принятой программы экономического развития Черногории лежит курс на элитный туризм, а именно возведение жилья и туристических объектов повышенной комфортности в лучших природных зонах страны. То есть новое жилье, как правило, отличается от вторичного лучшим качеством и потребительскими характеристиками. Но вместе с тем и более дорогой ценой.

Дешёвая недвижимость в Черногории есть, но это объекты с минимальным набором удобств, соответствующих ожиданиям покупателей. Если вам обещают «дом у моря в Черногории всего за 40 тыс евро» - будьте готовы к тому, что в итоге это окажется не дом, а избушка. «Недалеко от моря» - зачастую означает расстояние не по дороге, а по воздуху. По документам «строением» может оказаться «лес», «виноградник» или «пашня». Чтобы легализовать такой объект, вы должны будете доплатить деньги, сопоставимые с его стоимостью. Прибавьте расходы на переоборудование объекта, подведение необходимых коммуникаций, которых может не быть не то что в доме, а даже на участке.

Такое несоответствие вызывает разочарование у покупателей, привлечённых рекламой подобных объектов. Им обещают Черногорию по цене Болгарии, хотя если рассуждать логично – как можно сравнивать Адриатическое море с Черным? Исключительно по этому критерию можно предположить, что черногорская недвижимость должна быть ближе к хорватской, испанской или итальянской…

Сколько стоит квадратный метр?

Черногория
Какова же реальная стоимость недвижимости на побережье Черногории? На мой взгляд, особенно показательной можно считать стоимость объектов в новостройках – опять же, в зависимости от той части побережья, где расположена недвижимость и удалённости от моря. Предложение в этом сегменте  более-менее стандартизировано, на него имеется достаточно активный спрос, что позволяет сравнивать цены между жилыми комплексами, а также делать выводы на основании стоимости реальных сделок, а не цен предложения.

Будванская ривьера

Наиболее востребованной среди россиян, а потому наиболее дорогой (что не удивительно, так как россияне и выходцы из стран СНГ составляют порядка 90% от общего числа покупателей недвижимости в Черногории) является Будванская Ривьера, с известными  курортами Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, Милочер, Режевичи, Петровац и Святой Стефан и  шестнадцатью красивейшими пляжами.

Если ориентироваться на приобретение хорошего жилья, выставляемого на продажу застройщиками и собственниками - «квадрат» на побережье Будванской Ривьеры и сейчас продолжает стоить в среднем 1 800 – 2 500 евро, достигая в отдельных случаях и 8 000 евро.

Примером качественного жилья в более низком ценовом сегменте могут служить квартиры в новостройках Будвы, расположенных на некотором удалении от  пляжа, а также на возвышенности в таких курортных городках, как, например, Бечичи.  Квартиры ближе к первой линии моря, расположенные в престижных районах Будвы будут стоить в среднем 2 500 – 3 500 евро за кв.м.

Сегмент премиум представлен роскошными квартирами и пентхаусами. Это или единичные предложениями в различных частях Будванской Ривьеры, или варианты в новых элитных клубных комплексах, таких, как например, Dukley Gardens, расположенный у самой кромки воды между Будвой и Бечичи, или крупных многофункциональных комплексах в центре Будвы на первой линии, таких как TQ Plaza и Tre Canne. Цена квадратного метра в подобных комплексах может доходить до 8 тысяч евро за м2.

Котор в Черногории
Боко-Которская бухта

Второй по популярности среди россиян является Бока-Которская бухта, которая имеет статус Мирового культурного и исторического наследия, присвоенный ЮНЕСКО.

Стоимость недвижимости в среднем по данному региону, находящемуся на территории сразу 3 муниципалитетов – Котор, Тиват и Херцег-Нови несколько ниже, чем в Будванской Ривьере, однако здесь тоже есть разброс цен. При средней стоимости апартаментов в Тивате и Херцег-Нови в 2 000 евро за м2, стоимость недвижимости в таких проектах, как Porto Montenegro и Lustica Bay, например, составляет 5 000 - 8 000 евро за м2.

В Боко-Которской бухте большой популярностью пользуются не только апартаменты, но и виллы. По нашим оценкам, приличный дом на побережье бухты площадью 150 - 200 м2 обойдётся в среднем в 400 000 евро. Цены на отдельно стоящие виллы с участком, рассчитанные на проживание одной, начинается с 600 000 евро. Верхняя планка 5 млн. евро и выше.

Таким образом, в абсолютном выражении Черногорию однозначно нельзя отнести к рынкам дешёвой недвижимости. И уж точно не назовешь дешёвой недвижимость в прибрежных районах - наиболее востребованных у россиян. Как и во всем мире, цены на качественную недвижимость в Черногории высоки и превосходят среднерыночные, потому что за качество, как известно, нужно платить.

Автор Антон Шамарин, VALUE.ONE

Мнение редакции Prian.ru может не совпадать с мнением автора

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Как построить город для миллионеров? И заодно изменить образ страны…

Шеф-редактор Prian.ru Анастасия Фалей съездила в Черногорию, чтобы посмотреть, как строится новая звезда местного рынка недвижимости – проект Portonovi – и чем этот элитный курорт может удивить иностранцев. Одной фразой – подобных комплексов во всей Адриатике еще не было… Читать

Новое лицо Черногории: обзор элитной недвижимости

По мировым стандартам, молодая балканская страна начала развиваться как туристическое направление буквально вчера. Но сразу серьезно взялась за дело. Согласно намеченному плану, который активно поддерживает правительство, Черногория должна стать, ни много ни мало, новым центром элитного отдыха в Европе. А какой же элитный отдых без элитной недвижимости? Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Черногории

Прежде чем перебраться в страну на ПМЖ, совершенно необходимо хорошенько изучить особенности жизни в ней и отдельное внимание уделить ценам. Ведь отдыхать пару недель в году и жить постоянно – совершенно разные вещи. Для начала советуем сделать пробную поездку на месяц-другой. А возможные расходы мы уже посчитали. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Черногории

Советник по продажам проекта Portonovi Добрица Илич рассказал об уникальных особенностях нового комплекса на Адриатическом побережье Черногории, его расположении, наличии инфраструктуры и качестве самой недвижимости, отметил главные причины привлекательности элитной недвижимости для международных инвесторов. Читать