Гарант успеха в Германии - MIG Holding GmbH

20 февраля 2015 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Сколько можно реально заработать, инвестируя в коммерческую недвижимость Германии? Какие стратегии считаются надежными, а какие могут принести больший доход? Когда можно рассчитывать на заемные средства, а когда – нет? На эти вопросы Prian.ru ответил специалист в области инвестиций и финансовый аналитик Александр Вервайн (MIG Holding GmbH).

Недвижимость Германии

Внимание! С 24 по 26 февраля Александр Вервайн проводит персональные консультации в Москве на тему «Прямые инвестиции в доходную недвижимость Германии». Место проведения конференции: отель InterContinental Тверская. Записаться на персональную консультацию можно здесь.



- Александр, для начала несколько слов о специализации вашей компании…

- Если коротко описать нашу деятельность, мы профессиональный инвестор. MIG Holding GmbH закупает доходную недвижимость на территории Германии для себя, совместно с инвесторами и по заказу инвесторов. Многолетний опыт и компетенция команды холдинга позволяет максимально надежно и эффективно реализовать инвестиционные стратегии для получения стабильной ежемесячной прибыли.

- Если несколько расширить мой первый вопрос: какие услуги вы предлагаете?

- Наш холдинг предоставляет выверенный комплекс услуг, позволяющий достичь инвестиционную цель посредством стратегического, налогового, экономического планирования, определения и создания оптимальной инвестиционной структуры, учитывающей такие тонкости, как наследственные вопросы.

С учетом более чем 250 пунктов эксперты компании разрабатывают индивидуальный бизнес-план инвестора на территории Германии, в котором учитывается не только вход, а также и грамотный выход из транзакции-бизнеса, что инвестор, как правило, не принимает во внимание.

- У самих потенциальных инвесторов знаний для успешной работы откровенно мало?

- Желание инвестора инвестировать, наличие денежных средств и знаний – далеко не гарант успешной реализации инвестиций.

Инвесторы не имеют доступа к закрытой базе недвижимости и, как правило, приобретают объекты с открытого рынка. Внутри нашей компании, а также среди профессиональных инвесторов, объекты, попавшие на открытый рынок, мы называем «мусорным ведром». Проясню почему: на открытый рынок попадают те объекты, которые не прошли отбор у профессиональных закупщиков и не являются инвестиционно- привлекательными.

Второй момент - финансирование. Банк не предоставляет иностранному инвестору, не имеющему кредитной истории (treck record), идеальные условия финансирования.

Отмечу, еженедельно департамент закупок холдинга рассматривает сотни предложений инвестиционной недвижимости, единицы проходят 5 этапов отбора и являются инвестиционно привлекательными.

В свою очередь, кредитная история MIG Holding GmbH позволяет иностранному инвестору получить более выгодные условия кредитования.

- Насколько я знаю, вы представляете четыре различные стратегии для инвестирования. Расскажите о них подробнее.

- Верно, в зависимости от цели инвестора применяется одна из четырех стратегий.

А1 – сбережение средств. Инвестиции в центры крупных городов Германии (Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт и т.д.). Риски практически отсутствуют. Доходность до 3,5%, надежность максимальная, ликвидность максимальная (сегодня решил, завтра продал). Но учитывая низкую доходность, приобретение возможно только за собственные средства, так как требования немецких банков таковы: доходность объекта, как минимум, должна покрывать затраты на управление, резервы, процент кредита и погашение тела.

А2 – консервативная. Инвестиции в маленькие и средние города Германии. Доходность объекта 6-9%, применение заемных средств, учитывая исторически низкий уровень процентной ставки, позволяет достичь доходности на вложенный капитал инвестора в районе 12-17% годовых (IRR). Исключительно платежеспособные арендаторы ААА – А. Договоры аренды 10 лет и более. Риски минимальные. Заемные средства до 70%. Надежность высокая, ликвидность высокая.

- Можете привести пример такого объекта?

- Супермаркет в малом или среднем городе Германии, с условиями:

  • Долгосрочные арендные договоры сроком на 10-20 лет с индексацией арендной ставки.
  • Арендные договоры исключительно с платежеспособными арендаторами класса "ААА".
  • Исключение возможности досрочного расторжения договора арендатором.
  • Гарантии застройщика.
  • Банковское кредитование до 80% от стоимости объекта.

При инвестировании 30% стоимости недвижимости генерируемый объектом арендный доход покрывает все издержки, в том числе обслуживание банковского кредита и управление. Таким образом, достигается полный самовыкуп, самопогашение кредита, финансовая автономность объекта инвестиций и стабильная генерация ежемесячного cash flow.

В результате инвестор получает: рентабельность инвестиций на вложение собственного капитала до 16% годовых, стабильный ежемесячный cash flow, защиту от инфляции, сохранение своей покупательной способности, автономность инвестиций, готовый бизнес в ведущей стране Европы.

- Идем дальше…

- Стратегия B – оппортунистическая. Инвестиция в маленькие и средние города. Доходность объекта 10-20%. Заемные средства - максимально 50%. Арендаторы ААА-BB. Договоры аренды значительно ниже 10 лет. Риски средние. Надежность средняя, ликвидность средняя.

Такие объекты покупаются с целью модернизации, заключения новых долгосрочных арендных договоров или замены арендаторов. Впоследствии, рыночная стоимость объекта повышается от 30% до 80%.

И, наконец, С – проекты. Застройка участка. Доходность 30-60%. Риски высокие. Ликвидность при реализации проекта высокая. Данный сегмент для старта инвестиций на территории Германии мы не рекомендуем.

- Какой минимальной суммой надо располагать для подобных инвестиций?

- MIG Holding GmbH рассматривает предложения от €3 млн. Учитывая возможность привлечения финансирования до 70% от стоимости объекта, доля собственного капитала инвестора составляет 1 млн. евро.

- В заключение несколько слов о семинаре в Москве. Кому он может быть интересен?

- Данная консультация будет интересна и полезна для инвесторов, которые намерены получить готовое решение из одних рук, доступ к эксклюзивной закрытой базе недвижимости, более выгодные ставки кредитования и надежного партнера в лице MIG Holding GmbH.

Фото Pressfoto.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать

Приезжай и живи: новый жилой комплекс Riva Werder

Посмотрите, какие новые дома сейчас строят в Германии. Этот проект, с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Новый район Вердера — Havelauen — с самого начала развивала одна компания. На старте все вокруг говорили, что девелопер смельчак. Сегодня все не без зависти твердят, что ему повезло. И вот почему… Читать

Приезжай и живи: Берлин, Потсдам, Вердер

Успешные немцы все чаще переселяются из мегаполисов в пригороды. Там нет бешеного трафика, как во Франкфурте, не утомляют туристы, как в Берлине, да и цены на недвижимость – качественную и современную – не такие высокие, как в Мюнхене. Вот он, немецкий пригород – с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Знакомьтесь, это Вердер. Читать