Гарант успеха в Германии - MIG Holding GmbH

20 февраля 2015 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Сколько можно реально заработать, инвестируя в коммерческую недвижимость Германии? Какие стратегии считаются надежными, а какие могут принести больший доход? Когда можно рассчитывать на заемные средства, а когда – нет? На эти вопросы Prian.ru ответил специалист в области инвестиций и финансовый аналитик Александр Вервайн (MIG Holding GmbH).

Недвижимость Германии

Внимание! С 24 по 26 февраля Александр Вервайн проводит персональные консультации в Москве на тему «Прямые инвестиции в доходную недвижимость Германии». Место проведения конференции: отель InterContinental Тверская. Записаться на персональную консультацию можно здесь.



- Александр, для начала несколько слов о специализации вашей компании…

- Если коротко описать нашу деятельность, мы профессиональный инвестор. MIG Holding GmbH закупает доходную недвижимость на территории Германии для себя, совместно с инвесторами и по заказу инвесторов. Многолетний опыт и компетенция команды холдинга позволяет максимально надежно и эффективно реализовать инвестиционные стратегии для получения стабильной ежемесячной прибыли.

- Если несколько расширить мой первый вопрос: какие услуги вы предлагаете?

- Наш холдинг предоставляет выверенный комплекс услуг, позволяющий достичь инвестиционную цель посредством стратегического, налогового, экономического планирования, определения и создания оптимальной инвестиционной структуры, учитывающей такие тонкости, как наследственные вопросы.

С учетом более чем 250 пунктов эксперты компании разрабатывают индивидуальный бизнес-план инвестора на территории Германии, в котором учитывается не только вход, а также и грамотный выход из транзакции-бизнеса, что инвестор, как правило, не принимает во внимание.

- У самих потенциальных инвесторов знаний для успешной работы откровенно мало?

- Желание инвестора инвестировать, наличие денежных средств и знаний – далеко не гарант успешной реализации инвестиций.

Инвесторы не имеют доступа к закрытой базе недвижимости и, как правило, приобретают объекты с открытого рынка. Внутри нашей компании, а также среди профессиональных инвесторов, объекты, попавшие на открытый рынок, мы называем «мусорным ведром». Проясню почему: на открытый рынок попадают те объекты, которые не прошли отбор у профессиональных закупщиков и не являются инвестиционно- привлекательными.

Второй момент - финансирование. Банк не предоставляет иностранному инвестору, не имеющему кредитной истории (treck record), идеальные условия финансирования.

Отмечу, еженедельно департамент закупок холдинга рассматривает сотни предложений инвестиционной недвижимости, единицы проходят 5 этапов отбора и являются инвестиционно привлекательными.

В свою очередь, кредитная история MIG Holding GmbH позволяет иностранному инвестору получить более выгодные условия кредитования.

- Насколько я знаю, вы представляете четыре различные стратегии для инвестирования. Расскажите о них подробнее.

- Верно, в зависимости от цели инвестора применяется одна из четырех стратегий.

А1 – сбережение средств. Инвестиции в центры крупных городов Германии (Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт и т.д.). Риски практически отсутствуют. Доходность до 3,5%, надежность максимальная, ликвидность максимальная (сегодня решил, завтра продал). Но учитывая низкую доходность, приобретение возможно только за собственные средства, так как требования немецких банков таковы: доходность объекта, как минимум, должна покрывать затраты на управление, резервы, процент кредита и погашение тела.

А2 – консервативная. Инвестиции в маленькие и средние города Германии. Доходность объекта 6-9%, применение заемных средств, учитывая исторически низкий уровень процентной ставки, позволяет достичь доходности на вложенный капитал инвестора в районе 12-17% годовых (IRR). Исключительно платежеспособные арендаторы ААА – А. Договоры аренды 10 лет и более. Риски минимальные. Заемные средства до 70%. Надежность высокая, ликвидность высокая.

- Можете привести пример такого объекта?

- Супермаркет в малом или среднем городе Германии, с условиями:

  • Долгосрочные арендные договоры сроком на 10-20 лет с индексацией арендной ставки.
  • Арендные договоры исключительно с платежеспособными арендаторами класса "ААА".
  • Исключение возможности досрочного расторжения договора арендатором.
  • Гарантии застройщика.
  • Банковское кредитование до 80% от стоимости объекта.

При инвестировании 30% стоимости недвижимости генерируемый объектом арендный доход покрывает все издержки, в том числе обслуживание банковского кредита и управление. Таким образом, достигается полный самовыкуп, самопогашение кредита, финансовая автономность объекта инвестиций и стабильная генерация ежемесячного cash flow.

В результате инвестор получает: рентабельность инвестиций на вложение собственного капитала до 16% годовых, стабильный ежемесячный cash flow, защиту от инфляции, сохранение своей покупательной способности, автономность инвестиций, готовый бизнес в ведущей стране Европы.

- Идем дальше…

- Стратегия B – оппортунистическая. Инвестиция в маленькие и средние города. Доходность объекта 10-20%. Заемные средства - максимально 50%. Арендаторы ААА-BB. Договоры аренды значительно ниже 10 лет. Риски средние. Надежность средняя, ликвидность средняя.

Такие объекты покупаются с целью модернизации, заключения новых долгосрочных арендных договоров или замены арендаторов. Впоследствии, рыночная стоимость объекта повышается от 30% до 80%.

И, наконец, С – проекты. Застройка участка. Доходность 30-60%. Риски высокие. Ликвидность при реализации проекта высокая. Данный сегмент для старта инвестиций на территории Германии мы не рекомендуем.

- Какой минимальной суммой надо располагать для подобных инвестиций?

- MIG Holding GmbH рассматривает предложения от €3 млн. Учитывая возможность привлечения финансирования до 70% от стоимости объекта, доля собственного капитала инвестора составляет 1 млн. евро.

- В заключение несколько слов о семинаре в Москве. Кому он может быть интересен?

- Данная консультация будет интересна и полезна для инвесторов, которые намерены получить готовое решение из одних рук, доступ к эксклюзивной закрытой базе недвижимости, более выгодные ставки кредитования и надежного партнера в лице MIG Holding GmbH.

Фото Pressfoto.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Жилая недвижимость Германии: где искать инвестиционный объект?

Какие города Германии считаются самыми привлекательными для инвестиций? Сколько денег понадобится для покупки местной квартиры? И как будут меняться цены в 2018 году? Статья будет полезна для всех, кто планирует зарабатывать на немецкой недвижимости. Читать

Инвестору на заметку: в какую недвижимость Германии вкладывать деньги

Недвижимость в Германии – инвестиционная цель №1 для многих иностранных покупателей. Собственность в стране с самой сильной экономикой Европы может приносить прибыль. Спрос и цены растут. Но доходность каждого отдельного объекта зависит от множества параметров и различается в разы. Как же подобрать максимально выгодный вариант для себя? Своим взглядом на рынок недвижимости Германии и перспективные направления для инвестиций поделилась Екатерина Демидова из компании DEM-GROUP. Читать

25 вопросов об иммиграции в Германию

Как можно получить немецкий ВНЖ? Сколько денег понадобится для этого? Где гарантии, что моей семье не откажут? Когда мы сможем претендовать на гражданство Германии? Самые популярные вопросы от тех, кто хочет оформить вид на жительство, и ответы на них от эксперта по инвестиционной иммиграции – в этом материале. Сохраните эту статью в закладки. А если понадобятся более подробные ответы – обращайтесь, специалисты вас проконсультируют. Читать

Работа в Германии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Германия – привлекательная для иммигрантов страна. Здесь высокий уровень жизни, низкая безработица, хорошее социальное обеспечение. Даже в маленьком немецком городе – красиво и убрано. Климат в стране мягкий, продукты – качественные, а расходы в соотношении со средним заработком позволяют не только комфортно жить, но и путешествовать. Так насколько сложно устроиться на работу в Германии и какие особенности следует учесть? Давайте разберемся. Читать

Почему вкладывать в недвижимость Германии больше невыгодно

Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли зарабатывать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения становится все сложнее. С какими рисками сталкиваются иностранцы, и что делать тем, кто хочет вкладывать в немецкое «бетонное золото»? Читать