Три категории инвестиционных объектов. Возможная доходность. Правила рынка

Часть II. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

Какие типы инвестиционных объектов встречаются на рынке недвижимости Германии? Какова доходность по каждому из них? Как анализировать рынок и принимать взвешенные решения? Об этом поговорим во второй части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии".

Ответ на вопрос «Что немецкий рынок предлагает иностранным инвесторам сегодня?» надо начать со статистики. В 2015 году объём транзакций с коммерческой недвижимостью в Германии составил 53 млрд евро – этот показатель близок к рекорду, установленному в 2007 году. Одновременно общий объем сделок с недвижимостью – сюда входят и жилые, и коммерческие объекты, и земля – составил 200 млрд евро. Это уже абсолютный рекорд для Германии.

 

Особенно я хотел бы обратить внимание на то, кто принимал участие в этих сделках: из общего количества проданных объектов 50% приходится на иностранцев, 50% – на немецких инвесторов. Эти цифры говорят о том, что сами немцы верят в собственный рынок. Представьте, что соотношение было бы иным – скажем, 80 к 20. Это бы говорило об обратном – недоверии к отечественному рынку.

 

Сейчас же немцы не просто верят в недвижимость своей страны, они смотрят на этот рынок принципиально по-иному, нежели иностранцы. В частности, по нашему опыту, немецкие инвесторы готовы нести более высокие риски.

 

Так что же такое сегодня хорошее предложение в Германии?

1
Консервативная стратегия

Все инвестиционно привлекательные объекты я бы разделил на три категории. Первую – категорию А – составляют консервативные продукты. Это активы, находящиеся в одном из ТОП-7 городов Германии, имеющие идеальное расположение: близко к пешеходным зонам, с надежными арендаторами и долгосрочными договорами аренды.

 

Доходность такого продукта находится в диапазоне от 0% до 3%. Например, в Мюнхене, на улице Максимиллианштрассе есть объекты, покупая которые, инвестор готов пойти на нулевую доходность.

 

Это рациональная инвестиция только на уровне ликвидности. Такие сделки на немецком рынке проходят очень быстро, но – повторю еще раз – их рентабельность невелика и составляет 0-3%.

 

Обратите внимание: здесь и далее мы говорим о нетто-рентабельности. Приводя эти примеры, мы не рассматриваем инструменты, которые дают возможность увеличить доходность инвестируемого капитала. 

2
Сбалансированная стратегия

В объектах категории В можно рассчитывать на рентабельность от 4% до 7%. К таким предложениям относится, например, доходное жилье. Но особо я хотел бы выделить самую распространенную категорию, за которой охотятся и частные, и институциональные инвесторы, и family offices. Это – торговая недвижимость.

 

Чем она так привлекает? С одной стороны – хорошей рентабельностью, с другой – надежностью арендаторов. В данном случае инвестор выстраивает договорные отношения с арендатором, чья покупательная способность приравнивается к покупательной способности Федеративной Республики Германия.

 

Напомню только – мы говорили об этом ранее – Германия предлагает сегодня отрицательный доход, а эти арендаторы – до 7% годовых.  Конкретные примеры коммерческой недвижимости в Германии смотрите в каталоге BiG Property.

3
Оппортунистическая стратегия
Оливер Байер доктор юридических наук, адвокат
Конечно, привлекательность любого актива зависит от экономических параметров и расположения. Но наиболее предпочтительными для частных инвесторов или family offices я бы назвал объекты розничной торговли или объекты недвижимости, объединяющие розничную торговлю, жилые помещения и офисы. Это самые популярные варианты, ведь с точки зрения управления они требуют не так много усилий, как, например, крупные жилые комплексы, офисные здания с большим количеством арендаторов или объекты логистики. Последними сложнее управлять, тем более, если владелец проживает за границей.

Мы очень часто сталкиваемся с ситуацией, когда наши партнеры, вполне успешные в своем бизнесе на родине, приходят на немецкий рынок со своими правилами. И сталкиваются с трудностями, поскольку эти правила не действуют здесь.

 

Если же иностранец все-таки пытается их применить… Он становится не совсем конкурентоспособным. Как я уже отмечал, на один продукт сегодня есть семь претендентов, и со своими правилами инвестор окажется в самом конце списка.

 

Смотреть видео

Как иностранцу разобраться с правилами игры? Для этого, наверное, нужно посмотреть, как осуществляют инвестиции ваши коллеги. Получить информацию. Мониторить рынок сегодня несложно, он довольно прозрачный, и даже интернет дает целую массу возможностей. Если открытые данные не помогают разобраться, а погружаться в изучение вопроса нет желания, можно обратиться в family office или в private banking – у них есть профессионалы, которые понимают правила игры на том или ином рынке. 

Уве Кольб вице-президент холдинга ST 77
Перед любым инвестором встает вопрос: достаточно ли он разбирается в особенностях рынка той или иной страны, обладает ли определенным опытом. Безусловно, важно, чтобы инвестор располагал определёнными финансовыми возможностями и не вкладывал в бизнес свои «последние деньги». Также необходимо еще на ранней стадии четко определить для себя, в какой сегмент коммерческой недвижимости планируется инвестиция: логистика, торговля, гостиничная недвижимость?
 
И независимо от страны, в которой вы собираетесь инвестировать, вам необходимо иметь на месте доверенное лицо. Ваш партнер берет на себя целый спектр задач: от поиска оптимального объекта, привлечения финансирования, контроля механизма транзакции до последующего послепродажного управления объектом. Вам однозначно потребуются опытные специалисты, которые зарекомендовали себя на рынке и являются его активными участниками.
Резюме

Чтобы успешно инвестировать в Германии, надо понимать механизмы работы местного рынка. Иностранец, приходящий со своими правилами, становится неконкурентоспособным.

Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

 

 

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de 

info@bigproperty.de

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77