Три категории инвестиционных объектов. Возможная доходность. Правила рынка

Какие типы инвестиционных объектов встречаются на рынке недвижимости Германии? Какова доходность по каждому из них? Как анализировать рынок и принимать взвешенные решения? Об этом поговорим во второй части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии".

Ответ на вопрос «Что немецкий рынок предлагает иностранным инвесторам сегодня?» надо начать со статистики. В 2015 году объём транзакций с коммерческой недвижимостью в Германии составил 53 млрд евро – этот показатель близок к рекорду, установленному в 2007 году. Одновременно общий объем сделок с недвижимостью – сюда входят и жилые, и коммерческие объекты, и земля – составил 200 млрд евро. Это уже абсолютный рекорд для Германии.

Особенно я хотел бы обратить внимание на то, кто принимал участие в этих сделках: из общего количества проданных объектов 50% приходится на иностранцев, 50% – на немецких инвесторов. Эти цифры говорят о том, что сами немцы верят в собственный рынок. Представьте, что соотношение было бы иным – скажем, 80 к 20. Это бы говорило об обратном – недоверии к отечественному рынку.

Сейчас же немцы не просто верят в недвижимость своей страны, они смотрят на этот рынок принципиально по-иному, нежели иностранцы. В частности, по нашему опыту, немецкие инвесторы готовы нести более высокие риски.

Так что же такое сегодня хорошее предложение в Германии?

Все инвестиционно привлекательные объекты я бы разделил на три категории. Первую – категорию А – составляют консервативные продукты. Это активы, находящиеся в одном из ТОП-7 городов Германии, имеющие идеальное расположение: близко к пешеходным зонам, с надежными арендаторами и долгосрочными договорами аренды.

Доходность такого продукта находится в диапазоне от 0% до 3%. Например, в Мюнхене, на улице Максимиллианштрассе есть объекты, покупая которые, инвестор готов пойти на нулевую доходность.

Это рациональная инвестиция только на уровне ликвидности. Такие сделки на немецком рынке проходят очень быстро, но – повторю еще раз – их рентабельность невелика и составляет 0-3%.

Обратите внимание: здесь и далее мы говорим о нетто-рентабельности. Приводя эти примеры, мы не рассматриваем инструменты, которые дают возможность увеличить доходность инвестируемого капитала. 

В объектах категории В можно рассчитывать на рентабельность от 4% до 7%. К таким предложениям относится, например, доходное жилье. Но особо я хотел бы выделить самую распространенную категорию, за которой охотятся и частные, и институциональные инвесторы, и family offices. Это – торговая недвижимость.

Чем она так привлекает? С одной стороны – хорошей рентабельностью, с другой – надежностью арендаторов. В данном случае инвестор выстраивает договорные отношения с арендатором, чья покупательная способность приравнивается к покупательной способности Федеративной Республики Германия.

Напомню только – мы говорили об этом ранее – Германия предлагает сегодня отрицательный доход, а эти арендаторы – до 7% годовых.  Конкретные примеры коммерческой недвижимости в Германии смотрите в каталоге BiG Property.

Мы очень часто сталкиваемся с ситуацией, когда наши партнеры, вполне успешные в своем бизнесе на родине, приходят на немецкий рынок со своими правилами. И сталкиваются с трудностями, поскольку эти правила не действуют здесь.

Если же иностранец все-таки пытается их применить… Он становится не совсем конкурентоспособным. Как я уже отмечал, на один продукт сегодня есть семь претендентов, и со своими правилами инвестор окажется в самом конце списка.

Как иностранцу разобраться с правилами игры? Для этого, наверное, нужно посмотреть, как осуществляют инвестиции ваши коллеги. Получить информацию. Мониторить рынок сегодня несложно, он довольно прозрачный, и даже интернет дает целую массу возможностей. Если открытые данные не помогают разобраться, а погружаться в изучение вопроса нет желания, можно обратиться в family office или в private banking – у них есть профессионалы, которые понимают правила игры на том или ином рынке. 

Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de 

[email protected]

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77