Возможности финансирования. Ставки по кредитам в банках Германии

Часть VI. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок.

Безусловно, одним из вариантов финансирования недвижимости является использование исключительно собственных средств. Но такой подход делает рентабельность инвестиций не столь привлекательной. Кредитные институты Германии предоставляют сегодня крайне выгодные условия, а подключая к своему капиталу дополнительное кредитное плечо, мы оказываем непосредственное влияние на инвестиционную эффективность вложенных средств.

 

Сколько стоят деньги кредитных институтов? Определить это очень просто, достаточно посмотреть на ставку EURIBOR (европейскую межбанковскую ставку предложения) – а эта информация доступна в интернете – и прибавить к ней банковскую маржу. Последняя на сегодня составляет в Германии от 80 до 150 базисных пунктов, то есть от 0,8 до 1,5%.

 

Как нетрудно заметить, условия предлагаются очень интересные. Чтобы убедиться в этом, достаточно открыть любую деловую немецкую газету и посмотреть предложения от банков. Вы найдете целый ряд организаций, которые готовы профинансировать покупку жилой и коммерческой недвижимости в Германии на 10 и даже на 15 лет, их актуальные ставки находятся на уровне 1,0 – 2,2%. Это то, что сегодня предлагает рынок.

Денег на рынке более чем достаточно, и банки ищут, куда их вложить
Ральф Хуммель Финансовый аналитик
На сегодняшний день банки охотно финансируют строительство жилой и коммерческой недвижимости. После встряски, вызванной кризисом, особый интерес вызывают объекты, подкрепленные долгосрочным как правило, на 15 лет договором аренды. Таковы, например,  супермаркеты REWE или EDEKA. Банки можно понять: они находятся под давлением Базельского соглашения и других регламентирующих положений. Таким образом, у кредитных институтов есть возможность обезопасить себя от рисков и финансовых потерь на протяжении 10-15 лет. Другие бизнес-сегменты банкам не столь интересны. Например, покупка акций на бирже не гарантирует высокую стабильность и надежность. Правда, могу отметить, что с недавнего времени появилась тенденция к краткосрочному кредитованию на 2-3 года.
Возможность получить кредит на 80% от стоимости объекта – это сигнал о том, что предложение инвестиционно привлекательно

Финансирование мы привлекаем на конкурсной основе. Ряд банков – как правило, от 5 до 10 – получают информацию об объекте, который мы хотим приобрести, и выдвигают свои предложения. С организацией, предложившей оптимальные условия, мы подписываем кредитный договор.

 

Без всякого сомнения, привлечение кредитных средств значительно увеличивает рентабельность собственных. Но у нас есть примеры, когда инвесторы не хотят получать 80-процентное финансирование, а принимают решение взять у банка лишь 50%.  А есть инвесторы, которые принципиально не хотят связываться с банковскими кредитами, а планируют, купив все за свои собственные средства, с первого дня получать пассивный доход. Но это уже сугубо личное решение.

 

Вместе с тем возможность 80-процентного финансирования – это сигнал о том, что банк позитивно рассматривает тот или иной объект. И здесь могу посоветовать только одно: если вы видите, что банк готов профинансировать сделку не более чем на 50% стоимости, исходите из того, что у банка есть на это причины. И он не уверен в данном объекте. 

Ральф Хуммель Финансовый аналитик
Ситуацию на рынке ссудного капитала в Германии я бы назвал рестриктивной, ограниченной. По сути, на территории Германии всего около 10 банков специализируются непосредственно в сфере финансирования недвижимости. К этой категории относятся такие крупные банки, как Sparkasse и Volksbank, которые достигли определенного масштаба благодаря финансовым вливаниям предыдущих лет. Могу предположить, что в будущем из 10 банков останется около 7-8, что приведет к сокращению общего капитала.
Требования к заемщику прозрачны и практически одинаковы у всех немецких банков

С уверенностью можно сказать, что банки сегодня дают кредиты, – они финансируют, и финансируют с удовольствием. Но, конечно, несмотря на все инвестиционное давление, у них есть свои ограничения, и их стоит учитывать. При первоначальной проверке банк, безусловно, будет интересовать источник происхождения капитала. Причем проверяются все – российские, немецкие, американские, украинские заемщики – в одинаковой, определенной форме.

 

Если же клиент не может подтвердить, что его капитал не связан с какими-то серыми, непонятными структурами или не имеет обременений, то он даже не сможет открыть счет.

 

Вообще же требования к заемщику прозрачны и практически одинаковы у всех. Банку в первую очередь необходимо попасть в поземельную книгу со своим обременением на уровне того кредита, который они выдают. Также для банка важно понимать, кто будет управлять данным объектом. Поскольку многие банки уже имели опыт работы с компаниями, которые делают это недостаточно профессионально, то сегодня в кредитных договорах прописываются определенные ограничения. 

 

Также банки непременно захотят себя обезопасить от смены собственника в компании. Вы будете сталкиваться с change-of-control – формулировкой, которая обозначает ограничение на смену собственника без разрешения банка. Эта проверка также связана с законом об отмывании денег. Ведь банк проверил только первого заемщика, а если смена собственника произошла без ведома банка, у кредитной организации есть возможность расторгнуть кредитный договор.

Смотреть видео

Ральф Хуммель Финансовый аналитик
Национальность не имеет никакого значения – ипотечные банки готовы предоставить кредиты как немецким, так и иностранным гражданам. Для любого инвестора залогом успешного сотрудничества с банком является прозрачность. Источник происхождения капитала должен быть «чистым» в соответствии с «Законом об отмывании денег» и должен быть подкреплен соответствующей документацией.
Резюме

На рынке Германии – избыток капитала, поэтому банки с удовольствием кредитуют недвижимость. Но только в том случае, если объект инвестиционно привлекателен, а заемщик может подтвердить «чистоту» капитала.