Due Diligence объекта недвижимости. Сроки и стоимость проведения детальной проверки

Часть V. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения.

Предположим, вы нашли интересный объект, и первоначальный анализ показал его инвестиционную привлекательность. Но это только верхушка айсберга, а то, что находится под ней, может определить только экспертиза. Дальше начинается дью-дилидженс (дью-дил), который в зависимости от сложности транзакции вам придется проводить. 

 

Целесообразность проведения Due Diligence зависит от объема сделки. Я бы не стал проводить его при покупке квартиры за 50 тысяч евро, хотя, конечно, и в этом случае надо рассмотреть разные риски. Но здесь достаточно будет обратиться к юристу, который разбирается в теме. Детальный же, глубокий дью-дилидженс – юридический, экономический, технический – стоит проводить при реализации коммерческих объектов недвижимости.

Ханс-Йоахим Махрайх Адвокат, кандидат наук, специалист в области права в сфере недвижимости
Даже при покупке квартиры можно проверить второй и третий разделы поземельной книги на предмет обременения имущества. Но, конечно, чем больше объект, тем важнее проведение процедуры дью-дилидженс.
 
В случае эксплуатации крупных объектов недвижимости с большим количеством арендаторов необходимо понять, нет ли противоречий между отдельными договорами. Так что в конечном счете целесообразность проведения экспертизы зависит от размеров объекта. 
Due Diligence помогает просчитать юридические, экономические, технические риски
Обратите внимание:
Информация об объекте, которую мы получаем во время первичного анализа, часто не подтверждается при проведении экономической экспертизы. Например, оценив расходы, которые не перенимаются арендатором по условиям договора, мы понимаем, что их объем значительно более высок.

Приведу пример из своей практики, связанный с управлением рисками. Дело было в небольшом городке. Проверяя проект, я обратил внимание на право проезда через соседний участок, которое противоречило актуальному плану. Оно препятствовало осуществлению новой концепции – с ним участок не был пригоден для использования по назначению и не мог быть освоен. Соответственно, было необходимо договориться о новых правилах проезда через соседние участки, согласно новому плану и в соответствии с поземельной книгой.

 

Полагаю, продавец и прежние владельцы не обратили внимания на это обстоятельство, так как предыдущая концепция вполне вписывалась в имеющиеся договоренности. Моя задача как раз и состоит в том, чтобы проверить соответствие всех компонентов, чтобы все необходимые элементы идеально сложились в единое целое, а неприемлемых рисков не осталось.

 

Технический Due Diligence целесообразно проводить в неновых объектах, чтобы определить их состояние. Наш инженер, специалист в этом направлении, может оценить все необходимые параметры.  

 

Если же мы оцениваем абсолютно новый объект, можно немного сэкономить. Как правило, вы приобретаете его с гарантией на всю строительную субстанцию. В Германии этот вопрос урегулирован законодательно: и строительная компания, и генподрядчик обязаны давать 5-летнюю гарантию.

Доната Цюльсдорф специалист по техническому управлению недвижимостью
Лично я ещё ни разу не сталкивалась с объектами, на которых не были бы обнаружены дефекты. Мы всегда фиксируем небольшие, а иногда более значительные повреждения, и особенно важно определить их сразу на месте.
 
Поймите правильно, в Германии по-прежнему действуют очень высокие стандарты в сфере строительства. Но ведь строительством занимаются живые люди. К тому же повреждения могут обнаружиться также при покупке вторичной недвижимости, которая долго эксплуатировалась и подвергалась воздействию окружающей среды. Всё это устранимые дефекты. Но, чтобы устранить проблему, ее в первую очередь необходимо распознать.
Важнейший этап Due Diligence – правильная постановка задачи юристу

В Due Diligence мы выступаем заказчиком, нанимаем юриста. Важнейший этап – правильная постановка задачи перед специалистом. Если инвестор не сделает этого, он может потратить на дью-дилидженс сотни тысяч евро и получить тысячи страниц, на которых не будет отражено то, что его интересует.

 

Итак, первое – вы должны поставить правильное техническое задание: на что должен обратить внимание юрист! Результат его работы – сам Due Diligence – это обязывающий документ. Юристы, как правило, застрахованы, и в рамках страховых сумм они несут ответственность за проделанную работу.  

 

Смотреть видео

Стоимость и сроки Due Diligence зависят в первую очередь от самой транзакции. В частности, от числа арендаторов на объекте. Если мы покупаем небольшой супермаркет Netto, где работают 1-2 арендатора, если продавец профессионал и все его документы аккуратно сложены в data room, доступ к которому получает юрист, – на такую работу уйдет 10-14 дней.

 

Но бывают куда более сложные транзакции.  Однажды мы проверяли объект, на котором находилось более 50 арендаторов. Соответственно, нам было необходимо прочитать более 50 арендных договоров. Для таких случаев создается рабочая группа из 3-5 человек. А надо четко понимать: юрист в Германии продает только свои часы и ничего более. В общем, в подобном случае стоимость дью-дилидженс может составлять несколько сотен тысяч евро.

Ханс-Йоахим Махрайх Адвокат, кандидат наук, специалист в области права в сфере недвижимости
Длительность проверки зависит от профессионализма продавца. Если документы представлены в полном объеме, многое зависит от размеров и сложности объекта. Срок меняется, если специалист находит новые риски и приходится запрашивать новые документы. Но, как правило, для объекта средних размеров с 4-5 арендаторами я бы установил срок дью-дилидженс от 4 до 6 недель. Хотя в моей практике самый долгий процесс заключения сделки занял полтора года.
Резюме

Due Diligence помогает просчитать юридические, экономические и технические риски. Чтобы провести экспертизу быстро и за разумные деньги, необходимо грамотно поставить задачу юристу.

Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

 

 

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de 

info@bigproperty.de

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77