Этапы подбора инвестиционного объекта. Критерии выбора и работа с рисками

Часть III. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии».

Выбор инвестиционно привлекательного объекта – это целый процесс. Для того чтобы начать его, мы первоначально определяем четкий инвестиционный фокус. То есть разрабатываем с нашими партнерами все те критерии, которые необходимо учесть при выборе коммерческой недвижимости, естественно, оценивая текущую ситуацию на рынке. Часто на этом этапе становится очевидно, что партнеры не до конца понимают, чего на самом деле хотят.

 

Как мы определяем готовность потенциального инвестора к реальным инвестициям в Германии? Анализируя его пожелания и запросы. Например, наш партнер говорит: «Я рассматриваю дома престарелых – новые постройки в городах с населением более 20 тысяч жителей. В радиусе 200 метров от объекта должны находиться магазин, банк, муниципалитет». В этом случае мы понимаем, что этот партнер уже изучил возможности рынка, он понимает финансовые инструменты, которые сможет применить, и у него, возможно, даже создана в Германии финансовая структура, под которую он будет осуществлять закупку.

 

В этом случае его готовность можно оценить процентов на 50. Ведь есть вопросы, которые он еще не понимает. Например, какой будет налоговая структуризация сделки? Каким образом капитал нужно перевести на территорию ФРГ? Как он будет здесь проверен?

Для решения этой задачи
мы разработали пошаговую инструкцию,которая помогает создать необходимый инвестиционный фокус

Оценку объекта мы проводим в три последовательных этапа. Первая стадия – наш внутренний фильтр. У нас разработана scoring-модель, состоящая из 10 первоначальных критериев, среди которых цена, стоимость квадратного метра и другие факторы, о которых я расскажу отдельно. Если получена позитивная оценка, можно двигаться дальше.

 

На втором этапе мы оцениваем объект глубже, рассматривая уже более 40 критериев. Только если и здесь есть положительный результат, можно переходить к третьей стадии – погружаться в глубокую экспертизу. Основное, что нужно для ее проведения, – жестко заблокировать объект, поскольку такой анализ займет время. Может, три месяца, а может, и год.

 

Жестко заблокировать – значит подписать соглашение с продавцом о том, что он обязуется в течение срока экспертизы ни с кем не вести переговоры о продаже. Иначе может получиться конфликтная ситуация: мы потратили много времени, проверили информацию, которая нам необходима, подготовились к сделке… а объект уже продан другому.

Уве Кольб вице-президент холдинга ST 77
Главным критерием инвестиционно привлекательного объекта является, конечно же, его расположение. К примеру, супермаркет должен «быть на виду» находиться в хорошей пешей и транспортной доступности. Важными индикаторами привлекательности супермаркета в долгосрочной перспективе также являются демографическая структура населения, динамика его развития, покупательная способность.
 
Дополнительно мы проводим сбор сведений об арендаторе: его платежеспособности, надежности, конкурентоспособности на немецком рынке. Независимые эксперты анализируют состояние строительной субстанции, проверяя, нуждается ли объект в ремонте.
 
Даже учитывая долгосрочность договоров аренды в Германии – от 10 до 15 лет – всегда нужно «думать наперед». Стоит мысленно перенестись в тот год, когда договор закончится, а вы окажетесь на пороге важных решений относительно пролонгации контракта, капитального ремонта, перестройки, расширения площади и т. д.

Чтобы определить, насколько тот или иной объект является инвестиционно привлекательным, нужно провести ряд экспертиз… Их результатом должен быть ответ на один вопрос: может ли объект являться инвестиционным инструментарием, является ли он продуктом, который обеспечит желаемый доход с прогнозируемыми рисками?

 

Для того чтобы получить такой ответ, нужно собрать мнения нескольких экспертов. В нашей компании такую работу начинает выполнять команда из 3-4 человек. В нее входят наши юристы, риск-аналитик, закупщик. Им нужно изучить макро- и микроположение объекта, проверить арендный договор, заглянуть в Поземельную книгу. Мы «копаем» настолько глубоко, что зачастую после нашей оценки знаем об объекте больше, чем сам продавец.

 

В нашей компании работает специалист, который отвечает за оценку рисков. От него мы крайне редко получаем позитивные новости, можно сказать, он буквально нацелен на поиск недостатков. За свою карьеру он еще ни разу не встречал в Германии объекты без таковых.

95%
инвестиционных предложений
не проходят даже первый фильтр

Ежедневно наш отдел закупки получает от 80 до 100 предложений. То есть за прошлый год мы получили около 30 тысяч писем. С одной стороны, я говорю о том, что в Германии нехватка продуктов, а капитал превышает их количество. С другой, фиксирую огромное число предложений. В чем же проблема? В том, что более 90% этих предложений физически не существует, и одно и то же предложение мы получаем по десять раз. Рынок посредников в Германии не очень качественный: порой нам предлагают даже наши собственные продукты! 

 

Здесь нам помогает системный подход. 95% всех предложений не проходят даже первый фильтр. Это те объекты, которые не вызывают интереса и не являются инвестиционно привлекательными.

 

Что может насторожить даже при беглом анализе? Например, остаточный срок арендного договора: мы рассматриваем лишь предложения, где он составляет 12 лет и больше. Не устраивать может локация: если объект на зеленой поляне, на выезде из города с населением в 2 000 жителей. Смущать может арендатор; не буду приводить конкретные бренды, но существует набор компаний, которые не стоит рассматривать. 

Смотреть видео

Резюме

Окончательное решение о приобретении объекта всегда принимает инвестор. Основная же его цель – найти партнера, который будет действовать в его интересах, покупая вместе с ним.

Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

 

 

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de 

info@bigproperty.de

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77