Зачем нужен нотариус. Функции, стоимость услуг, процесс заключения сделки

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта  «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов.

Функции нотариуса в Германии сильно отличаются от функций его коллег в других странах. Например, как говорят наши американские партнеры, в США нотариус – это юрист. В Германии он – протянутая рука государства.

Самое главное, что важно понимать: в сделке с коммерческой недвижимостью в Германии нотариус не имеет права представлять чьи-то интересы. В первую очередь он должен обеспечить переход права собственности. Такой специалист не будет взвешивать риски или давать гарантии на условия арендных договоров – это не входит в его функции. Его также не интересует качество собственности или готового арендного бизнеса; это вопрос экономический, решаемый между продавцом и покупателем.

Нотариус отвечает лишь за то, чтобы собственность из одних рук перешла в другие, а существующие финансовые обременения были сняты. Его функция – подписание договора купли-продажи, регистрация договора и переход собственности, и за это он несет полную ответственность. Как перед продавцом, так и перед покупателем.

Нотариуса стоит подключать к сделке на финальном этапе, когда договор купли-продажи уже согласован между сторонами. За несколько дней до оформления сделки всю документацию, связанную с транзакцией, необходимо передать специалисту.

Нотариусы тоже бывают более и менее профессиональные. Хороший нотариус не просто зачитывает договор, который вы подготовили и согласовали, он также исправит пункты, которые не позволяют исполнить данные договоренности. Естественно, во время оформления он объяснит и согласует новые формулировки со сторонами сделки. Но главное, он добьется того, чтобы итоговый договор был исполняем.

Интересно наблюдать за нотариусом, который вслух зачитывает договор объемом в сотню страниц. Каждый раз, без исключения, в документе находятся ошибки. Просто, когда ты сам согласовываешь документ, то настолько погружаешься в него, что не замечаешь неточности. Даже юристы продавца и покупателя, находясь «внутри» договора, могут не обратить внимание на какую-то тонкость.

Нередко нотариус, читая договор, внезапно говорит: «Стоп! Теперь объясните мне, о чем вы хотите договориться, употребляя эту формулировку?» Дело в том, что в ходе переговоров одна и та же фраза может быть переформулирована несколько раз. И вот наступает момент, когда договор попадает к третьему лицу, которое просто не понимает, о чем же стороны пытались договориться. И нотариусу приходится переводить с немецкого на немецкий, с юридического на юридический, чтобы отобразить именно то, о чем пытаются договориться покупатель с продавцом. 

Какая из сторон в Германии выбирает нотариуса? Правило очень простое. Тот, кто его оплачивает, тот и выбирает. Обычно покупатель несет расходы, связанные с оформлением сделки. Он оплачивает налог на приобретение недвижимости, а также нотариальные пошлины, которые, кстати, полностью регулируются законодательством. То есть нотариус не вправе выставить за свою работу произвольные суммы. Он не коммерсант и не какая-то фирма, предлагающая свои услуги.

Бывают случаи, когда продавец настаивает на том, чтобы сделку оформлял его нотариус. Тогда наша позиция проста: «Мы готовы, чтобы ваш нотариус оформлял сделку, но в этом случае все расходы вы должны взять на себя». 

Пошлины за услуги нотариуса регулируются законодательством, зависят от стоимости объекта, а также от возможных финансовых обременений, например, использования или неиспользования кредита. Если вы приобретаете объект, скажем, за 1 млн евро, без использования заемных средств, то расходы на нотариуса составят около 0,6%.

Расходы также могут вырасти в случае, когда продавец требует предварительно внести сумму покупки на счет нотариуса – это дополнительная услуга. Такое происходит, когда противоположная сторона не уверена в серьезных намерениях покупателя и сомневается, что объект будет оплачен. То есть продавец готов подписывать договор только после появления суммы на счете нотариуса. В итоге расходы покупателя могут вырасти до 1,5% от суммы сделки.

После подписания договора купли-продажи инвестор еще не стал собственником. Сначала бумаги направляются в муниципалитет, который должен подтвердить свое использование – или неиспользование – первоначального права покупки.

По немецкому законодательству такое право всегда есть у муниципалитета или у того города, в котором расположен объект. Это позволяет избежать мошенничества. Предположим, продавец с покупателем договорились о продаже объекта за 10 миллионов, но решили оформить его как сделку за миллион, а остальные деньги провести «неофициально». Соглашение поступает в муниципалитет, который вполне может использовать право первоначальной покупки. Разумеется, по цене, фактически указанной в представленном договоре.  

Одновременно нотариус вносит блокировку в поземельную книгу. Это делается, чтобы у продавца не было возможности продать объект другому – второму, третьему, четвертому покупателю. В Германии вы можете быть твердо уверены, что если нотариус оформил вашу сделку, то кроме вас больше в ней не будет участвовать никто.

Существуют и другие условия передачи собственности. Например, если объект еще строится, значит, нотариусу потребуется протокол о завершении строительства или передаче здания арендатору. И лишь когда специалист получает подтверждение того, что блокировка в поземельную книгу внесена, когда есть документ о неиспользованном преимущественном праве покупки от муниципалитета, то есть после того, как все условия покупки выполнены, нотариус присылает оповещение: «Переводите покупную цену».

Обычно это происходит через 4 – 6 недель после обращения, хотя у нас были случаи, когда момент оплаты наступал через несколько месяцев.

Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de 

[email protected]

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77