Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

Часть IV. Как купить готовый арендный бизнес в Германии

Поделиться:

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. 

Инвестиционную привлекательность любого объекта коммерческой недвижимости в Германии можно оценить самостоятельно. Существуют определенные инструменты, позволяющие сделать это на начальном этапе. Пусть эта оценка будет поверхностной, но уже ее результат позволит понять: стоит рассматривать предложение в дальнейшем или нет.

 

Мы используем свою собственную scoring-модель, состоящую из 10 основных параметров. Каждый из них имеет свой вес в результате. Они складываются в итоговую оценку: от a (самая высокая) до f (самая низкая). Вы можете внести все данные в разработанную нами таблицу и сразу же получить результат.

 

Эта scoring-модель весьма жесткая, и наивысшая оценка практически никогда не встречается. Впрочем, нельзя однозначно утверждать, что низший балл говорит о непривлекательности предложения. Допустим, мы поставили объекту оценку f, но можем заработать на нем 20% годовых. То есть мы имеем дело с высокорискованным предложением, которое нельзя рекомендовать консервативному инвестору. Но тому, кто готов рисковать, – почему нет?

 

Правда, зачастую мы сталкиваемся с ситуацией, когда оппортунистические продукты упаковывают как консервативные. Получается несоответствие товара и упаковки.

10
критериев для анализа инвестиционного предложения
1. Срок арендного договора

Первый критерий – это остаточный срок арендного договора. Это важнейший параметр, потому что, если срок мал, сумма арендных платежей будет значительно ниже стоимости покупки. А по завершении договора арендатор может не продлить его или выставить новые условия, которые потребуют от собственника расходов. А значит, у вас нет гарантии получения того cash flow, который показывают предварительные расчеты. 

2.Стоимость объекта

Второй параметр – это стоимость объекта. В Германии принято ее оценивать «факторами», по общепринятой среди специалистов рынка терминологии. Фактор – это не что иное, как срок окупаемости. Когда кто-то говорит, что будет продавать объект за 14 факторов, это означает, что при озвученной цене срок окупаемости составит 14 лет.

Со временем стоимость объектов может меняться. Хотя бы потому, что во время строительства могут измениться некоторые параметры: добавиться площади, повыситься или снизиться арендная плата. Но все равно при оценке важно понять, насколько озвученный фактор находится в рынке.

С одной стороны, стоимость объектов увеличилась по сравнению с 2009-2010 годом. И рынок, несомненно, находится на стороне продавца. С другой, увеличение стоимости в некоторой степени компенсируется более низкими процентными ставками по кредитам. Несмотря на это, у каждого объекта есть предел рациональности, превышая который, принимать положительное решение о той или иной транзакции становится тяжело. 

3. Платежеспособность арендатора

Следующий аспект, на который стоит обратить внимание, – платежеспособность арендатора. Существует стандартный список «качественных» арендаторов, с которыми предпочитают работать все профессиональные инвесторы. Если же вы рассматриваете объект с несколькими компаниями, то для получения высокой оценки площадь якорного арендатора и доход от него должны составлять не менее 70%.

4. Местоположение

Четвертый параметр – это федеральная земля, в которой расположен объект. Как известно, в Германии 16 федеральных земель, и в том же интернете очень легко найти рейтинг каждой из них. И эти федеральные земли получают оценку в зависимости от размеров ВВП, покупательной способности населения и других параметров.

Замечу, что Германия крайне неоднородна, только три федеральные земли являются донорами, остальные – дотационные. Соответственно, покупка объекта в одном регионе делает инвестицию более надежной, в другом – более рискованной. 

5. Количество жителей

Еще один фактор – количество жителей в населенном пункте. Многие иностранные инвесторы при рассмотрении того или иного региона заблуждаются в своей оценке, так как обращают внимание только на мегаполисы. На самом деле, в Германии таковых всего семь. И при населении в 82 млн жителей, в городах из ТОП-7 проживает всего 12 миллионов человек.

С начала XX века все населенные пункты в стране оцениваются по внутринемецкой шкале. Города с населением менее 5 тысяч жителей считаются маленькими, от 5 до 20 – средними, от 20 до 100 – больше средних… А города с населением свыше 100 тысяч считаются крупными.

Естественно, в более крупных городах мы имеем дело с более ликвидными, но менее рентабельными продуктами. Да, в городах из ТОП-7 выше покупательная способность населения, но больше будет и конкуренция.

6. Размер арендных ставок за квадратный метр

Важный показатель, который необходимо оценивать, – стоимость аренды квадратного метра. Это рыночный показатель, по которому вы сможете оценить плату, которую будете получать от будущего арендатора. На этом параметре будут выстраиваться ваш доход и рентабельность.

Здесь важно понимать, что сетевые арендаторы продают продукты по одной цене по всей Германии. Если в магазине Aldi в Мюнхене литр молока стоит 70 центов, то и в Бранденбурге он будет стоить 70 центов. Но в Бранденбурге Aldi может платить за аренду 6 евро за кв. м, а в Мюнхене – все 20 евро. А это значит, что продуктивность квадратного метра в Баварии должна быть значительно выше, чтобы арендатору было выгодно работать с вами.

Чтобы самостоятельно оценить этот показатель, нужно сравнить данные по различным торговым площадям с вашим потенциальным объектом – насколько арендная ставка соответствует ситуации на рыке? 

7. Стоимость квадратного метра

Отдельно нужно оценить стоимость квадратного метра инвестиционного объекта. Вы можете легко понять себестоимость строительства – по всей Германии она примерно одинакова. К этому параметру прибавляются затраты на работу с документами, стоимость финансирования, себестоимость земельного участка – в итоге вы можете оценить, сколько же на самом деле объект стоит. И понять, он продается потому, что столько может дать рынок? Или вы имеете дело с порядочным продавцом, который зарабатывает классическую маржу девелопера?

Для примера: если нам предлагают приобрести помещение под магазин Netto, где стоимость квадратного метра составляет 4 500 евро, то мы с большой вероятностью будем дистанцироваться от этой транзакции. Ее стоимость ничем не оправдывается – ни ситуацией на рынке, ни арендным договором.

9. Возраст здания

Девятый параметр, который надо оценить, – возраст здания. Объекты старше 5 лет нужно рассматривать особо критично. Приобретая новый объект, вы получаете гарантию на строительную субстанцию. Соответственно, риски технических неполадок и дополнительного ремонта прогнозируемы.

Здания, возраст которых превышает 5 лет, никакой гарантии не имеют. А значит, весь риск ложится на инвестора, и вы, скорее всего, не сможете просчитать, какие технические сюрпризы ожидают вас в будущем. 

10. Финансирование

Наконец, финальный показатель – готовность банка предоставить кредит. Если у вас есть кредитный институт, который изначально сигнализирует о готовности финансирования коммерческой недвижимости, то есть данного объекта минимум на две трети от стоимости – это хороший знак.


Итак, мы еще не начали инвестиции, не углубились в работу, не тратили много времени, но уже смогли оценить предложение

Да, это всего лишь предварительная оценка, но с ее помощью вы можете сравнить объект со вторым, третьим, четвертым. Scoring-модель даст вам возможность понять: за рассматриваемым объектом охотятся все или вам предложили стружки, которые не нужны никому.

 

Хотел бы еще раз обратить ваше внимание: у параметров, которые мы рассматриваем, нет порядка важности, а есть весомость влияния на общую оценку. Например, стоимость объекта может давать 20% от итоговой оценки, федеральная земля – 15%, а, скажем, банковское финансирование – около 5%. 

 

Также важно понимать, что недостаток одного параметра может компенсироваться качеством другого. У нас был объект, расположенный в не самой перспективной федеральной земле, в городе с небольшим и не самым платежеспособным населением. Но стоимость предложения была настолько привлекательной, что перекрывала все недостатки. Более того, этот объект являлся единственным в округе. В итоге мы расширили торговые площади, арендатор подписал новый арендный договор на 15 лет, и транзакция оказалась очень успешной. 

 

Есть и противоположные примеры, когда мы дистанцируемся от сделки. В крупном городе нам предложили действующий бизнес, внешне с вполне позитивной историей. Решающим параметром стало мнение банка, представители которого сказали буквально следующее: «Мы работаем в этом регионе, прекрасно знакомы с объектом и готовы его финансировать не более чем на 50%». То есть кредитный институт, которому необходимо раздавать деньги под инвестиционные продукты, оценил объект как точку риска.  

 

Смотреть видео

Резюме

Рынок недвижимости Германии очень прозрачен. Первичную оценку привлекательности инвестиционного продукта можно провести самостоятельно.

Проект «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» представляет BiG Property – немецкий инвестиционный холдинг, решающий комплекс профессиональных задач по инвестициям в доходную недвижимость Германии. Мы представляем интересы инвесторов в Германии и за ее пределами, участвуем в строительных проектах, осуществляем комплексное управление коммерческими объектами. Опираясь на многолетний опыт компании, мы находим для заказчиков оптимальное решение инвестиционных задач при минимальных затратах.

 

 

BiG Property (Best in Germany)

www.bigproperty.de 

info@bigproperty.de

Мюнхен: +49 89 / 416 17 82 77

Москва: +7 (495) 199-17-77