Версия
для печати
для печати
Юлия Зеленкова, специалист компании CASADOMHOME
Кризис здесь закончился минимум два года назад. Цены и спрос стабильно повышаются. Многие инвесторы, в том числе и российские, сегодня сокрушаются, что не совершили сделку пару лет назад. Рынок за это время заметно вырос.
Спрос на побережье Коста-дель-Соль есть всегда. Я не вижу объективных причин сомневаться в востребованности объектов в ближайшие несколько лет. Французы, голландцы, бельгийцы покупают недвижимость, даже не приезжая на место. Смотрят рекламные ролики, знакомятся с планами проектов, документацией, проверяют всё и через агентов совершают сделки.
Здесь начался строительный бум. Закладывается множество новых жилых комплексов. И кстати, очень выгодно покупать строящуюся недвижимость. На начальном этапе вы получите объект как минимум на 25-30% дешевле. В процессе возведения сам застройщик постепенно поднимает цену. Например, был проект, где трехкомнатная квартира стоила в начальной фазе €305 тыс., а в завершающей – €550 тыс.
В Марбелье, которой в первую очередь интересуются многие покупатели, квадратные метры значительно дороже, да и участков под застройку становится все меньше. Поэтому рекомендую обратить внимание на побережье в радиусе 40-50 км вокруг Марбельи. Особенно в западном направлении, в сторону Гибралтара. Здесь ведется активная застройка. Вся близлежащая зона гольф-полей (53 поля) застраивается маленькими закрытыми жилыми комплексами с собственной инфраструктурой. Такую недвижимость можно и сдавать, и перепродать, и использовать самим.
Доходность от сдачи жилья в аренду на Коста-дель-Соль – от 4% годовых. Главное – грамотное управление. Вариант с более высокой доходностью – апартаменты в маленьких бутик-отелях. Здесь можно заработать 7-8% годовых. Плюс, такая недвижимость проще в обслуживании, так как собственнику не нужно искать управляющую компанию.
Елена Гросс, управляющий партнер компании EuropaHome
Цены в Испании по-прежнему намного ниже «докризисного» уровня. В Барселоне уже несколько лет все быстро дорожает. А вот на побережьях рост еще почти незаметен. Цены, конечно, не падают, но пока растут очень медленно. Поэтому есть выгодные с точки зрения соотношения цены и качества объекты. Например, 90-метровый пентхаус с такими же по площади террасами на второй линии от моря в самом престижном районе Калафеля (около 50 км к югу от Барселоны) Мас-Мель предлагают за €182 тыс.
Еще один интересный для инвестиций сегмент – объекты коммерческой недвижимости, в первую очередь, в Барселоне. Застройка в городе плотная, новых проектов в центральных районах мало, стоимость квадратного метра быстро повышается. К тому же многие владельцы в условиях растущего рынка придерживают объекты и ждут, когда цены станут еще выше. Все это обеспечивает дефицит предложений и только подстегивает спрос. Несмотря на все сложности, на рынке почти всегда можно подобрать подходящее предложение для каждого конкретного покупателя. Главное – успеть купить.
Самыми активными инвесторами пока остаются сами испанцы, но в последние годы растет доля иностранных покупателей, прежде всего из Западной Европы и США. В сегменте коммерческой недвижимости Барселоны в последние годы заметно увеличилась доля россиян. Русскоязычные покупатели чаще всего обращают внимание на отельный бизнес, рестораны и магазины, расположенные на первых этажах зданий, с уже заключенными договорами аренды.
В Барселоне средняя доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости – 5-6% годовых. Курортные апартаменты на Коста-Браве и Коста-Дораде приносят около 5%. Но при умелом управлении можно добиться и 6-7%.
Маргарита Аникьева, генеральный директор компании Vym Canarias
На курортах Канарских островов с 2013 года цены выросли на 80-100%, то есть в среднем на 15-20% в год. Самый значительный скачок был в 2016-2017 годах, и он коснулся всех типов недвижимости. Несмотря на это, до пиковых цен еще далеко.
Поэтому здесь, особенно на Тенерифе, сегодня было бы выгодно покупать всё, если бы не одно «но». Сейчас все замерли в ожидании изменений в законе о туристической аренде. В декабре 2018 года, возможно, введут тотальный запрет на краткосрочную аренду для многих объектов недвижимости. Надеемся, этого не произойдет, но вероятность велика. Отельное лобби сильно давит на правительство, им мешают конкуренты из частного сектора.
Сейчас действует декрет 2015 года, который обязывает собственников получать официальное разрешение на посуточную сдачу жилья. Проблема в том, что владельцы большинства апартаментов выполнить требования для получения лицензии не могут. Причина – здания находятся на туристических или смешанных землях, а декрет предписывает, чтобы земля была резидентская.
Закон, ограничивающий посуточную аренду, был и раньше, но его выполнение никто не контролировал. Собственники сдавали квартиры без лицензий и не имели проблем. Но в рамках общемировых тенденций контроль за этой сферой ужесточается. Докатилось это и до Канарских островов.
В мае был опубликован черновик обновленного закона по лицензированию арендного жилья, где предполагается, что около 80% комплексов попадают в зону, запрещенную для краткосрочной аренды. Если закон примут, а это может произойти к концу года, но опять не будут следить за выполнением, ничего не изменится. Если же за дело возьмутся всерьез, что очень вероятно, нас ждут большие перемены.
Те самые 80% объектов начнут падать в цене, оставшиеся 20% – активно дорожать. Коррекция цен началась уже в мае. Пока не везде и совсем небольшая, но продавцы стали более сговорчивыми. Можно и нужно торговаться.
Уже сегодня «проблемные» комплексы превентивно переходят на долгосрочную аренду. Но это поможет только временно смягчить удар. Если на рынке единовременно окажутся десятки тысяч квартир, то и арендные ставки поползут вниз. Сейчас же они на очень высоком уровне: позволяют зарабатывать 5-6% и даже 7% годовых.
Если произойдет худшее, то интересными вариантами для инвесторов станут, во-первых, объекты коммерческой недвижимости. Во-вторых, курортные апартаменты в зонах, где будет возможно получить официальное разрешение на туристическую аренду (как правило, они расположены не на первой линии). В-третьих, частные виллы, на них можно получать лицензии и продолжать сдавать. В-четвертых, апарт-отели – их немного, но они есть. Последние, кстати, очень хорошо продаются и приносят собственнику 6-8% годовых. На фоне возможных изменений они стали перспективны и с точки зрения дальнейшего роста цен.
Текст подготовила Екатерина Холодова
