Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
615 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
93 м²21
surface: 93 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж объекта: 0
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2015
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Терраса: 27.51 м²
✓ Класс энергоэффективности: C
✓ Класс тепловой изоляции: C
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная: Да
Этот великолепный апартамент находится на первом этаже резиденции,...
MIRAG INVEST DOO
835 000 €
Вилла в Ровини, Хорватия
352 м²53
Продается массивное здание в Ровине всего в 150 метрах от моря!
Полностью отремонтирован в 2019 году.
Общая площадь 352 кв.м. Земельный участок 337 кв.м.
Нижний уровень: салон, столовая с кухней, две террасы (одна из них с зоной барбекю и обеденная на открытом воздухе), отдельный блок со спальней, ванной и террасой с выходом в сад....
ADRIONIKA
650 000 €
Вилла в Святом Стефане, Черногория
354 м²45
ВНЖ при покупке
Каменный особняк с бассейном и панорамными видами над пос. Свети-Стефан.
Вилла находится в границах автономного поселения клубного типа, состоящего из 14 домов, который имеет общую огороженную и ухоженную территорию, с контролируемыми въездами, проходами и спусками.
Дом, общей площадью, 354 м² состоит из трех этажей.
1 этаж – Гостиная,...
DOO "Monteonline"
2 100 000 €
Квартира в Монте Карло, Монако
56 м²211
✓ Цена: 2 100 000 €
✓ Комнаты: 2
✓ Спальни: 1
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Общая площадь: 56 м²
Эта престижная резиденция расположена в стороне от улицы, недалеко от вокзала, с быстрым доступом к центру города и порту через близлежащие общественные лифты.
Находясь на третьем и последнем этаже, квартира занимает весь этаж. Она недавно была...
MIRAG INVEST DOO
599 000 €
Вилла на Корал бэй, Кипр
140 м²433
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПМЖ по ускоренной схеме. Сдача через 4 мес. Вилла с 3 спальнями в Корал Бэй в пешеходной доступности песчаного пляжа Коралия, отеля, магазина, ресторанов. Популярный курортный район.
На территории виллы- сад, парковка, бассейн по желанию.
На первом этаже дома- открытого плана кухня, гостиная- стловая, веранды, гостевой туалет.
На втором...
ABC CYPRUS HOMES
675 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
200 м²542
Предлагается к продаже уютный семейный дом в Опатии, состоящий из двух этажей, общей площадью 200 м². Расположен на тихой улице, дом обеспечивает великолепный вид на море, что делает его идеальным выбором для спокойного проживания.
Этажность: Дом включает два этажа.
Терраса: Просторная терраса для отдыха на свежем воздухе.
Парковка:...
MIRAG INVEST DOO
1 590 000 €
Коммерческая недвижимость в Словакии
2100 м²
Завод ранее использовался для производства стальных конструкций, резервуаров под давлением, стальных каркасов, стальных силосов для сельского хозяйства и других сельскохозяйственных технологических сооружений, стали и металлических компонентов для робототехники, гибки стали, резки, сварки, пескоструйной обработки, покраски.
Расположение:...
Immotrading GmbH
2 750 000 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
175 м²322
Одна из самых престижных квартир в историческом здании на первой линии цветочной набережной Монтре. Kвартира полностью отреставрирована. Предпоследний этаж, балкон, терраса, парковочные места, потрясающий вид на Альпы и на Женевское озеро.
Victoria Gaillard sarl
1 150 000 €
Таунхаус в Аликанте, Испания
206 м²44
ВНЖ при покупке
Таунхаусы и сдвоенные дома новой постройки в Кабо-де-лас-Уэртас, Аликанте
Элитные дома в лучшем жилом районе Аликанте
Этот эксклюзивный жилой комплекс в Кабо-де-лас-Уэртас, Аликанте, предлагает 14 таунхаусов и сдвоенных домов с 4 и 5 спальнями в одном из самых престижных районов города, между пляжами Альбуферета и Сан-Хуан. Всего в 300 метрах...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
4 500 000 €
Квартира в Ларвотто, Монако
93 м²2
✓ Цена: 4 500 000 €
✓ Количество комнат: 2
✓ Мест для парковки: 1
✓ Жилая площадь: 73 м²
✓ Общая площадь: 93 м²
✓ Площадь террасы: 20 м²
Le Vallespir – это жилой комплекс с консьерж-сервисом недалеко от пляжей и центра города.
Эта изысканная квартира обладает превосходной отделкой и комфортной лоджией.
В комплекте с квартирой идет...
MIRAG INVEST DOO
830 500 €
Квартира в Опатии, Хорватия
131 м²322
Предлагается к продаже роскошная квартира в новостройке в самом центре Опатии. Исключительное расположение обеспечивает захватывающий вид на море . Трёхэтажное здание оснащено лифтом и подземной парковкой, предлагая максимальный комфорт и удобство.
Площадь квартиры составляет 131 м², включая внутреннее пространство размером 93,90 м² и две...
MIRAG INVEST DOO
690 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
160 м²42
surface: 160 m², rooms: 4, bathrooms: 2, garages: 1
✓ Земельный участок: 12,99 ар.
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Внешнее парковочное место: 1
✓ Терраса: 40 м²
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: Отсутствует
✓ Класс тепловой изоляции: Отсутствует
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная: Да
Эксклюзивный дом "Op der...
MIRAG INVEST DOO
535 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
96 м²21
surface: 96 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 2
✓ Этаж недвижимости: 1
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2000
✓ Внутренние парковочные места: 1
✓ Внешние парковочные места: 1
✓ Балкон: Да
✓ Класс энергоэффективности: F
✓ Класс теплой изоляции: Пустой
✓ Прачечная: Да
Просторная квартира площадью 95,41 м², расположена на 1 этаже...
MIRAG INVEST DOO
2 997 500 €
Квартира в Женеве, Швейцария
280 м²1042
280 m² 4 bedrooms 2 bathrooms 10 rooms
✓ Парковка
Эта удивительная недвижимость, датируемая 1772 годом, идеально расположена в самом сердце очаровательного поселка Cartigny. Она находится в тихой сельской местности, но в шаговой доступности от местных магазинов, школ и общественного транспорта. Коммуна Cartigny предлагает уникальное качество...
MIRAG INVEST DOO
952 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
209 м²542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в шаговой доступности от метро в Стамбуле, Зейтинбурну
Продается квартира в районе Зейтинбурну в Стамбуле. Зейтинбурну расположен на побережье Мраморного моря и является одним из самых популярных районов Стамбула.
Квартиры в Стамбуле, Зейтинбурну, находятся в нескольких минутах ходьбы от станций метро и автобуса, в 2,7 км от Мраморного...
TEKCE
4 650 000 €
Квартира в Ла-Кондамине, Монако
99 м²211
✓ Цена: 4 650 000 €
✓ Комнаты: 2
✓ Спальни: 1
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Места для парковки: 1
✓ Жилая площадь: 88 м²
✓ Общая площадь: 99 м²
✓ Площадь террасы: 11 м²
Эта очаровательная собственность расположена в современном жилом здании с консьержем и залами для фитнеса на каждом этаже. Апартаменты дуплекс удивительно просторны и...
MIRAG INVEST DOO
600 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
124 м²432
Предлагается квартира в продажу, расположенная в Опатии, с захватывающим видом на море и Кварнерский залив. Это недвижимость, обеспечивающая идеальное сочетание уединения и близости к центру города, создавая уникальные условия для проживания и отдыха.
Квартира общей площадью 124 м² занимает первый этаж небольшого жилого здания. Жилая площадь...
MIRAG INVEST DOO
665 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
116 м²31
surface: 116 m², rooms: 3, bathrooms: 1, garages: 3;
✓ Этаж объекта: 1
✓ Количество комнат: 5
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Места для парковки на улице: 2
✓ Балкон: Да
✓ Подвал: Да
Красивые апартаменты площадью примерно 116 м² расположены в Пьетанже на первом этаже. Они находятся на очень тихой улице.
Включают в...
MIRAG INVEST DOO
2 482 850 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
115 м²733
EPC Rating: B
✓ 2-3 спальни
✓ 3 ванных/душевых комнаты (2 из них смежные)
✓ Полностью оборудованная кухня
✓ Гостиная с видом на реку
✓ Консьерж, бассейн, тренажерный зал и ландшафтные общие сады
✓ 6-й этаж с лифтом
Расположенная на 6-м этаже (с лифтом), эта прекрасная квартира с 2-3 спальнями предлагает возможность стать владельцем...
MIRAG INVEST DOO
10 900 000 €
Квартира в Монако, Монако
156 м²322
✓ Цена: 10 900 000 €
✓ Комнат: 3
✓ Спальни: 2
✓ Ванные комнаты: 2
✓ Мест для автомобилей: 1
✓ Жилая площадь: 125 м²
✓ Общая площадь: 156 м²
✓ Площадь террасы: 31 м²
Этот великолепный апартамент в Exotique дарит потрясающий вид на море. ️
Расположенный в великолепной резиденции, апартамент предлагает фантастический вид на морскую...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
