Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
2 726 500 €
Квартира в Опатии, Хорватия
287 м²433
Эксклюзивный пентхаус в Ичичах, всего в нескольких минутах ходьбы от моря, представляет собой образец современного жилья на Кварнере. Этот роскошный объект находится в строящемся жилом комплексе, завершение которого запланировано на весну 2027 года. Комплекс включает всего семь элитных квартир, общий бассейн и подземную парковку.
Расположенный...
MIRAG INVEST DOO
11 247 184 €
Земля в Анталии, Турция
11767 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем уникальную возможность приобрести земельный участок в экологически чистом и перспективно развивающемся районе Дошемеалты, всего в 20–25 минутах езды от центра Анталии. Этот регион активно застраивается современными жилыми комплексами, образовательными учреждениями и коммерческими объектами, что делает покупку участка особенно...
Verna Estate
1 342 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
122 м²222
ВНЖ при покупке
Эти элегантные апартаменты созданы для утончённого образа жизни, в котором современная архитектура гармонично сочетается с комфортом и впечатляющей прибрежной атмосферой. Просторные интерьеры с открытой планировкой формируют естественное и плавное пространство, объединяющее гостиную, столовую и кухню, а панорамные окна от пола до потолка...
Cyprus Sotheby's International Realty
7 200 000 €
Пентхаус в Каннах, Франция
247 м²44
Кредит 0.85-1.85%
Совершенно новая роскошная резиденция Stunning Penthouse. Эта великолепная квартира с четырьмя спальнями площадью около 250 кв.м. расположена в престижном поместье, в популярном районе Калифорнии, очень близко к центру города. Domaine Californie включает в себя 3 здания: виллу Araucaria, великолепный особняк, построенный в 1925 году, который...
RFC ESTATE
3 700 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
295 м²45
ВНЖ при покупке
Cyprino
849 000 €
Лофт в Антибе, Франция
112 м²432
Объект под сдачу
Резиденция идеально расположена в Антибе, в самом сердце популярного, тихого, усаженного деревьями района.
Эта уютная резиденция предлагает 10 квартир, от 2-х до 4-х комнатных, расположенных на 3 уровнях и с приятными террасами.
Некоторые квартиры на верхнем этаже представляют собой дуплексы с панорамным видом и видом на море.
Апартаменты...
VieBelle Immo France
1 170 000 €
Пентхаус в Эстепоне, Испания
102 м²432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Экологичные квартиры с открытым видом в центральном районе Эстепоны
Проект расположен в муниципалитете Эстепона – одном из основных направлений Коста-дель-Соль. Благодаря непревзойденному климату, здесь более 300 солнечных дней в году, что идеально подходит для любителей гольфа, которые могут насладиться чемпионскими полями, расположенными...
TEKCE
4 950 000 €
Вилла в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция
350 м²43
Эта современная вилла площадью 350 м² расположена в Рокебрюн-Кап-Мартен, в безопасном, приватном и спокойном районе. С террас открываются панорамные виды на море, горы и окрестности. На уровне сада расположены три спальни, две ванные комнаты, а также бассейн с пулхаус. Первый этаж включает просторную гостиную со столовой и с выходом на террасу,...
SERVICEAZUR
1 000 000 €
Бунгало в Пафосе, Кипр
160 м²33
ВНЖ при покупке
Этот потрясающий бунгало с тремя спальнями, дополненный отдельной студией, был тщательно спроектирован, чтобы предложить исключительный уровень жизни. Расположенный на просторном участке, дом располагает частной подъездной дорогой, обширными внутренними и внешними жилыми пространствами, а также роскошным бассейном-инфинити с захватывающим видом...
BLUE SKY HOUSES
1 200 000 €
Вилла в Задаре, Хорватия
180 м²33
Роскошная вилла с потрясающим видом на море в районе Задара, всего в 150 метрах от моря - с теннисным кортом!
Уникальная вилла такого типа для Северной Далмации!
Эта роскошная вилла в стиле Прованс, расположенная на берегу Новиградского моря недалеко от Задара, предлагает захватывающий вид на море. Он удобно расположен всего в 300 метрах от...
ADRIONIKA
5 750 000 €
Квартира в Монте Карло, Монако
110 м²321
✓ Цена: 5 750 000 €
✓ Этаж: 7
✓ Комнаты: 3
✓ Спальни: 2
✓ Ванные: 1
✓ Площадь: 110 м²
Расположенная на высоком этаже квартира из 3 комнат на Place des Moulins предлагает великолепный вид с террасы. Элитная резиденция Trocadéro предлагает комфорт и престиж.
В квартире имеются 2 спальни с ванными комнатами и душевыми, полностью...
MIRAG INVEST DOO
710 000 €
Вилла в Биеле, Черногория
314 м²44
ВНЖ при покупке
Продается дом в курортном поселке Биела, в изолированном от шума районе, в 100м от моря.
Первый этаж-большая гостиная со столовой, спальня, 2 туалета, 1 ванная комната, большая кухня.
На втором и третьем этажах по 4 квартиры, 2 из которых имеют собственную ванную комнату и кухню, а остальные 2 имеют общую ванную комнату и кухню.
Общая...
Antarex
1 000 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
127 м²543
Объект под сдачу
Современная квартира в новом доме в Бат-Яме
5 комнат | 127 м² + балкон 13 м² с видом на море
Просторная, светлая планировка, продуманная до мелочей
2 подземные парковки и удобная кладовая
Идеальный выбор для тех, кто ищет комфорт у моря.
ISRA HOME
922 500 €
Апартаменты в Подгорице, Черногория
205 м²32
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
3 300 000 €
Ферма во Флоренции, Италия
3000 м²97
В Тоскане, между Флоренцией, Сиеной и Пизой, выставлена на продажу элитная вилла, которая является частью большого поместья. Комплекс состоит из хозяйской виллы в 400 кв. м. и флигеля. Вилла в общей сложности вилла насчитывает четыре спальни и четыре ванные комнаты. Спальни полностью обставлены и выходят на веранды. С веранд открывается чудесный...
Lionard Luxury Estate
798 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
100 м²21
surface: 100 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 2
✓ Этаж собственности: 2
✓ Количество комнат: 4
✓ Места для парковки на открытом воздухе: 2
✓ Класс энергоэффективности: E
✓ Класс теплоизоляции: C
✓ Газовое отопление: Да
Прекрасные, светлые дуплекс апартаменты, полные очарования в Берельданж. Расположенные на втором и последнем...
MIRAG INVEST DOO
687 909 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
183 м²654
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элитные апартаменты в жилом проекте Bab Al Qasr Resort в самом сердце города Масдар, Абу-Даби! Полностью меблированные апартаменты! Развитая инфраструктура! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: два огромных бассейна с песчаным пляжем, баскетбольная и теннисная...
DDA Real Estate
900 000 €
Вилла в Алании, Турция
611 м²655
Объект под сдачу
ЦенаВилла, 5+1, 611m², €900,000
Вилла, 6+1, 580m², €900,000
Вилла, 6+1, 658m², €975,000Добро пожаловать в несравненный мир жизни в самом сердце Алании, Анталья, где роскошь сочетается с захватывающими дух видами. Эта недавно построенная вилла, расположенная в престижном районе Бекташ, предлагает гармоничное сочетание элегантности, комфорта и...
LUXURY ESTATE TURKEY
695 000 €
Квартира в Каннах, Франция
62 м²21
2 rooms, 1 bedroom, 62.3 sq. m, 7th floor/7 floors
✓ Последний этаж
✓ 7-й этаж из 7
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Парковка
✓ 1 туалет
✓ Нет балкона
✓ Терраса (общей площадью 54 кв. м)
✓ Ориентация: запад
Канны, район Басс-Калифорни. Близко к пляжам и центру города, в охраняемой и востребованной резиденции. На последнем этаже, как...
MIRAG INVEST DOO
1 900 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
280 м²554
ВНЖ при покупке
Две новые вилы в современном стиле в городе Сагаро на побережье Коста Брава. Расстояние до моря 900 метров. Общая площадь дома составляет 280 м.кв.на территории 780 м.кв. В доме 5 спальных комнат, 4 ванные комнаты, просторный салон с панорамными окнами, полностью оборудованная современная кухня. Гараж, техническое помещение. На территории...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
