Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 788 447 €
Вилла на Пхукете, Таиланд
832 м25
5 спален, 832м2
Денис Чернов
725 000 €
Квартира в Каннах, Франция
81 м232
Орее дю Парк — это уютная резиденция из 9 апартаментов, расположенная в привилегированной среде в сердце великолепного исторического квартала Жан де Ноай. Просторные террасы и сады позволяют в полной мере наслаждаться азурным солнцем. Апартаменты спроектированы для вашего комфорта с большими наружными площадями в окружении зелени.
MIRAG INVEST DOO
627 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
108 м232
Продаются роскошные квартиры новой постройки, в сердце города Будапешт, рядом с Базиликой Святого Иштвана.
Квартиры были построены путем реконструкции верхнего этажа + надстройки дополнительных 2 этажей в элегантном классическом жилом доме. Квартиры имеют разрешение на эксплуатацию.
Район оживлен и полон жизни. Пульсирующий жизнью центр...
WESTINVEST
2 200 000 €
Земля на Коста-Брава, Испания
Участок земли под жилое строительство в городе Сагаро на побережье Коста Брава. Общая площадь 1540 м.кв. Расстояние до пляжа 400 метров. С территории открывается красивый вид на море. Есть разрешение на строительство дома на 30% от общей площади. Отличное расположение в лучшей урбанизации на побережье - Ля Гавина.
ESTATE BARCELONA
930 000 €
Квартира в Каннах, Франция
112 м243
4 rooms, 3 bedrooms, 112 m², Ground floor/3
✓ Первый этаж из 3
✓ Открытая кухня
✓ Лифт
✓ Подвал (всего 5,3 м²)
✓ 2 парковочных места
✓ 2 туалета
✓ Нет балкона
✓ Сад (всего 200 м²)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
Близко к спокойному жилому району Petit Juas, в...
MIRAG INVEST DOO
595 000 €
Дом в Лабине, Хорватия
198 м243
Предлагаем дом в небольшой деревне, недалеко от Лабина.
Дом построен на участке 9400м2.
Площадь дома составляет 160м2 и состоит из 4 спален, три из которых имеют собственную ванную комнату; отдельные ванные комнаты, туалеты и гостиная с кухней и столовой.
В доме также есть таверна.
Перед домом бассейн.
Это дом, который можно сдавать в аренду, но...
ALMA DOM
650 000 €
Земля в Которе, Черногория
584 м²
nekretnina.me
2 000 000 €
Вилла в Калкане, Турция
200 м2544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Количество спален: 4
Количество санузлов: 4
Расстояние до моря: 50 м
Наша роскошная вилла расположена в центральном районе Калкана, всего в 50 м от моря. Уникальный вид на море и природу открывается из всех комнат, балконов, сада с частным бассейном. НА ТЕРРИТОРИИ виллы есть сад, частный бассейн, зона для принятия солнечных ванн, шезлонги,...
Turkvillarent
1 300 000 €
Квартира в Слиме, Мальта
166 м232
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 146 sqm, Outside Area: 20 sqm
✓ Доступно сейчас
✓ Тип: Apartment
✓ Кондиционер: Да
✓ Балкон: Да
✓ Зона для барбекю: Да
✓ Столовая: Да
✓ Посудомоечная машина: Да
✓ Полностью меблировано: Да
✓ Гараж: Да
✓ Интернет: Да
✓ Лифт: Да
✓ MEPA Permits Issued: Да
✓ Разрешено с питомцами: Да...
MIRAG INVEST DOO
795 000 €
Вилла в Хорватии
240 м253
Красивая вилла в аутентичном далматинском стиле всего в 200 метрах от моря, с очаровательным видом на море! Фактически недвижимость состоит из двух каменных зданий, соединенных центральным двором с центральным бассейном.
Старые каменные здания были полностью модернизированы и оборудованы по-современному. При этом они сохраняют...
ADRIONIKA
545 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
100 м222
ВНЖ при покупке
Эксклюзивный уникальный проект является свидетельством архитектурного блеска и конструкционных инноваций, тщательно реализованный под руководством опытного профессионального архитектора в строгом соответствии с законами и нормативами, установленными Департаментом градостроительства. Гармоничное сочетание эстетики и функциональности проявляется в...
BLUE SKY HOUSES
1 170 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
248 м2644
Удалённая сделка
Мы рады представить изысканную строящуюся виллу с четырьмя спальнями, расположенную в престижном районе Си Кейвс в Пафосе.
Комплекс находится в 10 минутах ходьбы от очаровательного места кораблекрушения Эдро III, Ониро у моря и естественных морских пещер. Он также находится в 10 минутах езды от границы природного заповедника Акамас, гавани,...
Foutina
955 600 €
Вилла в Пафосе, Кипр
209 м233
ВНЖ при покупке
Роскошный выдающийся комплекс расположен на западном побережье Пафоса. Новый проект отражает вкус, качество и стиль. Расположенный на фоне великолепного ландшафта и прибрежной атмосферы Средиземного моря, проект находится в популярном районе Хлорака. Каждая вилла имеет просторные планировки, обеспечивая универсальное жилое пространство,а также...
BLUE SKY HOUSES
799 000 €
Квартира в Агиос Тихоне, Кипр
112 м222
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Internal Area: 112 sq.m., Uncovered Verandas: 17 sq.m., Plot Size: 260 sq.m.
✓ Панорамный вид
✓ Бассейн
✓ Теплый пол
✓ Сад
✓ Вид на море
✓ Частная парковка
Эта вилла идеально подходит для тех, кто ищет стильное 2-комнатное жилье. С внутренней площадью 112 кв.м и верандой в 17 кв.м она воплощает...
MIRAG INVEST DOO
622 125 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
98 м21
ПРОДАЖА БЕЗ КОМИССИИ, НЕЗАВИСИМЫЙ КОНСАЛТИНГ
Гарантированный доход 8%* на 5 лет: апартаменты в отеле Paramount
*применимо для студий и апартаментов с 1 спальней
План оплаты на 3 года:
1-й платеж – всего 14%!
1-й год – 40% + 4% (регистрация в DLD)
2-й год – 46%
3-й год – 14%
- гарантированный доход в размере 8% в течение 5 лет, оплата...
Immotrading GmbH
505 875 €
Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ
160 м23
Удалённая сделка
Таунхаус на перепродаже от собственника в новом комплексе в востребованном районе на севере острова Яс.
Комплекс представляет собой закрытый поселок с виллами, таунхаусами и обширными озелененными пространствами.
На продажу представлен 2-спальный таунхаус площадью 160 кв.м с террасой.
Проект имеет семейную концепцию с обширной...
Intermark Global
980 000 €
Квартира в Хлораке, Кипр
203 м233
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 3, Bathrooms: 3, Internal Area: 203 sq.m., Uncovered Verandas: 13 sq.m., Covered Verandas: 24 sq.m., Plot Size: 361 sq.m.
✓ Сигнализация
✓ Разрешено с животными
✓ Солнечные панели
✓ Бассейн
✓ Отопление пола
✓ Центр города
✓ Первая линия
✓ Торговый центр
✓ Вид на море
✓ Частная парковка
Предлагается на продажу...
MIRAG INVEST DOO
880 000 €
Дом в Монте-Кастелло-ди-Вибио, Италия
918 м2291412
Эта прекрасная собственность состоит из загородного дома площадью 918 кв.м на четырех уровнях. Здание было полностью отреставрировано несколько лет назад с сохранением типичных особенностей фермерских домов Умбрии и разделено на 10 квартир различных размеров. На первом уровне (цокольный этаж) находятся 3 квартиры ( с кухней/гостиной, спальней и...
Great Estate
820 000 €
Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ
68 м2211
Ощутите воплощение роскоши в Абу-Даби, городе, воплощающем в себе роскошь и изысканность. Этот потрясающий новый жилой комплекс в самом сердце острова Фахид предлагает уникальное сочетание современных удобств и захватывающих видов на океан, природу и окрестности. Эти апартаменты площадью 74 м² с 1 просторной спальней, 1 ванной комнатой и еще 2...
Habita International Estates Ltd
701 000 €
Квартира в Киссонерге, Кипр
182 м233
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 3, Bathrooms: 3, Internal Area: 182 sq.m., Covered Verandas: 32 sq.m., Plot Size: 290 sq.m.
✓ Сигнализация
✓ Интернет
✓ Тихий район
✓ Бассейн
✓ Сад
✓ Центр города
✓ Частная парковка
В живописном районе Kissonerga предлагается к продаже великолепный отдельный дом. Этот современный дом в стадии строительства имеет...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
