Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
3 000 000 €
Квартира в Каннах, Франция
88 м232
3 rooms, 2 bedrooms, 88 sq. m, 7th floor out of 8
✓ 7-й этаж из 8
✓ Открытая кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ 2 отдельных туалета
✓ Нет балкона
✓ Терраса (общая площадь 20 кв. м)
✓ Ориентация: юг
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
На престижном бульваре...
MIRAG INVEST DOO
527 953 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
361 м2323
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
* Площадь предоставляется при запросе. Объект на старте продаж.
Шикарные апартаменты в новом проекте GOLF GREENS 3 в готовом комьюнити Damac Hills 1! Жителям будут доступны премиальные удобства! Полностью меблированная кухня с техникой! Рядом с парком! Все квартиры видовые! С одной стороны - гольф поля, с другой - парк! Подберем жилье с...
DDA Real Estate
661 560 €
Вилла в Бодруме, Турция
116 м23
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
ТУРЦИЯ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ИЗУМИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС ВИЛЛ В БОДРУМЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ОЗЕРО ФЛАМИНГО!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
ПРОЕКТ СДАН: 2 КВАРТАЛ 2025
ТУРЦИЯ: СТАМБУЛ:...
CULTURE international real estate agency
1 980 000 €
Квартира в Каннах, Франция
100 м243
4 комнаты, 3 спальни, 100 м², этаж 6/7
✓ 6-й этаж из 7
✓ Открытая кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Нет подвала
✓ Парковка
✓ 3 отдельных туалета
✓ Нет балкона
✓ Терраса (всего 26 м²)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
Расположенная в престижной резиденции с...
MIRAG INVEST DOO
1 895 000 €
Квартира в Каннах, Франция
98 м243
4 комнаты, 3 спальни, 98 кв. м, 3-й этаж
✓ 3-й этаж
✓ Открытая кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал (всего 5 кв. м)
✓ Парковка
✓ 2 отдельных туалета
✓ Отсутствие балкона
✓ Терраса (всего 21 кв. м)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
В престижной резиденции с...
MIRAG INVEST DOO
1 400 000 €
Офис в Любляне, Словения
795 м2
Назначение: коммерческое. Площадь: 795,4 м². Статус: сдано в аренду долгосрочным арендаторам. Объект представляет собой инвестиций по адресу: Любляна, Целовшка дорога 150.
Архитектурные особенности здания: Многофункциональное деловое здание, построенное в 1970 году и обновленное в 2007 году, включает в себя офисы и помещения для обслуживания....
MIRAG INVEST DOO
570 000 €
Вилла в Хорватии
210 м254
Вилла с двумя апартаментами и бассейном! Рядом с морем в Винкуране! Фактически в 300 метрах от берега моря!
В непосредственной близости от города Пула, в муниципалитете Медулин, продается красивый таунхаус, расположенный в конце тупика.
Недвижимость 210 кв.м. простирается на три этажа и состоит из двух жилых единиц, соединенных друг с другом...
ADRIONIKA
1 770 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
122 м232
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Internal Area: 122 sq.m., Uncovered Verandas: 22 sq.m., Covered Verandas: 17 sq.m.
✓ Пентхаус
✓ Система сигнализации
✓ Вид на город
✓ Спортзал
✓ Лифт
✓ Сад на крыше
✓ Центр города
✓ Первая линия у моря
✓ Вид на море
✓ Частная парковка
Погрузитесь в элегантность и комфорт с этим потрясающим...
MIRAG INVEST DOO
1 290 000 €
Квартира в Каннах, Франция
150 м243
South-facing, 4 rooms, 3 bedrooms.
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
Продается в центре Канн: великолепная квартира площадью 150 м² на высоком первом этаже красивого старинного здания. Двойная ориентация на юг и запад с видом на парк. Высота потолков в гостиной 4.50 м, есть камин....
MIRAG INVEST DOO
2 107 812 €
Поместье в Майами, США
530 м2657
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776,
Square Estates LLC
773 736 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
102 м2223
Metropolitan Premium Properties
1 490 000 €
Квартира в Каннах, Франция
57 м221
Seaside location, 7-storey building, west exposure, 7th floor, top floor, 2 rooms, living room, 1 toilet, 1 bathroom, entrance, separate toilet, 1 bedroom, individual heating.
✓ Лифт
✓ Прекрасный вид
✓ Консьерж
Диагностика энергетической эффективности (DPE): F; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
Расположенная в одном из самых...
MIRAG INVEST DOO
990 000 €
Квартира в Каннах, Франция
100 м242
North, south exposure, on the 7th floor, built in 1972, 4 rooms, 8-story building, living room, collective gas heating, 2 bedrooms, 1 shower room, unfurnished, 1 bathroom.
✓ 2 террасы
✓ Лифт
✓ Прекрасный вид
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Мы предлагаем в эксклюзивной продаже...
MIRAG INVEST DOO
1 795 000 €
Апартаменты в Барселоне, Испания
201 м2543
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Современные квартиры с первоклассной инфраструктурой в районе Сан-Жерваси, Гальвани, Барселона
Квартиры расположены в престижном районе Сан-Жерваси – Гальвани в Барселоне. Этот район известен своим динамичным ритмом жизни, зелеными парками, изысканными ресторанами и бутиками. Отличная транспортная доступность делает его удобным вариантом для...
TEKCE
1 250 000 €
Вилла в Риме, Италия
500 м234
На живописном холме в престижном районе Рима продается вилла площадью 500 м² с территорией 1500 м². Трехуровневая резиденция сочетает уединенность с прекрасной транспортной доступностью до делового квартала ЭУР. Главный уровень включает просторную гостиную с камином, элегантную столовую, функциональную кухню с зоной для завтраков и три...
Lionard Luxury Estate
15 000 000 €
Офис в Тель-Авиве, Израиль
1267 м24% в год
Целый этаж в одном из самых шикарных зданий Тель Авива. Арендатор ААА - компания высоких технологий. Аренда до 2027 года с опцией продления.
ISRA HOME
685 000 €
Вилла в Порт-Луи, Маврикий
240 м234
Объект под сдачу
Уникальная возможность купить виллу на Маврикии, расположенную в закрытом коттеджном посёлке на территории отеля на первой береговой линии!
В продаже как построенные виллы, так и виллы на завершающей стадии строительства с вводом в эксплуатацию через 2-4 месяца!
Просторные виллы с 3, 4 и 5 спальнями, большим частным бассейном по уникальной...
Heritage Island Estates Маврикий
750 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
355 м2
Здание под реконтсрукцию в центре города Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Расположено во второй линии моря, районс высокой проходимостью. Общая площадь здания 355 м.кв. Построено в 4 этажа: подвальное помещение, первый этаж с просторным коммерческим помещением, второй этаж и третий отведены под жилое помещение. На последнем этаже...
ESTATE BARCELONA
12 562 560 €
Пентхаус в Майами, США
800 м2657
Онлайн-показКредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,
Square Estates LLC
1 841 584 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
210 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Ультра-эксклюзивные апартаменты в проекте Olaia Residences на живописной Palm Jumeirah! Захватывающий вид на море и культовый горизонт Дубая! Полностью оборудованные кухни с премиальной техникой Miele! Рядом пляж! Отличное расположение! Развитая инфраструктура! Апартаменты для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
