Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 254 357 €
Особняк в Майами, США
450 м2875
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
1 200 000 €
Дом на острове Брач, Хорватия
610 м216109
Симпатичный гостевой дом расположен в тихом месте, всего в 200 м от центра города и в 50 м от пляжа. Дом состоит из двух квартир с двумя спальнями и четырех квартир с одной спальней, небольшого ресторанчика и террасы с бассейном. Все квартиры имеют прекрасный вид на море. На участке находится паркинг для нескольких автомобилей. Вблизи от дома...
Immobilium et mobilium d.o.o.
4 750 000 €
Апартаменты на Капри, Италия
150 м222
Очаровательный пентхаус с видом на Фаральони расположен в волшебном месте на острове Капри в Неаполитанском заливе. Панорамный вид, средиземноморская растительность, кристально чистое море превращают этот очаровательный пентхаус в дом мечты, который имеет внутреннюю площадь 150 кв.м. и включает в себя гостиную, кухню-столовую и две спальные и...
Lionard Luxury Estate
1 100 000 €
Отель, гостиница в Будве, Черногория
317 м2
nekretnina.me
830 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
106 м2322
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1, 106m², €830,000
Квартира, 3+1, 159m², €1,297,000
Пентхаус, 3+1 (Duplex), 188m², €1,526,000
Квартира, 4+1, 244m², €2,135,000
Квартира, 5+1, 514m², €4,870,000Добро пожаловать в ваш будущий дом – изысканное воплощение роскоши и современности, расположенное в самом центре оживленного района Бейоглу в Стамбуле. Эти...
LUXURY ESTATE TURKEY
1 254 357 €
Пентхаус в Майами, США
170 м2323
Онлайн-показКредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,
Square Estates LLC
1 070 000 €
Вилла в Калкане, Турция
190 м2433
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Частная территория с садом
Высокое качество строительства и внутренней отделки
Солнечные панели
Рядом с частным пляжем Каламар
Кол-во комнат: 3+1
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
открытый бассейн
технический запас воды и водонасос
закрытая территория
наружное освещение
барбекю
Особенности...
TOLERANCE
882 721 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
488 м244
Виллы класса люкс на пляже Банг Тао / BT-406P
Современные и стильные виллы, объединяющие в себе эстетику модерна и элегантность минимализма. Просторные планировки и высококачественная отделка для комфортной жизни
Детали объекта:
Сдача: 2025 г.
До моря: 5000 м
Спальни: 4
Ванные: 4
Жилая площадь: 488 м²
Доход: фактический доход от...
Exotic Property
700 000 €
Вилла в Марчане, Хорватия
188 м2866
Продается строяшаяся роскошная смежная вилла, расположенная в тихом месте в пригороде Марчаны. Вилла строится вдали от городской суеты в окружении нетронутой зелени в стиле современной истрийской архитектуры и состоит из двух жилых единиц, поэтому очень удобна для большой семьи. Одна жилая имеет два этажа, соединенных внутренней лестницей. На...
Immobilium et mobilium d.o.o.
4 200 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
800 м266
ВНЖ при покупке
Расположенная в престижном районе Гермасойя, роскошная вилла занимает участок площадью 1200 кв.метров и предлагает более 800 кв.метров жилого пространства, распределённого на трёх этажах.
В доме предусмотрено 6–7 спален, каждая с собственной ванной комнатой, мраморные лестницы и лифт. Среди ключевых удобств — просторный бассейн, тренажёрный зал,...
BLUE SKY HOUSES
920 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
1 м2223
Продажа трехкомнатной квартиры в Опатии, на втором этаже современной новостройки с бассейном и гаражом, порадует своим расположением всего в 100 метрах от моря. Общая площадь составляет 128,52 м² (91,99 м² — жилая площадь).
Тип недвижимости: Квартира
Гаражное и наружное парковочные места
Центральное расположение в Опатии
Вид на море...
MIRAG INVEST DOO
1 990 000 €
Квартира в Каннах, Франция
275 м275
7 rooms, 5 bedrooms, 275 sq. m, 715 sq. m land
✓ 1 этаж
✓ 715 кв. м земли
✓ 2 парковочных места
✓ Место для хранения автомобилей
✓ Нет балкона
✓ Терраса
✓ Тихо
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Значительное снижение цены! В наше время редкость: большая вилла в стиле...
MIRAG INVEST DOO
538 700 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
112 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Современные апартаменты в жилом проекте SKAI в районе Mina Al Arab в Рас-эль-Хайме! Отличная транспортная доступность! Развитая инфраструктура! Красивый вид! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: современный тренажерный зал с видом на воду, инфинити-бассейн, зал...
DDA Real Estate
4 060 160 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
355 м2444
Metropolitan Premium Properties
1 750 000 €
Вилла в Ораховаце, Черногория
500 м267
ВНЖ при покупке
Вилла на первой линии моря в Ораховце!
Эта уникальная вилла представляет собой истинный шедевр архитектуры и дизайна. С великолепным бассейном, окруженным зелеными насаждениями, она идеальна для тех, кто ценит комфорт и роскошь. Каждая деталь интерьера выполнена с любовью и тщательностью: отделка из натуральных материалов, солидная деревянная...
DOO "Monteonline"
4 000 000 €
Бунгало в Сан-Андрес-де-Льеванерас, Испания
675 м2866
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантная вилла в Сан-Андреу-де-Льяванерес, рядом с природой и морем
Сан-Андреу-де-Льяванерес, расположенный всего в 36 километрах к северу от Барселоны, находится между городами Матаро и Сан-Висенс-де-Монтальт. Этот уютный город, находящийся недалеко от побережья Средиземного моря, идеально сочетает спокойную атмосферу с близостью к столице,...
TEKCE
1 950 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
276 м232
Паденге дель Гарда,
мы предлагаем к продаже роскошные виллочки с частным садом, таверной и прекрасной панорамной террасой на крыше в престижной резиденции с прекрасным видом на озеро, в окружении парка площадью 6 гектар.
Недвижимость состоит из:
гостиной с выходом в портик с видом на частный сад и озеро, открытая кухня, две спальни с...
GH Estate
2 800 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
214 м2543
Эксклюзивный пентхаус в новом жилом комплексе, расположенном в Опатии, представляет собой образец современного комфорта и роскоши. С общей площадью 214 м², объект отличается продуманной планировкой и высококачественной отделкой.
Пентхаус обладает собственной климатизацией для охлаждения и отопления ️.
Оборудован подогревом полов на тепловом...
MIRAG INVEST DOO
1 350 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
267 м244
ВНЖ при покупке
Данная вилла— это изысканный пример роскоши и удобства в самом сердце Пафоса. Использование высококачественных материалов, таких как камень, бетон с открытой фактурой и дерево, обеспечивает прочность и эстетическую привлекательность. Вилла разделена на три уровня и включает 4 спальни, 4 ванные комнаты и частный лифт для дополнительного комфорта....
BLUE SKY HOUSES
1 750 000 €
Пентхаус в Тосколано-Мадерно, Италия
160 м2422
В одной из самых очаровательных зон Riviera dei Limoni, на холмах Тосколяно-Мадерно, предлагается на продажу роскошный новострой – пентхаус, входящий в эксклюзивный жилой комплекс из всего пяти единиц. Окружённый уникальной природой, где благодаря мягкому климату озера Гарда растут оливковые деревья, дубы и сосны, этот объект представляет...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
