Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
3 600 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
894 м²
Коммерческое помещение с лицензией С3 в районе Сиютат Бейя города Барселона.
Общая площадь 894 м.кв. в один этаж.
Он состоит из эффектного главного зала, совершенно прозрачного, площадью около 300 м² с очень высокими потолками, три отдельных зала, входная зона 40 м², кухня и производственная площадь 190 м² и складское помещение 130 м².
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Square Estates LLC
3 540 000 €
Вилла в Алании, Турция
350 м²434
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Дома с видом на море с системой «умный дом» в Аланье, Анталия
Великолепные отдельные дома расположены в востребованном районе Аланьи – Бекташ. Этот район славится своими жилыми проектами, живописными видами, чистым воздухом и природой. В то время как Алания привлекает миллионы туристов, Бекташ выделяется своей тишиной, зеленью и удобной...
TEKCE
1 200 000 €
Вилла в Хорватии
322 м²44
Продается роскошная вилла в Помере, Медулин, в 75 метрах от моря!
Еще недавно Помер стал раем для яхтсменов!
Общая площадь виллы 322 кв.м. Земельный участок 615 кв.м.
Это высококачественная вилла, которая в настоящее время находится в стадии строительства, завершение строительства и заселение запланировано на начало 2025 года.
Вилла...
ADRIONIKA
14 500 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
3001 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Отель 4* в одном самых известных городов легендарного испанского побережья - Lloret de Mar.
Окружение:
отель расположен непосредственно на морской набережной Lloret de Mar, с фронтальными видами на пляж;
главные достопримечательности города: 600 м находится замок Castell de Lloret, в 60 м — основной пляж города;
10 отелей в радиусе 300...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 557 587 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
222 м²63
Недавно отремонтированный, этот роскошный дом с шестью спальнями расположен в самом сердце Силиконового пляжа. Тщательно продуманная открытая планировка этого дома восхищает идеальным сочетанием гостиной, столовой и кухни в едином пространстве. Полы из твердых пород дерева, встроенное освещение и окна с двойным остеклением по всему дому, а также...
NF Group
1 980 000 €
Квартира в Каннах, Франция
100 м²43
4 rooms, 3 bedrooms, 100 sq. m, 6th floor
✓ 6-й этаж
✓ Открытая кухня
✓ Лифт
✓ 2 туалета
✓ Балкон (всего 3,7 кв. м)
✓ Сад
✓ Терраса (всего 27 кв. м)
✓ Ориентация: юг, запад
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
Расположенная в одной из самых престижных резиденций района...
MIRAG INVEST DOO
1 650 000 €
Вилла в Хорватии
463 м²45
Скидка! Старая цена была 1 800 000 евро!
Красивая новая каменная вилла, построенная в традиционном стиле, расположена в центре Врбоски, недалеко от набережной и моря, но в тихом месте.
Общая площадь составляет 463 м2, а участок земли — 650 м2, весь окружён старинными сухими стенами.
Эта очаровательная вилла состоит из:...
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок.
Дмитрий Баранов
Брокер по...
Square Estates LLC
1 072 026 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
129 м²21
surface: 129 m², rooms: 2, bathrooms: 1
✓ Этаж объекта: 0
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Энергетический класс: не указан
✓ Класс теплоизоляции: не указан
AXHOME Immo предлагает вам этот красивый и просторный триплекс площадью 129 м² с 2 спальнями в будущем жилом комплексе, расположенном в Belvaux.
Резиденция Grueweleck, расположенная в...
MIRAG INVEST DOO
3 815 000 €
Квартира в Женеве, Швейцария
532
3 bedrooms, 2 bathrooms, 5 rooms
✓ Окутан светом
✓ Юго-западное расположение
✓ Основная спальня с ванной комнатой и гардеробной
✓ Отличное состояние
✓ Большой балкон
✓ Сад
✓ Терраса
✓ Двойной гараж
✓ Пол с подогревом
Очаровательная вилла в стиле Луизианы расположена в тихом жилом районе Весси. Ее архитектура выделяется...
MIRAG INVEST DOO
1 575 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
453 м²5.84% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в центре Мадрида.
Окружение:
район Chamberí — престижный и современный центр Мадрида, высокий пешеходный трафик;
рядом расположены Plaza de Olavide — оживленная площадь с кафе и магазинами, Mercado de Chamberí — популярный гастрономический рынок;
в шаговой доступности магазины El Corte...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
668 717 €
Вилла на Пхукете, Таиланд
355 м²434
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Роскошная вилла в элитной локации по специальной цене
Coвpeмeнная одноэтaжная вилла с баcceйном в рaйoне Бaнг Tаo, Пхукeт. Идеальноe меcто для жизни или инвеcтиций, пpедлагaющeе комфоpт, пpoстоp и элeгантнocть. Виллa пoлностью готoва к зacелению и включaeт вce нeобходимое для жизни и полноценного отдыха.
Характеристики виллы:
Площадь...
Undersun Estate
742 277 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
89 м²222
Metropolitan Premium Properties
749 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
122 м²323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Стандартные и двухуровневые квартиры в комплексе на берегу моря на Дубай Айлэндс
Квартиры на островах Дубай Айлэндс (Dubai Island) расположены в комплексе с захватывающими видами на Персидский залив. В окружении проекта есть пляжи, отмеченные Голубым флагом, оздоровительные центры, экологически чистые зоны и поля для гольфа мирового класса....
TEKCE
530 000 €
Квартира в Дикирхе, Люксембург
100 м²32
surface: 100 m², rooms: 3, bathrooms: 2, garages: 6
✓ Земельный участок: 4.78 ара
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Открытая парковка: 5 мест
✓ Терраса: 20 м²
✓ Класс энергоэффективности: Blank
✓ Класс термоизоляции: Blank
✓ Отопление на жидком топливе: Да
✓ Чердак: Есть
✓ Подвал: Есть
✓ Прачечная: Есть
Старинный смежный дом с садом...
MIRAG INVEST DOO
1 000 000 €
Апартаменты в Порту, Португалия
110 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
Если Вы желаете получить Золотую Визу Португалии, то этот объект недвижимости может Вам в этом помочь, даже согласно изменённым правилам 2023 года.
Для получения более детальной информации, пожалуйста, свяжитесь с нашим менеджером.
Эта фантастическая квартира с двумя спальнями общей площадью 209,6 м2 расположена на 2-м этаже и имеет...
Amber Star Real Estate
1 350 000 €
Вилла в Бодруме, Турция
280 м²544
Объект под сдачу
ЦенаВилла, 4+1, 280m², €1,350,000Добро пожаловать на уникальную виллу, расположенную в самом сердце Тургутрейса, Бодрум, — месте, где гармонично сочетаются безмятежные пейзажи и городской комфорт. Эта эксклюзивная недвижимость обещает непревзойденный комфорт и роскошь, что делает её привлекательной как для покупателей недвижимости, так и для...
LUXURY ESTATE TURKEY
693 501 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
75 м²222
Metropolitan Premium Properties
1 400 000 €
Апартаменты во Флоренции, Италия
145 м²32
В центре Флоренции, на первом этаже исторического дворца, расположена изысканная квартира площадью 145 кв.м с редкой террасой 100 кв.м и панорамным видом на город. Интерьеры отличаются просторностью, светом и роскошными расписными потолками эпохи Возрождения в нежной пастельной палитре. Планировка включает гостиную с камином, столовую, кухню,...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
