Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
518 559 €
Квартира в Нетании, Израиль
43
Продажа квартиры в Нетании. Элитный дом, построен в 2003 году одним из лучших застройщиков Нетании, компанией - Генадий. Квартира находиться по адресу улица Яков Дори дом 8.4 комнаты, 3 спальни, салон, высокий 18 этаж, панорамный вид на море и город. Большой балкон, есть подземная парковка.
Israel Home
1 300 000 €
Квартира в Сан-Ремо, Италия
170 м2433
Элитная квартира в Сан-Ремо, в престижном районе города в районе Порто Соле, рядом с морем и велосипедной дорожкой. На 1-м этаже исторического здания, просторный апартамент площадью 170 м2, полностью отремонтирован с использованием материалов высокого качества, со своим садом площадью 300 м2 и жилой с собственной парковкой на 2 авто и подвальным...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
1 350 000 €
Дом в Лимасоле, Кипр
512 м2544
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажная вилла площадью 512 кв.м В Лимассоле. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла, одной кладовой. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной кухни, 2 ванных комнат, одной душевой комнаты, джакузи. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин,...
Mercury Group
2 850 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
500 м24
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.30.728.11545
Вилла состоит из 3 этажей, общая площадь виллы 500 м2 + гостевой дом 90м2
Площадь земельного участка 2700 м2.На участке есть бассейн, гараж на три автомобиля, бар, несколько зон отдыха, тренажерный зал.
Вилла состоит из четырех спален, четырех санузлов, две гостиные, кухни, террасы.
На территории бассейн, зона...
DOO TradeGoria
2 700 000 €
Вилла в Салониках, Греция
600 м2755
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 600 кв.м в Салониках. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, 2 санузлов, одной кладовой. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, 2 санузлов, одной кладовой. Второй этаж состоит из одной спальной...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 390 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
133 м222
ВНЖ при покупке
BLUE SKY HOUSES
1 250 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
194 м233
ВНЖ при покупке
Эти роскошные виллы расположены в Сан-Мигель-де-Салинас, в одной из лучших зон с прекрасным видом и большим количеством растительности, это идеальное место для любителей природы. Жилой комплекс расположен рядом с несколькими полями для гольфа, неподалёку находится известный торговый центр, а пляжи Ориуэлы – всего 7 километров. Виллы построены из...
Mercury Group
613 000 €
Вилла в Сан-Фульхенсио, Испания
290 м2654
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантная Дизайнерская Вилла в Ла-Марина, Аликанте
Вилла расположена в Ла-Марина – спокойном муниципалитете в провинции Аликанте. Этот район относится к средиземноморскому региону Коста-Бланка, где климат благоприятен большую часть года, а пляжи славятся своей красотой и качеством.
В Ла-Марине есть все услуги, необходимые для комфортной жизни....
TEKCE
990 000 €
Апартаменты в Охене, Испания
154 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с Роскошным Дизайном в Комплексе с Богатыми Удобствами в Марбелье, Охен
Новые квартиры расположены в Охене – городе, расположенном между Малагой и Марбельей. Охен – один из самых ярких районов Коста-дель-Соль. Город окружен живописной природой и великолепными горами Сьерра-Бланка. Независимо от времени года, вы сможете насладиться...
TEKCE
610 936 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
76 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартира в новом комплексе Laurel с потрясающим видом на вечнозеленый Central Park! Рентабельность инвестиций - 5,6%! Идеально подходит для жизни, инвестиций и сдачи в аренду! Предоставим каталог инвестора!
Удобства комплекса:
Бассейны и водные игры
Детская игровая площадка
Беговая дорожка
Парк для собак
Многофункциональные игровые и...
DDA Real Estate
1 950 000 €
Вилла на Тенерифе, Испания
300 м254
ВНЖ при покупке
Совершенно новый проект! Serenity Luxury Villas - это комплекс из 27 отдельностоящих вилл наполненных натуральным светом и смотрящих на океан. Эти роскошные виллы расположены в престижном районе Siam и спроектированы архитектором Jorge Guix Requejo с пристальным вниманием к деталям и индивидуальному подходу к каждой вилле. При строительстве...
VYM Canarias
1 990 000 €
Дом на Коста-Калида, Испания
600 м265
ВНЖ при покупке
Эксклюзивная вилла, расположенная на 1-й линии пляжа, с фантастическим видом на море, в Ла Манга дель Мар Менор.На участке 1266 м2, мы находим эту фантастическую полуновую виллу 600м2 с ориентацией на юг, которая имеет 6 спален, 5 ванных комнат, кухню, 2 гостиные, 1 столовую, солярий, подвал, 3 игровые комнаты, 1 бар, 1 тренажерный зал. Она...
Mercury Group
580 000 €
Дом в Шушани, Черногория
600 м24
ВНЖ при покупке
Продается жилой четырехэтажный дом в районе Шушань, г. Бар площадью 550 квадратных метров.
Солнышко в этом районе 280 дней в году. Дом можно использовать как мини -отель площадь и планировка позволяют. Этажи с отделкой под ключ. C террасы открывается великолепный вид на море. Дом строился из качественных строительных материалов так как...
Mercury Group
780 000 €
Вилла в Картахене, Испания
465 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Отдельная вилла всего в 300 м от пляжа в Ла-Манга, Мурсия
Вилла находится в Ла-Манга-дель-Мар-Менор – полосе земли, отделяющей Средиземное море от Мар-Менор в Мурсии, Испания. Вилла в Мурсии удобно расположена всего в 300 м от пляжа. Порт Ла-Манги находится в 5 км, а главная улица Ла-Манги – в 13 км, что обеспечивает легкий доступ к различным...
TEKCE
663 437 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
119 м2222
Metropolitan Premium Properties
2 900 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
800 м245
ВНЖ при покупке
BLUE SKY HOUSES
650 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
140 м232
ВНЖ при покупке
Отдельная вилла с 3 + 1 спальнями (3 спальни плюс кабинет / игровая) на продажу в Суни, Лимассол. Просторная кухня с обеденной зоной, гостиная с камином, высокие потолки со спальней на первом этаже. Некоторые дополнительные услуги включают фотоэлектрические панели, алюминиевые окна с сетками от мух, кондиционеры Daikin, центральное отопление и...
BLUE SKY HOUSES
756 000 €
Апартаменты в ОАЭ
97 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные квартиры в проекте с частным пляжем и побережьем в Рас-эль-Хайме
Брендовый проект, реализуемый в партнерстве с автомобильным брендом Aston Martin, расположен в Рас-эль-Хайме, на острове Аль-Марджан. Предлагаемый проект – это возможность жизни премиум-класса со своим частным пляжем и побережьем. В проекте с потрясающей архитектурой и...
TEKCE
1 725 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
752 м244
ВНЖ при покупке
Эта исключительная вилла предлагает элегантность, качество и потрясающие панорамные виды на море на участке площадью 977 м² с двойным пешеходным и автомобильным доступом, расположенная рядом с пляжами и центром Морайры.Планировка виллы:Первый этаж: Просторная гостиная, открытая кухня с островом, гостевой туалет и спальня с ванной комнатой. На...
Mercury Group
850 000 €
Пентхаус в Будве, Черногория
350 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Продается двухэтажный, трёхуровневый пентхаус, находящийся на первой линии моря в элитном районе Черногории, поселок Рафаиловичи.
Общая прощать пентхауса 350 м.кв., включая террасы, жилая 233 м.кв.
Занимающий верхние два этажа (6-7й), и эксплуатируемую кровлю.
Апартаменты состоят из трёх уровней.
На 1-ом уровне находиться прихожая с...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
