Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 350 000 €
Квартира в Арадипу, Кипр
290 м256
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 5, Bathrooms: 6, Internal Area: 290 sq.m., Plot Size: 725 sq.m.
✓ Барбекю
✓ Тихий район
✓ Бассейн
✓ Джакузи
✓ Теплый пол
✓ Электрические приборы
✓ Сад
✓ Сад на крыше
✓ Первая линия
✓ Частная парковка
Эксклюзивная вилла на стадии строительства с 5 спальнями и утвержденным разрешением на строительство предлагается...
MIRAG INVEST DOO
4 500 000 €
Вилла в Рамат-Гане, Израиль
360 м2865
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
На продажу в Рамат Гане.
Участок 500 кв.м.
Тихий и очень престижный район, рядом с парком
Рядом с кантри-клабом и торговым центром.
3 этажа по 110 кв.м. площадь каждого.
выход на крышу
Всего 360 кв.м. застройки.
6 спален и 2 гостиные.
Современный ремонт.
Кухня Bulthaup
Корейский мрамор.
Кондиционеры Mitsubishi
Столярные...
ISRA HOME
511 254 €
Квартира в Медулине, Хорватия
93 м232
Квартира в новом современном здании в Медулине, в стадии строительства.
КВАРТИРА - C1 занимает два этажа и находится на 2-м и 3-м этажах здания. Квартира состоит из:
коридора, 2 ванных комнат, кухни + столовой, гостиной, 3 спален и террасы. Общая полезная площадь: 93,42 м².
К недвижимости прилагается парковочное место, включенное в цену....
ALMA DOM
1 251 473 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
137 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Люксовые апартаменты в Sea Haven с видом на море! Собственная лагуна и пляж. Система "умный дом". Апартаменты для жизни и инвестиций (Roi - 6.4% в $)!
Удобства: просторный бассейн-инфинити с захватывающим видом на гавань, health-клуб с сауной и парной, зоны для йоги, медитации и аэробных упражнений, дорожка для ходьбы и бега, скейт-парк,...
DDA Real Estate
1 949 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
75 м2411
1 bed, 1 bath, 2 receptions, 807 sq. ft;
Эта светлая и элегантная однокомнатная квартира находится на первом этаже одного из самых востребованных садовых скверов. Выгодно отличаясь просторной жилой зоной с видом на сады (доступ по отдельной договоренности), квартира представлена в превосходном состоянии с высокими потолками и отделкой высокого...
MIRAG INVEST DOO
5 750 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
220 м2953
5 beds, 3 baths, 1 reception, EPC Rating: F
✓ Залит естественным светом из центрального внутреннего двора
✓ Площадь около 2500 квадратных футов бокового жилого пространства
✓ Вид на реку Темзу
✓ Пять просторных спален
✓ Частный гараж с прямым доступом в основное здание
✓ Гибкая планировка с несколькими жилыми зонами
✓...
MIRAG INVEST DOO
2 737 220 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
520 м2556
Metropolitan Premium Properties
527 591 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
121 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в жилом проекте Gate Eleven в районе Meydan, District 11! Полностью оборудованная кухня с техникой! Система "Умный дом"! Парковочное место! Апартаменты для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: бассейны, тренажёрный зал, студия бокса, зона для йоги, розничные магазины и...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
4 900 000 €
Вилла в Дении, Испания
685 м247
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Предлагаем на продажу 2-этажную виллу современного дизайна площадью 685 м2, расположенную на первой линии моря в Дении (побережье Коста Бланка).
В доме высокие окна и стеклянные двери, прекрасные виды испанской природы доступны из любой части виллы.
На 1-м этаже располагается прихожая, просторный салон с выходом на террасу, в сад и к...
NV-COMPANY
3 650 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
884 м25
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла с 5 спальнями на первой линии моря за 3 650 000 евро
Эта великолепная вилла, расположенная рядом с пляжем и набережной, предлагает захватывающий вид на бескрайние морские просторы. Частный бассейн и просторная терраса создают идеальные условия для отдыха и наслаждения красотой окружающего мира. Это настоящий рай для тех, кто...
NF Group
1 291 277 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
435 м2445
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Надежный застройщик
О комплексе:
Расположенный на 284,800 кв.м, проект предлагает пять стильных вилл, выполненных в современном и балийском стилях. В комплексе представлены одно- и двухэтажные виллы с вариативными планировками и апартаменты с просторными метражами. Идеальная синергия роскошного дизайна и природы. Срок завершения...
Tumanov Group
555 000 €
Апартаменты в ОАЭ
75 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные апартаменты для эксклюзивного образа жизни в Дубае, Дамак Хиллс
Этот проект обеспечивает уникальный уровень комфорта, предлагая эксклюзивный стиль жизни и безупречную архитектуру. Он выделяется своим креативным, аутентичным и современным дизайном, являясь единственным брендовым проектом в этом регионе, который сочетает роскошный образ...
TEKCE
8 000 000 €
Замок во Флоренции, Италия
9000 м24030
В окрестностяхПизыпродаетсястаринный замок, сооруженный в 1172 году, с прилегающей к нему частной часовней. История объекта засвидетельствована в древних документах: замок принадлежал династии графа Делла-Герардеска и служил оборонительной крепостью; позднее в 1198 году его приобрела Коммуна. После завоевания Пизы флорентинцами строение утратило...
Lionard Luxury Estate
2 399 000 €
Вилла в Сплите, Хорватия
320 м2544
Продается новая элитная вилла, расположенная на склоне холма, в пригороде Сплита, всего в 330 м прямой линии от моря. Вилла имеет три этажа, соединенных внутренней лестницей и располагает захватывающим дух панорамным видом на море, острова и закат солнца.
Цокольный этаж, общей площадью 100 м2, содержит гараж, тренажерный зал, сауну и помещение...
Immobilium et mobilium d.o.o.
3 800 000 €
Квартира в Фонвьее, Монако
74 м222
✓ Цена: 3 800 000 €
✓ Комнат: 2
✓ Спальни: 2
✓ Подвал: 1
✓ Места для парковки: 1
✓ Жилая площадь: 60 м²
✓ Общая площадь: 74 м²
✓ Площадь террасы: 14 м²
На высоком этаже недавно построенного комплекса le Millenium с услугами консьержа расположен этот элегантный и хорошо спланированный апартамент с 2/3 комнатами. Все основные...
MIRAG INVEST DOO
729 000 €
Квартира в Каннах, Франция
99 м242
4 rooms, 2 bedrooms, 99 m², 1st floor/3 floors
✓ 1-й этаж из 3
✓ Отдельная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Паркинг
✓ Нет балкона
✓ Сад
✓ Терраса
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
В резиденции высокого класса с бассейном, в абсолютной тишине, откройте для себя эту великолепную...
MIRAG INVEST DOO
1 500 000 €
Квартира в Калькаре, Мальта
280 м234
Bedrooms: 3, Bathrooms: 4, Inside Area: 187 sqm, Outside Area: 93 sqm;
✓ Доступно: сейчас
✓ Тип: Квартира
✓ С кондиционером: Да
✓ Балкон: Есть
✓ Зона барбекю: Есть
✓ Вид на загород: Да
✓ Столовая: Есть
✓ Развлекательная комната: Да
✓ В готовом виде: Да
✓ Камин: Есть
✓ Гараж: Есть
✓ Спортзал: Да
✓ Лифт: Есть
✓...
MIRAG INVEST DOO
1 050 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
134 м2322
Пентхаус с 2 спальнями с личным бассейном в новом закрытом жилом комплексе в Тивате. Это не просто апартаменты- это стиль жизни, где каждый день наполнен комфортом и удобством.
Эксклюзивные апартаменты (134 м2) с 2 спальнями, просторной террасой (30 м2) и собственным бассейном расположены в одном из самых перспективных районов Тивата. Каждая...
VALUE.ONE
1 800 000 €
Вилла в Лекко, Италия
500 м255
В окрестностях озера Комо, недалеко от озер Пузиано и Анноне выставлена на продажу элитная вилла площадью 500 кв. м. Особняк состоит из трех этажей. Первый этаж отведен под жилую зону – большой салон, кухню, четыре спальни и две ванные, на втором этаже расположена гостиная и еще одна спальня с ванной. В здании также имеется цокольный этаж,...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
