Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
520 000 €
Квартира в Марсашлокке, Мальта
195 м242
Bedrooms: 4, Bathrooms: 2, Inside Area: 170 sqm, Outside Area: 25 sqm, Total Area: 195 sqm
✓ Доступно сейчас
✓ Тип: Квартира
✓ Столовая: Да
✓ Развлекательная комната: Да
✓ Гостиная: Да
✓ Открытая планировка (кухня/гостиная/столовая): Да
✓ Вид на море: Да
✓ Кабинет: Да
✓ Вид на город: Да
Расположенная в тихой деревне...
MIRAG INVEST DOO
2 292 457 €
Вилла в Майами, США
480 м2655
Кредит
Здравствуйте!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
1 090 649 €
Дом в Дубае, ОАЭ
230 м2543
Онлайн-показ
Equiterra — элегантные таунхаусы 3-4 спальни с видом на поля и природу, проект от Emaar!
Equiterra от Emaar представляет собой уникальный жилой кластер в Grand Polo Club & Resort, где гармонично сочетаются архитектура, природа и премиум-образ жизни.
Equiterra предлагает просторные резиденции с умной планировкой:
- Таунхаусы с прямым...
DDA Real Estate
1 350 000 €
Дом в Кастельнуово, Италия
988 м2401111
На небольшом расстоянии от Сиены, в самом сердце Кьянти, выставлено на продажу это великолепное поместье в типичном тосканском стиле, чьи истоки восходят к примерно 1000 году и которое недавно было отреставрировано.
Недвижимость состоит из основного каменного дома (казале), двух отдельностоящих построек (депандансов) и прекрасного сада....
Great Estate
2 680 000 €
Вилла в Стамбуле, Турция
532 м286
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Роскошная Вилла 8+1 с общей площадью 532 м² идеально подойдёт для тех, кто ценит простор, комфорт и уединение. Новое строительство 2024 года. Высококачественная отделка и продуманные планировочные решения создают идеальные условия для жизни. Количество этажей: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Кафе...
RestProperty
840 000 €
Вилла в Баре, Черногория
400 м2
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.25.728.10491
Предлагается к продаже большая вилла в городе Бар, которая находится недалеко от отеля Адриа.
Вилла площадью 400 м2, площадь земельного участка 1215 м2, площадь террас 50 м2.
Вилла удалена от моря на 500 м.
Первый этаж виллы: спортивный зал, оборудованный инвентарем, сауна, туалетная комната с дажкузи, комната...
DOO TradeGoria
663 400 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
107 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Срок сдачи: лето 2027 год.
Площади:
2 спальни: от 107м2 до 110м2-от 663400€;
3 спальни:136м2- 843 200€.
Удобства: Элитный жилой комплекс. Главная ценность апартаментов — панорамные виды. Террасы ориентированы так, чтобы...
GATE Realty
510 476 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
79 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Расположенный на престижных Островах Дубая, Beach Walk Residence 3 — это роскошный жилой комплекс на берегу моря, разработанный Imtiaz Developments. Этот эксклюзивный адрес предлагает динамичный островной образ жизни с непревзойденными удобствами и захватывающими прибрежными видами.
Beach Walk от Imtiaz Developments
Beach Walk —...
Spiridon Real Estate
4 140 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
144 м2522
2 beds, 2 baths, 1 reception, 1,553 sq. ft, EPC Rating: B
Квартира на втором этаже расположена на King's Road в впечатляющем новом здании. Просторная приемная комната с открытой планировкой включает кухню с барной стойкой для завтраков, а также отдельные зоны для обеда и отдыха. Высокие окна на двух сторонах и закругленное угловое окно...
MIRAG INVEST DOO
635 000 €
Вилла в Алании, Турция
250 м2543
Объект под сдачу
ЦенаВилла, 4+1Этаж: 1, , 250m², €635,000Откройте для себя воплощение роскоши в очаровательном районе Каргыджак в Алании, Анталья. Этот изысканный жилой комплекс – воплощение современной элегантности и изысканного комфорта. Построенный в 2015 году, этот архитектурный шедевр стратегически расположен всего в 200 метрах от торговых центров, всего в...
LUXURY ESTATE TURKEY
1 000 000 €
Вилла в Рисане, Черногория
112 м254
ВНЖ при покупке
Просторная вилла в живописном Рисане у самой магистрали, рядом с парком и всего в 30 секундах пешком от пляжа.
На первом этаже просторная квартира с продуманной планировкой, а на втором три отдельные апарт-единицы, идеально подходящие для аренды или проживания нескольких семей. Таким образом, приобретается не просто недвижимость, а готовый...
DOO "Monteonline"
11 500 000 €
Ферма в Гроссето, Италия
3000 м23030
Прекрасная недвижимость расположена в восхитительном месте живописной сельской местности Тосканы, в нескольких километрах от моря, между Гроссето и характерной приморской деревней Кастильоне-делла-Пеская. Уникальный комплекс внутренней площадью около 3000 кв. м с семью различными строениями, теннисным кортом, тремя бассейнами с баром рядом с...
Lionard Luxury Estate
2 500 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
407 м2767
ВНЖ при покупке
Дизайн и эстетика этого роскошного закрытого проекта призваны отразить суть частного сообщества мирового класса. Проект состоит из 35 строящихся на заказ вилл 7 различных типов и трех блоков роскошных апартаментов с высокой архитектурой и эстетикой с лучшим выбором материалов. Расположенный в безмятежном месте с возвышенностью над уровнем моря,...
Foutina
1 250 000 €
Вилла в Врбнике, Хорватия
530 м298
Туристическая недвижимость из 6 квартир всего в 200 метрах от моря в Вбрнике!
Мы содействуем продаже очаровательного трехэтажного дома для отдыха, расположенного в Врбнике на острове Крк.
Собственность 530 кв.м. состоит из шести квартир, каждая из которых имеет собственную террасу с потрясающим видом на море.
Расположен в отличном месте в...
ADRIONIKA
1 163 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
167 м2223
Локация: Этот роскошный пентхаус расположен в Опатии, всего в 300 метрах от моря и оживленного центра города, что делает его чрезвычайно привлекательным местом для проживания.
Пентхаус с обозначением S 203 занимает площадь 167 м² на третьем этаже. Комплексный открытый план объединяет кухню, столовую и гостиную, создавая просторное и удобное...
MIRAG INVEST DOO
10 125 500 €
Пентхаус в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
1301 м2445
Metropolitan Premium Properties
1 700 000 €
Вилла в Неаполе, Италия
350 м288
На побережье залива Поццуоли выставлена на продажу роскошная вилла общей площадью 350 кв.м. Вилла состоит из светлой и просторной гостиной, выходящей на террасу, обеденного зала и восьми спальных комнат с тем же количеством ванных. В общей сложности здание состоит из двух этажей. Спальные помещеня расположены на верхнем этаже. Комнаты отделаны...
Lionard Luxury Estate
1 144 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
71 м2421
2 beds, 1 bath, 1 reception, EPC Rating: D
✓ Близость к станции метро
✓ Местные удобства
✓ Две спальни
✓ Недавно полностью отремонтирован
✓ Частная терраса, выходящая на запад
✓ Всего в нескольких минутах от Kings Road
✓ Деревянные полы по всему дому
✓ Апартамент на верхнем этаже
Эта потрясающая квартира недавно была...
MIRAG INVEST DOO
1 100 000 €
Вилла на Крке, Хорватия
223 м233
Светлая новостройка меблированной виллы в районе города Крк с исключительным современным дизайном!
Площадь 223 м2 на продажу, с бассейном, благоустроенным садом и частичным видом на море, на участке 591 м2.
Вилла состоит из трех уровней.
Подвал предлагает спа-зону и ванную комнату площадью 30 м2, кладовую и котельную.
Первый этаж...
ADRIONIKA
538 000 €
Пентхаус в Картахене, Испания
92 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Стильные квартиры с 2 и 3 спальнями и общим бассейном в Картахене, Мурсия
Современные шикарные квартиры на курорте La Manga Golf Resort предлагают роскошный и стильный образ жизни. Квартиры спроектированы в современном стиле, органично вписанном в окружающую природу.
В зависимости от модели в квартирах есть 2 или 3 спальни со встроенными...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
