Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 100 000 €
Дом в Рогознице, Хорватия
349 м2972
Продается дом площадью 349,46 м2, расположенный в тихом месте недалеко от Рогозницы, в первом ряду от моря. Дом расположен на участке 3780 м2 и имеет три этажа и предлагает фантастический панорамный вид на море. Первый этаж состоит из кладовой, подсобного помещения, цистерны для воды и террасы. На втором этаже находится прихожая, кухня со...
Immobilium et mobilium d.o.o.
3 961 212 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
474 м2
«Tʜᴇ S Tᴏᴡᴇʀ» - Fᴜʟʟ Oᴄᴇᴀɴ ᴠɪᴇᴡ ᴡɪᴛʜ Pʀɪᴠᴀᴛᴇ Sᴋʏ Lᴏᴜɴɢᴇ. Эта собственность является исключительно эксклюзивной и ограничена только 84 владельцами. 8 спален на всем этаже с полным видом на океан. (Он разделен на 4 спальни каждая) *Информация о проекте:* ️Высота здания - 220 метров, 60 этажей (всего 8 спален с собственным туалетом на...
Horizon Realty
653 630 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
94 м223
HORIZON REALTY с гордостью представляет эту квартиру на продажу: ФУНКЦИИ: * Спальни: 2 * Ванные комнаты: 3 * Парковочное место: 1 * 50% оплата по завершении * Передача: 2025 г. ДОСТУПНОСТЬ: * 5 минут до Шейх-Зайед-роуд и Аль-Хайл-роуд * 5 минут до Дубай Молл * 5 минут до центра Дубая * 10 минут до финансового центра * 15 минут до международного...
Horizon Realty
1 495 000 €
Вилла в Бодруме, Турция
485 м23
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию проект на стадии строительства от топового застройщика. Общая площадь территории 16.000 м2. Всего 26 отдельно стоящих вил планировки 3+1, 4+1, 5+1. Виллы двухэтажные, площадь от 485 до 782 м². В стоимость входит чистовая отделка, собственная территория сада, парковка. Некоторые виллы имеют собственный бассейн. Виллы...
RestProperty
1 050 000 €
Земля в Афинах, Греция
300 сот.
Продается земельный участок площадью 300 кв.м. в Афинах. На территории строение, земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. Участок расположен в районе Эллинико.
Mercury Group
1 390 000 €
Апартаменты в Тивате, Черногория
126 м2322
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторные стильные апартаменты с 2 спальнями в новом эксклюзивном проекте The Dreams by Dukley.
Возможна оплата в РФ, Украине и за криптовалюту.
Гарантированный доход от инвестиций:
Инвестируя в проект Dreams by Dukley, вы можете получить гарантированный доход 6% от вложенных средств.
Идеальное расположение- 1 линия в центре Тивата на...
VALUE.ONE
689 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
216 м2333
ВНЖ при покупке
Дом с туристической лицензией в урбанизации города Льорет де Мар - Кондадо дель Харуко.
Общая площадь дома 216 м.кв. на территории 900 м.кв. Построен в один этаж в 1982 году. В 2015 году был проведен капитальный ремонт. Дом в прекрасном состоянии.
В доме 3 спальные комнаты, 3 ванные комнаты, просторный салон с камином и панорамными окнами,...
ESTATE BARCELONA
890 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
261 м232
ВНЖ при покупке
Эта вилла находится в окружении природы и стратегически расположена рядом с бухтами Баладрар, Адвокат и Фустера. Этот комплекс, расположенный всего в нескольких минутах езды от Кальпе и Морайры, предлагает уникальные виллы с характерными чертами, идеально гармонирующие со средиземноморским климатом.Вилла спроектирована как одноэтажное,...
Mercury Group
735 000 €
Земля в Лимасоле, Кипр
27094 м2
BLUE SKY HOUSES
750 044 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
69 м2112
Metropolitan Premium Properties
1 000 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
167 м232
ВНЖ при покупке
Комплекс предлагает незабываемые впечатления для тех, кто предпочитает комфорт современного комплекса с внутренними удобствами. Проект расположен в одном из престижных жилых районов Лимассола, Колумбия, примерно в 1,5 км от песчаного пляжа пляжного парка Дасуди, который является лучшим выбором семей для отдыха и развлечений на свежем воздухе....
Mercury Group
695 000 €
Пентхаус в Лимасоле, Кипр
128 м222
ВНЖ при покупке
BLUE SKY HOUSES
1 390 286 €
Вилла в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
355 м2542
Онлайн-показ
Недвижимость в Дубае по выгодной цене с полным юридическим сопровождением. Помощь в переводе денежных средств. Бесплатный подбор недвижимости.
Масштабный проект Marbella Villas — это популярный район на берегу Аравийского моря с очаровательными парками и широким выбором ресторанов, магазинов и развлекательных заведений. Шикарные дома...
Недвижимость в ОАЭ и Турции
906 862 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
133 м2222
Metropolitan Premium Properties
1 550 000 €
Пентхаус в Малаге, Испания
133 м2222
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
895 000 €
Пентхаус в Фуэнхироле, Испания
107 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Шикарные апартаменты в Фуэнхироле, Малага, с просторными террасами в закрытом комплексе
Апартаменты расположены в популярном жилом районе Фуэнхирола на побережье Коста-дель-Соль. Благодаря прекрасному климату, богатой социальной инфраструктуре, оживленной атмосфере и красоте природы, Фуэнхирола привлекает туристов в течение всего года.
Жилой...
TEKCE
810 000 €
Вилла в Алании, Турция
375 м2
ВНЖ при покупке
Расположение:
Превосходная частная вилла в современном стиле расположена в живописном районе Каргыджак, всего в 2500 метрах от центра города Алания. Современная архитектура виллы великолепно сочетается с природным окружением, создавая идеальное место для уединенного проживания.
Характеристики:
Вилла с 4+1 комнатами предоставляет вам роскошное...
Mayalanya Group
630 000 €
Дом в Вижинаде, Хорватия
170 м253
Эксклюзивная вилла на продажу в Вижинаде. Дом, построенный в 2011 году, находится в ухоженном состоянии и впечатляет качественной мебелью.
Вилла занимает два этажа и предлагает просторную жилую площадь около 170 м². В объекте 11 комнат, из них 5 спален и 3 ванные комнаты. Конструкция прочная, что говорит о солидном и долговечном качестве...
ALMA DOM
600 109 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
97 м2222
Metropolitan Premium Properties
4 800 000 €
Вилла в Рагузе, Италия
750 м21010
Это звучит как удивительное предложение на Сицилии! Пять отдельных вилл в таком уникальном месте, как Марина-ди-Рагуза, представляют собой идеальную комбинацию комфорта, роскоши и красоты природы. С прекрасными интерьерами, включая изысканные отделочные материалы и современные удобства, каждая вилла является идеальным местом для отдыха или даже...