Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
3 500 000 €
Вилла в Святом Стефане, Черногория
600 м259
ВНЖ при покупке
Вилла расположена на краю поросшей соснами, каменистой гряды, возвышающейся над, пожалуй, самым знаменитым местом Черногории: островом и городком Святой Стефан. Со всех этажей виллы открываются завораживающие виды на Святой Стефан, город Будва и его залив, окружающие Будву горы Будванской Ривьеры. Сочетание таких видов и пешей доступности моря,...
DOO "Monteonline"
6 000 000 €
Дом в Массе, Италия
2200 м22630
Этот роскошный курорт в Понтремоли, на границе Тосканы, Лигурии и Эмилии-Романьи, представляет идеальное сочетание комфорта и природной красоты. С 26 уютными номерами, двумя ресторанами, баром и оздоровительным центром на 2200 кв. м, он великолепно вписывается в окружение оливковых рощ и кипарисов. Гости могут наслаждаться панорамными видами с...
Lionard Luxury Estate
1 200 000 €
Отель, гостиница в Хорватии
456 м2
Гостевой дом с бассейном и видом на море в Малинске, в 900 метрах от моря!
Дом площадью 456 м2 состоит из подвала, первого этажа и двух этажей (10 комнат и 8 ванных комнат).
ПОДВАЛ: комната с собственной ванной, прачечная, котельная, тренажерный зал и многофункциональное пространство, котороеможно преобразовать, например, в еще одну комнату...
ADRIONIKA
1 006 232 €
Квартира в Майами, США
75 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Первый жилой комплекс в мире под брендом Mercedes-Benz. Студии уже распроданы, в наличии имеются квартиры с 1-3 спальнями. Рассрочка на 3-4 года! Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде....
Square Estates LLC
4 200 000 €
Вилла в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция
200 м2544
Кредит 0.85-1.85%
В абсолютном спокойствии и в доминирующем положении, с волшебным видом на море от Кап-Мартена до Ментона, великолепная новая современная вилла площадью 200 м² с бассейном, состоящая из большой гостиной с полуотдельной кухней, 4 спален, включая две главные, многочисленные террасы и парковки. Здесь вас ждут первоклассные услуги и максимум...
RFC ESTATE
990 000 €
Вилла на острове Паг, Хорватия
310 м245
Продается новая роскошная вилла всего в 100 метрах от моря на Паге.
Заключительный этап строительства!
Современная минималистская архитектура.
Общая площадь 310 кв.м. Земельный участок с бассейном 750 кв.м. Бассейн 10х4 метра.
Вилла предложит 4 спальни, 5 ванных комнат, просторный салон с обеденной зоной и кухней, несколько террас....
ADRIONIKA
1 275 865 €
Вилла в Пуэрто-Плата, Доминиканская Республика
550 м2979
Онлайн-показУдалённая сделка
Построенная на одной из самых высоких точек в Пуэрто-Плата , эта потрясающая вилла «под ключ» с бесконечными, захватывающими дух видами… Это вилла имеет 550 м2, включая 7 спален, 9 ванных комнат, тренажерный зал, игровую зону с бильярдом и домашний кинотеатр. Внешнее пространство было хорошо спроектировано, чтобы в полной мере...
Atlantico Caribe
970 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
112 м222
ВНЖ при покупке
В проекте предусмотренытщательно продуманные пространства, являющиеся неотъемлемой частью уникального образа жизни. Каждая деталь разработана с особым вниманием, чтобы воплотитьлучшие черты средиземноморского стиля жизни, сочетаякомфорт и изящество.
Комплекс соответствует самым взыскательным вкусам и станет источником вдохновения вдинамично...
BLUE SKY HOUSES
1 180 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
135 м222
surface: 135 m², rooms: 2, bathrooms: 2, garages: 2
✓ Этаж объекта: 0
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2015
✓ Обустроенная кухня: Да
✓ Места для парковки в помещении: 2
✓ Терраса: 55 м²
✓ Класс энергоэффективности: B
✓ Класс термоизоляции: B
✓ Газовое отопление: Да
✓ Оптоволоконная связь: Да
✓ Подвал: Да
К продаже предлагается...
MIRAG INVEST DOO
750 000 €
Вилла в Цриквенице, Хорватия
340 м267
Подлинная полностью отремонтированная вилла в Брибире недалеко от Цриквеницы!
Настоящее впечатление средневекового палаццо.
Общая площадь 340 кв.м, земельный участок 500 кв.м.
Вилла предлагает шесть спален, семь ванных комнат, просторный двухуровневый салон с камином, кухню, сауну.
Дополнительные преимущества:
бассейн 24 кв.м....
ADRIONIKA
1 100 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
395 м2645
Удалённая сделка
Вилла с 4 спальнями и садом на крыше в Пафосе, район Юниверсал, представляет собой просторную и роскошную виллу, которая предлагает комфортную и расслабляющую жизнь. Вилла расположена в тихом и живописном районе, недалеко от всех удобств и всего в нескольких минутах езды от пляжа.
При входе на виллу вас встретит светлая и просторная гостиная,...
Foutina
2 468 034 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
136 м2323
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой3D-турКредитОбъект под сдачу
Представляем уникальную 2-комнатную резиденцию на культовом острове Bluewaters, с захватывающим прямым видом на море, стильным новым ремонтом и полной меблировкой. Квартира площадью 135 кв. м отличается продуманной планировкой, современным дизайном и атмосферой курортной роскоши.
Интерьер наполнен естественным светом благодаря панорамным...
Real Estate Dubai.
1 300 000 €
Дом в Роккастраде, Италия
206 м2733
В самом сердце холмистой зоны Мареммы, всего в нескольких километрах от средневековых деревень Роккастрада и Чивителла-Мариттима, расположен этот великолепный недавно отреставрированный каменный особняк с бассейном инфинити и небольшим органическим виноградником. Недвижимость погружена в охраняемую природную зону и впечатлеят панорамным видом,...
Great Estate
11 065 000 €
Апартаменты в ОАЭ
521 м2435
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элитные апартаменты в Дубае, Бизнес-Бэй, в проекте с первоклассной инфраструктурой
Эти роскошные апартаменты расположены в самом центре района Бизнес-Бэй, вдоль Дубайского водного канала на улице Мараси Драйв (Marasi Drive). Они предлагают захватывающие виды на самые знаковые достопримечательности города и создают атмосферу спокойствия и...
TEKCE
1 101 554 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
143 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Брендированные апартаменты в современном проекте Keturah Reserve Residences! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Доходность от 10%! Предоставим каталог инвестора! Полностью меблированные апартаменты! Рассрочка 0%!
Срок сдачи - 4 кв. 2026 г.
Удобства: открытый бассейн, гимнастический зал, площадка для барбекю с обеденной зоной, крытый и...
DDA Real Estate
3 401 455 €
Квартира в Майами, США
300 м2435
Кредит
Здравствуйте!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
1 090 000 €
Квартира в Каннах, Франция
95 м243
4 rooms, 3 bedrooms, 95 sq. m, 1st floor
✓ 1-й этаж
✓ Открытая кухня
✓ Парковка
✓ 1 туалет
✓ 3 балкона
✓ Ориентация: восток
✓ Без видов на соседние окна
✓ Не меблировано
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): B
В рамках охраняемого комплекса с прямым доступом с набережной...
MIRAG INVEST DOO
2 000 000 €
Вилла в Дженовичах, Черногория
209 м244
ВНЖ при покупке
Продаются роскошные виллы в новом престижном комплексе в Кумборе. Этот комплекс предлагает 28 отдельных вилл для комфортного проживания и разнообразных развлечений. Каждая вилла - с собственным садом, отдельным бассейном и крытой парковкой, общей площадью 10 534 кв.м, с уникальным расположением и видом. Просторные ландшафтные зоны, зоны отдыха,...
Antarex
2 200 000 €
Дом в Ассизи, Италия
665 м22088
Расположенный на живописном месте с видом на долину Санта-Мария-делли-Анжели, этот очаровательный сельский дом на продажу представляет собой уголок спокойствия в сердце Умбрии. Утопая в зелени ландшафта, который излучает непреходящую красоту, этот дом, датируемый XII веком гордится своим увлекательным историческим прошлым, о котором...
Great Estate
880 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
80 м221
surface: 80 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж недвижимости: 1
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2024
✓ Отремонтировано: Да
✓ Доступ для лиц с ограниченной подвижностью: Да
✓ Обустроенная кухня: Да
✓ Открытая кухня: Да
✓ Отдельный туалет: 1
✓ Внутренняя парковка: 1
✓ Терраса: 10 м²
✓ Энергетический класс: A
✓ Класс...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
