Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 100 000 €
Вилла в Калкане, Турция
400 м26
Вилла находится в прекрасном месте в районе Ортаалан Калкана.Полный панорамный вид на море с уровня бассейнаочень большое внутреннее пространствоСовременная гостиная открытой планировки с кухней, столовой и гостиной с видом на бассейн.Спальня с двуспальной кроватью на первом этаже и собственной ванной комнатой с душем.2 главные спальни с...
İNEST HOMES
822 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
52 м2311
1 bed, 1 bath, 1 reception, 560 sq. ft, EPC Rating: C
✓ (52 кв.м)
✓ 1 двойная спальня
✓ Роскошная ванная комната
✓ Гостиная открытого плана
✓ Встроенная кухня
✓ Круглосуточный консьерж
✓ Клуб для жителей с тренажерным залом и спа
✓ На территории супермаркет Sainsbury’s, детский сад, кофейня и клуб для детей
✓ Пешая доступность...
MIRAG INVEST DOO
1 213 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
158 м2332
Предлагается к продаже квартира среднего класса площадью 158 м², расположенная всего в 150 метрах от моря. Светлый и просторный, этот объект станет отличным выбором для ценителей комфорта и качества.
Квартира включает в себя:
Холл
Гостиная
Кухня
Три спальни
Прихожая
Две ванные комнаты и туалет
Дополнительные преимущества:...
MIRAG INVEST DOO
509 654 €
Квартира в Бодруме, Турция
94 м211
ВНЖ при покупке
Новый жилой проект в Бодруме, расположенный на территории площадью 70000 кв. м состоит из 93 вилл площадью от 94 кв. м и 87 апартаментов с 1–2 спальнями.
На территории комплекса есть все необходимое для комфортного отдыха и проживания, включая частный пляж, термальный отель, бассейн и зоны отдыха. На круглосуточно охраняемой территории комплекса...
NF Group
808 181 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
290 м223
Комплекс вилл в современном стиле на пляже Найтон / NT-157P
Роскошные 2х и 3х этажные виллы в пешей доступности до пляжа Найтон.
Детали объекта:
Сдача: конец 2025 г.
До моря: 500 м
Спальни: 2 - 4
Ванные: 3 - 4
Жилая площадь: 290 - 669 м²
Доход: фактический доход от сдачи в аренду
Рассрочка: на период строительства
В...
Exotic Property
520 000 €
Квартира в Любляне, Словения
129 м242
Предлагается просторное четырёхкомнатное дуплекс-апартаменты площадью 129,3 m², расположенное на третьем этаже из трех в тщательно поддерживаемом жилом комплексе с лифтом в районе Брод, в мирной округе Тамеске Брзыце. Современная архитектура и функциональная планировка подчеркиваются индивидуально созданной мебелью высокого класса, установленной...
MIRAG INVEST DOO
1 500 000 €
Отель, гостиница в Рогачево, Болгария
2300 м2
Гостиничный комплекс с апартаментами в поселке Рогачево! ВИД НА МОРЕ! В 4 км от известного курорта Албена и моря!
ID 13209.
Предлагаем Вам гостиничный комплекс с апартаментами закрытого типа, в непосредственной близости от одного из самых популярных черноморских курортов Болгарии - Албена.
Комплекс расположен в поселке Рогачево, в 40 км от...
STEFANOV INVEST
1 539 157 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
529 м233
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Poetry Villas — это эксклюзивный проект из 17 роскошных вилл в современном архитектурном стиле, расположенный всего в 500 метрах от пляжа.
Каждая вилла отражает утончённый вкус, высокое качество строительства и продуманные детали.
Просторные резиденции с 4–5 спальнями и 5–6 ванными комнатами предлагают приватные бассейны размером 12 × 3.5 м,...
50 Lemons
500 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
98 м222
ВНЖ при покупке
Роскошная резиденция включает шесть квартир и пентхаус с панорамным видом на город на 360 градусов. Проект расположен рядом с улицей Риги Фереу — одной из самых престижных улиц Лимассола, вблизи всей необходимой инфраструктуры, общественных парков и в пешей доступности от пляжа.
Данный проект состоит из двуспальных квартир и одного...
BLUE SKY HOUSES
722 011 €
Апартаменты в Сосуа, Доминиканская Республика
237 м2433
Впечатляющая квартира на берегу моря, в элитном жилом комплексе Beach прямо в Сосуа и прямо на знаменитом пляже «Генерал Имберт», в нескольких минутах ходьбы от центра города, магазинов, ресторанов и баров. Квартира расположена на втором этаже. Вы наслаждаетесь самым красивым видом на океан с меблированной террасы и наслаждаетесь пейзажным...
Habita International Estates Ltd
950 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
176 м2332
ВНЖ при покупке
Просторный пентхаус с тремя спальнями расположен в престижном районе в самом сердце Лимассола и открывает захватывающие виды на море и город. Этот изысканный дом занимает весь верхний этаж современного комплекса и дарит редкую возможность любоваться панорамой из каждой комнаты. Светлая гостиная с большими панорамными окнами наполняет...
Cyprus Sotheby's International Realty
825 000 €
Квартира в Каннах, Франция
7
7 комнат.
✓ Без гаража
✓ Без балкона
✓ Южная экспозиция
✓ Без прямой видимости
✓ Немеблированный
✓ Не доступно для людей с ограниченной подвижностью
Расположенный в самом сердце района Petit Juas, очаровательный дом разделён на 2 квартиры, общей площадью 150 м². Есть гараж и парковочные места. Участок земли площадью 500 м².
Дом...
MIRAG INVEST DOO
895 000 €
Пентхаус в Михасе, Испания
98 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в живописном месте в Михасе, Малага
Этот жилой комплекс в Михасе, районе Серрадо-дель-Агила, расположен среди холмов недалеко от Средиземного моря и представляет собой элегантный гольф-курорт. В центре комплекса — прекрасно спроектированное 9-луночное поле для гольфа с живописными лужайками, водными объектами и потрясающим видом на море...
TEKCE
665 000 €
Вилла в Милясе, Турция
140 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
600 000 €
Кафе, ресторан в Игало, Черногория
200 м2
Код объекта - 00578
«Ресторанный бизнес рядом с институтом Simo Milošević» — Игало, Херцег-Нови Ресторанная площадь 200m2, с террасой, рассчитанной на 600 мест. Полностью отремонтирован, сделан по всем стандартам, новый. Рядом с институтом «Simo Milošević»,отеля «Metalurg» — в самом сердце Игала. Есть договор между рестораном и Университетом...
DOO TradeGoria
920 000 €
Квартира в Каннах, Франция
46 м22
2 rooms, 46.3 sq. m, Floor 2/3
✓ 2-й этаж из 3
✓ Лифт
✓ Без балкона
✓ Ориентация: восток
✓ Прекрасный вид
✓ Без мебели
✓ Доступно для людей с ограниченной подвижностью
✓ Кодовый замок
Эта прекрасная двухкомнатная квартира площадью 46 м² расположена напротив Дворца фестивалей и Старого порта Канн, в единственном новом здании в...
MIRAG INVEST DOO
995 000 €
Вилла в Барселоне, Испания
530 м2543
ВНЖ при покупкеКредит
КРАСИВЫЙ ДОМ В БАРСЕЛОНЕ!!!
Кабрера дел мар Барселона
От центра 20 км. не далеко от моря и от всех услуг школи, магазины, автобусы.
Sol Costa Blanca
616 937 €
Дом в Дубае, ОАЭ
218 м2436
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Таунхаусы в семейно-ориентированном комьюнити Villanova в Дубае! Для жизни и инвестиций! Полностью меблированная кухня! Множество удобств для комфортной жизни! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: безопасность, амфитеатр, общественный бассейн, пляжный бассейн, детская игровая площадка, спортивный центр,...
DDA Real Estate
700 000 €
Вилла в Хорватии
110 м222
Эта роскошная вилла расположена в исключительно спокойном районе Дражнице недалеко от Макарски, предлагая безмятежный отдых в окружении потрясающих окрестностей, всего в 70 метрах от моря!
Вилла площадью 110 м² расположена на трех уровнях: подвале, первом этаже и втором этаже.
В подвале есть кладовая и прачечная.
На первом этаже есть...
ADRIONIKA
850 000 €
Дом на Халкидиках, Греция
270 м2642
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 270 кв.м в Халкидиках. Цокольный этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты.
Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одного санузла.
Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты.
Из окон открывается вид на море, на город. У объекта есть камин,...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
