Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 690 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
294 м252
surface: 294 m², rooms: 5, bathrooms: 2
✓ Участок: 4,5 ара
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: A
✓ Класс термоизоляции: Пусто
Дом доступен немедленно. Предлагается к продаже массивный деревянный дом от Forum Homes в Хагене, спроектированный для комфорта и здоровья всей семьи.
Первый этаж включает светлое и открытое...
MIRAG INVEST DOO
720 000 €
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
65 м2211
2-х комнатная квартира в высотке Франкфурта с балконом и встроенной кухней в престижном центральном районе.
Это жилье для тех, кто ценит городской комфорт, высокие стандарты энергоэффективности и эстетику современной архитектуры.
Оснащение и преимущества:
Панорамное остекление: В квартире всегда много естественного света....
Estate-Service24
5 025 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
250 м234
ВНЖ при покупке
Эксклюзивный частный закрытый оазис в самом сердце туристического района Гермасойя. Жизнь в Лимассоле — это бесконечный праздник с пульсирующей энергией, привлекательностью пляжей и кулинарной сценой, которая будоражит вкусовые рецепторы.
Выбираяданныйпроект вы погружаетесь в яркий ритм города, гарантируя, что ваши вечера будут столь же...
BLUE SKY HOUSES
830 000 €
Вилла в Порече, Хорватия
240 м244
Проект красивой каменной виллы с видом на море ок. 10 км от моря, в селе Каштелир недалеко от Пореча.
Общая площадь составит 240 кв.м. Земельный участок составит 930 кв.м.
Вилла будет состоять из гаража, террасы, гостиной, кухни, столовой, туалета и 4 спален с ванными комнатами.
Отопление будет обеспечиваться тепловыми насосами на полу, а...
ADRIONIKA
1 881 553 €
Апартаменты в Бодруме, Турция
127 м222
ВНЖ при покупке
Жилой, готовый проект апартаментов и вилл расположен в живописном месте, с видом на Эгейское побережье. Проект спроектирован Erginoğlu& Çalışlar Mimarlık, которые получили множество наград в стране и за рубежом.
Комплекс включает 48 вилл площадью 500-715 кв.м., и 196 резиденций площадью 127 – 260 кв.м. с большими открытыми террасами и...
NF Group
500 000 €
Дом в Лабине, Хорватия
270 м244
Этот дом расположен недалеко от Лабина в тихом месте, общей площадью 270 м2.
Дом огорожен и предлагает уединение, с красивым ландшафтным садом и бассейном.
В доме 4 спальни и 4 ванные комнаты, просторная гостиная и кухня.
Расстояние до моря 10 км и в непосредственной близости от города Лабин, поэтому все объекты рядом.
В доме хорошо налажен...
ALMA DOM
795 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
120 м232
surface: 120 m², rooms: 3, bathrooms: 2, garages: 2
✓ Этаж объекта: 0
✓ Год постройки: 1980
✓ Реконструкция: Да
✓ Год ремонта: 2025
✓ Оснащённая кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 2
✓ Места для парковки вне помещения: 1
✓ Терраса: 25 м²
✓ Энергетический класс: G
✓ Класс теплоизоляции: G
✓ Отопление на жидком топливе: Да
✓...
MIRAG INVEST DOO
1 590 000 €
Квартира в Ларвотто, Монако
30 м211
✓ Цена: 1 590 000 €
✓ Количество комнат: 1
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Подвал: 1
✓ Жилая площадь: 28 м²
✓ Общая площадь: 30 м²
✓ Площадь террасы: 2 м²
Идеально подходит для инвестиции в аренду или использования в качестве "пied-à-terre". Студия расположена всего в нескольких шагах от пляжей Larvotto. ️
Расположенная в резиденции с...
MIRAG INVEST DOO
1 295 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
150 м231
surface: 150 m², rooms: 3, bathrooms: 1, garages: 4
✓ Год постройки: 1929
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Места для парковки на улице: 3
✓ Класс энергопотребления: G
✓ Класс теплоизоляции: G
✓ Газовое отопление: Да
✓ Чердак: Да
✓ Подвал: Да
Эта прекрасная дом, построенный в 1929 году, расположен в сердце...
MIRAG INVEST DOO
590 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
51 м211
surface: 51 m², rooms: 1, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж недвижимости: 1
✓ Год постройки: 1964
✓ Оснащённая кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Энергетический класс: E
✓ Класс теплоизоляции: E
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
Недвижимость находится в районе Luxembourg-Limpertsberg на 1-м этаже отреставрированной в 2025 году...
MIRAG INVEST DOO
559 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
66 м211
surface: 66 m², rooms: 1, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж недвижимости: 2
✓ Лифт: Да
✓ Количество комнат: 3
✓ Год постройки: 2015
✓ Доступ для людей с ограниченной подвижностью: Да
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Терраса: Да
✓ Класс энергоэффективности: B
✓ Класс теплоизоляции: B
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
Резиденция...
MIRAG INVEST DOO
1 190 000 €
Квартира в Алании, Турция
210 м24
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию уникальные апартаменты, которые воплощают в себе идеальное сочетание роскоши, комфорта и функциональности. Это квартира с продуманной планировкой 4+1, где каждая деталь создана для вашего удобства. Просторные и светлые комнаты дарят ощущение свободы, а кухня, объединенная с гостиной, становится центром жизни вашей...
RestProperty
750 000 €
Земля в Доброте, Черногория
1370 м²
Участок в самом сердце Доброты, со всеми городскими коммуникациями.
Этот участок общей площадью 1370м2, всего в минуте ходьбы от моря, урбанизирован и на нем можно построить здание до 780 м2 брутто, с основанием до 250 м2.
Широкий подъезд, благоустроенные окрестности и отличный вид на море, электричество и городская вода на участке.
Старый город...
Montenegro Prospects
2 900 000 €
Отель, гостиница в Барге, Италия
1100 м2
Восхитительная вилла в стиле модерн 1920-х годов в Апуанских Альпах продается в провинции Лукки. Эта прекрасно оформленная вилла, разработанная местным художником Бруно Кордати, состоит из трех уровнях площадью 1100 кв. м. Ее главная башня с открытым портиком предлагает завораживающий вид на сад площадью 3000 кв. м и бассейн, а также на...
Lionard Luxury Estate
650 000 €
Вилла в Будве, Черногория
174 м2433
Дом в элитном районе Катун Режевичи
Основные характеристики:
Площадь дома: 174 м²
Участок: 1 200 м² (благоустроенная территория)
Расположение:
4 км от Петроваца
5 км от Святого Стефана
14 км от Будвы
Планировка:
2 этажа
3 спальни...
nekretnina.me
519 950 €
Вилла в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания
125 м233
ВНЖ при покупке
Новые виллы в Сан-Педро-дель-Пинатар с частным бассейном
Современный дизайн и отличное расположение
Этот эксклюзивный комплекс новых вилл в Сан-Педро-дель-Пинатар предлагает идеальное сочетание современного стиля, комфорта и непревзойденного расположения на побережье Коста-Калида. Каждая вилла, спроектированная на двух уровнях и построенная на...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
2 369 927 €
Таунхаус в Майами, США
150 м2323
Кредит
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
1 190 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
120 м242
surface: 120 m², rooms: 4, bathrooms: 2, garages: 1;
✓ Общая площадь участка: 1.73 ар
✓ Общее количество комнат: 8
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельные санузлы: 1
✓ Класс энергоэффективности: Blank
✓ Класс теплоизоляции: Blank
✓ Газовое отопление: Да
Расположенный в престижном районе столицы, в Люксембург-Белэр, рядом с центром...
MIRAG INVEST DOO
675 000 €
Дом в Будве, Черногория
220 м255
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
579 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
43 м211
surface: 43 m², rooms: 1, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж недвижимости: 2
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 2015
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Балкон: Да
✓ Класс энергоэффективности: B
✓ Класс тепловой изоляции: B
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная комната: Да
Предлагается красивая полностью меблированная квартира в...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
