Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
620 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
165 м233
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ХЕРЦЕГНОВИ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНЫЕ ДВУХУРОВНЕВЫЕ ВИЛЛЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ХЕРЦЕГ-НОВИ В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ПРИВАТНЫМИ БАССЕЙНАМИ БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ!
*без...
Современная роскошная вилла в Вишняне недалеко от Пореча, с видом на море!
Предлагаем виллу площадью 370 кв.м. на земельном участке 630 кв.м.
Взгляните на Вишнян, очаровательный город, расположенный на лоне Истрии, где причудливость старого города дарит неизгладимое спокойствие всем, кто ступает по его мощеным улицам. Оазис покоя, этот...
ADRIONIKA
1 400 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
250 м2433
Предлагается к продаже двухэтажная семейная вилла на Опатийской Ривьере, площадью 250 м². Расположенная на участке 933 м², эта классическая средиземноморская вилла предлагает панорамный вид на море, создавая уютное уединение вблизи всех необходимых удобств и природных красот.
Интерьер площадью 189 м² гармонично объединяет традиционный шарм и...
MIRAG INVEST DOO
539 273 €
Лофт в Майами, США
140 м2433
Кредит
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
780 000 €
Дом в Кортоне, Италия
492 м21178
В живописном месте с захватывающим дух панорамным видом расположен этот ранчо с конюшней — идеальный вариант для тех, кто любит лошадей и прогулки верхом по лесу.
Участок находится всего в 10 минутах от Кортоны и занимает около 1,5 гектара. Основное здание, построенное из камня на двух уровнях разделено на 4 апартамента, отделенных от...
Great Estate
695 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
156 м231
surface: 156 m², rooms: 3, bathrooms: 1, garages: 3
✓ Земля: 13.5 ар
✓ Общее количество этажей: 3
✓ Количество комнат: 7
✓ Год постройки: 1979
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Балкон: 6 м²
✓ Терраса: 6 м²
✓ Энергетический класс: не подлежит
✓ Класс теплоизоляции: не подлежит
✓ Газовое отопление: Да
✓...
MIRAG INVEST DOO
2 595 000 €
Вилла в ОАЭ
579 м2656
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные виллы с эксклюзивными удобствами в Дубайленде – отличный выбор для жизни и инвестиций
Эти виллы расположены в Дубайленде – одном из крупнейших районов Дубая, спроектированном по генеральному плану. Район известен просторными зелеными зонами, малоэтажной застройкой и ориентированностью на семейную жизнь. Здесь царит спокойная атмосфера,...
TEKCE
2 726 500 €
Квартира в Опатии, Хорватия
287 м2433
Представляем вашему вниманию эксклюзивный пентхаус с панорамным видом на море и залив. Расположенный в новом комплексе в Ичичи, этот уникальный объект сочетает в себе роскошь, комфорт и высокую функциональность.
Пентхаус площадью 287 м² включает три спальни с отдельными ванными комнатами, просторную гостиную с кухней и столовой зоной, а также...
MIRAG INVEST DOO
2 500 000 €
Вилла в Валлорисе, Франция
400 м2754
Кредит 0.85-1.85%
Эта великолепная недвижимость в Валлорисе расположена на красивой территории и может похвастаться прекрасным видом на море.
Вилла площадью около 400 м2 имеет на главном этаже: прихожую, просторную гостиную с выходом на террасу, кухню / заднюю кухню, гостевой гардероб и спальню с ванной комнатой с гардеробной и ванной комнатой.
Наверху две...
RFC ESTATE
795 000 €
Апартаменты в Марбелье, Испания
123 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные и стильные квартиры в гармонии с природой в Марбелье
Марбелья — одно из самых привлекательных мест Европы, где сочетаются средиземноморский образ жизни, космополитичная атмосфера и природная красота. Благодаря мягкому климату, известным полям для гольфа, изысканным ресторанам и яркой культурной жизни, этот город предлагает уникальное...
TEKCE
662 865 €
Вилла на Самуи, Таиланд
494 м255
Виллы расположены в красивом районе Бопхут, в 3 минутах езды или
короткой прогулки до побережья. Рядом находится лучший пляж острова - Чавенг Бич. Тут же находится знаменитая Рыбацкая деревня с самыми лучшими ресторанами и отелями. Кроме того, вся необходимая инфраструктура, включая крупные супермаркеты, расположена ниже по дороге. Находясь в...
Intermark Global
1 629 550 €
Квартира в Женеве, Швейцария
522
2 bedrooms, 2 bathrooms, 4.5 rooms
✓ Тихая и привилегированная округа
✓ Вид на сельскую местность
✓ Подвал
✓ Красиво отремонтировано
✓ Балкон
✓ Двойной гараж
✓ Тепловой насос
Расположенная в спокойной и зеленой обстановке деревушки Bossy, квартира предлагает сельский антураж и деревенский уют, находясь всего в нескольких шагах от...
MIRAG INVEST DOO
1 900 000 €
Апартаменты в Каннах, Франция
166 м2531
Кредит 0.85-1.85%
Эта великолепная квартира-вилла, выходящая на юг, жилой площадью 166 м2, полностью отремонтированная в 2023 году известной фирмой RH DESIGN, расположена в самой престижной охраняемой резиденции La Croix des Gardes с 3 гектарами парковой зоны, бассейном и теннисным кортом.
Квартира состоит из: прихожей, гостиной, столовой, трех спален, ванной...
RFC ESTATE
1 696 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
225 м233
ВНЖ при покупке
Расположенный всего в 700 метрах от моря, эксклюзивный комплекс состоит из пяти роскошных зданий, предлагая идеальное сочетание желаемого расположения и комфорта.
В состав комплекса входит впечатляющий выбор стильныхквартир с одной, двумя и тремя спальнями, спроектированных с учётом требований современной жизни. Каждая квартира в комплексе...
BLUE SKY HOUSES
1 600 000 €
Отель, гостиница в Ровини, Хорватия
300 м2
Здание с четырьмя квартирами на продажу в сердце старого города Ровинь!
Фантастическое расположение в самом центре, всего в 120-150 м от моря!
Это очаровательное здание в Ровине включает в себя четыре квартиры, каждая площадью примерно 79 м² на четырех этажах, включая квартиру на последнем этаже с мансардой.
Одна квартира полностью...
ADRIONIKA
1 510 000 €
Вилла в Эстепоне, Испания
341 м2544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Экологичные виллы рядом с гольфом и с живописным видом на море в Эстепоне
Этот новый жилой проект находится в муниципалитете Эстепона — одном из самых привлекательных мест для отдыха на Коста-дель-Соль. Эстепона славится прекрасным средиземноморским климатом с более чем 300 солнечными днями в году, что делает его идеальным выбором как для...
TEKCE
607 175 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
93 м2111
Metropolitan Premium Properties
1 525 000 €
Квартира в Каннах, Франция
111 м243
4 rooms, 3 bedrooms, 111 sqm, 1st floor/4 floors.
✓ 1-й этаж из 4
✓ Отдельная кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ 3 парковочных места
✓ 3 туалета
✓ Терраса
✓ Прекрасный вид
✓ 3 спальни
Диагностика энергетической эффективности (DPE): E; Индекс выбросов парниковых газов (GES): E
В этом великолепном дворцовом особняке на продажу...
MIRAG INVEST DOO
1 218 044 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
178 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в культовом жилом комплексе Sky Tower в районе Business Bay! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Доход от сдачи в аренду - от 6% в $! Предоставим каталог инвестора! Апартаменты полностью меблированные и с техникой! Рассрочка 0% после передачи ключей!
Срок сдачи - 2 кв. 2029 г.
Удобства: тренажерный зал, фитнес-центр,...
DDA Real Estate
653 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
79 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Комфортабельные квартиры в престижном брендовом проекте в Даунтаун Дубай
Проект расположен в одном из самых престижных районов Дубая – рядом с Даунтаун Дубай (Downtown Dubai), на набережной Business Bay. Уникальный адрес сочетает спокойную атмосферу Дубайского канала с динамичной городской жизнью центра, обеспечивая идеальный баланс между...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
