Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 000 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
130 м²543
Онлайн-показУдалённая сделка
Просторная квартира в одном из самых ухоженных районов Холона — там, где уже сложилась комфортная городская среда.
Новый высотный дом, 11-й этаж из 28: достаточно высоко, чтобы не замечать шум улицы, и достаточно низко, чтобы не зависеть от лифта.
Северо-западная сторона — мягкий свет без прямого летнего солнца.Четыре полноценные...
ISRA HOME
807 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
160 м²433
Удалённая сделка
Предлагается к продаже полностью обновлённая вилла с 3 спальнями и 2 ванными комнатами (плюс гостевой туалет) в одном из самых престижных и живописных жилых районов Пафоса — Kamares Village.
Основные характеристики:
Площадь участка: 800 м²
Цена: €807,000 (без НДС)
Меблировка: Без мебели, в наличии...
Foutina
914 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
60 м²311
Эта великолепная квартира расположена в престижном Hepworth Court, Grosvenor Waterside и предлагает уникальное сочетание современного комфорта и деревенского очарования. Недавно отремонтированная, она обладает свежей и уютной атмосферой, идеально подходящей для тех, кто ищет стильный, но уютный дом.
Расположенная на четвёртом этаже, резиденция...
MIRAG INVEST DOO
3 200 000 €
Вилла в Каше, Турция
360 м²545
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошная вилла у моря с частным бассейном на полуострове Каш, Анталия
Полуостров Каш – один из самых престижных районов Анталии, предлагающий эксклюзивный образ жизни среди бирюзовых вод Средиземного моря, малоэтажной застройки и природы, гармонично интегрированной в окружающую среду. Ограниченное количество земли в этом районе и высокий спрос...
TEKCE
865 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
160 м²432
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
3 спальная квартира в элитном СПА ЖК у моря в нижнем Юниверсале. ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка, Возможна оплата криптой.
Роскошный курорт расположит вас в самом центре событий — в окружении вековых деревьев и всего в 10 минутах ходьбы от набережной, в окружении культурных достопримечательностей, магазинов и природной красоты. Здесь...
ABC CYPRUS HOMES
1 100 000 €
Квартира в Каннах, Франция
116 м²43
Sea view, On the 7th floor, Quiet, Renovation needed, Building of 8 floors, 4 Rooms, 1 Balcony, Entrance, Unfurnished, Basement, 3 Bedrooms, Collective gas floor heating, Living room, 2 Toilets, 2 Bathrooms
✓ Бассейн
✓ Терраса
✓ Балкон
✓ Лифт
✓ Прекрасный вид
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов...
MIRAG INVEST DOO
1 050 000 €
Дом в Анкаране, Словения
86 м²4
Продается часть двухквартирного дома в Анкаране, построенного в 1900 году, площадью 85,6 м² на участке 239 м². Этот объект превосходно расположен, обеспечивая открытый вид на зеленую природу и полный приватный комфорт. Идеален для тех, кто ищет уединение, комфортное проживание и близость к окружающей природе .
Главные преимущества включают...
MIRAG INVEST DOO
2 509 820 €
Квартира в Агиос Тихоне, Кипр
297 м²44
ВНЖ при покупке
Bedrooms: 4, Bathrooms: 4, Internal Area: 297.10 sq.m., Covered Verandas: 30.3 sq.m., Plot Size: 453 sq.m.
✓ Сигнализация
✓ Панорамный вид
✓ Бассейн
✓ Подогрев пола
✓ Первая линия у моря
✓ Вид на море
✓ Частная парковка
Откройте для себя исключительную виллу в строящемся комплексе в престижном районе Agios Tychonas, предлагающую...
MIRAG INVEST DOO
808 341 €
Вилла в Кирении, Кипр
311 м²5
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Современная 5-комнатная вилла 311 м² в 10 минутах от пляжа. Вилла расположена в очень красивом месте на склоне горы где из каждого окна открываются панорамные виды моря и гор. Удачное расположение не далеко от центра города Кирения где есть все самое необходимое для жизни. Рядом есть вся инфраструктура которая необходима для жизни и отдыха....
Leverage Investments
650 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
35 м²1
surface: 35 m², bathrooms: 1, garages: 1;
✓ Земельный участок: 0.24 ares
✓ Этаж объекта: 0
✓ Лифт: Да
✓ Количество комнат: 1
✓ Год постройки: 2019
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Места для парковки в помещении: 1
✓ Терраса: 12 м²
✓ Сад: 24 м²
✓ Прачечная: Да
Очень приятная меблированная студия на тихой улице в Limpertsberg, всего в...
MIRAG INVEST DOO
515 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
117 м²422
ВНЖ при покупке
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, 2 террасы!
Удобства:
Новый жилой комплекс. Удобная планировка. В стоимость входит полная отделка под ключ. Использование качественных материалов при строительстве и ремонте. В зоне с плиткой полы с подогревом. В комнатах натуральные полы. Качественная сантехника. Полностью...
GATE Realty
750 000 €
Дом в Джове, Италия
388 м²2055
Покой, уединение и органичная связь с ландшафтом Умбрии определяют характер этой исторической собственности, расположенной в сельской местности южной Умбрии и полностью отреставрированной. Дом находится в приватном окружении пышной природы, вдали от источников шума, при этом с удобным и быстрым выездом на автомагистраль A1 и к главным...
Great Estate
1 095 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
233 м²52
surface: 233 m², rooms: 5, bathrooms: 2, garages: 2;
✓ Земельный участок: 2.85 ура
✓ Всего этажей: 2
✓ Год постройки: 2006
✓ Ориентация: юг
✓ Оборудованная кухня: да
✓ Отдельная кухня: да
✓ Отдельный туалет: 1
✓ Электрическая розетка на парковке
✓ Терраса: 100 м²
✓ Сад: 50 м²
✓ Класс энергопотребления: в процессе
✓ Класс...
MIRAG INVEST DOO
1 695 000 €
Квартира в Каннах, Франция
250 м²116
11 rooms, 1 balcony, unfurnished, 6 bedrooms, gas heating, 6 toilets, 6 bathrooms
✓ Балкон
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): B
Всего в 15 минутах ходьбы от Дворца фестивалей, Круазетт и пляжей находится здание 1933 года в хорошем состоянии (фасад, общие части и квартиры). На площади...
MIRAG INVEST DOO
850 000 €
Квартира в Каннах, Франция
79 м²32
Sea view, Year built: 1963, Renovation needed, East, south exposure, Building of 4 floors, 3 rooms, Top floor, On the 4th floor, 2 balconies 20.97 m², 2 bedrooms, 1 shower room, Cellar 5.65 m², 2 toilets, 1 bathroom 3.93 m², Living room 42.29 m², Unfurnished
✓ Бассейн
✓ Терраса
✓ Балкон
✓ Прекрасный вид
✓ Сад
В сердце престижного...
MIRAG INVEST DOO
2 950 000 €
Квартира в Каннах, Франция
163 м²54
5 комнат, 4 спальни, 163,1 м², этаж 9 из 11
✓ 9-й этаж из 11
✓ Оборудованная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Парковочное место
✓ 3 туалета
✓ Без балкона
✓ 2 террасы (всего 157,3 м²)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
В районе Басс-Калифорни с видом на всю бухту Канн...
MIRAG INVEST DOO
995 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
102 м²21
surface: 102 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Пол этажа объекта: 0
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 1997
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельный туалет: 1
✓ Терраса: 6 м²
✓ Энергетический класс: E
✓ Класс теплоизоляции: E
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная комната: Да
Прекрасная двухкомнатная квартира в продаже...
MIRAG INVEST DOO
511 500 €
Пентхаус в Алании, Турция
290 м²43
Предлагается просторный пентхаус формата 4+1 с впечатляющей площадью 290 м², расположенный в современном жилом доме всего в нескольких шагах от моря. Этот объект сочетает в себе масштаб, удобство и удачное расположение, создавая идеальные условия для жизни у побережья. Планировка включает светлую гостиную, отдельные спальни, три санузла, балкон...
RestProperty
552 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
45 м²311
Расположенная на втором этаже, эта прекрасная однокомнатная квартира предлагает большую гостиную и кухню, хорошо пропорциональную спальню и отличное расположение.
Gallery Court находится рядом с отличным выбором магазинов, баров и ресторанов на King's Road и Fulham Road, а ближайшая станция метро — Fulham Broadway (линия District).
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
