Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
2 339 024 €
Квартира в Майами, США
180 м²322
Онлайн-показКредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры) dbwolsen @
Square Estates LLC
846 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
173 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с видом на поле для гольфа на продажу в Дубай Саут
Современный жилой комплекс, вдохновленный концепцией гольф-курорта, расположен в районе Дубай-Саут (Dubai South) — в рамках продуманного генерального плана застройки, рядом с Expo City Dubai и авиационно-логистическим кластером международного аэропорта Аль-Мактум (DWC). Район предлагает...
TEKCE
648 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
59 м²11
surface: 59 m², rooms: 1, bathrooms: 1
✓ Этаж недвижимости: 0
✓ Количество комнат: 2
✓ Год постройки: 2022
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: A
✓ Класс теплоизоляции: B
✓ Газовое отопление: Да
✓ Прачечная: Да
Мы представляем вашему вниманию прекрасно обустроенную квартиру площадью...
MIRAG INVEST DOO
6 250 000 €
Квартира в Каннах, Франция
500 м²6
South-facing, Not overlooked, Built in 1997, Cellar, 6 Bedrooms, 4 Shower rooms, Living room, 3 Toilets, 2 Bathrooms, Dining room, Unfurnished.
✓ Бассейн
✓ 2 гаража
✓ Подвал
Диагностика энергетической эффективности (DPE): A; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
Эта прекрасная усадьба, расположенная в самом сердце одного из самых...
MIRAG INVEST DOO
950 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
✓ Общая информация | Год постройки: 1955
✓ Энергия/отопление | Газовое отопление: Да
Прекрасный отремонтированный дом, свободно стоящий с четырех сторон, построен на участке 4,55 ара. Нулевой этаж включает в себя холл, оборудованную кухню, совмещённую со столовой зоной, гостиную и душевую с туалетом.
На первом этаже находятся холл, главная...
MIRAG INVEST DOO
21 255 000 €
Квартира в Женеве, Швейцария
660 м²1976
660 m² 7 bedrooms 6 bathrooms 19 rooms
✓ Вид
В центре престижного района Коло́ни, этот дом обладает редким расположением, которое сочетает абсолютное спокойствие и близость к центру города.
Расположенный в прекрасно благоустроенном парке, этот мастерский особняк с аутентичным шармом был тщательно сохранён и обновлён со временем.
Уникальная,...
MIRAG INVEST DOO
2 400 000 €
Квартира в Каннах, Франция
131 м²41
4 rooms, 1 bedroom, 131.2 sq. m, Ground floor/2
✓ 1-й этаж из 2
✓ Оборудованная кухня
✓ Открытая кухня
✓ Гараж
✓ Нет балкона
✓ Сад (всего 110 кв. м)
✓ Северная, западная экспозиция
✓ Прекрасный вид
✓ Без мебели
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): B
Для ценителей...
MIRAG INVEST DOO
599 000 €
Квартира в Каннах, Франция
89 м²32
3 комнаты, 2 спальни, 89 м², 2-й этаж
✓ 2-й этаж
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ Парковка
✓ 2 санузла
✓ Балкон
✓ Сад
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Квартира в районе Oxford в престижной резиденции с круглосуточной охраной, бассейном и теннисными кортами....
MIRAG INVEST DOO
620 000 €
Квартира в Дикирхе, Люксембург
121 м²41
surface: 121 m², rooms: 4, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Площадь земли: 7.55 акров
✓ Год постройки: 1930
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергопотребления: I
✓ Класс тепловой изоляции: I
✓ Отопление на основе нефти: Да
✓ Чердак: Да
✓ Подвал: Да
Дом для ремонта на привлекательном участке площадью 7.55...
MIRAG INVEST DOO
1 260 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
220 м²432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в благоустроенном проекте в Шишли, Стамбул
Этот комплексный проект расположен в Шишли – одном из самых развитых районов на европейской стороне Стамбула. Шишли отличается высокой стоимостью земли и оживленной атмосферой, с большим потоком людей, который сохраняется в течение всего дня. Район удобен тем, что находится рядом с важнейшими...
TEKCE
5 400 000 €
Квартира в Монако, Монако
153 м²433
✓ Цена: 5 400 000 €
✓ Годовые расходы: 1500
✓ Этаж: 1
✓ Комнат: 4
✓ Спальни: 3
✓ Ванные комнаты: 3
✓ Подвалы: 2
✓ Жилая площадь: 123 м²
✓ Общая площадь: 153 м²
✓ Площадь террасы: 30 м²
В небольшой жилой собственности, расположенной в сердце Jardin Exotique, недалеко от всех удобств, предлагается красивый 4-комнатный полностью...
MIRAG INVEST DOO
510 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
117 м²42
surface: 117 m², rooms: 4, bathrooms: 2, garages: 1
✓ Этаж недвижимости: 2
✓ Реновация: Да
✓ Оснащенная кухня: Да
✓ Открытая кухня: Да
✓ Место для парковки на улице: 1
✓ Класс энергоэффективности: F
✓ Класс теплоизоляции: F
✓ Газовое отопление: Да
✓ Оптоволокно: Да
Откройте для себя великолепную квартиру площадью 117 м²,...
MIRAG INVEST DOO
523 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
127 м²322
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Апартаменты с видом на море в ЖК с офисами, фитнес центром и рестораном в Пафосе
ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка, Возможность оплаты криптой
2 спальная квартира в многофункциональном комплексе в Пано Пафосе, где грани и измерения человеческой жизни полностью связаны.
Расположенный в центре города Пафос, Development находится в...
ABC CYPRUS HOMES
31 000 000 €
Квартира в Сен-Романе, Монако
464 м²544
✓ Цена: 31 000 000 €
✓ Комнат: 5
✓ Спален: 4
✓ Ванных комнат: 4
✓ Кладовка: 1
✓ Парковочные места: 2
✓ Жилая площадь: 196 м²
✓ Общая площадь: 464 м²
✓ Площадь террасы: 268 м²
Трехуровневый пентхаус с бассейном в квартале La Rousse, рядом с пляжами Ларвотто. Квартира полностью отремонтирована, с великолепным видом на море....
MIRAG INVEST DOO
617 500 €
Особняк в Анталии, Турция
300 м²55
ВНЖ при покупке
Новейший комплекс современных уютных вилл находится в элитном районе Антальи – Дёшемеалты, окруженный малоэтажной элитной недвижимостью, живописной природой и красивейшими горами. На территории каждой виллы находится личный бассейн, система кондиционирования и подогрева пола, генератор, газовая инфраструктура, 2 крытые парковки, специальная...
NF Group
570 000 €
Инвестиционный проект в Дижоне, Франция
580 м²
Инвестиционное предложение:
Готовый бизнес во Франции
Ресторан "La Place Rouge" плюс Мини-отель "Appart O'key"
Локация: город Lure (70200), регион Бургундия — Франш-Конте.
Географическое преимущество .
Восточная часть Франции, город с населением 8 500 человек, сочетающий в себе промышленный потенциал...
Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ
521 321 €
Дом в Дубае, ОАЭ
247 м²433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Отдельный таунхаус с 3 спальнями и комнатой для прислуги в жилом комплексе Shamsa Townhouse, Expo City Valley.
Сдача объекта запланирована на четвёртый квартал 2026 года.
В таунхаусе 4 ванные комнаты, открытая гостиная и выход к прекрасно благоустроенным общественным зонам. Поскольку дом ещё не достроен, он предоставляет возможность гибкой...
DDA Real Estate
520 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
215 м²543
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
4 спальная Вилла с террасой с видом на море в Пафосе вблизи Международных школ. ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка платежей, Возможна оплата криптой.
Этот эксклюзивный жилой комплекс, расположенный в живописном районе Героскипу, Пафос, предлагает захватывающие панорамные виды на море. Удачное расположение — всего 3 км до побережья, 1 км...
ABC CYPRUS HOMES
650 000 €
Вилла в Сан-Хавьере, Испания
140 м²32
ВНЖ при покупке
Мы рады представить вам новый дом на продажу, на этот раз это вилла на продажу в Сан-Хавьер, Мерсия. Это сельский дом на суше, хотя он находится в 4,2 км от пляжей Сан-Хавьера, где вы найдете удивительные гастрономические и культурные предложения.
В доме есть парковка, навес, ванная комната с туалетом, бассейн, сады с несколькими часами,...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
650 000 €
Квартира в Слиме, Мальта
110 м²22
Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Inside Area: 100 sqm, Outside Area: 10 sqm, Total Area: 110 sqm
✓ Доступно сейчас
✓ Тип: Apartment
✓ Открытая планировка: Да
✓ Вид на море: Да
✓ Квадратная планировка: Да
✓ Терраса: Да
В районе Sliema Qui-Si-Sana предлагается полностью меблированная квартира с большим количеством света и видом на море....
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
