Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
571 300 €
Квартира на Пхукете, Таиланд
111 м232
ВНЖ при покупке
Элегантный оазис комфорта на солнечном Пхукете, в живописном районе Кату, где тропическая зелень встречается с современной архитектурой, расположился уютный жилой комплекс. Здесь вас ждут просторные светлые апартаменты с одной или двумя спальнями, где каждая деталь интерьера продумана для создания атмосферы уюта и гармонии. Открывая окна своих...
Renaissance Estate
2 270 000 €
Вилла в Стамбуле, Турция
532 м2986
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Отдельные виллы с частными бассейнами в Стамбуле, Бююкчекмедже
Виллы в Стамбуле расположены в районе Бююкчекмедже. Бююкчекмедже предлагает идеальные условия для комфортного проживания благодаря развитой социальной инфраструктуре.
Виллы в Бююкчекмедже, Стамбул, находятся в 2 км от шоссе, в 3 км от озера Бююкчекмедже, в 6 км от торгового центра...
TEKCE
1 260 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
138 м2432
Представляем эксклюзивную новостройку в самом центре Опатии. Этот просторный апартамент площадью 138 м² предлагает высокий уровень комфорта и безопасности.
️ Проект выполнен с использованием самых качественных материалов и современных технологий. Здание имеет редкий для современного рынка сертификат энергоэффективности A+.
В здании...
MIRAG INVEST DOO
580 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
78 м221
surface: 78 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж объекта: 2
✓ Год постройки: 1967
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Класс энергоэффективности: I
✓ Класс тепловой изоляции: I
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная комната: Да
Предлагается двухкомнатная квартира площадью 78,33 м², расположенная на втором этаже...
MIRAG INVEST DOO
64 452 557 €
Вилла на Пхукете, Таиланд
584 м233
Расположенный на нетронутом, уединенном пляже Натай, мы хотели создать проект, который находится в симбиозе с окружающей средой. Вдохновленные цветом песка Натай, мы выбрали монохромную тему, чтобы приглушить отвлекающие факторы и подарить вам настоящее чувство умиротворения.
Роскошное убежище изысканного спокойствия, если вы хотите сбежать от...
Денис Чернов
633 679 €
Апартаменты в Бодруме, Турция
90 м211
ВНЖ при покупке
Роскошные резиденции 1+1 и 2+1 в лучшем месте Ялыкавака на берегу моря. С резиденций открывается полный вид на море. Они расположены в 200 метрах от резиденций Ritz Carlton, рядом с Edition и другими отелями класса люкс. Удобства: 2 спальни, 1 гостиная и кухня, 2 ванные комнаты, большой балкон с видом на море, ресторан, кафе, частный пляж и...
NF Group
2 695 000 €
Земля в Баре, Черногория
7405 м²
Большой урбанизированный участок для промышленного строительства, Поле, Бар.
Подходит для различных видов использования.
Согласно действующему DUP-у, участок находится в промышленной зоне.
С главной дороги имеется прямой подъезд к участку.
Инфраструктура: городская вода, септическая яма, электричество и интернет.
Документация в порядке,...
Montenegro Prospects
3 252 175 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
188 м2435
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Готовые апартаменты в новом премиальном жилом комплексе ELLINGTON BEACH HOUSE! Панорамные виды на Персидский залив и горизонт Дубая! В 5 минутах ходьбы от частного пляжа! Отличный вариант для жизни и инвестиций!
Инфраструктура: доступ к частному пляжу, бассейн-инфинити, спа-салон в духе первоклассных отелей, гидротерапия, детский бассейн,...
DDA Real Estate
560 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
92 м221
surface: 92 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 2
✓ Этаж объекта: 1
✓ Лифт: Да
✓ Количество комнат: 8
✓ Год постройки: 1992
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Сад: Да
✓ Энергетический класс: Blank
✓ Класс теплоизоляции: Blank
✓ Масляное отопление: Да
✓ Подвал: Да
Прекрасная квартира площадью около 92 м² в Мерше — идеальный вариант...
MIRAG INVEST DOO
795 000 €
Дом в Умбертиде, Италия
615 м21597
Этот красивый фермерский дом площадью около 580 кв. м разделен на три квартиры: две большие и одну небольшую, служебную.
На первом этаже находится большая квартира, состоящая из очень большого открытого пространства, где есть зона приготовления пищи, обеденная зона и зона отдыха, а также две спальни и ванная комната. Также на первом этаже...
Great Estate
33 000 000 €
Пентхаус в Стамбуле, Турция
175 м242
Предлагается стильный Пентхаус с планировкой 4+1 и общей площадью 175 м², в Стамбул. Количество спален: 4, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Спутниковое ТВ, Кафе / Ресторан, Видеонаблюдение, Магазины / ТЦ.
RestProperty
1 550 000 €
Пентхаус в Михасе, Испания
324 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с панорамным видом в живописных окрестностях Михаса
Этот проект расположен в муниципалитете Михас – очень востребованном районе Коста-дель-Соль, известном своей живописной красотой, традиционным очарованием и разнообразными предложениями недвижимости. Муниципалитет разделен на разные зоны: белоснежный Михас-Пуэбло в горах, предлагающий...
TEKCE
1 250 000 €
Земля в Лас Терренас, Доминиканская Республика
125000 м²
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
1 675 000 €
Пентхаус в Кальпе, Испания
529 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с 2 и 3 спальнями в Кальпе с панорамным видом
Расположенный в самом центре Кальпе, этот жилой комплекс предлагает уникальную возможность стать частью одного из самых престижных уголков побережья Коста-Бланка. Город известен своими живописными пляжами, оживлённой яхтенной гаванью и символом региона — скалой Пеньон-де-Ифач. Благодаря...
TEKCE
665 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
97 м222
ВНЖ при покупке
Этот бутиковый жилой проект предлагает уникальную возможность ощутить исключительность, современный комфорт и утончённый стиль жизни в одном из самых престижных районов Лимассола — Гермасойя. В здании всего 12 тщательно продуманных апартаментов, что обеспечивает жителям высокий уровень приватности, изысканности и удобства. Интерьеры квартир...
BLUE SKY HOUSES
601 397 €
Вилла на Пхукете, Таиланд
350 м2434
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Пpeдлагaeтcя нoвaя просторная вилла c баcсейнoм в одном из caмыx пpecтижныx районов Пхукетa – Pаваи. Уникальный дизaйн, проcтopныe пoмещeния и пpодумaнные детали для мaксимального кoмфоpта дeлaют этот дoм идеальным как для прoживaния, так и для инвестиции.
Oснoвныe хаpaктepистики:
Площадь виллы: 350 м²
Плoщадь земли: 330...
Undersun Estate
898 000 €
Квартира в Каннах, Франция
79 м232
3 rooms, 2 bedrooms, 79 sq. meters, 1st floor out of 8.
✓ 1-й этаж из 8
✓ Отдельная кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Парковка
✓ 3 туалета
✓ Балкон
✓ Терраса
✓ Тихий
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
Этот просторный 3-комнатный апартамент с ориентацией юг-север...
MIRAG INVEST DOO
530 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
122 м2432
Предлагается к продаже элегантный дуплекс в самом центре Опатии, площадью 122 м², расположенный на втором этаже семиквартирного жилого здания. Квартира отличается современным дизайном и функциональностью, сочетая высокий комфорт и захватывающий вид на Адриатическое море.
Вход ведет в просторную гостиную зону, включающую кухню, гостиную и...
MIRAG INVEST DOO
1 050 000 €
Апартаменты в ОАЭ
112 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные квартиры на берегу моря на острове Аль-Марджан – Fairmont Residences
Остров Аль-Марджан в Рас-эль-Хайме — престижный прибрежный курорт, который идеально сочетает спокойствие островной жизни и развитую городскую инфраструктуру. Известен своими красивыми пляжами, роскошными курортами и семейным отдыхом, остров расположен всего в...
TEKCE
625 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
91 м222
ВНЖ при покупке
Представляем эту эксклюзивную роскошную квартиру, расположенную на улице Касанова — одной из самых престижных и устоявшихся улиц Барселоны. Объект сочетает в себе вне времени элегантность, современный комфорт и продуманный интерьерный дизайн, идеально подходящий для ценителей качества и утончённости в городской среде.Входная зона ведёт в светлую...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
