Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
2 950 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
247 м275
surface: 247 m², rooms: 7, bathrooms: 5, garages: 3
✓ Земельный участок: 6.15 ар
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Внешняя парковка для автомобилей: 2
✓ Балкон: 2 м²
✓ Терраса: 86 м²
✓ Энергетический класс: A
✓ Класс термоизоляции: B
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
Расположенный в Хайсдорфе, недалеко от общественного транспорта...
MIRAG INVEST DOO
1 470 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
265 м253
surface: 265 m², rooms: 5, bathrooms: 3, garages: 6
✓ Участок: 8 ares
✓ Всего этажей: 3
✓ Год постройки: 2012
✓ Ориентация: Запад
✓ Оснащенная кухня: Да
✓ Открытая кухня: Да
✓ Электрическая розетка на парковке: Электрическая розетка
✓ Внешние парковочные места: 4
✓ Терраса: 40 м²
✓ Сад: 200 м²
✓ Класс энергопотребления: B...
MIRAG INVEST DOO
634 715 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
167 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Aria Heights — современный комфорт, премиальные интерьеры и стильная архитектура в сердце JVC от SRG Holding!
Aria Heights — новый современный жилой комплекс от девелопера SRG Holding, расположенный в динамичном и востребованном районе Jumeirah Village Circle (JVC).
Каждая резиденция предлагает:
- высокие потолки,
- панорамные окна,
-...
DDA Real Estate
2 125 307 €
Поместье в Майами, США
530 м2657
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776,
Square Estates LLC
2 000 000 €
Вилла в Которе, Черногория
456 м246
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНАЯ ВИЛЛА КЛАССА ЛЮКС В УЕДИНЕННОЙ ЛОКАЦИИ КОТОРА В МЕСТЕЧКЕ ПРЧАНЬ, КОТОРОЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЪЕКТОМ ОХРАНЫ ЮНЕСКО!
*до моря сто пятьдесят метров
ПЛОЩАДЬ ВИЛЛЫ: 456 м2
ПЛОЩАДЬ...
CULTURE international real estate agency
2 200 000 €
Пентхаус в Барселоне, Испания
210 м2653
Элегантная квартира в историческом здании на Авенида Диагональ — Барселона. Исключительная квартира, расположенная в престижной finca regia (классическом здании) на знаменитой Авенида Диагональ, с двойным фасадом, выходящим также на улицу Каррер де Пари. Площадь объекта составляет около 210 м²; квартира находится на четвёртом этаже,...
Residae Barcelona
17 985 000 €
Квартира в Женеве, Швейцария
305 м254
305 m² 5 bedrooms 4 bathrooms
Построенная на склонах Cologny, с видом на Женевское озеро, эта вилла является выдающимся примером модернистской архитектуры 1930-х годов, полностью отреставрированной с сохранением ее стиля. Вилла "Les Ailes", вдохновленная работами Ле Корбюзье, была построена в 1932 году Луи Винсентом и Жан-Жаком Хонеггером,...
MIRAG INVEST DOO
2 380 000 €
Квартира в Каннах, Франция
70 м232
3 комнаты, 2 спальни, 70 квадратных метров, первый этаж
✓ Первый этаж
✓ Открытая кухня
✓ Встроенная кухня
✓ Лифт
✓ Гараж
✓ 2 отдельных туалета
✓ Нет балкона
✓ Ориентация: юг
✓ 2 спальни
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Квартира сквозной планировки расположена в...
MIRAG INVEST DOO
2 970 250 €
Квартира в Женеве, Швейцария
742
4 bedrooms, 2 bathrooms, 7 rooms
Расположенный в 6 минутах от Bernex, этот великолепный деревенский дом XVIII века был с любовью и добросовестностью отреставрирован, гармонично сочетая в себе очарование прошлого и элегантность современности.
Дом предлагает около 330 м² полезной площади, распределенной на четырех уровнях:
Первый этаж...
MIRAG INVEST DOO
1 580 000 €
Квартира в Монте Карло, Монако
59 м2211
✓ Цена: 1 580 000 €
✓ Годовые расходы: 1370
✓ Этаж: 1
✓ Комнат: 2
✓ Спальни: 1
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Общая площадь: 59 м²
Эта свободная от регламента квартира включает две комнаты и занимает площадь 59 м². Квартира полностью отремонтирована и расположена в прекрасном буржуазном здании, состоит из гостиной, отдельной кухни, одной...
MIRAG INVEST DOO
1 950 000 €
Квартира в Каннах, Франция
131 м253
No overlooking, Year built 1900, 5 rooms, Living room 48.23 m², Unfurnished, 3 bedrooms, 3 shower rooms, 1 toilet
✓ Терраса
✓ 1 гараж
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): B
В центре Канн, в нескольких шагах от пляжей и магазинов, предлагаем вашему вниманию этот элегантный таунхаус...
MIRAG INVEST DOO
1 980 000 €
Вилла на острове Брач, Хорватия
250 м244
Совершенно потрясающая, ультрасовременная вилла, расположенная всего в 100 метрах от кристально чистого моря и пляжа на волшебном острове Брач. Брач, известный своим средиземноморским шармом и прекрасными галечными пляжами, является идеальным местом для вашей новой роскошной недвижимости.
Фантастический дизайн, уникальные идеи пространства и...
ADRIONIKA
695 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
145 м242
surface: 145 m², rooms: 4, bathrooms: 2, garages: 2
✓ Земельный участок: 2.93 аров
✓ Год постройки: 1992
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Закрытая парковка: 2
✓ Балкон: 2 м²
✓ Терраса: 15 м²
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: G
✓ Класс тепловой изоляции: H
✓ Отопление на жидком топливе: Да
✓ Чердак: Да...
MIRAG INVEST DOO
875 000 €
Пентхаус в Ларнаке, Кипр
154 м233
ВНЖ при покупке
Проект представляет собой жилое здание, состоящее из квартир с двумя спальнями и расположенное в нескольких минутах ходьбы от пляжа Маккензи с близлежащими ресторанами и кафе, что является идеальным сочетанием для комфортного образа жизни.
BLUE SKY HOUSES
650 000 €
Квартира на Коста-Брава, Испания
90 м2332
ВНЖ при покупке
Квартира после капитального ремонта в первой линии моря в городе Плайя де Аро на побережье Коста Брава. Расстояние до центра Барселоны 100 км. Общая площадь 90 м.кв. В квартире 3 спальных комнат, 2 ванные комнаты, салон с выходом на террасу с видом на море, полностью оборудованная кухня. В доме лифт. Этаж 1 русский. Установлены кондиционеры.
ESTATE BARCELONA
1 190 000 €
Дом в Изоле, Словения
303 м2543
Эта уникальная усадьба на побережье расположена в идиллической обстановке с открытыми видами на море и горы, всего в 14 км от города Копер. В 2007 году архитекторы построили этот двухэтажный дом для себя, используя высококачественные материалы. На участке площадью 5703 м² вы найдете оливковые рощи, фруктовые деревья и ухоженные луга, которые...
MIRAG INVEST DOO
971 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
265 м2644
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Роскошная вилла с 4 спальнями в Venus Rock Golf Resort, Кипр
Добро пожаловать в этот эксклюзивный новый проект современной виллы с четырьмя спальнями, расположенный в престижном гольф-курорте Venus Rock — одном из самых востребованных мест на Кипре. Эта современная вилла, спроектированная для взыскательных домовладельцев, сочетает в себе...
Foutina
1 990 000 €
Вилла в Испании
544 м244
ВНЖ при покупке
РОСКОШНАЯ ВИЛЛА В МОРАЙРЕ
Новая вилла класса люкс с лучшими качествами, в нескольких минутах ходьбы от прекрасных пляжей и центра Морайры.
Эта роскошная вилла распределена на 3 этажах: на первом этаже (147.30m2) находится большая светлая гостиная рядом с открытой кухней с островом для приготовления пищи, гостевой туалет и спальня с ванной...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
1 020 000 €
Квартира в Каннах, Франция
99 м243
East facing, 4 rooms, built in 1960, on the 4th floor, living room 26.17 sq. m, 2 toilets, entrance, unfurnished, 3 bedrooms, 1 shower room.
✓ Терраса
✓ Лифт
✓ Прекрасный вид
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Снижение цены Это светлая квартира площадью 99 кв.м расположена в...
MIRAG INVEST DOO
1 050 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
250 м2543
Представляем вашему вниманию уникальную каменную виллу с панорамным видом на море, расположенную в тихом районе недалеко от центра Опатии. Этот семейный дом — отличное место для жизни благодаря своей архитектуре и удобствам.
Основной дом состоит из двухуровневого апартамента и студии, а также имеет просторную террасу и балкон. На первом этаже...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
