Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
795 000 €
Дом в Пиране, Словения
134 м2
Предлагается к продаже старинный двухэтажный дом в одном из самых востребованных районов Порторожа, в Луции. Этот дом, построенный в 1920 году и обновленный в 2005 году, предлагает комфортное проживание или выгодную инвестицию. Благодаря своему расположению, дом находится в непосредственной близости от моря и всех ключевых городских...
MIRAG INVEST DOO
1 495 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
138 м2522
2 beds, 2 baths, 1 reception
✓ Площадь более 1400 квадратных футов
✓ Обилие мест для хранения
✓ Высокие потолки по всему помещению
✓ Частный сад
✓ Без цепочки сделок
✓ Собственная входная дверь
✓ Оптимальное состояние
✓ Две двухместные спальни
✓ Долгосрочная аренда
Эта прекрасно оформленная квартира с двумя спальнями и...
MIRAG INVEST DOO
948 038 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
113 м2222
Metropolitan Premium Properties
950 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
247 м244
ВНЖ при покупке
BLUE SKY HOUSES
535 000 €
Таунхаус в Финестрате, Испания
106 м233
ВНЖ при покупке
НОВЫЕ ТАУНХАУСЫ В ФИНЕСТРАТЕ
Новый жилой комплекс таунхаусов и двухквартирных вилл в Сьерра Кортина, Финестрат.
Все дома будут иметь 3 просторные спальни и 3 элегантные ванные комнаты, чтобы обеспечить комфорт и уединение своим жильцам. Просторная гостиная-столовая со встроенной современной кухней станет сердцем дома, где семья и друзья...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
620 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
120 м222
ВНЖ при покупке
Проект расположен в районе Агиос Тихонас, одном из самых престижных и востребованных районов Лимассола. За пределами комплекса находится исключительное место, расположенное в одном из самых известных и элитных районов города. Непревзойденная близость к центру города, а также непосредственный доступ ко всей современной первоклассной...
BLUE SKY HOUSES
649 800 €
Квартира в Пафосе, Кипр
130 м2222
ВНЖ при покупке
Там, где смелый дизайн соединяется с интеллектуальной архитектурой, появляется новый прибрежный проект в Пафосе, переосмысливающий само понятие современного жилья. Коллекция включает виллы, таунхаусы и апартаменты, объединённые философией баланса, точности и стиля.
Каждая резиденция выражает собственный архитектурный язык: чёткие линии, тёмные...
Cyprus Sotheby's International Realty
3 600 000 €
Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия
950 м2
Готовый бизнес
Пакет коммерческих помещений с долгоcрочными индексированными договорами аренды в пригороде Франкфурта!
Качество оборудования: высокое
Договора аренды: от 5 до 20 лет с опциями продления
Общая арендуемая площадь: 949,9 м.кв.
Год постройки: 2021
Якорный арендатор: Детский садик (договор с городом на 20 лет)
Покупка недвижимости в...
Вилла площадью 200 м2 находится в комплексе вилл в Дидиме. Особенности: частный бассейн, частная парковка, система полива сада, 4 спальни, 1 гостиная и кухня, 4 ванные комнаты, система "умный дом", 2 больших балкона и террасы, система видеонаблюдения, красивый вид на закат и природу, полный вид на море, красивый ландшафтный частный сад, доступен...
NF Group
2 400 000 €
Вилла в Милане, Италия
250 м233
В престижном районе Милана продается трехэтажная вилла с частным садом — редкой привилегией для города. Площадь резиденции составляет 250 кв. м, а её продуманная планировка создает идеальные условия для семейной жизни. На первом уровне расположены просторная гостиная с камином, кухня и веранда с выходом в сад. Второй этаж состоит из двух спален,...
Lionard Luxury Estate
530 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
103 м221
ВНЖ при покупке
Привилегированное расположение— всего в 200 метрах от живописного побережья Лимассола позволяет курортному комплексу находится в непосредственной близости от пляжа и при этом недалеко от всей городской инфраструктуры и активной жизни, за которую так ценится Лимассол.
Жители комплекса смогут пользоваться всеми преимуществами закрытой территории с...
BLUE SKY HOUSES
2 290 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
209 м233
ВНЖ при покупке
Уникальная архитектура резиденциисоздана для тех, кто ценит простор, свет и безупречную эстетику. Все основные пространства располагаются на одном уровне: бескрайний инфинити-бассейн, объединённый с зоной отдыха на открытом воздухе, плавно перетекает в интерьер с открытой планировкой — кухня, гостиная и столовая создают единое светлое...
BLUE SKY HOUSES
1 100 000 €
Вилла в Финестрате, Испания
175 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Новые виллы класса люкс в Сьерра Кортина, Финестрат.
Современные виллы с 3 спальнями и 3 ванными комнатами, кухней открытого плана с гостиной, террасой с великолепным видом на Бенидорм, частным садом с бассейном, подвалом, парковкой и кладовой.
Виллы построены из высококачественных материалов.
Поселок Финестрат расположен в регионе Марина...
Planeta Spain
9 248 890 €
Пентхаус в Дубае, ОАЭ
705 м2445
Metropolitan Premium Properties
657 000 €
Пентхаус в Будапеште, Венгрия
129 м242
Пентхаус с панорамным видом в самом центре Будапешта, всего в 2 минутах ходьбы от Дуная. Редкая возможность в классическом здании в самом сердце 13-го района. На первом этаже расположены большая и светлая гостиная с полностью оборудованной кухней открытого плана, три спальни, две ванные комнаты, кладовая и балкон. На втором этаже находится...
NF Group
1 445 139 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
143 м2223
Metropolitan Premium Properties
585 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
136 м232
ВНЖ при покупке
Cyprino
620 000 €
Дом в Хорватии
132 м233
Новая, современная квартира с бассейном и гаражом – готова к заселению!
В красивом и тихом месте, окруженная природой, расположена эта современная квартира с частным бассейном и высококачественным оборудованием, идеально подходящая для семейной жизни или роскошного отдыха.
Площадь дома составляет 132 м², он имеет два этажа: первый и второй....
ALMA DOM
27 000 000 €
Отель, гостиница в Опатии, Хорватия
9000 м2
Уникальный недавно построенный апарт-отель в Опатии всего в 500 метрах от пляжа!
Великолепное здание площадью 9000 кв.м. сданный в 2022-2023 годах, разделен на 35 квартир различных категорий.
Существуют следующие типы квартир:
- потрясающий пентхаус с 3 спальнями (всего 360 кв.м) с великолепной террасой
- 6 трехкомнатных квартир площадью...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
