Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
550 000 €
Квартира в Премантуре, Хорватия
305 м222
Продаем трехэтажную квартиру с террасой на крыше в престижном месте всего в 100 м от пляжа!
Квартира состоит из трех этажей:
1) прихожая, санузел, кухня, столовая с гостиной, два балкона, на одном из которых есть камин для гриля. В гостиной есть дровяной камин и внутренняя лестница, ведущая на верхний этаж.
2) На верхнем этаже квартиры находится...
ALMA DOM
808 341 €
Вилла в Алсанджаке, Кипр
306 м25
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
5-комнатная вилла 306 м² с собственным участком земли в 5 минутах от пляжа. Комплекс расположен в тихом, спокойном месте рядом со всей необходимой инфраструктурой. Высокое качество строительства и отделочных материалов.
Прекрасные виды на море и горы. Стильный архитектурный дизайн. Удачное расположение недалеко от центра города Кирения, где...
Leverage Investments
600 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
120 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Всего в нескольких шагах от главной набережной и недалеко от исторического центра Дезенцано-дель-Гарда, предлагаем на продажу элегантную квартиру на первом этаже с частным садом, расположенную в новом, современном жилом комплексе, состоящем из нескольких единиц недвижимости.
Недвижимость выделяется просторными комнатами и функциональной...
GH Estate
2 756 000 €
Вилла в Эюпе, Турция
330 м242
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Роскошная Вилла 4+1 с общей площадью 330 м² идеально подойдёт для тех, кто ценит простор, комфорт и уединение. Новое строительство 2024 года. Высококачественная отделка и продуманные планировочные решения создают идеальные условия для жизни. Количество этажей: 2. В комплексе имеются: Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Электрогенератор,...
RestProperty
635 000 €
Квартира в Каннах, Франция
94 м232
3 комнаты, 2 спальни, 93,7 м², 1 этаж из 2
✓ 1-й этаж из 2
✓ Открытая кухня
✓ Лифт
✓ Подвал
✓ 2 парковки
✓ 1 туалет
✓ Нет балкона
✓ Терраса (Общая площадь 16,1 м²)
Диагностика энергетической эффективности (DPE): B; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
Квартира расположена в жилом районе "Tassigny", на 1-м этаже небольшой...
MIRAG INVEST DOO
1 000 000 €
Вилла на Крке, Хорватия
209 м244
Сказочное красивая новая вилла на острове Крк в районе старинного города Крк!
Изумительная средиземноморская архитектура и внутренний дизайн!
Чуть более километра до моря!
Прекрасная аура! Ощущение свободы и покоя!
Площадь виллы - 209 м2, участок 700 м2.
Бассейн 32 м2.
Первый уровень виллы: салон, столовая, кухня, холл, терраса ок 50...
ADRIONIKA
1 752 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
304 м246
ВНЖ при покупке
Вилла располагает внутренним пространством площадью 230 кв.м, 4 спальнями и 6 ванными комнатами и имеет частный бассейн размером 7х4 метра, а также имеет просторную открытую площадку на внешней территории. Благодаря открытой планировке гостиная и обеденная зоны разделены, создавая уютную и в то же время просторную атмосферу. Из окон виллы...
BLUE SKY HOUSES
850 000 €
Пентхаус в Лимасоле, Кипр
136 м232
ВНЖ при покупке
Жилой комплекс премиум-класса, расположенный в популярном пригороде Лимассола. Он состоит из 2 независимых 4-этажных зданий с роскошными апартаментами для тех, кто знает, чего хочет. Роскошная и стильная обстановка прекрасно сочетается с элегантным и комфортным образом жизни. Квартира состоит из открытых веранд площадью 92 кв.м.
Каждая квартира...
BLUE SKY HOUSES
545 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
313 м2334
ВНЖ при покупке
Вилла в Полоп
ESTATE BARCELONA
7 475 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
305 м21364
6 beds, 4 baths, 3 receptions, 3,287 sq. ft, EPC Rating: D
✓ Частный сад
✓ Парковка вне улицы
✓ Уличная/резидентская парковка
✓ Центральное отопление
✓ 6 спален
✓ 4 ванные комнаты
✓ 3 гостиные
✓ Сад с западной ориентацией длиной 57 футов
✓ Огороженная подъездная дорога
✓ 3287 кв. футов/305 кв. м
Этот выдающийся дом с шестью...
MIRAG INVEST DOO
949 000 €
Квартира в Каннах, Франция
181 м254
5 rooms, 4 bedrooms, 180.5 sq. m, 1st floor of 1
✓ Последний этаж
✓ 1-й этаж из 1
✓ Встроенная кухня
✓ Нет подвала
✓ 2 парковочных места
✓ 1 санузел
✓ Нет балкона
✓ Терраса
✓ Тихо
Диагностика энергетической эффективности (DPE): B; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
Расположенный в одном из самых востребованных...
MIRAG INVEST DOO
3 596 893 €
Земля в Кабарете, Доминиканская Республика
85000 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Участок земли 85 000 м2 рядом с центром Кабарете. Расстояния до пляжа 200 метров. Центральная дорога. Участок под строительство отеля, квартирного комплекса или коттеджного поселка, ресторанов или торгового центра. Электричество, подьезд, вода. Рядом популярные пляжи Кайт Бич и Энкуэнтро.
Atlantico Caribe
899 000 €
Апартаменты в Ницце, Франция
170 м2532
Ницца, В элитном квартале Мон Борон, на авеню Капитан Скотт, в бывшем особняке в неоклассическом стиле, спроектированном архитектором Бьязини, откройте для себя эту исключительную недвижимость с богатой историей. Эта большая квартира площадью 150 м² + 2 балкона, расположенная в великолепном здании , предлагает редкий потенциал для...
IMMOPS, Groupe AVS
950 000 €
Вилла в Хорватии
200 м244
Цена упала с 999 999 евро до 950 000 евро!
Откройте для себя эту очаровательную виллу, изысканное сочетание современного дизайна и роскоши, расположенную в очаровательном туристическом городке всего в 3 км от центра Водице.
Расположен в тихом месте, в 250 м от моря и живописного пляжа.
Он занимает просторную жилую площадь 200 м2 и украшает...
ADRIONIKA
1 180 000 €
Вилла в Лезе, Италия
400 м264
В городке Леза недалеко от озера Маджоре продается вилла, окруженная пышным парком площадью 2800 кв. м. Резиденция была построена в начале двадцатого века и несколько раз подвергалась реставрации и реновации. Внутренние помещения общей площадью 355 кв. м расположены на трех этажах, не считая цокольного. Первый этаж оснащен большими окнами, здесь...
Lionard Luxury Estate
1 978 981 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
497 м21
Онлайн-показ
Таунхаусы с 1-4 спальнями расположены в элитном районе Мейдан с обилием зелени и развитой инфраструктурой – лучшими школами с системой IB, торговыми центрами и ресторанами. В 15-20 минут езды до делового района Business Bay и знаменитого Downtown Dubai.
Инфраструктура комплекса: парк, бассейны, спа, фитнес-центр и спортивные площадки,...
Intermark Global
1 400 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
288 м254
ВНЖ при покупке
Расположенная в спокойном и живописном районе Пиргос, эта впечатляющая вилла находится на огромном участке площадью 2.708 м² и предлагает уникальное сочетание приватности, пространства и комфорта. Дом расположен в тихом тупике, окружён природой и взрослыми садами, что делает его идеальным вариантом для семей или тех, кто ищет спокойную жизнь...
BLUE SKY HOUSES
17 576 000 €
Квартира в Картале, Турция
218 м232
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагается стильная Квартира с планировкой 3+1 с видом на море и общей площадью 218 м², в Стамбул. Количество спален: 3, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Электрогенератор, Волейбольная площадка, Кафе / Ресторан, Детская площадка, Видеонаблюдение, Теннисный корт, СПА,...
RestProperty
559 200 €
Квартира в Любляне, Словения
113 м2321
Роскошная новостройка в престижной части Любляны предлагает уникальную возможность для комфортного проживания. Жилой комплекс «Бежиградская пятка» располагается на тихой улице, окруженной зелеными зонами, идеальными для прогулок и отдыха. Близость к центру города обеспечивает лёгкий доступ к инфраструктуре, сохраняя при этом спокойствие и...
MIRAG INVEST DOO
1 250 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
152 м2333
ВНЖ при покупке
Квартира с безупречным ремонтом рядом с Francesc Macià и Avenida Diagonal
Главные преимущества:
· Расположение всего в 30 метрах от Avenida Diagonal и в двух шагах от площади Francesc Macià. Этот район – оптимальное сочетание для тех, кому важна одновременно близость к деловому центру и культурной жизни Барселоны.
· Эталонная Барселонская...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
