Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 300 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
200 м242
surface: 200 m², rooms: 4, bathrooms: 2;
✓ Этаж недвижимости: 5
✓ Лифт: Да
✓ Количество комнат: 14
✓ Год постройки: 2008
✓ Реконструировано: Да
✓ Отдельный туалет: 1
✓ Терраса: 50 м²
✓ Класс энергоэффективности: E
✓ Класс теплозащиты: E
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная: Да
✓ Разрешено содержание домашних...
MIRAG INVEST DOO
1 498 133 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
103 м2312
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Horizon Luxury Homes
798 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
140 м232
surface: 140 m², rooms: 3, bathrooms: 2, garages: 1;
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 2
✓ Терраса: Да
✓ Класс энергоэффективности: G
✓ Класс теплоизоляции: G
✓ Газовое отопление: Да
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная: Да
Эта красивая отдельностоящая дом находится на небольшой улице, чуть в стороне от центра города Bettembourg....
MIRAG INVEST DOO
867 740 €
Коммерческая недвижимость в Дубае, ОАЭ
105 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Продается коммерческое помещение в жилом комплексе Timez!
Ищете идеальное место для вашего бизнеса? У нас есть отличное предложение! Продается коммерческое помещение в современном ЖК Timez, расположенном в районе Dubai Silicon Oasis.
Почему стоит выбрать это помещение:
- Отличная отделка, готова к адаптации под ваш уникальный стиль.
-...
DDA Real Estate
897 000 €
Квартира в Гревенмахере, Люксембург
161 м242
surface: 161 m², rooms: 4, bathrooms: 2, garages: 2
✓ Земельный участок: 4.19 ар
✓ Количество комнат: 13
✓ Год постройки: 1904
✓ Оборудованная кухня: Да
✓ Парковочные места на улице: 2
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Энергетический класс: G
✓ Класс теплоизоляции: H
✓ Газовое отопление: Да
✓ Прачечная: Да
Откройте для себя этот...
MIRAG INVEST DOO
795 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
250 м2433
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Эта роскошная вилла с 4 спальнями расположена в популярном жилом районе Венус Рок (Секретная долина. Недвижимость продается с красивым ландшафтным садом, большим частным бассейном и крытой парковкой во дворе. Эта вилла ведет через двойные двери в большую гостиную открытой планировки. Три комплекта двойных дверей патио ведут в сад и обеспечивают...
ABC CYPRUS HOMES
890 000 €
Вилла в Бенисе, Испания
139 м232
ВНЖ при покупке
Виллы в средиземноморском стиле в Ла Фустера, Бенисса Коста
Эксклюзивные новые виллы в северной части Коста-Бланки
Откройте для себя исключительную возможность стать владельцем одного из всего четырех односемейных домов в престижном районе Ла Фустера, Бенисса Коста. Эти недавно построенные виллы идеально сочетают в себе ибисанский стиль и...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
885 000 €
Ферма в Ново-Место, Словения
Предлагается к продаже сельскохозяйственное имение площадью 190,000 м², расположенное в Габрник, Посавье, Шкоцян. Основная часть дома построена в 1900 году. Недвижимость включает различные типы земель: лесные, луговые, сельскохозяйственные и строительные участки, привлекая уникальной атмосферой и великолепными видами на долину.
Архитектурные...
MIRAG INVEST DOO
3 500 000 €
Земля в Будве, Черногория
8960 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ВЫСОТНОСТЬЮ ШЕСТЬ ЭТАЖЕЙ С ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ И ГОРЫ!
ПЛОЩАДЬ ЗЕМЛИ: 8 960 м2
ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: БЕЧИЧИ
СТОИМОСТЬ: 3 500 000 евро...
CULTURE international real estate agency
940 000 €
Квартира в Каннах, Франция
115 м253
Facing south, west, On the 7th floor, 5 Rooms, Cellar, 3 Bedrooms, 1 Shower room, Living room 55.35 sq. m, 2 Toilets, 1 Bathroom, Entrance, Unfurnished
✓ Терраса
✓ Лифт
✓ Прекрасный вид
✓ Парковка
✓ Подвал
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): D
Расположенная в жилом и...
MIRAG INVEST DOO
3 990 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
281 м2445
ВНЖ при покупке
Поистине амбициозный, впечатляющий и уникальный жилой курорт в одном из самых престижных районов Пафоса состоит из двух высотных башен на 15 и 16 этажей с роскошными апартаментами с 2,3 и 4 спальнями, дуплексов и пентхаусов, а также 20 роскошных вилл. Огромные веранды позволяют наслаждаться восхитительными закатами и потрясающими видами на море,...
Cyprus Sotheby's International Realty
1 300 000 €
Дом в Хорватии
330 м244
На продажу предлагается престижная отдельно стоящая вилла, расположенная в спокойном поселке Каштели, всего в 10 километрах от Пореча и моря. Вилла построена на просторном участке площадью 971 м², окруженном средиземноморским садом, впечатляющими соснами высотой 5 метров, а также элегантно оформленной зоной для загара и террасой у бассейна....
ALMA DOM
1 266 009 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
118 м232
surface: 118 m², rooms: 3, bathrooms: 2, garages: 1.
✓ Этаж квартиры: 5
✓ Лифт: есть
✓ Год постройки: 2028
✓ Отдельная кухня: есть
✓ Терраса: 30 м²
✓ Класс энергосбережения: A
✓ Класс теплоизоляции: A
✓ Прачечная: есть
Жилой комплекс Nest в Бельвале — это современный и экологичный проект, предлагающий 64 жилые единицы в самом...
MIRAG INVEST DOO
4 020 413 €
Квартира в Майами, США
260 м2434
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
1 200 000 €
Земля в Бабите, Латвия
265600 м²
Большой земельный участок для инвестиций и развития. Земельный участок на данный момент также доступен разделенным на более мелкие участки на 12 га и 14 га. Цена продажи 4,50 Евро за кв.м.
Очень хорошее расположение для жилой и коммерческой застройки.
Площадь быстро растет, и этот тип земельных участков трудно получить.
Habita International Estates Ltd
785 000 €
Вилла в Торре-Пачеко, Испания
147 м2545
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные виллы с 4 спальнями, бассейном и солярием в Торре-Пачеко, Мурсия
Эти современные виллы расположены на территории престижного курорта Santa Rosalía Lake and Life Resort на побережье Коста-Калида, в окружении пышных пейзажей, бирюзового моря и эксклюзивных удобств для отдыха. Курорт предлагает безмятежную атмосферу, вдохновленную...
TEKCE
1 900 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
ЛокацияПомещение находится в самом центре Барселоны, между парком Ciutadella и известным рынком Born, в оживлённой зоне с высокой коммерческой и туристической активностью.Описание помещенияОбъект распределён между первым этажом и цокольным этажом, оба с большой высотой потолков, полностью предназначены для коммерческого использования, хотя в...
GG Real Estate Barcelona
4 400 447 €
Лофт в Майами, США
390 м2546
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776
Square Estates LLC
650 000 €
Дом в Баре, Черногория
235 м23
ВНЖ при покупке
Расположена в тихом, спокойном месте, в 300 метрах от моря и 5 минутах езды на машине до центра города.
Структура виллы:
Первый этаж:
- гостиная с камином, совмещенная с кухней и обеденной зоной;
- мини гостиная - дополнительная спальня (теплый пол);
- санузел (душевая, унитаз-биде 2в1, теплый пол);
- прихожая с большим шкафом для хранения.
Обе...
Montenegro Prospects
2 276 823 €
Вилла в Майами, США
480 м2655
Кредит
Здравствуйте!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
