Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
850 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
261 м245
ВНЖ при покупке
Предлагаем вашему вниманию одну из жемчужин Будванской Ривьеры - совершенно новую, просторную и светлую виллу с панорамными видами на море, собственным двориком, бассейном и всего в 200 метрах от моря. Комплекс состоит из 7 вилл; на данный момент доступны к продаже 2 виллы:
- 850,000 евро,
- 1,200,000 евро.
Виллы будут полностью завершены к...
DOO "Monteonline"
5 900 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
450 м2655
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Роскошная вилла с фантастическим видом на море и с 5 спальнями в престижном гольф- и спа-курорте Aphrodite Hills.
Эта потрясающая вилла Grand расположена на самой высокой точке Западного плато, откуда открывается фантастический вид на синее Средиземное море и зеленую долину внизу.
Эта фантастическая вилла, расположенная в престижном и...
ABC CYPRUS HOMES
795 000 €
Вилла в Юрмале, Латвия
266 м21477
ВНЖ при покупке
Эта недвижимость представляет собой исключительную инвестиционную возможность, вызывающую высокий спрос на аренду в летний сезон.
Здание, получившее множество наград и признанное лучшим архитектурным проектом 2025 года, было полностью отремонтировано, реконструировано и оснащено современным оборудованием и готово к немедленной эксплуатации и...
Habita International Estates Ltd
717 000 €
Апартаменты в Айос-Атанасиосе, Кипр
222
ВНЖ при покупке
Апартаменты с 2 спальнями Апартаменты с двумя спальнями более гибкие и просторные, что делает их отличным выбором для семей или тех, кто ищет дополнительное пространство. Просторная гостиная и столовая с окнами от пола до потолка, выходящими прямо на большую веранду — идеальное место для развлечений или наслаждения средиземноморскими вечерами на...
MySpace Real Estate
729 000 €
Вилла в Рохалесе, Испания
245 м2644
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Стильные отдельные виллы с 4 и 5 спальнями недалеко от полей для гольфа в Рохалесе, Коста-Бланка
Эти шикарные отдельные виллы в Рохалесе, Коста-Бланка, подходят для роскошного образа жизни. Они расположены в нескольких минутах ходьбы от полей для гольфа. Рохалес является оживленным городом с обширной инфраструктурой и легким доступом к береговой...
TEKCE
1 300 000 €
Вилла в Опатии, Хорватия
290 м232
Великолепная средиземноморская вилла в Вепринаце над Опатией с прекрасным видом на море, в 1,3 км от моря по воздуху!
Общая площадь 290 кв.м. Земельный участок 1000 кв.м.
Вилла была построена в 2010 году и имеет бассейн, сауну, три спальни, две ванные комнаты, прекрасные балконы и террасы, салон с камином, кухню с обеденной зоной....
ADRIONIKA
989 000 €
Квартира в Каннах, Франция
97 м242
South facing, On the 1st floor, Year built 1800, 4 Rooms, Building of 2 floors, 1 Balcony 4.91 m², Entrance, Unfurnished, Basement, 2 Bedrooms, 1 Shower room, Living room, 2 Toilets, 1 Bathroom
✓ Терраса
✓ Балкон
✓ Прекрасный вид
✓ Подвал
Диагностика энергетической эффективности (DPE): D; Индекс выбросов парниковых газов (GES): B
В...
MIRAG INVEST DOO
600 000 €
Дом в Агиос Георгиосе, Кипр
332
ВНЖ при покупке
Продаётся отдельно стоящий дом площадью 170 кв.м. на участке 468 кв.м. с возможностью строительства четырёхэтажного жилого дома в центре Лимассола. Дом расположен в престижном месте, рядом со школами, магазинами, объектами сферы услуг и с прямым доступом к центру города. Это отличная возможность как для собственного проживания, так и для...
Квартира в недавно сданном в эскплуатацию ЖК Aston Martin! Пожалуй, самый премиальный жилой комплекс в Майами.
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов...
Square Estates LLC
4 520 456 €
Офис в Дубае, ОАЭ
397 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Идеальное коммерческое помещение для вашего бизнеса!
Ультрасовременной комплекс Lumena, с коммерческой недвижимостью в деловом районе Business Bay! Шикарные панорамные виды на Burj Khalifa и World Islands! Широкий спектр удобств! Просторные помещения!
Удобства: Executive Wellness Suite с бассейном и фитнес-центром, Executive Business Club с...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
1 450 000 €
Отель, гостиница в Хорватии
244 м2
Красивый многоквартирный дом из 5 квартир на продажу в Шило с хорошо налаженным бизнесом по аренде квартир всего в 300 метрах от прекрасного пляжа.
Недвижимость имеет площадь 244 м2, а площадь сада составляет 394 м2.
Дом расположен в отличном месте недалеко от церкви Св. Николая в Шило (0,3 км) и в непосредственной близости от пляжа Печине...
ADRIONIKA
2 350 000 €
Квартира в Монако, Монако
70 м2321
✓ Цена: 2 350 000 €
✓ Количество комнат: 3
✓ Спальни: 2
✓ Ванные комнаты: 1
✓ Жилая площадь: 69 м²
✓ Общая площадь: 70 м²
✓ Площадь террасы: 1 м²
Всего в минуте ходьбы от Дворца, вас ждет светлая трехкомнатная квартира. Эта трехкомнатная квартира включает в себя:
Уютную прихожую, просторную гостиную и открытую кухню. Две...
MIRAG INVEST DOO
2 100 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
360 м2543
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Построенная Вилла на берегу моря в Пафосе
Уникальная современная вилла с 4 спальнями расположена в районе Киссонерга всего в нескольких шагах от моря и пляжа. Просторные террасы, частный бассейн и высококачественная отделка делают эту резиденцию идеальным выбором для постоянного проживания, отдыха или инвестиций.
Вилла находится в...
ABC CYPRUS HOMES
1 745 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
138 м222
ВНЖ при покупке
Эксклюзивный частный закрытый оазис в самом сердце туристического района Гермасойя. Жизнь в Лимассоле — это бесконечный праздник с пульсирующей энергией, привлекательностью пляжей и кулинарной сценой, которая будоражит вкусовые рецепторы.
Выбираяданныйпроект вы погружаетесь в яркий ритм города, гарантируя, что ваши вечера будут столь же...
BLUE SKY HOUSES
570 000 €
Земля в Ларнаке, Кипр
768 м²
Участок на Декелии-Роуд, расположенный недалеко от пляжа, скорее всего, предлагает живописное и привлекательное место с удобной близостью как к побережью, так и к необходимым инфраструктурам. Этот район обычно характеризуется лёгким доступом к пляжу, что позволяет наслаждаться пляжным образом жизни и возможными живописными видами на море.
Сам...
BLUE SKY HOUSES
518 402 €
Вилла на Пхукете, Таиланд
282 м233
Великолепная вилла в современном тайском стиле с 3 спальнями в престижном районе Лагуна с видом на запад, с видом на закаты.
Развитие на тихой проселочной дороге без сквозного движения и рядом с отличными тропами для пеших прогулок и катания на горных велосипедах.
- Полностью меблирована
- бассейн с соленой водой
- Окна с УФ-обработкой для более...
NF Group
770 000 €
Вилла в Алании, Турция
330 м25
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагается на продажу стильная и просторная вилла, расположенная в одном из самых престижных районов Аланьи. Вилла представляет собой трехэтажное строение с общей площадью 330 м², расположенная на участке площадью 2000 м². С каждого этажа открывается прекрасный вид на море, что добавляет особое очарование и уют в этом доме.На первом этаже...
RestProperty
4 661 000 €
Земля в Алании, Турция
17952 м²
ВНЖ при покупке
Рядом находится берег Средиземного моря и элитные жилые комплексы.
Renaissance Estate
653 000 €
Вилла в Алании, Турция
350 м21
ВНЖ при покупке
Преимущества проекта:
- Удаленность от крупных туристических объектов, приватность и уединенность это
одно из главных преимуществ комплекса.
Расстояние до моря 500 м.
- Свой частный пляж к которому будет ходить трансфер.
- Виллы расположены вблизи лесного заповедника Mehmetcik Forest.
- Прекрасный вид на море и горы открывается с...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
