Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
2 200 000 €
Вилла в Италии
300 м2
Италия
Кастильоне-делла-Пескайя
Двухуровневая вилла с прекрасным видом на море
Площадь 300 м2: 8 спален, 4 ванных комнаты
Большая терраса, гараж, прачечная
Парк 1100м2
Возможность построить бассейн
Расстояние до моря: 3 км
Цена: 2 200 000€
ИНДОМ
3 000 000 €
Магазин в Бремене, Германия
1500 м2
Готовый бизнес
Надежный арендатор и оптимальное расположение
Проект "Дискаунтер Netto" реализован в сотрудничестве с одним из известных застройщиков Германии. Объект расположен в густонаселенном районе города на севере Германии рядом с вокзалом. Данное расположение с уверенностью обеспечивает долгосрочную надежную рентабельность.
С арендатором...
BiG Property
759 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
120 м233
ВНЖ при покупке
Вилла в деревне Тала Камарес с панорамным видом на море с частным бассейном. Вилла состоит из трех спален и двух ванных комнат. Одно спальная находится на первом этаже с санузлом. На минусом этаже находятся две другие спальни.
BLUE SKY HOUSES
900 000 €
Вилла в Алании, Турция
315 м2765
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем Вашему вниманию новый проект роскошных вилл в районе Каргыджак. Проект состоит из 4 вилл, которые будут построены на территории в 2000 кв.м. Площадь территории каждой виллы составляет 500 кв.м и будет включать в себя собственный бассейн, зимний сад и стоянку для авто.
3-этажные виллы с планировкой 6+1 имеют площадь 315 кв.м. С...
Liga Real Estate
2 835 000 €
Вилла в Рисане, Черногория
478 м2766
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
К продаже предлагается вилла с пристанью на первой линии моря.
Вилла расположена прямо на берегу Адриатического моря.
Вилла расположена в городе Рисан - старом городе Боко-Которского залива.
Строительство виллы было завершено в 2000 году. по индивидуальному проекту.
Площадь виллы составляет 478 м2. Площадь участка 446 м2.
Фасад и...
Monte Condos
5 441 787 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
203 м2
Horizon Realty рада предложить эту великолепную квартиру с 3 спальнями и комнатой для прислуги в районе Аль-Тамам. Собственность распространяется на 2180 квадратных футов. и идеально подходит для семьи. ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ: 2 выделенных парковочных места Большой балкон Встроенная кухня Встроенные шкафы Яркий и просторный Внутренний круг...
Horizon Realty
1 070 000 €
Дом в Салониках, Греция
440 м263
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 440 кв.м в пригороде города Салоники. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, 2 кладовых. Второй этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла, одного офиса. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одной...
Mercury Group
1 400 000 €
Вилла на Кассандре, Греция
160 м2545
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 160 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики на стадии строительства. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 душевых комнат. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 душевых комнат. Из окон открывается вид на море. У объекта...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
779 530 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
107 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в новом премиальном проекте St. Regis Residences в центральном районе эмирата Downtown Dubai! Доходность от перепродажи - 15-20% (ROI - 6,3% в $)! Подходит для получения ВНЖ! Рассрочка 0%!
Срок сдачи - 4 квартал 2026 года
Удобства: оборудованный тренажерный зал, зону для проведения мероприятий, спа-центр, бассейн infinity,...
DDA Real Estate
1 066 500 €
Офис в Порече, Хорватия
213 м2
Жилищно-деловой корпус разделен на три блока: центральный, южный и северный объемы. Всего в нем будет 78 квартир и 18 бизнес-единиц. В здании есть бассейн и подземный гараж.
Коммерческие помещения продаются по системе «под ключ» с полностью оборудованным санузлом (мебель и сантехника), напольными покрытиями во всех комнатах (керамика 1 класса,...
ALMA DOM
890 000 €
Вилла в Каше, Турция
5
Добро пожаловать в этот прекрасный уголок рая – виллу с потрясающим видом на море и горы в городе Каш! Это впечатляющее и роскошное жилье предлагает невероятные возможности для комфортного и стильного проживания в окружении природы и красоты.
РВилла удачно расположена на высоком холме, что позволяет наслаждаться захватывающими панорамными видами...
İNEST HOMES
700 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
126 м2332
ВНЖ при покупке
Этот новый закрытый жилой проект, состоящий из 20 роскошных апартаментов, находится в популярном туристическом районе Пафоса – на проспекте Tombs of the Kings. Расположение в пределах пешей доступности от престижной частной Британской школы и легендарного археологического комплекса Гробницы Королей обеспечивает комфортное проживание и обещает...
Cyprus Sotheby's International Realty
1 695 000 €
Пентхаус в Стамбуле, Турция
180 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Отремонтированные Квартиры в Доме у Моря в Сарыере, Стамбул
Отремонтированные квартиры расположены в Сарыере – популярном месте, востребованном у туристов, с прекрасным морем, качественными кафе и ресторанами. Регион активный и находится в нескольких минутах ходьбы от повседневных удобств.
Квартиры в Сарыере, Стамбул, находятся в полностью...
TEKCE
5 040 948 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
546 м2544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элитные апартаменты в роскошном комплексе The S! Высокий доход от инвестиций - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Шикарный панорамный вид! Рассрочка 0%
Срок сдачи - 3 кв. 2024 г.
Удобства: ресторан высокой кухни, оздоровительный спа-центр, сауна, библиотека, зона отдыха, тренажерный зал, художественная галерея, инфинити-бассейн,...
DDA Real Estate
587 000 €
Вилла в Кирении, Кипр
150 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Стильные дома в комплексе возле моря на Северном Кипре в Гирне
Дома расположены в обширном проекте в Гирне-Эсентепе – волшебном районе Средиземноморья, который в последние годы пользуется популярностью у иностранных инвесторов. В регионе доступны социальные и повседневные удобства, такие как изысканные рестораны, аптеки и торговые центры.
Дома...
TEKCE
607 000 €
Таунхаус в Турции
320 м2544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Таунхаусы со стильным дизайном в центральной части Нилюфера в Бурсе
Стильные таунхаусы расположены в квартале Гюмюштепе в районе Нилюфер. Он получил известность благодаря многочисленным проектам вилл. Район, известный своим чистым воздухом и панорамным видом на город, находится недалеко от города и подходит для семейного проживания.
Таунхаусы в...
TEKCE
547 000 €
Земля на Коста-дель-Соль, Испания
Земельные участки с разрешением на строительство, расположенные в районе Ла Майрэна, Марбелья. Превосходные виды на зеленые холмы Ла Майрэна и на все побережье.
Район Ла Майрэна является достаточно популярным местом из-за близости от песчаных пляжей, магазинов и ресторанов, недалеко от Марбельи и Пуэрто-Банус. Также рядом расположены несколько...
ESTATE BARCELONA
539 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
155 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Еще одно предложение на первой береговой линии с видом на море! Пентхаус планировки 3+1, расположена на 5-м и 6-м этаже жилого комплекса. Общая площадь квартиры 155 кв.м. Состоят из просторной кухни-гостиной, 3 спален, 2 ванных комнат, балкона и террасы. Из окон открывается вид на море, расстояние до которого 100 метров.
У комплекса...
Liga Real Estate
650 000 €
Коммерческая недвижимость в Пиерии, Греция
400 м2
Продается бизнес кафе-бар расположенный в центре курортного поселка Олимпийской Ривьеры. Первый этаж полностью занимает кафетерия общей площадью 260 кв.м., с кухней и вспомогательными помещениями. Второй этаж владеет квартирой сосотоящей из гостинной, кухни, 3 спальных комнат и ванной. Имеется большая веранда с видом на море. Третий этаж...
Mercury Group
1 495 000 €
Вилла в Альфас-дель-Пи, Испания
434 м2545
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-4%
Роскошная двухэтажная вилла недалеко от Средиземного моря.
Вилла спроектирована с особым архитектурным и ландшафтным дизайном, элегантным интерьером и большими панорамными окнами, что создает уютную и гостеприимную атмосферу. Просторный салон и кухня с бытовой техникой (холодильник, индукционная плита, электрическая духовка, вытяжка,...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
