Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
566 880 €
Апартаменты в Айос-Атанасиосе, Кипр
85 м²22
FOX Smart Estate Agency - Limassol Griva Digeni
750 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
812 м²
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
5998. Барская Ривьера. Заграджа.
Действующий отель, состоит из двух основных зданий:
3-х этажное, в основе 114 кв м, общей площадью надземных этажей 342 кв м + 70 кв м в полуподвальном помещении (кафе для проживающих – завтраки), 12 номеров-студий (в каждом ванная комната, мини-кухни с холодильниками, кондиционеры, балконы с видом на...
CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»
695 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
89 м²21
surface: 89 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж объекта: 0
✓ Лифт: Да
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Класс энергоэффективности: F
✓ Класс теплоизоляции: F
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная: Да
Прекрасная квартира на первом этаже резиденции MEVA с 14 апартаментами в Howald.
Квартира включает в себя: входной холл с встроенным шкафом,...
MIRAG INVEST DOO
3 000 000 €
Дом в Килани, Кипр
300 м²75
FOX Smart Estate Agency - Limassol - Molos
920 000 €
Квартира в Колония-Сант-Жорди, Испания
278 м²33
ВНЖ при покупке
Комплекс Allure of Sant Jordi by TM расположен в Колония-де-Сант-Жорди, в 300 метрах от пляжа Эльс-Эстаньес и пляжа Эс-Тренк, а также рядом с солончаками Салинас-де-С'Аваль. В этом жилом комплексе будет 24 дома различных типов: квартиры с большими садами и террасами, пентхаусы с соляриями и дуплексы с садами.
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
695 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
209 м²33
Виллы у моря в Пафосе с видом на Средиземное море и шаговой доступностью до пляжа.
Современное предложение для тех, кто ищет статусный объект с высоким потенциалом роста капитала в туристической зоне Пафоса.
Проект сочетает ключевые параметры привлекательной инвестиции: престижная локация у моря, индивидуальные виллы с землёй в...
Intermark Global
986 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
149 м²433
Удалённая сделкаОбъект под сдачу
Вилла на первой линии моря в Лачи имеет удобный выход к песчаному пляжу. Объект находится в пешей доступности от ресторанов, общественного пляжа и марины Лачи, что обеспечивает идеальное сочетание уединения и развитой инфраструктуры в одном из самых привлекательных прибрежных районов.
Вилла состоит из двух этажей и включает просторную гостиную...
ABC CYPRUS HOMES
2 248 895 €
Дом в Майами, США
275 м²544
Кредит
Прекрасная возможность жить в Майами-Бич на берегу залива в частном коттеджном поселке Стиллуотер. Мечта для владельца лодки! Современный модернизированный дом: 4 спальни, 3 ванные комнаты, качественные отделочные материалы, 60 "/ 24" полы из фарфоровой плитки, светодиодные светильники, итальянская кухня сделанная на заказ с бытовыми...
Square Estates LLC
610 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
160 м²62
surface: 160 m², rooms: 6, bathrooms: 2;
✓ Земельный участок: 140 ар
✓ Всего этажей: 3
✓ Год постройки: 1930
✓ Ориентация: Северо-Восток
✓ Раздельные туалеты: 2
✓ Сад: 100 м²
✓ Энергетический класс: В процессе
✓ Класс термоизоляции: В процессе
✓ Газовое отопление: Да
Погрузитесь в очарование этого элегантного городского дома,...
MIRAG INVEST DOO
3 000 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
600 м²545
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Вилла расположена в поселке Близикуче, в районе Свети-Стефан. Площадь виллы составляет 600 м², участок — 870 м². Вилла состоит из трех уровней.
В цокольном этаже находится зона отдыха: тренажерный зал, сауна, две душевые кабины, санузел, стол для настольного тенниса, бар, дровяной камин, прачечная, апартаменты для персонала и...
First Realty
5 498 743 €
Пентхаус в Майами, США
600 м²656
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
700 000 €
Квартира в Эль-Тартере, Андорра
105 м²22
105 m 2; 2 Habitacions; 2 Banys; Inclòs;
Прекрасные апартаменты на продажу расположены прямо у склонов курорта Grandvalira в районе Эль-Тартер, приход Канильо. Благодаря отличной ориентации, квартира освещается солнцем весь день и открывает великолепные виды на лыжные трассы. ️
Жилая площадь составляет 96,22 м² и включает в себя приятную...
MIRAG INVEST DOO
1 300 000 €
Вилла в Крашичах, Черногория
350 м²653
ВНЖ при покупке
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура виллы: Двухуровневая вилла общей площадью 350 м2 и террасой 36 м2,
расположенная на частном земельном участке площадью 915 м2. На первом этаже находится
просторная гостиная и две спальни, а на верхнем этаже — три
дополнительные спальни.
УДОБСТВА:
Жилой...
GATE Realty
890 000 €
Квартира в Каннах, Франция
106 м²32
3 rooms, 2 bedrooms, 106 sq. m., 5th floor/10.
✓ 5-й этаж из 10 этажей
✓ Отдельная кухня
✓ Лифт
✓ Без погреба
✓ Гараж
✓ Парковка
✓ Балкон
✓ Терраса
✓ Ориентация: юг, запад
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): C
Расположенная в элитной резиденции, эта великолепная...
MIRAG INVEST DOO
545 000 €
Апартаменты в Пафосе, Кипр
107 м²322
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
2 спальная Квартира в ЖК в 500м от пляжа в турзоне в Като Пафосе.
ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка платежей, Возможность оплаты криптовалютой. Возможна оплата в РФ.
Проект расположен в самом центре туристической зоны и в 550 м от пляжа и набережной Пафоса, археологического парка Пафоса, в 400 м от торгового центра и в 700 м от...
ABC CYPRUS HOMES
890 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
165 м²
Коммерческое помещение в центре Готического квартала на оживленной торговой улице города Барселона.
Общая площадь 165 м.кв.
В настоящий момент арендовано - кафе тапас.
Лицензия С3.
Контракт подписан 1.01.2024 года сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Фианса - 2 месяца.
Арендные каникулы - 2 месяца.
Налог на...
ESTATE BARCELONA
2 834 000 €
Квартира в Женеве, Швейцария
223 м²632
223 m² 3 bedrooms 2 bathrooms 6 rooms
✓ Вид
✓ Парковка
✓ Балкон
Этот превосходный дуплекс расположен на частной территории на окраине Женевы, на Route de Malagnou, в одном из самых престижных районов - коммуне Шен-Бужри. Résidence du Vallon идеально сочетает в себе элегантность, спокойствие и близость к городу.
Он находится в...
MIRAG INVEST DOO
3 520 000 €
Квартира в Лимасоле, Кипр
328 м²544
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Эти апартаменты с 3+1 спальнями на самом берегу моря, откуда открывается захватывающий вид на Средиземное море со всех сторон. Будучи частью комплекса Limassol Del Mar, он воплощает «новую волну» архитектуры острова благодаря своему уникальному высотному криволинейному дизайну, который в полной мере использует 170-метровую морскую...
Foutina
990 000 €
Дом в Кьянти, Италия
242 м²1333
На вершине холма, с домиирующим положением над древним замком и его деревушкой/борго, на продажу великолепный, отдельно отдельностоящий дом площадью около 230 кв.м.
Площадь распределена на два уровня, где на верхнем этаже находится главный вход, ведущий в просторную кухню с большими окнами, выходящими на панорамную лоджию, идеальную для обедов...
Great Estate
1 380 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
245 м²83
surface: 245 m², rooms: 8, bathrooms: 3, garages: 2;
✓ Участок: 2.5 аров
✓ Доступ для маломобильных: Да
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Открытая кухня: Да
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельный туалет: 1
✓ Электрическая розетка на парковке: Да
✓ Открытое парковочное место: 1
✓ Балкон: 10 м²
✓ Терраса: 20 м²
✓ Сад: 140 м²
✓...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
