Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 150 000 €
Отель, гостиница в Хорватии
480 м2
Многоквартирный дом в первой линии от моря на острове Паг соединен с материком мостом!
Остров Паг является пятым по величине островом в Адриатическом море по площади, но с береговой линией 302,47 км это самый изрезанный остров в Адриатике.
В многоквартирном доме 480 кв.м. Есть 7 полностью меблированных квартир, террасы, балконы, все включают...
ADRIONIKA
1 034 904 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
182 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты на берегу моря для жизни и инвестиций! Из окон открывается шикарный панорамный вид на море! Рассрочка без процентов! Высокий доход от сдачи в аренду - 10%! Предоставим каталог инвестора!
Премиальный жилой комплекс MOONSTONE Interiors by Missoni находится в городе Рас-эль-Хайма на берегу Персидского залива.
Удобства: бассейн,...
DDA Real Estate
1 900 000 €
Вилла в Хорватии
314 м255
Новая вилла в 1-м ряду от моря на острове Брач, с причалом для лодки!
На причудливом острове-гавани Брач, расположенном в превосходном месте, появляется недавно построенная современная роскошная вилла, претендующая на первый ряд от моря.
Эта резиденция, расположенная всего в неторопливой прогулке от лазурных глубин и галечных берегов, манит...
ADRIONIKA
1 100 000 €
Вилла в Утехе, Черногория
323 м234
ВНЖ при покупке
Предлагается уникальная недвижимость — современная вилла на первой линии с приватным выходом к морю. Здание выполнено в стиле современной архитектуры и спроектировано известным европейским архитектором. Панорамные окна во всех помещениях виллы открывают захватывающие виды на Адриатическое море.
Основные характеристики виллы
Общая площадь: 323...
DOO "Monteonline"
1 650 000 €
Вилла в Алании, Турция
500 м2654
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию комплекс вилл на побережье Средиземного моря!
Виллы расположены в курортном городе Аланья. Мягкий климат, живописная природа, песчаные пляжи, теплая морская вода, город с богатой историей и высокоразвитой инфраструктурой – всё это привлекает огромное число людей...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
3 000 000 €
Вилла в Пьетрасанте, Италия
275 м276
Эта роскошная резиденция в самом сердце Версилии представляет собой идеальное сочетание роскоши, комфорта и природной красоты. Расположенная между Форте-дей-Марми и Пьетрасантой, вилла предлагает прекрасные виды на Апуанские Альпы и оживленную жизнь побережья Тосканы. Внешний вид виллы впечатляет своей элегантностью и изысканностью. С прекрасной...
Lionard Luxury Estate
2 100 000 €
Вилла в Бодруме, Турция
670 м2865
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Частный дом с системой «умный дом» и личным бассейном в Бодруме, Тюркбюкю
Район Тюркбюкю, который называют турецким Сен-Тропе, расположен на противоположной стороне полуострова Бодрум, на Турецкой Ривьере. Тюркбюкю, где находятся всемирно известные отели и пляжные рестораны, является популярным местом для знаменитостей со всего мира.
Виллы в...
TEKCE
3 103 284 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
680 м2876
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Beverly Hills Drive – это супер-элитный жилой комплекс от DAMAC Properties, расположенный в комьюнити Trump Estates в DAMAC Hills. Он представляет собой коллекцию 3-этажных вилл с 7 спальнями.
Эти эксклюзивные резиденции в дворцовом стиле, окруженные цветущими растениями и деревьями, смогут предложить своим жителям следующие удобства:...
Spiridon Real Estate
675 000 €
Вилла в Режевичах, Черногория
220 м243
ВНЖ при покупке
На ваш выбор предлагаются таунхаусы с 3-4 спальнями в классическом или современном дизайне, удобные и функциональные для летнего отдыха и круглогодичного проживания в одном из самых развитых районов Режевичей, на оливковом холме, в окружении природы, с видом на море и горы.
- общая площадь около 220 м2;
- 3 этажа + мезонин;
- встроенные...
DOO "Monteonline"
1 200 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
190 м232
ВНЖ при покупке
Шикарная 3 комнатная квартира в прекрасном месте. Все апартаменты имеют отделку премиум-класса и высококлассные функции, спроектированные с учетом комфорта жителей и исключительной жизни на острове, чтобы удовлетворить потребности человека и обеспечить комфорт в его стиле жизни. Жильцы квартиры будут рады иметь вестибюль и гостиную, приятный...
BLUE SKY HOUSES
654 500 €
Земля в Будве, Черногория
7700 м²
Код объекта - 00614
Земля,с панорамным видом. Площадь: 7700m2 Земля представляет отличную инвестицию из-за своей привлекательно цены. Скоро ожидается присвоение DUP-a “Reževići 2″, в связи, с чем на земле будет больше объектов этажности (полуподвальный этаж+ цокольный этаж+ первый этаж). Со строительством жилого комплекса, цена земли...
DOO TradeGoria
8 500 000 €
Вилла в Форте деи Марми, Италия
1000 м21010
HOUSE OF GUCCI 2 или столетняя история одного дома.
На морском побережье Тосканы, на первой линии моря и в окружении пиниевго парка предлагаем виллу с богатой столетней историей, начинающейся в 1923 году. 1000 квадратных метров, 10 сьютов, потолки с фресками, сад в английском стиле с бассейном и теннисным кортом. Парк 1 га.
Изначально вилла...
ITALCASA
2 000 000 €
Отель, гостиница в Медулине, Хорватия
700 м2
Красивый гостевой дом с видом на море на продажу в Баньоле, всего в 300 метрах от моря!
Общая площадь 700 кв.м. Земельный участок 3200 кв.м.
Имущество состоит из 7 туристических апартаментов с одной спальней и одной квартиры большого владельца площадью 150 м2 на первом этаже.
Очаровательный вид на море !! В саду сосновая роща, барбекю,...
ADRIONIKA
850 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
102 м2322
Предлагается к продаже современно оформленная этажная квартира, расположенная на тихой улице с видом на море в поселке Воложко, на побережье Хорватии. Просторный стометровый (102 м²) апартамент занимает первый этаж частного дома и полностью оснащён современной меблировкой и индивидуальной системой климат-контроля, обеспечивая комфортное...
MIRAG INVEST DOO
675 000 €
Доходный дом в Хагене, Германия
690 м26.56% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Хаген.
Дом ухожен и расположен в самом центре города.
В доме 10 квартир + 1 квартира в пристройке, а также 10 гаражей.
Все выгодно сдано в аренду.
Доход в год: 45 288 евро (6,56%)
Дом был построен в 1953 году, капремонт в 1985 и в 2014
Особенно удобно рядом расположен городской ж/д вокзал, что...
DEM GROUP GmbH
730 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
696 м2773
ВНЖ при покупке
Красивая резиденция со средиземноморским шармом в тихой урбанизации Кала Канейяс города Льорет де Мар. Домс панорамным видом на величественные горы и сверкающее море. Эта недвижимость общей площадью 500 квадратных метров, разделенная на два отдельных дома, обеспечивает уникальную универсальность для различных целей и стилей жизни.
Основные...
ESTATE BARCELONA
2 250 000 €
Дом в Сан-Джиминьяно, Италия
826 м2361010
На продажу комплекс домов общей площадью около 1400 кв.м; в настоящее время он имеет семь квартир, пять из которых расположены в главном корпусе площадью 353 кв.м и две независимые, площадью 89 и 85 кв.м (в общей сложности 10 спален и 8 ванных комнат). Во всех квартирах, выполненных в тосканском стиле, есть частные террасы или открытые патио,...
Great Estate
541 562 €
Апартаменты в Лондоне, Великобритания
51 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Захватывающий район Риверсайд с более чем 1 км набережной, прекрасным городским пейзажем и видом на реку.
Одна из новейших коллекций элегантных апартаментов с 1 и 2 спальнями на берегу реки на Западной набережной.
Расположенный вдоль реки Темзы, комплекс пользуется преимуществами окружающих его ландшафтных садов, предназначенных...
Intermark Global
1 800 000 €
Отель, гостиница в Хорватии
Уникальная возможность! Очень популярный формат!
Новый кемпинг - бунгало-поселок из 10 бунгало - продается всего в 800 метрах от моря.
7 домов (36м2 каждый) - 2 спальни (1 двуспальная и 2 односпальные кровати), ванная комната, гостиная (дополнительная кровать), кухня, крытая терраса.
3 дома (29м2 каждый) - 1 спальня с двуспальной кроватью,...
ADRIONIKA
650 000 €
Дом в Латвии
1713 м2302727
ВНЖ при покупке
Невероятно - всего 350 евро/м2. Продажа прибыльного бизнеса;
3,5 га прямо на берегу озера. Бревенчатый дом с соломенной крышей;
Никаких дополнительных вложений даже не требуется, продолжайте строительство.
Центральное отопление, водоснабжение и канализация во всех зданиях;
Во всех домах есть полное оборудование для ресторанов и комнат для...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
