Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
2 950 000 €
Вилла на Коста-Бланка, Испания
691 м2846
ВНЖ при покупке
Вилла Veleta - это великолепная вилла площадью 691 м2, класса люкс в Испании, на побережье Коста-Бланка, в районе Jazmines жилого комплекса Кумбре дель Соль. Вилла построена на участке площадью 1.168 м², строение ориентировано на юго-запад, что позволяет нам наслаждаться захватывающими дух закатами.
Все в этой роскошной вилле передает качество...
Estate-indom
700 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
108 м2322
Предлагается эксклюзивная квартира в Опатии, расположенная в новой роскошной постройке с лифтом. Площадь квартиры составляет 108 м², включая вспомогательные помещения. Квартира располагается на первом этаже и предлагает великолепный вид на Кварнерский залив.
Жилая площадь включает в себя просторную прихожую, гостиную с кухней и обеденной...
MIRAG INVEST DOO
648 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
170 м221
surface: 170 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 2
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Открытое парковочное место: 1
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: Blank
✓ Класс теплоизоляции: Blank
✓ Газовое отопление: Да
✓ Чердак: Да
✓ Подвал: Да
Предлагается в эксклюзивной продаже смежный дом площадью примерно 170 кв. м, включающий две...
MIRAG INVEST DOO
1 149 000 €
Квартира в Дикирхе, Люксембург
355 м252
surface: 355 m², rooms: 5, bathrooms: 2, garages: 1
✓ Участок: 10.85 ар
✓ Количество комнат: 17
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 2
✓ Бассейн: Да
✓ Энергетический класс: F
✓ Класс тепловой изоляции: F
✓ Отопление на нефтяном топливе: Да
✓ Подвал: Да
✓ Камин: Да
Это великолепный просторный дом в безупречном...
MIRAG INVEST DOO
550 000 €
Апартаменты в Эстепоне, Испания
98 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Превосходные апартаменты и пентхаусы с общим бассейном в Эстепоне
Эстепона — живописный город на побережье Коста-дель-Соль, известный своими ухоженными пляжами, уютной гаванью, колоритным старым центром с узкими цветочными улочками и типичной андалузской архитектурой. С более чем 300 солнечными днями в году, Эстепона предлагает расслабленный...
TEKCE
590 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
50 м21
surface: 50 m², rooms: 1, garages: 1
✓ Этаж объекта: 0
✓ Лифт: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Внутренние парковочные места: 1
✓ Балкон: Да
✓ Энергетический класс: H
✓ Класс теплоизоляции: Пустой
✓ Подвал: Да
✓ Прачечная комната: Да
Продается квартира на первом этаже в районе Люксембург Лимпертсберг. Расположенная в небольшом...
MIRAG INVEST DOO
1 400 000 €
Ферма во Флоренции, Италия
500 м276
В окрестностях Тосканы, недалеко от Флоренции (всего в нескольких минутах езды), выставлена на продажу роскошная вилла класса люкс. В объект входит два здания общей площадью 500 кв. м., выстроенных из красного кирпича и отличающихся ценной отделкой в традиционном тосканском стиле, среди элементов интерьеров – терракотовые полы и каменные камины....
Lionard Luxury Estate
14 900 000 €
Квартира в Сен-Романе, Монако
291 м2532
✓ Цена: 14 900 000 €
✓ Количество комнат: 5
✓ Спальни: 3
✓ Ванные комнаты: 2
✓ Кладовки: 1
✓ Места для парковки: 2
✓ Жилая площадь: 196 м²
✓ Общая площадь: 291 м²
✓ Площадь террасы: 95 м²
Редкое предложение в Монако - великолепные 5 комнат в Rocazur с атмосферой виллы и собственным садом. Включает в себя прихожую, гостиную,...
MIRAG INVEST DOO
1 086 750 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
75 м2421
2 beds, 1 bath, 1 reception, EPC Rating: D
✓ Две спальни
✓ Ванная комната
✓ Гостиная, соединенная с кухней
✓ Дуплекс
✓ 802 sqft
✓ Leasehold примерно 128 лет
✓ Консьерж
✓ Закрытая территория
Впечатляющий, современный двухуровневый дуплекс в Swan Court, расположенный на первом и втором этажах. Вход в южный блок ведет в гостиную...
MIRAG INVEST DOO
680 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
184 м2544
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка. Вилла в 300м от песчаного плажа Коралия в Пафосе.
Рассрочка платежей по этам строительства.4 спальная вилла в Корал Бей, в пешеходной доступности пляжа, отеля, магазинов, ресторанов, автобусной остановки. Отличный инвестиционный потенциал.
Просторные и привлекательные жилые помещения открытой планировки с...
ABC CYPRUS HOMES
969 000 €
Апартаменты в ОАЭ
148 м2434
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с панорамным видом в комплексе Hartland 2 в Дубае, с рассрочкой платежа
Hartland 2 — это престижный жилой комплекс, расположенный в востребованном районе Nad Al Sheba 1, одном из самых удобных и привлекательных мест в Дубае. Комплекс гармонично сочетает в себе современную роскошь и природную красоту: зелёные парки, ландшафтные сады,...
TEKCE
850 000 €
Дом в Марчане, Хорватия
200 м243
Продаем дом с видом на море в районе Крницы.
Дом состоит из открытого пространства на первом этаже с кухней, столовой, туалетом и гостиной, которая ведет на крытую террасу с барбекю и в сад с бассейном.
На первом этаже дома расположены две спальни, каждая со своей ванной комнатой и террасами с видом на море.
Бассейн подготовлен для...
ALMA DOM
1 100 000 €
Дом в Лимасоле, Кипр
55
ВНЖ при покупке
Виллы в деревне Дорос с видом на каньон и горы. Частный бассейн, подогрев пола, стильные раздвижные окна. 10 эксклюзивных домов: от уютных бунгало до просторных вилл с семью спальнями. Первый этап строительства успешно завершён и уже заселён. Второй этап строительства запланирован на осень 2025 года! Ваш идеальный дом ждёт!
MySpace Real Estate
914 250 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
38 м2311
1 bed, 1 bath, 1 reception, 413 sq. ft, EPC Rating: E
Отлично расположенная квартира с одной спальней на третьем этаже старинного здания с видом на садовую площадь.
В составе квартиры кухня открытого плана, совмещенная с гостиной, спальня с встроенными шкафами и ванная комната.
Ovington Square — это красивая садовая площадь между Brompton...
MIRAG INVEST DOO
687 000 €
Вилла в Алании, Турция
250 м2543
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Виллы, подходящие для получения гражданства Турции — район Тепе, Аланья
Представляем вашему вниманию просторные виллы в комплексе Kadıoğlu Villaları, расположенные в престижном районе Тепе в Аланье. Идеальный вариант для комфортной жизни, отдыха или инвестиции с возможностью получения гражданства Турции.
Основная информация:
Год...
Alanya home
1 290 000 €
Квартира в Гревенмахере, Люксембург
147 м242
surface: 147 m², rooms: 4, bathrooms: 2, garages: 2;
✓ Площадь участка: 4.83 ара
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Места для парковки в помещении: 1
✓ Места для парковки на улице: 1
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: B
✓ Класс теплоизоляции: Не указан
✓ Прачечная: Да
Прекрасный дом со свободной планировкой по трем...
MIRAG INVEST DOO
5 692 500 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
196 м2733
✓ Великолепная трехспальная квартира с очаровательными видами с 6-го этажа
✓ Современная полностью оборудованная кухня со встроенной техникой
✓ Две двойные спальни, главная с ванной комнатой
✓ В центре одного из самых престижных районов Лондона
✓ Светлые и просторные жилые пространства
✓ Искусное управление освещением и роскошные...
MIRAG INVEST DOO
761 265 €
Апартаменты в Бодруме, Турция
120 м221
ВНЖ при покупке
Роскошная бутик-резиденция с частным песчаным пляжем в Бодруме. В апартаментах и на территории: 2 спальни, 1 гостиная и кухня, 1 ванная комната, большой балкон с видом на море, панорамный вид, частный песчаный пляж с кафе, общий бассейн, детский бассейн, система "Умный дом", охрана, система видеонаблюдения, фитнес-центр.
NF Group
520 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
61 м211
surface: 61 m², rooms: 1, bathrooms: 1, garages: 1
✓ Этаж объекта: 2
✓ Всего этажей: 1
✓ Год постройки: 2011
✓ Ориентация: Юго-восток
✓ Оборудованная кухня: Да
✓ Открытая кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Парковочные места в помещении: 1
✓ Хранение велосипедов: Да
✓ Балкон: 6.68 м²
✓ Класс энергоэффективности: 191.3
✓...
MIRAG INVEST DOO
1 350 000 €
Вилла в Риге, Латвия
416 м21243
ВНЖ при покупке
Насладитесь идеальным сочетанием истории и современности в этом потрясающем рядном доме в рижском районе Межапарк. Этот двухэтажный дом, построенный в 2021 году, состоит из 12 просторных комнат, включая 4 спальни и 3 ванные комнаты, общей площадью 416 квадратных метров. Насладитесь теплом газовой системы отопления и удобством электрической...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
