Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
549 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
82 м231
surface: 82 m², rooms: 3, bathrooms: 1;
✓ Этаж недвижимости: 0
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: Blank
✓ Класс теплоизоляции: Blank
Представляем вашему вниманию этот прекрасный апартамент, расположенный в Differdange. Его площадь составляет 82 м². Апартамент состоит из входной зоны,...
MIRAG INVEST DOO
550 162 €
Вилла в Буките, Индонезия
200 м232
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Готовый таунхаус в недавно сданном проекте от собственника - доход сразу.
Готовые объекты – редкость для Бали, таунхаус имеет раскрученный аккаунт на Airbnb и уже генерирует доход от аренды.
В стоимость входит: leasehold на 30 лет с возможностью продления до 97 лет, участок 200 кв.м, мебель и оборудованная кухня, бассейн, паркинг....
Intermark Global
2 116 007 €
Земля в Сосуа, Доминиканская Республика
Красивая земля прямо перед Международной школой Сосуа, владелец разделил ее на 24 участка, которые также могут быть 48 участками, в зависимости от того, какой тип собственности вы хотите развивать. Земля имеет широкий вид на океан с земли. Есть вилла и жилой комплекс из 4 готовых квартир, включенных в цену. Очень хорошее предложение, элитный...
Habita International Estates Ltd
2 772 650 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
94 м2522
Комплекс Chelsea Waterfront предлагает услуги и удобства, которые удовлетворят самый взыскательный вкус. Здесь можно найти изысканные кафе, рестораны, бутики, винный магазин, цветочный салон и парикмахерские, соответствующие самым высоким требованиям. Также в распоряжении жителей — клуб здоровья с сауной, парной, джакузи, бассейном и...
MIRAG INVEST DOO
2 990 000 €
Вилла в Ле-Канне, Франция
145
Кредит 0.85-1.85%
Традиционный двухуровневый дом с бассейном и пристройкой, расположенный в самом сердце террасного участка площадью 1228 м2. Насладитесь исключительным панорамным видом на Каннский залив и Эстерель, что делает эту недвижимость идеальным местом для ремонта или строительства дома вашей мечты. СОСТОИТ Подвальный уровень 1 тренажерный зал 1 крытый...
RFC ESTATE
825 243 €
Квартира в Майами, США
110 м2323
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776,
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
Square Estates LLC
620 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
82 м221
surface: 82 m², rooms: 2, bathrooms: 1, garages: 1;
✓ Этаж объекта недвижимости: 0
✓ Лифт: Да
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Открытая кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Крытые парковочные места: 1
✓ Хранилище для велосипедов: Да
✓ Терраса: 23.11 м²
✓ Сад: 67 м²
✓ Класс энергоэффективности: B
✓ Класс теплоизоляции: B
✓ Газовое...
MIRAG INVEST DOO
646 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
160 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Меблированные квартиры в Дубае, Sport City, для инвестиций и получения высокого дохода от аренды
Проект в Дубае расположен в самом центре Sport City — быстро развивающемся районе, известном своими зелеными зонами, озерами и спортивными объектами мирового уровня. Этот район идеально сочетает активную городскую жизнь с умиротворенной атмосферой...
TEKCE
16 800 000 €
Квартира в Монако, Монако
295 м233
✓ Цена: 16 800 000 €
✓ Комнат: 5
✓ Спален: 3
✓ Погреб: 1
✓ Мест для парковки: 1
✓ Жилая площадь: 145 м²
✓ Общая площадь: 295 м²
✓ Площадь террасы: 150 м²
Расположенный в самом сердце Монте-Карло, Le San Carlo — прекрасное здание в буржуазном стиле с консьержем на бульваре des Moulins. Известные авеню des Spélugues, Казино...
MIRAG INVEST DOO
665 000 €
Вилла в Хорватии
366 м254
Старая цена 810 000 евро, новая цена 730 000 евро!
Позвольте мне представить вам очаровательную средиземноморскую резиденцию с непревзойденным видом на залив Кварнер и его острова, расположенную в непосредственной близости от центра Опатии и лазурных морских просторов!
Это просторное жилище площадью 366,90 м2 представляет собой настоящий...
ADRIONIKA
3 089 370 €
Квартира в Майами, США
320 м2546
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
576 801 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
91 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные апартаменты в проекте Fortune Bay Residences на Al Marjan Island! Полностью меблированные апартаменты! Потрясающий вид на море со всех апартаментов! Доступ к частному пляжу! Система "умный дом"! Отличное расположение! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: спа, рестораны...
DDA Real Estate
567 090 €
Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд
340 м234
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
**Местоположение и информация о проекте** - **Застройщик:** Sirisa Property Co., Ltd - **Адрес:** Pasak 8/7, Thalang, Пхукет - **Общая площадь проекта:** 6,800 кв.м. - **Количество вилл:** 12 - **Стиль дизайна:** Тропическая современная роскошь - **Тип:** Виллы с бассейном, одноэтажные с 3 спальнями - **Площадь участков:** 450-590 кв.м. -...
50 Lemons
565 000 €
Вилла в Алании, Турция
200 м2543
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
4 Отдельные Виллы с Частными Бассейнами – Подходят для Получения Гражданства
Уникальный проект из четырёх современных вилл, расположенных в живописной природной зоне в районе Обa, Алания. Каждая вилла — это идеальное сочетание комфорта, стиля и приватности, создающее атмосферу уединённой и престижной жизни.
Всего 5 минут до...
Alanya home
1 180 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
150 м232
surface: 150 m², rooms: 3, bathrooms: 2, garages: 3
✓ Площадь участка: 2.14 ares
✓ Количество комнат: 13
✓ Год постройки: 2011
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Закрытое парковочное место: 1
✓ Открытое парковочное место: 2
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: C
✓ Теплоизоляционный класс: Blank
✓ Подвал: Да
✓...
MIRAG INVEST DOO
584 018 €
Квартира в Стамбуле, Турция
78 м2211
ГражданствоОнлайн-показ
Многофункциональный элитный ЖК, расположенный в одном из самых престижных районов азиатской стороны Стамбула в микрорайоне Чамлыджа района Ускюдар. Стартовая цена апартаментов - 464.000 USD. Площадь апартаментов от 78 до 645 кв.м. Возможность получения право на собственность после оплаты – 25% от стоимости апартаментов.
Наличие...
Intermark Global
3 730 000 €
Пентхаус в Стамбуле, Турция
674 м2874
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Готовые к заселению квартиры в жилом комплексе недалеко от побережья в Стамбуле
Квартиры расположены в одном из самых престижных районов Стамбула — Бакыркёй. Этот район идеально подходит как для местных жителей, так и для иностранцев благодаря своему расположению у побережья, развитой транспортной инфраструктуре и насыщенной социальной жизни....
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
