Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 345 000 €
Вилла в ОАЭ
365 м²846
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные дома в Шардже с удобными условиями оплаты 70/30
Этот проект находится в районе Бараши, рядом с шоссе Emirates Road (E611) в Шардже. Шарджа известна более просторными и доступными жилыми площадями по сравнению с Дубаем, а также спокойной атмосферой, идеальной для семей, с высоким спросом на аренду, особенно благодаря близости к...
TEKCE
969 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
147 м²22
surface: 147 m², rooms: 2, bathrooms: 2, garages: 3
✓ Этаж объекта: 3
✓ Всего этажей: 4
✓ Лифт: Да
✓ Год постройки: 1989
✓ Ремонт: Да
✓ Год ремонта: 2023
✓ Встроенная кухня: Да
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельные туалеты: 1
✓ Электрическая розетка на парковке: Electric outlet
✓ Подземное парковочное место(а): 1
✓ Наземное...
MIRAG INVEST DOO
1 946 000 €
Отель, гостиница в Продроми, Кипр
672 м²
FOX Smart Estate Agency - Paphos
780 000 €
Квартира в Сан-Лоренце, Мальта
100 м²22
Bedrooms: 2, Bathrooms: 2, Inside Area: 90 sqm, Outside Area: 10 sqm;
✓ Доступно: сейчас
✓ Тип: Apartment
На рынке появилась новая квартира на втором этаже с двумя спальнями, включающая просторную кухню/гостиную/столовую открытого плана, дополненную просторной передней террасой с непревзойденным видом на море и сельскую местность. В...
MIRAG INVEST DOO
1 050 000 €
Вилла на Миконосе, Греция
155 м²44
ВНЖ при покупке
Новая вилла расположена на берегу моря, в 5 минутах езды до центра Миконоса. Вилла входит в жилой комплекс, состоящий из трех вилл, из которых она расположена на самом возвышенном участке. С виллы открывается вид на море и город.Вилла включает 4 спальни с ванными комнатами, гостиную, полностью оснащенную кухню открытого плана и столовую.Вилла...
NF Group
1 269 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
99 м²31
surface: 99 m², rooms: 3, bathrooms: 1, garages: 6;
✓ Земельный участок: 11.85 аров
✓ Количество комнат: 4
✓ Год постройки: 1990
✓ Отдельная кухня: Да
✓ Отдельный туалет: 1
✓ Места для парковки на улице: 4
✓ Терраса: Да
✓ Сад: Да
✓ Класс энергоэффективности: G
✓ Класс термоизоляции: G
✓ Отопление: масляное
✓ Подвал: Да...
MIRAG INVEST DOO
875 000 €
Квартира в Ларнаке, Кипр
387 м²555
ВНЖ при покупке
Эта современная вилла расположена в Кити - тихом и благоустроенном пригороде Ларнаки, всего в 15 минутах езды от центра города. Уникальное расположение позволяет наслаждаться атмосферой уединения, сохраняя при этом удобный доступ ко всей городской инфраструктуре.
Первый этаж продуман с акцентом на простор и комфорт: здесь расположены элегантная...
Cyprus Sotheby's International Realty
750 000 €
Вилла в Торревьехе, Испания
202 м²544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантные виллы с 4 спальнями, частным бассейном и солярием на крыше в Торревьехе
Виллы расположены в Торревьехе, в развитом жилом районе, который славится своим средиземноморским климатом, прибрежным образом жизни и близостью к природным паркам и песчаным пляжам. Этот район сочетает в себе современные удобства и спокойную атмосферу приморского...
TEKCE
2 812 200 €
Квартира в Женеве, Швейцария
225 м²
225 m²
✓ Лифт
✓ Камин
✓ Вид
✓ Парковка
✓ Гараж
✓ Балкон
✓ Бассейн
✓ Сад
Квартира расположена в престижной резиденции с консьержем на территории и постоянной охраной. Вы сможете наслаждаться частным парком площадью 36,000 м² с вековыми деревьями и открытым бассейном.
В квартире просторная гостиная площадью 80 м² с окнами на...
MIRAG INVEST DOO
500 000 €
Коммерческая недвижимость на Кипре
FOX Smart Estate Agency - Limassol Griva Digeni
1 025 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
280 м²
surface: 280 m²
✓ Земельный участок: 1.02 аров
✓ Год постройки: 1937
✓ Энергоэффективность: класс I
✓ Класс теплоизоляции: I
✓ Газовое отопление: Да
✓ Чердак: Да
✓ Подвал: Да
✓ Животные разрешены: Да
Доходный дом в центре города, на улице Rue de la Gare и Авеню де ла Liberté. Расположен в окружении всех удобств и магазинов, с...
MIRAG INVEST DOO
560 000 €
Вилла в Сиде, Турция
202 м²
Комфортные трёхэтажные виллы в Сиде, Аланья Предлагаем трёхэтажные виллы в небольшом комплексе возле одного из самых популярных курортных городов Аланьи - Сиде. Виллы расположены между крупным городом Манагавт и туристическим Сиде, что является идеальным местоположением между всеми самыми необходимыми объектами. У каждой виллы есть своё открытое...
Intermark Global
960 000 €
Дом в Опатии, Хорватия
275 м²44
Предлагается на продажу семейный дом в Опатии-Поляны. На трех уровнях располагается просторная жилая площадь 275 м². Статус недвижимости — отдельно стоящая вилла, полностью меблированная и готовая к проживанию.
Ключевыми особенностями виллы являются:
Отопляемый бассейн, обеспечивающий комфортный отдых круглый год ️;
Центральное отопление...
MIRAG INVEST DOO
2 530 000 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
72 м²412
✓ Тренажерный зал
✓ Лифт
Комплекс The Lucan вдохновлён классическими особняками викторианской эпохи Челси и представляет собой собрание из 31 безупречной квартиры, выполненных в современном стиле с тщательной обработкой деталей. Он задуман как архитектурный маяк, взаимодействующий с богатой историей Royal Borough of Kensington and Chelsea....
MIRAG INVEST DOO
550 000 €
Шале на Коста-дель-Гарраф, Испания
175 м²542
ВНЖ при покупкеКредит
Ситжес, продажа
Таунхаус расположен в нескольких метрах от центра города, железнодорожного вокзала и автобусной остановки, так что у вас не возникнет необходимости брать машину. На первом этаже, мы находим зал, гостиную на 2 уровнях с выходом в частный сад площадью 48 м2, большую кухню и 1 гостевой туалет.
На 2-м этаже есть 3 спальни (2...
EuropaHome
6 485 500 €
Квартира в Женеве, Швейцария
43
4 bedrooms, 3 bathrooms
✓ Вид
Уникальная возможность: в самом сердце популярного города Chêne-Bougeries находится эта великолепная историческая резиденция с площадью 430 м², которая пленяет своим вечным очарованием, элегантностью и исключительным расположением. Участок размером почти 1500 м² ухожен и озеленен, создавая превосходную среду...
MIRAG INVEST DOO
747 500 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
67 м²421
Предлагается двухкомнатная квартира в районе Челси, SW10. Эта квартира находится на первом этаже современного комплекса на Fulham Road и имеет собственную террасу. В квартире две двуспальные комнаты, современная ванная, гостиная и отдельная кухня. Среди дополнительных особенностей — деревянные полы и теплый пол.
Расположение квартиры идеально...
MIRAG INVEST DOO
750 000 €
Квартира в Люксембурге, Люксембург
127 м²23
surface: 127 m², rooms: 2, bathrooms: 3, garages: 1
✓ Общее | Количество комнат: 4
✓ Внутри | Отдельная кухня: Да
✓ Внутри | Отдельные туалеты: 1
✓ На улице | Терраса: 21 m²
✓ Энергия / отопление | Класс энергоэффективности: Blank
✓ Энергия / отопление | Класс термоизоляции: Blank
✓ Энергия / отопление | Газовое отопление: Да
✓...
MIRAG INVEST DOO
928 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
129 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с двумя ванными комнатами в Стамбуле, Бейоглу
Проект в Стамбуле, Бейоглу, расположен на главной улице, в удобном доступе к объектам социальной инфраструктуры, включая больницы, аптеки, кондитерские, магазины, базары, торговые центры, кафе и рестораны.
Квартиры в Стамбуле, Бейоглу, находятся в 900 м от площади Таксим и станции метро, в 1...
TEKCE
1 950 000 €
Квартира в Слиме, Мальта
188 м²32
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 148 sqm, Outside Area: 40 sqm
✓ Доступно сейчас
✓ Тип: Apartment
Очаровательная квартира на берегу моря расположена в эксклюзивном жилом районе Мальты, где царит спокойная атмосфера. Зона без автомобилей и круглосуточная охрана обеспечивают комфорт и безопасность. Развитая инфраструктура включает в...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
