Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
1 081 637 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
123 м2223
Metropolitan Premium Properties
1 762 251 €
Кафе, ресторан в Батуми, Грузия
414 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагаются к покупке во freehold (бессрочное владение) коммерческие площади в комплексе на первом насыпном острове в Батуми. Помещение под кафе/ресторан. Первый этаж/Ground floor, активный клиентский поток, вид на море. Подземный пакринг 1200 мест.
Коммерческие площади предлагаются от 301,4м2. Продажа напрямую от девелопера по первой...
Satellite Estate
2 700 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
263 м244
ВНЖ при покупке
Погрузитесь в атмосферу современного роскошного образа жизни с ультрасовременной виллой — выдающимся объектом на рынке недвижимости.
Расположенная в живописной деревне Киссонерга (Пафос), отдельно стоящая вилла обещает жизнь в атмосфере изысканности и статуса.
Общая крытая площадь виллы составляет 263 м², а участок занимает впечатляющие 4300 м²,...
BLUE SKY HOUSES
2 550 000 €
Вилла в Бланесе, Испания
400 м243
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Вилла под различные задачи - для получения семейного гнезда на море, для оформления ВНЖ, для перекладывания средст путем оплаты в Дубай, для получения пассивного дохода от аренды.
В продаже шикарная вилла в классическом стиле с видом на море в элитной урбанизации курортного городка Blanes в 100 метрах от пляжа. Расположена в 50мин от аэропорта...
NV-COMPANY
508 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
72 м211
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагается стильная Квартира с планировкой 1+1 с видом на море и общей площадью 72 м², в Стамбул. Количество спален: 1, ванных комнат: 1. В комплексе имеются: Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Видеонаблюдение, Теннисный корт, Фитнес, Парковка, Турецкий хамам, Магазины / ТЦ.
RestProperty
2 556 457 €
Вилла в Майами, США
400 м2655
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,
Square Estates LLC
990 000 €
Вилла в Диаманте, Италия
450 м21444
Cirella di Diamante via San Daniele, уникальное расположение, на скале всего в 50 метрах от моря,
одиночная вилла на участке земли площадью 1500 квадратных метров с видом на залив Поликастро,
Первый этаж: большой сад (бассейн должен быть завершен), кухня с камином, большая гостиная с панорамным видом, 3 спальни, 2 ванные комнаты,
+открытая...
Real Casa Italy
1 200 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
173 м233
ВНЖ при покупке
Резиденции спроектированы с акцентом на пространство, свет и утончённость. Планировки открытого типа плавно соединяют гостиные и обеденные зоны, а окна от пола до потолка обрамляют захватывающие виды. Высококачественная отделка, индивидуально спроектированные кухни и элегантные ванные комнаты создают атмосферу изысканности. Натуральные оттенки и...
BLUE SKY HOUSES
900 000 €
Вилла на полуострове Луштица, Черногория
225 м243
ВНЖ при покупке
Продаются две отличные виллы общей площадью 225 кв.м. на земельном участке площадью 2500 кв.м. в районе Кримовица в тихом красивом месте, окруженном лесом. Расстояние до моря составляет всего 200 метров, до красивого пляжа Ploce - около 1 км. Площадь первой виллы 120 кв.м., она состоит из двух этажей. На первом этаже находится гостиная с...
Antarex
1 129 102 €
Лофт в Майами, США
200 м2323
Кредит
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
500 000 €
Земля на Кассандре, Греция
10181 м²
Продается земельный участок площадью 10181 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. С возможностью строительства на 400 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
2 200 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
400 м245
ВНЖ при покупке
Эта роскошная и современная жилая вилла расположена в одном из самых элитных жилых районов Лимассола, в Агиос Тихонас. Вилла была искусно спроектирована, чтобы предложить элегантный и спокойный образ жизни, но всего в нескольких шагах от популярного побережья Аматузии. Местo расслабление, элегантность и красивые виды. Это идеальный дом для...
BLUE SKY HOUSES
830 000 €
Вилла в Пафосе, Кипр
210 м2543
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка. Возможна оплата криптовалютой. Современная элитная вилла с террасой с видом на море на холмах Пейя в пригороде Пафоса.
Park - исключительный комплекс вилл, расположенный в престижном районе Пегия, в 5 мин езды до песчанных пляжей Корал Бей и инфраструктуры. Расположенный в отличном месте, Park состоит из 13...
ABC CYPRUS HOMES
500 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
198 м2331
Роскошная возможность приобрести уникальный апартамент площадью 198 м², расположенный в исторической вилле периода Австро-Венгерской империи начала XX века. Апартамент находится на первом этаже и соединяет в себе очарование прошлого и простор для ваших креативных идей.
Внутреннее пространство включает три светлые комнаты, гостиную зону, кухню,...
MIRAG INVEST DOO
720 000 €
Квартира в Опатии, Хорватия
95 м2322
Превосходный современный квартира площадью 95 м² расположена в престижном районе на возвышенности над центром Опатии. Из квартиры открывается панорамный вид на море. Это идеальный объект для тех, кто ценит комфорт и утонченный стиль.
Квартира находится на втором этаже новостройки и включает балкон, террасу площадью 16 м² с джакузи, что создает...
MIRAG INVEST DOO
800 000 €
Квартира в Дзоальи, Италия
60 м2321
Уникальные апартаменты в престижном кондоминиуме – исторической вилле в центре
Дзоальи, с гаражом, садом, бассейном и площадкой для солнечных ванн у самого моря.
Апартаменты площадью 60 кв.м. располагаются на первом этаже старинной виллы, полностью отремонтированной в 2018 годах, и состоят из гостиной и небольшой кухни открытого плана,...
ITALCASA
780 000 €
Вилла в Пуле, Хорватия
350 м275
Продается большая недвижимость в районе Пулы Монте Маньо!
Общая площадь 350 кв.м. Земельный участок 800 кв.м.
Здание построено в 2010 году. Состоит из двух отдельных квартир, которые можно использовать как единое целое.
На первом этаже четыре спальни и три ванные комнаты, кухня со столовой и гостиная с выходом на крытую террасу.
На...
ADRIONIKA
2 900 000 €
Вилла в Будве, Черногория
580 м243
ВНЖ при покупке
Sotheby's Montenegro
660 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
166 м232
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию уникальную квартиру с 3 спальнями, расположенную в элитном комплексе, всего в 5 минутах от живописного Порто-Нови. Этот новый жилой комплекс премиум-класса на ривьере Херцег-Нови в очаровательном городке Дженовичи предлагает вам идеальное сочетание комфорта и роскоши.
Квартира площадью 125,1 м² (общая площадь 166,6...
DOO "Monteonline"
1 960 000 €
Квартира в Каннах, Франция
124 м24
Эта уникальная квартира расположена на высоком этаже престижной и охраняемой резиденции. Уже с порога вас покорит панорамный вид на острова Лерин и Средиземное море, идеальная планировка и элегантный интерьер.
Этот светлый апартамент площадью 124 м² с великолепной террасой 27 м² предлагается к продаже исключительно вместе с изысканной мебелью...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
