Мы с вами боимся кредитов. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России и Украины, рассматривающих покупку жилья в Германии, изначально не задумываются об ипотеке. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. А может, напрасно.
Факты о ситуации на рынке кредитования, отношения к иностранным заемщикам и возможностях партнера – с комментариями генерального директора компании WIP Immobilien Регины Боргер.
Факты-2018
Да, в Германии выдают кредиты на покупку жилья. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.
Ипотечные кредиты в Германии выдаются обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).
Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.
С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.
«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у них. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас они начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».
В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.
Вопрос, брать или не брать ипотеку, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический.Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию. А низкая процентная ставка позволяет переплачивать меньше.
Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.
Общение с банком
Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.
«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить "не то" в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».
Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.
Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.
«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.
Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.
Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Нужен ли партнер
Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».
«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется некая уверенность.
Мы не можем дать гарантию, что после обращения через нас банк даст кредит. Но наша функция вообще не в этом: важно, чтобы с клиентом просто начали разговаривать».
Примеры объектов от WIP Immobilien, под которые можно взять кредит
831 576 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
187 м2334
Metropolitan Premium Properties
1 146 874 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
118 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в престижном жилом комплексе Bayz 102 в самом сердце Business Bay! Топ-локация! Удобства премиум-класса! Полностью меблированные апартаменты! Рядом станция метро! Быстрый доступ к ключевым локациям Дубая! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: поле для крикета, тренировочные теннисные снаряды,...
DDA Real Estate
620 000 €
Пентхаус в Торревьехе, Испания
151 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты люкс-класса с 2–4 спальнями в Ла-Мата с видом на море
Расположенный в Ла-Мата, одном из самых востребованных районов Торревьехи, этот жилой бутик-комплекс предлагает спокойный прибрежный образ жизни.
Комплекс расположен всего в нескольких минутах ходьбы от двух пляжей, удостоенных голубого флага, и окружён разнообразной...
TEKCE
524 000 €
Дом в Вальсольде, Италия
150 м2432
Онлайн-показ
Rif
Вальсольда, Ория
Характерный дом в историческом месте площадью около 150 м²
Два этажа
3 спальни
2 ванные комнаты
Великолепный панорамный вид на озеро
Большой погреб площадью около 20 м²
Этот двухэтажный дом, являющийся аутентичным образцом местной архитектуры, расположен в живописной месте Ория.
- На первом этаже...
Il Globo Real Estate Lake Como
1 305 500 €
Квартира в Опатии, Хорватия
156 м2543
В самом сердце Опатии, изысканной туристической жемчужины с богатой историей, предлагается новостройка, уже привлекающая внимание благодаря своей архитектуре и стандарту оборудования. Это высококачественное здание с лифтом и гаражами идеально расположено в этом известном районе, где роскошные отели и рестораны мирового уровня создают особую...
MIRAG INVEST DOO
1 200 000 €
Вилла в Черногории
360 м213114
Новый дом площадью 360 м² с участком 849 м² в престижном районе Топла, Херцег-Нови.
Дом состоит из трёх этажей с функциональной планировкой:
0 этаж: просторная гостиная с камином, совмещённая с кухней и столовой зоной с выходом во внутренний двор, большая терраса с панорамным видом на море, 2 спальни, ванная комната, гостевой туалет и гараж....
VALUE.ONE
895 000 €
Квартира на Коста-Брава, Испания
119 м2442
ВНЖ при покупке
Квартира в первой линии моря в живописном и тихом районе Сан-Антони-де-Калонже, на берегу моря, что гарантирует впечатляющий панорамный вид на море с большой террасы.
В квартире 4 спальные комнаты с двуспальными кроватями, 2 ванные комнаты и отдельная кухня с балконом, идеально подходящая для того, чтобы насладиться чашечкой кофе, любуясь...
ESTATE BARCELONA
530 000 €
Апартаменты в Лимасоле, Кипр
110 м222
ВНЖ при покупке
Первоклассный жилой комплекс на склоне холма, расположенный в популярном районе Лимассола, Гермасойя, может похвастяться захватывающим видом на город, море и окружающие зеленые холмы. Роскошный жилой комплекс сочетает в себе спокойствие жизни и близость городских удобств, включая бары, супермаркеты, рестораны, спортзалы и школы, которые...
BLUE SKY HOUSES
690 000 €
Дом в Будве, Черногория
220 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.30.11.11193
Продаётся шикарная вилла с неимоверным дизайном, красивый дизайн комнат, уютные, светлые комнаты. Хорошая, качественная, удобная мебель. Прекрасный вид с террасы на море и горы. Бассейн
Детали
Местоположение: Будва, Госпоштина
Кол-во спален: 2
Площадь: 220 м²
Кол-во санузлов: 1
Удобства и преимущества
Первая...
DOO TradeGoria
650 000 €
Вилла в Херцег-Нови, Черногория
244 м244
ВНЖ при покупке
Продается отличный дом, в зеленом микрорайоне Савина. До пешеходной набережной с пляжами пять минут пешком. Площадь дома 244м2, площадь участка 417м2. Паркинг во дворе. Отличный вид на море и горы. Вся инфраструктура в шаговой доступности, до старого города десять минут пешком. Планировка первого этажа – гостиная с выходом на террасу,...
Antarex
1 272 000 €
Квартира в Каннах, Франция
87 м232
Sea view, 3 rooms, No vis-à-vis, Year built 1987, Living room, Unfurnished, Entrance, 1 shower room, 2 bedrooms, 1 bathroom.
✓ Терраса
Диагностика энергетической эффективности (DPE): C; Индекс выбросов парниковых газов (GES): A
Мы приглашаем вас открыть для себя эти апартаменты с 3 комнатами площадью около 87 м², идеально ориентированные...
MIRAG INVEST DOO
620 000 €
Вилла в Буйе, Хорватия
200 м234
Стильная каменная вилла в районе Буйе с бассейном и панорамным видом!
Сейчас со скидкой! Цена снижена с 675 000 евро до 620 000 евро!
Этот отдельно стоящий дом площадью 200 м², расположенный на участке площадью 450 м², предлагает идеальное сочетание уединения, комфорта и природы.
Построенный в 2010 году, он сочетает в себе современный...
ADRIONIKA
3 560 568 €
Дом в Дубае, ОАЭ
750 м2121212
Metropolitan Premium Properties
609 003 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
117 м2223
Metropolitan Premium Properties
999 000 €
Вилла в Алании, Турция
370 м2543
Объект под сдачу
ЦенаВилла, 4+1, 370m², €999,000Окунитесь в мир роскоши и изысканности с этой изысканной двухквартирной виллой, где современный дизайн сочетается с непревзойденным комфортом. Расположенная в престижном месте, эта вилла – образец элегантности, гармоничное сочетание стиля и функциональности, что делает её поистине неотразимой. Вилла приглашает вас...
LUXURY ESTATE TURKEY
960 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
250 м2834
Онлайн-показУдалённая сделка
Современная, отдельно стоящая вилла на две семьи с частным бассейном и потрясающим видом на озеро.
Эта уникальная недвижимость находится в Дезенцано-дель-Гарда, всего в нескольких шагах от центра города и живописной набережной. Все значимые объекты и удобства расположены рядом и легко достижимы пешком.
Дом окружён прекрасно ухоженным частным...
GH Estate
914 567 €
Вилла в Шардже, ОАЭ
613 м2654
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошная вилла в новом проекте Al Thuraya Island в Шардже! Отлично подойдет для жизни и инвестиций! В окружении пышной зелени! Для любителей прогулок и природы! Развитая инфраструктура! Рядом с пляжем! Рассрочка без %!
Вилла имеет парковочные места и комфортную зону отдыха среди зеленого ландшафта.
- стоимость 5 bedroom начинается от...
DDA Real Estate
825 000 €
Вилла в Анталии, Турция
145 м242
ВНЖ при покупке
3-х этажная (триплекс) сдвоенная вилла на полуострове в Каше - 4 спальни - 1 гостиная и кухня - 2 ванные комнаты - Построена на участке 1.429 м2 - Расположена в бутик-комплексе с 4 сдвоенными виллами – Коммунальный бассейн - Общий сад - Полный вид на море - 250 метров до моря - 400 метров до магазинов - Большой сад с террасой - Полностью...
NF Group
1 234 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
117 м222
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Предлагается стильная Квартира с планировкой 2+1 с видом на море и общей площадью 117 м², в Стамбул. Количество спален: 2, ванных комнат: 2. В комплексе имеются: Открытый бассейн, Спутниковое ТВ, Круглосуточная охрана, Консьерж, Кафе / Ресторан, Детская площадка, Видеонаблюдение, Теннисный корт, Фитнес, Парковка, Турецкий хамам, Магазины / ТЦ.
RestProperty
3 900 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
1555 м24.28% в год
Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Лейпциг (земля — Саксония), в районе Райдниц-Тонберг. Объект построен в 2007 году на земельном участке площадью 2 388 кв.м. Последний ремонт был проведен в 2019 году. Около здания имеется собственная парковка на 30 машиномест. Объект состоит из 2 этажей, на которых расположены 3...
Регина Боргер, WIP Immobilien: 
