Версия
для печати
для печати
Об авторе: Алиса Зотимова, основатель и управляющий директор AZ Real Estate, живёт в Лондоне.
Несмотря на неопределённость, связанную с Брекситом, инвестиции в коммерческую недвижимость в Великобритании за 2018 год превысили средние показатели последних пяти лет. Инвесторы продолжают вкладывать средства в качественные объекты в столице и городах с растущей экономикой. Причём число таких регионов увеличивается.
Кембридж возглавляет список самых быстрорастущих экономик среди всех нестоличных городов Великобритании. Именно здесь самые высокие темпы роста капитализации коммерческой недвижимости как за период с момента принятия решения о Брексите в 2016 году (+7,5%), так и с момента последней крупной рецессии в 2009 году (+70%).
Причины такого успеха кроются не только в том, что расположенный всего в часе езды от Лондона Кембридж является всемирно признанным образовательным центром.
Как говорится в известной шутке, чтобы вырастить идеально ровный английский газон, нужно просто посадить траву и прилежно стричь её каждый день. Сто лет.
Аналогичная ситуация и в Кембридже. Его развитие не остановилось на обретении статуса «университетского города». Чтобы заложить основу для будущего экономического развития, здесь (ещё с 1960-70-х годов) начали открывать научные парки для размещения лабораторий технологических предприятий.
Эти инициативы дали свои плоды: Кембридж стал британской кремниевой долиной – центром экономики знаний, технологий и биомедицины, точкой притяжения квалифицированных специалистов со всего мира. Крупнейшие исследовательские, медицинские, фармацевтические, цифровые компании – Amazon, ARM, GlaxoSmithKline, AstraZeneca, Bayer, Philips, Huawei, Toshiba и многие другие – выбрали Кембридж для размещения своих головных офисов.
Согласно данным аналитиков, спрос на офисные площади уже значительно превышает имеющееся предложение. Постоянный приток студентов, а теперь и научных работников создаёт высокий спрос на аренду качественного жилья.
Учитывая, что более 60% всей недвижимости Кембриджа принадлежит университетам, движение перспективных объектов на рынке ограничено.
В городе одномоментно реализуется максимум несколько десятков девелоперских проектов. Застройка в историческом Кембридже и ближайших пригородах исключительно точечная (и это ценно для инвесторов).
Масштабы этих проектов – от одного – трёх жилых зданий на участке до крупного офисного центра. Конечно, есть вероятность того, что какие-либо неосвоенные участки отдадут под масштабную застройку целого квартала, но такое случается крайне редко.
Частично проекты финансируются банками, частично – с помощью средств инвесторов. Участвовать могут в том числе иностранцы.
Например, за последние три года только наша компания привлекла свыше 3,5 млн фунтов частного капитала от клиентов из России на реализацию жилых и коммерческих проектов в Кембридже.
Обычно заинтересованные в подобных инвестициях клиенты сами обращаются к британским консультантам. Иногда застройщики выезжают в другие страны для привлечения инвесторов, но в Россию, к сожалению, реже. Чаще в Гонконг или Японию: там инвесторы более зрелые и подготовленные к этому сектору, к тому же в большинстве своём хорошо владеют английским языком.
Подобный формат сделок позволяет вложить средства от 100 тыс. фунтов. А значит, даёт возможность большему кругу инвесторов посмотреть шире на рынок недвижимости, оценить для себя стратегии, отличные от консервативных вложений в жильё для сдачи в аренду.
При этом речь идёт не о кредитовании, а именно об инвестировании. Инвестирование осуществляется путём приобретения привилегированных акций проектной компании (под каждый проект создаётся отдельное юридическое лицо).
Чтобы купить ценные бумаги, инвестор подписывает договор-заявку с проектной компанией на выпуск привилегированных акций. Обязательным условием процесса является проверка претендента на предмет соблюдения законодательства о противодействии отмыванию денежных средств.
Инвестор должен представить документы, подтверждающие источник происхождения капитала. Это могут быть справки 2-НДФЛ, договоры о реализации имущества или других сделках.
После подписания договора и одобрения документов инвестор может вносить средства. Это делается переводом со счёта в российском (или иностранном) банке. Расходы на этом этапе могут быть только в виде комиссий со стороны банка клиента за такой перевод, но обычно это небольшие суммы.
Привилегированные акции ранжируются выше обыкновенных акций проектной компании, которыми владеет девелопер, и предоставляют право инвестору по окончании проекта получить 100% вложенного капитала и прибыль пропорционально своему капиталу.
В договоре фиксируется не конкретный процент прибыли, а планка доходности для инвесторов первой очереди. То есть это возможность, а не гарантия или обязательство.
Итоговый процент дохода будет зависеть от успеха проекта. По факту может получиться и больше заявленных 10%.
Но нужно осознавать, что в случае непредвиденных обстоятельств этот показатель может быть и меньше. Например, если прибыли хватило лишь на выплату 7% годовых инвесторам, девелопер вообще ничего не заработает, кроме покрытия его текущих расходов в период строительства.
Обратите внимание: привилегированные акции не будут котироваться на бирже (то есть расти или падать в цене в зависимости от экономических показателей компании), они отражают лишь долю в собственности и право этого владения. Но и продать их во время хода проекта на открытом рынке вряд ли получится.
Уровень риска в девелопменте выше, чем при покупке жилья для сдачи в аренду, но и доходность существенно больше. Здесь нет гарантий, зато есть механизмы защиты и преодоления рисков. Наша задача – предоставить инвестору исчерпывающую информацию о проекте и компании-девелопере, чтобы он смог принять взвешенное решение.
Перед инвесторами, а также банком юридически отвечает компания-девелопер, и зачастую её первые лица выдают личные поручительства. Данные о фирме, её директорах (включая все юрлица, в которых они принимают участие), а также о вложениях капитала в компанию другими инвесторами являются публичными. Их всегда можно посмотреть в открытом государственном реестре.
Банкротство, помимо риска для личного имущества директоров (в случае личного поручительства), будет означать значительный репутационный ущерб для ключевых лиц компании. А это, как правило, означает серьёзные ограничения в будущем на занятие подобного рода деятельностью и привлечение капитала. Такие последствия критичны для любого профессионала на этом рынке, так как репутация здесь ценится превыше всего.
Кроме того, в проекте всегда участвует банк, предоставляя 50-70% финансирования. Это даёт дополнительные гарантии инвесторам, так как означает, что банк проводит due diligence – тщательную проверку документов, участка, бизнес-плана девелопера. Банк также назначает своего сметчика (оценщика), который на протяжении всего проекта ведёт контроль за строительными расходами.
Это обеспечивает дополнительную безопасность для инвесторов, которые, будучи привилегированными акционерами проектной организации, имеют все права согласно английскому корпоративному законодательству и уставу компании.
Стандартными рисками девелоперских проектов являются задержки в строительстве и продаже объекта, удорожание строительства, а также реализация по более низкой цене, чем прогнозировалось.
Если сроки реализации увеличиваются, прибыль растягивается на более долгий срок, годовая доходность падает. Чтобы избежать этого, должны быть произведены детальные расчёты по графику строительства, отведено достаточно времени на согласование планировочных решений (учитывая опыт в конкретном регионе), а также отведено время на продажи и определены сценарии выхода для инвесторов на случай, если по истечении такого срока продажи не завершены.
Удорожание строительства возможно, если не были учтены какие-то существенные планировочные риски. Профессиональные девелоперы привлекают опытных проектировщиков и консультантов по согласованиям и разрабатывают несколько сценариев одного проекта, где даже самый неблагоприятный вариант будет в рамках требуемой доходности. Также важно обращать внимание на наличие резерва средств на дополнительные расходы в финансовой модели проекта, так как удорожание в строительстве в определённых разумных пределах – вполне обычное явление.
Кроме того, согласно практике ведения процесса строительства в Англии, компания-застройщик назначает аккредитованного сметчика по качеству (surveyor) для проверки цены строительных подрядов и тендерных предложений. Такого же сметчика назначает банк, контролируя расходы на строительство.
Риск снижения цены продажи построенного объекта будет сведён к минимуму, если она была рассчитана на основе заключений профессиональных агентов-консультантов по недвижимости, и желательно именно в данном секторе и локации. При этом колебания рынка всё равно могут происходить, как в сторону повышения, так и в сторону понижения, и данный риск является стандартным для любого инвестора.
Чтобы вы могли составить наглядное представление о девелоперских проектах в Кембридже, посмотрите несколько примеров, в которых участвовали в том числе наши клиенты.
.jpg "биомедицинский кампус в Кембридже")
Недавно мы представляли интересы клиента, инвестировавшего 1,5 млн фунтов в проект строительства обслуживаемых апартаментов на 57 квартир рядом с биомедицинским кампусом на юге Кембриджа. Качественные жилые объекты в этой зоне пользуются высоким спросом среди работников больниц и лабораторий, которые базируются в этом кластере. Спрос будет расти, учитывая предстоящее открытие нового здания больницы Royal Papworth Hospital (специализируется на сердечной и лёгочной хирургии) и нового здания центрального офиса крупнейшей фармацевтической компании AstraZeneca.
.jpg "Научный парк Кембриджа")
В конце 2018 года мы привлекли около 400 тыс. фунтов частного капитала в один из проектов строительства офисного здания площадью порядка 3 тыс. кв. м, который расположен на территории большого комплекса Научного парка Кембриджа (Cambridge Science Park) на севере города. Парк представляет собой территорию размером около 60 гектаров и принадлежит одному из университетов. Там уже сейчас расположены офисы и научные лаборатории таких компаний, как GlaxoSmithKline, Bayer, Philips, Huawei, Toshiba, а с возведением новых объектов появятся и новые громкие имена арендаторов.
Ещё один показательный пример, подтверждающий востребованность офисных площадей, – кейс с построенным в июле 2018 года офисным зданием в соседнем бизнес-парке, который расположен поблизости от Научного парка Кембриджа. Несмотря на расположение в периферийной и менее выигрышной локации, здание Maurice Wilkes Building площадью около 6 тыс. кв. м было полностью сдано в аренду семи арендаторам до окончания строительства.
Предложение качественных коммерческих площадей остаётся ограниченным, а спрос со стороны высокотехнологичной индустрии растёт. В этом смысле участие в девелоперских проектах по принципу клубной сделки – это дополнительная возможность диверсифицировать свои активы и приобрести недвижимость в Великобритании.
