Версия
для печати
для печати
Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся популярны: вклады здесь могут оказаться более прибыльными, нежели в жилом секторе.
Чтобы понять, что и где стоит приобрести, для начала обязательно стоит изучить и оценить происходящее в коммерческом сегменте рынка. Если внимательно посмотреть, что происходит на рынках гостиничной, офисной, торговой, промышленной недвижимости, многоквартирных домов, исследование получится весьма полным и содержательным. Грамотному инвестору важно знать, какую роль играют цифры и отчеты для информиро-вания потенциальных покупателей.
В данной статье описывается ситуация на рынке коммерческой недвижимости США и факторы, влияющие на его функционирование.
Современная ситуация на американском рынке жилья аналогична той, что была в конце 80-х – начале 90-х: чрезмерная застройка и высокие процентные ставки привели к стагнации рынка. В то же время большинство объектов коммерческой недвижимости принадлежала ограниченному числу физических лиц и корпораций. Продажа ради получения прибыли или возмещения убытков оказалась вполне разумна, чему способствовали и налоговые льготы: с пустующих объектов налоги списывались. Несколько поменялось законодательство, и недвижимость на открытом рынке раскупалась очень быстро, продавцы обогащались. В это время американская экономика переживала лучшие времена, стоимость аренды постоянно росла. Во второй половине 90-х на рынке коммерческой недвижимости наступил расцвет.
Производство во многом поддерживало здоровую ситуацию на рынке. В 2000 году, когда в промышленности начался спад, инвесторы в ценные бумаги стали терпеть убытки, обанкротившиеся компании прекращали арендовать объекты недвижимости. Количество несданных площадей резко возросло за считанные дни. В 2001 году рынок восстановился – количество несданных площадей зафиксировалось на среднем уровне, затем предложение долгое время оставалось низким. 2007 год напомнил собственникам о том, что на рынке время от времени происходят колебания. В апреле цены на недвижимость снизились на 2,8% по сравнению с апрелем 2007 года – первый раз падение было отмечено индексом цен на коммерческую недвижимость, рассчитываемым Moody's/REAL. Тем не менее, индекс показывает, что за последние два года цены в коммерческом секторе выросли на 9,1%.
Вывод: в данной отрасли состояние на рынке коммерческой недвижимости зависит от бизнеса и производства. Некоторый спад ожидается по всей стране.
В то время как все большее количество домов изымается за неуплату, приобретение жилого многоквартирного комплекса кажется все более привлекательной инвестицией. Проблема изъятий жилья становится актуальной даже для знаменитостей (примером может служить известный американский актер и телеведущий Эд МакМэхон), и американцы начинают понимать, что подобные явления не связаны напрямую с социально-экономическим статусом или низким качеством жилья. Сейчас долги многих домовладельцев превышают стоимость самих домов. За неимением капиталов и возможности заплатить за меньший по площади и более доступный дом, после изъятий многие американцы снова начинают снимать жилье. Приходится прощаться с домами площадью под 300 кв. м и въезжать в съемные квартиры площадью порядка 75 кв.м.
«По данным Ипотечной ассоциации, около 1% домов, купленных в кредит (447 723, если называть точную цифру), было изъято за неуплату с января пор март этого года. Это пре-вышает показатель первых трех месяцев прошлого года на 0,83%», – сообщила в прошлом месяце Джанин Аверса из «Associated Press». Цифры продолжают расти, пока subprime-кредиты попадают в руки ненадежных заемщиков. Правительственные и банковские программы финансирования практически исчезли, так что возможностей остается все меньше.
Специалисты из риэлторской компании RealtyTrac сообщают: военные городки, такие как Де-Мойн, штат Айова, более всего страдают от изъятий за неуплату – в четыре раза сильнее, чем остальные города, если верить данным информационного агентства Bloomberg News. «Семьи военных считались потенциальными покупателями во время бума subprime-кредитования: из-за постоянных переездов, невозможности выезда за границу и невысо-кой зарплаты эта категория населения считалась некредитоспособной», – говорит Руди Уильямс, член Национального фонда ветеранов в Лос-Анджелесе.
Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? Во многих населенных пунктах квартиры пользуются спросом.
По сообщению журнала Condé Nast Portfolio, на арендном рынке Сиэтла наблюдается снижение числа объектов и рост цен. Процент пустующих площадей вырос на 3,5% по сравнению с прошлогодним уровнем, арендные платы – на 7,7%: в такой ситуации инвестор находится в выгодном положении. На данный рынок влияют такие факторы, как рост занятости и цены на жилье, которые держатся на достаточно высоком уровне. Продолжится ли этот рост? В статье из журнала говорится, что да, хотя число пустующих объектов может несколько снизиться, зато прибавится число только что построенных.
«Главные выводы обзора рынка сдаваемых квартир отражают позитивные тенденции на арендном рынке – рост чистого операционного дохода, уменьшение объема убытков», – говорится в отчете Американской квартирной ассоциации за 2007 год. Можно с уверенностью сказать, что инвестирование в многоквартирные дома остается выгодным.
Вывод: рынок достаточно оживленный. Лучше всего будут продаваться дома под сдачу квартир. Для того чтобы получить наибольшую прибыль, придется следить за ситуацией на рынках труда и жилой недвижимости, количеством изъятых за неуплату объектов. Не мешает проконсультироваться агентом по коммерческой недвижимости, чтобы определиться с месторасположением.
Американцы любят ходить по магазинам и тратить деньги. По крайней мере, так считалось раньше. С ростом цен на топливо и продукты питания объем потребления падает. Американцы стали больше покупать товары первой необходимости и экономить на предметах роскоши. За апрель и май 27 тыс. человек потеряли работу – в основном, в универмагах и на автозаправках, согласно данным Бюро статистики труда.
Но несмотря на столь безрадостную картину, есть и хорошие новости. Ожидается, что к 2012 году доходы от онлайновой торговли вырастут до $335 млрд: в 2007 году, по данным независимого центра маркетинговых исследований Forrester Research этот показатель достиг $175 млрд. Количество покупателей в торговых центров уменьшится, однако возрастет объем покупок он-лайн. Эта тенденция может принести пользу владельцам промышленной недвижимости.
Вывод: рынок нельзя назвать оживленным. Для выявления тенденций в тех или иных регионах не помешает проконсультироваться с профессионалом рынка недвижимости. Несмотря на постоянное повышение цен на топливо, американцы могут продолжать закупаться в супермаркетах рядом с домом, чтобы подкопить на оплату счетов за электричество.
Инвестицией будущего могут стать офисы медицинских компаний. Постепенно достигает пожилого возраста поколение «бэби-бума» в Америке (конца 40-х – начала 50-х годов рождения) – следовательно, в ближайшем будущем начнут пользоваться спросом медицинские учреждения, в частности, дома престарелых. В качестве объекта для инвестиций подобная недвижимость будет востребована постоянно в ближайшие годы. По данным Института исследования трудоустройства, в 2006 году затраты на здравоохранение достигли 16% от валового национального продукта и продолжают расти. В большинстве сфер сокращается количество рабочих мест – в здравоохранении же растет.
Каждый день американский рынок все весомее выходит на мировой уровень. Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? То, что условия аренды зависят от ситуаций в других странах, где производятся продукты и услуги для американских компаний. Когда доход от недвижимой собственности зависит от арендаторов, с ними приходится общаться внимательнее, разрабатывать бизнес-планы. Так как американский бизнес начинает зависеть от зарубежных лиц, продуктов и услуг, все более выгодным становится месторасположение на берегу Тихого и Атлантического океанов.
Почти все спекуляции сведены к нулю. Финансовые учреждения по-прежнему терпят убытки - но в основном от общей экономической ситуации и недавней ситуации на ипотечном рынке. Опытные девелоперы могут получить прибыль, хотя в целом требуется значительное финансирование сферы.
Вывод: Кое-где рынок можно назвать оживленным - но не везде. Вряд ли здесь будут какие-либо неожиданности, но насчет ситуации на региональных рынках лучше проконсультироваться со специалистом.
Несмотря на то, что темпы роста промышленности замедляются, на промышленную не-движимость инвесторам стоит обратить внимание.
Растет безработица в сфере строительства и производства – то есть, рынок в этом сезоне нельзя назвать здоровым. Кроме того, падение курса доллара может повредить производственным компаниям, импортирующим товары. Хотя в целом для производства слабый доллар может стимулировать рост промышленности. “С одной стороны, на промышленников влияет рост цен, с другой – понижение спроса. Экспорт стабилен благодаря низкому курсу доллара – иначе картина выглядела бы еще более унылой”, – сообщается в отчете Института управления снабжением.
Несмотря на это, промышленная недвижимость может быть объектом для выгодного инвестирования. В рейтинге наиболее наблюдаемых рынков специалисты Sperry Van Ness утверждают: “Практически везде продажа и аренда промышленных объектов стоит меньше, чем жилые, торговые комплексы и офисы. Барьеров здесь больше, однако условия аренды более гибкие, оборот обходится дешевле, и спрос остается высоким – даже там, где наблюдается спад и спросом пользуются более современные производства и офисы ”.
Вывод: недвижимость пользуется спросом, но рынок пока нельзя назвать оживленным. Хотя нельзя сказать, что он в упадке: пока показатели некоторых отраслей промышленности держатся на среднем уровне. Это в целом по стране: на практике же все очень сильно зависит от региона.
С ростом уровня безработицы и цен на транспорт больше всего страдают две сферы: торговля и гостиничный бизнес. Несмотря на это, в Нью-Йорке строятся новые отели и про-даются гостиничные площади, сообщает Майкл Столер, корреспондент “New York Sun”.
В других штатах наблюдается упадок в сфере туризма. По данным исследования Smith Travel Research, за вторую неделю июня занятость населения упала на 3,9%, спрос на аренду комнат - увеличился на 3%. Общие доходы в отрасли понизились на 1% по сравнению с прошлым годом. Инвесторы могут пострадать даже от столь незначительного спа-да.
Вывод: рынок недостаточно оживленный. В Нью-Йорке некоторые перспективы возможны, так как не прекращается поток туристов и приезжающих в командировки. В других частях страны ощутимо влияние факторов, мешающих развитию рынка. Пока экономика не восстановится, инвесторов могут ждать серьезные удары.
Такова ситуация на рынке коммерческой недвижимости. В ситуации экономического кризиса встречаются и возможности для выгодных инвестиций. Чтобы понять, в какие секторы стоит инвестировать, лучше проконсультироваться с экономистами и экспертами по недвижимости.
Автор: Росси Жиар (портал NuWire Investor)
Перевод: Янина Крупина, Prian.ru
