Законодательство страны, в которой вы планируете покупку недвижимости, может иметь существенные особенности. Если вы хотите, чтобы сделка прошла прозрачно и безопасно, необходимо внимательно отнестись к документальной стороне вопроса. Эксперты компании «Галерея недвижимости» рассказали всё, что важно помнить покупателям недвижимости в Таиланде.
С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.
Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:
приобрести выбранный объект,
не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?
Шаг 1. Планы
Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).
1. Фрихолд (полная частная собственность)
Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).
2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)
Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).
При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).
Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.
После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.
Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.
Примеры объектов недвижимости в Таиланде
60 000 €
Студия в Паттайе, Таиланд
24 м211
The Empire Tower – новый высотный жилой комплекс от застройщика Empire Dynasty Co. Ltd., местом реализации которого станет центр района Джомтьен. The Empire Tower – это сочетание роскошного образа жизни с новыми стандартами комфорта и высокой отдачей инвестиций. Новый проект расположен всего в 500 метрах от берега моря, что позволит...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
73 600 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
29 м221
Новый высотный проект Паттайи Grand Solaire уровня 5* от застройщика Heights Holdings. Расположен на улице Таппрайя сой 15, комплекс имеет удобную транспортную развязку как в центр Паттайи, так и на Пратамнак и Джомтьен.
Grand Solaire – это самое высокое здание в Паттайе в 67 этажей. Практически из всех апартаментов открывается...
Copacabana Beach Jomtien – элитный кондоминиум от одноименного застройщика, имеющий отличную локацию в районе Джомтьен. Инфраструктура этого района великолепно развита. Здесь находится множество ресторанов, баров, рынков. Это, а также транспортная доступность, близость к морю, создадут проживание с комфортом и обеспечат высокий уровень...
Copacabana Beach Jomtien – элитный кондоминиум от одноименного застройщика, имеющий отличную локацию в районе Джомтьен. Инфраструктура этого района великолепно развита. Здесь находится множество ресторанов, баров, рынков. Это, а также транспортная доступность, близость к морю, создадут проживание с комфортом и обеспечат высокий уровень...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
165 000 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
68 м22
Клубные апартаменты Harmony – это бутиковый кондоминиум премиум- класса с 5-звездочным сервисом и прекрасным видом на Андаманское море, расположенный в самом сердце района Раваи.
бесконтактные технологии дверей и лифтов
тренажерный зал с сауной
бассейн с панорамным видом на море
эффективное использование пространства
коворкинг и...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
41 000 €
Студия в Паттайе, Таиланд
24 м211
В Таиланде продаётся новостройка Seven Seas Cote d’Azur по выгодной стоимости. Название этого жилого комплекса можно перевести как «лазурный берег». Это прекрасный вариант, если кто-то желает приобрести недвижимость в курортном таиландском городе Паттайя.
Новостройка находится в престижном квартале Джомтьен. Через 350 метров...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
59 100 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
32 м21
В Таиланде продаётся новостройка Seven Seas Cote d’Azur по выгодной стоимости. Название этого жилого комплекса можно перевести как «лазурный берег». Это прекрасный вариант, если кто-то желает приобрести недвижимость в курортном таиландском городе Паттайя.
Новостройка находится в престижном квартале Джомтьен. Через 350 метров...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
276 100 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
150 м23
Kamala Garden view – роскошный комплекс вилл класса люкс от застройщика
Soticon group, расположенный на западе острова Пхукет, в непосредственной
близости от живописного пляжа Камала. Виллы с частными бассейнами
построены в современном стиле, вдохновленном азиатской мудростью,
атмосферой и прекрасными пейзажами тропических лесов и...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
70 000 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
24 м21
Utopia Dream – это седьмой проект топового австралийского застройщика Utopia Development на южном побережье Пхукета. Это настоящая жемчужина, расположенная между двумя красивейшими пляжами Най Харн и Раваи и рядом с живописным озером Нонг Харн. Новый проект включает 7-ми этажное здание, построенное в виде буквы U и комплекс вилл. Изюминкой...
VIPKaron Seaview Condominium – новый проект. Он расположен во втором по значимости туристическом
центре Пхукета – Карон. Этот район знаменит своим «поющим»
белоснежным песком. Инфраструктура района высокоразвита и предлагает
любые услуги пешей доступности от комплекса: ночные рынки, массажные и
СПА салоны,...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
312 248 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
85 м22
Riviera Jomtien Beach Pattaya - новый высотный комплекс с великолепной инфраструктурой, расположен возле популярного пляжа Джомтьен и новой трассы Jomtien Second Road, в нескольких минутах езды от центра города, крупных торговых центров и самых популярных достопримечательностей Паттайи. Riviera Jomtien расположен на закрытой охраняемой...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
36 369 €
Студия в Паттайе, Таиланд
26 м211
Жилой комплекс Laguna Beach Resort 3 – один из уникальных проектов Паттайи, расположенный в престижном районе Джомтьен. Общая площадь проекта составляет более 25 тысяч м², на которых расположились семь элитных корпусов – по 8 этажей каждый. Почти четверть территории – 6 тысяч м² – занимает огромный бассейн,...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
107 000 €
Студия в Паттайе, Таиланд
31 м211
The Panora Pattaya
Это новый проект кондоминиума премиального класса, реализацией которого занимается тайский застройщик Mida Property Group Co, Ltd. Местом для его расположения выбрано самое сердце холма Пратамнак, а общая площадь составит более 5 тысяч кв.м.
Юнитов в комплексе
Купить жильё в Паттайе – выгодная инвестиция, как с...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
290 122 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
65 м22
Arom Jomtien Pattaya, расположенный в курортном городе Паттайя в одном из популярнейших районов, является бутик-резиденцией высочайшего качества. Этот комплекс можно смело назвать новым эталоном роскошной недвижимости в Королевстве Таиланд. Тайский застройщик Colours development Co., Ltd построил несколько успешных проектов на берегу моря, одним...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
158 771 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
45 м21
ЭКО-кондоминиум Layan Green Park – это роскошный проект кондоминиума и апартаментов, расположенный на острове Пхукет в районе Чонг Тале. В пешей доступности расположен красивейший пляж Банг Тао. А всего в 2 км находится самый известный и престижный комплекс Laguna с курортами высочайшего уровня, отелями, полями для гольфа, спа-салонами,...
ЭКО-кондоминиум Layan Green Park – это роскошный проект кондоминиума и апартаментов, расположенный на острове Пхукет в районе Чонг Тале. В пешей доступности расположен красивейший пляж Банг Тао. А всего в 2 км находится самый известный и престижный комплекс Laguna с курортами высочайшего уровня, отелями, полями для гольфа, спа-салонами,...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
61 000 €
Студия в Паттайе, Таиланд
26 м21
Райский парк Дусит Гранд 2 в Паттайе
Очередной премиальный проект от Dusit Group, специализирующейся на строительстве элитных жилых комплексов и кондоминиумов. Новый резорт, расположенный в центре района Джомтьен, представляет собой закрытую территорию с современной инфраструктурой и пятью зданиями, окружающими по периметру роскошный бассейн....
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
770 680 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
278 м23
THE OZONE RESIDENCES
Местоположение пляж Банг Тао (западная часть о. Пхукет) 2.5 км до пляжа Банг Тао (всего в 5 минутах езды) Комплекс The Ozone Residences состоит из 14 вилл Все виллы имеют площадь дома 277 кв.м. а площадь земли составляет от 300 - 337 кв.м. Оформление в лизхолд и фрихолд Комплекс The Ozone Lagunia расположен в 5 минутах...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
53 648 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
40 м21
Laguna Beach Resort 1 - новый жилой комплекс класса люкс с широким комплексом услуг, расположен в тихом и спокойном месте, в окружении тропической растительности в районе Джомтьен в Паттайе, в 3,5 км от центра города и в 650 метрах от красивого белоснежного песчаного пляжа, до которого можно без проблем дойти пешком или доехать на регулярном...
Sands Condominium в районе Nong Prue, Паттая
Sands Condominium - это объект кондо и квартира, расположенный в Nong Prue, Паттая и его строительство было завершено в мар 2019. Объект включает 283 квартир на 27 этажах, застройщиком выступал Pratumnak Sands Co., Ltd..
Об объекте Sands Condominium
Sands Condominium, роскошный высотный...
Gallery Real Estate Co., Ltd - Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете
Шаг 2. Юридическая экспертиза
Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.
Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.
Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.
Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:
выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
объект – законный,
контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –
вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.
Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту
Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.
Необходимо помнить:
такое подписание свидетельствует о том, что вы согласны на исполнение всех условий контракта.
Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.
После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).
В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.
Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.
Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.
После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате
В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.
Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.
При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.
В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:
сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).
Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте
После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.
По факту регистрации вы получаете:
1. При регистрации права собственности (фрихолд):
договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):
договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.
В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.
Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами удалённое оформление следки не представляет ничего сложного.
Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.
Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
Застройщик не приступил к строительству объекта.
В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.
Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты
С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.
Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.
Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.
Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.
P. S.
В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.
Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.
Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.
Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда
.jpg)
