Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

приобрести выбранный объект,
не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

81 034 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

35 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Проект Dusit Grand Park 2 - представляет собой 8-этажный малоэтажный кондоминиум от Dusit Group, состоящий из 5 зданий и 919 жилых квартир, строительство которого завершено в 2022 году. Проект расположен на Сои Теппрасит 9. Dusit Grand Park 2 - новый кондоминиум, предлагает роскошь от входа в проект до вашей входной двери. Проект отличается...

Sunshine Agency Co., Ltd

253 410 €

Квартира на пляже Банг Тао, Таиланд

54 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

До моря: 800 м, Надежный застройщик О комплексе: Новый проект на западном побережье Пхукета, в 800 м от пляжа Лаян, включает разнообразие юнитов от студий до 5BR с площадями от 38.8 до 629.3 м². Архитектура вдохновлена природой и устойчивыми решениями с террасами, панорамным остеклением и энергоэффективностью. Комплекс предлагает более...

Tumanov Group

430 000 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

60 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Изысканный жилой комплекс Botanica Hythe , расположенный в самом сердце Банг Тао, состоящий из 4 корпусов в одном из самых востребованных районов Пхукета с легким доступом к гольф-клубу Лагуна, пляжу Банг Тао, различным ресторанам и кафе. Жители могут наслаждаться идеальным балансом городских удобств и умиротворенной обстановки. Botanica Hythe...

Leto Real Estate

221 524 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

43 м² 1 1

Большой комплекс на острове Пхукет расположен неподалеку от пляжа Лаян, который остается тихим и не оборудованным для туристических групп. В комплексе большая часть территории отдана под инфраструктурные объекты, что делает постоянное проживание особенно комфортным. В проекте доступны апартаменты с 2 и 3 спальнями, включая варианты во фрихолд....

Intermark Global

906 107 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

460 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Просторная современная вилла с бассейном в зелёном жилом комплексе Чалонга Продаётся новая вилла с 3 спальнями +гостевой дом в одном из крупнейших и самых зелёных жилых комплексов юга Пхукета. О доме: Участок 800 м² Жилая площадь 460 м² всего 4 спальни и 5 ванных комнат Отдельный гостевой дом...

Palm Key

654 857 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

1400 м² 3 3

Цена снижена с 45 000 000 бат. Роскошные виллы - это небольшое, уютное и спокойное место в южной части Пхукета. Всего в 800 метрах от одного из самых красивых пляжей Пхукета, пляжа Най Харн с превосходным качеством воды, пудровым пляжем с белым песком. Три элегантные виллы с 3 спальнями и общей зоной построены вокруг бассейна 6х14 метров со...

NF Group

46 493 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

38 м² 1 1 1

Ощутите максимальный комфорт и удобство в этом потрясающем кондоминиуме на берегу моря. В этих апартаментах площадью 38 квадратных метров, расположенных в районе уютного пляжа Пратамнак, достаточно места для удовлетворения ваших потребностей. Насладитесь потрясающим видом на внутренний двор, город и бассейн, не выходя из собственного дома....

Habita International Estates Ltd

315 600 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

73 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Отельно-жилой комплекс расположен на первой линии пляжа Раваи, в 10 метрах от моря, и является частью курортного поселения. Апартаменты предлагают виды на Андаманское море. Район находится в 30 минутах езды от статуи Большого Будды, рядом расположены школы, детские сады и медицинские учреждения. Инфраструктура комплекса занимает 4 500 кв.м и...

Renaissance Estate

118 677 €

Апартаменты в Бангкоке, Таиланд

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Таиланд меняется. Остались только те объекты, что действительно имеют смысл Всё больше проектов раскупаются на старте. Мы отбираем только те, что ликвидны в моменте — и будут расти дальше. Многоэтажный многофункциональный комплекс на улице Rama 9 в новом деловом районе Бангкока, недалеко от будущей оранжевой линии MRTA. •Cassia...

Meru Estate

133 311 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

33 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Diamond Condominium - это эксклюзивный комплекс кондоминиумов, расположенный рядом с известным пляжем западного побережья Пхукета Банг Тао. Комплекс включает в себя 295 инновационно спроектированных кондоминиумов с 1-2 спальнями и пентхаусами с 2-4 спальнями с полностью оборудованными жилыми помещениями, включая изысканные кухни, роскошные...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

894 000 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

506 м² 6 5 6

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВИЛЛА ДЛЯ ЖИЗНИ У ОЗЕРА В ПАТТАЙЕ Камерный клубный формат премиальных вилл у озера Chaknok, в одном из самых спокойных и зелёных районов Восточной Паттайи. Проект создан исключительно для постоянного проживания и семейной жизни — без туристической аренды, без плотной застройки и шума. Максимальная приватность, низкая плотность домов и...

Sirel Estate 88 Co., LTD

442 404 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

314 м² 5 4

Онлайн-показ

Роскошные виллы в сердце северной Паттайи! Madcha Le Villa — это эксклюзивный проект, сочетающий в себе современный дизайн, приватность и высокий уровень жизни. Каждая вилла спроектирована с безупречным вниманием к деталям, предлагая просторные зоны для отдыха, элегантную отделку и передовые технологии. Особенности виллы: комната для...

DDA Real Estate

150 197 €

Апартаменты в Сурине, Таиланд

60 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Aristo 2 кондоминиумокруженным потрясающими видами моря, зелеными горами и пляжами Сурин и Банг Тао. 8-этажный проект включает 139 квартир площадью от 27,7 до 75,4 кв.м. Комплекс был сданв 2018 году Залог за бронирование 1 000 000 Подписание договора 40% в течении месяца Каждые 4 месяца 20%* 3 раза

50 Lemons

406 000 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

185 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Это эксклюзивный проект из 31 роскошной виллы с частными бассейнами, расположенный в районе Си-Сантон на Пхукете. Строительство планируется завершить в декабре 2027 года. Каждая вилла сочетает современный дизайн, высококачественные материалы и продуманную архитектуру. Резиденции с 2, 3 или 4 спальнями создают атмосферу уюта и уединения, а...

Renaissance Estate

168 200 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

46 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Это изысканная резиденция, сочетающая спокойную красоту природы и современную роскошь. Проект, вдохновлен природными формами: изгибами реки, слоями горных пород, водоемами и туннелями. Эти элементы, соединенные с изящными современными линиями, создают уникальную атмосферу ультрасовременной изысканности и элегантности. Дизайн ориентирован на...

Renaissance Estate

77 220 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

25 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Уютные апартаменты в центре Пхукета — инвестиция в доходный актив и идеальное жильё рядом с морем Вы хотите купить недвижимость в Пхукете, которая приносит доход и дарует спокойствие? Центральное расположение, полная готовность к сдаче, беспроцентная рассрочка и поддержка профессионалов — всё, что нужно для успешной инвестиции. Квартира в...

Tumanov Group

114 010 €

Квартира в Патонге, Таиланд

43 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Билеты на Пхукет и обратно в подарок!* Кому подходит: Идеально для тех, кто ищет современное и комфортное жилье в центре Пхукета. Проект подходит для молодых профессионалов, семей и пенсионеров, желающих насладиться спокойной и удобной жизнью в развитом районе. О локации: Комплекс расположен в самом центре города Пхукет в районе Вичит,...

Tumanov Group

74 866 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

55 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира 2 спальни New Nordic Suites 6 Pattaya, Pratamnak 3 этаж Вторичный рынок — можно заехать или сдавать сразу Отличная цена для этого района ________________________________________ Характеристики квартиры: Тип: студия Площадь: 55 м² Этаж: 43 Большой балкон-терраса Полностью меблирована Готова к проживанию...

Golden House

93 343 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

34 м² 1 1

Предстарт продаж нового комплекса для выгодных инвестиций на Пхукете Кондоминиум в пешей доступности от пляжа Найхарн Цены: • от $110 000 – студии от 33,5 кв. м • от $170 000 – квартиры с 1 спальней от 57,5 кв. м • от $330 000 – квартиры с 2 спальнями от 110 кв. м • от $520 000 – квартиры с 3...

Nevestate

1 220 242 €

Вилла на пляже Карон, Таиланд

800 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Добро пожаловать в мир элегантности, окутанный тщательной заботой о каждой детали. Вам представляется уникальная возможность стать обладателем виллы с четырьмя роскошными спальнями на участке площадью 1500 квадратных метров. Цена этого уникального уголка рая составляет 45 миллионов бат. Смешение современной изысканности и тропического...

50 Lemons

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
объект – законный,
контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

такое подписание свидетельствует о том, что вы согласны на исполнение всех условий контракта.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами удалённое оформление следки не представляет ничего сложного.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда