Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

приобрести выбранный объект,
не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

110 788 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

31 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отличный вариант для инвестирования! Доходность 8 %! Расстояние до пляжа: всего 250 м! Дом сдан! Апартаменты сдаются «под ключ»: полностью оборудованные всей необходимой мебелью и современной бытовой техникой. Апартаменты с видом на горы и море! Комплекс The Panora Condominium - небоскреб высотой в 38 этажей, расположенный в...

DDA Real Estate

624 827 €

Вилла на пляже Камала, Таиланд

341 м² 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Проект "Лаялина Хилл" представляет собой комплекс из 9 вилл, расположенных на возвышенности с потрясающим видом на море в районе Камала. Это идеальное место для тех, кто ищет уединение и спокойствие, вдали от городской суеты. На общей территории поселка предусмотрены такие удобства, как фитнес-зал, ресепшн и ресторан. Стоимость вилл варьируется...

50 Lemons

240 073 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

285 м² 5 4 4

Онлайн-показ

Эксклюзивная вилла Highland Park Pool Villas - идеальное сочетание комфорта, элегантности и безопасности для вашего проживания или инвестиций. Рассрочка! Вилла сдается «под ключ» с типовой дизайнерской отделкой, встроенной мебелью, стильным бассейном и собственной парковкой. Уникальная природа, чистый воздух. Относительная...

DDA Real Estate

183 686 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

356 м² 4 3

Онлайн-показ

The 9 Home Office – идеальное решение для релаксации сотрудников: офис и жильё в одном пространстве! Комфорт для вашей команды и эффективная работа без компромиссов! Этот уникальный проект объединяет просторный дом и современный офис под одной крышей, создавая идеальные условия для сотрудников, переезжающих за границу. Планировка и...

DDA Real Estate

629 632 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

112 м² 3 3

Проект AYANA Heights Seaview Residence состоит из нескольких зданий кономиниумов разной этажности и просторных вилл. Ландшафт центральной зоны сосредоточен вокруг бассейна. Естественные плавные изгибы, уютный зеленый остров в центре и уникальные места для отдыха создают комфортную атмосферу. На территории комплекса собрано большое количество...

Mercury Group

185 303 €

Квартира в Хуахине, Таиланд

62 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная возможность инвестировать в ультрасовременные апартаменты с 100% видом на море в Хуахине! Полная меблировка с бытовой техникой! Ультрасовременный жилой проект-небоскреб VEHHA CONDO в Хуахине от застройщика Proud Real Estate, впечатляет сочетанием привилегий, которые получит владелец апартаментов в новом кондоминиуме. Расположение...

DDA Real Estate

184 187 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

54 м² 2 2

Застройщик предлагает несколько вариантов квартир с двумя спальными комнатами: 53.6 и 69.74 кв.м. Квартиры на первом этаже предполагают доступ в бассейн с балкона данного типа квартир. Квартиры будут располагаться на семи этажах комплекса, причем, с 1-го по 4-й этажи - это инвестиционная зона с программой доходности, с 5-го по 8-й этажи - зона...

NF Group

96 552 €

Квартира в Бангкоке, Таиланд

30 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная возможность инвестировать в перспективный проект в центре Бангкока! Апартаменты в Aspire Huai Khwang. Aspire Huai Khwang — это проект кондоминиума и апартаментов, расположенный в районе Дин Даенг, Бангкок, завершение строительства которого запланировано на июнь 2027 года. Он состоит из 1274 квартир на 35 этажах. Удобства:...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

583 799 €

Вилла в Манике, Таиланд

342 м² 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Manor Phuket - это новый проект роскошных вилл в самом сердце Пхукета, устанавливающий новый стандарт высокого класса жизни в этом районе. Виллы расположены в районе Таланг и спроектированы так, чтобы быть стильными и комфортными. Если вы ищете самую роскошную виллу на Пхукете, то Manor Phuket – ваш лучший выбор, предлагающий непревзойденное...

50 Lemons

309 059 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

305 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Виллы с собственным бассейном от надежного застройщика и гарантированным доходом!Идеальный выбор для тех, кто ищет премиальную недвижимость на Пхукете с высоким арендным спросом и потенциалом роста стоимости до 30% в год. О комплексе: Комплекс состоит из одноэтажных вилл с 3–4 спальнями, где продумано всё для комфортной жизни и...

Phuket Sabay Property

129 923 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

38 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Бангтао – один из самых привлекательных районов на острове, с пляжем протяженностью более 6 км. Именно тут, в 500 метрах от известной ресторанной улицы Boat Avenue, и расположен новый жилой комплекс. Он включает в себя два семиэтажных здания с большой прогулочной террасой на крыше, вестибюлем, парковкой и инфинити бассейном. Владельцам...

Art House Group

590 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

152 м² 2 2 2

Добро пожаловать в место, где современность сочетается с природой, создавая неповторимую атмосферу уюта и комфорта. Проект в районе Лаян - это не просто жилье, а уникальное пространство для жизни, в котором каждая деталь продумана до мелочей. Архитектурные формы гармонично вписываются в окружающий пейзаж, создавая гармоничное сочетание...

Mercury Group

56 481 €

Студия в Паттайе, Таиланд

23 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Возможность инвестирования в изысканные апартаменты в Южной Паттайе! Апартаменты полностью меблированы и частично оснащены техникой! Открываются захватывающие дух панорамные виды на залив Паттайя, холм Пратамнак, пляж Джомтьен и остров Ко Ларн. GRAND SOLAIRE NOBLE - это культовый высотный кондоминиум, который переосмысливает роскошь в...

DDA Real Estate

627 066 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

113 м² 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения! ТАИЛАНД.REALESTATE.СЧАСТЬЕ ИЗУМИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС В ПХУКЕТЕ СО ВСЕМИ УДОБСТВАМИ ДЛЯ УМИРОТВОРЕННОЙ И СЧАСТЛИВОЙ ЖИЗНИ! * полное сопровождение сделки на всех этапах * высокая доходность СРОК СДАЧИ: 2 КВАРТАЛ 2027...

CULTURE international real estate agency

202 552 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

52 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT02573 Стоимость: 7,899,000 Бат - Студия, 1 ванная - Площадь 52 кв.м. - Этаж 38 - Вид На море - Иностранная квота - Полностью меблирована Особенности: - Высотное здание - Европейская кухня - Балкон - Кондиционер - Спорт-зал - Подземная парковка - Бассейн на крыше Расположение: Северная Паттайя,...

Renthai

300 020 €

Дом в Паттайе, Таиланд

240 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT03047 Стоимость: 11,700,000 Бат - 3 спальни, 4 ванных - Площадь земли 60 кв.вах. - Жилая площадь 240 кв.м. - 2 этаж - Вид На сад - Компания - Полностью меблирована Особенности: - Можно с животными - Частный сад - Европейская кухня - Стиральная машина - Терраса - Кондиционер - Спорт-зал...

Renthai

80 992 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

29 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Grand Solaire Pattaya – проект от тайского застройщика Heights Holdings. Комплекс состоит из двух элитных жилых башен (67 и 48 этажей). Это будет самое высокое здание в Паттайе. Grand Solaire Pattaya расположен на улице Таппрая, пролегающей между центром Паттайи и районом Пратамнак, что обеспечивает шаговую доступность до холма Пратамнак...

DDA Real Estate

649 324 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

142 м² 2 2

Пешая доступность великолепного пляжа, высокоразвитая туристическая инфраструктура и близость к другим популярным районам Пхукета (Карон, Чалонг) отличают Wekata3. Дизайн интерьера квартир предлагает полностью премиум-класс в рамках доступного бюджета. За счет оптимизации пространства апартаменты с 2 спальнями предлагают комфорт, сравнимый с...

Mercury Group

111 801 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

30 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционно-привлекательный объект! Гарантированный доход 6% ! Популярный комплекс с выгодной перспективой роста цены. Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Выгодное расположение ЖК гарантирует Вам высокий спрос на аренду жилья! Апартаменты полностью меблированы! Есть рассрочка! Пляж Карон -...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

279 505 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

74 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT03305 Стоимость: 10,900,000 Бат - 1 спальня, 2 ванных - Площадь 74 кв.м. - Этаж 26 - Вид На море - Иностранная квота - Полностью меблирована Особенности: - Высотное здание - Угловая квартира - Европейская кухня - Стиральная машина - Балкон - Кондиционер - Высокие потолоки Расположение: Наклуа,...

Renthai

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
объект – законный,
контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

такое подписание свидетельствует о том, что вы согласны на исполнение всех условий контракта.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами удалённое оформление следки не представляет ничего сложного.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда