Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений). 

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости)  перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

101 061 €

Апартаменты на пляже Карон, Таиланд

115 м² 2 2

Квартиры с гарантированным доходом 7% годовых / KR-615P Уникальный проект на пляже Карон! Комплекс апартаментов под управлением отеля, рядом вся инфраструктура пляжа — рестораны, магазины, бары, массажные салоны и пр. Застройщик предлагает контракт на арендный доход 7% годовых на 5 лет. Детали объекта: Сдача: 1 фаза: 2 квартал 2024 года; 2...

Exotic Property

137 492 €

Апартаменты на пляже Карон, Таиланд

33 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Комплекс рядом с пляжем Карон с гарантированным доходом в 8% на 3 года Сдача 09.2023 Гарантированный доход 8% на 3 года Цена от 5 000 000 бат (148 000 usd) До моря 800 м. Площадь: от 33 м2 до 68 м2 Отель находится в 800 метрах от пляжа Карон, одного из самых красивых пляжей Пхукета. Поблизости находится множество известных престижных отелей и...

OVERON

47 296 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

52 м² 2 2

Квартиры в центре острова / PHT-1212P Современный жилой комплекс в районе Кату, Пхукет. Комплекс включает три жилых здания и клубный дом с 706 апартаментами, предлагающими комфорт и спокойствие. В наличии студии, однокомнатные и двухкомнатные апартаменты. Инфраструктура включает фитнес-центр, бассейны и зоны отдыха. Комплекс обеспечивает...

Exotic Property

497 000 €

Пентхаус в Пхукете, Таиланд

144 м² 3 3

Роскошные трехкомнатные апартаменты в элитном комплексе станут отличным местом для большой семьи или короткого отпуска. В апартаментах на первом этаже есть сад, бассейн и столовая, идеально подходящая для трапезы на закате с потрясающим видом на море и залив Патонг. Малоэтажный комплекс состоит из трех трехэтажных корпусов, включает в себя...

Mercury Group

825 777 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

417 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

The Adamantia Pool Villas - это комплекс из 2 современных вилл Просторные двухэтажные виллы в 2 км до интернациональных школ 3 км до магазинов и ресторанов 20 км до аэропорта Вилла А: 4 спальни, 5 ванных комнат, парковка на 2 машины Площадь земли - 515,2 м2 , площадь постройки - 416,5 м2 Стоимость 32,000,000 бат Вилла В: 4 спальни, 5 ванных...

Azure Home Co Ltd.

208 603 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

56 м² 1 1

Бутик-комплекс от одного из мировых лидеров отельного бизнеса располагается неподалеку от пляжа Карон. Жильцы и гости могут выбрать вид, который им по душе, так как 70% апартаментов имеют вид на море, а остальные - на зеленые холмы. 51 апартаментНа территории: инфинити-бассейн с видом на море, рестораны, тренажерный зал, спа-центр, детский...

NF Group

93 990 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

33 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира студия в Sunny Moon Студии от 31 - 58 квм цены 93 990 - 174 244евро С 1 спальней от 57 - 78 квм цены 153 309 - 210 847евро С 2 спальнями от 110 - 134квм цены 297 791 - 365 131 евро С 3 спальнями от 162 - 186квм цены 470 269 - 539 253 евро Напишите мне для полного прайса. Всего в 400 метрах от парковой зоны озеро Най Харн с...

NV-COMPANY

292 826 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

77 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционно - привлекательный объект! Престижный жилой комплекс на юге острова Пхукет. Рассрочка! Апартаменты меблированы! В шаговой доступности от пляжа! Из окон открывается впечатляющая панорама на горы или море. ESSENCE - это воплощение современной архитектуры, где каждый объект предлагает высокую доходность и возможность личного...

DDA Real Estate

236 460 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

52 м² 1 1

Первая фаза проекта состоит из 3 малоэтажных зданий, которые гармонично вписываются в ландшафт острова. Экологичный подход отражается в применении технологий с использованием солнечной энергии, зарядных станций для электромобилей и энергосберегающих приборов. В стоимость входят: встроенные гардеробные и шкафы, мини-кухня. Полный пакет мебели и...

Intermark Global

236 500 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

52 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

В комплексе: комплекс состоит из 3 корпусов каждый по 7 этажей и предлагает разнообразные удобства для комфортного и роскошного проживания. На территории находятся бассейны, тренажерный зал, студия йоги, лаундж на крыше под открытым небом, коворкинг и многофункциональный зал для частных мероприятий. Для семей с детьми предусмотрен детский клуб....

NV-COMPANY

63 187 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

28 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестируйте в уникальные апартаменты, обеспечивающие высокую доходность и рост цены каждый год. Рассрочка! Полностью меблированные апартаменты! FANTASEA CONDO CHALONG будет расположен в самом сердце Чалонга , напротив торгового центра Robinson Lifestyle. Данный проект предлагает идеальное сочетание доступности и природной красоты,...

DDA Real Estate

1 501 450 €

Вилла в Сураттхани, Таиланд

275 м² 6 5 5

Kinnara.asia

857 000 €

Вилла на пляже Бангтао, Таиланд

500 м² 5 5

Это вилла площадью 500 кв.м. с 5 спальни и 5 ванные. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. Вы можете купить вилла по базовой цене ฿32,900,000 (฿65,800/кв.м).

FazWaz

1 563 000 €

Вилла на Самуи, Таиланд

939 м² 5 5

Это вилла площадью 939 кв.м. с 5 спальни и 5 ванные. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. , а его строительство было завершено в янв 2004Вы можете купить вилла по базовой цене ฿60,000,000 (฿63,898/кв.м).

FazWaz

940 292 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

174 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная возможность для инвесторов: роскошные апартаменты в сердце Джомтьена с высокой доходностью! Доходность от аренды: до 8% Доступна рассрочка! Полная меблировка! Расстояние до пляжа: всего 500 метров! AQUAROUS создан с учётом потребностей всех семей. Он предлагает удобства для всех возрастов. Здесь можно активно проводить время...

DDA Real Estate

1 091 947 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

3 4

Kinnara.asia

137 826 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

45 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

В продаже апартаменты в ЖК Grand Solaire Pattaya Срок сдачи: 4 квартал 2025 года. Апартаменты с 2 спальнями , площадь от 45 до 73 м2 Стартовая цена: 5 155 000 THB Цена за м2: от 114 500 THB Данный объект вы можете приобрести в рассрочку с первоначальным вложением 25% от стоимости. НАПИШИТЕ нам для получения подробной информации....

IBG Property Southeast Asia

1 821 081 €

Пентхаус в Пхукете, Таиланд

220 м² 2 2

Первый отель с резиденциями на центральном западном побережье Пхукета с полным спектром оздоровительных услуг. Резиденции Garrya Phuket предлагают апартаменты с 2 спальнями и пентхаусы с индивидуальным бассейном на крыше. Апартаменты с отделкой в природном стиле имеют уникальный дизайн интерьера, отражающий красоту природы благодаря...

Mercury Group

1 816 216 €

Дом в Пхукете, Таиланд

668 м² 4 4

Phuvista Villas Naithon представляет собой ряд изысканно оформленные виллы с 3 и 4 спальнями, а так же с дополнительными комнатами для персонала. Расположенные недалеко от знаменитого пляжа Най Тон, виллы предлагают жителям роскошь легкого доступа к одному из самых нетронутых и спокойных пляжей Пхукета. Помимо пляжа, Phuvista Villas Naithon...

Mercury Group

778 838 €

Дом в Пхукете, Таиланд

351 м² 3 3

Резиденции для комфортного личного проживания на Пхукете. Вместе с тем виллы имеют высокий арендный потенциал для долгосрочной аренды. Все виллы с панорамным видом на горы и озеро. Виллы демонстрируют современный подход, воплощающий концепцию минимализма для создания просторных, лаконичных интерьеров, которые сочетаются с пышными холмами...

Mercury Group

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

1. Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
3. Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

• выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
• объект – законный,
• контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

• договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента; 
• свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

• договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

1. Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
2. Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
3. Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда

488/75 Moo. 12, Viewtalay Residence 3, Jomtien Second Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi, Thailand 20150

https://su-varna.com/

[email protected]

+66 911 922 111

Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании

Условия цитирования материалов Prian.ru