Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений). 

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости)  перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

52 663 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

41 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВАШ ЛИЧНЫЙ КУРОРТ-МАЛЬДИВЫ В ПАТТАЙЕ! КВАРТИРА С ВИДОМ НА БАССЕЙН. FOREIGN QUOTA. Представьте, что вы живете не в квартире, а в 5-звездочном отеле с собственным аквапарком! Продается просторная, полностью меблированная квартира в Laguna Beach Resort 3 (The Maldives) — одном из самых востребованных резортов на Джомтьене. Это идеальное...

NRON Property

737 100 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

207 м² 4 3 4

Онлайн-показ

Стильные виллы с собственным бассейном - прекрасный выбор для инвестиций в будущее! Дом сдан! Готов к заселению! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Полная меблировка! RIVER HOUSE - это сочетание дизайна лофт с тропическим колоритом острова. Современные технологии, делают этот проект уникальным для...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

1 942 000 €

Апартаменты в Бангкоке, Таиланд

184 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

The Residences 38 — это воплощение ультра-премиального уровня жизни в самом сердце Бангкока. Проект создан в партнёрстве с международным брендом The Crest Collection by Ascott, объединяя элегантность французского отеля, тайскую утончённость и высокие стандарты сервиса. Комплекс расположен на Sukhumvit 38, всего в 350 метрах от BTS...

ALZA Real Estate & Development

177 814 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

47 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционно-привлекательный объект! Доходность от 7%! Действует рассрочка! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Выгодное расположение ЖК гарантирует Вам высокий спрос на аренду жилья! Панорамный вид на море, высокоразвитая туристическая инфраструктура, бары и бассейны с панорамным видом....

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

115 126 €

Отель, гостиница на острове Пхукет, Таиланд

25 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Студия - 25 кв.м, 4 этаж Отличное расположение в проекте Близость к морю. Пляж Лаян Отельная инфраструктура комплекса Можно с животными ️Окончание строительства - декабрь 2025 Цена 4 600 000 бат (184 000 бат за метр) 135 100$ (расчет по курсу на день) 13 640 000 рублей (расчет по курсу на день) ️Скидки от застройщика при полной...

MG Group

848 371 €

Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд

412 м² 4 4

Роскошные виллы на пляже Банг Тао / BT-403P Виллы премиум класса рядом с одним из крупнейших спортивных центров Пхукета, прекрасно подойдут для максимально комфортной жизни и получения пассивного дохода от сдачи в аренду Детали объекта: Сдача: конец 2024 г. До моря: 5000 м Спальни: 4 - 5 Ванные: 4 - 5 Жилая площадь: 412 - 708 м²...

Exotic Property

38 274 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

37 м² 2 1 1

Эти апартаменты с 1 спальней на Джомтьене расположены в курортном комплексе Park Line. Этот проект состоит из пяти 8-этажных зданий. Квартира предлагает 36,5 квадратных метров жилой площади, включая просторную гостиную, ванную комнату и спальню. Квартира продается полностью меблированной и оборудованной бытовой техникой. Воспользуйтесь общими...

Habita International Estates Ltd

479 762 €

Апартаменты на пляже Най Янг, Таиланд

217 м² 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Детали проекта: Площадь земельного участка: 17.132 гектараКоличество зданий: 10Общее количество юнитов: 40Формат: Полностью меблированныеВиды: Виды на гольф, лес, сад и залив Phang Nga Bay Особенности квартир: Количество спален: 2 - 3Площадь: 216 - 335 кв.м.

50 Lemons

488 382 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

228 м² 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПХУКЕТ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ РОСКОШНЫЕ ВИЛЛЫ С САДАМИ И БАССЕЙНАМИ ДЛЯ ЛИЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА НА ОСТРОВЕ ПХУКЕТ! *проекты интерьеров комфорт и делюкс ЛОКАЦИЯ: ТАИЛАНД: ПХУКЕТ: БАНГ ТАО ЦЕНА: 18 500 000 бат (от): без...

CULTURE international real estate agency

316 652 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

276 м² 3

Две современные виллы в районе Раваи. С просторных террас на крыше вилл открывается прекрасный вид на море. Вилла №1 - Площадь: 276 кв.м. - Тип: вилла с 3 спальнями - Цена: 12.900.000 THB - Вилла готова Вилла №2 - Площадь: 276 кв.м. - Тип: вилла с 3 спальнями - Цена: 12.400.000 THB - Сдача объекта: Q1 2025 Локация в...

Intermark Global

263 676 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

134 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Премиальные апартаменты в сердце Джомтьена! Zensiri Residences Jomtien — это элитный жилой комплекс от награждённого застройщика ESS Developments, предлагающий идеальный баланс между городским комфортом и курортной атмосферой. Просторные апартаменты с продуманными планировками и премиальной отделкой созданы для тех, кто ценит качество...

DDA Real Estate

91 777 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

37 м² 1 1

Жилой комплекс для тех, кто ценит баланс во всем. Современные удобства высокого уровня обеспечат беззаботный отдых и комфортное проживание для детей и взрослых. В проекте два 8-этажных здания с апартаментами с 1-2 спальнями. Просторная терраса на крыше, откуда открываются потрясающие виды на море, станет центром притяжения всех жителей...

Intermark Global

110 036 €

Квартира на пляже Найхарн, Таиланд

37 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Полная меблировка О комплексе: Новый малоэтажный проект, состоящий из 240 юнитов, расположенных на 5 этажах. Площадь квартир варьируется от 36.98 кв.м до 73.18 кв.м. Общая площадь территории - 6611 кв.м. Архитектура сочетает современный стиль и естественные материалы. Особенность - 3 бассейна, включая infinity pool с видом на море....

Tumanov Group

378 397 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

221 м² 3 2

Онлайн-показ

Уникальная возможность инвестировать в роскошные виллы на острове Пхукет! Это идеальный выбор для тех, кто ищет стабильный доход и комфорт! 700 м до пляжа! Удобства: лобби, библиотека, кофе-бар, общественная клиника, ресторан, круглосуточный магазин, общий бассейн, многофункциональный зал, спортивный зал, детская игровая комната, охрана....

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

222 585 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

152 м² 5 4 3

Онлайн-показ

Уникальное инвестиционное предложение на острове Пхукет от известного застройщика SANSIRI! Дом от Инвестора! Продажа по договору уступки! Погрузитесь в спокойную и пышную атмосферу SARANSIRI KOH KAEW, частного анклава, где вы можете наслаждаться всеми удобствами, включая бассейн, красивые ландшафтные сады, игровую площадку и передовую...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

803 400 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

473 м² 4 3 3

"Anchan Breeze" - это особый жилой проект, который представляет собой уникальное сообщество роскошных вилл, окруженных прекрасной природой и великолепными пейзажами. В этом проекте идеально сочетаются элегантный дизайн, современные удобства и спокойная обстановка. Каждая вилла в "Anchan Breeze" разработана с учетом высоких...

Kofanoff Estate

144 144 €

Квартира на пляже Найхарн, Таиланд

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

До моря 1200 м, Гарантия дохода, Полная меблировка, Надежный застройщик О комплексе: Представляем новый 8-этажный кондоминиум с 218 юнитами, включая студии, 1 и 2 спальни. Просторные пентхаусы на верхних этажах. Пространства варьируются от современных студий до роскошных пентхаусов. Управляется Burasari Group с инфраструктурой, включающей...

Tumanov Group

191 176 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

65 м² 2 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

The Jewel Condominium — роскошь, удобство и комфорт в самом сердце Кози Бич! Жилой комплекс расположен в 400 метрах от чистейшего пляжа Кози Бич, на тихой стороне с видом на пальмы, вдали от шума дорог. Идеальный выбор для тех, кто ищет уединение и комфорт рядом с морем. Площадь квартиры 62 кв.м. 2 отдельные спальни Этаж 4/15...

AT Home Real Estate Co. Ltd.

903 624 €

Вилла в Таиланде

497 м² 8 6 7

4-этажная вилла с 6 спальнями, 7 ванными комнатами, 4 парковочными местами и бассейном на крыше в экологически чистой материковой среде с островным образом жизни. Полностью меблирована и оснащена премиальной техникой. Расположена недалеко от пляжа Банг Сарай. При покупке виллы у вас есть два бонуса - Tesla Model Y или элитная виза на 10 лет....

Habita International Estates Ltd

89 000 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

29 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Aura Condominium — современный комфорт и инвестиции в одном из лучших районов Пхукета. Расположенный в районе Раваи на юге острова, Aura Condominium предлагает сочетание природной тишины, тропического ландшафта и городской инфраструктуры. Всего 10 минут до пляжа Най Харн, 5 минут до Чалонга, где находятся супермаркеты, кафе и...

ALZA Real Estate & Development

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

1. Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
3. Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

• выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
• объект – законный,
• контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

• договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента; 
• свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

• договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

1. Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
2. Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
3. Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда

488/75 Moo. 12, Viewtalay Residence 3, Jomtien Second Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi, Thailand 20150

https://su-varna.com/

Bartenevahelga@gmail.com

+66 911 922 111

Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании

Условия цитирования материалов Prian.ru