Законодательство страны, в которой вы планируете покупку недвижимости, может иметь существенные особенности. Если вы хотите, чтобы сделка прошла прозрачно и безопасно, необходимо внимательно отнестись к документальной стороне вопроса. Эксперты компании «Галерея недвижимости» рассказали всё, что важно помнить покупателям недвижимости в Таиланде.
С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.
Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:
приобрести выбранный объект,
не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?
Шаг 1. Планы
Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).
1. Фрихолд (полная частная собственность)
Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).
2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)
Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).
При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).
Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.
После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.
Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.
Примеры объектов недвижимости в Таиланде
865 000 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
115 м2222
Откройте для себя безупречный рай исконной роскоши и непринужденной элегантности на тропическом острове Пхукет. Новая жемчужина станет вашим идеальным убежищем в стиле минимализма, гармонично вписывающимся в пологие дюны и мерцающие воды пляжа Банг Тао.
Отель-резиденция на центральном западном побережье Пхукета, первый и единственный своего...
Mercury Group
668 789 €
Вилла на пляже Май Кхао, Таиланд
520 м234
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Элитный Жилой Комплекс с Уникальными Спортивными и Спа Услугами Обзор Проекта: Wycombe Abbey International School (1500 студентов, из них 800 на пансионе) Narana Private Park (эксклюзивно для резидентов) Just Play Active - Спортивный Комплекс: - Олимпийский бассейн - Полноразмерные футбольные, теннисные и пляжные волейбольные корты - Полностью...
50 Lemons
201 721 €
Квартира в Хуахине, Таиланд
42 м2441
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальная возможность инвестировать в ультрасовременные апартаменты с 100% видом на море в Хуахине!
Полная меблировка с бытовой техникой!
Ультрасовременный жилой проект-небоскреб VEHHA CONDO в Хуахине от застройщика Proud Real Estate, впечатляет сочетанием привилегий, которые получит владелец апартаментов в новом кондоминиуме. Расположение...
DDA Real Estate
720 000 €
Дом в Пхукете, Таиланд
366 м2445
Данный комплекс вилл - это проявление глубокой любви к Японии. Они сочетают в себе простоту жизни, бережное отношение к природе и приверженность основным ценностям. В их простоте кроется замысловатое мастерство дизайна - тайна, которую стоит открыть для себя.
Основные особенности вилл - удобство и современные технологии с интегрированной...
Mercury Group
1 220 277 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
533 м2545
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Erawana Grand - Очередной комплекс 4 спальных люкс вилл от провереного годами застройщика. Приватный поселок из 9 вилл, расположен в престижном жилом районе, недалеко от курортного комплекса Лагуна Пхукет и популярных локаций, таких как пляж Лайан/Бангтао, гольф полей Laguna Phuket, улицы Boat Avenue, аквапарка Blue Tree и международных школ...
Azure Home Co Ltd.
437 150 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
100 м2322
Gardens of Eden это жилой комплекс класса люкс, расположенный в 50 метрах от моря на пляже Лаян.
~ 52 000 кВ.м садов и парков
~ 11 000 кВ.м бассейнов
~ 8 000 кВ.м озер и прудов
Парк с ландшафтным дизаном от архитектора Мартина Паллероса, с экзотическими растениями, цветами и деревьями, а также дорожками для бега, вело-дорожками и зонами...
Виллы с бассейном Trinity Village построены в современном роскошном стиле и станут прекрасным выбором как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду на время отпуска на Пхукете!
Доступна рассрочка!
Cовременные виллы с бассейном, которые сочетают в себе модернизм, минимализм и ар-деко. Гармоничные элементы дизайна создают ощущение...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
640 330 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
354 м234
Виллы класса Люкс с панорамными видами в районе Банг Тао / BT-416P
Данный комплекс вилл расположен в самом центре одного из самых оживленных и развитых районов Пхукета. В 100 метрах от международной школы. К комплексу также обеспечен легкий доступ из любой точки острова.
Детали объекта:
Сдача: 2025 г.
До моря: 10000 м
Спальни: 3 - 5...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Комплекс Zenithy Luxe Villas удачно расположен в популярном жилом районе Пасак в Чернгталай. Zenithy будет состоять из 9 роскошных одноэтажных вилл, каждая с 3 или 4 спальнями. Стильные виллы под уникальными геометрическими крышами располагают 3 или 4 спальнями, великолепной гостиной и обеденной зоной открытой планировки с высокими потолками,...
Azure Home Co Ltd.
769 457 €
Дом на острове Пхукет, Таиланд
254 м2434
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Код объекта: #RT03120
Стоимость от: 29,300,000 Бат
- 3 спальни, 4 ванных
- Площадь земли 146 кв.вах.
- Жилая площадь 254 кв.м.
- 1 этаж
- Вид На бассейн
- Компания
- Частично меблирована
Особенности:
- Можно с животными
- Свой бассейн
- Выход в бассейн
- Частный сад
- Выход в сад
- Европейская кухня
- Ванна...
Renthai
575 269 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
352 м2533
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Andaman Asset Solution Company Limited — девелоперская компания, базирующаяся на Пхукете более 18 лет, специализирующаяся на уникальных виллах с бассейном в современном дизайне. Residence Prime находится всего в нескольких минутах езды от района Лагуна и от центрального делового района.
Andaman Asset Solution Co.,LTD построила жилой...
Azure Home Co Ltd.
1 012 812 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
484 м2544
Онлайн-показ
Инвестируйте в уникальные виллы CLOVER RESIDENCE на вершине горы с захватывающим видом на долину Банг Тао от застройщика GOOD TEAM, сочетающие природу и развитую инфраструктуру!
Дом от Инвестора! Продажа по договору уступки!
Доступна рассрочка!
Частичная меблировка!
Удобства: главная ванная комната с отдельной ванной и душем, гостиная и...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
139 490 €
Квартира на пляже Ката, Таиланд
37 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
До моря 400 м, Полная меблировка, Надежный застройщик
О комплексе:
Комплекс состоит из 8 зданий и 27 таунхаусов, расположенных на вершине холма. Включает 390 студийных апартаментов (37 м²), таунхаусы и 2-комнатные апартаменты (74 м²). Просторные апартаменты с панорамными окнами, минималистичный дизайн, сохранение естественного ландшафта....
Tumanov Group
884 598 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
93 м222
Резиденции с полным спектром оздоровительных услуг на пляже Банг Тао / BT-418P
Первый отель с резиденциями на центральном западном побережье Пхукета с полным спектром оздоровительных услуг от компании, которая является зарекомендовавшим себя застройщиком и гостиничным оператором с более чем 30-летним опытом работы, и акции компании которой,...
Exotic Property
141 877 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
35 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Эксклюзивные апартаменты в жилом комплексе THE ONE в районе Найхарн.
7% гарантированного дохода в валюте в течении 3-х лет вне зависимости от заполняемости объекта!
Рассрочка!
Мебель и техника включены в стоимость!
С прекрасным видом! В самом центре района Найхарн.
Квартиры оснащены разнообразными удобствами премиум-класса и выполнены...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
1 129 211 €
Вилла в Паттайе, Таиланд
600 м2656
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Код объекта: #RT01757
Стоимость от: 42,999,000 Бат
- 5 спален , 6 ванных
- Площадь земли 210 кв.вах.
- Жилая площадь 600 кв.м.
- 2 этаж
- Вид На бассейн
- Тайская квота
- Полностью меблирована
Особенности:
- Свой бассейн
- Угловая квартира
- Выход в бассейн
- Частный сад
- Выход в сад
- Европейская кухня
- Ванна...
Renthai
470 000 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
270 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новый комплекс вилл на острове Пхукет всего в 300 метрах от моря!
Комплекс Amrits Luxury Villas включает в себя роскошные одноэтажные виллы с тропическим садом и бассейном расположенные в спокойном но в то же время развитом районе, недалеко от Аэропорта и других достопримечательностей Пхукета.
Этот комплекс состоит из 33 элегантно...
PARK RESIDENCE - вторая фаза комплекса PARK OF EDEN в 300 метрах от пляжа Лаян
- до Международного Аэропорта 20минут
- до Boat Avenue и Porto-de-Phuket с лучшими супермаркетами и ресторанам 5 минут
- до развлекательного цента Blue Tree 10 минут
- до Британской Международной Школы 30 минут
- до торгового центра Central Floresta 35...
Azure Home Co Ltd.
351 549 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
216 м2432
Онлайн-показ
Ваш идеальный дом и инвестиция на Пхукете!
Высокий спрос на аренду (ROI 6-8% годовых)!
Доступна рассрочка!
Возможность меблировки (подбирается индивидуально)!
Diamond Pool Villas – это эксклюзивный комплекс вилл премиум-класса от застройщика Gaona Phuket Co., Ltd, расположенный в одном из самых престижных районов Пхукета. Каждая...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
1 100 000 €
Дом в Пхукете, Таиланд
334
Уникальная вилла сочетает в себе современный дизайн и комфорт. Расположенная в развивающемся районе Лаян на Пхукете, вилла находится в нескольких минутах езды от комплекса Laguna и живописных пляжей Бангтао и Лаян.
Двухэтажная вилла демонстрирует ультрасовременный дизайн и предлагает просторное пространство для отдыха и развлечений. На первом...
Mercury Group
Шаг 2. Юридическая экспертиза
Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.
Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.
Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.
Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:
выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
объект – законный,
контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –
вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.
Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту
Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.
Необходимо помнить:
такое подписание свидетельствует о том, что вы согласны на исполнение всех условий контракта.
Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.
После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).
В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.
Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.
Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.
После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате
В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.
Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.
При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.
В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:
сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).
Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте
После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.
По факту регистрации вы получаете:
1. При регистрации права собственности (фрихолд):
договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):
договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.
В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.
Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами удалённое оформление следки не представляет ничего сложного.
Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.
Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
Застройщик не приступил к строительству объекта.
В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.
Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты
С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.
Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.
Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.
Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.
P. S.
В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.
Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.
Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.
Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда
.jpg)
