Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений). 

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости)  перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

795 000 €

Дом на Пхукете, Таиланд

444 м² 3 4

Новый уникальный бутик-проект, включающий в себя шесть современных вилл, расположенных в районе живописных пляжей Лаян и Банг Тао, в непосредственной близости от знаменитого курорта Laguna Phuket. Застройщик стремится к тому, чтобы каждая из вилл представляла собой оснащенное удобствами и комфортом пространство, предназначенное для полноценной...

Mercury Group

113 930 €

Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд

27 м² 1 1

Резиденции с шикарным видом у океана / BT-380P Комплекс удачно расположен в пешей доступности до одного из красивейших пляжей — Банг Тао. Сочетает в себе концепцию отеля класса люкс и комплекса для длительного проживания. Предлагает профессиональное управление и возможность получать гарантированный доход. Детали объекта: Сдача: Середина...

Exotic Property

117 082 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

29 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная инвестиционная возможность в сердце Пхукета - стильные апартаменты в кондоминиуме, идеально подходящие для комфортного проживания и получения дохода от аренды! Полная меблировка! 500 м до пляжа! The Title Modeva - это новый кондоминиум на Пхукете, предлагающий стильные апартаменты с современным дизайном и высоким уровнем...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

238 115 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

47 м² 1 1

Уникальный комплекс прямо на берегу пляжа Банг Тао с территорией 122 000 кв.м., 70% которой отведено под прекрасные парки, озера и сады. Варианты апартаментов – от 1 до 3 спален, плюс роскошные 4-спальные пентхаусы. Предлагается участие в трех фазах строительства, с стоимостью квадратного метра от 185.000 THB.​ Сдача фазы 1 | 2 | 3...

Intermark Global

408 893 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

210 м² 2 3

Кондоминиум полностью меблирован, имеет общую застроенную площадь около 210 квадратных метров, состоит из 2 спален, 3 ванных комнат, гостиной открытой планировки, столовой, кухни и балкона. В квартире есть 2 спальни, письменный стол и ванная комната. Кухня открытой планировки, столовая и гостиная полностью оборудованы современными удобствами, а...

NF Group

50 860 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

42 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционно-привлекательный объект! Дом сдан! Готов к заселению! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! 400 м до пляжа! Вид на море! Kieng Talay Pattaya Condominium - это классический жилой комплекс, который, несмотря на свой возраст, продолжает привлекать внимание благодаря своему уникальному...

DDA Real Estate

565 587 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

352 м² 5 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Andaman Asset Solution Company Limited — девелоперская компания, базирующаяся на Пхукете более 18 лет, специализирующаяся на уникальных виллах с бассейном в современном дизайне. Residence Prime находится всего в нескольких минутах езды от района Лагуна и от центрального делового района. Andaman Asset Solution Co.,LTD построила жилой...

Azure Home Co Ltd.

97 253 €

Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд

28 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Современная квартира в уникальном кондоминиуме So Lagoon Cherngtalay Откройте для себя стиль жизни, где роскошь сочетает в себе комфорт и благополучие. Расположение: В самом сердце Бангтао, на пляже, в торговых центрах и ресторанах. 550 м до Боут-авеню 2,5 км до пляжа Бангтао Рядом престижные школы и клиники. О проекте: 3 корпуса и клубный дом....

50 Lemons

161 160 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

37 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторная квартира-студия на первой линии уютного пляжа Найтон. Эксклюзивный курортный комплекс сдается в эксплуатацию в марте 2023 года, а регистрация квартир в собственность начнется уже в апреле. Наряду с бутик-аллеей с магазинами и ресторанами, комплекс включает 6 бассейнов, более 20 коммерческих помещений, пятизвездочный отель, более 450...

Leto Real Estate

95 000 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

37 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Aura Condominium — современный комфорт и инвестиции в одном из лучших районов Пхукета. Расположенный в районе Раваи на юге острова, Aura Condominium предлагает сочетание природной тишины, тропического ландшафта и городской инфраструктуры. Всего 10 минут до пляжа Най Харн, 5 минут до Чалонга, где находятся супермаркеты, кафе и...

ALZA Real Estate & Development

1 053 431 €

Вилла в Манике, Таиланд

515 м² 4 6

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

О проекте SERRANA Добро пожаловать в SERRANA — эксклюзивный проект компании ARNA Development, одного из ведущих застройщиков на Пхукете. Основанная в 2018 году, компания ARNA известна своими высококачественными проектами, в числе которых не только жилые комплексы, но и отели, коммерческая недвижимость и центры ухода за пожилыми людьми. Успешные...

50 Lemons

67 989 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

28 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестируйте в уникальные апартаменты, обеспечивающие высокую доходность и рост цены каждый год. Рассрочка! Полностью меблированные апартаменты! FANTASEA CONDO CHALONG будет расположен в самом сердце Чалонга , напротив торгового центра Robinson Lifestyle. Данный проект предлагает идеальное сочетание доступности и природной красоты,...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

385 608 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

375 м² 5 4 4

Онлайн-показ

Эксклюзивная вилла Highland Park Pool Villas - идеальное сочетание комфорта, элегантности и безопасности для вашего проживания или инвестиций. Рассрочка! Вилла сдается «под ключ» с типовой дизайнерской отделкой, встроенной мебелью, стильным бассейном и собственной парковкой. Уникальная природа, чистый воздух. Относительная...

DDA Real Estate

827 271 €

Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд

412 м² 4 4

Роскошные виллы на пляже Банг Тао / BT-403P Виллы премиум класса рядом с одним из крупнейших спортивных центров Пхукета, прекрасно подойдут для максимально комфортной жизни и получения пассивного дохода от сдачи в аренду Детали объекта: Сдача: конец 2024 г. До моря: 5000 м Спальни: 4 - 5 Ванные: 4 - 5 Жилая площадь: 412 - 708 м²...

Exotic Property

490 898 €

Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд

196 м² 3 3

Роскошные виллы с высоким доходом и приватностью / BT-427P Клубный поселок из 20 современных вилл в востребованном районе Пхукета. Виллы с приватными бассейнами, высокими технологиями и монолитными конструкциями идеально подходят для жизни или инвестиций. Детали объекта: Сдача: 2 квартал 2026 года До моря: 9000 м Спальни: 3 - 4...

Exotic Property

2 501 898 €

Вилла на пляже Лаян, Таиланд

974 м² 6 8

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Вилла имеет 6 спален, 8 ванных комнат, комнату для прислуги, домашний офис, спортзал и личный лифт. Площадь Виллы Полуподвальный этаж: 241 кв.мПервый этаж: 307 кв.мВторой этаж: 201 кв.мКрыша: 225 кв.мОбщая площадь: 974 кв.м Бассейн: 20 м x 3.4 мУчасток: 659 кв.м (включая общую площадь) Спальни: 6Ванные комнаты: 8Кухни: 2Комнаты для служебного...

50 Lemons

63 072 €

Студия на Пхукете, Таиланд

25 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная инвестиционная возможность в сердце Пхукета! Прекрасные апартаменты в проекте The Origin Kathu-Patong, идеально подходящие как для проживания, так и для аренды. Высокий потенциал доходности от аренды, благодаря популярности района. Ожидаемая доходность составляет около 8-10% в год. Рассрочка! Всего 10 минут до пляжа Патонг!...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

735 169 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

351 м² 4 3 4

Онлайн-показ

Роскошная вилла с панорамным видом на горы и озеро! Инвестиционно-привлекательный объект! Доход от 8% ! Есть рассрочка! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Выгодное расположение ЖК гарантирует Вам высокий спрос на аренду жилья! Ayana Luxury Villas - это сочетание роскоши, комфорта и природной...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

886 465 €

Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд

115 м² 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Garrya Residences Phuket гордится тем, что является первым и единственным отелем-резиденцией на центральном западном побережье Пхукета, предлагающим полный набор услуг. Дизайн отеля органично объединяет внутреннюю и внешнюю гармонию, с полным фронтальным обзором от гостиной и столовой до спален. Архитектурное решение повторяет плавные очертания...

50 Lemons

348 803 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

173 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Sunrise Valley - Фаза А и B Поселок из 13 и 17 эксклюзивных двух, трех и четырех спальных вилл с собственными бассейнами. Расположен в частном секторе района Пасак, вдали от шумных дорог по соседству с элитными комплексами приватных вилл. Район пользуется повышеным спросом как у туристов, так и у местных экспатов из за своей близости как к...

Azure Home Co Ltd.

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

1. Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
3. Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

• выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
• объект – законный,
• контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

• договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента; 
• свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

• договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

1. Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
2. Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
3. Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда

488/75 Moo. 12, Viewtalay Residence 3, Jomtien Second Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi, Thailand 20150

https://su-varna.com/

Bartenevahelga@gmail.com

+66 911 922 111

Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании

Условия цитирования материалов Prian.ru