Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

приобрести выбранный объект,
не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

114 045 €

Апартаменты на пляже Камала, Таиланд

35 м² 1 1

Квартиры на Пхукете / KM-411P Готовый объект крупного застройщика. Близость к развитой инфраструктуре района Камала с ресторанами и барами. Отличный вариант для жизни или получения рентного дохода. Детали объекта: Сдача: 2019 г. До моря: 800 м Спальни: 1 - 2 Ванные: 1 - 2 Жилая площадь: 35 - 70 м² Доход: Фактический доход от...

Exotic Property

1 342 343 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

658 м² 6 5 6

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Данная вилла расположена в пешей доступности к международной школе - это идеальный выбор для семьи с детьми, так как вопросом близости к школе, задается каждый родитель при переезде. Такого предложения на Пхукете еще не было и соответственно, спрос и на аренду вилл в данном поселке будет стабильно высоким, что также является значимым фактором...

Leto Real Estate

353 466 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

73 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестирование в элитные апартаменты! Доходность от 8 %! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Все апартаменты с мебелью, сантехникой и бытовой техникой! Есть рассрочка! Wyndham Grand Residences Wongamat расположен в редком и престижном месте на мысе Вонгамат, на севере Паттайи. До пляжа Вонгамат...

DDA Real Estate

221 556 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

47 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию новый комплекс апартаментов премиум класса на второй линии пляжа Карон! Особенности: Внешняя инфраструктура - круглосуточная охрана, бесплатная парковка, зона отдыха. Внутренняя инфраструктура - бассейны, коворкинг, ресторан, детские зоны, фитнес-зал. Расположение - у моря, вид на море, престижный район. Рассрочка на...

OVERON

706 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

354 м² 4 3 3

Мы рады представить вам уникальный проект недвижимости на острове Пхукет. Проект сочетает в себе совершенство архитектуры, комфорта и стиля, предлагая идеальное сочетание роскоши и уединения. Расположенный в живописном районе Пхукета, где уютные пляжи соседствуют с пышными зелеными ландшафтами, проект предлагает вам просторные виллы,...

Mercury Group

610 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

470 м² 4 4 4

В центре тихого района Лаян на острове Пхукет вас ждет прекрасный комплекс, предлагающий уникальные виллы с бассейнами. Здесь современный дизайн сочетается с премиальной отделкой, а каждая вилла продумана до мельчайших деталей, чтобы обеспечить уют и комфорт. Раздвижные стеклянные двери не только расширяют пространство, но и наполняют...

Mercury Group

575 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

123 м² 2 2 2

Погрузитесь в атмосферу уюта и тихой роскоши с этим невысоким поэтажным кондоминиумом на берегу моря в окрестностях живописного пляжа Карон на Пхукете. Преимущественное расположение вблизи разнообразных ресторанов, магазинов и уличных рынков делает каждый момент вашего отдыха уникальным. Просторные комнаты, обставленные всей необходимой...

Mercury Group

80 306 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях

Уникальное предложение для инвестиций в роскошные апартаменты! Рассрочка! Имеется встроенная техника! Апартаменты в OASIS на Пратамнаке - идеальный выбор для вашего портфеля недвижимости! Инфраструктура комплекса: подземный паркинг под всей площадью проекта, 2 бассейна (один на первом этаже, второй на крыше), 2 сауны (финская и...

DDA Real Estate

835 996 €

Вилла на пляже Бангтао, Таиланд

326 м² 3 4

Комплекс вилл в премиальном районе Банг Тао / BT-425P Эксклюзивные виллы расположенные на берегу озера в окружении гор и тропического леса. Рядом с торговым центром, международными школами и всего в 4 километрах от пляжей Сурин и Банг Тао. Детали объекта: Сдача: 4 квартал 2025 г. До моря: 4000 м Спальни: 3 - 4 Ванные: 4 - 5 Жилая...

Exotic Property

58 050 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

26 м² 2 1 1

Удалённая сделка Объект под сдачу

Harmonia City Garden - поистине , новый образ жизни в центре Паттайи. Настоящий оазис пятизвездочного комплекса для отдыха и здорового образа жизни с островной атмосферой внутри одного комплекса! Кондоминиум Harmonia City Garden в Паттайе, является одним из самых красивых и уникальных, с европейским архитектурным дизайном, расположенный в...

MG Group

573 000 €

Земля на острове Пхукет, Таиланд

12800 м²

Продается участок земли 5+3 рай 22 млн бат за рай

FazWaz

143 000 €

Квартира на пляже Камала, Таиланд

63 м² 1 1

Это кондо площадью 63 кв.м. с 1 спальня и 1 ванная. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. Является частью The Regent Kamala Condominium в Камала, Пхукет, а его строительство было завершено в дек 2011Вы можете купить кондо по базовой цене ฿5,500,000 (฿87,302/кв.м).

FazWaz

137 904 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

49 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная возможность инвестировать в роскошные апартаменты в курортной зоне Банг Сарай, всего в 100 метрах от пляжа! Sea Zen сочетает в себе современную архитектуру и восточный дизайн, создавая безмятежный оазис всего в нескольких шагах от пляжа Банг Сарай. Расслабьтесь в бассейне курортного типа и позагорайте на террасе у бассейна с баром и...

DDA Real Estate

92 795 €

Квартира в Хуахине, Таиланд

34 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальное инвестиционное предложение в Хуа Хин от известного застройщика SUPSIRI! Рассрочка! Частичная меблировка! Совершенно новый уровень роскоши. Mira Monte - это место, где можно насладиться эксклюзивностью в одном из самых оживленных мест Хуа Хина. Расслабьтесь и освежитесь в зеленой зоне с одной из самых живописных крыш в...

DDA Real Estate

255 783 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

В продаже готовые апартаменты в ЖК Grand Florida Апартаменты с 1 спальней и личным бассейном, площадь от 55м2 Все апартаменты полностью оборудованы всей необходимой европейской бытовой техникой и с полным пакетом меблировки. Напишите нам для получения подробной информации по данному объекту. ИНФРАСТРУКТУРА ЛОКАЦИИ: Grand Florida Pattaya...

IBG Property Southeast Asia

225 700 €

Дом в Паттайе, Таиланд

220 м² 3 3

Продается стильный дом в Mountain Village! Откройте двери в ваше новое счастье в современном коттеджном поселке Mountain Village, расположенном в живописном районе Silver Lake, Южная Паттайя! Описание недвижимости: Цена: 8,200,000 THB Площадь дома: 220 кв. м Площадь участка: 410 кв. м Этажность: 2 этажа Количество комнат: 3...

Real Estate Walls

416 000 €

Вилла на пляже Бангтао, Таиланд

228 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Полная меблировка О комплексе: Комплекс предлагает для продажи 14 премиальных вилл с современным дизайном и бассейнами, площадью от 228 до 257 кв.м. Каждая вилла имеет 3 спальни и 3 ванные комнаты, оснащается системой умный дом и сдаётся с чистовой отделкой, установленной сантехникой и кухней. Застройка включает террасы общей площадью 233...

Tumanov Group

119 727 €

Апартаменты на пляже Най Янг, Таиланд

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Наши клиенты могут получить скидку до 10% от цены застройщика! Цена может отличаться от указанной в объявлении в зависимости от планировки, площади и этажа. Все квартиры на первом этаже имеют собственный выход в бассейн. Комплекс премиум-класса от самого известного и проверенного застройщика острова Пхукет на динамично развивающемся пляже...

Vas Capital Co.Ltd.

781 024 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

304 м² 4 3 4

Онлайн-показ

Уникальная возможность инвестировать в роскошную виллу, предлагающую комфорт и стиль жизни на берегу моря! Доступна рассрочка! Rainpalm Villas выступает как свидетельство гармоничного слияния простоты и изысканности, удовлетворяя разнообразные стили жизни тех, кто ищет убежище для отдыха или выгодную инвестиционную возможность. Удобства:...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

261 140 €

Квартира в Бангкоке, Таиланд

52 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестируйте в роскошные апартаменты IDEO SUKHUMVIT MOBI 40 от застройщика ANANDA DEVELOPMENT! Дом сдан! Готов к заселению! Ощутите свою превосходную жизнь в роскошном кондоминиуме в современном стиле, в котором уделено внимание каждой детали, применяя самые современные технологии в комнате для повышения комфорта жителей. Удобства:...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
объект – законный,
контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

такое подписание свидетельствует о том, что вы согласны на исполнение всех условий контракта.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами удалённое оформление следки не представляет ничего сложного.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда