Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений). 

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости)  перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

1 572 000 €

Квартира в Бангкоке, Таиланд

126 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

The Residences 38 — это воплощение ультра-премиального уровня жизни в самом сердце Бангкока. Проект создан в партнёрстве с международным брендом The Crest Collection by Ascott, объединяя элегантность французского отеля, тайскую утончённость и высокие стандарты сервиса. Комплекс расположен на Sukhumvit 38, всего в 350 метрах от BTS...

ALZA Real Estate & Development

311 000 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

190 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Вилла построена в 2015 году и находится в отличном состоянии ис хорошей мебелью. Есть частный бассейн. Продается со всей мебелью

Renaissance Estate

758 982 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

550 м² 3 4

3 спальни, 4с/у, 380м2

Денис Чернов

140 090 €

Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Идеальное сочетание комфорта, масштаба и инфраструктуры: - Семь современных семиэтажных жилых зданий - Два отдельных здания паркинга (парковка для 80% квартир) - Благоустроенные общие зоны и современная архитектура - Продуманные планировки для жизни и аренды - Надёжный застройщик с сильной репутацией — Rhom Bho Property Преимущества локации: -...

50 Lemons

86 627 €

Студия на Пхукете, Таиланд

30 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционный объект! Апартаменты от инвестора!Продажа по договору уступки! 900 метров до пляжа Най-Харн! UTOPIA MINI - настоящая жемчужина, расположенная между двумя красивейшими пляжами Най Харн и Раваи, рядом с живописным озером Нонг Харн. Семейный кондоминиум с потрясающей инфраструктурой. Удобства: ресторан, открытый бассейн,...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

616 439 €

Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд

354 м² 3 4

Виллы класса Люкс с панорамными видами в районе Банг Тао / BT-416P Данный комплекс вилл расположен в самом центре одного из самых оживленных и развитых районов Пхукета. В 100 метрах от международной школы. К комплексу также обеспечен легкий доступ из любой точки острова. Детали объекта: Сдача: 2025 г. До моря: 10000 м Спальни: 3 - 5...

Exotic Property

1 895 269 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

907 м² 5 4 4

Онлайн-показ

Инвестируйте в роскошные виллы в престижном районе Банг Тао!Доход от 7%! Это отличный шанс стать владельцем недвижимости, которая будет пользоваться большим спросом. Рассрочка! Недалеко от пляжа Банг Тао! Вилла меблирована! ISLAND COLLECTION — суперэксклюзивная резиденция, состоящая всего из 8 частных вилл с бассейном....

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

580 889 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

141 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестируйте в уникальный жилой комплекс, который сочетает в себе роскошь, природу и высокую доходность! Доходность до 8%! Прогнозируемый рост - 10-15% в год! Доступна рассрочка! Skypark Elara Lakelands - это эксклюзивный жилой комплекс в знаменитом Laguna Phuket, созданный для тех, кто ищет гармонию с природой. Проект состоит из трех...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

70 900 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

42 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Проект Siam Oriental Oasis — это современный жилой комплекс в престижном районе Пратамнак, Паттайя, разработанный для тех, кто ценит стиль и комфорт. В проекте сочетаются современные технологии, просторные планировки и уникальная инфраструктура, что делает его идеальным выбором как для отдыха, так и для постоянного проживания. О...

ALZA Real Estate & Development

101 844 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ПАТТАЙЯ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ ГРАНДИОЗНЫЙ КОМПЛЕКС С КОММЕРЧЕСКИМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, БИЗНЕС-ЗАЛАМИ, РЕСТОРАНАМИ, ЖИЛЫМИ АПАРТАМЕНТАМИ И КОМПЛЕКСНЫМИ РАЗВЛЕЧЕНИЯМИ В ДВУХСТАХ МЕТРАХ ОТ ПЛЯЖА! * в ближайшей локации согласован проект казино (реализация до трех лет) * землевладение - фрихолд (безусловное право собственности) * при быстром выходе на...

CULTURE international real estate agency

43 908 €

Апартаменты в Районге, Таиланд

39 м² 2 1 1

Квартира с 1 спальней в кондоминиуме Mosaic — всего в 150 м от пляжа Откройте для себя лучшие черты пляжной жизни в кондоминиуме Mosaic, расположенном всего в 150 метрах от песчаного побережья Мае Пхим. Mosaic, известное своей спокойной атмосферой, — популярное здание, где стандартные квартиры редко продаются, что делает эту возможность...

Habita International Estates Ltd

100 477 €

Студия на Пхукете, Таиланд

44 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

The Regent Bang Tao — апартаменты от собственника в пешей доступности до моря Продаются апартаменты в комплексе The Regent Bang Tao — готовые к проживанию или сдаче в аренду. Объект расположен в одном из самых популярных районов Пхукета, всего в 10 минутах ходьбы от пляжа Банг Тао и рядом с комплексом Лагуна. Локация: —...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

669 036 €

Вилла на пляже Банг Тао, Таиланд

288 м² 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся роскошная вилла! Общая площадь строения: 289 кв.мВнутренняя площадь: 153 кв.мВнешняя площадь: 135 кв.м Количество спален: 3Количество ванных комнат: 3 Парковка на 1 автомобиль Бассейн размером 3.50 х 9.50 м Терраса с зоной для отдыха на солнце Солнечная палуба Уличный душ Не упустите возможность стать обладателем этой уникальной виллы!

50 Lemons

136 694 €

Апартаменты в Тхаланге, Таиланд

59 м² 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

О проекте Arise Vibe Phuket — современный жилой комплекс в районе Таланг, Пхукет. Проект предлагает уникальную концепцию комфортного проживания с развитой инфраструктурой и стильными планировками. Локация 13 км до пляжа Камала 11 км до пляжа Сурин 8.8 км до пляжа Бангтао 6.2 км до Porto de Phuket 7 км до госпиталя Thalang 6.1 км до British...

50 Lemons

94 000 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

129 м² 5 4

Онлайн-показ

Современные дома для комфортной жизни и отдыха! iLeaf Prime Pattaya–Jomtien — жилой комплекс в качественном и спокойном районе, предлагающий отдельные дома, дома на две семьи и таунхаусы с 4 спальнями. Проект ориентирован на комфортное проживание, семейный формат и использование в качестве дома для отдыха. О проекте Комплекс...

DDA Real Estate

144 916 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

56 м² 3 2 1

Intermark Global

1 748 855 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

511 м² 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УТОЧНЯЙТЕ АКТУАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения! ТАИЛАНД.ПХУКЕТ.СЧАСТЬЕ КОЛЛЕКЦИЯ БУТИКОВЫХ ВИЛЛ С ЧАСТНЫМИ БАССЕЙНАМИ В ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТОМ РАЙОНЕ ПХУКЕТА!! *идеальное расположение, отличные технические характеристики, дизайн и лучшая цена в этом районе *до пляжа...

CULTURE international real estate agency

1 099 085 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

615 м² 5 4

Онлайн-показ

Роскошные виллы с потрясающими панорамными видами! Полная меблировка! Гибкие условия покупки! Доступна рассрочка! LUSHWOOD VILLAS SEAVIEW – это элитные виллы на Пхукете, объединяющие современный тропический дизайн, «умные» технологии и панорамные виды на Андаманское море. Ключевые преимущества: Умный дом –...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

89 148 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

27 м² 1 1 1

В этой элитной и просторной кварире у Вас есть прекрасная возможность наслаждаться бесподобным видом на море и горы со своего собственного балкона!!! Эти комфортабельные апартаменты идеально подойдут как и для семьи с детьми, так и для молодоженов! Комплекс расположен в живописном и тихом районе, всего 10 мин пешком до двух прекраснейших пляжей...

Денис Чернов

120 000 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

35 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Начиная с января 2026 года, покупка квартиру в Таиланде стоимостью 3 000 000 ฿ и более дает право на получение инвестиционной визы. Riviera California — икона стиля в сердце Паттайи После ошеломительного успеха проектов The Riviera Malibu и Santa Monica, застройщик №1 в Паттайе запускает новый флагман — Riviera California....

ALZA Real Estate & Development

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

1. Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
3. Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

• выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
• объект – законный,
• контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

• договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента; 
• свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

• договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

1. Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
2. Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
3. Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда

488/75 Moo. 12, Viewtalay Residence 3, Jomtien Second Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi, Thailand 20150

https://su-varna.com/

Bartenevahelga@gmail.com

+66 911 922 111

Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании

Условия цитирования материалов Prian.ru