Законодательство страны, в которой вы планируете покупку недвижимости, может иметь существенные особенности. Если вы хотите, чтобы сделка прошла прозрачно и безопасно, необходимо внимательно отнестись к документальной стороне вопроса. Эксперты компании «Галерея недвижимости» рассказали всё, что важно помнить покупателям недвижимости в Таиланде.
С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.
Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:
приобрести выбранный объект,
не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?
Шаг 1. Планы
Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).
1. Фрихолд (полная частная собственность)
Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).
2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)
Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).
При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).
Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.
После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.
Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.
Примеры объектов недвижимости в Таиланде
40 881 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
37 м2211
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
110 707 €
Апартаменты в Сурине, Таиланд
31 м211
Квартиры в современном комплексе с доходом от 8% годовых / SR-467P
Отличное месторасположение рядом с белоснежным пляжем Сурин. Идеальное место для проведения отпуска или сдачи в аренду. Ожидаемый доход от аренды — 8-10% в год.
Детали объекта:
Сдача: октябрь 2021 г.
До моря: 800 м
Спальни: 1 - 2
Ванные: 1 - 2
Жилая площадь: 31 - 78...
Exotic Property
979 000 €
Дом в Пхукете, Таиланд
479 м245
Это новый проект от уже известного и признанного застройщика, расположенный всего в 10 минутах езды от пляжа Банг Тао и включающий 12 роскошных современных вилл с тремя и четырьмя спальнями, выполненные в современном премиальном стиле.
Земельные участки занимают от 531 до 1026 квадратных метров, а общая площадь зданий начинается от 319...
Mercury Group
612 409 €
Пентхаус на пляже Най Янг, Таиланд
265 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Детали проекта:
Площадь земельного участка: 17.132 гектара
Количество зданий: 10
Общее количество юнитов: 40
Формат: Полностью меблированные
Виды: Невероятные панорамные виды на гольф, живописный лес, ухоженные сады и залив Phang Nga Bay.
Нижний этаж:
1. Прихожая - 22 кв.м.
2. Тайская кухня - 15 кв.м.
3. Западная кухня - 18...
50 Lemons
65 689 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
20 м211
Роскошные апартаменты от студий площадью от 20 до 148 кв.м. VIP-апартаменты 2,6-29 600 000 бат. Новое роскошное здание включает в себя все услуги и помещения курортного отеля, такие как гигантский извилистый бассейн с волнами. Любители спорта оценят наше универсальное покрытие для футбола и баскетбола, теннисных кортов и бадминтона, а также...
Habita International Estates Ltd
1 379 578 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
525 м256
Эта роскошная вилла с пятью изолированными спальнями и шестью ванными комнатами расположена в живописном месте и предлагает комфортное проживание. Каждая спальня полностью изолирована и оснащена собственной гардеробной и ванной комнатой, обеспечивая максимальную приватность и комфорт. На первом этаже находится просторная гостиная, кухня со...
NF Group
4 691 020 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
1908 м245
Эта элегантная вилла занимает общую площадь 3200 кв.м., из которых 980 кв.м. внешняя площадь и 928 кв.м. внутренняя площадь. С четырьмя просторными спальнями, каждая с ванной комнатой, великолепным пейзажным бассейном, комнатой развлечений, просторными террасами и настилами, а также прямым выходом на пляж.
Эта сказочная вилла расположена в...
NF Group
520 000 €
Дом в Пхукете, Таиланд
305 м2334
Вилла с тремя спальнями, станет прекрасным местом для проживания большой семьи и выгодной инвестицией.
выдающийся проект роскошных вилл, расположенный в живописном районе Пхукета. Этот жилой комплекс предлагает уникальное сочетание тропической красоты и современного комфорта.
Проект предлагает идеальное место для жизни, сочетая уединение,...
Mercury Group
426 856 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
106 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показОплата в рублях
Уникальное предложение для инвестиций в роскошные апартаменты!
Рассрочка!
Имеется встроенная техника!
Апартаменты в OASIS на Пратамнаке - идеальный выбор для вашего портфеля недвижимости!
Инфраструктура комплекса: подземный паркинг под всей площадью проекта, 2 бассейна (один на первом этаже, второй на крыше), 2 сауны (финская и...
DDA Real Estate
233 538 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
38 м211
Описание ЖК "Arom Wongamat"
АПАРТАМЕНТЫ С 1 СПАЛЬНЕЙ
Площадь: 38 м2
Этаж: 3-й
Стоимость: 8 152 496 бат (~233 542 $)
О КОМПЛЕКСЕ
Комплекс Arom Wongamat – премиальный проект на первой пляжной линии в самом престижном и спокойном районе Паттайи – Вонгамат.
Район Wongamat – это самый богатый и...
VRC Idrisova
87 714 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
31 м2211
Яркий, современный комплекс апартаментов расположен в районе Кату, где есть все необходимые удобства для насыщенной и комфортной жизни. Дизайны экстерьера и интерьера вдохновлены красочными восходами и закатами Пхукета. Разнообразная инфраструктура проекта создает лучшие условия для незабываемого отдыха.
Инфраструктура: лобби, коворкинг, зоны...
Intermark Global
138 000 €
Дом на острове Пхукет, Таиланд
220 м232
Это дом площадью 220 кв.м. с 3 спальни и 2 ванные. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. Является частью Phuket Villa 3 в Wichit, Пхукет, а его строительство было завершено в май 2013Вы можете купить дом по базовой цене ฿5,300,000 (฿24,091/кв.м).
FazWaz
73 000 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
35 м211
Это кондо площадью 35 кв.м. с 1 спальня и 1 ванная. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. Является частью Grande Caribbean в Nong Prue, Паттайя, а его строительство было завершено в ноя 2015Вы можете купить кондо по базовой цене ฿2,800,000 (฿80,000/кв.м.). Также эту недвижимость можно снять на длительный срок, начиная от ฿11,000 в...
FazWaz
85 195 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
37 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Инвестиционная недвижимость в 300 метрах от пляжа с гарантированным доходом!
Проект рядом с пляжем Ката на Пхукете предлагает апартаменты и таунхаусы с фиксированной доходностью 7% в долларах на 3 года. Управляющая компания застройщика полностью займется обслуживанием и поиском арендаторов, обеспечивая вам стабильный и пассивный доход.
О...
Phuket Sabay Property
245 511 €
Апартаменты в Бангкоке, Таиланд
44 м2211
Эти новые апартаменты на Сукхумвит 33 в элитном кондоминиуме Noble Around 33, расположенном рядом с BTS Prompong и BTS Asoke в деловом центре Бангкока, уже доступны для продажи.
Квартира как новая - никто ранее не жил
Ванная комната имеет двери с доступом из спальни и гостиной
Высокие потолки - 275 см
Средний этаж
Ориентация на северо-восток с...
CondoDee
270 362 €
Апартаменты в Бангкоке, Таиланд
44 м2211
Элитные апартаменты с одной спальней в районе Асок доступны для покупки уже сегодня. Расположены на среднем этаже престижного кондоминиума The Esse Asoke в центральном деловом районе Бангкока.
Эти роскошные апартаменты предлагают прекрасный вид и изысканный интерьер
1 спальня
1 ванная комната
Высота потолков: 300 см
Балкон
Ориентация:...
CondoDee
789 168 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
295 м234
Комплекс премиальных вилл на Банг Тао / BT-307P
Эксклюзивный комплекс вилл сочетает роскошь, удобство и приватность, предоставляя высокие стандарты для качественной жизни. Удачное расположение в центре премиального района Банг Тао, рядом с торговыми центрами, школами и популярными пляжами, делает его отличным выбором для проживания и отдыха на...
Exotic Property
134 986 €
Квартира в Хуахине, Таиланд
36 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальное предложение в Хуа Хине от застройщика ISSARA UNITED с панорамным видом на поле для гольфа и эксклюзивными удобствами для каждой семьи.
До пляжа всего 500 метров!
SASA - это скрытая жемчужина с незабываемым видом на Хуа Хин, спроектированная всемирно известными дизайнерами, с прекрасно продуманной планировкой и превосходными...
DDA Real Estate
347 800 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
63 м211
Комплекс Baan Mai Khao расположен на первой линии пляжа Май Као, в северо-восточной части острова, и соседствует с пятизвёздочными отелями.
Архитектура комплекса минималистична, здания построены в китайско-португальском стиле, несущем в себе роскошь и утонченность. Все апартаменты здесь продаются вместе с мебелью светлых тонов.
Из услуг в...
Mercury Group
33 914 €
Студия в Паттайе, Таиланд
28 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Jomtien Beach Condominium (Rimhaad) — состоит из пяти зданий, 18-этажных башен S1, S2 и 15-этажных башен A1, A2 и A3, расположенных примерно в 100 метрах от пляжа Джомтьен, с видом на море, между Сой 10 и Сой 11. Комплекс находится всего в двух минутах ходьбы от моря и очень близко ко всем магазинам, ресторанам, кафе и барам Джомтьена, а...
Sunshine Agency Co., Ltd
Шаг 2. Юридическая экспертиза
Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.
Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.
Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.
Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:
выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
объект – законный,
контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –
вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.
Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту
Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.
Необходимо помнить:
такое подписание свидетельствует о том, что вы согласны на исполнение всех условий контракта.
Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.
После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).
В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.
Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.
Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.
После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате
В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.
Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.
При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.
В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:
сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).
Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте
После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.
По факту регистрации вы получаете:
1. При регистрации права собственности (фрихолд):
договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):
договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.
Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.
В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.
Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами удалённое оформление следки не представляет ничего сложного.
Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.
Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
Застройщик не приступил к строительству объекта.
В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.
Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты
С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.
Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.
Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.
Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.
P. S.
В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.
Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.
Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.
Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда