Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений). 

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости)  перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

374 677 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

404 м² 3 4

В комплексе: 11 вилл двух различных планировок, все виллы на 3 спальни различной планировки в охраняемом комплексе. При въезде расположен офис управляющей компании, ресепшн, кофейня, библиотека, СПА салон, фитнес центр и сауна. Также будет работать офис по сдаче вилл в аренду, предусмотрено отдельное помещение для хранения личных вещей на период...

Exotic Property

100 816 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

75 м² 1 1 2

Современный кондоминиум с уникальным дизайном и просторными квартирами в идеальном месте недалеко от города Пхукет. Удобный доступ к торговым районам, таким как Tesco Lotus и Central Festival Phuket, и в 15 минутах езды от пляжа Патонг.

Habita International Estates Ltd

1 290 790 €

Вилла на пляже Ката, Таиланд

803 м² 6 5 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

**Уникальный проект всего в 500 метрах от пляжа Ката:** - 3 эксклюзивные виллы с 5 спальнями - Встроенный лифт, бассейн и парковка - Полный пакет мебели и техники включен - Доступ к инфраструктуре отеля Wekata Luxury - Программа Rental Pool: 40% инвестору, 60% управляющей компании - Прогнозируемая доходность: 5-10% годовых

50 Lemons

576 790 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

404 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Добро пожаловать в наш эксклюзивный проект роскошных вилл с бассейном, расположенный в Майкхао, Пхукет, предлагающий роскошную тропическую жизнь, которая идеально подходит для тех, кто ищет уединения, эксклюзивности, расслабления и омоложения. Предложение от 21 900 000 бат. Наши виллы выполнены из высококачественных материалов, оснащены...

Phuket Scanner

711 111 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

330 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Потрясающие виды, тропическая природа и всего в 600 м от пляжа, предлагает не только фантастический выбор образа жизни, но и прекрасную инвестиционную возможность. Предложение 27 000 000 бат. Наши виллы не только очень конкурентоспособны по цене, у нас также есть дополнительное преимущество гибких планов оплаты, у нас также есть доступное...

Phuket Scanner

188 092 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

31 м² 1 1

В комплексе: 9 корпусов, каждый по 7 этажей, всего 637 квартиры. Этот жилой комплекс предлагает обширную зону отдыха, включая сады (площадью около 5355 кв. м.) и бассейны (площадью около 4595 кв. м.), с более чем 35 объектами развлечений, такими как терраса у бассейна, лаунж-зона, театральный зал, круглосуточное лобби, детская игровая комната,...

Exotic Property

396 561 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

33 м² 2 2

В комплексе: два здания, состоящих из семи этажей каждое. Общая площадь апартаментов варьируется от 108 до 310 кв.м., включая 73 апартамента с 2 и 3 спальнями, а также 2 пентхауса. Предоставляется 145 парковочных лотов для автомобилей и мотоциклов. В апартаментах: исключительное сочетание элегантности и функциональности. Каждый юнит выделяется...

Exotic Property

691 587 €

Квартира в Бангкоке, Таиланд

154 м² 6 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные апартаменты с великолепным видом на лес! Инвестиционно-привлекательный объект! Доходность от 5%! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Выгодное расположение ЖК гарантирует Вам высокий спрос на аренду жилья! Полностью меблирована! Whizdom The Forestias - это жилой комплекс, утопающий в...

DDA Real Estate

157 473 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

74 м² 2 2

Кондоминиум является первым проектом финского застройщика Siam Oriental, строительство объекта завершено в 2010 году, расположен в лучшем районе Паттайи, на холме Пратамнак, Пратамнак, Сой 4. Рядом с комплексом есть все необходимое для комфортного проживания: кафе, магазины 7/11, фэмили март, массажный салон, рынки, поле для гольфа, ну и конечно...

NF Group

2 566 778 €

Таунхаус в Пхукете, Таиланд

1763 м² 2 2

Вилла с двойным бассейном может похвастаться двумя спальнями с частными пейзажными бассейнами, просторными гостиными, обставленными плетеными, тиковыми и бамбуковыми материалами, подходящими для тропиков, собственными внутренними двориками для божественных развлечений, просторными ванными комнатами и полностью оборудованными кухнями. Рядом с...

NF Group

2 454 773 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

863 м² 4 4

Вилла состоит из 4 спален с ванными комнатами, открытого плана гостиной-столовой-кухни, кабинета, частного бассейна, комнаты для прислуги, комнаты для развлечений, балконов, беседки и гаража (2 парковочных места). Очень красиво спроектированная, построенная и обслуживаемая вилла, примыкающая к роскошному бутик-отелю Mom Tri's Villa Royale,...

NF Group

521 684 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

258 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Poскошные виллы с бассейном в Тaлангe, Пхукeт – идеальнoе coчeтaниe coвpеменной элегантнocти и тpoпическoгo cпокoйcтвия. Пpeдложeниe oт 19 900 000 бат ( 3 спaльни и 4 ванныe ) 10 ЭKCКЛЮЗИВНЫX ВИЛЛ С БAССEЙНOМ. Виллы paсположенные в cамoм сeрдцe Taлaнга, Пхукет, Таилaнд, являются настоящим воплощением роскошной жизни и включают в себя...

Phuket Scanner

81 157 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

32 м² 2 1 1

Цены на квартиры от 27 квадратных метров с одной спальней до пентхаусов площадью 191 квадратный метр варьируются от 3,04 миллиона бат до 41,4 миллиона бат в роскошном высотном кондоминиуме, расположенном в одном из самых востребованных районов Пратамнака. Предоставление владельцам возможности наслаждаться 5-звездочной жизнью с удобствами...

Habita International Estates Ltd

200 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

34 м² 1 1 1

Апартаменты с одной спальней - прекрасное место для отдыха, проживания или инвестиции. Наслаждайтесь умиротворением в окружении тропической природы и высококлассного комфорта. Находясь в самом сердце курортного района Лагуна Пхукет, вы получите удобный доступ к пятизвездочным гостиницам, спа и лучшим торговым центрам, включая Boat Avenue и...

Mercury Group

103 900 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

28 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Platinum Bay by Wyndham — это проект кондоминиумов и квартир, расположенный в Камале, завершение которого запланировано на июль 2024 года. Он состоит из 432 квартир на 4 этажах. Самая маленькая квартира имеет удобное пространство и идеальные функции, идеально подходящие для инвесторов, стремящихся максимизировать доход от аренды при...

LIFE CITY REAL ESTATE

225 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

71 м² 2 2 2

Уникальный жилой комплекс, сочетающий современную эстетику и тропическое спокойствие, расположен в живописном районе Пхукета, среди пышной растительности и в непосредственной близости к морю. Проект предлагает выбор просторных резиденций, включая изысканные апартаменты и пентхаусы, каждый из которых разработан с учетом всех потребностей и...

Mercury Group

365 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

203 м² 3 3 3

Представляем вашему вниманию виллу с 3 спальнями в балийском стиле! На ухоженной территории расположен уютный частный бассейн и великолепный тропический сад, каждый уголок которого заботливо продуман. Само пространство виллы грамотно спланировано и представлено просторной кухней открытой планировки, столовой и гостиной, которые создают особую...

Mercury Group

1 985 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

990 м² 4 4 4

Вилла, расположенная в живописном и престижном районе вилл с видом на Лаян, представляет собой роскошную недвижимость с 4 спальнями. Этот дом сочетает в себе современный дизайн и природную красоту. Вилла с просторными спальнями, изысканными ванными комнатами и высококачественной отделкой обеспечивает комфорт и изысканность в каждой детали....

Mercury Group

530 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

340 м² 5 4 4

Онлайн-показ

Marina Homes

250 611 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

51 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестируйте в роскошные апартаменты, окруженные горами и лесом! Гарантированный доход 6% в год! Рассрочка! Расстояние до пляжа: всего 150 метров! Мебель включена в стоимость + система умный дом! THE FOREST PATONG - идеальное сочетание изысканности и спокойствия, где каждое мгновение - это возможность ощутить вершину роскоши жизни в...

DDA Real Estate

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

1. Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
3. Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

• выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
• объект – законный,
• контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

• договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента; 
• свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

• договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

1. Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
2. Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
3. Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда

488/75 Moo. 12, Viewtalay Residence 3, Jomtien Second Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi, Thailand 20150

https://su-varna.com/

[email protected]

+66 911 922 111

Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании

Условия цитирования материалов Prian.ru