Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

• приобрести выбранный объект,
• не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
• максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений). 

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости)  перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

3 077 366 €

Дом на Пхукете, Таиланд

1060 м² 4 4

В комплексе Veranda Villas & Suites представлены просторные виллы с собственными бассейнами, панорамными видами на море или тропические сады. Также доступны роскошные апартаменты с высокими потолками и большими террасами. Комплекс имеет разнообразную инфраструктуру, обеспечивая полноценный отдых на территории: бассейны с шезлонгами для...

Mercury Group

174 341 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

34 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальное предложение для инвесторов: роскошные апартаменты в престижном районе Вонгамат, обеспечивающие стабильный доход и высокий потенциал роста! Гарантированный доход 6% на протяжении трех лет! Once - это кондоминиум класса люкс, совмещающий в себе удобства и сервис пятизвездочного отеля. Удобства: крытая парковка, ресторан, охрана на...

DDA Real Estate

142 394 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

32 м² 1 1

Новый комплекс апартаментов находится в нескольких шагах от пляжа Най Янг. Проект разделен на зону резиденции и отельную. Площадь апартаментов от 32 кв.м. до 73 кв.м. Особенности: инфинити-бассейн с видом на море, ресторан на пляже, фитнесс, лобби, офис УК, электромобили на территории комплекса. Проект находится под управлением международного...

NF Group

176 636 €

Дом на острове Пхукет, Таиланд

148 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Двухэтажный дом в районе Ко Кео всего за 6,59 млн батов! Этот уютный и просторный дом в закрытом комплексе в районе Ко Кео идеально подойдет для семьи. В нем три спальни, две ванные комнаты и большая кухня с мини-баром. Также есть крытая парковка и ухоженный сад. Все необходимые удобства уже включены, такие как встроенная газовая плита с...

Undersun Estate

771 641 €

Вилла на пляже Лаян, Таиланд

440 м² 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

- Земельный участок:Общая площадь 4.75 рай или 7 600 кв.м.- Распределение:Земельный участок разделен на 9 чанотов, каждый из которых принадлежит индивидуальной компании.- Владение:8 участков – 8 компаний (Вилла 9 – Участок 8 имеет 2 виллы на нем), 1 участок – общая территория.- Совладельцы: У каждой компании есть 2 акционера (инвестора).-...

50 Lemons

617 500 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

313 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Срочная перепродажа! Цена ниже чем у застройщика! Вилла в новом, премиальном комплексе от известного застройщика Botanica Luxury Villas. Проект- Botanica Modern Loft 2 Угловая вилла с хорошим расположением 4 спальни 3 ванных комнат Площадь участка- 432 кв м. Площадь строения- 313 кв м. Бассейн- 3.5 х 9.5 м. Парковка Цена -...

Azure Home Co Ltd.

90 517 €

Дом на Пхукете, Таиланд

130 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Новый готовый дом рядом с Thanyapura Sports & Health Resort, Пхукет — 3,49 млн бат Современный одноэтажный дом в тихом и спокойном районе Таланг. Просторные комнаты, светлый интерьер и панорамные окна создают атмосферу уюта и комфорта. Отличный вариант для семейного проживания с полным правом собственности (Freehold). Основные...

Undersun Estate

934 995 €

Дом на Пхукете, Таиланд

350 м² 3 3

Концепция проекта Civetta Villas Grand сосредоточена вокруг двух основных идей: сохранение энергии и максимальное использование зеленых насаждений. Все виллы выполнены в виде индивидуальных двухэтажных домов в бассейном. Имеется живая изгородь, частная парковка, на первом этаже расположена гостевая спальня с отдельным санузлом. Кухня,...

Mercury Group

717 803 €

Таунхаус на Пхукете, Таиланд

380 м² 2 2

Эксклюзивная возможность купить одну из известных резиденций на Пхукете. Состоит из 150 роскошных вилл, окаймляющих лагуну с соленой водой и песчаные пляжи залива Бангтао. Наслаждайтесь роскошью на набережной, где достойный образ жизни является наградой за разумные инвестиции. Резиденции обладают несравненным колоритом — они известны даже среди...

NF Group

315 640 €

Квартира на пляже Банг Тао, Таиланд

75 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

До моря 1500 м, Надежный застройщик, Можно с животными О комплексе: Метiculously crafted residences у берега пляжа Банг Тао предлагают современные 1BR, 2BR и 3BR кондоминиумы площадью 75-301 кв.м. Комплекс включает лобби, игровую зону, театральный зал, фитнес, 25-метровый бассейн, спа, сауну, зоны для животных. Архитектурные решения и пышный...

Tumanov Group

141 110 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

200 м² 3 2 1

Почувствуйте лучшее, что есть в Паттайе, проживая в этих потрясающих апартаментах с 2 спальнями, идеально расположенных в самом центре города. Этот 6-этажный жилой дом общей площадью 200 кв. м представляет собой удобный и просторный дом. Насладитесь захватывающим видом на двор, окрестности и город, не выходя из собственного дома. В апартаментах...

Habita International Estates Ltd

163 174 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

179 м² 2 2

Somphong Condotel-condominium расположен в На Джомтьене, в 150 метрах от моря. На территории есть бассейн, сад, вместительная парковка, круглосуточная охрана. Эта просторная 2-комнатная квартира расположена на 3 этаже. Большая квартира 179 кв.м. имеет 2 спальни, 1 большую гостиную, 1 большой балкон, кухню и 2 ванные комнаты.

NF Group

2 224 608 €

Пентхаус на Пхукете, Таиланд

304 м² 3 3

Angsana Oceanview Residences — элитный комплекс апартаментов с видом на море в престижном районе Лагуна, Пхукет. Современные резиденции с частными бассейнами расположены всего в нескольких минутах от пляжа Банг Тао и известного курорта Laguna Phuket. Проект предлагает полный спектр удобств, включая фитнес-центр, спа, рестораны, гольф-поля и...

Mercury Group

732 116 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

263 м² 3 4

Вилла Тип Б - 428 кв.м. 3 спальни/ 4 ванные комнаты 1 многофункциональная комната Вилла оборудована лифтом Крытая парковка на 2 автомобиля располагается на 2-м этаже Уникальной особенностью виллы является гостиная со столовойи бассейн, которые находятся на 4-м этаже, что дает возможность наслаждаться восходом солнца утром ипанорамными видами на...

NF Group

865 000 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

115 м² 2 2 2

Откройте для себя безупречный рай исконной роскоши и непринужденной элегантности на тропическом острове Пхукет. Новая жемчужина станет вашим идеальным убежищем в стиле минимализма, гармонично вписывающимся в пологие дюны и мерцающие воды пляжа Банг Тао. Отель-резиденция на центральном западном побережье Пхукета, первый и единственный своего...

Mercury Group

636 363 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

350 м² 8 5 6

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ГОТОВАЯ ВИЛЛА В КОМПЛЕКСЕ ЛАГУНА ПАРК — 23 млн бат Просторная 5-спальная вилла в сердце Лагуны — на продажу Добро пожаловать в закрытый премиум-комплекс Laguna — один из самых престижных и востребованных районов Пхукета. Современная вилла идеально подойдёт для комфортного проживания, отдыха или выгодной инвестиции....

Palm Key

1 694 424 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

430 м² 5 4

О проекте: Резиденция Sai Taan — уникальный элитный поселок, расположенный в самом сердце района Банг Тао, на благоустроенной и охраняемой территории. Комплекс включает 48 роскошных вилл и граничит с интегрированным курортом Laguna Phuket, предлагая удобный доступ к его инфраструктуре. Отсюда всего несколько минут ходьбы до...

Денис Чернов

69 852 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

25 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Laya Resort - Отель 5* и кондоминиум всего в 400 метрах от пляжа Бангтао/Лаян. 1 фаза - Отель 5* под управлением международной компании Wanda Vista. Сдача обьекта в марте 2024 года. 2 фаза - 3 здания 7 этажных кондоминиумов, со всей инфраструктрой отеля. Сдача обьекта ( Болк G ) в марте 2024 , ( Блок H,I ) декабрь 2024 Есть опция...

Azure Home Co Ltd.

505 000 €

Дом на Пхукете, Таиланд

272 м² 3 3 3

Вилла с тремя спальнями станет прекрасным местом для проживания большой семьи и выгодным вложением. Вы сможете насладиться атмосферой безмятежности и расслабления, проживая в изысканной трехкомнатной вилле, которая была уникально спроектирована и гармонично сочетается с окружающей природой. Комплекс расположен всего в нескольких минутах езды...

Mercury Group

890 355 €

Вилла в Манике, Таиланд

342 м² 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Эксклюзивная инвестиционная возможность в Sunti Villas Расположенная в тихом и востребованном районе Si Sunthon, неподалеку от аквапарк Blue Tree, эта роскошная одноэтажная вилла предлагает непревзойденный инвестиционный потенциал! Характеристики виллы: Вилла занимает площадь 295 кв. м внутреннего пространства и расположена на участке площадью...

50 Lemons

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

1. Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
2. Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
3. Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

• выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
• объект – законный,
• контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

• сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
• суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

• договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента; 
• свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

• договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
• домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

1. Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
2. Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
3. Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
4. Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

1. Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
2. Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
3. Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда

488/75 Moo. 12, Viewtalay Residence 3, Jomtien Second Road, Nongprue, Banglamung, Chonburi, Thailand 20150

https://su-varna.com/

Bartenevahelga@gmail.com

+66 911 922 111

Фото: unsplash.com (Mr Autthaporn Pradidpong, Yavor Punchev), база компании

Условия цитирования материалов Prian.ru