Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде

С начала пандемии удалённые сделки стали особенно востребованы – в том числе в Таиланде. Качественное юридическое сопровождение позволяет организовать максимально комфортный как для продавца, так и для покупателя процесс оформления недвижимости. При этом ни одна из сторон может не находиться в это время на территории Таиланда.

Итак, какие действия необходимо осуществить покупателю, чтобы:

приобрести выбранный объект,
не потерять деньги в процессе осуществления сделки,
максимально обезопасить себя от недобросовестных действий застройщика (продавца)?

Шаг 1. Планы

Прежде всего важно определиться, что именно вы хотите купить: квартиру, дом или виллу. С какой целью будет совершена покупка: постоянное проживание или сдача объекта в аренду для получения дохода? Именно от этого будет зависеть, какой вид права собственности предпочесть: полную частную (фрихолд) или долгосрочной аренды (лизхолд).

1. Фрихолд (полная частная собственность)

Приобретается по договору купли-продажи объекта недвижимости. Сделка по переходу права собственности регистрируется в земельном департаменте. По факту регистрации покупатель получает чанот (свидетельство о праве собственности на объект недвижимости в Таиланде). На лицевой стороне чанота указываются характеристики объекта, на обратной – дата сделки, данные предыдущего собственника (продавца) и нового собственника объекта (покупателя). Став полноценным собственником в Таиланде, вы имеете право данный объект продавать, дарить, сдавать в аренду, участвовать в собраниях собственников жилья, закладывать, передавать по наследству (без каких-либо ограничений).

2. Лизхолд (право долгосрочной аренды)

Приобретается по договору покупки права аренды либо по договору аренды. Долгосрочная аренда, согласно законодательству Таиланда, длится не более 30 лет, и покупатель (арендатор) получает право пользования объектом недвижимости на этот срок. Покупатель не становится собственником объекта, он становится арендатором, а застройщик (продавец), соответственно, является арендодателем по такому договору. Собственником объекта недвижимости остаётся именно застройщик (продавец, арендодатель).

При этом продавец обязан зарегистрировать в земельном департаменте право аренды (обременение) на 30 лет за покупателем (арендатором) и внести информацию о нём в чанот. Таким образом, на лицевой стороне чанота будут указаны характеристики объекта недвижимости, а на обратной – собственник объекта (застройщик, продавец, арендодатель), срок аренды (обременения) – 30 лет (или иной по договору) и данные покупателя (арендатора).

Выполнить регистрацию права аренды в земельном департаменте крайне необходимо для покупателя, так как в течение зарегистрированного срока обременения никто не может отнять у него право на аренду и пользование данным объектом недвижимости.

После регистрации обременения вы имеете право (с согласия собственника объекта недвижимости) перепродавать своё право на аренду, сдавать объект в субаренду, подарить своё право на аренду, разрешать с собственником объекта недвижимости вопросы по последующему переоформлению права аренды в пользу ваших наследников. Все эти опции возможно предусмотреть в договоре аренды.

Также по истечении 30 лет вы имеете право на продление данного договора аренды на срок ещё 30 и 30 лет, то есть 60 лет в совокупности, с согласия собственника объекта. Зачастую данное продление предусматривается первоначальным договором аренды.

Примеры объектов недвижимости в Таиланде

395 200 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

238 м² 3 2 2

Вилла Qabalah расположена в новом комплексе, который включает более 30 современных вилл с бассейном. Виллы предлагают 3 различных планировки с 2, 3 и 4 спальнями. Каждая вилла состоит из 2 этажей и предлагает просторную гостиную и столовую в открытой планировке, полностью оборудованную европейскую кухню и спальни с собственными ванными...

Kofanoff Estate

65 858 €

Апартаменты в Джомтьене, Таиланд

29 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT03339 Стоимость: 2,590,000 Бат - 1 спальня, 1 ванная - Площадь 29 кв.м. - Этаж 5 - Вид На море - Иностранная квота - Полностью меблирована Особенности: - Европейская кухня - Балкон - Кондиционер - Спорт-зал - Паркинг - Подземная парковка - Бассейн на крыше Расположение: Джомтьен, Паттайя За более...

Renthai

75 900 €

Студия в Паттайе, Таиланд

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовая для проживания квартира в Beverly Mountain Bay. Полная меблировка, бытовая техника, сантехника! Имеются различные варианты планировок от 27кв.м. до 67кв.м. (стоимость от 89 547$) Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет от 10% в год! Есть возможность приобретения недвижимости в рассрочку! Планируемый доход от аренды студии...

DDA Real Estate

78 483 €

Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд

25 м² 1 1

Эко кондоминиум в районе Банг Тао / BT-311P Эко-комплекс у пляжа Банг Тао на Пхукете, ориентированный на комфортный образ жизни. Квартиры в комплексе выполнены из экологичных материалов и с продуманным зонированием. Это идеальное место для тех, кто ценит удобство и заботу об окружающей среде. Детали объекта: Сдача: 1 квартал 2027 года До...

Exotic Property

376 375 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

221 м² 3 2

Онлайн-показ

Уникальная возможность инвестировать в роскошные виллы на острове Пхукет! Это идеальный выбор для тех, кто ищет стабильный доход и комфорт! 700 м до пляжа! Удобства: лобби, библиотека, кофе-бар, общественная клиника, ресторан, круглосуточный магазин, общий бассейн, многофункциональный зал, спортивный зал, детская игровая комната, охрана....

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

128 691 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предстарт продаж нового кондоминиума от известного российского застройщика представляющего свои проекты и на Пхукете. Метрикс Development – девелоперская компания входит в ТОП-10 застройщиков Краснодарского края. Победитель федеральной премии Urban Awards в номинации «Девелопер года» в 2022 и 2023 году! Компания проектирует и...

Azure Home Co Ltd.

442 125 €

Вилла на пляже Бангтао, Таиланд

255 м² 4 4

Виллы премиум класса на Банг Тао / BT-382P Комплекс вилл вблизи Лагуны. Отлично подойдет семьям с детьми или пенсионерам — здесь тихо и уютно, а вся необходимая инфраструктура и развлечения поблизости. Детали объекта: Сдача: 2025 г. До моря: 5000 м Спальни: 4 - 4 Ванные: 4 - 4 Жилая площадь: 255 - 255 м² Доход: фактический доход...

Exotic Property

353 637 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

73 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестирование в элитные апартаменты! Доходность от 8 %! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Все апартаменты с мебелью, сантехникой и бытовой техникой! Есть рассрочка! Wyndham Grand Residences Wongamat расположен в редком и престижном месте на мысе Вонгамат, на севере Паттайи. До пляжа Вонгамат...

DDA Real Estate

270 056 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

360 м² 6 4

Два дома на одной территории в популярном поселке " Baan Dusit Pattaya - 1". На территории: открытый бассейн, терраса, сад, сауна, летняя кухня, обеденная зона. В поселке есть бассейн, тренажерный зал, поле для гольфа, теннисный корт, велосипедные дорожки. Рядом располагаются аквапарк, ботанический сад, церковь.

NF Group

112 692 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

29 м² 1 1

Новый кондоминиум является безмятежным оазисом посреди тропической природы острова. Из комплекса открывается завораживающий вид на поле для гольфа Laguna Phuket. В проекте представлены студии, апартаменты с 1 и 2 спальнями с разными вариантами планировок. Все здания комплекса соединены воздушными мостиками, что позволяет легко и комфортно...

Intermark Global

653 015 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

285 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Комплекс The Ozone Lagunia расположен в 5 минутах езды от пляжа Бангтао. Как раз на этом пляже находятся самые популярные пляжные клубы Пхукета, такие как Xana Beach Club, Dream Beach Club и Catch Club. Рядом с The Ozone Lagunia расположен гольф-клуб Laguna Phuket, где проводятся турниры международного класса. В 2 минутах езды от комплекса The...

Azure Home Co Ltd.

931 511 €

Вилла на пляже Бангтао, Таиланд

444 м² 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Роскошное убежище в балийском стиле в QAV Residence Откройте для себя вершину роскоши в изысканном доме в балийском стиле, расположенном в сердце района Чоэнг Талэ, Таланг, Пхукет. Вилла гармонично сочетает современную архитектуру с природной красотой в престижном сообществе QAV Residence. Основные характеристики: — Дизайн: Основывается на...

50 Lemons

5 000 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

1700 м² 5 5 5

Вилла с пятью спальнями станет идеальным жильем для проживания большой семьи или выгодным вложением. Расположенный в самом сердце престижного района, этот проект представляет собой воплощение роскоши. За десятилетие застройщику удалось создать виллы, которые завоевали признание мирового уровня. Вложитесь в недвижимость, которая подчеркивает...

Mercury Group

114 547 €

Квартира в Бангкоке, Таиланд

35 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная возможность инвестировать в перспективный проект в центре Бангкока! Апартаменты в Aspire Huai Khwang. Aspire Huai Khwang — это проект кондоминиума и апартаментов, расположенный в районе Дин Даенг, Бангкок, завершение строительства которого запланировано на июнь 2027 года. Он состоит из 1274 квартир на 35 этажах. Удобства:...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

103 883 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

35 м² 1 1

Квартиры в новом комплексе рядом с морем / RW-931P Новый проект на пляже Раваи – четыре 5-этажных здания, 7 бассейнов, сауны и фитнес, 2 ресторана, террасы для загара, детские площадки, парковочные места, круглосуточная охрана. Гарантированный доход 7% на 3 года. Программа rental pool — деление прибыли с отелем 60/40 в пользу владельца...

Exotic Property

190 374 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

54 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционно-привлекательный объект! Доход от 7% ! Есть рассрочка! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Выгодное расположение ЖК гарантирует Вам высокий спрос на аренду жилья! Современные, комфортабельные апартаменты вблизи пляжа Банг Тао! Апартаменты полностью меблированы! THE TITLE LEGENDARY...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

106 797 €

Апартаменты в Джомтьене, Таиланд

35 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT03262 В данный момент доступны квартиры на 18 и 20 этажах. Ощутите комфорт и стиль жизни в современной 1-комнатной квартире в Riviera Santa Monica, район Джомтьен. Апартаменты расположены на 18 этаже, площадью 35 кв.м, с продуманной планировкой и панорамным видом на море. Полностью меблированы, оснащены европейской кухней,...

Renthai

1 738 132 €

Вилла в Районге, Таиланд

1350 м² 9 8

Одноместный дом в at Rosewood River House состоит из двух этажей.Удобства в Rosewood River House включают прачечную, общую зону, площадку для барбекю, банкетный зал, клубное здание, круглосуточную охрану, видеонаблюдение и Wi-Fi.

NF Group

224 614 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

93 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Трехкомнатная квартира с видом на море и частным лифтом (прям в квартиру) предлагается на продажу всего за 9 250 000 батов. Цена данной квартиры на 25% дешевле рыночной, так как хозяин спешит продать объект по личным причинам. Две спальни с прямым видом на море. Просторная гостиная, полностью оснащенная техникой кухня. Квартира продается со...

Green Door Enterprises Co., Ltd

70 546 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

25 м² 1 1

Кондоминиум состоит из двух 8-этажных здания. На крыше расположены террасы для отдыха и уютного общения. В проекте доступны студии и апартаменты с 1-2 спальнями с разными планировками. Из окон квартир открываются чудесные виды на море, горы, сад или бассейн. Инфраструктура: скай лаунж, спа онсэн, бассейны для детей и взрослых, массажный...

Intermark Global

Шаг 2. Юридическая экспертиза

Каждый покупатель заинтересован в чистоте, безопасности и прозрачности сделки. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы вы получили максимальное количество информации о застройщике и объекте недвижимости.

Поэтому до подписания каких-либо документов с застройщиком (продавцом) необходимо сделать следующее.

Проверить компанию-застройщика (данные бухгалтерской отчётности, уплату налогов, сведения о директорах компании и наличии у них права подписания контрактов, разрешение на строительство объекта, экологический сертификат).
Проверить объект недвижимости. Получить копию чанота земельного участка, действительного на момент продажи (при покупке объекта как на стадии котлована, так и в процессе строительства здания). Проверить зарегистрированные на земельный участок права, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц. Если же вы покупаете объект, уже введённый в эксплуатацию (или объект на вторичном рынке), необходимо получить копию чанота и произвести все аналогичные действия по проверке.
Проверить предложенный к подписанию контракт купли-продажи либо аренды на соответствие требованиям законодательства Таиланда, чтобы в случае необходимости вы могли уверенно защитить свои интересы в суде.

Только если вы получили исчерпывающую информацию, что:

выбранный застройщик (продавец) – добросовестный,
объект – законный,
контракт – полностью удовлетворяет вашим требованиям и требованиям тайского законодательства, –

вы можете подписывать контракт и приступать к его исполнению.

Шаг 3. Исполнение обязательств по контракту

Подписание контракта каждая сторона первоначально осуществляет по месту своего фактического нахождения – в нашем примере удалённо. Находиться в Таиланде необязательно – это предусмотрено законодательством и является действительным, если вы направили подписанный удалённо контракт со своей электронной почты на ту электронную почту, которую указал застройщик (продавец) и которая прописана в контракте.

такое подписание свидетельствует о том, что вы согласны на исполнение всех условий контракта.

Впоследствии оригинал контракта направляет вам застройщик, а после его подписания – вы застройщику по почте.

После подписания контракта (удалённо либо на месте) покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате (соблюдая график платежей).

В настоящее время существуют определённые сложности по банковским переводам денежных средств из РФ в Таиланд. Наша компания оказывает полное содействие в комфортном переводе денежных средств как на территории России, так и на территории других государств с последующим зачислением на счета застройщиков (продавцов) в Таиланде.

Также мы предоставляем нашим клиентам услуги гаранта (аналог эскроу-услуги) по сохранению их денежных средств до факта регистрации сделки в земельном департаменте. В этом случае покупатель спокоен за сохранность своих средств и уверен, что продавец не уклонится от регистрации права собственности, а продавец крайне заинтересован в исполнении обязательств по контракту перед покупателем, так как уведомлен гарантом сделки о том, что денежные средства находятся у него на хранении и никаких срывов по оплате контракта не возникнет.

Кроме своевременной оплаты по контракту покупателю необходимо также оформить ряд документов, которые понадобятся для регистрации прав на объект недвижимости в земельном департаменте.

После подписания контракта покупатель обязан строго выполнять все требования как по подготовке необходимых документов, так и по оплате

В первую очередь это доверенность на представителя, который будет осуществлять регистрацию прав на объект на ваше имя и в ваших интересах. Доверенность вы оформляете в России в установленном законом Таиланда порядке и оригинал направляете нам. Поскольку составление доверенности и её заверение предусматривает исполнение определённых требований законодательства Королевства Таиланд, специалисты нашей компании подготовят текст документа и подробно объяснят порядок его заверения и перевода в России.

Если вы приобретаете объект недвижимости в полную частную собственность (фрихолд), необходимо получить в Таиланде справку FET (foreign exchange transaction form), которая свидетельствует о том, что вами осуществлялись легальные и целевые платежи на покупку. Для клиентов нашей компании указанный документ оформляется в срок два-три дня.

При приобретении права долгосрочной аренды (лизхолд) оформление данного документа не требуется.

В ходе подготовки документов на регистрацию права собственности наша компания также рассчитает вам все необходимые сопутствующие платежи:

сумму налога, необходимого к уплате в земельном департаменте,
суммы коммунальных и иных платежей (при их наличии).

Шаг 4. Регистрация прав и получение документов в земельном департаменте

После проведения инспекции объекта недвижимости, подготовки всех документов и выполнения необходимых платежей по контракту выполняется регистрация права собственности либо права долгосрочной аренды в земельном департаменте, где обязательно присутствуют представители застройщика (продавца) и покупателя.

По факту регистрации вы получаете:

1. При регистрации права собственности (фрихолд):

договор купли-продажи, в котором указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати сотрудников земельного департамента;
свидетельство о праве собственности (оригинал) с указанием имени и фамилии нового собственника (покупателя);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

2. При регистрации права долгосрочной аренды (лизхолд):

договор аренды с указанием данных собственника объекта недвижимости (арендодателя) и арендатора;
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия) с указанием данных собственника, срока аренды (обременения) и данных покупателя (арендатора);
домовую книгу, в которой указан адрес и информация об объекте недвижимости.

Получив все указанные документы на руки, мы направляем вам их копии по электронной почте, чтобы подтвердить успешное завершение сделки.

В свою очередь вы сообщаете, направить ли оригиналы документов по почте на ваш адрес либо оставить их на хранение в нашей компании до вашего приезда в Таиланд.

Все шаги, описанные нами выше, наглядно показывают, что при добросовестном исполнении обязательств по контракту обеими сторонами удалённое оформление следки не представляет ничего сложного.

Но что, если покупатель добросовестно исполнил все требования контракта, а застройщик (продавец) – нет? Возникает одна из следующих ситуаций.

Застройщик сильно затягивает процесс строительства объекта.
Застройщик уклоняется от регистрации прав на объект на имя покупателя.
Застройщик построил объект, который не соответствует параметрам, указанным в контракте и рекламных буклетах.
Застройщик не приступил к строительству объекта.

В этих случаях, как и в любых других спорах между покупателем и застройщиком (продавцом), наша компания всегда встаёт на сторону добросовестного покупателя и прилагает все усилия для решения в его пользу.

Интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты

С этой целью наша компания разработала алгоритм действий, направленных на максимально эффективное разрешение спорных ситуаций, который выглядит так.

Мы проведём переговоры с застройщиком (продавцом) для выяснения причин сложившейся ситуации и постараемся найти компромиссное решение, удовлетворяющее требованиям покупателя.
Если застройщик (продавец) не идёт на переговоры с целью добровольно урегулировать конфликт – составим и направим застройщику (продавцу) претензию с требованием урегулировать спорную ситуацию в добровольном порядке в соответствии с требованиями контракта и тайского законодательства.
Если застройщик (продавец) не реагирует на претензионные требования и не предоставляет пояснений по ним – представим ваши интересы в суде Таиланда вплоть до решения суда в вашу пользу и получения от застройщика суммы причинённого вам ущерба с учётом неустойки за незаконное использование ваших денежных средств.

Согласно законодательству Королевства Таиланд, представлять интересы иностранцев в судах страны могут только тайские лицензированные адвокаты. В гражданском судебном процессе присутствие иностранца (истца) в суде необязательно. Это также предусмотрено действующим законодательством, что позволяет иностранцам в случае необходимости судиться с недобросовестными застройщиками (продавцами) удалённо, благодаря чему значительно экономить на перелётах в Таиланд и ограничиться только оплатой услуг адвоката.

Стоит отметить, что суд Таиланда, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя, и при доскональном выполнении вами всех условий контракта проблем с последующим взысканием ущерба в суде не возникнет.

P. S.

В дополнение следует отметить, что при приобретении объектов недвижимости на территории Таиланда каждому иностранцу необходимо задуматься об оформлении завещания.

Наследственное право Таиланда сильно отличается от наследственного права других стран, и завещание, написанное на территории другого государства, не будет действительно на территории королевства.

Чтобы избежать негативных последствий, связанных с приобретённым объектом, наша компания настоятельно рекомендует всем клиентам оформить завещание при личном посещении Таиланда.

Эксперты компании «Галерея недвижимости» ответят на ваши вопросы о недвижимости Таиланда