Что нужно принимать в расчёт, чтобы получать реальную прибыль от инвестиций в недвижимость США

Об авторе: Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Никто не решает инвестировать, специально чтобы потерять деньги, однако в самом начале пути, когда вы только рассматриваете эту возможность, важно осознавать, что вложение в недвижимость за рубежом, как и другие виды инвестиций, сопряжено с рисками. Нужно учитывать возможные опасности и управлять своими вложениями так, чтобы избегать ошибок, которые могут свести на нет результат всего дела.

Все мои рекомендации основаны на практическом опыте. Наша компания работает на рынке более 12 лет; на сегодняшний день через наши руки прошло свыше 3800 объектов. У компании OPISAS не самая обычная бизнес-модель: мы не посредники и не риелторы, а владельцы инвестиционной недвижимости. Сначала мы инвестируем сами, а уже потом предлагаем готовые продукты нашим клиентам.

Мы разыскиваем перспективные дома, покупаем и ремонтируем их, затем передаём партнёрам, которые берут на себя управление и находят надёжных арендаторов. То есть для начала нам надо найти объекты с хорошим потенциалом прибыли, в которые мы сами согласны инвестировать. Дома, которые мы продаём, готовы к использованию, поэтому клиенты могут получать прибыль с первого дня владения.

Пример жилого комплекса из портфолио OPISAS

Процесс покупки наших объектов обычно проходит быстро: сделка заключается в течение 30 дней. Клиент подписывает договор бронирования, затем – договор купли-продажи, соглашение об управлении и закрывающие документы, после чего получает гарантийный акт на свою собственность. Покупатель защищён на всех этапах покупки, все средства переводятся на эскроу-счёт титульной компании, которая несёт ответственность за сделку.

Что важно знать инвестору в недвижимость

На каждом этапе инвестирования в недвижимость за рубежом вам придётся разбираться с экономическими, юридическими и техническими аспектами сделок.

В частности, иностранные инвесторы, которые выходят на рынок США, могут не знать, что купить недвижимость можно не только на физическое, но и на юридическое лицо. В этом случае создаётся компания типа LLC (limited liability company – общество с ограниченной ответственностью). Это даст владельцу больше возможностей, так как в рамках компании будет ограничен максимальный размер его материальной ответственности, можно разделить активы, а права собственности передавать быстро и анонимно. Более того, за счёт финансового планирования с первого дня можно экономить значительные суммы на налогах.

Непрофессиональному инвестору сложно без посторонней помощи удерживать на высоком уровне все аспекты, связанные с инвестициями в недвижимость. Разумнее полагаться на людей с проверенным опытом, которые знают, что делают, и могут оказать всё необходимое содействие, чтобы избежать рисков, способных поставить под угрозу ваши вложения.

Помните, что важно общаться с организацией, где вас понимают, будь то небольшой частный инвестфонд или крупная финансовая компания.

Чем могут помочь специалисты

При инвестировании необходимо учитывать множество моментов, поэтому стоит тщательно изучить, какие виды сопутствующих услуг предоставит компания, которой вы решили доверить свои финансы.

Например, OPISAS помогает решать юридические, налоговые и иммиграционные вопросы, занимается созданием юридических лиц в США, обеспечивает клиентов поддержкой на их родном языке и в их часовом поясе, предоставляет подробную ежемесячную отчётность, рассчитывает оптимальный момент для выхода из инвестиций с максимальной отдачей и многое другое.

Управление инвестициями – фундаментальный процесс, и его очень сложно выстроить обычному человеку, день которого и так полон забот и поделён между работой, семьёй и отдыхом. Идея регулярно уделять внимание своим инвестициям самостоятельно, чтобы немного сэкономить, может обойтись вам намного дороже.

Вот чем занимается профессионал, управляющий недвижимостью: размещает рекламу жилья, чтобы найти арендаторов; выбирает из всех претендентов наиболее надёжных; проверяет состояние жилья; оплачивает коммунальные услуги и другие расходы, связанные с недвижимостью (выплаты в ТСЖ, налог на собственность и т. д.). Кроме того, он перечисляет на банковский счёт владельца плату за аренду, занимается необходимым ремонтом и прочими работами по поддержанию состояния недвижимости, высылает владельцу ежемесячные отчёты и делает много других необходимых вещей.

Стоимость услуг зависит и от конкретного агентства, и от типа объекта, и от условий его аренды. Например, для недвижимости в Орландо, которая сдаётся в долгосрочную аренду, плата за управление составляет 8–10% от полученной арендной платы.

Примеры объектов недвижимости в США

93 208 €

Апартаменты в Чикаго, США

112 м² 5 3 1

Продается просторная меблированная 5-комнатная квартира в центральной части Чикаго рядом с метро. 3 спальни, 1 кабинет, 1 ванная, 112 м2 Цена: 100 тыс долл. Налог на имущество: 2300 долл в год Обязательных ежемесячных платежей (HOA) НЕТ. Ограничений по аренде НЕТ. Стоимость аренды на долгий срок: 1500-2000 долл в мес. Стоимость...

Частное лицо

358 850 €

Квартира в Майами, США

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...

Square Estates LLC

362 578 €

Квартира в Майами, США

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Square Estates LLC

362 578 €

Апартаменты в Майами, США

70 м² 2 1 1

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

363 510 €

Апартаменты в Майами, США

73 м² 2 1 2

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

363 510 €

Апартаменты в Майами, США

80 м² 2 1 2

Кредит

Square Estates LLC

365 374 €

Апартаменты в Майами, США

130 м² 4 3 2

Кредит

Square Estates LLC

368 170 €

Апартаменты в Майами, США

130 м² 3 2 2

Кредит

Square Estates LLC

371 899 €

Лофт в Майами, США

110 м² 3 2 1

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

372 831 €

Квартира в Майами, США

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Бренд E11EVEN Майами - единственный в мире ультраклуб площадью 20 000 кв. футов, который работает круглосуточно и без выходных. Вечеринка никогда не прекращается! В любое время в клубе могут быть артисты мирового класса, воздушные акробаты и танцоры. Это наполовину цирк, отчасти перформанс, поставленный с использованием новейших звуковых и...

Square Estates LLC

377 491 €

Лофт в Майами, США

90 м² 3 2 2

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

382 151 €

Таунхаус в Майами, США

110 м² 3 2 3

Square Estates LLC

395 062 €

Квартира в Майами, США

144 м² 2 2

Самая большая угловая квартира 2BD 2BA в Winston Towers! Панорамный вид на океан, побережье и город в сказочном районе Санни-Айлс-Бич. СОВЕРШЕННО НОВАЯ посудомоечная машина, микроволновая печь и плита из нержавеющей стали. Свежая покраска, новые окна с затемненными шторами в спальнях и обновленная сантехника в ванных комнатах. Прогулка до пляжа...

Real Estate Dubai

396 133 €

Квартира в Бруклине, США

38 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Первозданная студия с 1 ванной комнатой, расположенная в превосходном месте на проспекте Парк-Юг и залитом большим количеством естественного света, является образцом современной жизни в Бруклине. Дом площадью 405 кв. Футов включает красивые широкие белые дубовые полы, окна от пола до потолка с тройным остеклением, дверь Smart-Lock, встроенные...

SERHANT.

396 133 €

Квартира в Майами, США

90 м² 3 2 2

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

410 000 €

Квартира в Майами, США

80 м² 2 1 2

Кредит

Здравствуйте! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

410 114 €

Квартира в Майами, США

45 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Square Estates LLC

410 114 €

Квартира в Майами, США

80 м² 2 1 1

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

414 774 €

Квартира в Майами, США

40 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Стильный жилой комплекс под брендом Diesel в самом сердце Майами! Рассрочка до 2025 года! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн...

Square Estates LLC

414 774 €

Квартира в Майами, США

110 м² 3 2 2

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

Посмотреть ещё 1930 похожих объектов

Как снизить риски при сдаче недвижимости в аренду

Реальная доходность инвестиций может значительно снизиться, если жильё будет простаивать без арендаторов или они будут пропускать сроки оплаты; также вы можете терять доходы из-за внепланового ремонта и приведения жилья в порядок.

Однако эти риски можно свести к минимуму, если правильно управлять недвижимостью. Простоев жилья можно избежать за счёт строгого отбора арендаторов. Профессиональный управляющий изучит финансовую историю потенциального арендатора и получит полный отчёт о его предыдущих действиях на рынке жилья и финансов, в том числе просмотрит его кредитный рейтинг, записи о выселениях и многое другое.

Далее, периодические осмотры собственности позволят убедиться в том, что ваши арендаторы хорошо заботятся о ней, а за любой причинённый ущерб они будут нести ответственность. Всё это крайне сложно организовать из-за границы самостоятельно, поэтому мы рекомендуем принять помощь от опытного партнёра, который применяет все эти меры предосторожности на практике.

Какую доходность может получить грамотный владелец недвижимости

Один из секретов успешных инвестиций – сбалансированный и эффективный портфель. При инвестировании стоит обращать внимание не только на чистую годовую прибыль, но и на прирост капитала – на то, сколько вам принёс дополнительно каждый вложенный доллар.

Рассмотрим механизм получения доходности на обобщённом примере данных из сделок, совершённых через OPISAS.

Приобретено пять объектов
Размер инвестиций: $498 500
Период владения: 2014–2019 годы
В этом расчёте заложен нулевой рост арендной платы, тогда как в действительности за последние пять лет он составил 11%

Доход от аренды: $61 080 в год, или 12,3% годовых

После уплаты налогов, страховки, процента управляющей компании и прочих выплат получаем чистый арендный доход: $46 655, или 9,4% годовых

Доход за пять лет

Общий арендный доход: $233 275

−8% – обслуживание (текущий ремонт, простои помещений, смена арендаторов)

Чистый доход: $214 613

В 2019 году мы продаём недвижимость и считаем выгоду

Прирост капитала: $93 500, или 18,8%

Цена при перепродаже: $592 000

+ Чистый арендный доход: $214 613

− Расходы на перепродажу: $48 020

= Итоговая выручка: $758 593

ROI (рентабельность инвестиций): 47,6%

Ebitda (прибыль до вычета налогов, процентов, износа и амортизации): $260 093

Пример жилого комплекса из портфолио OPISAS

И несколько примеров

Пример 1

Объект в Орландо площадью 968 кв. футов (90 кв. м).
Приобретён в 2014 году за $100 тыс.
По состоянию на 2020 год его текущая рыночная стоимость составляет $135 тыс.
Таким образом, ежегодный прирост капитала составляет 7%.

Пример 2

Диверсифицированный инвестиционный пакет из двух объектов общей стоимостью $191 тыс.:
- квартира в кондоминиуме в Тампе (Флорида) за $108 тыс.;
- дом на одну семью в Детройте (Мичиган) за $83 тыс.
Вместе два объекта производят годовой валовой доход в размере $21 240 (валовая годовая прибыль – 11,12%).
Расходы: налоги – $2 082, страхование и коммунальные платежи – $3 264.
Итого чистый общий доход – $15 894, а чистый доход от инвестиций – 8,32%. И здесь ещё не учитывается прирост стоимости недвижимости в будущем.

Типичные ошибки начинающих инвесторов

Неверный расчёт может обернуться постоянной головной болью – скажем, частым поиском новых арендаторов, а также сократить прибыль и даже привести к убыткам.

Например, чтобы привлечь внимание инвесторов, многие компании рекламируют высокую прибыль: 15% нетто в год и выше. Однако при этом они показывают валовую, а не чистую прибыль или просто цифры, которые не поддаются проверке.

Другая ошибка: инвестор без опыта, рассчитывая доходность, не закладывает затраты на поддержание состояния недвижимости или не считает необходимым это делать. Результат – вы либо получите прибыль намного меньше из-за «непредвиденных расходов», либо не сможете найти для своего жилья действительно хороших и надёжных арендаторов, что добавит вам проблем впоследствии.

Если в настоящее время из-за ошибок инвестирования вы находитесь в проблемной ситуации, первое, что вам нужно сделать, – понять, реалистичны ли ваши ожидания. Может быть, вы хотите от своих инвестиций недостижимого? Профессиональная оценка поможет выяснить, реально ли повысить окупаемость ваших инвестиций и на сколько.

Что можно исправить, если недвижимость не приносит ожидаемых денег

Если вы купили инвестиционную недвижимость в США и считаете, что ошиблись при оценке, мы можем провести тщательный анализ всех аспектов ваших вложений. За прошедшие годы к нам обращались многие клиенты, которые считали, что промахнулись с выбором. После подробного разбора в большинстве случаев выяснялось, что проблема связана с плохим управлением, а не с самим объектом вложений.

Первое, что мы делаем, – производим осмотр недвижимости. Нам важно проанализировать местоположение, состояние объекта, действия арендатора, любые неурегулированные ситуации и многие другие аспекты. После предварительной проверки наша команда отраслевых экспертов переходит к анализу финансовых данных. Этот шаг позволяет понять, есть ли возможности для повышения окупаемости ваших инвестиций.

Из нашей практики, клиенты, которые обращались после покупки у других компаний и попытки управлять недвижимостью самостоятельно, сталкивались с целым букетом проблем. Например, они не понимали, какие нужно платить налоги на недвижимость, и в итоге неуплата приводила к большим штрафам. Или в жилье делался некачественный ремонт с нарушением строительных правил, и затем владельцы были вынуждены оплачивать оценку и переделку силами лицензированных подрядчиков и инспекторов. Или налоговое управление начисляло им штрафы из-за непредставления годовой отчётности, но они этого не понимали и не уплачивали штрафы вовремя, что приводило к начислениям дополнительной пени.

Наши специалисты вместе с местными партнёрами и подрядчиками смогли решить один за другим все подобные вопросы. И сегодня этим клиентам не нужно беспокоиться обо всех деталях управления. Как итог – они сделали новые инвестиции в недвижимость, уже вместе с нами.

Специалисты компании ответят на ваши вопросы по инвестициям в США