Версия
для печати
для печати
Мне нравятся русские клиенты, которые не боятся вкладывать деньги за рубежом. Они заранее всё просчитывают, знают, чего хотят, и готовы действовать быстро. Вот конкретный пример.
К нам обратился клиент из России, который в Словакии никогда не был. Он следит за рынком зарубежной недвижимости и знает, что цены на квартиры у нас уже много лет растут.
Клиент абсолютно прав. По данным Национального банка Словакии, цены на недвижимость последние несколько лет повышаются на 8–18% в год в зависимости от типа объекта и региона. Быстрее всего дорожает жильё в Братиславе.
Сохранить деньги, если просто их держать в банке, в наше время невозможно ни в одной стране мира. Инфляция выше ставок по банковским вкладам, она съедает сбережения. Долгосрочные депозиты в Евросоюзе приносят не более 3%, а инфляция в странах ЕС достигает 5%. В России, Украине и странах СНГ инфляция ещё выше, а национальная валюта периодически обесценивается.
Наш клиент из России это понимал, поэтому решил сохранить сбережения не в банке, а в недвижимости.
Его план был купить квартиру в Братиславе и сдать её в аренду, чтобы получать стабильный доход в евро. При этом он хотел всё это сделать без посещения Словакии. Наша фирма помогла реализовать идею. Последовательность действий была такой.
Сначала клиент описал свои представления об объекте. Это должна была быть квартира в Братиславе с тремя комнатами, желательно с мебелью, которую можно сдать в аренду сразу после сделки с минимальными инвестициями в ремонт, покупку мебели и инвентаря. Локация – востребованный для аренды район, зелёный, чистый и тихий, с удобным транспортным сообщением. Год постройки – после 2010-го. Не первый этаж. Цена от €150 тыс. до €160 тыс.
Мы посмотрели на самых крупных сайтах о недвижимости Словакии варианты подходящих под запрос объектов. Квартир с желаемыми параметрами было много, но по ценам выше €160 тыс. Сообщили об этом клиенту. Он без возражений согласился поднять цену до €180 тыс.
Сказал, что, если появится квартира, которая обеспечит возврат инвестиций, готов заплатить €200 тыс.
Что нравилось в клиенте – о своих возможностях и планах он информировал чётко и честно. Попросил прислать договор с нашей фирмой.
Договор был составлен на словацком и русском языках и назывался «Договор о посредничестве в покупке недвижимости». Клиент в договоре именовался заказчиком, наша риелторская фирма – посредником.
В документе были чётко прописаны обязанности и права сторон, способ и последовательность выплат за недвижимость и за услуги посредника.
Поскольку посредник должен тратить своё время на поиски недвижимости, переговоры с продавцами и поездки на осмотры, стороны договорились, что заказчик будет оплачивать это время после предоставления фотографий с осмотра квартиры.
Когда будет выбран конкретный объект для покупки, одновременно с оплатой договора о резервировании недвижимости заказчик заплатит посреднику аванс. Главную часть комиссионных посредник получит после того, как кадастр переоформит квартиру на заказчика.
Кроме договора нужно было оформить три доверенности.
На главных сайтах недвижимости Словакии мы стали искать подходящие варианты и посылать клиенту. Сам он тоже искал объекты и просил сообщить наше мнение о них.
Клиент убедился на собственном опыте, что предложения в интернете далеки от реальности. Риелторы любой ценой стремятся заманить покупателей. Естественно, негативную информацию о квартире и непривлекательные фотографии в объявлениях не публикуют.
Многие квартиры, которые предлагаются в интернете, давно проданы. Риэлторы или забывают убрать объявления, или специально оставляют, чтобы «поймать» клиента и предложить ему другую квартиру. Некоторые порталы недвижимости не удаляют объекты, пока не кончится календарный месяц. Риелторы оплачивают размещение объявлений до конца месяца. Словом, причин публикации в интернете неактуальных квартир много.
Одновременно с подборкой квартиры мы знакомили клиента с положением дел на рынке недвижимости Словакии, районами Братиславы, наиболее подходящими для аренды локациями, техническими свойствами квартир, ценами на аренду, коммунальными услугами, налогами и т. д. Учили, как добиваться скидки при покупке и как выгодно сдавать квартиру в аренду.
Мы посетили около двадцати квартир. По разным причинам решили их не покупать. Сначала искали квартиру во всей Братиславе – в районах, близких к центру или границе с Австрией. Потом сосредоточили поиск на самом интересном, на наш взгляд, районе Братиславы – Карлова Вес.
Он находится близко к центру, есть лес и парки, много зелени во дворах, имеются все городские услуги, достаточно мест для занятий спортом и отдыха. На границе с центром расположен мост Lanfranconi. По нему проходят международные автобаны, соединяющие Братиславу с Веной (час езды), Будапештом (два часа), Прагой (три часа). До многих городов Европы можно доехать за несколько часов.
Когда увидели квартиру, в покупке которой не сомневались, сразу же приняли решение. Желающих её купить было много, но мы были первыми и резервирующий аванс заплатили сразу.
Параметры квартиры: район Карлова Вес, три комнаты, площадь 63 кв. м, второй этаж в восьмиэтажном доме напротив леса, лоджия с выходом из гостиной, застеклённый балкон с выходом из кухни.
В квартире было всё. Владельцы, две сестры и брат, купили недвижимость для своих родителей, сделали генеральный ремонт, приобрели мебель. Хотели отблагодарить родителей за всё, что те для них сделали. Но старики не успели пожить в новой квартире, умерли почти одновременно.
Два года назад был сделан ремонт, проложены новые сети (вода, канализация, электричество). Установлена новая ванная с массажным душем, кухня со всем оборудованием, новый холодильник, но без морозильника (нужно было его докупить).
.jpg)
Дом полностью реконструирован и утеплён, имеет приятный вид изнутри. Современное оборудование, включая лифты. Дом находится напротив леса, который тянется до крепости Девин и Австрии. Лес – хорошее место для прогулок пешком и на велосипеде.
Клиент сразу перевёл на счёт риелтора, представляющего владельцев квартиры, резервирующий аванс €3 тыс. После получения аванса риелтор продавца не имеет права продавать квартиру.
Клиент посетил консульство Словакии и заверил две доверенности на нас – одну для покупки, другую для сдачи квартиры в аренду. Доверенности послал нам курьером.
Тем временем мы и словацкий риелтор подготовили договор купли-продажи. Покупку осуществили ускоренным способом в течение 14 дней, заплатив за это кадастру €266. При обычной покупке квартира переоформляется на нового собственника за один месяц, при этом административный сбор составляет €66.
У нотариуса продавцы и представитель покупателя (наша фирма) подписали договор о покупке квартиры и заявление в кадастр. С нами нотариус заключил договор о хранении денег. По нему на счёт нотариуса покупатель переведёт деньги за квартиру. Нотариус передаст деньги продавцам после того, как получит из кадастра лист собственности на квартиру с фамилией покупателя. Если по любой причине сделка не будет завершена в срок до двух месяцев, нотариус вернёт средства покупателю. Договор о хранении денег стоил €200, мы их заплатили.
Если у покупателя есть деньги в банке на территории Евросоюза, он легко переведёт их на счёт нотариуса. Если у покупателя деньги находятся в России, российскому банку нужно представить отсканированный договор о покупке. Он может быть составлен на словацком и русском языке. Обычно хватает сокращённого перевода на русский, который будет подшит к договору на словацком языке и заверен нотариусом. Перевод денег из банка Евросоюза длится один день, из банка России – один-два дня.
После получения нотариусом денег от нашего клиента мы со словацким риелтором посетили кадастр и подали заявление, договор о покупке и подтверждение от управляющей компании, что квартира не имеет долгов за коммунальные услуги.
За переоформлением недвижимости можно следить на сайте кадастра. На следующий день после подачи документов на листе собственности квартиры появилась красная пломба. Она означает, что кадастр работает с квартирой и никакие другие действия с объектом предпринять невозможно.
Через 12 дней пломба на листе собственности исчезла и появилась фамилия покупателя – нашего клиента. После получения оригинала листа собственности с фамилией нового владельца нотариус перевёл деньги на счета продавцов.
Мы встретились с прежними владельцами в квартире, чтобы проверить её состояние и подписать протокол о сдаче-приёмке. В протоколе были указаны номера счётчиков (электричество, газ, холодная и горячая вода) и показатели на них. До дня сдачи-приёмки квартиры за коммунальные услуги платят старые владельцы, со следующего дня – новые.
Проще всего переоформить электричество и газ телефонным звонком. Старый и новый владелец назовут свои данные, номера и показатели счётчиков, и соответствующая коммунальная услуга будет переоформлена. Договор с новым владельцем будет послан на его e-mail. Документ нужно подписать и отправить обратно.
Управляющую компанию нужно посетить лично, оставить ей копию протокола о сдаче-приёмке квартиры, подписать договор и получить информацию о платежах. Русские покупатели обычно выбирают платить раз в полгода. Всю эту процедуру проделали и мы.
Сначала мы планировали, что за коммунальные услуги клиент будет платить сам со счёта в своей стране. Но это неудобно. Контакты с поставщиками услуг требуют знания словацкого языка и специфики работы этой отрасли. Поэтому мы договорились с клиентом, что он переведёт на наш счёт определённую сумму денег и мы оплатим первые услуги. Последующие платежи он будет вносить из средств, полученных от арендатора. Все коммунальные платежи обошлись в €150 + интернет.
Почти вся необходимая для аренды мебель в квартире была. На приобретение недостающего оборудования клиент перечислил нам €2 тыс. Мы докупили морозильник, стулья, пылесос, сушилку для белья, вешалку для одежды в прихожей, посуду, постельное бельё. Купили всё для того, чтобы в квартире можно было жить.
В последний момент выяснилось, что в квартире не проведён интернет, а без этого её не сдать в аренду. Проблема в том, что интернет-провайдер не проводит сеть к иностранцам, которые не имеют вида на жительство в Словакии. Нашли решение: подписали договор на сотрудника нашей фирмы. Цена интернета и телевидения – €20 в месяц.
Мы сразу застраховали недвижимость. В случае повреждения квартиры из-за природной катастрофы, пожара, бури, наводнения, по чужой вине, при грабеже или вандализме ущерб возместит страховая. Если мы причиним вред соседям (затопим, вызовем пожар и т. д.), тоже заплатит компания.
Страховка квартиры на один год стоила €107.
Владелец и управляющий квартирой – представитель нашей фирмы – подписали договор. В нём были указаны обязанности сторон.
Также были созданы два фонда – арендный и резервный.
Арендный фонд предназначен для платежей, связанных с арендой квартиры, – оплаты коммунальных услуг, платежей от арендатора, вознаграждения владельца от аренды, вознаграждения управляющего.
Резервный фонд предназначен для оплаты обслуживания, ремонта, покупки мебели и принадлежностей для квартиры, страхования, рекламы аренды квартиры, специфических услуг управляющего и других вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимости.
Мы подготовили стандартный договор об аренде. В договоре были указаны данные владельца квартиры и его представителя. Пункты с данными арендатора пока были не заполнены.
Мы показали клиенту средние цены на аренду подобных по площади и техническим параметрам меблированных квартир в этом районе. Объекты предлагались по ставкам от €600 до €900 в месяц. Посоветовали указать цену чуть выше средней – €800. Если поставить самую высокую цену, поиск арендатора может затянуться на несколько месяцев. Всё это время коммунальные услуги должен будет оплачивать владелец квартиры.
При аренде недвижимости плату вносят на следующий месяц до 20-го числа текущего месяца. Владельцу недвижимости до конца срока аренды оставляют залог (по-словацки kaucia) в размере платы за один месяц. Залог возвращается арендатору после завершения договора. Из залога возмещаются недоплаты за коммунальные услуги и ремонт повреждений по вине арендатора.
Если арендатор покинет квартиру до истечения срока аренды, указанного в договоре, собственник имеет право сохранить залог в полном объёме в качестве неустойки за несоблюдение договорного срока аренды.
Задолженность по оплате аренды со стороны арендатора тоже может погашаться из залога.
Благодаря местоположению квартиры, её состоянию и цене долго искать арендатора не пришлось. Дали объявление на самом крупном сайте о недвижимости, и заинтересованные появились сразу. Выбрали, как на кастинге, самого привлекательного для нас.
Арендатор был доволен. Оснащение в квартире новое: посуду раньше никто не использовал, она была в упаковке производителя; только что куплены были стиральная машина, морозильник, пылесос, постельное белье и др.
Близость к центру города. Десять минут пешком до трамвайной остановки, десять минут езды до Старого города, исторического центра. Лес по соседству, тихий зелёный двор, магазины, все городские услуги, спортивные площадки, бассейн, фитнес, салоны, кафе, рестораны, почта, банки…
С арендатором мы подписали договор об аренде и протокол о приёме-передаче квартиры в аренду с показателями счётчиков и списком инвентаря. Арендатор заплатил за текущий и будущий месяц аренды, оставил залог и въехал в квартиру.
Планы нашего клиента начали выполняться. Он никогда не был в Словакии. Мы его никогда не видели. Но взаимопонимание возникло с первых минут общения.
Восхитили творческий подход и смелость этого человека. В его действиях чувствовался опыт хорошего менеджера. Он пока не собирается переезжать в Словакию на постоянное проживание: дела неплохо идут в России.
Клиент считает, что деньги, когда они есть, не имеет смысла держать в банке. Их нужно вкладывать в дело, которое приносит доход, а некоторые дела могут приносить доход, даже когда сам ничего не делаешь. Как недвижимость в Словакии, например.
Мы рады, что помогли осуществить его замысел.
Фотографии предоставлены автором статьи
