Версия
для печати
для печати
Один из крупнейших промышленных центров США, Детройт в конце XX века пришёл в упадок, а в 2013 году даже был объявлен банкротом. Редкий случай в истории Америки.
В 2014 году местные власти запустили масштабную программу восстановления. Приоритеты: привлечь компании из разных секторов экономики, чтобы город не зависел от одной отрасли (как это было ранее); реновировать заброшенные жилые кварталы, чтобы там было комфортно жить представителям среднего класса; разработать удобные и современные общественные пространства; остановить отток населения и поднять уровень жизни.
Многое уже получилось. На сегодня в Детройте работают тысячи компаний. Штаб-квартиры здесь имеют Deloitte, Quicken Loans и DTE Energy, а также более 30 компаний из списка Fortune500, в том числе General Motors, FordMotor, Kellogg’s и Whirlpool. Жилищный фонд активно восстанавливается, в городе разбивают парки, а в пригородах – теплицы и фермы, запускают новые линии общественного транспорта, обновляют набережную. Словом, создают условия для комфортной жизни.
Население перестало сокращаться – в последние годы здесь проживает около 700 тыс. человек, а в агломерации – 4,3 млн. В городе стало спокойнее, хотя неблагополучные кварталы всё ещё есть. Доходы жителей пока не достигли среднего уровня по США, но прогресс очевиден.
Рынок недвижимости Детройта называют «сумасшедшим» и «одним из самых горячих». В недавние времена, когда у города были большие проблемы, цены на жильё упали, и на сегодня они ещё намного ниже цен в других мегаполисах Америки.
Скромный домик, не говоря уже о квартире, реально купить за $30–40 тыс. При этом расценки резко идут вверх – и на покупку, и на аренду жилья. Риелторы говорят, что пандемия практически не сказалась на местном рынке и те тренды, которые прослеживались в 2019 году, присутствуют и сейчас.
По статистике, 46,3% населения Детройта живёт в собственных домах или квартирах, а 53,7% – арендует. Средний доход на домохозяйство составляет $31 тыс. Средняя цена дома в Детройте составляет $51 тыс., ставка аренды – $1 150.
График показывает бурный рост цен за последние годы. По данным Zillow, год назад средняя цена дома составляла $40,1 тыс., то есть годичный рост превысил 20%!
Детройт был основан в 1701 году, его бурный рост пришёлся на период Второй мировой и послевоенные годы. Именно тогда были построены основные промышленные гиганты и большая часть жилфонда.
Подавляющая доля недвижимости в городе – вторичка: 53% домов построены в период 1940–1969, а 34% – до 1939-го. В нынешнем веке, на первое десятилетие которого пришёлся упадок Детройта, появилось менее 4% домов.
На рынке Детройта преобладают отдельные дома на одну семью (66%), на втором месте находятся квартиры (18%). Большая часть жилья имеет две или три спальни – это небольшие дома по американским меркам.
Посмотрим на типичный дом среднего класса в Детройте.
Дом на одну семью
Этот кирпичный двухэтажный дом 1957 года постройки был полностью отреставрирован в декабре 2020 года. В здании три спальни и три ванные комнаты, есть отдельный гараж.
Дом находится в десяти минутах езды от делового центра Детройта – даунтауна. Он уже сдан в аренду. А это значит, что объект будет приносить доход с первого дня.
Поскольку это отдельное частное здание, его владельцам не нужно будет делать взносы в кондоминиум. Есть необходимость оформить страховку, но она существенно меньше.
На рынке недвижимости США работают компании, которые специализируются на подборе инвестиционных объектов и управлении портфелем недвижимости. Мы связались с одной из них, компанией OPISAS, и узнали, что должен принимать во внимание владелец недвижимости и какими будут его расходы и доходы.
Хотя иностранцы могут покупать недвижимость в США и на физическое, и на юридическое лицо, мы рекомендуем открывать для этих целей компанию типа LLC (соответствует российскому ООО). За счёт этого можно избежать уплаты ряда налогов, взимаемых с иностранных инвесторов (FIRPTA): на продажу, дарение, наследство.
Несмотря на то что наш дом находится в штате Мичиган, компания будет зарегистрирована во Флориде, так как там отсутствует налог в бюджет штата, а взимается только федеральный. Регистрацию необходимо продлевать ежегодно.
Налог на недвижимость для этого дома составит 170$ в месяц, или $2 040 в год.
Подоходный налог: в США действует прогрессивная ставка налога, процент будет зависеть от полученной суммы.
Шкала расчёта подоходного налога
|
Сумма дохода |
Ставка налога |
|
$0–9 875 |
10% |
|
$9 876–40 125 |
12% |
|
$40 126–85 525 |
22% |
|
$85 526–163 300 |
24% |
|
$163 301–207 350 |
32% |
|
$207 351–518 400 |
35% |
|
$518 401+ |
37% |
При условии что недвижимость сдаётся целый год, объект принесёт доход в размере $13 200. Если у компании, владеющей домом, один совладелец, ему нужно будет заплатить по ставке 12%. Получаем сумму налога $1 584.
.jpg)
Принимайте во внимание, что огромное количество расходов можно вычесть из налогооблагаемой суммы. В частности, из налога на доход вычитаются даже такие косвенные траты, как стоимость перелёта и проживания иностранца в США. Это абсолютно легально, ведь у него там фирма.
То есть в нашем случае из суммы дохода будут вычитаться все остальные расходы, упомянутые в этом разделе, и другие возможные траты. За счёт этого размер платежа по подоходному налогу можно уменьшить даже до нуля.
Для подтверждения расчёта необходимо будет составить налоговую декларацию.
Раз в год американский бухгалтер готовит налоговую декларацию по результатам работы компании. Стоимость его услуг зависит от того, сколько совладельцев у компании, сколько объектов находится в собственности и в каком штате она работает. Например, компания с одним владельцем, которому принадлежат два объекта недвижимости во Флориде, заплатит за налоговую декларацию $600. Эта сумма покрывает подготовку самого документа, согласование и проведение платежа, расходы на почтовую пересылку декларации в налоговое управление (IRS) и ежегодное продление ITIN (individual taxpayer identification, ИНН налогоплательщика). Если совладельцев больше одного, то платёж вырастет, максимум – до 800$.
.jpg)
Обычно OPISAS всё делает от имени клиента. В течение года мы храним все счета компании, связываемся с менеджером по недвижимости для получения документации по аренде и отвечаем на вопросы бухгалтера от имени клиента. Единственное, что должен будет оплатить владелец, – затраты на налоговую декларацию в США, так как бухгалтер должен будет нести расходы по её отправке в налоговое ведомство.
Если жильё сдаётся в аренду, оплачивать коммунальные счета будет жилец. Владелец дома в этом случае расходов не несёт.
За работу управляющего недвижимостью OPISAS запрашивает 8% от годичного дохода. Однако первый год управления недвижимостью будет для владельца бесплатным.
Частая смена жильцов – одна из основных статей убытка для владельца недвижимости. При этом простой жилья будет означать отсутствие дохода, а за поиск нового арендатора придётся заплатить. В Детройте стандартная ставка за эту услугу – стоимость аренды за один месяц.
Договор аренды обычно заключается на один год, а средняя продолжительность аренды дома одним жильцом, по статистике OPISAS, составляет 2,25 года. Если арендатор продлевает существующий договор, платёж владельца составит $200.
Всего: от $2 979
Арендная плата за этот дом составляет $1 100 в месяц, или $13 200 в год.
Таким образом, чистая годовая доходность составит $10 221, или 7,41%.
Детройт – интересный рынок для инвесторов, готовых к риску. Здесь колоссальный прирост стоимости квадратного метра и хорошая отдача от аренды. При этом риск в данном случае не безрассудный: город уже несколько лет как оттолкнулся от дна и развивается в правильном направлении.
Конечно, в регионе не всё безоблачно. Здесь всё ещё есть неблагополучные кварталы, значительная часть жилищного фонда в плачевном состоянии, многие потенциальные арендаторы трудятся на низкооплачиваемых должностях, а значит, представляют для инвестора группу риска. Поэтому в Детройте особенно важно грамотно выбирать конкретный объект – оценивать локацию на микроуровне, качество строительства, инфраструктуру и спрос в микрорайоне. И при этом ориентироваться на недвижимость среднего класса, а не на самое дешёвое жильё.
