Версия
для печати
для печати
Пять стран Карибского региона выдают «гражданство за инвестиции»:
Каждая государственная программа предлагает иностранцам на выбор несколько опций. Доступные варианты получения паспорта можно разделить на две группы: возвратные и невозвратные инвестиции.
| Возвратные | Невозвратные | |
| Суть | Чаще всего это покупка недвижимости в одобренных правительством девелоперских проектах, реже – инвестиции в бизнес или инфраструктуру | Это благотворительные взносы в государственные фонды |
| Суммы | От $200 тыс. без учёта дополнительных сборов | От $100 тыс. без учёта дополнительных сборов |
| Особенности | Обычно через пять лет недвижимость можно продать, сохранив паспорт. Также многие проекты обещают инвесторам выплату рентного дохода | Деньги не возвращаются |
По статистике, большинство участников программ предпочитают «дарить» средства государству, а не вкладывать их в недвижимость.
К примеру, в Антигуа и Барбуде 80% претендентов на гражданство выбирают опцию «невозвратный взнос в государственные фонды», 11% вкладывают капитал в недвижимость, ещё 9% – в бизнес.
На первый взгляд решение большинства инвесторов кажется нерациональным. Да, при вложениях в недвижимость порог входа в программу выше, но ведь есть возможность вернуть вложенный капитал и даже заработать. А взносы в фонды – это просто пожертвование.
Или всё-таки у варианта с недвижимостью есть какие-то подводные камни?..
Игорь Немцов выделяет три типа рисков, которые удерживают участников программ от выбора опции «инвестиции в недвижимость».
Во-первых, ликвидность. Рынок недвижимости карибских стран в целом не слишком динамичен и не отличается ажиотажным спросом. А для участников программ доступны даже не все варианты, а только одобренные правительством комплексы – как правило, это пятизвёздочные отели.
При этом объект, который покупает иностранец в рамках программы, обычно представляет собой долю в бизнесе, а не отдельные апартаменты, которыми можно распоряжаться по своему усмотрению.
.jpg)
Все эти комплексы «заточены» под участников программ. Чтобы через пять лет продать такую недвижимость, нужно найти другого инвестора, желающего получить паспорт, и убедить его купить объект у вас, а не у застройщика. А также предположить, что сама программа продолжит существовать, а условия по ней не изменятся. Словом, много звёзд должно сойтись, чтобы вы смогли вернуть вложенные в недвижимость деньги.
Звёзды сходились не всегда. Так, в 2019 году Сент-Китс и Невис внедрил новую опцию для инвесторов в недвижимость: им разрешили вкладывать в долях сумму от $200 тыс., хотя ранее требовалось минимум $400 тыс. Эта хорошая для новых заявителей новость обернулась проблемой для тех, кто уже владел недвижимостью на Сент-Китсе.
(1).jpg)
Люди, у которых были доли по $400 тыс., за дополнительные достаточно серьёзные деньги (десятки тысяч долларов) пытались делить свои юниты на части, чтобы затем продать хотя бы с дисконтом. Но дисконт тоже ограничен, потому что инвестор, по условиям программы, должен внести хотя бы $200 тыс., а девелоперы продают в среднем за $220 тыс. То есть поле для манёвра у частных владельцев составляло всего лишь $20 тыс.
Второй стоп-фактор – доходность, точнее её отсутствие. В теории владельцам долей в курортных комплексах на Карибах полагаются дивиденды – их размер и условия выплат прописываются в контракте на покупку.
А на практике сложно спрогнозировать, какой доход вы получите. От момента покупки до ввода проекта в эксплуатацию проходит несколько лет. Какая ситуация сложится после запуска проекта, сможет ли он привлечь туристов и обеспечить доход инвесторам – неизвестно. Например, во время пандемии никаких выплат не было.
Кроме того, большие дополнительные расходы съедают возможную прибыль.
(2).jpg)
Участники программ «Гражданство за инвестиции» всегда платят государственные сборы – за рассмотрение заявления, проведение due diligence. И обычно появляется отдельный сбор для тех, кто выбирает покупку недвижимости. Суммы различаются в зависимости от программы и состава семьи инвестора, но пропорция выглядит примерно так: на $220 тыс. вложений в недвижимость приходится порядка $60–70 тыс. невозвратных дополнительных платежей. Понятно, что говорить о доходности таких инвестиций не приходится.
И наконец, третий повод выбрать невозвратный взнос, а не покупку недвижимости, – финансовое планирование.
По сути, у вас есть выбор: заморозить лишние $100–200 тыс. на пять лет в карибской недвижимости или найти этим деньгам лучшее применение. Например, вложиться в фондовый рынок, в собственный бизнес или купить какой-то инвестиционный продукт, который приносит приемлемый доход.
(3).jpg)
Единственная страна на Карибах, где покупка недвижимости востребована, – Гренада. Там разница в деньгах между взносом в фонд и покупкой доли в отеле – около $70 тыс. Поэтому многие соглашаются. В остальных программах для получения паспорта через инвестиции в недвижимость требуется намного больше средств, чем при взносе в фонд. И клиенты обычно решают потратить на оформление гражданства меньше денег, а разницу инвестировать на выгодных для них условиях.
Главное – это перспектива вернуть вложенный капитал. Да, продать объект будет непросто, сделка вряд ли принесёт прибыль. Но всё-таки значительную часть потраченных на оформление гражданства средств через несколько лет можно будет вернуть.
Далее: большинство комплексов, участвующих в программах, предлагают инвесторам бесплатное проживание в течение нескольких недель в год и карты лояльности, которые дают преференции в различных туристических объектах. А это возможность проводить отпуск на Карибах в прекрасных пятизвёздочных отелях и экономить при этом $10–15 тыс.
И наконец, дивиденды. Сейчас сложно просчитать, какой именно доход принесёт карибская недвижимость. Но пандемия когда-нибудь закончится, а регион популярен у туристов, особенно американских. Поэтому в теории местные отели будут успешными и смогут делиться прибылью с инвесторами.
| Невозвратный взнос | Инвестиции в недвижимость | |
| Плюсы | – Требуется меньше средств для участия в программе – Проще процедура, так как нет необходимости вникать в местный рынок недвижимости и оценивать перспективы конкретного комплекса |
– Возможность вернуть вложенный капитал через несколько лет, сохранив паспорт – Возможность получать дивиденды от деятельности курортного комплекса – Возможность отдыхать на Карибах бесплатно и пользоваться программами лояльности отельных сетей |
| Минусы | – Деньги не возвращаются, по сути это не инвестиции, а пожертвование | – Для участия в программе требуется больше средств – Недвижимость неликвидная, возможны сложности с перепродажей – Дивиденды нерегулярные, во время пандемии не выплачивались – Высокие дополнительные издержки съедают возможную прибыль |
Для граждан России и Республики Беларусь сейчас открыта только Гренада. Все оставшиеся страны Карибского региона временно не принимают документы. Как долго продлится эта «остановка» – неизвестно.
С гражданами Украины ещё меньше ясности. Официально о приостановке приёма заявлений объявляла только Антигуа и Барбуда. Но на практике, как рассказывают иммиграционные агенты, кейсы клиентов не продвигаются и в других странах. Сейчас для жителей Украины крайне сложно провести проверку на благонадёжность, а без этого невозможно оформить второй паспорт.
Гражданам Казахстана, Азербайджана, Армении и других государств по-прежнему доступны все программы карибских стран.
(4).jpg)
Почему-то у многих сложилось впечатление, что карибские страны – эдакие банановые республики, где за деньги позволено всё. Вложил нужную сумму – автоматически получил паспорт. Это не так. Проверка кандидатов на Гренаде гораздо жёстче, чем в любом европейском банке. Ни о каких людях с судимостями, санкциями и серыми деньгами речи не идёт. А всем, кто легально заработал средства, приходится потрудиться и собрать много документов, чтобы продемонстрировать весь путь денег. Процесс проверок кандидатов на Карибах сопоставим с тем, что проходят участники программы гражданства Мальты, которая пока закрыта для россиян.
Фото: Rick Jamison, Mark Jordan, Omar Eagle-Clarke, Artem Pochepetsky, Hugh Whyte – Unsplash
