a
Версия
для печати

Кейс. Апарт-отель на Коста-дель-Соль с гарантией дохода, налоговыми льготами и правом на ВНЖ

Среди множества гостиничных объектов, расположенных на берегу Средиземного моря неподалёку от Малаги, сложно найти аналоги Valle Romano. В активе апарт-отеля есть и предложения на небольшой бюджет, и роскошные апартаменты. Тем не менее инвесторы часто приобретают несколько номеров сразу. Почему? Рассказывает управляющий партнёр Panspain Group Андрей Панфилов.

В чём выгода

Это единственный инвестиционный продукт на всём побережье Коста-дель-Соль с гарантированной доходностью 5%. При этом сумма, которую получает инвестор, не зависит от результатов конкретно его апартаментов. Доходы всего отеля распределяются между собственниками номеров.

Доходность апартаментов перекрывает все расходы на содержание, в том числе ежегодные налоги на собственность. После вычета расходов остаётся не менее 5% годовых, и в течение первых трёх лет участия в программе выплачивается именно такая сумма. Затем начинает действовать ещё более выгодная схема: инвестор получает долю от общего дохода отеля. На каждый номер устанавливается свой коэффициент, и по определённой формуле считается доход. На сегодняшний день он составляет от 5,5 до 10,0% в зависимости от стоимости номера и его коэффициента долевого участия.

Все эти условия включены в 15-летний контракт с оператором отеля – группой ONA. Группа специализируется на работе с крупными инвесторами, которые покупают отели с целью получения гарантированного дохода по всей Испании. Сейчас таких отелей свыше 30, но именно наш продукт – первый случай привлечения индивидуальных покупателей на отдельные номера.

В наличии для индивидуальных инвесторов осталось только 40 номеров из 430, а также отдельный блок из 24 номеров для крупного инвестора по персональной цене.

Так как апартаменты относятся к туристическим, а не жилым объектам, они освобождаются от налога на покупку (8–10% от стоимости). Необходимо внести только гербовый сбор в размере 1,5%, а также оплатить услуги нотариуса и юристов, которые в общей сложности составят ещё около 2,0%.

Средняя стоимость номера в течение года – €83 в сутки. Заполняемость в среднем по году – 55% с учётом непроданных номеров. Если брать только проданные номера, заполняемость поднимется до 70%. 

Апарт-отель Valle Romano

Не просто квадратные метры

За свои деньги инвестор получает не пустую коробку, как бывает при покупке квартиры. В его распоряжение переходит полностью готовый к проживанию номер с отделкой, меблировкой и всей необходимой техникой. В стандартных планировках обязательно есть кухня, в большинстве – две спальни и просторная терраса. В цену также включены парковочное место и кладовка, которую владельцы могут использовать по своему усмотрению.

И всё это находится в четырёхзвёздочном отеле, созданном для максимального комфорта состоятельных клиентов. В комплексе есть несколько бассейнов, спа, тренажёрный зал, детский клуб и площадки, рестораны и бар, теннисный корт и поле для гольфа. Из окон апартаментов открывается вид на море или природу.

Ещё одно важное отличие от инвестиционной квартиры – собственнику не нужно самому вникать в детали обслуживания и сдачи в аренду. Все заботы берёт на себя управляющая компания. Даже если жильцы испортят что-то из обстановки, чинить краны или менять обивку будет управляющая компания, а расходы покроет страховка. Более того, через семь лет владения мебель в номере поменяет отель за свой счёт.

Купив квартиру в комфортабельном отеле на одном из лучших курортов Испании, вы, конечно же, захотите ею воспользоваться. По условиям договора, вы можете провести там до 60 дней в течение всего года. За это будет взиматься плата, но на льготных условиях. В межсезонье она составляет всего €150 в неделю, а, например, в июле и августе поднимается до 65% от цены на Booking.com. Плату за проживание автоматически вычтут из годового дохода.

Отдохнуть в отеле по льготным ценам можно ещё до покупки: приезжайте и тестируйте свою будущую недвижимость!

Valle Romano

«Золотая виза»

Хотя стоимость апартаментов начинается от €130 тыс., многие инвесторы покупают пакеты из нескольких номеров на общую сумму от €500 тыс. и на основании этого получают «золотую визу» – вид на жительство в Испании с правом работы для себя и близких родственников – супруга, детей, родителей. Почему и в этом случае Valle Romano – оптимальный вариант?

  • Ваша недвижимость будет «работать» и приносить доход.
  • Наши юристы возьмут на себя все хлопоты с оформлением, подготовят документы и отправят их в Мадрид. Стоимость услуги на семью из четырёх человек – €6 тыс. + НДС.
  • При покупке на сумму свыше €1 млн компания берёт на свой счёт услуги, а также оплачивает все сопутствующие расходы на оформление и перевод документов.

Обратите внимание! Для оформления ВНЖ сумма собственных средств инвестора, не включающая ипотеку, должна быть не меньше €500 тыс.

Процедура покупки

Вы выбираете апартаменты и оплачиваете резерв €6 тыс. После этого у вас есть 15 дней на окончательное решение (то есть депозит возвратный). Затем нужно будет подписать договор резерва, в котором установлен срок выхода на сделку (в пределах двух месяцев). Оставшаяся сумма уплачивается у нотариуса в момент сделки.

Можно взять ипотеку на 50% от стоимости апартаментов на следующих условиях: процентная ставка 2%, комиссия банка 1%, срок до 30 лет. По ипотеке также необходимо будет оплатить страховку (€200 в год за одни апартаменты) и оценку квартиры – около €300.

При покупке вы одновременно подписываете два договора: купли-продажи недвижимости с продавцом апартаментов (английский инвестиционный фонд) и управления апартаментами – с отельным оператором.

Сделку можно вести дистанционно, оставив доверенность на юристов. Они самостоятельно оформят все документы, будут информировать вас о каждом шаге и согласовывать письменно все действия в рамках доверенности. В том числе они сами сделают NIE (идентификационный номер иностранца), заполнят форму KYC (она обязательна при покупке в Испании по закону об отмывании средств), переведут на испанский язык документы, подтверждающие происхождение доходов (услуга оплачивается отдельно, €40 за справку 2-НДФЛ), и откроют счёт в банке. Полностью услуги юристов стоят 1% + НДС (ставка в Испании – 21%) от стоимости апартаментов.

Если вы приобретаете апартаменты на сумму от €500 тыс., наша компания компенсирует затраты на юристов и нотариуса – 2% (включая НДС), а также на перевод документов.

Покупка может быть оформлена на несколько человек, например родственников или друзей, при этом доли собственности будут распределены пропорционально вкладу.

После покупки объект переходит в собственность инвестора, а его содержанием занимается управляющая компания. Отсчёт периода для получения гарантированного дохода начинается через 2 месяца после покупки – это время необходимо для регистрации и подготовки номера к сдаче.

Апарт-отель Valle Romano

Пример расходов на сделку и расчёта доходности в первые три года

Стоимость пакетов недвижимости в Valle Romano
1 апартаменты 3 апартамента на €500000+ 6 апартаментов на €1000000+
Номер Цена Номер Цена Номер Цена

№ 102, блок 18

€126000

 

№ 102, блок 18

№ 101, блок 18

№ 401, блок 18

€126000

€130000

€256000

№ 102, блок 18

№ 101, блок 18

№ 401, блок 18

№ 402, блок 18

№ 207, блок 18

№ 304, блок 18

€126000

€130000

€256000

€210000

€149500

€151000

Расходы на сделку

Итого €126000 Итого €512000 Итого  €1022000
Гербовый сбор (1,5%) €1890 Гербовый сбор €7620 Гербовый сбор €15330
Нотариус, юристы (2%)  €2520 Нотариус, юристы €10240 Нотариус, юристы €20440
ИТОГО €4410 ИТОГО €17920 ИТОГО €35770
Доходность в первые три года
5% от стоимости апартаментов в год €6300 5% от стоимости апартаментов в год €25600 5% от стоимости апартаментов в год €51100

Доходность начиная с четвёртого года

Доходность зависит от результатов работы отеля и коэффициента долевого участия, который определён для каждого апартамента отдельно и зафиксирован в договоре.

Общее количество апартаментов в отеле 430
Годовая выручка отеля €7 164 768
Количество рабочих дней отеля в году 365
Издержки отеля за год €2 417 030
Минимальная средняя заполняемость в году 55%
Результат брутто €4 747 738
Средняя цена номера за ночь                                      €83
Издержки отеля на один номер за ночь €28

Подсчёт доходности по апартаментам в зависимости от коэффициента долевого участия и стоимости апартаментов

Цена апартаментов, €

126 000

130 000

256 000

210 000

149 500

151 000

Коэффициент доли владения, %

0,2478

0,2819

0,7639

0,4456

0,2887

0,3183

Общая доходность апартаментов, €

11 764,89

13 383,87

36 267,97

21 155,92

13 706,72

15 112,05

Гонорар отельного оператора (20%), €

2 352,98

2 676,77

7 253,59

4 231,18

2 741,34

3 022,41

Доходность после выплаты гонорара отелю, €

9 411,91

10 707,1

29 014,38

16 924,73

10 965,37

12 089,64

Валовая рентабельность апартаментов, %

7,47

8,24

11,33

8,06

7,33

8,01

Стоимость обслуживания в год (в т. ч. налоги), €

2 313,85

2 281,58

3 126,38

2 334,08

2 224,01

1 915,99

Чистая доходность апартаментов в год, €

7 098,06

8 425,52

25 888

14 591

8 741

10 174

Чистая рентабельность апартаментов, %

5,63

6,48

10,11

6,95

5,85

6,74

Итого

Доходность апартаментов за €126 000  €7 098,06 в год      
Доходность апартаментов на сумму €512 000 €41 411,58 в год
Доходность апартаментов на сумму €1 022 000 €74 917,24 в год

Обратите внимание! Получаемый доход облагается налогом по испанскому законодательству.

На ваши вопросы по покупке недвижимости в отеле Valle Romano ответит менеджер Екатерина Кравец.

Испания, Марбелья, Plaza de Orquidea, Edificio El Rodeito, Local 7, 29660, Nueva Andalucia

http://www.panspain-group.com/ru/

katerina@panspain-group.com

+34675972334

Связаться с компанией

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Испания, ВНЖ и гражданство, Инвестиции
Подписаться:

Читайте также

Что можно купить на Коста-Бланке дороже €500 000
О самом элитном в одном сюжете...
Есть мнение: в Испании цены обвалятся только на неликвидную недвижимость
Частный взгляд на последствия Covid-19
Как изменятся популярные рынки зарубежной недвижимости в ближайшее время
Мы собрали мнения из Италии, Испании, Болгарии, Черногории, Германии
Город без новостроек и испанская Кремниевая долина: Барселона манит бизнесменов и инвесторов
Как инвестировать в Каталонии разумно?
Будут ли скидки и предложения? Чего ждать покупателям зарубежной недвижимости в ближайшие месяцы
Рассказывают эксперты из Греции, Испании, Португалии, Чехии и Северного Кипра
«Что купить на рынке зарубежной недвижимости, чтобы не пожалеть после открытия границ»...
Сравниваем возможности Испании, Турции и... Филиппин

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Испании Земельные участки в Испании Элитная недвижимость в Испании Апартаменты (квартиры) в Испании

Новости и статьи по теме «Испания»:

Что предлагают зарубежные рынки коммерческой недвижимости после кризиса
  • 397
Изучаем Грецию, Испанию и Словению
Как выбрать недвижимость на Канарских островах
  • 1172
Сравниваем локации, регионы и направления Тенерифе