a
Версия
для печати

Коммерческая недвижимость Словении – 2021. Что востребовано, что можно купить и сколько заработать

Что показал 2020 год? Торговая недвижимость стабильна, но хорошие объекты стоят дорого. Выбирая помещение под ресторан, лучше ориентироваться на сетевого арендатора, вкладывающегося в ремонт. Апартаменты в отелях интереснее квартир. Руководитель Future Real Estate и Century 21 Slovenia Александр Тонко на вебинаре Prian.ru дал практические советы инвесторам. Предлагаем прочитать отчёт или посмотреть видео.

– Рынок недвижимости в Словении не просел – во многом благодаря внутреннему спросу. Интерес словенцев определило поведение банков. Они пошли по пути своих коллег из Германии, Австрии, Швейцарии, введя отрицательные ставки на депозиты и остатки на счетах – ещё год назад такого не было. Теперь 0,5% от суммы нужно будет ежегодно отдавать банку – это касается накоплений более €100 тыс. для физических и юридических лиц.

Эти меры стали лучшей мотивацией для инвестиций в недвижимость. Лучше заработать от сдачи в аренду, чем терять «просто так». Плюс к этому банки предоставляют финансирование по ставке 2,5–3,0% годовых.

– Для сохранения средств словенцы стараются выбрать коммерческие объекты с долгосрочным договором найма. Но число таких предложений на рынке недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Отчасти это связано с тем, что собственники передумали выставлять свой актив на продажу до лучших времён.

Рестораны

– Сегмент испытал значительные трудности, особенно в первый локдаун. Часть рестораторов адаптировали бизнес-процессы, например, стали активно развивать доставку. Поэтому тем, кто заинтересован в покупке помещений под кафе или ресторан, рекомендую искать таковые в крупных городах, где та же доставка более востребована.

– Активно расширяют бизнес в основном сетевые компании – и арендатора стоит искать именно среди таких.

– Специфика ресторанного бизнеса: первые два-три года расторгнуть договор аренды вообще невозможно, в дальнейшем предупреждать собственника надо за 12 месяцев.

– Многие риски для арендодателя застрахованы, если арендатор вкладывает большую сумму в отделку помещения. В приведённом ниже примере собственник доводит помещение до четвёртой строительной фазы: делает отопление и охлаждение, стяжку пола, проводит базовую электрику. А вот дальше инвестирует арендатор…

Подробнее в видео с 00:11:33

Ресторан в Любляне, Словения

Пример. Ресторан в Любляне

  • Цена: €460 тыс.
  • Арендная площадь: 195 кв. м
  • Прибыль: 5%
  • Арендный поток: €24 тыс. в год
  • Предполагаемая доходность: 8%

Помещение с собственной открытой террасой находится на первом этаже здания, капитальный ремонт которого проведён в 2020 году. Финальную отделку помещения делает будущий арендатор, её ориентировочная стоимость составит не менее €50 тыс. Следовательно, риск, что арендатор съедет через полгода-год, минимизируется.

Гостиницы

– Сектора туризма приносит в ВВП Словении почти 20%, и правительство в 2020-м существенно поддержало отрасль. Каждый словенец получил ваучер на €200, использовать который можно было до 31 декабря на курортах страны. Меры поддержки позволили отельерам сохранить свою недвижимость. По моим прогнозам, власти будут и дальше поддерживать этот сегмент наиболее активно.

– Я вижу три возможных варианта инвестирования в отельный бизнес. Первый – покупка апартаментов под управлением отельной сети. Это сфера более рискованная, чем покупка квартиры, но и доход может быть выше – до 7%.  

Второй (но это для профессиональных инвесторов) – покупка больших отелей с номерным фондом от 50 единиц. Третий – покупка небольших гостиниц, когда покупатель готов самостоятельно заниматься управлением. Правда, такие объекты редко находятся в популярных локациях, а потому не слишком интересны сетевикам, заинтересованным в объёмах туристов...

– Что предпочесть: квартиру для самостоятельной сдачи в аренду через Airbnb и Booking или апартаменты в комплексе с управляющей компанией? Я отдам предпочтение последней. Сейчас в Евросоюзе ограничивают деятельность сервисов краткосрочной аренды на законодательном уровне. Есть большая вероятность, что их постепенно вытеснят с арендного рынка жилой недвижимости Европы. В Словении собственник, который хочет сдавать квартиру в аренду на короткий срок через эти сервисы, должен получить согласие большинства жителей своего дома. То есть доходность от сдачи через Airbnb или при помощи УК сопоставимы, но в последнем случае головной боли меньше.

Подробнее в видео с 00:25:15

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Словении

Поместье в Словении

Пример. Владение «Херк» в области Нижняя Штирия

  • Цена: €950 тыс.
  • Арендная площадь: 1 тыс. кв. м

Вариант для самостоятельного управления. Поместье – отель и апартаменты, оздоровительный центр, помещения для агротуризма, исторические постройки и несколько гектаров пахотной земли. Находясь рядом с австрийской границей, а также в небольшом удалении от больших городов, владение имеет потенциал для развития полноценного туристического кластера.

Пример. Квартира в Гольте 

  • Цена: €130,7 тыс.
  • Арендная площадь: 53 кв. м
  • Прибыль: 7%
  • Арендный поток: €9 950 в год
  • Предполагаемая доходность: 12% 

Предложение для тех, кто заниматься операционной работой не планирует. Это апартаменты на популярном горнолыжном курорте в Гольте. Построены рядом с действующим отелем, который будет заниматься управлением.

Читайте также: Как заработать сегодня на гостинице в Словении

Девелопмент

– Наше девелоперское направление традиционно работает с торговой недвижимостью. Но строящихся проектов в хороших локациях становится меньше, поэтому мы обратили внимание на строительство жилых объектов.

– Проект можно приобрести целиком или частично. Занимает строительство от 12 до 15 месяцев. Окупаемость на вложенные средства – до 20%. Но, конечно, это относительно рискованная инвестиция, успех которой определяется результатами продаж.

Подробнее в видео с 00:48:13

Жилой комплекс в Мариборе, Словения

Пример. Девелоперский проект в Мариборе 

  • Сумма инвестиций: €550 тыс.
  • Общая площадь: 1 685 кв. м
  • Жилая площадь: 1 162 кв. м
  • ROI: 20% 

В районе Брезье продаётся участок, на котором будет построен жилой дом на 16 квартир. Разрешение на строительство и необходимая проектная документация имеются. От инвестора дополнительно потребуются средства на строительство комплекса.

Офисная недвижимость

– Спрос на офисную недвижимость в пандемию упал, но не критично. У арендаторов востребованы небольшие помещения – от 100 до 500 кв. м – в крупных городах. Привлекательность офисной недвижимости относительно других коммерческих объектов заключается в невысоком пороге входа – от €200 тыс. За эти деньги в Любляне можно купить объект в хорошем состоянии и с действующим арендатором. В ритейле, например, инвестиционный порог входа выше – от €300 тыс., а самые привлекательные предложения стоят не менее €500 тыс.

– Мой совет: покупайте те офисные объекты, где арендуемую площадь можно разделить на две-три части. Чем больше арендаторов, тем меньше вероятность, что все они закроют свои офисы.

Подробнее в видео с 00:56:05

Торговая недвижимость

Текущий кризис показал, что торговая недвижимость (ТЦ, дроггери, аптеки и продуктовые магазины) с якорным арендатором – самый стабильный сегмент. Несмотря на пандемию, арендаторы, а именно крупные сетевые магазины, искали новые точки, расширяя своё присутствие в регионе. Предложения реализуются быстро, за один-два месяца. Минус – высокий порог входа. 

Подробнее в видео с 01:09:01

Магазин с арендатором в Логатеце, Словения

Пример. Магазин с арендатором Tuš в Логатеце 

  • Цена: €2 млн
  • Арендная площадь: 1 656 кв. м
  • Прибыль: 6%
  • Арендный поток: €121 798 в год
  • Предполагаемая доходность: 9,68% 

Продаётся помещение в торговом центре с якорным арендатором – продуктовым ритейлером Tuš. С ним в 2019 году перезаключён договор аренды на 15 лет. ТЦ находится в центре города в небольшой торговой зоне, обладает собственным открытым паркингом.

Складские помещения

Сегмент, интересный инвесторам, но порог входа высокий. Стоимость квадрата может варьироваться от €200 до €700 в зависимости от локации. Но у арендаторов востребованы помещения площадью не менее 500 кв. м, а число таких предложений на рынке крайне ограничено. Поэтому основной объём продаж – помещения площадью 20–30 тыс. кв. м. 

Подробнее в видео с 01:18:55

Дома престарелых

Бизнес сложный, так как успех определяет локация. Зачастую апартаменты строят рядом с уже действующими домами для престарелых, которые имеют всю инфраструктуру. Важно понимать: это не медицинские учреждения, а жилые дома, правда, со своей спецификой. Доходность в такого рода проектах сопоставима с доходом, получаемым от сдачи квартиры в Мариборе или Любляне в долгосрочную аренду. А вот спрос более высокий и стабильный, да и арендаторы надёжны.

Подробнее в видео с 01:21:45

Читайте и смотрите: Инвестиции в дома для пожилых людей. Опыт Словении

Если вас заинтересовали предложения – вас с удовольствием проконсультирует Виктория Савченко.

Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна

https://www.futu-re.com/ru/

victoria@futu-re.com

+386 64 275 188

Связаться с компанией

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Словения, Анализ рынков, Коммерческая недвижимость, Инвестиции, Вебинар

Читайте также

Инвестиции в дома для пожилых людей. Опыт Словении
Объекты со спецификой и привлекательной доходностью
Словенские кейсы. Расширение площадей в работающем торговом центре в крупном городе
Как это работает на практике?
Июньские надежды. Как выходят из карантина ключевые рынки недвижимости
Отправились в Испанию, Болгарию, Грецию, Словению и Черногорию
Топ событий года, которые повлияли на рынок недвижимости
Не только пандемия
Недвижимость в эпоху карантина: одни замерли, другие расслабились
«Отправились» в Словению, Таиланд, Латвию, Францию и Германию
Что происходит на рынке недвижимости Словении прямо сейчас
Рынок не встал, он переместился в онлайн

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Словении Дома (виллы) в Словении Элитная недвижимость в Словении Недорогая недвижимость в Словении

Новости и статьи по теме «Словения»:

Словенские кейсы. Инвестиции в строительство торгового центра в провинции
  • 105
Вложения, которые работают на практике
Ипотека за рубежом для иностранцев: обзор условий и возможностей
  • 10831
Хотите купить недвижимость за рубежом в кредит? Расскажем как… Актуальные для текущего года...