Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна
Версия
для печати
для печати
– Рынок недвижимости в Словении не просел – во многом благодаря внутреннему спросу. Интерес словенцев определило поведение банков. Они пошли по пути своих коллег из Германии, Австрии, Швейцарии, введя отрицательные ставки на депозиты и остатки на счетах – ещё год назад такого не было. Теперь 0,5% от суммы нужно будет ежегодно отдавать банку – это касается накоплений более €100 тыс. для физических и юридических лиц.
Эти меры стали лучшей мотивацией для инвестиций в недвижимость. Лучше заработать от сдачи в аренду, чем терять «просто так». Плюс к этому банки предоставляют финансирование по ставке 2,5–3,0% годовых.
– Для сохранения средств словенцы стараются выбрать коммерческие объекты с долгосрочным договором найма. Но число таких предложений на рынке недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Отчасти это связано с тем, что собственники передумали выставлять свой актив на продажу до лучших времён.
– Сегмент испытал значительные трудности, особенно в первый локдаун. Часть рестораторов адаптировали бизнес-процессы, например, стали активно развивать доставку. Поэтому тем, кто заинтересован в покупке помещений под кафе или ресторан, рекомендую искать таковые в крупных городах, где та же доставка более востребована.
– Активно расширяют бизнес в основном сетевые компании – и арендатора стоит искать именно среди таких.
– Специфика ресторанного бизнеса: первые два-три года расторгнуть договор аренды вообще невозможно, в дальнейшем предупреждать собственника надо за 12 месяцев.
– Многие риски для арендодателя застрахованы, если арендатор вкладывает большую сумму в отделку помещения. В приведённом ниже примере собственник доводит помещение до четвёртой строительной фазы: делает отопление и охлаждение, стяжку пола, проводит базовую электрику. А вот дальше инвестирует арендатор…
Подробнее в видео с 00:11:33
Помещение с собственной открытой террасой находится на первом этаже здания, капитальный ремонт которого проведён в 2020 году. Финальную отделку помещения делает будущий арендатор, её ориентировочная стоимость составит не менее €50 тыс. Следовательно, риск, что арендатор съедет через полгода-год, минимизируется.
– Сектора туризма приносит в ВВП Словении почти 20%, и правительство в 2020-м существенно поддержало отрасль. Каждый словенец получил ваучер на €200, использовать который можно было до 31 декабря на курортах страны. Меры поддержки позволили отельерам сохранить свою недвижимость. По моим прогнозам, власти будут и дальше поддерживать этот сегмент наиболее активно.
– Я вижу три возможных варианта инвестирования в отельный бизнес. Первый – покупка апартаментов под управлением отельной сети. Это сфера более рискованная, чем покупка квартиры, но и доход может быть выше – до 7%.
Второй (но это для профессиональных инвесторов) – покупка больших отелей с номерным фондом от 50 единиц. Третий – покупка небольших гостиниц, когда покупатель готов самостоятельно заниматься управлением. Правда, такие объекты редко находятся в популярных локациях, а потому не слишком интересны сетевикам, заинтересованным в объёмах туристов...
– Что предпочесть: квартиру для самостоятельной сдачи в аренду через Airbnb и Booking или апартаменты в комплексе с управляющей компанией? Я отдам предпочтение последней. Сейчас в Евросоюзе ограничивают деятельность сервисов краткосрочной аренды на законодательном уровне. Есть большая вероятность, что их постепенно вытеснят с арендного рынка жилой недвижимости Европы. В Словении собственник, который хочет сдавать квартиру в аренду на короткий срок через эти сервисы, должен получить согласие большинства жителей своего дома. То есть доходность от сдачи через Airbnb или при помощи УК сопоставимы, но в последнем случае головной боли меньше.
Подробнее в видео с 00:25:15
Вариант для самостоятельного управления. Поместье – отель и апартаменты, оздоровительный центр, помещения для агротуризма, исторические постройки и несколько гектаров пахотной земли. Находясь рядом с австрийской границей, а также в небольшом удалении от больших городов, владение имеет потенциал для развития полноценного туристического кластера.
Предложение для тех, кто заниматься операционной работой не планирует. Это апартаменты на популярном горнолыжном курорте в Гольте. Построены рядом с действующим отелем, который будет заниматься управлением.
– Наше девелоперское направление традиционно работает с торговой недвижимостью. Но строящихся проектов в хороших локациях становится меньше, поэтому мы обратили внимание на строительство жилых объектов.
– Проект можно приобрести целиком или частично. Занимает строительство от 12 до 15 месяцев. Окупаемость на вложенные средства – до 20%. Но, конечно, это относительно рискованная инвестиция, успех которой определяется результатами продаж.
Подробнее в видео с 00:48:13
В районе Брезье продаётся участок, на котором будет построен жилой дом на 16 квартир. Разрешение на строительство и необходимая проектная документация имеются. От инвестора дополнительно потребуются средства на строительство комплекса.
– Спрос на офисную недвижимость в пандемию упал, но не критично. У арендаторов востребованы небольшие помещения – от 100 до 500 кв. м – в крупных городах. Привлекательность офисной недвижимости относительно других коммерческих объектов заключается в невысоком пороге входа – от €200 тыс. За эти деньги в Любляне можно купить объект в хорошем состоянии и с действующим арендатором. В ритейле, например, инвестиционный порог входа выше – от €300 тыс., а самые привлекательные предложения стоят не менее €500 тыс.
– Мой совет: покупайте те офисные объекты, где арендуемую площадь можно разделить на две-три части. Чем больше арендаторов, тем меньше вероятность, что все они закроют свои офисы.
Подробнее в видео с 00:56:05
Текущий кризис показал, что торговая недвижимость (ТЦ, дроггери, аптеки и продуктовые магазины) с якорным арендатором – самый стабильный сегмент. Несмотря на пандемию, арендаторы, а именно крупные сетевые магазины, искали новые точки, расширяя своё присутствие в регионе. Предложения реализуются быстро, за один-два месяца. Минус – высокий порог входа.
Подробнее в видео с 01:09:01
.jpg)
Продаётся помещение в торговом центре с якорным арендатором – продуктовым ритейлером Tuš. С ним в 2019 году перезаключён договор аренды на 15 лет. ТЦ находится в центре города в небольшой торговой зоне, обладает собственным открытым паркингом.
Сегмент, интересный инвесторам, но порог входа высокий. Стоимость квадрата может варьироваться от €200 до €700 в зависимости от локации. Но у арендаторов востребованы помещения площадью не менее 500 кв. м, а число таких предложений на рынке крайне ограничено. Поэтому основной объём продаж – помещения площадью 20–30 тыс. кв. м.
Подробнее в видео с 01:18:55
Бизнес сложный, так как успех определяет локация. Зачастую апартаменты строят рядом с уже действующими домами для престарелых, которые имеют всю инфраструктуру. Важно понимать: это не медицинские учреждения, а жилые дома, правда, со своей спецификой. Доходность в такого рода проектах сопоставима с доходом, получаемым от сдачи квартиры в Мариборе или Любляне в долгосрочную аренду. А вот спрос более высокий и стабильный, да и арендаторы надёжны.
Подробнее в видео с 01:21:45
Если вас заинтересовали предложения – вас с удовольствием проконсультирует Виктория Савченко.
Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна
