Маркетинговые ловушки, в которые можно попасть, покупая недвижимость на Пхукете

Об авторе: Денис Чернов
Консультант по инвестиционной недвижимости

Гарантированный доход

Застройщики предлагают программы гарантированного дохода (когда девелопер берёт в управление вашу квартиру или виллу и сдаёт её в аренду, выплачивая фиксированный ежегодный доход) для строящейся недвижимости по нескольким причинам.

Первая. Для инвестора это делает недвижимость более привлекательной, чем просто покупка квартиры или виллы на вторичном рынке.

Вторая. Предложение устраняет сомнения и снижает риски, связанные с возможной невостребованностью нового жилого комплекса после введения его в эксплуатацию и, как следствие, с отсутствием прибыли в первые годы работы.

Третья. Управляющая компания (застройщика или сторонняя) займётся менеджментом всего жилого комплекса, и в частности сдачей в аренду квартир или вилл инвесторов. Для последних это снимает вопрос, что делать с недвижимостью после её ввода в эксплуатацию. А для застройщика это возможность дополнительно заработать.

Но что происходит на практике?

Кто обеспечивает выплаты по гарантированному доходу

Идеальный сценарий таков. УК застройщика сдаёт в аренду весь номерной фонд жилого комплекса. Полученные средства идут в зарплатный фонд, на обслуживание (электричество, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора) и содержание здания (замена расходных материалов, компонентов), маркетинг и выплату по программам рентал-пул и гарантированного дохода.

Управление жилым зданием и успешная сдача в аренду всего номерного фонда требуют профессионального подхода, огромного опыта в управлении персоналом. Этого можно достичь только за годы работы на рынке управления. Столь успешными показателями могут похвастаться лишь крупные сети отелей, у которых также есть огромная база лояльных клиентов и десятки маркетинговых инструментов.

Как молодой девелопер сможет быстро достичь высоких показателей? Как ему минимизировать риски инвестора?

Вариант 1. Подписать договор на управление жилым комплексом с сетью отелей. Правда, есть высокий риск, что в реальности будет куплена только франшиза, за которой не стоят опыт и успех, а только подготовка персонала и доступ к маркетинговым инструментам. (О самых распространённых отельных франшизах и их стоимости в десятки миллионов долларов можно посмотреть здесь. К сожалению, подобной информации на русском языке очень мало).

Но в любом случае инвестор столкнётся

с жёсткой политикой отельной сети – например, ограничениями по проживанию в номере и его оснащению;
с невозможностью выбрать или сменить управляющую компанию;
с невозможностью контролировать денежный поток.

Подробнее о покупке квартиры в отелях мы рассказали в нашем сюжете.

Вариант 2. Заложить риск невыплаты гарантированного дохода в стоимость недвижимости, увеличив её цену. Тогда даже при недостаточной загрузке номерного фонда застройщик сможет выплатить обещанный доход и сам получит прибыль. Но тогда вопрос уже к инвестору: выгодно ли ему переплачивать?

Как считать гарантированный доход

В большинстве случаев процент выплаты по гарантированному доходу рассчитывается от стоимости квартиры без учёта мебельного пакета и предметов интерьера.

Обязательным условием участия в программах гарантированного дохода является покупка мебели именно у застройщика. Цены за оснащение девелопер устанавливает в одностороннем порядке. Например, при обещанных 7% годовых и стоимости квартиры в 3 млн батов годовой доход инвестора составляет 210 тыс. батов ($6,7 тыс.).

Однако если учесть в расходах 300 тыс. батов (среднюю цену мебельного пакета), то вложения составят уже 3,3 млн батов, а доход останется прежним – 210 тыс. Вместо заявленных 7,0% инвестор получит 6,3%. Если мебель стоит 400 или 500 тыс. батов – и того меньше. То есть за первые два-три года инвестор вернёт деньги только за мебель.

Как проверить, реальны ли обещанные выплаты по гарантированному доходу

Рассмотрим тот же пример: застройщик обязан выплачивать по 210 тыс. батов ($6,7 тыс.) в год за типовую односпальную квартиру.

Мы собрали статистику по доходности за 2018–2019 годы (к 2020-му обычные мерки неприменимы) в 320 подобных апартаментах – с одной спальней в кондоминиуме (не отеле!), средней площадью 38 кв. м, не далее 800 метров до пляжа. Рассматривались варианты не на возвышенностях, а на плато. Средний годовой оборот составил 385 тыс. батов – около $12 тыс.

Теперь учтём расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и содержание (уборка, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Эти суммы будут вычитаться из поступлений: все издержки в среднем составят 45%, а значит, прибыль владельца подобной квартиры будет около 210 тыс. батов в год ($6,7 тыс.).

То есть при распределении дохода по схеме «годовой оборот минус расходы на содержание; 70% владельцу, 30% управляющей компании» собственник получает стабильную прибыль, а компания по управлению эффективно функционирует. Мы соблюдаем правило win-win.

Резюме. При соблюдении нижеперечисленных условий ответ положительный: да, выплаты по гарантированному доходу реальны.

Стоимость квартиры без мебельного пакета: 3 млн батов
Площадь: 34–42 кв. м (примерно 80 тыс. батов за кв. м)
Планировка: типовая, одна спальня
Локация: развитый район с инфраструктурой в пешей доступности, не более 800 метров до моря

140-метровый пентхаус с видом на море

Пример программы гарантированного дохода свыше 10% годовых

Тогда каков же расчёт гарантированного дохода более 10% годовых? Мы нашли такой пример: обещание выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно.

Кажется, это должен быть уникальный вариант буквально на пляже, в пятизвёздочной гостинице. Но нет – типовая квартира чуть больше 30 кв. м на второй линии, в 1 км от пляжа, и на возвышенности. И главное, стоимость – 4,5 млн батов. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300 тыс. батов.

Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600 тыс. батов в год. Ему же нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. То есть управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1 млн батов. Насколько это реально для самой обычной квартиры?

Одна из возможностей для застройщика – завысить цену: стоимость квартиры и мебельного пакета составит 4,8 млн батов. Затем за три года собственнику выплатят 1,8 млн батов. Значит, через три года после получения гарантированного дохода вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3 млн (реальная стоимость этой квартиры).

Как мы выяснили выше, это действительно адекватная цена для такого объекта. Но в данном случае мы не учли налог на доход, стоимость содержания и естественный износ за три года. А при продаже инвестор, скорее всего, захочет получить как минимум те же деньги, что он вкладывал на этапе строительства. Вопрос, готов ли рынок дать желаемую сумму.

Резюме. Результат после трёх лет владения

Застройщик выполнил все договорённости:

достроил жилой комплекс и ввёл его в эксплуатацию;
выплатил обещанный гарантированный доход 13% годовых в течение трёх лет, то есть суммарно 39% от стоимости квартиры без мебельного пакета.

Инвестор получил:

квартиру в собственность;
обещанную сумму по программе гарантированного дохода.

Но вместе с тем...

Застройщик:

заработал на комплекте мебели;
получил беспроцентный кредит более чем на три года по 1,755 млн батов ($55 тыс.) с частичным ежегодным погашением с каждой проданной квартиры;
легально снизил облагаемый доход на 15% (ставка НДФЛ);
заработал по 20–25% на каждой проданной квартире в виде чистого дохода со строительства.

Инвестор, со своей стороны:

инвестировав 4,8 млн батов, получил доход в 1,5 млн батов (1,755 млн батов выплаты по гарантированному доходу за три года минус 15% НДФЛ), стал собственником апартаментов (грубая оценка) за 3,3 млн батов – это примерная рыночная цена 30-метровой квартиры на второй линии от пляжа;
дал в долг без начисления процентов крупную сумму денег застройщику;
просто психологически готов продать квартиру по цене покупки – 4,8 млн батов.

А если учесть риски, связанные со строительством: задержки и банкротства, расходы на оплату коммунальных услуг (примерно 60 тыс. батов за три года), плату в фонд капитального ремонта (20 тыс. батов), установку и регистрацию счётчиков (20 тыс. батов), уплату пошлины за регистрацию собственности (50 тыс. батов), то программа гарантированного дохода в 13% годовых не кажется такой прибыльной.

Рассмотрим другой случай, когда гарантированный доход средний для Пхукета – 6–8%, а длительность программы 10, 15, а то и 20 лет. Это тоже очень серьёзные обязательства, которые обременяют застройщика. Не каждая крупная компания предложит такие условия.

Здесь нужно быть предельно осторожным. Возможно, длительные обязательства компенсируются для застройщика особыми условиями, прописанными в договоре.

К примеру, не исключены двойные продажи или сделка по программе тайм-шер – причём право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10 или 20 годами с невозможностью перепродажи.

Выводы

Есть ли вообще экономический смысл в гарантированном доходе? Конечно, в первые год-полтора эксплуатации комплекса, когда ещё нет спроса и оборота с аренды, другие программы управления принесут меньший доход. Тогда необходимо очень пристально присмотреться к подтверждённому успеху управляющей компании и просчитать, не завышена ли цена недвижимости и комплекта мебели.

Даже сейчас, в кризисном 2020 году, можно найти две абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же жилом комплексе, но по разной цене. Первая будет с гарантированным доходом, вторая – нет. И – вот сюрприз – разница окажется равна общей сумме выплат по гарантии.

Так что же – всё плохо? Играть в гарантию не стоит? Отнюдь! На Пхукете есть интересные предложения, обязательства по которым исполняются в полном объёме и, главное, в срок. И цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадёт.

Не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте сухим цифрам: при правильном обращении они не обманут.

Элитные виллы «Сай Таан» рядом с «Лагуной» и Боат Авеню

Обратный выкуп

Другой инструмент маркетинга – обратный выкуп квартиры застройщиком через пять – семь лет после эксплуатации за 110–120%. То есть собственник получает 10–20% от стоимости объекта сверху.

Основной вопрос – какая тут выгода для застройщика? Он уверен, что рынок вырастет достаточно сильно, чтобы, перепродав квартиру в дальнейшем, можно было окупить все издержки? А они существенные – нужно будет пройти все этапы продаж ещё раз:

заново создать отдел продаж;
запустить рекламу;
платить комиссионные агентам (более 90% всех сделок на Пхукете проходят с участием агентов).

К тому же недвижимость вернётся на баланс компании, и за неё нужно будет платить налоги и содержать, пока не купят.

Очевидно, что на такие обязательства пойдёт только очень крупный застройщик, у которого в портфолио не один десяток завершённых проектов, который не первый год успешно управляет значительным номерным фондом – и это подтверждается финансовыми отчётами. Да и с точки зрения денежного потока подобные обратные выкупы всё-таки более реалистичны спустя 15 лет, ведь за этот срок управляющая компания может сгенерировать денежные средства от сдачи недвижимости в аренду.

Но, к сожалению, по состоянию на декабрь 2020-го на Пхукете не было реализовано ни одного случая обратного выкупа недвижимости девелопером. Поэтому нет каких-либо фактов, подкрепляющих данные обещания. Первые результаты Пхукет увидит как минимум через семь лет.

Примеры готового жилья на Пхукете

53 025 €

Коммерческая недвижимость в Пхукете, Таиланд

20 м²

Таиланд остров Пхукет Апартаменты в отеле Великолепное предложение для инвесторов, имеющих цель получать высокий доход от аренды и перепродажи недвижимости. Специальное предложение: в отельном комплексе продаются оставшиеся квартиры по старым ценам! Таких цен на Пхукете больше не будет! Апартаменты под...

ИНДОМ

101 140 €

Апартаменты на пляже Карон, Таиланд

28 м² 1 1

Квартиры с гарантированным доходом 7% годовых / KR-615P Уникальный проект на пляже Карон! Комплекс апартаментов под управлением отеля, рядом вся инфраструктура пляжа — рестораны, магазины, бары, массажные салоны и пр. Застройщик предлагает контракт на арендный доход 7% годовых на 5 лет. Детали объекта: Сдача: 1 фаза: 2 квартал 2024 года; 2...

Exotic Property

492 597 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

119 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Эксклюзивно в Intermark Real Estate - стартовали продажи нового комплекса студий и 1-3-спальных апартаментов на первой линии в масштабном проекте на набережной Раваи. Кондоминиум будет иметь лучшее расположение в проекте – первая линия застройки, в 10 метрах до пляжа Раваи. Апартаменты – тип В: 3 спальни и собственный бассейн...

Intermark Global

1 036 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

492 м² 4 5

Проект представляет уникальные виллы с бассейнами, где роскошь сочетается с удобством. В этом комплексе, состоящем из 10 четырехспальных вилл окруженных зелеными тропическими садами, прекрасно сбалансированы внутренние и внешние зоны. Проект сочетает в себе изысканную восточную эстетику и западную функциональность с низкими операционными...

Mercury Group

843 668 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

417 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

The Adamantia Pool Villas - это комплекс из 2 современных вилл Просторные двухэтажные виллы в 2 км до интернациональных школ 3 км до магазинов и ресторанов 20 км до аэропорта Вилла А: 4 спальни, 5 ванных комнат, парковка на 2 машины Площадь земли - 515,2 м2 , площадь постройки - 416,5 м2 Стоимость 32,000,000 бат Вилла В: 4 спальни, 5 ванных...

Azure Home Co Ltd.

105 200 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

34 м²

Расположение: Расположенный в окружении озера и леса, этот жилой комплекс предоставляет уникальную возможность проживания в объятиях природы. Зеленые аллеи и красочная зелень вокруг создают уютное атмосферное пространство, наполненное энергией и красотой. С окон квартир открывается завораживающий вид на море. Всего 700 метров — и вы на...

Mayalanya Group

706 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

354 м² 4 3 3

Мы рады представить вам уникальный проект недвижимости на острове Пхукет. Проект сочетает в себе совершенство архитектуры, комфорта и стиля, предлагая идеальное сочетание роскоши и уединения. Расположенный в живописном районе Пхукета, где уютные пляжи соседствуют с пышными зелеными ландшафтами, проект предлагает вам просторные виллы,...

Mercury Group

900 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

180 м² 3 3 3

Откройте для себя эксклюзивное место для жизни в живописном районе пляжа Лаян. Этот проект является воплощением инновационной концепции в архитектуре и дизайне, где природа и современные технологии гармонично сочетаются. Мы предлагаем уникальные условия для проживания в окружении разнообразных парков, садов и озер. Наш жилой комплекс...

Mercury Group

63 000 €

Студия в Паттайе, Таиланд

28 м² 1 1

Это кондо площадью 28 кв.м. с студия и 1 ванная. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. Является частью AD Hyatt Condominium в Na Kluea, Паттайя, а его строительство было завершено в янв 2012Вы можете купить кондо по базовой цене ฿2,400,000 (฿85,714/кв.м.). Также эту недвижимость можно снять на длительный срок, начиная от ฿9,500 в...

FazWaz

78 000 €

Квартира на Самуи, Таиланд

58 м² 1 1

Это кондо площадью 57.65 кв.м. с 1 спальня и 1 ванная. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. Является частью Victorian Samui Condominium в Бопхут, Самуи, а его строительство было завершено в дек 2011Вы можете купить кондо по базовой цене ฿3,000,000 (฿52,038/кв.м).

FazWaz

129 000 €

Квартира на Самуи, Таиланд

77 м² 2 1

Это квартира площадью 77 кв.м. с 2 спальни и 1 ванная. Этот объект недвижимости сейчас доступен на продажу. Является частью Emerald Bay View в Марэт, Самуи, а его строительство было завершено в янв 2024Вы можете купить квартира по базовой цене ฿4,950,000 (฿64,286/кв.м).

FazWaz

645 833 €

Апартаменты в Бангкоке, Таиланд

57 м² 2 1 1

Эта супер-роскошная квартира является уникальным предложением, расположенным в непосредственной близости от станции BTS Чидлом и сейчас доступна по специальной цене с CondoDee Просторная гостиная 1 спальня и 1 ванная комната Высокие потолки: 275 см Балкон Высокий этаж с видом на центр Бангкока Кухня открытого типа, полностью оборудована...

CondoDee

1 407 628 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

709 м² 5 4 4

Онлайн-показ

Привлекательная возможность инвестировать в роскошную виллу в живописном районе Пхукета, где элегантность встречается с природной красотой! Доступна рассрочка! Вид на горы и сады! 15 минут до пляжа Най-Янг . Меблировка: кондиционер, гардероб и кухня. Виллы, в которых неподвластная времени элегантность уникальным образом сочетается с...

DDA Real Estate

3 797 980 €

Дом в Пхукете, Таиланд

700 м² 6 6

Laguna Homes, проект роскошных вилл, обеспечивающий исключительные впечатления от жизни, с большой площадью застройки от 400 квадратных метров в изысканном современном стиле. Уникальная особенность проекта заключается в том, что каждая вилла имеет панорамный вид на завораживающие взгляд гольф-поля. Количество спален варьируется от 3 до 5, но...

Mercury Group

310 500 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

300 м² 4 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Элегантная вилла с 4 спальнями в скандинавском стиле Расположена в престижном и безопасном районе. Larelana Villa предлагает жителям конфиденциальность и эксклюзивность – всего 29 домов в окружении мирной природы, спокойной и безмятежной среды. Скандинавский стиль фокусируется на качестве жизни, сочетая в себе баланс, чистоту и...

AT Home Real Estate Co. Ltd.

74 503 €

Студия в Паттайе, Таиланд

24 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

В продаже готовые апартаменты в ЖК The Empire Tower Апартаменты-студия, площадь 23,5 м2 Стартовая цена: 2 800 000 THB Цена за м2: от 119 000THB Данный объект вы можете приобрести в рассрочку с первоначальным вложением 25% от стоимости. НАПИШИТЕ нам для получения подробной информации по рассрочке, расчета доходности объекта, а также все вариантов...

IBG Property Southeast Asia

53 190 €

Студия в Паттайе, Таиланд

23 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

В продаже апартаменты в ЖК Grand Solaire Noble Срок сдачи: 4 квартал 2028 года Апартаменты – студия, площадь от 22.5 до 36м2 Стартовая цена: 2 200 000 THB Данный объект вы можете приобрести в рассрочку с первоначальным вложением 30% от стоимости. НАПИШИТЕ нам для получения подробной информации по рассрочке, расчета доходности объекта, а также...

IBG Property Southeast Asia

113 838 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

34 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

В продаже апартаменты в комплексе ECOresort Апартаменты с 1 спальней, площадь от 34,27 до 44 м2 Стартовая цена: 4 199 000 THB Цена за м2: от 122 550 THB Данный объект вы можете приобрести в рассрочку! НАПИШИТЕ нам для получения подробной информации. ОСОБЕННОСТИ КОМПЛЕКСА: Комплекс ECOresort – это уникальный проект с использованием современных...

IBG Property Southeast Asia

199 317 €

Вилла в Пхангане, Таиланд

475 м² 4 3

Онлайн-показ

Уникальная возможность инвестировать в роскошные виллы на острове Панган! Это идеальный выбор для тех, кто ищет стабильный доход и комфорт! Полная меблировка! 650 м до пляжа! Эксклюзивный жилой комплекс TROPICAL PARADISE спроектирован в современном стиле, предлагая идеальное сочетание роскоши и комфорта. Дома, построенные с вниманием к...

DDA Real Estate

41 097 €

Апартаменты в Чиангмае, Таиланд

30 м² 1 1

Kinnara.asia

Как обезопасить себя

Одним из самых эффективных инструментов для проверки обоснованности цен на строящуюся недвижимость является их сравнение со вторичным рынком. Вторичка уже показывает реальную доходность с аренды, а также существующее положение дел на рынке. На основании этого можно сделать относительно точный прогноз о стоимости недвижимости после завершения её строительства. Можно будет с большой уверенностью сказать, заложены ли риски по невыплатам гарантированного дохода в стоимость строящегося жилья, есть ли перспективы роста цен, а также более точно спрогнозировать прибыль с аренды.

По вопросам инвестиций в недвижимость Пхукета обращайтесь к Денису Чернову