Маркетинговые ловушки, в которые можно попасть, покупая недвижимость на Пхукете

Об авторе: Денис Чернов Консультант по инвестиционной недвижимости

Гарантированный доход

Застройщики предлагают программы гарантированного дохода (когда девелопер берёт в управление вашу квартиру или виллу и сдаёт её в аренду, выплачивая фиксированный ежегодный доход) для строящейся недвижимости по нескольким причинам.

Первая. Для инвестора это делает недвижимость более привлекательной, чем просто покупка квартиры или виллы на вторичном рынке.

Вторая. Предложение устраняет сомнения и снижает риски, связанные с возможной невостребованностью нового жилого комплекса после введения его в эксплуатацию и, как следствие, с отсутствием прибыли в первые годы работы.

Третья. Управляющая компания (застройщика или сторонняя) займётся менеджментом всего жилого комплекса, и в частности сдачей в аренду квартир или вилл инвесторов. Для последних это снимает вопрос, что делать с недвижимостью после её ввода в эксплуатацию. А для застройщика это возможность дополнительно заработать.

Но что происходит на практике?

Кто обеспечивает выплаты по гарантированному доходу

Идеальный сценарий таков. УК застройщика сдаёт в аренду весь номерной фонд жилого комплекса. Полученные средства идут в зарплатный фонд, на обслуживание (электричество, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора) и содержание здания (замена расходных материалов, компонентов), маркетинг и выплату по программам рентал-пул и гарантированного дохода.

Управление жилым зданием и успешная сдача в аренду всего номерного фонда требуют профессионального подхода, огромного опыта в управлении персоналом. Этого можно достичь только за годы работы на рынке управления. Столь успешными показателями могут похвастаться лишь крупные сети отелей, у которых также есть огромная база лояльных клиентов и десятки маркетинговых инструментов.

Как молодой девелопер сможет быстро достичь высоких показателей? Как ему минимизировать риски инвестора?

Вариант 1. Подписать договор на управление жилым комплексом с сетью отелей. Правда, есть высокий риск, что в реальности будет куплена только франшиза, за которой не стоят опыт и успех, а только подготовка персонала и доступ к маркетинговым инструментам. (О самых распространённых отельных франшизах и их стоимости в десятки миллионов долларов можно посмотреть здесь. К сожалению, подобной информации на русском языке очень мало).

Но в любом случае инвестор столкнётся

с жёсткой политикой отельной сети – например, ограничениями по проживанию в номере и его оснащению;
с невозможностью выбрать или сменить управляющую компанию;
с невозможностью контролировать денежный поток.

Подробнее о покупке квартиры в отелях мы рассказали в нашем сюжете.

Вариант 2. Заложить риск невыплаты гарантированного дохода в стоимость недвижимости, увеличив её цену. Тогда даже при недостаточной загрузке номерного фонда застройщик сможет выплатить обещанный доход и сам получит прибыль. Но тогда вопрос уже к инвестору: выгодно ли ему переплачивать?

Как считать гарантированный доход

В большинстве случаев процент выплаты по гарантированному доходу рассчитывается от стоимости квартиры без учёта мебельного пакета и предметов интерьера.

Обязательным условием участия в программах гарантированного дохода является покупка мебели именно у застройщика. Цены за оснащение девелопер устанавливает в одностороннем порядке. Например, при обещанных 7% годовых и стоимости квартиры в 3 млн батов годовой доход инвестора составляет 210 тыс. батов ($6,7 тыс.).

Однако если учесть в расходах 300 тыс. батов (среднюю цену мебельного пакета), то вложения составят уже 3,3 млн батов, а доход останется прежним – 210 тыс. Вместо заявленных 7,0% инвестор получит 6,3%. Если мебель стоит 400 или 500 тыс. батов – и того меньше. То есть за первые два-три года инвестор вернёт деньги только за мебель.

Как проверить, реальны ли обещанные выплаты по гарантированному доходу

Рассмотрим тот же пример: застройщик обязан выплачивать по 210 тыс. батов ($6,7 тыс.) в год за типовую односпальную квартиру.

Мы собрали статистику по доходности за 2018–2019 годы (к 2020-му обычные мерки неприменимы) в 320 подобных апартаментах – с одной спальней в кондоминиуме (не отеле!), средней площадью 38 кв. м, не далее 800 метров до пляжа. Рассматривались варианты не на возвышенностях, а на плато. Средний годовой оборот составил 385 тыс. батов – около $12 тыс.

Теперь учтём расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и содержание (уборка, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Эти суммы будут вычитаться из поступлений: все издержки в среднем составят 45%, а значит, прибыль владельца подобной квартиры будет около 210 тыс. батов в год ($6,7 тыс.).

То есть при распределении дохода по схеме «годовой оборот минус расходы на содержание; 70% владельцу, 30% управляющей компании» собственник получает стабильную прибыль, а компания по управлению эффективно функционирует. Мы соблюдаем правило win-win.

Резюме. При соблюдении нижеперечисленных условий ответ положительный: да, выплаты по гарантированному доходу реальны.

Стоимость квартиры без мебельного пакета: 3 млн батов
Площадь: 34–42 кв. м (примерно 80 тыс. батов за кв. м)
Планировка: типовая, одна спальня
Локация: развитый район с инфраструктурой в пешей доступности, не более 800 метров до моря

140-метровый пентхаус с видом на море

Пример программы гарантированного дохода свыше 10% годовых

Тогда каков же расчёт гарантированного дохода более 10% годовых? Мы нашли такой пример: обещание выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно.

Кажется, это должен быть уникальный вариант буквально на пляже, в пятизвёздочной гостинице. Но нет – типовая квартира чуть больше 30 кв. м на второй линии, в 1 км от пляжа, и на возвышенности. И главное, стоимость – 4,5 млн батов. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300 тыс. батов.

Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600 тыс. батов в год. Ему же нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. То есть управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1 млн батов. Насколько это реально для самой обычной квартиры?

Одна из возможностей для застройщика – завысить цену: стоимость квартиры и мебельного пакета составит 4,8 млн батов. Затем за три года собственнику выплатят 1,8 млн батов. Значит, через три года после получения гарантированного дохода вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3 млн (реальная стоимость этой квартиры).

Как мы выяснили выше, это действительно адекватная цена для такого объекта. Но в данном случае мы не учли налог на доход, стоимость содержания и естественный износ за три года. А при продаже инвестор, скорее всего, захочет получить как минимум те же деньги, что он вкладывал на этапе строительства. Вопрос, готов ли рынок дать желаемую сумму.

Резюме. Результат после трёх лет владения

Застройщик выполнил все договорённости:

достроил жилой комплекс и ввёл его в эксплуатацию;
выплатил обещанный гарантированный доход 13% годовых в течение трёх лет, то есть суммарно 39% от стоимости квартиры без мебельного пакета.

Инвестор получил:

квартиру в собственность;
обещанную сумму по программе гарантированного дохода.

Но вместе с тем...

Застройщик:

заработал на комплекте мебели;
получил беспроцентный кредит более чем на три года по 1,755 млн батов ($55 тыс.) с частичным ежегодным погашением с каждой проданной квартиры;
легально снизил облагаемый доход на 15% (ставка НДФЛ);
заработал по 20–25% на каждой проданной квартире в виде чистого дохода со строительства.

Инвестор, со своей стороны:

инвестировав 4,8 млн батов, получил доход в 1,5 млн батов (1,755 млн батов выплаты по гарантированному доходу за три года минус 15% НДФЛ), стал собственником апартаментов (грубая оценка) за 3,3 млн батов – это примерная рыночная цена 30-метровой квартиры на второй линии от пляжа;
дал в долг без начисления процентов крупную сумму денег застройщику;
просто психологически готов продать квартиру по цене покупки – 4,8 млн батов.

А если учесть риски, связанные со строительством: задержки и банкротства, расходы на оплату коммунальных услуг (примерно 60 тыс. батов за три года), плату в фонд капитального ремонта (20 тыс. батов), установку и регистрацию счётчиков (20 тыс. батов), уплату пошлины за регистрацию собственности (50 тыс. батов), то программа гарантированного дохода в 13% годовых не кажется такой прибыльной.

Рассмотрим другой случай, когда гарантированный доход средний для Пхукета – 6–8%, а длительность программы 10, 15, а то и 20 лет. Это тоже очень серьёзные обязательства, которые обременяют застройщика. Не каждая крупная компания предложит такие условия.

Здесь нужно быть предельно осторожным. Возможно, длительные обязательства компенсируются для застройщика особыми условиями, прописанными в договоре.

К примеру, не исключены двойные продажи или сделка по программе тайм-шер – причём право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10 или 20 годами с невозможностью перепродажи.

Выводы

Есть ли вообще экономический смысл в гарантированном доходе? Конечно, в первые год-полтора эксплуатации комплекса, когда ещё нет спроса и оборота с аренды, другие программы управления принесут меньший доход. Тогда необходимо очень пристально присмотреться к подтверждённому успеху управляющей компании и просчитать, не завышена ли цена недвижимости и комплекта мебели.

Даже сейчас, в кризисном 2020 году, можно найти две абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же жилом комплексе, но по разной цене. Первая будет с гарантированным доходом, вторая – нет. И – вот сюрприз – разница окажется равна общей сумме выплат по гарантии.

Так что же – всё плохо? Играть в гарантию не стоит? Отнюдь! На Пхукете есть интересные предложения, обязательства по которым исполняются в полном объёме и, главное, в срок. И цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадёт.

Не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте сухим цифрам: при правильном обращении они не обманут.

Элитные виллы «Сай Таан» рядом с «Лагуной» и Боат Авеню

Обратный выкуп

Другой инструмент маркетинга – обратный выкуп квартиры застройщиком через пять – семь лет после эксплуатации за 110–120%. То есть собственник получает 10–20% от стоимости объекта сверху.

Основной вопрос – какая тут выгода для застройщика? Он уверен, что рынок вырастет достаточно сильно, чтобы, перепродав квартиру в дальнейшем, можно было окупить все издержки? А они существенные – нужно будет пройти все этапы продаж ещё раз:

заново создать отдел продаж;
запустить рекламу;
платить комиссионные агентам (более 90% всех сделок на Пхукете проходят с участием агентов).

К тому же недвижимость вернётся на баланс компании, и за неё нужно будет платить налоги и содержать, пока не купят.

Очевидно, что на такие обязательства пойдёт только очень крупный застройщик, у которого в портфолио не один десяток завершённых проектов, который не первый год успешно управляет значительным номерным фондом – и это подтверждается финансовыми отчётами. Да и с точки зрения денежного потока подобные обратные выкупы всё-таки более реалистичны спустя 15 лет, ведь за этот срок управляющая компания может сгенерировать денежные средства от сдачи недвижимости в аренду.

Но, к сожалению, по состоянию на декабрь 2020-го на Пхукете не было реализовано ни одного случая обратного выкупа недвижимости девелопером. Поэтому нет каких-либо фактов, подкрепляющих данные обещания. Первые результаты Пхукет увидит как минимум через семь лет.

Примеры готового жилья на Пхукете

140 590 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

51 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT03162 Стоимость: 5,290,000 Бат - 1 спальня, 1 ванная - Площадь 51 кв.м. - Этаж 7 - Вид На бассейн - Иностранная квота - Полностью меблирована Особенности: - Европейская кухня - Стиральная машина - Балкон - Кондиционер - Высокие потолоки - Спорт-зал - Паркинг Расположение: Южная Паттайя, Паттайя...

Renthai

488 122 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

122 м² 4 3 3

Квартиры в центре от студий площадью 22,5 м2 до квартир с 3 и 4 спальнями с частными бассейнами и садами, 50-этажный проект предлагает лучшие панорамные виды. Каждая квартира оборудована качественной сантехникой и мебелью. Общественные удобства: вестибюль и стойка регистрации, кафе, ресторан, коворкинг с высокоскоростным доступом в Интернет,...

Habita International Estates Ltd

161 353 €

Дом в Пхукете, Таиланд

237 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом с функциональной планировкой и интерьером в светлых тонах. Отличный вариант для комфортного проживания в тихом и спокойном районе. Характеристики дома: 3 спальни 2 ванные комнаты Кухня с вытяжкой Просторная гостиная Встроенная парковка Площадь участка: 237,2 м² О локации Удобное расположение в районе Катху...

Undersun Estate

760 088 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

400 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT02375 Стоимость от: 28,600,000 Бат - 4 спальни, 5 ванных - Площадь земли 94 кв.вах. - Жилая площадь 400 кв.м. - 2 этаж - Вид На город - Тайская квота - Без мебели Особенности: - Спорт-зал - Большой бассейн - Охрана на территории - Сад - WI-FI Расположение: Наклуа, Паттайя За более подробной...

Renthai

980 646 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

460 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT02986 Стоимость от: 36,899,000 Бат - 4 спальни, 4 ванных - Площадь земли 162 кв.вах. - Жилая площадь 460 кв.м. - 1 этаж - Вид На сад - Лизхолд - Частично меблирована Особенности: - Свой бассейн - Выход в бассейн - Частный сад - Выход в сад - Европейская кухня - Ванна - Стиральная машина...

Renthai

144 266 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

74 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новый кондоминиум на пляже Ката Откройте идеальный баланс жизни и работы. Насладитесь современными удобствами, включая просторные коворкинг-пространства, фитнес-центр и зоны для йоги и барбекю. Комплекс расположен в живописной местности рядом с пляжем и туристическими достопримечательностями Пхукета. Особое внимание уделено комфортному...

NV-COMPANY

391 560 €

Вилла в Раваи, Таиланд

290 м² 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уникальная вилла с 4 спальнями, бассейном 3x6 м. Ежемесячные платежи за обслуживание включают фитнес-зал, охрану, видеонаблюдение. Основные особенности включают: - Современная трехфазная электрическая система, деликатно закопанная под землей для безопасности и удобства. - Гостиная зона располагает высоким потолком с изоляционной системой,...

50 Lemons

440 370 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

273 м² 7 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! РОСКОШНАЯ GARDEN ВИЛЛА С БАССЕЙНОМ, НАПОЛНЕННЫМ МИНЕРАЛЬНОЙ ВОДОЙ НА УЧАСТКЕ 272.71 м2 В ЭКОЛОГИЧЕСКИ ЧИСТОЙ ЗОНЕ!! ЛОКАЦИЯ: ТАИЛАНД: ПХУКЕТ: БАНГ ТАО ЦЕНА: 17 000 000 THB (без мебельного пакета) ЦЕНА: 18 500 000 THB (с мебельным пакетом) СРОК СДАЧИ:...

CULTURE international real estate agency

632 462 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

472 м² 4 5

Вилла с 4-мя спальнями и 5-ю ванными комнатами в комплексе. Вилла занимает 2.5 этажа: на первом расположится парковка на 3 автомобиля, на втором - гостиная с выходом в приватный бассейн и отдельно кухня. Здесь же будет находится одна из спален с террасой для отдыха. На 3-м этаже - три спальни, каждая оборудована ванной комнатой и гардеробной....

NF Group

26 391 €

Студия в Паттайе, Таиланд

25 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Nirun Condo - крупный жилой комплекс со всей необходимой инфраструктурой, расположен в самом центре Паттайи, на улице Сой Арунотай (Soi Arunothai), в 10-15 минутах ходьбы от моря и знаменитой Walking Street. В округе огромное количество розничных магазинов, ресторанов и кафе, торговых центров, салонов массажа и прочих городских удобств. В 400...

Sunshine Agency Co., Ltd

199 746 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

64 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальное предложение для инвесторов: стильные и современные апартаменты в сердце Пхукета с высокими доходами от аренды! Захватывающий вид на бухты Rawai и Chalong с одной стороны, зеленые холмы и окрестности пляжа Nai Harn с другой! Доступна рассрочка! Enigma Residence – это уникальный жилой комплекс, в котором комфорт и качество,...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

147 405 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

30 м² 1 1

Квартиры с гарантированным доходом 8% годовых/ RW-927P Комплекс расположен в очень удобном месте – между пляжами Най Харн и Раваи. Еще одно преимущество этого района – мыс Промтеп, самое красивое место на Пхукете для встречи заката. Гарантированный доход 8% годовых на 3 года. Детали объекта: Сдача: Июль 2020 г. До моря: 250 м Спальни:...

Exotic Property

139 742 €

Квартира на пляже Найхарн, Таиланд

53 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

До моря 600 м, Полная меблировка О комплексе: Премиальный жилой комплекс на Пхукете расположен на возвышенности, что открывает захватывающие виды на бухты Rawai и Chalong, а также зеленые холмы Nai Harn. Комплекс включает 3 здания и 164 апартамента. Типы юнитов: студии (35 кв.м), 1-спальневые (36.75-71.75 кв.м), 2-спальневые (47-125 кв.м)....

Tumanov Group

679 500 €

Пентхаус в Пхукете, Таиланд

154 м² 2 2

Роскошный пентхаус в данном кондоминиуме – отличное место для большой семьи или короткого отпуска. Комплекс расположен в непосредственной близости от пляжа, ресторанов, развлекательных центров и магазинов, что создает идеальные условия для комфортной жизни. Жители этого комплекса смогут по достоинству оценить архитектурные и дизайнерские...

Mercury Group

1 046 397 €

Дом в Пхукете, Таиланд

450 м² 5 5

Baan-Bua Phase I — это закрытый жилой комплекс вилл в районе Най Харн, Пхукет, Таиланд. Проект общей площадью более 36 тыс. кв. м. включает 23 виллы в балийском стиле, окруженные тропической зеленью. Аутентичные виллы с частными бассейнами и зелеными садами идеально подойдут для жизни, аренды или инвестиций. Рядом находятся пляж Най Харн, пирс...

Mercury Group

1 272 518 €

Вилла на пляже Бангтао, Таиланд

591 м² 4 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

О комплексе: Комплекс отличается современной архитектурой и удобным расположением на Пхукете. Включает 297 юнитов, предлагая различные типы жилья для любого вкуса. Площади варьируются от 28 до 35 кв.м, что позволяет выбрать оптимальный вариант в зависимости от потребностей. Внутренняя инфраструктура предусматривает комфортное проживание с...

Tumanov Group

1 161 680 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

556 м² 5 4 4

Онлайн-показ

Инвестиционная возможность с высоким потенциалом дохода: уникальные виллы с частными бассейнами в живописном районе Най Янг на Пхукете! Доступна рассрочка! Потрясающие виды на побережье! Phuvista 1 Naithon представляет собой ряд изысканно спроектированных вилл, гармонично интегрированных в пышную природу окружающей среды около пляжа Най...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

1 075 599 €

Вилла в Пхукете, Таиланд

559 м² 5 4 3

Онлайн-показ

Современная вилла в жилом комплексе LAYAN LUCKY VILLAS II в районе Таланг. Отличный вариант для инвестирования! Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Уникальный проект, который предлагает доходность от аренды от 6% годовой доходности! Есть рассрочка! Интерьеры виллы включают в себя просторные и...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

105 526 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

34 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Готовая квартира в новом доме всего в 600 метров от моря. Ожидаемый доход от аренды 8-9% годовых В комплексе свой медицинский цент, район с богатой инфраструктурой. До моря 600 м, Готов к заезду, Полная меблировка. Сразу можно сдавать или жить. Лучшее предложение на Пхукете. При 100% оплате скидка 12% . При оплате 50% действует...

Tumanov Group

1 800 000 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

433 м² 4 4 4

Откройте для себя эксклюзивное место для жизни в живописном районе пляжа Лаян. Этот проект является воплощением инновационной концепции в архитектуре и дизайне, где природа и современные технологии гармонично сочетаются. Мы предлагаем уникальные условия для проживания в окружении разнообразных парков, садов и озер. Наш жилой комплекс...

Mercury Group

Как обезопасить себя

Одним из самых эффективных инструментов для проверки обоснованности цен на строящуюся недвижимость является их сравнение со вторичным рынком. Вторичка уже показывает реальную доходность с аренды, а также существующее положение дел на рынке. На основании этого можно сделать относительно точный прогноз о стоимости недвижимости после завершения её строительства. Можно будет с большой уверенностью сказать, заложены ли риски по невыплатам гарантированного дохода в стоимость строящегося жилья, есть ли перспективы роста цен, а также более точно спрогнозировать прибыль с аренды.

По вопросам инвестиций в недвижимость Пхукета обращайтесь к Денису Чернову