a
Версия
для печати

Маркетинговые ловушки, в которые можно попасть, покупая недвижимость на Пхукете

Высокая прибыль от аренды, резкий рост стоимости объекта от момента начала строительства до ввода в эксплуатацию, лёгкость перепродажи – аргументы, более всего привлекающие инвестора. Но насколько они реальны сегодня? По мнению эксперта по инвестиционной недвижимости агентства Phuket Luxe Дениса Чернова, покупая, например, недвижимость на Пхукете, не стоит особо обольщаться программами гарантированного дохода и опциями обратного выкупа. Почему?

Гарантированный доход

Застройщики предлагают программы гарантированного дохода (когда девелопер берёт в управление вашу квартиру или виллу и сдаёт её в аренду, выплачивая фиксированный ежегодный доход) для строящейся недвижимости по нескольким причинам.

Первая. Для инвестора это делает недвижимость более привлекательной, чем просто покупка квартиры или виллы на вторичном рынке.

Вторая. Предложение устраняет сомнения и снижает риски, связанные с возможной невостребованностью нового жилого комплекса после введения его в эксплуатацию и, как следствие, с отсутствием прибыли в первые годы работы.

Третья. Управляющая компания (застройщика или сторонняя) займётся менеджментом всего жилого комплекса, и в частности сдачей в аренду квартир или вилл инвесторов. Для последних это снимает вопрос, что делать с недвижимостью после её ввода в эксплуатацию. А для застройщика это возможность дополнительно заработать.

Но что происходит на практике?

Кто обеспечивает выплаты по гарантированному доходу

Идеальный сценарий таков. УК застройщика сдаёт в аренду весь номерной фонд жилого комплекса. Полученные средства идут в зарплатный фонд, на обслуживание (электричество, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора) и содержание здания (замена расходных материалов, компонентов), маркетинг и выплату по программам рентал-пул и гарантированного дохода.

Управление жилым зданием и успешная сдача в аренду всего номерного фонда требуют профессионального подхода, огромного опыта в управлении персоналом. Этого можно достичь только за годы работы на рынке управления. Столь успешными показателями могут похвастаться лишь крупные сети отелей, у которых также есть огромная база лояльных клиентов и десятки маркетинговых инструментов.

Как молодой девелопер сможет быстро достичь высоких показателей? Как ему минимизировать риски инвестора?

Вариант 1. Подписать договор на управление жилым комплексом с сетью отелей. Правда, есть высокий риск, что в реальности будет куплена только франшиза, за которой не стоят опыт и успех, а только подготовка персонала и доступ к маркетинговым инструментам. (О самых распространённых отельных франшизах и их стоимости в десятки миллионов долларов можно посмотреть здесь. К сожалению, подобной информации на русском языке очень мало).

Но в любом случае инвестор столкнётся

  • с жёсткой политикой отельной сети – например, ограничениями по проживанию в номере и его оснащению;
  • с невозможностью выбрать или сменить управляющую компанию;
  • с невозможностью контролировать денежный поток.

Подробнее о покупке квартиры в отелях мы рассказали в нашем сюжете.

Вариант 2. Заложить риск невыплаты гарантированного дохода в стоимость недвижимости, увеличив её цену. Тогда даже при недостаточной загрузке номерного фонда застройщик сможет выплатить обещанный доход и сам получит прибыль. Но тогда вопрос уже к инвестору: выгодно ли ему переплачивать?

Как считать гарантированный доход

В большинстве случаев процент выплаты по гарантированному доходу рассчитывается от стоимости квартиры без учёта мебельного пакета и предметов интерьера.

Обязательным условием участия в программах гарантированного дохода является покупка мебели именно у застройщика. Цены за оснащение девелопер устанавливает в одностороннем порядке. Например, при обещанных 7% годовых и стоимости квартиры в 3 млн батов годовой доход инвестора составляет 210 тыс. батов ($6,7 тыс.).

Однако если учесть в расходах 300 тыс. батов (среднюю цену мебельного пакета), то вложения составят уже 3,3 млн батов, а доход останется прежним – 210 тыс. Вместо заявленных 7,0% инвестор получит 6,3%. Если мебель стоит 400 или 500 тыс. батов – и того меньше. То есть за первые два-три года инвестор вернёт деньги только за мебель.

Как проверить, реальны ли обещанные выплаты по гарантированному доходу

Рассмотрим тот же пример: застройщик обязан выплачивать по 210 тыс. батов ($6,7 тыс.) в год за типовую односпальную квартиру.

Мы собрали статистику по доходности за 2018–2019 годы (к 2020-му обычные мерки неприменимы) в 320 подобных апартаментах – с одной спальней в кондоминиуме (не отеле!), средней площадью 38 кв. м, не далее 800 метров до пляжа. Рассматривались варианты не на возвышенностях, а на плато. Средний годовой оборот составил 385 тыс. батов – около $12 тыс.

Теперь учтём расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и содержание (уборка, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Эти суммы будут вычитаться из поступлений: все издержки в среднем составят 45%, а значит, прибыль владельца подобной квартиры будет около 210 тыс. батов в год ($6,7 тыс.).

То есть при распределении дохода по схеме «годовой оборот минус расходы на содержание; 70% владельцу, 30% управляющей компании» собственник получает стабильную прибыль, а компания по управлению эффективно функционирует. Мы соблюдаем правило win-win.

Резюме. При соблюдении нижеперечисленных условий ответ положительный: да, выплаты по гарантированному доходу реальны.

  • Стоимость квартиры без мебельного пакета: 3 млн батов
  • Площадь: 34–42 кв. м (примерно 80 тыс. батов за кв. м)
  • Планировка: типовая, одна спальня
  • Локация: развитый район с инфраструктурой в пешей доступности, не более 800 метров до моря
140-метровый пентхаус с видом на море

Пример программы гарантированного дохода свыше 10% годовых

Тогда каков же расчёт гарантированного дохода более 10% годовых? Мы нашли такой пример: обещание выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно.

Кажется, это должен быть уникальный вариант буквально на пляже, в пятизвёздочной гостинице. Но нет – типовая квартира чуть больше 30 кв. м на второй линии, в 1 км от пляжа, и на возвышенности. И главное, стоимость – 4,5 млн батов. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300 тыс. батов.

Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600 тыс. батов в год. Ему же нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. То есть управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1 млн батов. Насколько это реально для самой обычной квартиры?

Одна из возможностей для застройщика – завысить цену: стоимость квартиры и мебельного пакета составит 4,8 млн батов. Затем за три года собственнику выплатят 1,8 млн батов. Значит, через три года после получения гарантированного дохода вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3 млн (реальная стоимость этой квартиры).

Как мы выяснили выше, это действительно адекватная цена для такого объекта. Но в данном случае мы не учли налог на доход, стоимость содержания и естественный износ за три года. А при продаже инвестор, скорее всего, захочет получить как минимум те же деньги, что он вкладывал на этапе строительства. Вопрос, готов ли рынок дать желаемую сумму.

Резюме. Результат после трёх лет владения

Застройщик выполнил все договорённости:

  • достроил жилой комплекс и ввёл его в эксплуатацию;
  • выплатил обещанный гарантированный доход 13% годовых в течение трёх лет, то есть суммарно 39% от стоимости квартиры без мебельного пакета.

Инвестор получил:

  • квартиру в собственность;
  • обещанную сумму по программе гарантированного дохода.

Но вместе с тем...

Застройщик:

  • заработал на комплекте мебели;
  • получил беспроцентный кредит более чем на три года по 1,755 млн батов ($55 тыс.) с частичным ежегодным погашением с каждой проданной квартиры;
  • легально снизил облагаемый доход на 15% (ставка НДФЛ);
  • заработал по 20–25% на каждой проданной квартире в виде чистого дохода со строительства.

Инвестор, со своей стороны:

  • инвестировав 4,8 млн батов, получил доход в 1,5 млн батов (1,755 млн батов выплаты по гарантированному доходу за три года минус 15% НДФЛ), стал собственником апартаментов (грубая оценка) за 3,3 млн батов – это примерная рыночная цена 30-метровой квартиры на второй линии от пляжа;
  • дал в долг без начисления процентов крупную сумму денег застройщику;
  • просто психологически готов продать квартиру по цене покупки – 4,8 млн батов.

А если учесть риски, связанные со строительством: задержки и банкротства, расходы на оплату коммунальных услуг (примерно 60 тыс. батов за три года), плату в фонд капитального ремонта (20 тыс. батов), установку и регистрацию счётчиков (20 тыс. батов), уплату пошлины за регистрацию собственности (50 тыс. батов), то программа гарантированного дохода в 13% годовых не кажется такой прибыльной.

Рассмотрим другой случай, когда гарантированный доход средний для Пхукета – 6–8%, а длительность программы 10, 15, а то и 20 лет. Это тоже очень серьёзные обязательства, которые обременяют застройщика. Не каждая крупная компания предложит такие условия.

Здесь нужно быть предельно осторожным. Возможно, длительные обязательства компенсируются для застройщика особыми условиями, прописанными в договоре.

К примеру, не исключены двойные продажи или сделка по программе тайм-шер – причём право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10 или 20 годами с невозможностью перепродажи.

Выводы

Есть ли вообще экономический смысл в гарантированном доходе? Конечно, в первые год-полтора эксплуатации комплекса, когда ещё нет спроса и оборота с аренды, другие программы управления принесут меньший доход. Тогда необходимо очень пристально присмотреться к подтверждённому успеху управляющей компании и просчитать, не завышена ли цена недвижимости и комплекта мебели.

Даже сейчас, в кризисном 2020 году, можно найти две абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же жилом комплексе, но по разной цене. Первая будет с гарантированным доходом, вторая – нет. И – вот сюрприз – разница окажется равна общей сумме выплат по гарантии.

Так что же – всё плохо? Играть в гарантию не стоит? Отнюдь! На Пхукете есть интересные предложения, обязательства по которым исполняются в полном объёме и, главное, в срок. И цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадёт.

Не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте сухим цифрам: при правильном обращении они не обманут.

Читайте также: 7 неочевидных ловушек, в которые попадают покупатели недвижимости в Таиланде
Элитные виллы «Сай Таан» рядом с «Лагуной» и Боат Авеню

Обратный выкуп

Другой инструмент маркетинга – обратный выкуп квартиры застройщиком через пять – семь лет после эксплуатации за 110–120%. То есть собственник получает 10–20% от стоимости объекта сверху.

Основной вопрос – какая тут выгода для застройщика? Он уверен, что рынок вырастет достаточно сильно, чтобы, перепродав квартиру в дальнейшем, можно было окупить все издержки? А они существенные – нужно будет пройти все этапы продаж ещё раз:

  1. заново создать отдел продаж;
  2. запустить рекламу;
  3. платить комиссионные агентам (более 90% всех сделок на Пхукете проходят с участием агентов).

К тому же недвижимость вернётся на баланс компании, и за неё нужно будет платить налоги и содержать, пока не купят.

Очевидно, что на такие обязательства пойдёт только очень крупный застройщик, у которого в портфолио не один десяток завершённых проектов, который не первый год успешно управляет значительным номерным фондом – и это подтверждается финансовыми отчётами. Да и с точки зрения денежного потока подобные обратные выкупы всё-таки более реалистичны спустя 15 лет, ведь за этот срок управляющая компания может сгенерировать денежные средства от сдачи недвижимости в аренду.

Но, к сожалению, по состоянию на декабрь 2020-го на Пхукете не было реализовано ни одного случая обратного выкупа недвижимости девелопером. Поэтому нет каких-либо фактов, подкрепляющих данные обещания. Первые результаты Пхукет увидит как минимум через семь лет.

Примеры готового жилья на Пхукете
Апартаменты за 93 800 евро на острове Пхукет, Таиланд
93 800 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
36 м2 2 1 1
Возможна удаленная покупка из любой точки мира. Гарантия сделки застройщиком. Стоимость квартиры 36 метров 3.400.000 Бат. От застройщика - 3,900,000 Бат. Выгода 500,000Бат или 1,250,000рублей. + Рассрочка до 2022 года. SKYPARK Phuket идеально расположен в самом центре Лагуна Пхукет. От него можно легко добраться на бесплатном транспорте...
Phuket Luxe
Апартаменты за 163 000 евро на острове Пхукет, Таиланд
163 000 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
51 м2 3 2 1
Апартаменты с двумя спальнями, 51 кв.м в комплексе Diamond. 1 кровать размера «king-size» и 1 кровать размера «queen-size», хорошо оборудованная кухня, обеденная зона и зона отдыха с диваном и телевизором, меблированный балкон. Телевизор с плоским экраном с портами USB и HDMI,кондиционер, беспроводной интернет,...
Phuket Luxe
Апартаменты за 128 570 евро на острове Пхукет, Таиланд
128 570 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
39 м2 2 1 1
Полностью мебелированные апартаменты 39м2 в Title Nai Yang. Новый комплекс из 7-ми корпусов расчитан на 472 однокомнатных и двухкомнатных квартир площадью от 34 до 83 кв.м, 200 парковочных мест, 5 бассейнов и 1 бассейн на крыше, детскую площадку, сауну и фитнесс центр. Безопасность обеспечивается круглосуточным видеонаблюдением и охраной....
Phuket Luxe
Апартаменты за 136 646 евро на острове Пхукет, Таиланд
136 646 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
51 м2 3 2 1
Вышел новый проект на пляже Карон.Действуют предпродажные скидки и спец.педложения. Преимуществами комплекса VIP Karon являются:• вид на море и горы• надежный застройщик• лучшие условия доходности• обратный выкуп застройщиком• отличное качество• знаменитый туристический район Район Карон - уникальное место. Здесь в...
Phuket Luxe
Апартаменты за 149 386 евро на острове Пхукет, Таиланд
149 386 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
60 м2 1 1 1
Phuket Luxe
Апартаменты за 136 320 евро на острове Пхукет, Таиланд
136 320 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
50 м2 1 1 1
Апартаменты с 1 спальней в Отеле Cassia Phuket. Отель Cassia Phuket расположен в районе пляжа Банг-Тао, в 1 км от пляжного клуба Xana. В распоряжении гостей открытый бассейн, терраса для загара и бар. В числе удобств — бесплатный Wi-Fi на всей территории и бесплатная частная парковка.Стойка регистрации работает круглосуточно. Номер 50 м2 с...
Phuket Luxe
Вилла за 159 000 евро на острове Пхукет, Таиланд
159 000 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
102 м2 4 3 2
Прекрасная вилла для бассейна с 3 спальнями в Раваи, Пхукет. 3 спальни-2 ванные комнаты. Площадь участка: 280 м2. Жилая площадь: 160 м2 Частный бассейн 4 х 3 м - (соль). Полностью меблированная. Клубный дом с бассейном и фитнес-комната, 24 часов охрана 5 минут езды до Чалонг, супермаркетов (Makro / Villa Market / Tesco Lotus) 10 минут...
Phuket Luxe
Вилла за 518 064 евро на острове Пхукет, Таиланд
518 064 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
340 м2 5 5
Вилла с 5 спальнями и личным бассейном, выполненная в современном стиле, предлагается в отличном декоративном состоянии от владельца-собственника. Являясь частью устоявшегося высококлассного жилого комплекса, разработанного компанией Banyan Tree, она расположена в самом центре Лагуны. С легким доступом к Boat Avenue, Porto de Phuket, Laguna,...
Phuket Luxe
Апартаменты за 222 854 евро в Пхукете, Таиланд
222 854 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
47 м2 1 1
Квартиры-студии в новом комплексе от надёжного застройщика, успешно завершившего такие проекты, как HQ, Cafe Del Mar, а также первую очередь резиденций на берегу пляжа Камала. Новый проект Lakeside состоит из 39 корпусов от 2 до 5 этажей, которые расположились в частном комплексе через дорогу от пляжа Камала, всего в 380 метрах от морского...
Phuket Luxe
Вилла за 1 360 280 евро в Пхукете, Таиланд
1 360 280 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
660 м2 5 6
Phuket Luxe
Вилла за 222 854 евро в Пхукете, Таиланд
222 854 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
158 м2 2 2
Phuket Luxe
Вилла за 2 460 080 евро в Пхукете, Таиланд
2 460 080 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
1000 м2 6 6
Phuket Luxe
Апартаменты за 92 612 евро в Пхукете, Таиланд
92 612 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
28 м2 1 1
Phuket Luxe
Апартаменты за 549 900 евро в Пхукете, Таиланд
549 900 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
90 м2
общая площадь 192 метра жилая площадь 90 метров площадь участка 170 метров
Phuket Luxe
Апартаменты за 170 759 евро в Пхукете, Таиланд
170 759 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
53 м2 2 1
53 м2, 2 спальни, 1 этаж
Phuket Luxe
Апартаменты за 114 466 евро в Пхукете, Таиланд
114 466 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
36 м2 1 1
Phuket Luxe
Вилла за 1 360 280 евро в Пхукете, Таиланд
1 360 280 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
996 м2 4 4
Phuket Luxe
Вилла за 1 299 984 евро на острове Пхукет, Таиланд
1 299 984 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
671 м2 4 5
Phuket Luxe
Вилла за 663 257 евро на острове Пхукет, Таиланд
663 257 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
385 м2 3 4
Phuket Luxe
Апартаменты за 431 117 евро на острове Пхукет, Таиланд
431 117 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
119 м2 3 2
Phuket Luxe

Как обезопасить себя

Одним из самых эффективных инструментов для проверки обоснованности цен на строящуюся недвижимость является их сравнение со вторичным рынком. Вторичка уже показывает реальную доходность с аренды, а также существующее положение дел на рынке. На основании этого можно сделать относительно точный прогноз о стоимости недвижимости после завершения её строительства. Можно будет с большой уверенностью сказать, заложены ли риски по невыплатам гарантированного дохода в стоимость строящегося жилья, есть ли перспективы роста цен, а также более точно спрогнозировать прибыль с аренды.

По вопросам инвестиций в недвижимость Пхукета обращайтесь к Денису Чернову

Фото: Phuket Luxe

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Таиланд, Недвижимость, Инвестиции, Анализ рынков, Вебинар

Читайте также

Как купить недвижимость в Таиланде за крипту: сделка в эфирах, инвойс в валюте, платёж за пару минут
О перспективах криптовалюты и реальных сделках, которые проходят уже сейчас
Как россиянам купить недвижимость в Таиланде прямо сейчас
Спойлер - это возможно
Как иностранцу открыть счёт в банке Таиланда: особенности процедуры
ВНЖ не требуется, даже без долгосрочной визы можно обойтись
Безопасность, надёжность, перспективы. Почему недвижимость Пхукета особенно востребована сегодня
Покупают, чтобы жить
«Скидки дают все – надо просто знать, что просить». Тайский риелтор о рынке и его предложениях
Но принимать решение приходится быстро
Недвижимость, которой управляет отель. Плюсы и минусы брендированных резиденций на Пхукете
Так жили знаменитости

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Таиланде Недорогая недвижимость в Таиланде Земельные участки в Таиланде Апартаменты (квартиры) в Таиланде

Новости и статьи по теме «Таиланд»:

Безопасное оформление удалённой сделки с недвижимостью в Таиланде – как всё организовать
  • 356
Пошаговый алгоритм действий
Как иностранцу открыть счёт в банке Таиланда: особенности процедуры
  • 687
ВНЖ не требуется, даже без долгосрочной визы можно обойтись