Высокая прибыль от аренды, резкий рост стоимости объекта от момента начала строительства до ввода в эксплуатацию, лёгкость перепродажи – аргументы, более всего привлекающие инвестора. Но насколько они реальны сегодня? По мнению эксперта по инвестиционной недвижимости агентства Phuket Luxe Дениса Чернова, покупая, например, недвижимость на Пхукете, не стоит особо обольщаться программами гарантированного дохода и опциями обратного выкупа. Почему?
Об авторе:Денис Чернов
Консультант по инвестиционной недвижимости
Застройщики предлагают программы гарантированного дохода (когда девелопер берёт в управление вашу квартиру или виллу и сдаёт её в аренду, выплачивая фиксированный ежегодный доход) для строящейся недвижимости по нескольким причинам.
Первая. Для инвестора это делает недвижимость более привлекательной, чем просто покупка квартиры или виллы на вторичном рынке.
Вторая. Предложение устраняет сомнения и снижает риски, связанные с возможной невостребованностью нового жилого комплекса после введения его в эксплуатацию и, как следствие, с отсутствием прибыли в первые годы работы.
Третья. Управляющая компания (застройщика или сторонняя) займётся менеджментом всего жилого комплекса, и в частности сдачей в аренду квартир или вилл инвесторов. Для последних это снимает вопрос, что делать с недвижимостью после её ввода в эксплуатацию. А для застройщика это возможность дополнительно заработать.
Но что происходит на практике?
Кто обеспечивает выплаты по гарантированному доходу
Идеальный сценарий таков. УК застройщика сдаёт в аренду весь номерной фонд жилого комплекса. Полученные средства идут в зарплатный фонд, на обслуживание (электричество, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора) и содержание здания (замена расходных материалов, компонентов), маркетинг и выплату по программам рентал-пул и гарантированного дохода.
Управление жилым зданием и успешная сдача в аренду всего номерного фонда требуют профессионального подхода, огромного опыта в управлении персоналом. Этого можно достичь только за годы работы на рынке управления. Столь успешными показателями могут похвастаться лишь крупные сети отелей, у которых также есть огромная база лояльных клиентов и десятки маркетинговых инструментов.
Как молодой девелопер сможет быстро достичь высоких показателей? Как ему минимизировать риски инвестора?
Вариант 1. Подписать договор на управление жилым комплексом с сетью отелей. Правда, есть высокий риск, что в реальности будет куплена только франшиза, за которой не стоят опыт и успех, а только подготовка персонала и доступ к маркетинговым инструментам. (О самых распространённых отельных франшизах и их стоимости в десятки миллионов долларов можно посмотреть здесь. К сожалению, подобной информации на русском языке очень мало).
Но в любом случае инвестор столкнётся
с жёсткой политикой отельной сети – например, ограничениями по проживанию в номере и его оснащению;
с невозможностью выбрать или сменить управляющую компанию;
с невозможностью контролировать денежный поток.
Подробнее о покупке квартиры в отелях мы рассказали в нашем сюжете.
Вариант 2. Заложить риск невыплаты гарантированного дохода в стоимость недвижимости, увеличив её цену. Тогда даже при недостаточной загрузке номерного фонда застройщик сможет выплатить обещанный доход и сам получит прибыль. Но тогда вопрос уже к инвестору: выгодно ли ему переплачивать?
Как считать гарантированный доход
В большинстве случаев процент выплаты по гарантированному доходу рассчитывается от стоимости квартиры без учёта мебельного пакета и предметов интерьера.
Обязательным условием участия в программах гарантированного дохода является покупка мебели именно у застройщика. Цены за оснащение девелопер устанавливает в одностороннем порядке. Например, при обещанных 7% годовых и стоимости квартиры в 3 млн батов годовой доход инвестора составляет 210 тыс. батов ($6,7 тыс.).
Однако если учесть в расходах 300 тыс. батов (среднюю цену мебельного пакета), то вложения составят уже 3,3 млн батов, а доход останется прежним – 210 тыс. Вместо заявленных 7,0% инвестор получит 6,3%. Если мебель стоит 400 или 500 тыс. батов – и того меньше. То есть за первые два-три года инвестор вернёт деньги только за мебель.
Как проверить, реальны ли обещанные выплаты по гарантированному доходу
Рассмотрим тот же пример: застройщик обязан выплачивать по 210 тыс. батов ($6,7 тыс.) в год за типовую односпальную квартиру.
Мы собрали статистику по доходности за 2018–2019 годы (к 2020-му обычные мерки неприменимы) в 320 подобных апартаментах – с одной спальней в кондоминиуме (не отеле!), средней площадью 38 кв. м, не далее 800 метров до пляжа. Рассматривались варианты не на возвышенностях, а на плато. Средний годовой оборот составил 385 тыс. батов – около $12 тыс.
Теперь учтём расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и содержание (уборка, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Эти суммы будут вычитаться из поступлений: все издержки в среднем составят 45%, а значит, прибыль владельца подобной квартиры будет около 210 тыс. батов в год ($6,7 тыс.).
То есть при распределении дохода по схеме «годовой оборот минус расходы на содержание; 70% владельцу, 30% управляющей компании» собственник получает стабильную прибыль, а компания по управлению эффективно функционирует. Мы соблюдаем правило win-win.
Резюме. При соблюдении нижеперечисленных условий ответ положительный: да, выплаты по гарантированному доходу реальны.
Стоимость квартиры без мебельного пакета: 3 млн батов
Площадь: 34–42 кв. м (примерно 80 тыс. батов за кв. м)
Планировка: типовая, одна спальня
Локация: развитый район с инфраструктурой в пешей доступности, не более 800 метров до моря
140-метровый пентхаус с видом на море
Пример программы гарантированного дохода свыше 10% годовых
Тогда каков же расчёт гарантированного дохода более 10% годовых? Мы нашли такой пример: обещание выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно.
Кажется, это должен быть уникальный вариант буквально на пляже, в пятизвёздочной гостинице. Но нет – типовая квартира чуть больше 30 кв. м на второй линии, в 1 км от пляжа, и на возвышенности. И главное, стоимость – 4,5 млн батов. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300 тыс. батов.
Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600 тыс. батов в год. Ему же нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. То есть управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1 млн батов. Насколько это реально для самой обычной квартиры?
Одна из возможностей для застройщика – завысить цену: стоимость квартиры и мебельного пакета составит 4,8 млн батов. Затем за три года собственнику выплатят 1,8 млн батов. Значит, через три года после получения гарантированного дохода вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3 млн (реальная стоимость этой квартиры).
Как мы выяснили выше, это действительно адекватная цена для такого объекта. Но в данном случае мы не учли налог на доход, стоимость содержания и естественный износ за три года. А при продаже инвестор, скорее всего, захочет получить как минимум те же деньги, что он вкладывал на этапе строительства. Вопрос, готов ли рынок дать желаемую сумму.
Резюме. Результат после трёх лет владения
Застройщик выполнил все договорённости:
достроил жилой комплекс и ввёл его в эксплуатацию;
выплатил обещанный гарантированный доход 13% годовых в течение трёх лет, то есть суммарно 39% от стоимости квартиры без мебельного пакета.
Инвестор получил:
квартиру в собственность;
обещанную сумму по программе гарантированного дохода.
Но вместе с тем...
Застройщик:
заработал на комплекте мебели;
получил беспроцентный кредит более чем на три года по 1,755 млн батов ($55 тыс.) с частичным ежегодным погашением с каждой проданной квартиры;
легально снизил облагаемый доход на 15% (ставка НДФЛ);
заработал по 20–25% на каждой проданной квартире в виде чистого дохода со строительства.
Инвестор, со своей стороны:
инвестировав 4,8 млн батов, получил доход в 1,5 млн батов (1,755 млн батов выплаты по гарантированному доходу за три года минус 15% НДФЛ), стал собственником апартаментов (грубая оценка) за 3,3 млн батов – это примерная рыночная цена 30-метровой квартиры на второй линии от пляжа;
дал в долг без начисления процентов крупную сумму денег застройщику;
просто психологически готов продать квартиру по цене покупки – 4,8 млн батов.
А если учесть риски, связанные со строительством: задержки и банкротства, расходы на оплату коммунальных услуг (примерно 60 тыс. батов за три года), плату в фонд капитального ремонта (20 тыс. батов), установку и регистрацию счётчиков (20 тыс. батов), уплату пошлины за регистрацию собственности (50 тыс. батов), то программа гарантированного дохода в 13% годовых не кажется такой прибыльной.
Рассмотрим другой случай, когда гарантированный доход средний для Пхукета – 6–8%, а длительность программы 10, 15, а то и 20 лет. Это тоже очень серьёзные обязательства, которые обременяют застройщика. Не каждая крупная компания предложит такие условия.
Здесь нужно быть предельно осторожным. Возможно, длительные обязательства компенсируются для застройщика особыми условиями, прописанными в договоре.
К примеру, не исключены двойные продажи или сделка по программе тайм-шер – причём право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10 или 20 годами с невозможностью перепродажи.
Выводы
Есть ли вообще экономический смысл в гарантированном доходе? Конечно, в первые год-полтора эксплуатации комплекса, когда ещё нет спроса и оборота с аренды, другие программы управления принесут меньший доход. Тогда необходимо очень пристально присмотреться к подтверждённому успеху управляющей компании и просчитать, не завышена ли цена недвижимости и комплекта мебели.
Даже сейчас, в кризисном 2020 году, можно найти две абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же жилом комплексе, но по разной цене. Первая будет с гарантированным доходом, вторая – нет. И – вот сюрприз – разница окажется равна общей сумме выплат по гарантии.
Так что же – всё плохо? Играть в гарантию не стоит? Отнюдь! На Пхукете есть интересные предложения, обязательства по которым исполняются в полном объёме и, главное, в срок. И цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадёт.
Не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте сухим цифрам: при правильном обращении они не обманут.
Элитные виллы «Сай Таан» рядом с «Лагуной» и Боат Авеню
Обратный выкуп
Другой инструмент маркетинга – обратный выкуп квартиры застройщиком через пять – семь лет после эксплуатации за 110–120%. То есть собственник получает 10–20% от стоимости объекта сверху.
Основной вопрос – какая тут выгода для застройщика? Он уверен, что рынок вырастет достаточно сильно, чтобы, перепродав квартиру в дальнейшем, можно было окупить все издержки? А они существенные – нужно будет пройти все этапы продаж ещё раз:
заново создать отдел продаж;
запустить рекламу;
платить комиссионные агентам (более 90% всех сделок на Пхукете проходят с участием агентов).
К тому же недвижимость вернётся на баланс компании, и за неё нужно будет платить налоги и содержать, пока не купят.
Очевидно, что на такие обязательства пойдёт только очень крупный застройщик, у которого в портфолио не один десяток завершённых проектов, который не первый год успешно управляет значительным номерным фондом – и это подтверждается финансовыми отчётами. Да и с точки зрения денежного потока подобные обратные выкупы всё-таки более реалистичны спустя 15 лет, ведь за этот срок управляющая компания может сгенерировать денежные средства от сдачи недвижимости в аренду.
Но, к сожалению, по состоянию на декабрь 2020-го на Пхукете не было реализовано ни одного случая обратного выкупа недвижимости девелопером. Поэтому нет каких-либо фактов, подкрепляющих данные обещания. Первые результаты Пхукет увидит как минимум через семь лет.
Примеры готового жилья на Пхукете
218 997 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
128 м211
В комплексе: 73 виллы в современном тайском стиле в потрясающе красивом и ухоженном комплексе в окружении гор.
На вилле: частный бассейн, душ на открытом воздухе, тропический сад, личная парковка, терраса с лежаками и барной стойкой, уютные спальни, полностью оборудованная кухня, гостиная со столовой, кладовая, кондиционеры.
Особенность:...
Exotic Property
276 386 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
185 м223
В комплексе:комплекс из 60 вилл соединенных общей инфраструктурой с комплексом апартаментов. На территории есть - кинотеатр, караоке-бар, game room, ресторан, тренажерный зал, СПА, сауна, парковка, круглосуточная охрана.
На вилле:2х этажные виллы с 2мя спальнями и частным бассейном. На первом этаже расположена кухня соединенная с гостиной...
Exotic Property
201 322 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
60 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира 60 кв.м в готовом комплексе у пляжа Ката с гарантированной доходностью 7% на 7 лет.
Представляем вашему вниманию 1-спальную квартиру площадью 60 кв.м в готовом и введенном в эксплуатацию комплексе, который находится в центре района Ката.
Пляж Ката находится всего в 500 м от комплекса, а если пройти еще на север всего 400 м, вы...
Intermark Global
848 159 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
414 м254
Онлайн-показ
Инвестиционный объект! Прекрасный вариант для постоянного проживания и сдачи в аренду! Доходность от 8%!
The Teak Forestias - это комфортный клубный комплекс вилл, основанный на концепции гармонии с окружающей средой.
Проект включает в себя 12 двухэтажных вилл жилой площадью от 479 кв.м.
На первом этаже находится великолепная гостиная и...
DDA Real Estate
167 569 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
70 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Отличный вариант для инвестирования!
Подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду! Доходность от 8 %!
Есть рассрочка!
Дом сдан! Апартаменты готовы к заселению!
В завершенном комплексе реализованы современные удобства, в том числе полностью оборудованные европейские кухни, гардеробы и ванные комнаты.
Расстояние до...
DDA Real Estate
224 413 €
Студия в Пхукете, Таиланд
34 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Инвестиционно-привлекательный объект! Доходность от 7%!
Прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду!
Выгодное расположение ЖК гарантирует Вам высокий спрос на аренду жилья!
Действует рассрочка!
Расстояние до пляжа: 50 м!
Sunshine Beach Condominium – роскошный жилой комплекс на берегу моря,...
DDA Real Estate
166 428 €
Апартаменты на пляже Бангтао, Таиланд
42 м21
Оплата в рубляхОплата криптовалютой
Cassia Phuket - проект комфортных квартир от Laguna Property, построенный в декабре 2019 года. Общая площадь составляет 104 юнита на 6 этажах. О Cassia Phuket
Cassia Phuket - проект кондоминиумов от Laguna Property Group. Комплекс предоставляет все необходимые удобства, окружен садами и большим озером, всего в 6 километрах от пляжа Банг Тао....
50 Lemons
90 785 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
37 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира сдается длительно за 25,000 бат в месяц. Возможна покупка с арендатором. Отличная инвестиция с гарантированным доходом.
50 Lemons
206 268 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
71 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Совершенное сочетание комфорта и инфраструктуры:
- Шоппинг-центр, супермаркет
- Спортивный комплекс и тренажерный зал
- 3 бассейна с видом на море
- Батутный центр
- Школа и детский сад
- Площадь инфраструктуры: 4500 кв.м.
Дополнительно:
- Клиника профессионального омоложения
- Рестораны и британский паб
- SPA и косметология...
50 Lemons
170 964 €
Вилла в Паттайе, Таиланд
199 м2433
2-х этажный дом расположен на участке 260 квадратных метров, жилая площадь дома 199 квадратных метров, 3 спальни, 3 ванные комнаты и парковка на две машины. Дополнительно: мебельный пакет с бытовой техникой и декором. Всего в 15 минутах езды от центра Паттайи и Лим Чабанга и всего в 1 часе и 15 минутах езды от аэропорта Суварнабхуми. Вилла...
Habita International Estates Ltd
890 329 €
Вилла на пляже Бангтао, Таиланд
428 м2434
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Прекрасная вилла находится на живописном склоне, окруженном горами. Проект Prime Pano был разработан, чтобы предоставить жителям панорамный вид и максимизировать пространство жилых помещений. В середине долины обеспечивается свежий воздух и идеальное освещение утренним солнцем, чтобы создать комфортную атмосферу для жителей.
Информация о...
50 Lemons
222 084 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
72 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Тhe Ozone Oasis Condominium расположен в престижном районе Лагуна на острове Пхукет. 328 апартаментов, разделенных на 3 современных зания, В нескольких минутах езды множество ресторанов, кафе, магазинов. Пляж Бангтао находится всего в 5-минутной езде на автомобиле. Основные особенности: Теннисные корты Оазисный сад Беговая дорожка в саду Детская...
Azure Home Co Ltd.
47 656 €
Студия в Паттайе, Таиланд
24 м2111
Описание
1 Bedroom:
23,5 м2: от 1.797.750 ฿ ~ 51541 $
Апартаменты продаются с чистовой отделкой и встроенной мебелью.
Комплект мебель + техника оплачивается дополнительно:
1 bedroom - 500.000 ฿ ~14.400$
Новый комплекс Harmonia - идеальное место для спокойной безмятежной жизни
в центре городской жизни Паттайи. Расположен в районе...
Invest Cafe
948 485 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
442 м2545
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Nakara Grand Luxury Villas Доступное сочетание современной азиатской элегантности и дизайна, вдохновленного природой, с уникальными виллами с бассейном. Ощутите воплощение роскошной жизни в очаровательном стиле тропического фьюжн, где искусство органично сочетается с природой. Проект, расположенный в престижном жилом районе, идеально расположен...
Azure Home Co Ltd.
147 341 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
86 м211
Эта квартира с 1 спальней с потрясающим видом на море в кондоминиуме View Talay 5 D, расположеном на стороне Тепрайя Джомтьен с частным выходом на знаменитый пляж Донгтан. Удобства в View Talay 5 включают лифт, парковку, круглосуточную охрану, видеонаблюдение, бассейн, услуги прачечной, множество рынков, ресторан. Ежемесячная плата за...
NF Group
97 105 €
Дом на острове Пхукет, Таиланд
51 м222
Prime Global Asset
326 200 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
63 м2321
Роскошные апартаменты от студий площадью от 20 до 148 кв.м. VIP-апартаменты 2,6-29 600 000 бат. Новое роскошное здание включает в себя все услуги и помещения курортного отеля, такие как гигантский извилистый бассейн с волнами. Любители спорта оценят наше универсальное покрытие для футбола и баскетбола, теннисных кортов и бадминтона, а также...
Habita International Estates Ltd
690 000 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
131 м2333
Апартаменты с тремя спальнями - это не только прекрасное место для проживания или отдыха, но и один из лучших вариантов для инвестирования.
Эксклюзивный комплекс, предлагающий владельцам изысканные условия для наслаждения вечерними закатами над Андаманским морем. Уникальная крыша с зоной отдыха создаст ощущение тропического рая. Просторные...
Mercury Group
300 000 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
74 м2111
Уникальный жилой комплекс, расположенный в живописном районе Лаян на острове Пхукет, предлагает идеальное сочетание комфорта, современного дизайна и близости к природе. Этот проект является прекрасным вариантом для тех, кто ищет идеальное жилье или инвестицию.
Проэкт находится в прекрасном месте на Пхукете, окруженном природой, но в то же...
Mercury Group
91 869 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
49 м2111
Просторная студия студия со свежим ремонтом и абсолютно новой мебелью с видом на горы и море. 15 минут пешком от пляжа Карон. Отлично подходит для жизни или инвестиций. Для более подробной информации обращайтесь в наш офис Habita Phuket или в What's App +660661209986.
Habita International Estates Ltd
Как обезопасить себя
Одним из самых эффективных инструментов для проверки обоснованности цен на строящуюся недвижимость является их сравнение со вторичным рынком. Вторичка уже показывает реальную доходность с аренды, а также существующее положение дел на рынке. На основании этого можно сделать относительно точный прогноз о стоимости недвижимости после завершения её строительства. Можно будет с большой уверенностью сказать, заложены ли риски по невыплатам гарантированного дохода в стоимость строящегося жилья, есть ли перспективы роста цен, а также более точно спрогнозировать прибыль с аренды.
По вопросам инвестиций в недвижимость Пхукета обращайтесь к Денису Чернову