Маркетинговые ловушки, в которые можно попасть, покупая недвижимость на Пхукете

Об авторе: Денис Чернов Консультант по инвестиционной недвижимости

Задать вопрос

Гарантированный доход

Застройщики предлагают программы гарантированного дохода (когда девелопер берёт в управление вашу квартиру или виллу и сдаёт её в аренду, выплачивая фиксированный ежегодный доход) для строящейся недвижимости по нескольким причинам.

Первая. Для инвестора это делает недвижимость более привлекательной, чем просто покупка квартиры или виллы на вторичном рынке.

Вторая. Предложение устраняет сомнения и снижает риски, связанные с возможной невостребованностью нового жилого комплекса после введения его в эксплуатацию и, как следствие, с отсутствием прибыли в первые годы работы.

Третья. Управляющая компания (застройщика или сторонняя) займётся менеджментом всего жилого комплекса, и в частности сдачей в аренду квартир или вилл инвесторов. Для последних это снимает вопрос, что делать с недвижимостью после её ввода в эксплуатацию. А для застройщика это возможность дополнительно заработать.

Но что происходит на практике?

Кто обеспечивает выплаты по гарантированному доходу

Идеальный сценарий таков. УК застройщика сдаёт в аренду весь номерной фонд жилого комплекса. Полученные средства идут в зарплатный фонд, на обслуживание (электричество, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора) и содержание здания (замена расходных материалов, компонентов), маркетинг и выплату по программам рентал-пул и гарантированного дохода.

Управление жилым зданием и успешная сдача в аренду всего номерного фонда требуют профессионального подхода, огромного опыта в управлении персоналом. Этого можно достичь только за годы работы на рынке управления. Столь успешными показателями могут похвастаться лишь крупные сети отелей, у которых также есть огромная база лояльных клиентов и десятки маркетинговых инструментов.

Как молодой девелопер сможет быстро достичь высоких показателей? Как ему минимизировать риски инвестора?

Вариант 1. Подписать договор на управление жилым комплексом с сетью отелей. Правда, есть высокий риск, что в реальности будет куплена только франшиза, за которой не стоят опыт и успех, а только подготовка персонала и доступ к маркетинговым инструментам. (О самых распространённых отельных франшизах и их стоимости в десятки миллионов долларов можно посмотреть здесь. К сожалению, подобной информации на русском языке очень мало).

Но в любом случае инвестор столкнётся

• с жёсткой политикой отельной сети – например, ограничениями по проживанию в номере и его оснащению;
• с невозможностью выбрать или сменить управляющую компанию;
• с невозможностью контролировать денежный поток.

Подробнее о покупке квартиры в отелях мы рассказали в нашем сюжете.

Вариант 2. Заложить риск невыплаты гарантированного дохода в стоимость недвижимости, увеличив её цену. Тогда даже при недостаточной загрузке номерного фонда застройщик сможет выплатить обещанный доход и сам получит прибыль. Но тогда вопрос уже к инвестору: выгодно ли ему переплачивать?

Как считать гарантированный доход

В большинстве случаев процент выплаты по гарантированному доходу рассчитывается от стоимости квартиры без учёта мебельного пакета и предметов интерьера.

Обязательным условием участия в программах гарантированного дохода является покупка мебели именно у застройщика. Цены за оснащение девелопер устанавливает в одностороннем порядке. Например, при обещанных 7% годовых и стоимости квартиры в 3 млн батов годовой доход инвестора составляет 210 тыс. батов ($6,7 тыс.).

Однако если учесть в расходах 300 тыс. батов (среднюю цену мебельного пакета), то вложения составят уже 3,3 млн батов, а доход останется прежним – 210 тыс. Вместо заявленных 7,0% инвестор получит 6,3%. Если мебель стоит 400 или 500 тыс. батов – и того меньше. То есть за первые два-три года инвестор вернёт деньги только за мебель.

Как проверить, реальны ли обещанные выплаты по гарантированному доходу

Рассмотрим тот же пример: застройщик обязан выплачивать по 210 тыс. батов ($6,7 тыс.) в год за типовую односпальную квартиру.

Мы собрали статистику по доходности за 2018–2019 годы (к 2020-му обычные мерки неприменимы) в 320 подобных апартаментах – с одной спальней в кондоминиуме (не отеле!), средней площадью 38 кв. м, не далее 800 метров до пляжа. Рассматривались варианты не на возвышенностях, а на плато. Средний годовой оборот составил 385 тыс. батов – около $12 тыс.

Теперь учтём расходы на управление (реклама, зарплаты сотрудникам, комиссии сайтов по бронированию) и содержание (уборка, косметический ремонт, замена сломанной мебели и разбитой посуды). Эти суммы будут вычитаться из поступлений: все издержки в среднем составят 45%, а значит, прибыль владельца подобной квартиры будет около 210 тыс. батов в год ($6,7 тыс.).

То есть при распределении дохода по схеме «годовой оборот минус расходы на содержание; 70% владельцу, 30% управляющей компании» собственник получает стабильную прибыль, а компания по управлению эффективно функционирует. Мы соблюдаем правило win-win.

Резюме. При соблюдении нижеперечисленных условий ответ положительный: да, выплаты по гарантированному доходу реальны.

• Стоимость квартиры без мебельного пакета: 3 млн батов
• Площадь: 34–42 кв. м (примерно 80 тыс. батов за кв. м)
• Планировка: типовая, одна спальня
• Локация: развитый район с инфраструктурой в пешей доступности, не более 800 метров до моря

140-метровый пентхаус с видом на море

Пример программы гарантированного дохода свыше 10% годовых

Тогда каков же расчёт гарантированного дохода более 10% годовых? Мы нашли такой пример: обещание выплачивать по 13% от стоимости квартиры ежегодно.

Кажется, это должен быть уникальный вариант буквально на пляже, в пятизвёздочной гостинице. Но нет – типовая квартира чуть больше 30 кв. м на второй линии, в 1 км от пляжа, и на возвышенности. И главное, стоимость – 4,5 млн батов. Плюс, конечно, обязательный мебельный пакет за 300 тыс. батов.

Согласно договору застройщик обязуется выплачивать владельцу почти по 600 тыс. батов в год. Ему же нужно покрыть операционные расходы по управлению и получить прибыль. То есть управляющей компании необходимо аккумулировать годовой оборот почти в 1 млн батов. Насколько это реально для самой обычной квартиры?

Одна из возможностей для застройщика – завысить цену: стоимость квартиры и мебельного пакета составит 4,8 млн батов. Затем за три года собственнику выплатят 1,8 млн батов. Значит, через три года после получения гарантированного дохода вложения в типовую односпальную квартиру составят те же 3 млн (реальная стоимость этой квартиры).

Как мы выяснили выше, это действительно адекватная цена для такого объекта. Но в данном случае мы не учли налог на доход, стоимость содержания и естественный износ за три года. А при продаже инвестор, скорее всего, захочет получить как минимум те же деньги, что он вкладывал на этапе строительства. Вопрос, готов ли рынок дать желаемую сумму.

Резюме. Результат после трёх лет владения

Застройщик выполнил все договорённости:

• достроил жилой комплекс и ввёл его в эксплуатацию;
• выплатил обещанный гарантированный доход 13% годовых в течение трёх лет, то есть суммарно 39% от стоимости квартиры без мебельного пакета.

Инвестор получил:

• квартиру в собственность;
• обещанную сумму по программе гарантированного дохода.

Но вместе с тем...

Застройщик:

• заработал на комплекте мебели;
• получил беспроцентный кредит более чем на три года по 1,755 млн батов ($55 тыс.) с частичным ежегодным погашением с каждой проданной квартиры;
• легально снизил облагаемый доход на 15% (ставка НДФЛ);
• заработал по 20–25% на каждой проданной квартире в виде чистого дохода со строительства.

Инвестор, со своей стороны:

• инвестировав 4,8 млн батов, получил доход в 1,5 млн батов (1,755 млн батов выплаты по гарантированному доходу за три года минус 15% НДФЛ), стал собственником апартаментов (грубая оценка) за 3,3 млн батов – это примерная рыночная цена 30-метровой квартиры на второй линии от пляжа;
• дал в долг без начисления процентов крупную сумму денег застройщику;
• просто психологически готов продать квартиру по цене покупки – 4,8 млн батов.

А если учесть риски, связанные со строительством: задержки и банкротства, расходы на оплату коммунальных услуг (примерно 60 тыс. батов за три года), плату в фонд капитального ремонта (20 тыс. батов), установку и регистрацию счётчиков (20 тыс. батов), уплату пошлины за регистрацию собственности (50 тыс. батов), то программа гарантированного дохода в 13% годовых не кажется такой прибыльной.

Рассмотрим другой случай, когда гарантированный доход средний для Пхукета – 6–8%, а длительность программы 10, 15, а то и 20 лет. Это тоже очень серьёзные обязательства, которые обременяют застройщика. Не каждая крупная компания предложит такие условия.

Здесь нужно быть предельно осторожным. Возможно, длительные обязательства компенсируются для застройщика особыми условиями, прописанными в договоре.

К примеру, не исключены двойные продажи или сделка по программе тайм-шер – причём право владеть недвижимостью будет ограничено сроками выплат по гарантированному доходу, то есть 10 или 20 годами с невозможностью перепродажи.

Выводы

Есть ли вообще экономический смысл в гарантированном доходе? Конечно, в первые год-полтора эксплуатации комплекса, когда ещё нет спроса и оборота с аренды, другие программы управления принесут меньший доход. Тогда необходимо очень пристально присмотреться к подтверждённому успеху управляющей компании и просчитать, не завышена ли цена недвижимости и комплекта мебели.

Даже сейчас, в кризисном 2020 году, можно найти две абсолютно одинаковые квартиры в одном и том же жилом комплексе, но по разной цене. Первая будет с гарантированным доходом, вторая – нет. И – вот сюрприз – разница окажется равна общей сумме выплат по гарантии.

Так что же – всё плохо? Играть в гарантию не стоит? Отнюдь! На Пхукете есть интересные предложения, обязательства по которым исполняются в полном объёме и, главное, в срок. И цена правильная, и ликвидность будет высока в течение долгих лет, и рентабельность не упадёт.

Не забывайте перепроверять факты, перечитывать договор, задавать неудобные вопросы. Больше доверяйте сухим цифрам: при правильном обращении они не обманут.

Элитные виллы «Сай Таан» рядом с «Лагуной» и Боат Авеню

Обратный выкуп

Другой инструмент маркетинга – обратный выкуп квартиры застройщиком через пять – семь лет после эксплуатации за 110–120%. То есть собственник получает 10–20% от стоимости объекта сверху.

Основной вопрос – какая тут выгода для застройщика? Он уверен, что рынок вырастет достаточно сильно, чтобы, перепродав квартиру в дальнейшем, можно было окупить все издержки? А они существенные – нужно будет пройти все этапы продаж ещё раз:

1. заново создать отдел продаж;
2. запустить рекламу;
3. платить комиссионные агентам (более 90% всех сделок на Пхукете проходят с участием агентов).

К тому же недвижимость вернётся на баланс компании, и за неё нужно будет платить налоги и содержать, пока не купят.

Очевидно, что на такие обязательства пойдёт только очень крупный застройщик, у которого в портфолио не один десяток завершённых проектов, который не первый год успешно управляет значительным номерным фондом – и это подтверждается финансовыми отчётами. Да и с точки зрения денежного потока подобные обратные выкупы всё-таки более реалистичны спустя 15 лет, ведь за этот срок управляющая компания может сгенерировать денежные средства от сдачи недвижимости в аренду.

Но, к сожалению, по состоянию на декабрь 2020-го на Пхукете не было реализовано ни одного случая обратного выкупа недвижимости девелопером. Поэтому нет каких-либо фактов, подкрепляющих данные обещания. Первые результаты Пхукет увидит как минимум через семь лет.

Примеры готового жилья на Пхукете

50 166 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

26 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Эксклюзивное предложение! Апартаменты SO Origin Pattaya в центре Паттайи с гарантированным доходом 7% годовых! Идеальное сочетание цены, локации и инвестиционной привлекательности! Гибкая рассрочка – вход всего 100 000 бат! Удобства: бассейны (двухуровневый + джакузи), СПА и wellness, сауна, массажные кабинеты, тренажерный зал,...

DDA Real Estate

724 089 €

Вилла в Раваи, Таиланд

402 м² 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Grand Sea Through Luxury Villas — коллекция эксклюзивных 2-этажных вилл в престижном районе Раваи, Пхукет. Концепция «Outside In» объединяет современный дизайн, натуральные материалы и комфортное жилое пространство, гармонирующее с природой. Проект расположен рядом с пляжем Найхарн, мысом Промтеп, пирсом Чалонг и другими достопримечательностями...

50 Lemons

184 600 €

Квартира на пляже Бангтао, Таиланд

38 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

До моря: 500 м, Готов к заезду О комплексе: Новый кондоминиум всего в 500 м от пляжа Банг Тао предлагает роскошные резиденции с уникальной инфраструктурой. На выбор: 1, 2, 3 спальни и пентхаусы с видами на горы, лес или море. На крыше - бассейн 32 м, лаунж и бар. Возможность покупки за криптовалюту (топ-100). Сдача в 2023 году (Q4)....

Tumanov Group

84 232 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

33 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиции в уникальные апартаменты! Доход от 7%! Выгодное расположение ЖК гарантирует высокий спрос на аренду! Рассрочка! Апартаменты меблированы! В зеленой зоне и вдали от суеты большого города, 5 минут до пляжа! THE CORAL PATTAYA - бутик-кондоминиум курортного типа, идеально подходящий для спокойной жизни, окруженный большим...

DDA Real Estate

239 882 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

70 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Двухспальные апартаменты в минималистичном, элегантном стиле всего в 850 метров от пляжа Банг Тао, Catch Beach Club. Всего в резиденции 3 здания. Все апартаменты с видом на огромный бассейн (1,798 м2) В каждом знании 8 этажей, первый этаж занимает пакровочная зона на 75 авто. На втором этаже апартаменты с выходом к бассейну. Застройщик: Fantasea...

Azure Home Co Ltd.

91 875 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

26 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT02305 Откройте для себя городскую жизнь в Harmonia City Garden, Нонг-Прю, Паттайя. Эта необычная квартира с 1 спальней и 1 ванной на 3-м этаже площадью 26 кв.м, с видом на сад. Комплекс включает тренажерный зал, 4 эксплуатируемые крыши, где будут расположены живописные сады, бассейны, сауны и джакузи с ледяной водой. Большая...

Renthai

537 000 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

134 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Riviera California — икона стиля в сердце Паттайи После ошеломительного успеха проектов The Riviera Malibu и Santa Monica, застройщик №1 в Паттайе запускает новый флагман — Riviera California. Проект продолжает легендарную калифорнийскую концепцию: панорамные виды, максимум приватности и премиальный уровень жизни. Только 122...

ALZA Real Estate & Development

2 577 402 €

Вилла на пляже Лаян, Таиланд

655 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Эксклюзивная вилла с лифтом на трех уровнях в комплексе Kiara Reserve Residences Эти роскошные виллы, расположенные в престижном комплексе Kiara Reserve Residences на Пхукете, предлагают уникальное сочетание комфорта и приватности на фоне живописного залива Лайан. Проект включает 17 вилл с частными бассейнами, создавая атмосферу курорта...

50 Lemons

116 387 €

Апартаменты на пляже Найхарн, Таиланд

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Sunny Moon Apartments — жилой комплекс премиум-класса, включающий 224 апартамента для комфортного и гармоничного проживания. Расположенный всего в 700 метрах от океана, комплекс окружен живописными местами, озером и лесом, создавая идеальное место для отдыха и восстановления. В нашем предложении представлены студии и апартаменты с одной, двумя и...

50 Lemons

135 954 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

195 м² 3 2

1-этажный дом с бассейном в популярном поселке Баан Дусит Паттайя-1 на территории 360 кв.м. В доме 3 спальни, 2 ванные комнаты. В деревне: общий бассейн, тренажерный зал, поле для гольфа, теннисный корт, велосипедные дорожки. Рядом находятся: аквапарк, ботанический сад, православная церковь.

NF Group

338 267 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

86 м² 2 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Невероятные возможности для инвестиций в недвижимость на побережье Тайского залива. Доход от 7%! Отличный вариант для проживания или сдачи в аренду! SKYPARK LUCEAN JOMTIEN - свежий морской воздух и бесконечный пляжный фронт делают этот объект недвижимости уникальным. Есть рассрочка! Расстояние до пляжа: 200 метров! Из каждой квартиры...

DDA Real Estate

595 255 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

152 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT02558 Стоимость: 22,333,000 Бат - 2 спальни, 2 ванных - Площадь 152 кв.м. - Этаж 3 - Вид На море - Иностранная квота - Полностью меблирована Особенности: - Европейская кухня - Ванна - Стиральная машина - Спорт-зал - Паркинг - Крытая парковка - Подземная парковка Расположение: Наклуа, Паттайя За...

Renthai

173 248 €

Квартира на пляже Бангтао, Таиланд

40 м² 1

ПХУКЕТ Всего 400 метров до моря Лучшая локация: БангТао Огромная территория комплекса: 24 500 кв.м Богатая инфраструктура: - бассейны - детские игровые с няней - кинотеатр - фитнес-центр - сауна - йога - библиотека - коворкинг центр - аэрохоккей - баскетбол - мини гольф - зона BBQ - банкетный зал для проведения...

Nevestate

468 508 €

Вилла на пляже Бангтао, Таиланд

376 м² 4 4

Виллы в престижном комплексе Лагуна / BT-365P Владелец виллы становится резидентом элитного клуба, тем самым получая скидки до 50% на всю инфраструктуру одного из крупнейших гостиничных комплексов Азии! Около 30ти ресторанов и баров, СПА-центры, гольф-клуб, пляжный клуб, детский центр , парусный спорт, виндсерфинг, корты: волейбольный и...

Exotic Property

761 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

329 м² 4 5

Виллы расположены в самой привлекательной части Банг Тао, в непосредственной близости от Лагуна Пхукет и всего в километре от Porto De Phuket и Boat Avenue, что дает вам возможность насладиться ресторанами, бутиками, салонами, кафе и всем, что душе угодно, в то время как пляж находится всего в пяти минутах ходьбы. Может ли быть что-то еще...

Mercury Group

343 063 €

Дом в Паттайе, Таиланд

365 м² 3 2

Одноэтажный дом с бассейном в поселке Baan Dusit Pattaya Lake - это второй проект от застройщика Dusit Group. В доме 3 спальни и 2ванных комнаты. В инфраструктуру поселка входят: широкие дороги, православная церковь, общий бассейн с тренажерным залом, аквапарк и детской площадкой, теннисные корты, баскетбольная площадка, красивое озеро,...

NF Group

290 085 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

237 м² 5 4 2

Онлайн-показ

Уникальная возможность инвестирования! Потрясающая вилла в жилом комплексе Tropical Village 3! Доступна рассрочка! Эксклюзивный жилой комплекс Tropical Village 3 спроектирован в современном тропическом стиле, предлагая идеальное сочетание роскоши и комфорта. Дома, построенные с вниманием к деталям и качеству, представлены как для эстетической...

DDA Real Estate

985 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

560 м² 4 4 5

Каждая вилла уникальна по своему дизайну и размеру, но все они объединяет общая концепция современной архитектуры и экологичного дизайна. В зависимости от модели, виллы имеют от 3 до 4 спален, просторные гостиные и кухни, а также внешнюю террасу и бассейн. Одной из главных особенностей этого комплекса является его уникальное расположение. Он...

Mercury Group

237 217 €

Апартаменты в Джомтьене, Таиланд

45 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Код объекта: #RT02326 Стоимость: 8,900,000 Бат - 1 спальня, 1 ванная - Площадь 45 кв.м. - Этаж 23 - Вид На море - Иностранная квота - Полностью меблирована Особенности: - Высотное здание - Европейская кухня - Стиральная машина - Балкон - Кондиционер - Спорт-зал - Крытая парковка Расположение: Джомтьен, Паттайя...

Renthai

72 000 €

Квартира в Паттайе, Таиланд

34 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Pristine Park 3 — курортная жизнь в сердце Паттайи! Новый жилой комплекс от надёжного застройщика Dusit Group сочетает удобную локацию, продуманные планировки и инфраструктуру настоящего резорта. Проект расположен всего в пяти минутах от пляжа Джомтьен и включает 6 зданий по 8 этажей. В продаже — меблированные студии от 25 м²,...

ALZA Real Estate & Development

Как обезопасить себя

Одним из самых эффективных инструментов для проверки обоснованности цен на строящуюся недвижимость является их сравнение со вторичным рынком. Вторичка уже показывает реальную доходность с аренды, а также существующее положение дел на рынке. На основании этого можно сделать относительно точный прогноз о стоимости недвижимости после завершения её строительства. Можно будет с большой уверенностью сказать, заложены ли риски по невыплатам гарантированного дохода в стоимость строящегося жилья, есть ли перспективы роста цен, а также более точно спрогнозировать прибыль с аренды.

По вопросам инвестиций в недвижимость Пхукета обращайтесь к Денису Чернову

Таиланд, Пхукет, 121-15

https://phuketluxe.com/

[email protected]

+66 64 731-20-75

Фото: Phuket Luxe

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru