Версия
для печати
для печати
В начале карантина многие аналитики переживали, что рынок недвижимости замрёт на долгие месяцы – из-за запретов на перемещения и непонятных экономических перспектив сделки просто не будут проводиться. Опасения оказались напрасными. Уже в мае покупатели активизировались.
Даже полный переход в диджитал не понадобился. На рынке аренды онлайн-просмотры прижились, а вот покупатели по-прежнему предпочитали приезжать лично, соблюдая защитные меры. Впрочем, инфраструктура для дистанционных продаж в Чехии создана. Все процессы – выбор, покупку, оплату, регистрацию собственности, сдачу в аренду и получение дохода – можно провести без личного присутствия покупателя, чем и пользовались в 2020 году иностранцы.
Продавцы и покупатели, риелторы и юристы, нотариусы и банки за пару месяцев приспособились к новым реалиям. Сложнее пришлось застройщикам.
Сильнее всего карантин повлиял на ситуацию в сфере строительства. На стройках много работников из Украины, они были вынуждены выехать из Чехии. Соответственно, некоторые площадки сдвинули сроки сдачи объектов. Запуск новых проектов также замедлился. Здесь и без карантина строительные разрешения выдавали медленно. А в 2020 году госорганы работали с ограничениями, в результате справку, которую традиционно готовили за 30 дней, получали четыре-пять месяцев. Всё это привело к усугублению дефицита новостроек в Праге.
Дефицит жилья в Праге формировался годами. Ключевая причина – сложный и длительный процесс получения разрешений на строительство, который мешает девелоперам нарастить объёмы. От момента покупки участка до старта проекта здесь проходит более пяти лет – это не исключение, а норма.
В 2020 году власти наконец решили разобраться с проблемой. 24 августа правительство одобрило новый закон о строительной деятельности. Среди ключевых пунктов – рассмотрение строительных документов одним управлением, фиксированные сроки, меры против бездействия чиновников и принцип апелляции, по которому вышестоящий орган не сможет больше возвращать дело на пересмотр.
Ожидается, что закон вступит в силу весной 2021 года, но отдельные пункты начнут работать с 2023 года.
В Чехии сложилась уникальная ситуация. С одной стороны, это одна из наиболее развитых стран региона с высоким объёмом ВВП на человека. С другой, в рейтинге Doing Business мы находимся на 150-х местах в мире по скорости выдачи строительных разрешений – на уровне африканских государств.
Проблема объективно есть. В сфере строительства сильная бюрократия, много участников концессии, большие права у соседей и общественных организаций, которые могут затягивать получение разрешений, и в целом процедура непрозрачная. Сроки не соблюдаются: в законе прописано – месяц, на практике – три.
Поэтому принятие (пусть на данный момент только в первом чтении) нового строительного закона – большой шаг вперёд. Полноценно он заработает с середины 2023 года. Ещё несколько лет мы будем жить в текущих условиях. Зато потом это должно привести к увеличению объёмов строительства и, возможно, стабилизации цен.
Приятная новость для будущих собственников домов и квартир в Чехии – в 2020 году здесь отменили налог на покупку недвижимости. Ранее покупатель должен был заплатить государству 4% от стоимости имущества, сейчас на этом можно сэкономить.
Изменения коснулись только вторичного рынка, так как новостройки этим налогом не облагаются. В стоимость нового жилья уже включён НДС, за выплату которого отвечает застройщик, то есть покупателю ничего сверх цены перечислять не требуется.
Закон будет иметь обратную силу и распространяться на сделки, заключённые с 1 декабря 2019 года. Если по совершённым покупкам налог уже был выплачен – средства вернут.
.jpg)
Это не «антиковидная» мера – отмену налога на покупку недвижимости обсуждали давно, просто пандемия ускорила принятие решения. Власти таким образом хотели поддержать покупателей вторички, а также рассчитывали, что это приведёт к замедлению роста цен на недвижимость.
.jpg)
Параллельно с отменой налога на покупку недвижимости был увеличен срок владения имуществом, по истечении которого объект можно продать без подоходного налога (15% с разницы между ценой покупки и продажи). Было пять, стало – десять лет. Таким образом установили баланс: отменили выплату 4% при сделке, но увеличили срок удержания недвижимости.
Ипотека – главный драйвер рынка недвижимости Чехии. В 2017–2019 годах банки стремились ужесточить условия выдачи кредитов, чтобы сдержать рост цен на жильё. Повышали ставки и размер первого взноса, выдвигали больше требований к заёмщикам. Но в пандемию от этой практики отказались – и спрос на ипотечные продукты сразу же вырос.
Согласно данным Fincentrum Hypoindex, в ноябре средняя ставка по ипотеке в Чехии достигла минимума с марта 2017 года – 1,98%. Общая сумма кредитов, выданных за месяц, составила €1 млрд – максимальный показатель за четыре года.
.jpg)
В 2020 году ставки по ипотеке заметно снизились. Сегодня заёмщики с ВНЖ или гражданством могут рассчитывать на ставку от 1,59%. Снизился и первый взнос: раньше требовали от 20% собственных средств, сейчас – 10%. В результате маховик стал раскручиваться – цены продолжили расти.
.jpg)
Иностранцам без ВНЖ, ПМЖ и подтверждённых доходов в Чехии сложно получить ипотеку на тех же условиях, которые предлагают местным. Часто банки даже не рассматривают заявления нерезидентов. Выходом может стать альтернативное финансирование – лизинг. Но и там ставки будут выше, а первый взнос – от 20%.
Всё вышеперечисленное объясняет, почему пандемия не повлияла на стоимость недвижимости в Чехии – цены продолжили расти. По данным Hypoteční banka, во втором квартале 2020 года квартиры подорожали на 7,3%, дома – на 6,5%. А с 2007 года цены на жильё в Чехии выросли на 70%.
.jpg)
Пять – семь лет назад квартиры в Праге были доступны для жителей, но ситуация изменилась. В прошлом году средняя стоимость непроданной квартиры в новостройке составляла 7,5 млн крон (около €285 тыс.), сейчас – 8,6 млн (€327 тыс.). Все дешёвые варианты мгновенно разбирают, остаются дорогие. Не очень хорошо, когда динамика цен на квартиры превышает рост зарплат. Но пока рыночные механизмы работают так, как должны, и сигнализируют о том, что спрос превышает предложение. А значит, и цены продолжат расти.
Прага – туристический город. И многие собственники недвижимости годами извлекали из этого выгоду, сдавая квартиры посуточно. В 2020-м этому сектору рынка пришлось сложнее всего. По статистике, турпоток в Прагу рухнул на 94%.
Из-за отсутствия туристов владельцы инвестиционной недвижимости, которые зарабатывали на Airbnb, перешли в долгосрочную аренду. Перепрофилировать объект, кстати, не так уж просто. Часто собственники делили квартиры на несколько крохотных студий, а постоянно жить в 20 кв. м люди не хотят. Поэтому объект, предназначенный для Airbnb, сложно сдавать на долгий срок, несмотря на очень низкую для Праги оплату.
В 2020 году рынок наводнили арендные квартиры, в результате ставки упали на 20–30% в зависимости от района. Я давно здесь проживаю и таких низких цен на аренду, как сейчас, не помню. Наверное, это продолжится в 2021 году – пока не восстановится туристический поток.
Логичным следствием коллапса туристической отрасли стало снижение запросов на покупку квартир для посуточной сдачи в аренду. Впрочем, это не значит, что инвесторы исчезли с рынка Чехии. Благодаря низким ставкам по кредитам и постоянно растущим ценам на жильё многие стараются сохранить сбережения в недвижимости, рассчитывая на доход от долгосрочной аренды и капитализации имущества.
.jpg)
В Праге покупательная способность населения будет тормозить рост цен – вряд ли мы увидим повышение на 10–15% за год, как было раньше. Стоит ожидать роста на уровне 4–5% год. Кроме Праги можно обратить внимание на Брно и Плзень, Градец-Кралове и Пардубице – за границей эти регионы мало знают, но там много рабочих мест, а значит, и сильный спрос на жильё.
В сфере коммерческой недвижимости сейчас особенно интересны складские помещения и ретейл-парки (основные арендаторы которых – магазины с товарами первой необходимости). Спрос инвесторов смещается в сторону объектов, которые не закрывались на карантин. Два года назад в это бы никто не поверил, но в 2020-м склады стали более рентабельны, чем офисы. Из-за развития дистанционной торговли складская недвижимость будет востребована во всём мире, а Чехия выигрывает за счёт расположения в центре Европы и близости к Германии.
.jpg)
Весной казалось, что рынок провалится, клиенты не будут покупать, – это всё не сбылось. Как только стало понятно, что цены уже не снизятся, у людей появился страх, что банки разорятся, или что курс чешской кроны к евро упадёт, или, наоборот, евро начнёт падать. Поэтому многие решили вложить сбережения в недвижимость, которая более стабильна.
По-прежнему востребованы квартиры в Праге. Но в этом году из-за отсутствия возможности куда-то выехать чехи стали массово арендовать дома на лето. И после этого опыта захотели продолжить проживать в частном доме. Вырос спрос на коттеджи в окрестностях Праги, а также земли под застройку. Многие выбирают участок, заказывают проект и строят дом – выходит дешевле, чем покупка готового.
