Версия
для печати
для печати
.jpg)
Действительно, вся недвижимость в Израиле дорожает стремительно.
По данным Центрального статистического бюро (CBS), в 2022 году цены выросли на рекордные 20,3%. До этого в течение нескольких лет они росли на 15–18% ежегодно.
Если посмотреть на график индекса цен на жильё за последние 30 лет, мы увидим исключительно восходящую кривую. В отличие от большинства рынков.
Например, в востребованном сейчас Дубае в кризис 2008 года цены рухнули на 46%, затем выросли, но в 2015 и 2018 годах снова шли вниз. А, например, в Великобритании в кризис 2008 года падение достигало 27%.
Высокие цены и их продолжающийся рост связаны в первую очередь с нехваткой жилья в стране – она оценивается сейчас в 150 тыс. единиц. Плюс ежегодно число домохозяйств в стране увеличивается на 50–60 тыс., как за счёт репатриантов, так и благодаря естественной рождаемости. Кстати, приток мигрантов в 2022 году подогрел спрос, но не стал основной причиной роста цен, поскольку далеко не все приехавшие сразу ринулись покупать жильё.
Важный фактор – стоимость земли, большая часть которой принадлежит государству. Она очень дорога, и застройщики сталкиваются с существенными расходами и на неё, и на строительные материалы.
Наконец, повысились банковские ставки, что ударило по существующим и потенциальным ипотечным заёмщикам. Недвижимость становится менее доступной, и это одна из главных экономических и социальных проблем в Израиле. В сравнении с доходами населения динамику цен нельзя назвать адекватной. Например, в 2022-м зарплаты выросли в среднем всего на 4% – даже в технологическом секторе доходы растут медленнее.
С другой стороны, инвесторы из других стран оценивают недвижимость в Израиле, сравнивая её с другими рынками и исходя из различных геополитических факторов. Я бы не сказала, что она сверхвостребована, но, конечно, покупатели из США, Европы, России понимают, что в силу ограниченности территории и особой структуры рынка это надёжное вложение, которое точно не потеряет в цене.
В 2023 году объём строительства должен вырасти за счёт рекордных государственных площадей, переданных застройщикам в 2021 и 2022 годах, а также за счёт проектов расселения и реконструкции старого жилья – в частности, государственной программа Pinui Binui. Вероятно, темпы продаж замедлятся, а непроданных квартир станет больше.
Это может снизить доходы застройщиков, и не исключено, что в перспективе года-двух часть из них вынужденно снизит цены. Однако в любом случае мы говорим не о резком падении, а лишь о коррекции.
Точнее будет сказать, что в стране высокие цены. Безусловно, здесь есть относительно дешёвые и относительно дорогие регионы. Так, в центральной части недвижимость самая дорогая: и цены, и ставки аренды в Тель-Авиве могут быть в два раза выше, чем на севере страны. Для понимания: средняя сделка в центре Израиля – это 2 383 700 шекелей ($698 625), средняя транзакция в Тель-Авиве – 2 990 800 шекелей ($876 557).
В Израиль исторически много переезжали, за последний год интерес к нему вырос ещё больше. А местный рынок – и это касается не только недвижимости – очень специфический. Здесь очень много денег, и объекты очень быстро продаются. По этой причине нет необходимости искать покупателей за границей и тратить деньги на маркетинг.
Большинство объектов продаётся на стадии котлована и по ходу строительства. К моменту его завершения в продаже остаются лишь самые дорогие квартиры и пентхаусы. Вот они в основном ориентированы на иностранных инвесторов. В премиум-сегменте доля иностранцев (а среди них и граждане Израиля, и те, кто планирует получить гражданство, но не живёт в стране постоянно) 20–30%.
Наши клиенты привыкли к определённому уровню жизни и рассчитывают на похожие условия и в Израиле. Такие варианты находятся в основном в центре страны – в Тель-Авиве, Нетании, Герцлии и нескольких менее известных локациях.
Иностранцы, рассматривающие премиальные локации, предпочитают объекты на первой линии в Тель-Авиве, Нетании или Бат-Яме, поскольку многие выбирают не постоянное место жительства, а второй дом. Местные жители ищут районы рядом с хорошими школами и просто исторически престижные места – район Рамат-Авив на севере Тель-Авива, Гиватаим или Ранаану, расположенные между Герцлией и Нетанией и вообще не имеющие выхода к морю.
Во всех городах активно идёт программа реконструкции старого жилья, какие-то дома перестраивают, достраивают этажи сверху, а какие-то сносят целиком, возводя на их месте что-то новое. Но это в основном точечные проекты. Конечно, в центре Тель-Авива, когда старые здания перестраивают, невозможно разместить бассейн или сад – девелопер ограничивается лобби и детской площадкой.
Замечу: в Израиле вообще нет таких ультрапремиальных комплексов, как в Дубае или Лондоне, но появляются брендированные резиденции, и вообще масштаб и качество растёт. Многие проекты создаются как целые кварталы – по современным градостроительным концепциям. В качестве примера – новые районы в Нетании или Парк-Хаям в Бат-Яме – они целиком застраиваются новыми зданиями. В них предусмотрены зелёные зоны, пешеходные дорожки, спортивные площадки, помещения для занятий йогой и пилатесом и прочая инфраструктура.
Ну а квартиры в современных домах, как правило, имеют современные планировки, панорамные окна, балконы и сдаются с отделкой.
В условиях нехватки предложения и роста цен продавцы на скидки не идут. Более гибкую позицию могут занять застройщики в сегменте самых дорогих квартир, например пентхаусов.
Стандартные условия на новостройки предполагают рассрочку платежей. Обычно резервационный взнос составляет 50 тыс. шекелей (около $15 тыс.), 20% от цены покупки выплачивается через 14 дней после бронирования при подписании контракта, а оставшиеся 80% – в срок от двух недель до трёх месяцев до завершения строительства. Эти моменты как раз обсуждаются индивидуально.
Оплачивается недвижимость непосредственно в Израиле, для чего деньги сначала должны оказаться на личном счёте покупателя в стране. Уже потом с этого счёта происходит оплата на счёт застройщика или продавца.
На этом этапе возникают сложности с израильскими банками, которые проводят очень тщательную процедуру проверки всех поступающих зарубежных денежных средств. Это касается клиентов из всех стран, но россиянам уделяют ещё большее внимание. В сделке в любом случае должен участвовать местный юрист или адвокат, и они в том числе помогают с прохождением комплаенса в банках.
Раньше инвесторы могли покупать недвижимость в Израиле, даже не имея местного гражданства, но с прошлого года ситуация изменилась. Официального закона, запрещающего иностранцам покупать недвижимость, нет. Однако для россиян сейчас всё усложнилось: сначала нужно получить гражданство, а потом приступать к покупке жилья.
Ставки налога с учётом льготы на покупку первой недвижимости
|
До ≈ 1,8м шекелей |
Освобождение от налога |
|
≈1,8м–2,2м |
3,5% |
|
≈2,2м–5,6м |
5% |
|
≈5,6м–19м |
8% |
|
Свыше ≈19м |
10% |
Также в Израиле при окончательном расчёте стоимости квартиры учитывается индекс роста цен на строительство. За время стройки цены на все материалы и рабочую силу меняются (в последние годы растут), и к окончанию строительства 40% от стоимости квартиры (или от неоплаченной суммы) будет пересчитано в соответствии с этим индексом.
Это муниципальный налог (арнона), взносы на содержание общего имущества и коммунальные платежи. Например, для квартиры около 120 кв. м в новом комплексе в Нетании эти затраты составят:
В целом, если подытожить все за и против, недвижимость в Израиле, где инфляция за прошлый год составила лишь 5,3%, останется надёжным активом в стабильной валюте. Особенно учитывая факторы, которые мы обсудили выше: ограниченность и высокая стоимость земли, высокий спрос на недвижимость внутри страны и интерес со стороны иностранных инвесторов, наконец, нехватка предложения.
Заинтересованы инвестировать в недвижимость Израиля? Обращайтесь к специалистам Intermark Real Estate
