a
Версия
для печати

Престижные новостройки Израиля… Почему они дорожают рекордными темпами и как этим воспользоваться

Заметный рост цен, стабильная динамика «вверх», постоянный дефицит предложения и классический рынок продавца – всё это характеристики израильской недвижимости. О причинах феномена, особенностях премиального жилья в стране, а также ближайших перспективах – для покупателей и инвесторов – рассуждает директор департамента зарубежной недвижимости Intermark Real Estate Юлия Овчинникова.
Юлия Овчинникова, Intermark Real Estate
Юлия Овчинникова

Почему в Израиле так существенно растут цены

Действительно, вся недвижимость в Израиле дорожает стремительно.

По данным Центрального статистического бюро (CBS), в 2022 году цены выросли на рекордные 20,3%. До этого в течение нескольких лет они росли на 15–18% ежегодно.

Если посмотреть на график индекса цен на жильё за последние 30 лет, мы увидим исключительно восходящую кривую. В отличие от большинства рынков.

Например, в востребованном сейчас Дубае в кризис 2008 года цены рухнули на 46%, затем выросли, но в 2015 и 2018 годах снова шли вниз. А, например, в Великобритании в кризис 2008 года падение достигало 27%.

График 1. Индекс цен на жильё в Израиле

Индекс цен на жилье в Израиле
Источник: tradingeconomics

График 2. Индекс цен на жильё в Великобритании

Индекс цен  на жилье в Великобритании
Источник: Savills Research

График 3. Изменение цен за квадратный фут в Дубае

Изменение цен на недвижимость в Дубае
Источник: Intermark & Savills research

Высокие цены и их продолжающийся рост связаны в первую очередь с нехваткой жилья в стране – она оценивается сейчас в 150 тыс. единиц. Плюс ежегодно число домохозяйств в стране увеличивается на 50–60 тыс., как за счёт репатриантов, так и благодаря естественной рождаемости. Кстати, приток мигрантов в 2022 году подогрел спрос, но не стал основной причиной роста цен, поскольку далеко не все приехавшие сразу ринулись покупать жильё.

Важный фактор – стоимость земли, большая часть которой принадлежит государству. Она очень дорога, и застройщики сталкиваются с существенными расходами и на неё, и на строительные материалы.

Наконец, повысились банковские ставки, что ударило по существующим и потенциальным ипотечным заёмщикам. Недвижимость становится менее доступной, и это одна из главных экономических и социальных проблем в Израиле. В сравнении с доходами населения динамику цен нельзя назвать адекватной. Например, в 2022-м зарплаты выросли в среднем всего на 4% – даже в технологическом секторе доходы растут медленнее.  

С другой стороны, инвесторы из других стран оценивают недвижимость в Израиле, сравнивая её с другими рынками и исходя из различных геополитических факторов. Я бы не сказала, что она сверхвостребована, но, конечно, покупатели из США, Европы, России понимают, что в силу ограниченности территории и особой структуры рынка это надёжное вложение, которое точно не потеряет в цене.

Рост цен продолжится или возможна коррекция?

В 2023 году объём строительства должен вырасти за счёт рекордных государственных площадей, переданных застройщикам в 2021 и 2022 годах, а также за счёт проектов расселения и реконструкции старого жилья – в частности, государственной программа Pinui Binui. Вероятно, темпы продаж замедлятся, а непроданных квартир станет больше.  

Это может снизить доходы застройщиков, и не исключено, что в перспективе года-двух часть из них вынужденно снизит цены. Однако в любом случае мы говорим не о резком падении, а лишь о коррекции.

Можно ли сказать, что вся израильская недвижимость – дорогая?

Точнее будет сказать, что в стране высокие цены. Безусловно, здесь есть относительно дешёвые и относительно дорогие регионы. Так, в центральной части недвижимость самая дорогая: и цены, и ставки аренды в Тель-Авиве могут быть в два раза выше, чем на севере страны. Для понимания: средняя сделка в центре Израиля – это 2 383 700 шекелей ($698 625), средняя транзакция в Тель-Авиве – 2 990 800 шекелей ($876 557).

В Израиль исторически много переезжали, за последний год интерес к нему вырос ещё больше. А местный рынок – и это касается не только недвижимости – очень специфический. Здесь очень много денег, и объекты очень быстро продаются. По этой причине нет необходимости искать покупателей за границей и тратить деньги на маркетинг.

Большинство объектов продаётся на стадии котлована и по ходу строительства. К моменту его завершения в продаже остаются лишь самые дорогие квартиры и пентхаусы. Вот они в основном ориентированы на иностранных инвесторов. В премиум-сегменте доля иностранцев (а среди них и граждане Израиля, и те, кто планирует получить гражданство, но не живёт в стране постоянно) 20–30%.

Наши клиенты привыкли к определённому уровню жизни и рассчитывают на похожие условия и в Израиле. Такие варианты находятся в основном в центре страны – в Тель-Авиве, Нетании, Герцлии и нескольких менее известных локациях. 

Что такое премиальная недвижимость по-израильски

Иностранцы, рассматривающие премиальные локации, предпочитают объекты на первой линии в Тель-Авиве, Нетании или Бат-Яме, поскольку многие выбирают не постоянное место жительства, а второй дом. Местные жители ищут районы рядом с хорошими школами и просто исторически престижные места – район Рамат-Авив на севере Тель-Авива, Гиватаим или Ранаану, расположенные между Герцлией и Нетанией и вообще не имеющие выхода к морю.

Новостройки в Нетании
Новый комплекс на побережье в Нетании. Подробнее о проекте здесь

Во всех городах активно идёт программа реконструкции старого жилья, какие-то дома перестраивают, достраивают этажи сверху, а какие-то сносят целиком, возводя на их месте что-то новое. Но это в основном точечные проекты. Конечно, в центре Тель-Авива, когда старые здания перестраивают, невозможно разместить бассейн или сад – девелопер ограничивается лобби и детской площадкой.

Замечу: в Израиле вообще нет таких ультрапремиальных комплексов, как в Дубае или Лондоне, но появляются брендированные резиденции, и вообще масштаб и качество растёт. Многие проекты создаются как целые кварталы – по современным градостроительным концепциям. В качестве примера – новые районы в Нетании или Парк-Хаям в Бат-Яме – они целиком застраиваются новыми зданиями. В них предусмотрены зелёные зоны, пешеходные дорожки, спортивные площадки, помещения для занятий йогой и пилатесом и прочая инфраструктура.

Ну а квартиры в современных домах, как правило, имеют современные планировки, панорамные окна, балконы и сдаются с отделкой. 

Апартаменты в Израиле
Апартаменты в Герцилии под управлением пятизвёздочного отеля. Подробнее о проекте здесь

Может ли покупатель рассчитывать на специальные условия и какие дополнительные расходы ему предстоят 

В условиях нехватки предложения и роста цен продавцы на скидки не идут. Более гибкую позицию могут занять застройщики в сегменте самых дорогих квартир, например пентхаусов.

Стандартные условия на новостройки предполагают рассрочку платежей. Обычно резервационный взнос составляет 50 тыс. шекелей (около $15 тыс.), 20% от цены покупки выплачивается через 14 дней после бронирования при подписании контракта, а оставшиеся 80% – в срок от двух недель до трёх месяцев до завершения строительства. Эти моменты как раз обсуждаются индивидуально.

Оплачивается недвижимость непосредственно в Израиле, для чего деньги сначала должны оказаться на личном счёте покупателя в стране. Уже потом с этого счёта происходит оплата на счёт застройщика или продавца.

На этом этапе возникают сложности с израильскими банками, которые проводят очень тщательную процедуру проверки всех поступающих зарубежных денежных средств. Это касается клиентов из всех стран, но россиянам уделяют ещё большее внимание. В сделке в любом случае должен участвовать местный юрист или адвокат, и они в том числе помогают с прохождением комплаенса в банках.

Раньше инвесторы могли покупать недвижимость в Израиле, даже не имея местного гражданства, но с прошлого года ситуация изменилась. Официального закона, запрещающего иностранцам покупать недвижимость, нет. Однако для россиян сейчас всё усложнилось: сначала нужно получить гражданство, а потом приступать к покупке жилья.

Дополнительные расходы при покупке

  • Комиссия агентства недвижимости за поиск и подбор – до 3% + НДС.
  • Услуги юриста за проведение проверок и сопровождение сделки – до 1,5% + НДС.
  • Единоразовый налог – от 0 до 10%. Он считается по прогрессивной шкале и зависит от нескольких параметров: первая ли это недвижимость в собственности, есть ли у покупателя льготы как у нового репатрианта и т. д.  

Ставки налога с учётом льготы на покупку первой недвижимости

До ≈ 1,8м шекелей

Освобождение от налога

≈1,8м–2,2м

3,5%

≈2,2м–5,6м

5%

≈5,6м–19м

8%

Свыше ≈19м

10%

Также в Израиле при окончательном расчёте стоимости квартиры учитывается индекс роста цен на строительство. За время стройки цены на все материалы и рабочую силу меняются (в последние годы растут), и к окончанию строительства 40% от стоимости квартиры (или от неоплаченной суммы) будет пересчитано в соответствии с этим индексом.   

Основные расходы при владении

Это муниципальный налог (арнона), взносы на содержание общего имущества и коммунальные платежи. Например, для квартиры около 120 кв. м в новом комплексе в Нетании эти затраты составят:

  • арнона – 900 шекелей в месяц (около $255),
  • содержание – 600–700 шекелей в месяц (около $200).

В целом, если подытожить все за и против, недвижимость в Израиле, где инфляция за прошлый год составила лишь 5,3%, останется надёжным активом в стабильной валюте. Особенно учитывая факторы, которые мы обсудили выше: ограниченность и высокая стоимость земли, высокий спрос на недвижимость внутри страны и интерес со стороны иностранных инвесторов, наконец, нехватка предложения. 

Заинтересованы инвестировать в недвижимость Израиля? Обращайтесь к специалистам Intermark Real Estate


Фото: Shai Pal / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Израиль, Анализ рынков, Недвижимость, Элитная недвижимость

Читайте также

Цены в Израиле: сколько стоит жизнь в стране в 2023 году
Рассказываем, как спланировать свой бюджет при необходимости
Личный опыт. Как я купила квартиру-студию в Аланье – подготовка, выбор, сделка
Время – деньги…
Процедура приобретения недвижимости в Турции
Обновили полезную информацию
Европа напрягается, экспаты ищут, Северный Кипр предлагает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
10 фактов об Афинах для тех, кто хочет купить там квартиру
Город стремительно меняется
Личный опыт. Дистанционная покупка квартиры в Паттайе – в четыре раза дешевле, чем в Сочи
Евродвушка обошлась в $38 тыс.

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Израиле Недорогая недвижимость в Израиле Дома (виллы) в Израиле Земельные участки в Израиле

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Израиль»

Мой опыт репатриации в Израиль: «перебирайся к нам – гармошку тебе купим!»

О корзине абсорбции, квартирном вопросе и сложностях адаптации

  • 24.03.2024
  • 311

Цены в Израиле: сколько стоит жизнь в стране в 2023 году

Рассказываем, как спланировать свой бюджет при необходимости

  • 06.08.2023
  • 31998