Rua Vasco Santana Number 159, R / C, 4460-437 Senhora da Hora, Matosinhos- Portugal
Версия
для печати
для печати
После кризиса нулевых годов страна набрала хороший темп роста. Португалия смогла раскрутить туристический сектор, экономика пошла на подъём, а это значит, что постоянно увеличивался спрос на все типы недвижимости: и на жильё для туристической аренды, и на коммерческую недвижимость – магазины и рестораны, востребованные как приезжими, так и местными, и офисные помещения. При этом из-за низкого старта цены здесь меньше, чем во многих странах Европы.
.jpg "Цены на недвижимость в Европе")
Удивительно, но даже пандемия не остановила этот процесс: цены за март 2020 года выросли на 12%, а продажи за первый квартал просели всего на 5%, несмотря на строгий карантин.
Португалия в очередной раз привлекла всеобщее внимание тем, как она справилась с пандемией. То, что в прессе назвали «португальским чудом», – один из лучших сценариев борьбы с эпидемией, который позволил обеспечить безопасность, сохраняя стабильность. Как заметил Forbes, по этой причине Португалия станет одной из лучших стран мира для жизни. Мы считаем, что ближайшие пять-шесть месяцев – прекрасный момент на рынке недвижимости. Это хорошее время для покупателя, а не для продаж. Рынок остаётся в здоровом порыве к росту инвестиций.
Инвестиции в недвижимость Португалии привлекательны также тем, что дают возможность получить ВНЖ. В стране с 2012 года действует программа «золотой визы», которая входит в топ самых популярных в Европе. Её выгодно отличает то, что все деньги, вложенные инвестором, будут работать на него, а не станут дорогим «подарком» принимающей стороне. Заявитель получает жильё, доходную недвижимость или акции, а также ВНЖ в шенгенской стране для всей семьи, а в перспективе – и гражданство. Как правило, процесс идёт очень гладко, и всего за пять лет заявитель проходит весь путь от инвестиций до гражданства с реальной доходностью и без необходимости жить в стране.
Обычно говорят о покупке недвижимости за €500 тыс., но на самом деле государство предлагает множество опций и по сумме, и по объекту вложения.
Стандартные условия программы – приобретение одного или нескольких объектов на сумму от €500 тыс., но в действительности на покупку можно потратить почти вдвое меньше. В программе есть два понижающих коэффициента: один за объекты в районах с низкой плотностью населения (−20%), другой – при выборе недвижимости, требующей ремонта (−30%). К некоторым объектам применимы оба. При этом низкая плотность населения не означает нерентабельность: в список таких районов входят привлекательные туристические локации, а после пандемии интерес к уединённым местам отдыха будет только расти.
Итак, варианты суммы покупки такие.
Что существенно, расходы на ремонт включаются в требуемую сумму инвестиций. Однако обратите внимание, что вам потребуется детальный план реновации, который нужно будет представить на одобрение SEF (Службе по делам иностранцев и границ). Эту работу проводят до покупки, чтобы правильно рассчитать инвестиции и не получить от ведомства отказ. Поэтому помощь в подготовке проекта и юридические консультации выходят на первый план.
Все опции представлены в таблице.
Обратите внимание на то, что вы не сможете получить банковский кредит или ипотеку в Португалии. Вы должны доказать, что привезёте на 100% свой капитал. Конечно, вы можете подать заявку на кредит в своей стране. Кроме того, все трансферы на приобретение имущества и внесение денег на депозит в Португалии должны прийти со счетов, открытых на ваше имя. Вы не можете переводить деньги или делать покупки со счетов других людей или компании.
Программа португальских «золотых виз» составлена так, чтобы в выигрыше оказались и страна, и инвесторы. Власти хотят распределить инвестиции максимально эффективно с точки зрения потенциала развития страны. При этом у каждого региона есть свои преимущества, надо только уметь их разглядеть.
Лиссабон и Порту – главные «магниты» для инвесторов – приносят отличные доходы, несмотря на высокие цены на недвижимость. Однако из 25 миллионов туристов, приезжающих в Португалию каждый год, большая часть направляется не в крупные города. Их манят красота страны, национальная кухня и возможности спокойного отдыха на природе. Сельский туризм в Португалии, по данным Национального института статистики, составляет 83,6%. Кроме того, большие перспективы в стране и у долгосрочной аренды, а после пандемии она вообще может выйти на первый план.
Условия. Возможность получить португальскую «золотую визу» за минимальную сумму в €280 тыс. доступна только в регионах с низкой плотностью. Это местности, в которых проживает менее 100 человек на 1000 квадратных метров либо где ВВП ниже 75% от среднего по стране. Полный список регионов представлен по ссылке. Для получения этой опции вам также потребуется произвести реновацию.
Преимущества. Низкие начальные инвестиции и хороший арендный доход. За ту же сумму здесь можно найти объекты большей площади и потенциально лучшего качества, чем в других местах. В роли будущих арендаторов стоит рассматривать не только туристов, но и местных жителей, рабочих и студентов. Доходность одного объекта может составлять около €12 тыс. в год.
Такие районы, как Алентежу, долина Дору и Пенеда-Жереш, популярны среди туристов и предлагают отличные инвестиционные варианты. Сейчас там находится 48,2% от общего количества жилья для туристов, и регионы всё ещё нуждаются в новых местах. В Лиссабоне, Порту и Алгарве квадратный метр может стоить в среднем €1 606, тогда как в районах с низкой плотностью, таких как север и Алентежу, средняя стоимость метра почти втрое ниже – €603.
Рекомендуемые типы недвижимости. Первый вариант – туристическое жильё, расположенное в национальных парках, прежде всего в Пенеде-Жереше. Вы покупаете недвижимость для отдыха, ремонтируете её и сдаёте в аренду туристам. Перспектива дохода – от хорошей до умеренной. Второй вариант – купить сельскохозяйственные земли с домом под ремонт. Это подходит для участков, на которых есть виноградники, оливки или такие культуры, как миндаль или пробка.
Оценка. Это самый дешёвый вариант с умеренным возвратом инвестиций. Из-за того что объект находится в районе с низкой плотностью, перепродать его будет непросто. Процесс подачи заявки более сложный: проект обязательно должен получить одобрение SEF на сокращение объёма инвестиций.
Условия. Покупка недвижимости, которая существует более 30 лет и нуждается в ремонте. Расходы на ремонт будут учитываться при подаче заявки на программу «золотой визы». То есть в минимальную сумму €350 тыс. входят затраты и на недвижимость, и на ремонт. Вместо объекта старше 30 лет можно купить недвижимость, которая находится в зоне реновации, однако с определением зон возникают сложности, поэтому лучше ориентироваться просто на возраст дома. Расходы на ремонт должны составлять не менее 20% от стоимости имущества. Таким образом, если дом стоит €300 тыс., на ремонт требуется выделить как минимум €60 тыс.
Рекомендуемые типы недвижимости. Вы можете купить одну квартиру под ремонт в центре Порту или Лиссабона и сдавать в аренду туристам, а можете – небольшой дом в одном из этих двух городов, но не в центре. После ремонта его можно будет превратить в две-три квартиры и сдавать их туристам или предназначить для долгосрочной аренды на местном рынке.
Оценка. Доходность от сдачи в аренду будет хорошей, но не такой высокой, как в варианте за €500 тыс., потому что вам придётся вкладывать больше средств в один, максимум два объекта для ремонта. Однако выбор по-прежнему оправдан, так как вы можете купить хорошую недвижимость в лучших районах Португалии, которая, как правило, значительно поднимается в цене за счёт ремонта. И помните, что такие проекты также должны быть одобрены SEF как подходящие для сокращения объёма инвестиций.
Условия. Вложение €500 тыс. в недвижимость любого типа, любое количество объектов и любой район Португалии. Сумма уменьшается до €400 тыс. (скидка 20%), если недвижимость находится в районе с низкой плотностью.
Рекомендуемые типы недвижимости. Оптимальный возврат инвестиций даст покупка двух квартир в центре Порту или Лиссабона для туристической аренды или трёх-четырёх квартир за пределами центра в тех же городах для долгосрочной аренды. Хороший возврат инвестиций с возможностью переехать в Португалию в будущем – большая квартира в центре Порту или Лиссабона для туристической аренды или большой дом на Серебряном побережье либо в Алгарве. Также можно купить землю на всю сумму.
Оценка. Это самая безопасная опция с точки зрения перспектив одобрения «золотой визы», а также гарантия лучшей окупаемости инвестиций. Перепродавать в городах намного проще, а рынки растут лучше, чем в других регионах. Из-за высоких темпов роста и ограничений на туристическую аренду в Лиссабоне лучшим выбором для инвестиций в настоящее время стал Порту. Туристическую недвижимость здесь всегда можно сдать с хорошей выгодой на долгосрочном рынке.
А разве визы за покупку в Лиссабоне и Порту не отменяют?
Действительно, в феврале 2020 года парламент Португалии одобрил поправки в закон, отменяющие предоставление «золотой визы» за покупку недвижимости в Порту и Лиссабоне. Эти изменения должны были вступить в силу в начале 2021 года. Однако из-за кризиса, вызванного коронавирусом, введение в действие приостановлено. То есть вы по-прежнему можете без проблем получить «золотую визу» при покупке недвижимости в Порту и Лиссабоне.
Законодательство Португалии предполагает выдачу «золотых виз» и при инвестициях, не связанных с недвижимостью. Возможны такие варианты.
Инвестиции в бизнес, науку или культуру требуют хорошо подготовленных проектов, но даже в этом случае не гарантируют успеха. У варианта с инвестиционными фондами есть несколько сильных плюсов, такие как освобождение от части налогов, лёгкость инвестирования или перепродажи. Однако надо понимать, что эти вложения также не гарантируют доход. Кроме того, вместо налогов вам придётся платить несколько крупных сборов, исчисляемых в процентах от вложенной суммы.
Фредерик Поль, генеральный директор Pearls of Portugal
Наша компания – ведущий агент по приобретению недвижимости в Португалии, а значит, мы можем предложить не только максимальное количество вариантов, но и свой опыт ведения дел и знание рынка. Вот что отличает наш метод работы.
Специалисты Pearls of Portugal готовы ответить на ваши вопросы
Rua Vasco Santana Number 159, R / C, 4460-437 Senhora da Hora, Matosinhos- Portugal
Фото: pixabay.com
