Вторичная недвижимость региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

В этом материале представлена беседа главного редактора портала Prian.ru Филиппа Березина с директором московского представительства BMG Invest Алексеем Гришечкиным, которая состоялась на вебинаре на тему «Пять рецептов инвестиционного успеха в центре Европы» 15 февраля 2018 года. Читайте также материал о перспективах региона Северный Рейн-Вестфалия и о вложениях в новостройки.

- Алексей, расскажите, какие объекты предлагает ваша компания?

- Мы предлагаем нашим клиентам квартиры, многоквартирные дома, нежилые помещения, а также новостройки. Остановимся подробнее на квартирах. У нас есть инвесторы, которые покупают такие объекты для себя или для сдачи в аренду. Последние квартиры мы называем доходными.

Если квартира приобретается для себя, то она продается будущему собственнику под косметический ремонт, полностью готовая к проживанию. При этом объект ведет управляющая компания, поэтому вам не нужно думать о бытовых трудностях.

Если же вы покупаете доходную квартиру, то этот объект уже продается вместе с арендатором. И как только вы становитесь собственником, сразу начинаете получать прибыль. Точно так же этим объектом занимается управляющая компания - один из наших партнеров.

Примерно 80% объектов вторичной недвижимости находятся в собственности нашей компании. Остальные же мы реализуем на правах эксклюзивной продажи от наших соинвесторов.

Мы предлагаем вторичную недвижимость в пригородах Дюссельдорфа. Это все города с полной инфраструктурой, большим количеством зелени, где постоянно живут и работают сами немцы.

- У кого вы покупаете такие объекты?

- Есть поставщики подобных объектов, которые находят людей, желающих по тем или иным причинам продать такую недвижимость. Например, когда человек переезжает в другой регион, или же ему эта квартира досталась по наследству. Большая же часть этих квартир предоставляются нашими партнерами-банками, которые занимаются залоговой недвижимостью. Но при этом у банков мы выкупаем только те предложения, которые могут быть интересны нашим инвесторам.

- А что это за предложения? Какой объект вы купите у банка, а какой - нет?

- У нас есть примерные критерии отбора такой недвижимости. Это должен быть объект эконом-класса, чтобы квадратный метр обходился арендатору примерно в €7 в месяц. Дело в том, что если арендатор теряет работу и он является резидентом Германии, он имеет право на получение пособия. Если же недвижимость обходится ему дороже, городские власти предлагают ему переехать в жилье как раз такого класса, как предлагаем мы. Тем самым наша компания снижает риски по «несдаче» в аренду. При потере работы арендатором выплату арендной платы берет на себя город.

- Почему вы все-таки продаете такие объекты, а не зарабатываете на аренде сами?

- Редко когда объект продается за один день, чаще - за два-три месяца. Все это время мы получаем пассивный доход. А когда перепродаем объект - получаем дополнительную прибыль. Таким образом, мы зарабатываем и в том, и в другом случае.

- Каковы цены на предлагаемые вами объекты?

- Если мы говорим о квартирах, то это от €30 000 до €70 000. Если же речь идет о домах с количеством квартир от четырех, то тут цена стартует от €130 000. Также мы можем предложить коммерческие объекты, например, магазины, по цене от €1 млн.

- Почему предлагаемый вами ценовой диапазон на квартиры - до €70 000? Считаете ли вы, что невозможно получить хорошую доходность при более высокой стоимости объекта?

- Тут нужно рассматривать каждый конкретный случай - за сколько сдается такой объект. И если вы сдаете такую квартиру по цене выше рыночной, при съезде арендатора у вас могут появиться трудности с поиском нового.

- Имеет ли значение год постройки такого дома?

- Я бы не стал слишком сильно заострять на этом свое внимание. Все объекты проходят строгий отбор. У нас есть все документы о проведенных ремонтных работах. И в целом в Германии считается нормальной практикой, когда дом проходит регулярный косметический ремонт. Таким образом поддерживается идеальное состояние дома даже 1900 года постройки. И при этом люди живут в здании с высокими потолками, толстыми стенами и прекрасной архитектурой.

- Какую доходность можно ожидать от вторичной недвижимости в вашем регионе?

- Мы предлагаем доходность 7-8% годовых. Это уже показатель за вычетом коммунальных платежей, налога на землю и на имущество, страховки и отчислений на капитальный ремонт. С этой доходности вы платите только управляющей компании, а также выплачиваете налог на прибыль. Мы его не учитываем, поскольку он не фиксированный, а считается в зависимости от суммы вашего дохода.

- Вторичная недвижимость - это всегда риски. Например, даже при самом высоком качестве строительства возможны протечки. Или жильцы сообща решат что-то поменять в здании. Как вы оцениваете эти риски?

- Риски здесь минимальные. Дело в том, что при покупке вы получаете на руки все необходимые документы и можете лично осмотреть объект. Но при этом стоит помнить, что в любой стране и в любом городе недвижимость требует затрат на содержание. Объекты, которые предлагаем мы, находятся в хорошем состоянии. И если в течение пяти-десяти лет вам потребуются дополнительные вложения в ремонт, то сама недвижимость от этого в дальнейшем только выиграет. Да, ваша доходность станет чуть ниже. Но в долгосрочной перспективе квартира будет еще привлекательнее для инвесторов и арендаторов.

- Как осуществляется управление такими объектами?

- Все объекты недвижимости наша компания предоставляет инвесторам без управления. Вы можете управлять ей сами. Но как профессионалы мы вам этого не советуем. Ведь для этого нужно знать законодательство, язык и постоянно находиться в Германии. Поэтому мы предлагаем на выбор две управляющие компании. Это наши партнеры, и вы можете заключить договор с любой из них. Управление одной квартирой обойдется в месяц около 25-30 евро. Бывают и дополнительные траты, например, при смене арендатора. Такая процедура стоит одну “горячую” аренду.

- А что входит что не входит в эти €25-30?

- Первоначально управляющая компания договаривается с коммунальной компанией на обслуживание вашего объекта недвижимости и предоставление электричества, воды и тепла. Также она наблюдает за тем, чтобы арендатор все время снимал ваше жилье и вовремя платил за него.

- Но что происходит в том случае, если арендатор не платит? Ведь наверняка это будут уже дополнительные расходы…

- Все верно. Если дело доходит до суда, в дело вступают профессиональные юристы управляющей компании. И это будут дополнительные расходы. Но в любом случае заниматься этим вопросом лично вам не придется.

- Кто несет ответственность за тот случай, когда съезжает арендатор? Понятно, что в этом случае ни о какой доходности и речи не идет, а содержание ложится на плечи собственника…

- При заселении арендатор платит депозит, который как правило равняется стоимости аренды за два-три месяца. Если он съезжает без предупреждения, то этот залог ему не возвращается, а ищется новый жилец. Его ищет управляющая компания.

- Можно ли получить ипотеку при покупке вторичной недвижимости в этом регионе?

- Да, наша компания помогает в получении банковского кредитования, если стоимость объекта составляет более 60 000 евро. Процентная ставка составит 3-3,25% годовых, а кредит выдается на 10-15 лет. Сумма собственных средств должна составлять примерно 50%.