Поиск по статьям

Вторичная недвижимость региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

19 февраля 2018 года
| Рубрики: Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Какой доходности можно ожидать от вложений во вторичное жилье немецкого региона? Сколько стоят услуги управляющей компании? На какие параметры стоит обращать внимание при выборе такого объекта? Как заработать на аренде? Ответы на эти вопросы - в нашем материале.


В этом материале представлена беседа главного редактора портала Prian.ru Филиппа Березина с директором московского представительства BMG Invest Алексеем Гришечкиным, которая состоялась на вебинаре на тему «Пять рецептов инвестиционного успеха в центре Европы» 15 февраля 2018 года. Читайте также материал о перспективах региона Северный Рейн-Вестфалия и о вложениях в новостройки.


- Алексей, расскажите, какие объекты предлагает ваша компания?

- Мы предлагаем нашим клиентам квартиры, многоквартирные дома, нежилые помещения,  а также новостройки. Остановимся подробнее на квартирах. У нас есть инвесторы, которые покупают такие объекты для себя или для сдачи в аренду. Последние квартиры мы называем доходными.

Если квартира приобретается для себя, то она продается будущему собственнику под косметический ремонт, полностью готовая к проживанию. При этом объект ведет управляющая компания, поэтому вам не нужно думать о бытовых трудностях.

Если же вы покупаете доходную квартиру, то этот объект уже продается вместе с арендатором. И как только вы становитесь собственником, сразу начинаете получать прибыль. Точно так же этим объектом занимается управляющая компания - один из наших партнеров.

Примерно 80% объектов вторичной недвижимости находятся в собственности нашей компании. Остальные же мы реализуем на правах эксклюзивной продажи от наших соинвесторов.

Мы предлагаем вторичную недвижимость в пригородах Дюссельдорфа. Это все города с полной инфраструктурой, большим количеством зелени, где постоянно живут и работают сами немцы.

 

- У кого вы покупаете такие объекты?

- Есть поставщики подобных объектов, которые находят людей, желающих по тем или иным причинам продать такую недвижимость. Например, когда человек переезжает в другой регион, или же ему эта квартира досталась по наследству. Большая же часть этих квартир предоставляются нашими партнерами-банками, которые занимаются залоговой недвижимостью. Но при этом у банков мы выкупаем только те предложения, которые могут быть интересны нашим инвесторам.

 

- А что это за предложения? Какой объект вы купите у банка, а какой - нет?

- У нас есть примерные критерии отбора такой недвижимости. Это должен быть объект эконом-класса, чтобы квадратный метр обходился арендатору примерно в €7 в месяц. Дело в том, что если арендатор теряет работу и он является резидентом Германии, он имеет право на получение пособия. Если же недвижимость обходится ему дороже, городские власти предлагают ему переехать в жилье как раз такого класса, как предлагаем мы. Тем самым наша компания снижает риски по «несдаче» в аренду. При потере работы арендатором выплату арендной платы берет на себя город.

 

-  Почему вы все-таки продаете такие объекты, а не зарабатываете на аренде сами?

- Редко когда объект продается за один день, чаще - за два-три месяца. Все это время мы получаем пассивный доход. А когда перепродаем объект - получаем дополнительную прибыль. Таким образом, мы зарабатываем и в том, и в другом случае.

 

- Каковы цены на предлагаемые вами объекты?

- Если мы говорим о квартирах, то это от €30 000 до €70 000. Если же речь идет о домах с количеством квартир от четырех, то тут цена стартует от €130 000. Также мы можем предложить коммерческие объекты, например, магазины, по цене от €1 млн.

 

- Почему предлагаемый вами ценовой диапазон на квартиры - до €70 000? Считаете ли вы, что невозможно получить хорошую доходность при более высокой стоимости объекта?

- Тут нужно рассматривать каждый конкретный случай - за сколько сдается такой объект. И если вы сдаете такую квартиру по цене выше рыночной, при съезде арендатора у вас могут появиться трудности с поиском нового.

 

- Имеет ли значение год постройки такого дома?

- Я бы не стал слишком сильно заострять на этом свое внимание. Все объекты проходят строгий отбор. У нас есть все документы о проведенных ремонтных работах. И в целом в Германии считается нормальной практикой, когда дом проходит регулярный косметический ремонт. Таким образом поддерживается идеальное состояние дома даже 1900 года постройки. И при этом люди живут в здании с высокими потолками, толстыми стенами и прекрасной архитектурой.

 

- Какую доходность можно ожидать от вторичной недвижимости в  вашем регионе?

- Мы предлагаем доходность 7-8% годовых. Это уже показатель за вычетом коммунальных платежей, налога на землю и на имущество, страховки и отчислений на капитальный ремонт. С этой доходности вы платите только управляющей компании,  а также выплачиваете налог на прибыль. Мы его не учитываем, поскольку он не фиксированный, а считается в зависимости от суммы вашего дохода.

 

- Вторичная недвижимость - это всегда риски. Например, даже при самом высоком качестве строительства возможны протечки. Или жильцы сообща решат что-то поменять в здании. Как вы оцениваете эти риски?

- Риски здесь минимальные. Дело в том, что при покупке вы получаете на руки все необходимые документы и можете лично осмотреть объект. Но при этом стоит помнить, что в любой стране и в любом городе недвижимость требует затрат на содержание. Объекты, которые предлагаем мы, находятся в хорошем состоянии. И если в течение пяти-десяти лет вам потребуются дополнительные вложения в ремонт, то сама недвижимость от этого в дальнейшем только выиграет. Да, ваша доходность станет чуть ниже. Но в долгосрочной перспективе квартира будет еще привлекательнее для инвесторов и арендаторов.

 

- Как осуществляется управление такими объектами?   

- Все объекты недвижимости наша компания предоставляет инвесторам без управления. Вы можете управлять ей сами. Но как профессионалы мы вам этого не советуем. Ведь для этого нужно знать законодательство, язык и постоянно находиться в Германии. Поэтому мы предлагаем на выбор две управляющие компании. Это наши партнеры, и вы можете заключить договор с любой из них. Управление одной квартирой обойдется в месяц около 25-30 евро. Бывают и дополнительные траты, например, при смене арендатора. Такая процедура стоит одну “горячую” аренду.

 

- А что входит что не входит в эти €25-30?

- Первоначально управляющая компания договаривается с коммунальной компанией на обслуживание вашего объекта недвижимости и предоставление электричества, воды и тепла. Также она наблюдает за тем, чтобы арендатор все время снимал ваше жилье и вовремя платил за него.

 

- Но что происходит в том случае, если арендатор не платит? Ведь наверняка это будут уже дополнительные расходы…

- Все верно. Если дело доходит до суда, в дело вступают профессиональные юристы управляющей компании. И это будут дополнительные расходы. Но в любом случае заниматься этим вопросом лично вам не придется.

 

- Кто несет ответственность за тот случай, когда съезжает арендатор? Понятно, что в этом случае ни о какой доходности и речи не идет, а содержание ложится на плечи собственника…

- При заселении арендатор платит депозит, который как правило равняется стоимости аренды за два-три месяца. Если он съезжает без предупреждения, то этот залог ему не возвращается, а ищется новый жилец. Его ищет управляющая компания.

 

- Можно ли получить ипотеку при покупке вторичной недвижимости в этом регионе?

- Да, наша компания помогает в получении банковского кредитования, если стоимость объекта составляет более 60 000 евро. Процентная ставка составит 3-3,25% годовых, а кредит выдается на 10-15 лет. Сумма собственных средств должна составлять примерно 50%.


Подготовила Ольга Петегирич

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Где в мире недвижимость дорожает сильнее всего

Италия, Россия и Украина в отстающих. Читать

Недвижимость Германии. Ждём рост или падение?

Если вас интересуют инвестиции в недвижимость первой экономики Европы – жмите сюда. Читать

Есть мнение: «Почему иностранцам не запретят покупать в Берлине»

Мюллер возражает Мюллеру – страсть как интересно. Читать

Говорят, в Берлине иностранцам могут запретить покупку жилья

Так нам уже бояться или нет? Читать

Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Эта статья для тех, кто хочет зарабатывать на недвижимости. На примере Германии посмотрим, в какие типы объектов можно вкладывать капитал, какую доходность они способны обеспечить, какие риски ждут инвесторов. Полезная сравнительная таблица, как водится, ближе к концу публикации. Читать