Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

1 315 725 €

Вилла в Чангу, Индонезия

361 м² 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ! Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения! ИНДОНЕЗИЯ.ОСТРОВБАЛИ.СЧАСТЬЕ! КОМПЛЕКС АУТЕНТИЧНЫХ ПРЕМИАЛЬНЫХ РЕЗИДЕНЦИЙ НА БЕРЕГУ ОКЕАНА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА — В ПРЕМИАЛЬНОЙ ЛОКАЦИИ ЧАНГУ — НЕВЕРОЯТНОЙ БЕРАВЕ! * возможен онлайн показ * самое привлекательное...

CULTURE international real estate agency

150 000 €

Кафе, ресторан в Баре, Черногория

52 м²

Код объекта - 1 .25.16.6999 Офисное помещение на набережной города Бар, территориально напротив marina port ( potkovica) В офисе находится мини-кухня и сан.узел, вода, свет. Помещение поделено на 2 комнаты с застекленной перегородкой, 2 входа и выхода, панорамный вид. Площадь 52кв.м.

DOO TradeGoria

420 000 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

114 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Изысканный пентхаус с 2 спальнями предлагает просторную планировку открытого типа, плавно соединяющую жилые зоны с просторными крытыми балконами и специально отведёнными зелёными уголками. Панорамные окна от пола до потолка наполняют интерьер естественным светом, а частный сад на крыше выводит комфорт на новый уровень. Сад имеет джакузи, зону...

BLUE SKY HOUSES

2 500 000 €

Вилла в Каннах, Франция

350 м² 5 5

Трёхэтажная вилла, общей площадью 350 кв.м и участком земли 1 400 кв.м. Pасположена в 10 минутах от пляжа du Midi и в 15 минутах езды от знаменитой набережной La Croisette и Дворца Фестивалей. - На первом этаже : просторная гостиная с обеденной комнатой и с камином, кухня с выходом на террасу, 2 спальни каждая с ванной комнатой и санузлом,...

SERVICEAZUR

1 270 000 €

Дом в Прчани, Черногория

326 м² 6 3

ВНЖ при покупке

Каменный дом на первой линии с садом, Прчань Дом имеет три этажа и внутреннюю площадь 326м2. Расположен на участке 642m2. Первый этаж 98 м2 и идеально подходит для таверны/ресторана. Второй этаж имеет - одну спальню и имеет прямой доступ в сад. Внутренняя лестница ведет на третий этаж, где находятся три спальни, ванная комната, гостиная с...

Montenegro Prospects

750 000 €

Дом в Изоле, Словения

136 м²

Возможность приобрести уникальный дом в центре исторического ядра Изолы. Этот двухэтажный объект, построенный в 1900 году и обновленный в 2019 году, сочетает в себе очарование прошлого с современными удобствами. Расположенный на всего лишь нескольких шагах от всех необходимых услуг, магазинов, ресторанов и побережья, он предлагает идеальные...

MIRAG INVEST DOO

170 500 €

Квартира в Алании, Турция

54 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся современная квартира 1+1 площадью 54 м², расположенная всего в 200 метрах от Средиземного моря. Квартира находится на 2-м этаже, имеет удобную планировку, балкон и оснащена системой климат-контроля и подогревом полов. Жителям комплекса доступны: открытый бассейн, крытый бассейн, детский бассейн, сауна, хамам, паровая баня, массажные...

RestProperty

130 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

190 м² 7 5 3

Продается 3-этажный коттедж площадью 190 кв.м в Халкидиках. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. К недвижимости относится...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

337 002 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

119 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Потрясающие апартаменты в жилом комплексе Cove Grand в районе Wadi Al Safa 5! Рядом с пышным парком! Отличное расположение! Премиальные удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: полностью оборудованный тренажерный зал, современный клубный дом, взрослый бассейн, детский бассейн, зоны отдыха на...

DDA Real Estate

130 000 €

Квартира в Трабзоне, Турция

160 м² 4

Наша компания имеет большую 10-летнюю историю и тысячи довольных клиентов. Мы специализируемся на недвижимости и инвестициях. Наша команда состоит из 40 человек, штаб-квартира компании располагается в Трабзоне, а так же филиалы “Trabzon İnvest” представлены в Стамбуле, Анкаре и Измире. Мы работаем в 34-х провинциях Турции. Наша...

TRABZON INVEST

91 500 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

130 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры в выгодном месте в Анкаре, Алтындаг Новые квартиры находятся в Анкаре, Алтындаг. Алтындаг, расположенный в центре Анкары, является районом с историческими постройками и культурно важными учреждениями. Карапюрчек – жилой микрорайон Алтындага, в котором много домов, квартир и жилых комплексов. Он привлекает внимание своей...

TEKCE

320 000 €

Квартира в Копере, Словения

139 м² 4 3 2

Предлагается к продаже просторная и светлая четырехкомнатная квартира с общей площадью 138,9 м² в районе Манжан, между Копром и Ванганелом. Она расположена в многоэтажном доме с 3 квартирами и занимает весь второй этаж. Квартира полностью обновлена в 2022 году и готова к заселению. Прекрасно подходит для семьи из 5 человек. Изюминкой является...

MIRAG INVEST DOO

900 000 €

Земля на Кассандре, Греция

12300 м²

Продается земельный участок площадью 12300 кв.м. на полуострове Кассандра, региона Халкидики. На территории есть: подведено электричество. С возможностью строительства на 720 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на город, на лес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

165 000 €

Апартаменты в Газипаше, Турция

133 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые квартиры в комплексе с бассейном в Газипаше, Анталия Газипаша – прибрежный город, известный своим историческим очарованием и природной красотой. Это типичный средиземноморский регион с банановыми деревьями и обширными зелеными зонами. Регион развивался за счет инвестиций и отличается доступными ценами на недвижимость. Квартиры в...

TEKCE

285 000 €

Дом в Ориуэла Коста, Испания

110 м² 4 3 2

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

7 000 €

Квартира в Лиекса, Финляндия

55 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Недалеко от центра города Lieksa продаётся 2-к квартира 55 m². Цена - 7 000 €. Квартира расположена на втором жилом этаже. Заменены окна и балконные двери. Замки обновлены. Балкон застеклён. Дом 1970 года постройки, централизованное...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

630 133 €

Квартира в Риге, Латвия

166 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу просторную четырехкомнатную квартиру с балконами в эксклюзивном новом проекте в Тихом центре города Риги. Проект расположен в районе посольств, в окружении жемчужин югенд-стиля, занесенных в культурный фонд UNESCO. Современная архитектура проекта с панорамными окнами позволяет жителям наслаждаться изумительными видами...

Mercury Group

440 000 €

Вилла в Пафосе, Кипр

191 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

ПМЖ на Кипре по ускоренной программе. Новые энергоэффективные модерн виллы с эффектным размещением и качественной отделкой, на просторных участках в Эмба. Предлагаем новые современные и энергоэффективные отдельные виллы на стадии строительства в идиллическом жилом районе Эмба. Они расположены в тихом и спокойном пригороде Пафоса, окруженные...

Bettabilt Homes

470 000 €

Вилла в Паралимни, Кипр

161 м² 3 3

Проект современных вилл в тихом районе Агия Триада, популярном для постоянного проживания среди киприотов и иностранцев. Дизайн вилл выполнен в светлых оттенках, обилие естественного света подчеркивает комфорт и уют вилл. Количество юнитов в комплексе: 11 вилл В стоимость входит: высококачественная отделка, приватный бассейн и сад, веранда...

Intermark Global

85 000 €

Дом в Кейтеле, Финляндия

88 м² 5 3 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Продаётся двухэтажный отдельно стоящий дом (88/137 m²) в престижном месте на улице Kummuntie в Keitele, в самом сердце Саво, недалеко от пляжа! Дом введён в эксплуатацию в 2008 году. Во дворе есть гараж, кладовая и сарай. Участок собственный, площадью...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru