Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

2 100 000 €

Отель, гостиница в Бибинье, Хорватия

610 м²

Красивый апарт-хаус из 10 квартир, расположенный в зеленом оазисе всего в 300 м от самого красивого пляжа в Бибинье, идеальное место для спокойного и расслабленного отдыха. Марина Далмация находится в нескольких минутах от виллы, а город Задар, известный своими самыми красивыми закатами, находится всего в 15 минутах езды. Недвижимость...

ADRIONIKA

1 750 000 €

Вилла в Лимасоле, Кипр

288 м² 4 4

ВНЖ при покупке

Проект представляет собой комплекс из 5 вилл, расположенных в одном из главных туристических районов Лимассола, Гермасойя. Каждая вилла имеет свой индивидуальный дизайн и частный бассейн. Используя высокий процент застройки участка, виллы были спроектированы таким образом, чтобы задействовать каждый квадратный метр. Выбор натуральных материалов,...

BLUE SKY HOUSES

1 250 000 €

Квартира в Опатии, Хорватия

144 м² 4 3 2

Предлагается к продаже роскошная квартира в Опатии, одном из самых престижных курортов на Адриатическом побережье, известном своей уникальной природной красотой и богатой историей. Квартира расположена всего в 250 метрах от моря и в десяти минутах ходьбы от центра города, являясь частью эксклюзивного комплекса новостроек с семью апартаментами....

MIRAG INVEST DOO

83 910 €

Земля в Самане, Доминиканская Республика

898 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Cпланированный и нетронутый закрытый поселок, расположенный в Пунта-Баландра на полуострове Самана и выходящий на красивую бухту Самана. Наклонная местность и естественные пальмы позволяют всем жителям сообщества иметь прямой вид на залив, куда в течение первых трех месяцев каждого года приплывают горбатые киты и рожают своих детенышей. Это...

Dos Palmeras Inmobiliaria

195 234 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

100 м² 3 2

ID 34129506 Стоимость: 195 234 евро Населенный пункт: между г.Поморие и кв. Сарафово (г.Бургас) Общая площадь: 100.12 кв.м. Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Этап строительства: в строительстве Варианты оплаты: Вариант 1 - При 100% оплате возможна скидка 10% (при цене 1950 евро/м2); Вариант 2 - 50% первоначальный взнос и 50%...

OAZIS REALTY

837 617 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

78 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

290 078 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

48 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

The Beach Vista: Элитные апартаменты на острове Аль-Марджан, Рас-эль-Хайма The Beach Vista — это уникальный жилой комплекс от Range Developments, расположенный на живописном побережье острова Аль-Марджан в Рас-эль-Хайме. Комплекс предлагает роскошные студии, апартаменты с 1 и 2 спальнями, окруженные современными удобствами и потрясающими...

Nevestate

106 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

45 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 2, , 45m², €106,000Добро пожаловать в дом вашей мечты у моря, где современная жизнь сочетается с непревзойденным комфортом. Эти изысканные апартаменты 1+1, расположенные на втором этаже нового здания, предлагают исключительную возможность насладиться роскошной и беззаботной жизнью в самом сердце Алании. Представьте, как вы...

LUXURY ESTATE TURKEY

180 100 €

Апартаменты в Анталии, Турция

63 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 3, , 63m², €180,100 Квартира, 2+1Этаж: 3, , 64m², €195,109 Квартира, 2+1 (Duplex)Этаж: 4, , 117m², €220,122 Квартира, 4+1 (Garden Duplex)Этаж: Basement, , 143m², €235,131Воспользуйтесь уникальной возможностью стать владельцем кусочка рая в оживленном районе Коньяалты в Анталье. Расположенный в популярном районе...

LUXURY ESTATE TURKEY

481 624 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

87 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в современном жилом комплексе Atelis в одном из самых динамичных районов Dubai Design District! Топ-локация! Развитая и инфраструктура! Живописные виды на набережную и городской ландшафт! Полностью меблированная кухня с техникой! Близко к ключевым локациям Дубая! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!...

DDA Real Estate

255 000 €

Квартира в Любляне, Словения

57 м² 2 1 1

Предлагается к продаже полностью обновленная однокомнатная квартира, расположенная в районе Ежица города Любляна. Квартира находится в чердачном этаже многоквартирного дома и идеально подходит для пар, семей, а также пожилых людей. Домашние животные также приветствуются. Благодаря удачной юго-западной ориентации, в помещении всегда будет много...

MIRAG INVEST DOO

485 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

133 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Коллекция из 18 современных квартир с одной, двумя и тремя спальнями, идеально спроектированных для современной городской жизни. Расположены в престижном районе с легким доступом к магазинам, ресторанам и развлечениям, это идеальное место для тех, кто ищет высочайшее качество и удобство. В этой квартире есть собственный бассейн. Сдача — декабрь...

BLUE SKY HOUSES

1 690 354 €

Вилла в Майами, США

400 м² 6 5 6

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

985 000 €

Вилла в Порече, Хорватия

349 м² 4 4

Проект строящейся традиционной истрийской каменной виллы на окраине города Пореч! Всего в 10 километрах от Пореча в тихой деревне началось строительство каменной виллы с бассейном и теннисным кортом на участке площадью 1808м2. Общая площадь будущей виллы 350 кв.м. Первый этаж состоит из кладовой, кухни, столовой, туалета, гостиной и двух...

ADRIONIKA

95 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

105 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

2+1 в районе Махмутлар, Аланья — 300 м до моря Предлагается квартира 2+1 площадью 105 м², расположенная на 2-м этаже жилого дома в районе Махмутлар, Аланья. Квартира полностью меблирована, имеет южную ориентацию и находится всего в 300 метрах от моря. Отличный вариант для постоянного проживания или аренды у моря....

RFA Estate

508 865 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

79 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Beach Walk от Imtiaz Developments Beach Walk — высококлассный комплекс от Imtiaz Developments на Dubai Islands. Проект состоит из 16 этажей и предлагает ограниченный выбор апартаментов с 1-2 спальнями. Все резиденции полностью меблированы и оснащены бытовой техникой премиум-класса Miele. Первоначальная стоимость, по состоянию на апрель...

Spiridon Real Estate

2 800 000 €

Дом в Макарске, Хорватия

800 м² 16 12 10

Immobilium et mobilium d.o.o.

89 725 €

Квартира в Пунта-Кана, Доминиканская Республика

37 м² 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Уникальный новый проект на бульваре Пунта Кана имеет отличное расположение, рядом с инфраструктурой. Например: 2 минуты до крупного ТЦ Юнидос, 4 минуты до парка приключений Баваро с множеством аттракционов, где можно провести время всей семьей. 5 минут до центра города Баваро. 12 минут до международного аэропорта Пунта-Кана. 10–12 минут до...

Atlantico Caribe

172 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

85 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Газовое отопление с установленным котлом и радиаторами Кондиционер в каждой комнате Две ванные комнаты Кухня открытого типа со встроенной мебелью Застекленный балкон Подземная парковка Охраняемая и закрытая территория с системой безопасности видеонаблюдения Расположен в центре рядом с морем, пляжами, трамвайной остановкой,...

TOLERANCE

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru