Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

173 304 €

Квартира в Тивате, Черногория

48 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ! ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ! НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В НОВОМ УНИКАЛЬНОМ ИНФРАСТРУКТУРНОМ ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ С ВИДОМ НА ГОРЫ И МОРЕ В РАЙОНЕ ПОРТО МОНТЕНЕГРО БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ! *уточняйте наличие - практически все распродано *квартиры и коммерческая недвижимость *возможна...

CULTURE international real estate agency

163 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 2, , 110m², €163,000Добро пожаловать в ваш новый дом в оживленном центре Алании, Анталья, где городская жизнь сочетается с безмятежностью побережья. Эти изысканные апартаменты идеально расположены в оживленном районе Меркез и предлагают непревзойденные условия проживания. Представьте себе жизнь всего в 100 метрах от...

LUXURY ESTATE TURKEY

165 000 €

Земля на Корфу, Греция

6000 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 6000 кв.м. на острове Корфу. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. С возможностью строительства на 200 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на лес. Продается земельный участок с...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

3 567 582 €

Земля в Кабарете, Доминиканская Республика

8456 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

Цена по запросу

Вилла в Хорватии

230 м² 4 4

Эксклюзивный новый двухквартирный дом с бассейном в Мандре, Паг! Это одна из двух двухквартирных вилл, обе из которых выставлены на продажу. Это может быть идеально для двух друзей или братьев. Предлагаем на продажу этот исключительный двухквартирный дом № 1, расположенный всего в 300 метрах от моря. Эта эксклюзивная недвижимость,...

ADRIONIKA

170 000 €

Квартира в Ситонии, Греция

85 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 85 кв.м на полуострове Ситония, региона Халкидики. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

3 150 000 €

Поместье у озера Гарда, Италия

1000 м²

Дом, сделанный с душой! Дом прошел полную и тщательную реконструкцию и с исключительным использованием био материалов. Электрическая система оснащена выключателем для уменьшения электромагнитных полей. поместье утопает в саду площадью 11 000 м2 оливковых рощ. С любой точки здесь вы сможете наслаждаться удивительным видом на озеро Гарда. В...

GH Estate

93 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1 линия, студия в комплексе «Barcelo Royal Beach», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56 кв.м Этаж: 6/9 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 22 евро/кв.м в год Масштабный элитный комплекс «Barcelo Royal Beach»...

Happy Home

98 900 €

Дом в Хорватии

120 м² 2 1

Продается дом, Церовле. Эта недвижимость предлагает многочисленные возможности для адаптации и использования! Площадь: Каждый этаж примерно 40 м². Инфраструктура: Электричество, вода, туалет, канализация. Состояние: Новая деревянная крыша, отремонтирован один этаж. Хороший подъездной путь. Расположение отличное, всего в 5 км от Церовле, идеально...

ALMA DOM

399 000 €

Квартира в Фгуре, Мальта

176 м² 3 2

Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 155 sqm, Outside Area: 21 sqm ✓ Доступно: Сейчас ✓ Тип: Apartment с airspace ✓ Кондиционирование: Да ✓ Балкон: Да ✓ Зона для барбекю: Да ✓ Завершенная отделка: Да ✓ Полностью меблирован: Да ✓ Пространство открытой планировки (Кухня/Гостиная/Столовая): Да ✓ Открытая территория: Да ✓...

MIRAG INVEST DOO

750 000 €

Вилла в Пафосе, Кипр

200 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Престижный новый комплекс расположен всего в 200 метрах от красивых берегов Като Пафоса. Эксклюзивный проект включает 23 роскошные виллы, каждая с тремя спальнями и тремя ванными комнатами, спроектированные так, чтобы предложить лучшее из современного прибрежного жилья. Расслабьтесь у своего частного бассейна или насладитесь панорамным видом с...

BLUE SKY HOUSES

190 000 €

Земля в Салониках, Греция

2900 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 2900 кв.м. в пригороде города Салоники. Состоит вне плана города. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

182 494 €

Студия в Дубае, ОАЭ

43 м² 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные апартаменты с меблированной кухней и необходимой бытовой техникой! Беспроцентная рассрочка! Высокая доходность - 8%! Пpeкраcнaя кваpтира для жизни, инвестиций и cдачу в aренду! Aqua Dimore в районе Al Barsha South! Удобства: бассейн, паровая баня, сауна, СПА, джакузи, каскадные фонтаны, зеленые ландшафтные зоны, детская игровая...

DDA Real Estate

230 000 €

Дом в Шушани, Черногория

121 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Продаётся дом в Баре, район Шушань. Общая площадь дома — 121 м², площадь застройки — 94 м². Площадь участка — 431 м². Дом полностью отремонтирован с использованием современных материалов. Полностью заменены все электропроводка и водопровод. Планировка: Первый (нижний) уровень включает гаражное место и кладовую. На втором этаже находятся две...

Montenegro Prospects

380 000 €

Квартира в Пафосе, Кипр

98 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Апартаменты в старом городе. ПМЖ по ускоренной схеме, Рассрочка платежей, Возможна оплата криптой. Откройте для себя роскошную жизнь в новых апартаментах в Пафосе, где элегантность сочетается с комфортом в самом сердце Пафоса, Кипр. Расположенный среди захватывающих дух окрестностей, этот жилой комплекс предлагает непревзойденную жизнь в...

ABC CYPRUS HOMES

189 000 €

Студия в Лимасоле, Кипр

45 м² 1 1

Расположенный в Агиос Атанасиос, изысканный жилой комплекс класса люкс включает 16 квартир, предлагая разнообразие вариантов: студии, односпальные и двуспальные квартиры, а также роскошные пентхаусы с прекрасными крытыми садами на крышах. Комплекс находится в престижном и спокойном районе, с захватывающими видами на город, горы и море, создавая...

BLUE SKY HOUSES

314 032 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

80 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Breva — премиальный образ жизни с видом на море, инновационные технологии и курортная инфраструктура от AYS Developers на Dubai Islands. Breva — современный премиальный жилой комплекс от AYS Developers, расположенный в центре перспективного прибрежного кластера Dubai Islands. Удобства и lifestyle Комплекс предлагает обширный набор...

DDA Real Estate

565 000 €

Апартаменты в Марбелье, Испания

88 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с соляриями и инфинити-бассейном в Сан-Педро-де-Алькантара Сан-Педро-де-Алькантара — один из самых аутентичных и гостеприимных районов Марбельи, где традиционный андалузский стиль сочетается с удобствами современной жизни. Здесь вы найдете оживленный центр, широкие проспекты и близость к морю, что создает расслабленную прибрежную...

TEKCE

247 000 €

Дом в Бяле, Болгария

270 м² 6 5 3

Онлайн-показ

Местоположение: 1000 метров от пляжа Срок сдачи: введен в эксплуатацию Жилая площадь: 270 кв.м. Площадь участка: 1680 кв.м. Степень готовности: отделка «под ключ» с мебелью Примечание: экологически чистый район, пoодходит для сдачи в аренду и для псотоянного проживания, рядом с центром города, морская панорама, идеальное решение...

Риалти Инвест БГ

550 000 €

Вилла в Алании, Турция

350 м² 4

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию двухэтажную виллу в живописном районе Каргыджак. Планировка виллы 4+1 площадью 350 м2, которая включает: три просторные светлые спальни, комната свободного назначения, три ванные комнаты, балкон с открытым видом на город, море и горы, терраса с садом по периметру, гостиная, совмещенная с кухней американского типа....

RestProperty

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru