Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

68 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира в комплексе Novita 6 Residence в Махмутларе. Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру общей площадью 55 м2. Квартира расположена на южной стороне, на 1-м высоком этаже 11-ти этажного дома. Комплекс построен в 2020 году. Дом оборудован лифтом. Квартира включает в себя гостиную, совмещенную с кухонной зоной, спальню,...

TURKEY INVEST PROPERTY

2 250 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

910 м² 6 6 5

ВНЖ при покупке

Просторная вилла с 6-комнатами расположена в жилом районе Эль-Параисо-Альто, Бенахавис. Панорамный вид на поле для гольфа и Средиземное море. Окна на Юг.Главный вход, ведущий к гостиной / комнате развлечений и столовой с высокими потолками и камином. Прямой доступ к террасам и вниз к саду и бассейну. Полностью оборудованная кухня с зоной для...

ESTATE BARCELONA

245 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

98 м² 2 2

Этот выдающийся жилой комплекс состоит из пяти элегантно спроектированных зданий, которые гармонично сочетают современную эстетику с практичностью. В комплексе представлены апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, каждая из которых имеет просторную планировку, высокие потолки и отделку премиум-класса, обеспечивая комфорт и изысканность....

BLUE SKY HOUSES

395 000 €

Квартира в Салониках, Греция

120 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 120 кв.м в Салониках на стадии строительства. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

686 886 €

Квартира в Любляне, Словения

117 м²

Привлекательная возможность приобрести современное 4-комнатное жилье площадью 116,52 м² в жилом комплексе Девана Парк II, расположенном на склонах Головца. Комплекс предлагает удачное сочетание городской жизни и природы, сочетая комфорт жизни в центре Любляны с покоем природного окружения. Новостройка 2024 года готова для немедленной...

MIRAG INVEST DOO

99 500 €

Апартаменты в Варне, Болгария

67 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Мы предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру площадью 67 кв.м. Квартира имеет южное расположение и находится на первом этаже, но при этом имеет балкон и прекрасный вид на море. Характеристики: Раздельные комнаты Возможность отделения кухни от гостиной Тёплая и светлая, с большими окнами...

IBG Property

250 000 €

Дом в Серре, Греция

260 м² 15 6 2

ВНЖ при покупке

Частное лицо

135 000 €

Дом в Черногории

200 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.19.1709 Недострой с большим участком в Белишах. Площадь 200м2, участок земли 1200м2. Планировка по желанию покупателя. До Бара 5км.

DOO TradeGoria

1 220 000 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

5800 м²

Код объекта - 6.20.15.10938 Герцег-Нови. Участок под застройкуЦена:1 220 000евроПлощадь: 5800 м2.На основании Градостроительных и технических условий и действующие разрешения на строительство, выданные Секретариатом по территориальному планированию, строительству, коммунальной деятельности и охране окружающей среды, муниципалитета Герцег-Нови...

DOO TradeGoria

3 809 200 €

Апартаменты в Кумборе, Черногория

315 м² 3 4

ВНЖ при покупке

К продаже предлагается двухуровневая квартира в элитном комплексе Портонови, на берегу Боко-Которского залива. Квартира с тремя спальнями, четырьмя террасами и просторной гостиной с зоной кухни, имеет общую площадь 315кв.м. Полностью меблирована и оборудована бытовой техникой. Есть приватный паркинг. Комплекс Портонови расположен у входа в...

Antarex

117 639 €

Квартира в Сиануквиле, Камбоджа

100 м² 3 2 3

Удалённая сделка Оплата в рублях

Единственный элитный прибрежный комплекс в Сиануквиле (Камбоджа) — Time Square Ocean View. Проект от лидера рынка Megakim World Corp, девелопера с безупречной репутацией и 8 реализованными проектами, включая знаковые небоскрёбы в Пномпене. Уже в первые часы после старта продаж было выкуплено 15% лотов — спрос подтверждает...

Частное лицо

250 000 €

Дом в Диаманте, Италия

140 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Diamante (CS) - Предлагаем на продажу великолепную двухэтажную виллу в жилом комплексе, расположенном недалеко от центра города. Дистанция до пляжа около 800 метров. Виллета находится на двух уровнях: на первом этаже есть отдельная гостиная, кухня, санузел. На втором этаже расположились : три спальни, каждая с прилегающей террасой с видом на...

Scalea Realty

182 000 €

Апартаменты в Кирении, Кипр

61 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море в Гирне, Чаталкёй, в комплексе отельного типа Чаталкёй – туристический регион в Гирне на Северном Кипре. Он выделяется своим побережьем, красивой природой и богатой историей. В Чаталкёе есть много эксклюзивных отелей и ресторанов. Регион может похвастаться близким расположением к центру Гирне, привлекающему посетителей....

TEKCE

136 393 €

Квартира в Фетхие, Турция

41 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Почему это отличное предложение: Эта квартира идеально подойдёт для тех, кто хочет жить в центре города, наслаждаться морским воздухом и быть в шаге от всей городской инфраструктуры. Благодаря своему расположению и современному состоянию — это ещё и прекрасный инвестиционный объект с высоким потенциалом аренды! Итак, мы рады предложить...

Discover Fethiye

Цена по запросу

Вилла во Флоренции, Италия

1200 м² 8 9

Эта старинная резиденция, расположенная в нескольких минутах от Флоренции, сочетает в себе историческое очарование и современные удобства. Особняк площадью 1200 кв. м. окружен 14 гектарами земли с итальянским садом и оливковой рощей. Вилла включает 8 спален, элегантную гостиную с камином, современную кухню и роскошные ванные комнаты. На...

Lionard Luxury Estate

7 308 €

Квартира в Ювяскюля, Финляндия

35 м² 1 1 1

Удалённая сделка Объект под сдачу

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Уютная студия в Tikkakoski, город Jyväskylä. Дом, построенный в 1990 году, удобно расположен рядом с инфраструктурой. Квартира сдаётся в аренду, арендная плата составляет 450 евро в месяц, дополнительно арендатор оплачивает воду. Площадь студии...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

184 999 €

Апартаменты в Пхукете, Таиланд

50 м² 1 1

Кондоминиум, обильно украшенный зеленью, расположен в самом популярном районе Пхукета, недалеко от живописного пляжа Банг Тао. В комплексе четыре 5-этажных жилых здания и 7-этажное здание парковки с общественным пространством на крыше. В этом проекте сочетается все необходимое для идеального отдыха на тропическом острове: прекрасная локация,...

Intermark Global

242 000 €

Квартира в Алании, Турция

117 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Новый комплекс с инфраструктурой, апартаменты подходят для оформления внж. О строительстве: Строительство было завершено в 2023 году, комплекс ввели в эксплуатацию и он полноценно функционирует. Район\пляж: Центральный район Алании (Гюллерпынары) пользуется большой популярностью у туристов и имеет высокий арендный...

Uptrend homes

6 310 034 €

Бунгало в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

633 м² 3 3 4

Metropolitan Premium Properties

175 000 €

Пентхаус в Анталии, Турция

130 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Объект был построен в 2015 году на участке площадью 1384 м2 с 2 блоками и в общей сложности 30 квартирами. На территории комплекса есть открытая парковка, система камер наблюдения, бассейн, детская игровая площадка, зона камелий, сауна и фитнес. В шаговой доступности рынок, остановки общественного транспорта, школа и т.д. В нескольких минутах...

PRO TEAM ESTATE

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru