Вы хотите купить квартиру в Германии и – нервничаете. Вам кажется, что вы забыли выяснить что-то важное на первом этапе или задать уточняющий вопрос. Немецкий юрист Марк Мандельбаум отмечает главное, на что стоит обратить внимание перед сделкой.
Об авторе
Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.
О новостройках
Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.
***
Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.
Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.
О «вторичке»
Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.
***
Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности.
***
Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.
Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…
Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку…
Примеры объектов недвижимости в Германии
270 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
120 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в Аланье в благоустроенном комплексе недалеко от побережья
Район Кестель, расположенный к востоку от Аланьи, считается одним из престижных и быстро развивающихся районов города. Он привлекает как местных жителей, так и иностранных инвесторов благодаря своей живописной природной среде, ухоженным пляжам и протяжённым пешеходным маршрутам...
TEKCE
343 000 €
Квартира в Любляне, Словения
79 м2211
Предлагается к продаже уникальное двухкомнатное жилье в самом центре Любляны, на престижной Площади Города. Элегантное жилище площадью 79,3 м² находится в историческом здании 1815 года постройки, с тщательно сохранившимися элементами старины, и адаптировано к современным удобствам в 2001 году. Основные преимущества включают в себя невероятное...
MIRAG INVEST DOO
1 600 000 €
Дом в Пиране, Словения
753 м2182
Предлагается просторный многоуровневый дом площадью 753 м² с живописным видом на Коперский залив и холм в Деканах, расположенный в идиллической деревне Чежарьи в Словенской Истрии. Дом построен в 1990 году на большом участке земли площадью 2 100 м² и окружен кипарисами. Территория включает в себя виллу с номерами и ботанический парк с пальмами,...
MIRAG INVEST DOO
140 000 €
Квартира в Зеленике, Черногория
85 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 1.20.13.10499
Предлагается к продаже квартира в Херцег-Нови, район Зеленика.
Квартира с панорамным видом на море, площадь 85 м2, состоит из гостинной, кухни-столовой, 2-х спален, 2-х ванных комнат и террасы.
До моря 800 метров. Паркинг.
Цена 140.000 евро.
DOO TradeGoria
1 195 000 €
Квартира в Майами, США
150 м2323
Square Estates LLC
579 000 €
Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания
109 м2433
ВНЖ при покупке
Эта впечатляющая вилла расположена в одном из самых красивых и спокойных районов, между Сьюдад-Кесада и Пуэбло-Браво, в окружении природы и с отличным сообщением с основными достопримечательностями. Эта вилла, выполненная в современном и элегантном дизайне, имеет 3 спальни и 3 ванные комнаты, предлагая достаточно места для всей семьи. Кроме...
KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.
195 000 €
Квартира в Гориции, Италия
233 м2573
Предлагается к продаже уникальная возможность приобрести собственность в центральной части Горизии. Это многоквартирное здание на три уровня, в котором всего восемь жилых единиц. В продажу входят четыре квартиры, расположенные на первом и втором этажах.
Первая квартира на первом этаже состоит из коридора, комнаты, кухни, ванной и двух...
MIRAG INVEST DOO
595 446 €
Вилла на пляже Май Кхао, Таиланд
404 м233
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Добро пожаловать в престижный Mouana Breeze в Май Кхао, Пхукет, где роскошь встречается со спокойствием. Этот эксклюзивный проект состоит из 26 роскошных одноэтажных вилл, спроектированных для тех, кто ценит лучшие вещи в жизни. Эта вилла стоимостью 22,9 млн бат предлагает идеальное сочетание элегантности и комфорта. Просторные и элегантные...
50 Lemons
442 175 €
Квартира в Лондоне, Великобритания
54 м2311
1 bed, 1 bath, 1 reception, EPC Rating: B
✓ Без цепочки продаж
✓ Балкон
✓ Завершено с высочайшим качеством
✓ В нескольких шагах от транспортных связей
✓ Частный балкон с видом на Лондон
Эта великолепная квартира с одной спальней расположена в эксклюзивном комплексе Acton Gardens и предлагает непрерывный вид на Лондон.
Чудесная...
MIRAG INVEST DOO
900 000 €
Вилла в Лимасоле, Кипр
157 м232
ВНЖ при покупке
Расположенный на живописных холмах Лимассола, проект включает 6 роскошных резиденций с 3 спальнями, которые гармонично сочетаются с природным окружением.
Виллы находятся всего в нескольких минутах езды от отмеченных наградами песчаных пляжей, рядом с множеством магазинов, ресторанов и необходимой инфраструктуры, при этом обеспечивая атмосферу...
BLUE SKY HOUSES
1 250 000 €
Таунхаус в Порту, Португалия
324 м2545
КредитОбъект под сдачу
Таунхаус с четырьмя спальнями и бассейном, в 300 м от пляжа Салгейрос, графство Vila Nova de Gaia, Канидело - Гайя
Новый роскошный таунхаус: 4 спальни, 4 этажа (готовы к въезду), с премиальной отделкой, видом на море, бассейном и частной террасой.
Кухня с островом, полностью оборудована техникой Siemens — столовая и гостиная...
MG Group
85 000 €
Дом в Мурска-Соботе, Словения
199 м2521
Предлагается двухэтажный дом в красивой местности Цубер, неподалеку от Моровских Топлиц, общей площадью 198,7 м². Дом занимает солнечный земельный участок площадью 1.136 м² и открывает захватывающий вид на окружающую природу. Построен в 1973 году и нуждается в обновлении, что позволит новому владельцу обустроить его по своему вкусу.
Просторный...
MIRAG INVEST DOO
275 000 €
Квартира в Заббаре, Мальта
122 м232
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 112 sqm, Outside Area: 9 sqm, Total Area: 122 sqm;
✓ Доступно сейчас
✓ Тип: Apartment
✓ Балкон: Да
✓ Зона для барбекю: Да
✓ Лифт: Да
✓ Открытая планировка (Кухня/Гостиная/Столовая): Да
✓ Открытое пространство: Да
✓ Терраса: Да
Представляем вам прекрасную возможность приобрести...
MIRAG INVEST DOO
493 000 €
Пентхаус в Лефке, Кипр
138 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с панорамным видом на море в Лефке, Газиверен
Лефке, Газиверен — это спокойный морской курорт на западе Северного Кипра, омываемый глубокими синими водами Средиземного моря. Этот район привлекает своей красотой — золотыми пляжами и чистым морем — и предлагает уединённую жизнь в гармонии с природой. Благодаря солнечной погоде большую...
TEKCE
97 499 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
36 м2211
Эта роскошная новая 2х комнатная квартира, полностью меблированная, в шаговой доступности от пляжа, продается с 20% скидкой
2х комнатная квартира
36 кв.м
2 этаж
продается в 100% собственность
Grand Florida Beachfront — это роскошный кондоминиум, расположенный на первой береговой линии пляжа Джомтьен с собственным выходом на пляж!...
Leto Real Estate
319 000 €
Квартира в Марсаскале, Мальта
130 м232
Bedrooms: 3, Bathrooms: 2, Inside Area: 115 sqm, Outside Area: 15 sqm, Total Area: 130 sqm
✓ Доступно сейчас
✓ Тип: Apartment
✓ Балкон: Да
✓ Лифт: Да
✓ Открытая планировка (Кухня/Гостиная/Столовая): Да
✓ Зона на открытом воздухе: Да
✓ Подсобное помещение: Да
Просторная квартира на первом этаже, расположенная в Marsascala....
MIRAG INVEST DOO
167 445 €
Квартира в Пуле, Хорватия
56 м221
ALMA DOM
460 000 €
Вилла в Кастильоне-дель-Лаго, Италия
479 м21143
Главная вилла на четырех уровнях с жилой частью общей площадью около 290 кв.м на первом и втором этажах. На первом находится гостиная зона - кухня, салон и обеденный зал, а на втором этаже - спальная зона, состоящая из четырех спален и двух ванных комнат.
На цокольном этаже площадью около 120 кв.м есть красивая веранда с ванной комнатой и...
Great Estate
88 100 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
63 м221
ID 34106608
Цена: 88 100 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 2
Общая площадь: 62.91 кв.м.
Этаж: 2
Оплата за обслуживание – 180 евро в год.
Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 - в декабре 2027г.
Схема оплаты: 2000 евро депозит, 30% по предварительному договору, 30% - июнь 2026г, 30% - декабрь 2026г., 10% - июнь 2027г....
OAZIS REALTY
235 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
120 м2322
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 7, , 120m², €235,000Погрузитесь в мир роскошной жизни в этих изысканных апартаментах 2+1, расположенных в оживленном районе Алании. Расположенные на 7-м этаже престижного 9-этажного здания, эти апартаменты предлагают непревзойденный панорамный вид на мерцающее море и легендарный замок, гарантируя ежедневное зрелище,...
LUXURY ESTATE TURKEY
В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз…
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
О выселении арендатора и найме юриста
Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.
А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором.
***
Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.
Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.
Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене.
