Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

625 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

108 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Экологичные материалы, высокий уровень комфорта, просторные и светлые планировки, интерьеры с панорамным остеклением и выходами на озеленённые террасы — всё это создаёт гармоничное и современное жилое пространство. Дизайнерская отделка выполнена с использованием высококачественных европейских материалов. Каждая квартира в комплексе представляет...

BLUE SKY HOUSES

746 516 €

Дом в Дубае, ОАЭ

271 м² 5 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Потрясающий проект Waada в районе Dubai South! Множество удобств для комфортной жизни! Быстрый доступ к ключевым локациям Дубая! Отличный проект для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: беговые дорожки, велосипедная дорожка, детская игровая площадка, живописный парк, зона Барбекю,...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

35 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

45 м² 1 1

Квартира-студия #179 в Коджахасанлы, Мерсин - As10179v Новостройка в Мерсине, Эрдемли, КоджахасанлыКомплекс состоит из 1 блока на 11 этажейЭтаж 10Дом сдан, искан получен375 м до моряКвартира-студия 1+0 площадь 45 м2 бруттоС гардеробной Цена от собственника - 35.000 евро Внутренние особенности: Все материалы первого класса Нагреватель и система...

Income Mersin Gayrimenkul

1 063 750 €

Квартира в Лондоне, Великобритания

90 м² 3 1 1

1 bed, 1 bath, 1 reception, EPC Rating: D Яркая и хорошо оформленная квартира на первом этаже обладает редким преимуществом наличия как переднего балкона, так и просторной террасы, выходящей на запад. Гостиная отличается отличным естественным освещением благодаря французским окнам от пола до потолка, которые открываются на балкон с видом на...

MIRAG INVEST DOO

315 000 €

Квартира в Пафосе, Кипр

79 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Добро пожаловать в эту очаровательную квартиру с 1 спальней, расположенную в популярном районе Юниверсал в Пафосе. Эти апартаменты с просторной планировкой и очень большим балконом создают комфортную и расслабляющую среду обитания и идеально подходят для отдельных лиц или небольших семей, ищущих место, которое можно назвать домом в этом красивом...

Foutina

173 149 €

Апартаменты в Фамагусте, Кипр

98 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Этот жилой комплексобъединяет передовые технологии, комфорт и устойчивость. Расположенный в стратегическом месте всего в нескольких минутах от моря, казино, отеля и района Long Beach, он предлагает удобный доступ ко всем ключевым объектам инфраструктуры. Комплекс включает 106 жилых единиц, разделённых на 53 лофта 1+1 и 53 студийных...

Leverage Investments

320 000 €

Земля в Ситонии, Греция

4006 м²

Продается земельный участок площадью 4006 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории есть: подведена вода. Земельный участок имеет возможность получения разрешения на строительство. Имеет великолепный вид на море.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 250 000 €

Квартира в Слиме, Мальта

194 м² 3 3

Bedrooms: 3, Bathrooms: 3, Inside Area: 166 sqm, Outside Area: 28 sqm, Total Area: 194 sqm; ✓ Доступность: Уже доступно ✓ Тип: Apartment ✓ Тренажерный зал: Да ✓ Открытая планировка (Кухня/Гостиная/Столовая): Да ✓ Вид на море: Да ✓ Бассейн (Общий): Да ✓ Терраса: Да Современно оформленная трехкомнатная квартира (основная спальня с...

MIRAG INVEST DOO

424 712 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

80 м² 1 1 1

Dubai Creek Harbour является образцовым достижением в человеческих амбициях. Это сообщество, расположенное недалеко от заповедника Рас-Аль-Хор, представляет собой изысканный проект на набережной, созданный ведущими разработчиками Emaar и Dubai Holding. Dubai Creek Harbour с видом на исторический залив в Дубае предлагает самодостаточное...

ROYAL HOME

550 000 €

Дом в Баре, Черногория

350 м² 5

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.12673Просторный трёхэтажный особняк с садом и террасами в оливковой роще, Бар Ключевые параметры: Локация: Бар, Черногория Тип недвижимости: особняк Площадь дома: 350 м² Площадь участка: 1000 м² Этажность: 3 этажа Удалённость от моря: 4 км Дополнительные параметры: Террасы: большие террасы с видом на море и сад...

DOO TradeGoria

85 000 €

Квартира в Салониках, Греция

26 м² 1 1

Продается квартира площадью 26 кв.м в Салониках. Квартира расположена на полу-первом этаже и состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

747 500 €

Квартира в Лондоне, Великобритания

39 м² 4 2 1

2 beds, 1 bath, 1 reception ✓ Доля в праве собственности (share of freehold) ✓ Квартира на первом этаже ✓ 2 спальни ✓ Нет цепочки покупателей ✓ Парковочный пермит Rbkc Эта квартира на первом этаже сочетает в себе современный шик с классической элегантностью. Высокие потолки, окна саш и изобилие природного света создают неповторимую...

MIRAG INVEST DOO

4 450 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

399 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Ривьера Гардоне, несомненно, является одним из самых известных курортов на озере Гарда, благодаря знаменитому "Vittoriale degli Italiani", известному во всем мире как дом поэта Габриэле Д'Аннунцио. Гардоне является эксклюзивным местом на озере, с уникальной средиземноморской флорой и растительностью. В этом великолепном месте,...

GH Estate

999 000 €

Вилла в Задаре, Хорватия

380 м² 6 4

Красивая современная вилла с традиционными каменными элементами в небольшом и тихом месте недалеко от Задара! Отличное расположение! Вид на море! Всего 120 метров от моря! Вилла предлагает 380 кв.м жилой площади, 798 кв.м сада с частным бассейном. Первый этаж: просторная гостиная со столовой и кухней, три спальни, две ванные комнаты и...

ADRIONIKA

79 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

90 м² 2

Апартаменты имеют прямой вид на море и бассейн. Находится на втором этаже. Площадь 90 кв.м.Функциональная планировка-прихожая с гардеробной, большая ванная комната с ванной и туалетом, просторная гостиная с кухней и непереходная спальня. Из гостиной и спальни есть выход на просторный балкон с видом на море и бассейн.Комплекс имеет прямой...

алтернатива имоти оод

170 500 €

Апартаменты в Фамагусте, Кипр

62 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый и закрытый бассейны, аквапарк, детская площадка, баскетбол, зона барбекю СПА, ресторан, кофейня, спорт бар, фитнес 50% первоначальный взнос, 50% рассрочка на 2 года Высокое качество строительства и отделочных материалов Кол-во комнат: 1+1 Особенности территории: пешеходные дорожки бассейн с подогревом ландшафтный дизайн...

TOLERANCE

297 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

162 м² 4 3

#33881452 Цена: 297 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 162 Этаж: 8/8 Комнаты: 4 Оплата за обслуживание: 1200 евро в год Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве собственности Роскошный апартамент в престижном комплексе «Олимп», Святой Влас – это редкое сочетание...

OAZIS REALTY

196 224 €

Квартира в Будве, Черногория

70 м²

ВНЖ при покупке

Квартиры разной площади в Будве, район Подкошлюн, в состоянии строительства. Завершение строительства - сентябрь 2025 года. Цены от 2700 до 3500 евро/кв.м Всего в комплексе 31 квартира и 35 паркинг мест. 15 минут пешком до моря, рядом основная и средняя школа, супермаркет HDL, ресторан Кужина.

Galeo

460 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

132 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Роскошные резиденции с 2 и 3 спальнями выполнены в современном стиле.Проект расположен в районе Меса Гейтония с удобным доступом к автомагистрали. Квартиры обладают нулевым уровнем энергопотребления, оснащены фотоэлектрической системой, предусмотрено центральное отопление, подключённое к фотоэлектрической системе, предусмотрена установка...

BLUE SKY HOUSES

529 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

218 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в жилом комплексе с крытым бассейном в районе Багджылар, Стамбул Квартиры расположены в районе Багджылар, Стамбул. Этот район активно развивается благодаря современным бизнес-центрам, улучшенной транспортной инфраструктуре и удобному расположению рядом с шоссе Басын Экспрес. Багджылар становится одним из самых быстрорастущих районов...

TEKCE

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru