Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

2 000 000 €

Вилла в Умаге, Хорватия

470 м² 7 5 6

Продается прекрасная вилла, расположенная на эксклюзивной локации резиденциальной зоны Умага. Вилла построена в старинном деревенском стиле, с высокими потолками и просторными комнатами с большими окнами, которые пропускают много света в дом, а ее оснащение и сочетания классического и современного дизайна интерьера, оборудование на высоком...

Immobilium et mobilium d.o.o.

498 030 €

Земля в Добра Воде, Черногория

7662 м²

Код объекта - 1.25.15.7757 Имение 7662м2, находится в Доброй воде в 20-30 мин. пешком от моря, (ниже ресторана Калампер) На участке дом, который по документам числится как рушевина -81м2 + вспомогательный объект 21м2. Все имение состоит из отдельных 4 кадастровых участков : 2018м2, 1279м2, 1478м2 и 2785м2 + дом и вспомогательный объект, есть...

DOO TradeGoria

367 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

220 м² 4 3 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 3+1Этаж: 12, , 220m², €367,000Откройте для себя необыкновенный образ жизни в этом роскошном пентхаусе, расположенном в оживленном районе Махмутлар, Аланья, Анталья. Расположенный всего в нескольких шагах от пляжа и в нескольких минутах езды от шумного города, этот объект предлагает идеальное сочетание удобства и спокойствия....

LUXURY ESTATE TURKEY

450 000 €

Вилла в Пафосе, Кипр

3 2

ВНЖ при покупке

Отдельная вилла с тремя спальнями в Мандрии, расположенная в престижном месте в возрожденной деревне со всеми удобствами, включая отмеченные наградами таверны и рестораны. Мандрия — это прекрасная деревня, расположенная примерно в 16 километрах от центра Пафоса, что позволяет быстро добраться до многих из лучших достопримечательностей этого...

BLUE SKY HOUSES

230 000 €

Таунхаус в Пафосе, Кипр

92 м² 3 2 2

Оплата в рублях Объект под сдачу

Расчет в РФ, Таунхаус в закрытом комплексе у моря в Мандрии. Очаровательный таунхаус с 2 спальнями расположен в закрытом зелёном комплексе в районе Мандрия. На территории — два общих бассейна, детская площадка и ухоженные сады. Всего в нескольких минутах ходьбы находится пляж и центральная площадь деревни с ресторанами и магазинами. До...

ABC CYPRUS HOMES

260 000 €

Квартира в Опатии, Хорватия

110 м² 4 3 1

Представляем вам светлый и просторный дуплекс в зеленом и тихом районе гористой Ике, всего в 700-800 метрах от моря и знаменитой прогулочной набережной Лунгомаре. Эта недвижимость предлагает идеальное сочетание комфорта, приватности и близости к Опатии и Ловрану. Дом площадью 110 м² распределен на два этажа. Первый этаж включает в себя...

MIRAG INVEST DOO

135 000 €

Вилла в Скалее, Италия

145 м² 5 3 1

Удалённая сделка

Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Вы хотите стать обладателем недвижимости в Италии, но еще не уверены в правильности выбора? Не сомневайтесь – это уютный городок, здесь нет лишней суеты и шума, как в мегаполисе, но есть все необходимое для комфортной жизни и отличного семейного...

Gabetti

2 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

150 м² 4 3 3

Шикарная квартира в Тель авиве Новый, престижный район, около моря. Вида на море. Ул. Юваль Нееман Квартира из 4 комнат, 150 кв.м. и балкон 45 кв.м. 6й этаж из 7и 2 парковки и кладовая. Продается со всей мебелью.

ISRA HOME

1 350 000 €

Вилла в Хорватии

200 м² 4 4

Одна из четырех новых вилл современного дизайна в районе Разанац недалеко от Задара с прекрасным видом на море! Эта потрясающая вилла строится по высоким стандартам предыдущей виллы, показанной на фотографиях, с использованием только лучших материалов. Внутри и снаружи он будет отделан натуральным итальянским травертином, а также...

ADRIONIKA

485 000 €

Квартира на полуострове Луштица, Черногория

80 м² 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЧЕРНОГОРИЯ.ЛУШТИЦА.СЧАCТЬЕ АПАРТАМЕНТЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ В КОМПЛЕКСЕ КЛАССА ЛЮКС — LUŠTICA BAY В ЧЕРНОГОРИИ! *две спальни, две ванные комнаты *в продаже более ста объектов элитной недвижимости...

CULTURE international real estate agency

235 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

68 м² 3 2 1

Классическая элеганция и современное удобство в центре Будапешта! В классическом доме с капитальным ремонтом, расположенном в 7 районе, недалеко от проспекта Андраши, продается современная квартира с 2-мя спальнями. Квартира расположена на 4 этаже полностью отремонтированного классического дома с новым современным лифтом. Окна гостиной и...

WESTINVEST

650 000 €

Вилла на Кассандре, Греция

100 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Продается 2-этажная вилла площадью 100 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики на стадии строительства. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, 2 душевых комнат. Из окон открывается вид на море. У объекта есть кондиционер, отопление....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

34 990 €

Земля в Бяле, Болгария

667 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Отличный участок, расположенный в Греческом квартале. Площадь 667 кв.м. - урбанизирован (готов к застройке). Электричество, вода и канализация на границе участка. Соседи проживают постоянно. Отличный подъезд. Панорамный вид на город, южная ориентация. Участок с небольшим уклоном. iBG Property...

IBG Property

368 000 €

Квартира в Лондоне, Великобритания

31 м² 2 1

1 bath, 1 reception, 334 sq. ft, EPC Rating: C ✓ Светлая студия на верхнем этаже в престижном районе Пимлико ✓ Хорошо поддерживаемое здание ✓ Большие окна обеспечивают обилие естественного света, создавая яркую атмосферу ✓ Достаточно места для хранения, чтобы поддерживать порядок и комфорт ✓ Удобно расположена возле станций Pimlico и...

MIRAG INVEST DOO

555 000 €

Вилла на Корал бэй, Кипр

160 м² 4 3 2

Удалённая сделка Объект под сдачу

Элегантная вилла в 250 метрах от песчаного пляжа в Корал Бэй, Пафос Расположенная в одном из самых престижных и тихих жилых районов Корал Бэй, эта изысканная угловая вилла с 3 спальнями — настоящая жемчужина, всего в 250 метрах от золотистого песка и кристально чистых вод Средиземного моря. Спрятанная в конце уютного тупика, вилла...

ABC CYPRUS HOMES

1 103 874 €

Лофт в Майами, США

170 м² 3 2 3

Онлайн-показ Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,

Square Estates LLC

138 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

61 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Квартира в новом доме — окончено строительство в сентябре 2024 года. Площадь 61 м2. Квартира на втором этаже. Цена снижена! Акция до 15 февраля 2025 года! В квартире две спальни, ванная, балкон, гостиная с кухней-столовой. Квартира в доме , расположенном на второй линии от моря и пляжей. По всей квартире теплые полы, установлены...

DOO MONTBEL

9 900 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

1300 м² 9 11

Эта старинная резиденция, расположенная недалеко от Флоренции, - жемчужина архитектуры. Состоящая из трех уровней - вилла площадью 1300 кв. м идеально сочетает историческое наследие и современный комфорт. Она окружена великолепным садом 2000 кв. м с фонтанами, статуями и оливковой рощей 8000 кв. м. Внутри виллы – фрески, арки, камины и лифт. В...

Lionard Luxury Estate

290 000 €

Квартира в Зеленике, Черногория

125 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.20.13.11694 Продаётся квартира-пентхаус с 1 спальней 125 м2 на первой линии. Квартира находится на верхнем 4 этаже в доме исторической постройки в котором раньше располагалось здание ЖД вокзала. Дом расположен на первой линии в городе Зеленика в 10 метрах от моря. Просторная терраса, площадью 58м2 частично застеклена и является...

DOO TradeGoria

57 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Современная квартира 1+1 в новом комплексе Fenercioğlu Arcadia — Махмутлар, Алания Агентство RFA Estate предлагает вашему вниманию прекрасный вариант — уютная квартира 1+1 в новом жилом комплексе Fenercioğlu Arcadia. Объект расположен в самом сердце района Махмутлар, всего в 600 метрах от Средиземного моря. Это идеальное решение...

RFA Estate

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru