Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

655 917 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

150 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Недвижимость в Дубае с полным юридическим сопровождением. Помощь в получении ВНЖ и резидентства. Бесплатный подбор недвижимости. - Комиссия для наших Клиентов 0% (комиссию оплачивает застройщик); - Бесплатное управление недвижимостью; - Беспроцентная рассрочка до 7 лет; - Только опытные брокеры; - Полное сопровождение сделки; -...

DDA Real Estate

349 000 €

Квартира в Пиране, Словения

57 м² 3

️ Продаётся трёхкомнатная квартира в Пиране, общей площадью 56,6 м², построенная в 1930 году. Это редкая возможность создать своё мечтательное жильё или уютную зону отдыха у самого моря — квартира расположена в первой линии на побережье и предлагает великолепный вид на морскую гладь, солнце и горизонт. Основные преимущества включают в себя:...

MIRAG INVEST DOO

202 847 €

Таунхаус в Баваро, Доминиканская Республика

108 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Современный двухуровневый таунхаус в Vista Cana, меблированный и готовый к заселению. В доме есть прихожая у входа, 2 спальни (главная спальня с балконом), 2,5 ванных комнаты, частный внутренний двор с джакузи, открытая кухня, прачечная (стиральная и сушильная машины — башенного типа) и 2 парковочных места. Везде установлены москитные...

Atlantico Caribe

290 904 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

42 м² 1

Metropolitan Premium Properties

145 000 €

Земля в Тивате, Черногория

754 м²

Код объекта - 1.28.15.9168 Урбанизированный земельный участок 754м2 в Тивате. Разрешено строительство трехэтажного здания 420м2. Подъездная дорога. Электричество и вода рядом с участком. Потрясающий вид на море. Расстояние до моря700метров. Развитая инфраструктура.

DOO TradeGoria

1 180 000 €

Вилла в Буйе, Хорватия

277 м² 4 3

Эксклюзивная новая вилла класса люкс недалеко от Буйе — потрясающий дизайн, частный бассейн и захватывающие виды! Эта эксклюзивная новая вилла недалеко от Буйе, Истрия , предлагает идеальное сочетание современной роскоши, природы и панорамного вида на захватывающий дух истрийский пейзаж. Этот элегантный дом площадью 277 м² , расположенный на...

ADRIONIKA

520 000 €

Вилла в Мерсине, Турция

200 м² 4 3 2

Гражданство

Новая вилла в Мерсине у моря - CV4770 Вилла в Мерсине 3+1 Аяш, Мерсин 70 м до моря Комплекс состоит из 6 вилл Этажность 2 + терраса на крыше Виллы с бассейном и барбекю Этаж на земле с отдельным входом: салон, 2 спальни, сан.узел Этаж первый: спальня, сан.узел, терраса Этаж второй: терраса на крыше На территории: газон, цветы, бассейн, зона...

Income Mersin Gayrimenkul

1 600 000 €

Квартира в Опатии, Хорватия

1 м² 3 2 2

Эксклюзивный апартамент в центре Опатии, расположенный в роскошной австро-венгерской вилле первой линии от моря. Общая площадь составляет 113,84 м². Полностью оборудован дизайнерской мебелью и передовой техникой. Апартамент включает в себя: Просторный холл; Гостиная, совмещенная с кухней и столовой; Две спальни; Две ванные комнаты с...

MIRAG INVEST DOO

291 500 €

Квартира в Алании, Турция

135 м² 3 2 2

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» представляет эксклюзивный жилой комплекс с концепцией пятизвездочного отеля — настоящий город в городе! Проект расположен на побережье Средиземного моря в самой теплой части Турции, недалеко от моря и центра города, с удобным доступом к супермаркетам, кафе, банкам и другим объектам...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

355 000 €

Апартаменты в Ларнаке, Кипр

91 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Этот исключительный проект расположен в самом центре Ларнаки, всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа Финикудес и ключевых объектов инфраструктуры – школ, детских садов, больниц, банков, офисов, магазинов и ресторанов. Созданный для тех, кто стремится к гармонии между роскошью и удобством жизни в городе, комплекс предлагает стильные...

Cyprus Sotheby's International Realty

216 001 €

Апартаменты в Башакшехире, Турция

95 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1, 95m², €216,001 Квартира, 3+1, 135m², €344,065 Квартира, 4+1, 167m², €471,276Окунитесь в мир элегантности и комфорта, остановившись в этих потрясающих апартаментах в оживленном районе Башакшехир в Стамбуле. Идеально расположенные всего в 200 метрах от торговых центров и всего в 25 минутах езды от аэропорта, эти апартаменты...

LUXURY ESTATE TURKEY

665 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

68 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

В оживленном центре Барселоны, где улицы хранят многовековую историю, а каждый уголок пропитан особым колоритом, расположена эта жемчужина недвижимости: элегантные апартаменты на третьем этаже с лифтом в традиционном здании на улице Фустерия, в самом сердце Готического квартала, рядом с площадью Пласа-де-лес-Кортс и проспектом Пасео-де-Колом....

ESTATE BARCELONA

Цена по запросу

Вилла на Висе, Хорватия

140 м² 3 4

Привлекательная вилла с бассейном, расположенная в красивом месте на южной стороне одного из самых красивых островов Адриатики - острова Вис - всего в 150 метрах от моря на возвышенности с панорамным видом на море! Это романтические бухты, уединенные бухты будут в вашем распоряжении. Вилла общей площадью 140 кв.м. и земельный участок 400...

ADRIONIKA

10 000 000 €

Вилла в Мужене, Франция

550 м² 6 5

Просторная одноэтажная вилла в Мужен, в закрытом домене, посреди природы в тишине и спокойствии, с красивым видом на окрестности и море, в 15 минутах езды до международной школы Mougins School и бульвара Круазет в Каннах. Жилой площадью 550 кв.м., дом включает просторную гостиную с камином, укомплектованную кухню и столовую, 5 спален, из которых...

SERVICEAZUR

798 726 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

360 м² 2 3

Виллы на Пхукете / NT-154P 18 вилл пяти различных типов, площадью 300-700 кв.м., расположены террасами на разной высоте для обеспечения панорамного вида на море Детали объекта: Сдача: 2024 г. До моря: 600 м Спальни: 2 - 4 Ванные: 3 - 5 Жилая площадь: 360 - 630 м² Доход: фактический доход от сдачи в аренду Рассрочка: на период...

Exotic Property

165 000 €

Квартира в Алании, Турция

85 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

НОВЫЙ ПРОЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА DEMİRKAYA İNŞAAT ZÜMRÜT 4 DEMİRKAYA PALAS Район Паяллар, который развивается день ото дня, продолжает строить новые и современные проекты и является перспективным инвестиционным регионом Аланьи. В последнее время инвесторы со всего мира проявляют интерес к району Паяллар и вкладывают...

Demirkaya inşaat&Telatiye Property

69 000 €

Дом в Лендаве, Словения

90 м² 3 2 1

В живописной сельской местности в посёлке Градище, в муниципалитете Циркулане, представляем дом, сочетающий старинную словенскую архитектуру и великолепные природные виды . Здание 1914 года постройки требует обновления, открывая возможности для создания идеального загородного жилья. Дом площадью 90 м² расположен на просторном участке размером...

MIRAG INVEST DOO

415 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

200 м² 5 4 3

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Квартира 4+1 200 м² в Алании, район Клеопатра — подходит для получения гражданства Локация: Алания / Клеопатра Комплекс: Atam Apartmanı Тип недвижимости: Квартира Планировка: 4+1 Площадь: 200 м² Этаж: 4 Ориентация: юг – север – запад Год постройки: 2005 Меблировка: полностью меблирована Статус:...

Alanya home

365 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

98 м² 3 2 2

Онлайн-показ

СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ! PREMIUM-КВАРТИРА У МОРЯ — 365.000 € Torrevieja, La Veleta Было: 379.000 € → Стало: 365.000 € Эксклюзивное предложение от частного владельца в одном из самых востребованных современных комплексов у моря. Квартира идентична по планировке и качеству новой застройке, но уже с полным пакетом опций...

Частное лицо

1 960 000 €

Офис в Стамбуле, Турция

377 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые магазины, подходящие для инвестиций, в Шишли, Стамбул Проект находится в Шишли – одном из самых центральных районов Стамбула. Он подходит для покупки с целью прибыльных инвестиций благодаря выгодному расположению рядом с остановками автобусов, метро и метробусов. Готовые магазины в Шишли, Стамбул, находятся в 50 метрах от автобусных...

TEKCE

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru