Доверяй, но проверяй: немецкий адвокат перечисляет риски при покупке квартиры в Германии

Об авторе

Марк Мандельбаум. Aдвокат. Cовладелец и управляющий партнер юридической компании Tandler & Partner. Автор статей в специализированной прессе.

О новостройках 

Не поверите, но и в Германии были случаи, когда объект возводился без разрешения на строительство. В этом случае стройка может быть оспорена, например, соседями, которые не хотят, чтобы рядом с ними возводили новый объект. Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость в новостройке, важно удостовериться, что застройщик получил разрешение на строительство или был освобожден от такой необходимости. Также надо узнать, вступило ли это разрешение в законную силу.

***

Покупая новую квартиру, следует удостовериться, что застройщик уплатил пошлины за подключение дома к различным коммуникациям, чтобы покупателю не пришлось платить их самому. Я обращаюсь в ведомство, отвечающее за надзор, с вопросами, были ли уплачены пошлины и ожидаются ли какие-то дополнительные расходы; получаю формализованный ответ… Тем самым у моего клиента появляется гарантия того, что ему не придется оплачивать разрешения на подключение к коммунальным сетям.

Кстати, посмотрите сюжет о новостройках Мюнхена.

О «вторичке»

Приобретая жилье на вторичном рынке, вы покупаете готовый объект в доме, где существует ТСЖ. Его можно сравнить с парламентом в государстве. Решение ТСЖ – «закон», после вступления в силу его надо исполнять. А если квартире уже несколько лет, товарищество наверняка успело принять множество решений. Пoэтому перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно нужно проверить, какие решения принимались в последнее время и оплачены ли все обязательства предыдущим владельцем.

***

Часто расходы ТСЖ бывают весьма высокими, делающими покупку не столь выгодной, как кажется сначала. Отсутствовал лифт, решили его построить. Или провести кабельное телевидение. Или обустроить парковочные места… Размер расходов будет расти пропорционально размеру собственности. 

***

Проживание в квартире регулируется законом о жилищной собственности. В нем есть положение, по которому собственники могут в уставе ограничить возможность продажи квартиры. Что это означает на практике? Вы приобретаете собственность, но продавец при этом обязан получить разрешение либо управляющего, либо собственников жилья – если такое положение было прописано в уставе.

Юрист должен понять, есть ограничение или нет. Часто в договорах прописано: продавец гарантирует, что такое разрешение будет получено. Надо понимать, что это тоже риск. Гарантия факта – еще не факт…

Даже если к моменту подписания договора разрешение на сделку управляющим уже приложено, нельзя быть уверенным, что управляющий остается на своем посту. Есть риск, что нужное разрешение дано некомпетентным человеком, и это ставит под сомнение сделку… 

Примеры объектов недвижимости в Германии

497 593 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

82 м² 2 2 1

Metropolitan Premium Properties

1 354 832 €

Квартира в Майами, США

190 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...

Square Estates LLC

545 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

120 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на берегу моря в жилом благоустроенном комплексе в Аланье Махмутлар — это развитый район Аланьи, где в шаговой доступности расположены торговые центры, кафе, бары, аптеки, банки, поликлиники и государственные учреждения. Этот район идеально подходит как для постоянного проживания, так и для отдыха. Квартиры на продажу в Аланье находятся...

TEKCE

1 990 000 €

Вилла в Риети, Италия

1230 м² 6 6

Роскошная отреставрированная вилла XVII–XIX веков в зелёной местности Лацио предлагает 1230 кв. м площади, парк 2 га, сад, бассейн, пристройку и гараж. Здание с башнями, напоминающее средневековый замок, включает 6 спален и 6 ванных комнат. Интерьеры с высокими потолками, фресками, представительными залами и эллиптическим салоном сохраняют...

Lionard Luxury Estate

325 500 €

Квартира в Мармарисе, Турция

85 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Элегантная резиденция у моря в престижном районе Tepe Mahallesi Площадь: 85 м² Планировка: 2+1 Этаж: 1 из 2 Год постройки: 2025 Откройте для себя пространство, где современная архитектура встречается с утончённым вкусом. Этот новый апартамент в Tepe Mahallesi — это не просто жильё, а символ статуса и разумного вложения в...

İNEST HOMES

146 400 €

Земля в Херцег-Нови, Черногория

1830 м²

Продаётся живописный земельный участок площадью 1830 м² в зелёной и тихой локации, окружённой соснами и кипарисами. Идеальное место для строительства дома или виллы среди природы, всего в 10 минутах езды от моря. Характеристики: подъезд (новая бетонная дорога); электричество и вода уже подведены; возможно деление на 2–3 отдельных...

DOO "Monteonline"

100 000 €

Апартаменты в Турции

97 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые готовые к заселению квартиры в Мерсине, Тедже, 300 м от моря Готовые к заселению новые квартиры расположены в Мерсине в районе Тедже. Мерсин привлекает внимание местных и иностранных инвесторов своим мягким климатом, сезонным разнообразием и инвестиционными возможностями. Мерсин выделяется как один из самых предпочитаемых прибрежных...

TEKCE

519 848 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

97 м²

Гражданство Онлайн-показ

Проект в азиатской части Стамбула, в одном из самых зелёных районов города - Бейкоз. Проект класса люкс. Находится на территории в 2.000.000 кв.м. и имеет Панорамный вид на лес и Босфор. Возможность получения ВНЖ и гражданства Турции Площадь Тип - 1+1 2+1 3+1 : 97 – 191 кв.м •Свидетельство о собственности готово...

Intermark Global

54 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

44 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 44m², €54,000Добро пожаловать в необыкновенный мир жизни в самом сердце Демирташа, Аланья, где современная роскошь сочетается с непревзойденным комфортом. Этот недавно построенный жилой комплекс, расположенный в престижном месте, предлагает идеальное сочетание спокойствия и доступности. Представьте себе, как вы...

LUXURY ESTATE TURKEY

255 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

165 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 3, , 165m², €255,000Откройте для себя воплощение современной жизни в популярном районе Алании Каргыджак, где эти замечательные апартаменты 2+1 предлагают пленительное сочетание роскоши и удобства. Расположенная в самом сердце проекта, эта жемчужина площадью 165 м² впечатляет просторной кухней в американском стиле и...

LUXURY ESTATE TURKEY

300 000 €

Мезонет в Святом Власе, Болгария

112 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная двухуровневая квартира с 2 спальнями в «Villa Florence», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной с кухонной зоной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 112 кв.м + 68 кв.м (терраса) Этаж: 4-5/7 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год...

Happy Home

55 000 €

Дом в Утехе, Черногория

60 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1 На продажу предлагается двухэтажный дом в Кунье, Утеха. Дом общей площадью 60 м2 на земельном участке 200 м2. Цена 55.000 евро. Документы переданы на легализацию.

DOO TradeGoria

249 000 €

Квартира в Кестеле, Турция

130 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Супер предложение на первой береговой линии моря - супер цена! В одном из самых престижных районов Аланьи — Кестель выставлена на продажу уютная и светлая квартира 2+1 дуплекс с садом общей площадью 130 м². Квартира под номером 4 полностью меблирована дорогой мебелью и привлекает внимание просторными и комфортными жилыми...

Ozdence Construction Company & Real Estate Agency

316 200 €

Апартаменты в Будве, Черногория

93 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Сдача в эксплуатацию: июнь 2026 года. Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, прихожая, терраса. Удобства: Открытый бассейн. Современный фитнес-зал и зона для йоги. Просторная SPA-зона. Охраняемая территория. Двухуровневая подземная парковка....

GATE Realty

180 000 €

Апартаменты в Торревьехе, Испания

80 м² 4 3 2

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

145 000 €

Квартира в Скалее, Италия

100 м² 4 2 1

Удалённая сделка

Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Всем тем, кто хочет жить у моря, гулять по бесконечным пляжам, наслаждаться живописными рассветами и закатами, дышать чистым морским воздухом, кушать фрукты и овощи, произрастающие в регионе круглый год. Расположение этой уникальной квартиры жилой...

Gabetti

959 771 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

215 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

ДУПЛЕКС | МЕБЛИРОВАННАЯ И ОБОРУДОВАННАЯ КУХНЯ Готовый дуплекс в элитном жилом комплексе Terraces Marasi Drive! В самом сердце Дубая! Встроенная кухня с бытовой техникой, встроенные шкафы и оборудованные ванные комнаты! Панорамный вид на центр Дубая и достопримечательности! Инфраструктура: тренажерный зал с современным оборудованием, студия...

DDA Real Estate

133 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

130 м² 3 2 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

RFA Estate предлагает купить стильный дуплекс с планировкой 2+1 в одном из самых зелёных и престижных районов Аланьи — Каргыджак. Это идеальный вариант для тех, кто мечтает о жизни у моря в комфорте, с возможностью отдыха в любое время года или стабильного дохода от аренды. Описание квартиры: Планировка: 2 спальни + гостиная...

RFA Estate

230 000 €

Дом в Баски, Италия

280 м² 10 3 3

Casale Longagnolo занимает площадь около 280 кв.м на двух уровнях: на цокольном этаже расположены таверна, ванная комната, прачечная, гараж, кантина и портик; на первом этаже находятся гостиная, столовая, кухня, три спальни, две ванные комнаты и терраса. Фасады выполнены из камня, а потолки имеют открытые балки. Участок сельскохозяйственного...

Great Estate

184 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

51 м²

Инфраструктура комплекса: открытый бассейн (700 м²), джакузи, детский бассейн, детская площадка, кинотеатр под открытым небом, зоны отдыха, место для занятия йогой, working space, библиотека, бильярд, настольный теннис, закрытый бассейн, турецкая баня, сауна, соляная комната, паровая, джакузи, зона отдыха, тренажёрныйл зал, детская игровая...

Intermark Global

В Германии существуют жилищные отчисления. Чтобы дом нормально функционировал, собственники должны платить за обслуживание лифта, вывоз мусора, уборку общей территории. При покупке нужно проверять, осуществлялись ли эти отчисления. Если у продавца есть задолженность, она перейдет на покупателя. Вам придется сначала выплачивать некоторую сумму, а потом заниматься возмещением ущерба… Неприятный сюрприз… 

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

О выселении арендатора и найме юриста

Если вы покупаете квартиру для себя, а в ней проживает арендатор, помните, что выселить человека быстро у вас не получится – даже если вы докажете необходимость жить здесь самому. Сроки для разрыва договора аренды зависят и от того, как долго проживал в квартире нынешний съемщик. Например, если он жил в ней более восьми лет – арендный договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его разрыва. И не факт, что после этого арендатор уедет сразу.

А недавно – это история из жизни – суд вообще отказался выселять из арендной квартиры бабушку, прожившую в этом месте более 60 лет. Судья счел, что переселение станет для нее слишком сильным потрясением. И фактически она стала пожизненным арендатором. 

***

Нотариус, зачитывающий договор купли-продажи, не проверяет наличие разрешения. А ведь даже если все вопросы в итоге будут сняты, предстоящие судебные и временные издержи, могут сделать покупку бессмысленной. Поэтому важно понимать, кто будет осуществлять проверку.

Безусловно, многие ситуации, связанные с покупкой недвижимости, которые были описаны выше, приведут к судебным разбирательствам, где ваши шансы на победу высоки. Но за этим следует необходимость привлекать юриста. Обращаться или не обращаться к адвокату – личное дело каждого. Обращу лишь внимание, что функция адвоката не ограничивается проверкой пунктов договора. Скажу даже так: иногда важнее не то, что там прописано, а то, что там не прописано.

• Смотрите также: Спецпроект с полезными советами для покупателей недвижимости в Мюнхене. 

Условия цитирования материалов Prian.ru