Инвестиции в реновацию: как зарабатывать на недвижимости Афин

Предпосылки

Туризм – по-прежнему стратегическая для экономики Греции отрасль. Число посещающих Элладу иностранцев растёт, в 2018-м их было 32 млн. Всё активнее используются онлайн-платформы: только через Airbnb по всей стране сдаётся около 130 тыс. объектов.

Особое внимание – Афинам. Институт Греческой конфедерации туризма (INSETE) объявил, что в 2018 году выросли цены во всех столичных отелях, имеющих рейтинг более двух звёзд. За первые восемь месяцев 2018 года реестр недвижимости Афин зафиксировал рост числа сделок с недвижимостью на 60% в годовом исчислении. Средний рост арендных ставок по городу составил 17% за год.

Всё больше квартир, отдельных домов и вилл в Афинах (особенно в центре города) обновляются, ремонтируются, а затем сдаются в аренду. Именно такие объекты являются двигателями местного рынка недвижимости.

Бизнес-идея

Это реконструкция объектов, а иногда даже перепрофилирование зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе неинтересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Вы покупаете такой объект, меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание с новым назначением. В текущей экономической ситуации более интересна перестройка офисов в жильё, поскольку жилая недвижимость сдаётся в Афинах особенно успешно.

Расположение

Безусловно, оно играет главную роль, ведь собственно здание изменить легко, а вот локацию – никак. Можно утверждать, что для реновации подходят большинство объектов в туристическом центре Афин. В последние годы многие офисные здания в центре Афин, некогда занимаемые государственными учреждениями, опустели. В статусе бизнес-центров они не будут востребованы. И хотя таких предложений становится всё меньше, с помощью специалистов можно правильно приобрести и запустить прибыльный инвестиционный проект.

Реновация на практике

Сначала важно понять, чего вы ждёте от вложений и как планируете эксплуатировать здание. В зависимости от этого подбирается объект – или из имеющейся базы, или «с нуля». Одновременно разрабатывается проект реновации; каждый вариант индивидуален, над каждым работают наши архитекторы.

После того как выбор сделан, необходимо подать документы в градостроительную службу, чтобы получить разрешение на реновацию. То, что это разрешение будет получено, мы гарантируем ещё до проведения сделки, но фактически оно получается позднее. Получение разрешения занимает от 30 до 40 дней, строительные работы – обычно четыре-шесть месяцев.

Самое главное – вы покупаете объект недвижимости, у которого уже есть готовый проект реконструкции.

После реновации

Объект перепродаётся или сдаётся в аренду – возможны оба варианта. Наша компания готова взять на себя помощь и в продаже, и в сдаче. Мы организуем рекламу на собственном ресурсе, на других порталах в Греции, в системах Airbnb или Booking.

Наша комиссия как продавца составляет 10%. При сдаче объекта в долгосрочную аренду стоимость услуг компании – одна арендная плата в месяц. Мы подготовим контракт, который будет подписан вами и арендатором, отправим его в налоговую инспекцию.

При краткосрочной аренде стоимость управления составляет 20% от ежемесячной прибыли с бронирования. В стоимость услуг входит управление аккаунтом, передача ключей, заселение-выселение клиентов, объяснение правил и контроль объекта перед выселением, покупка необходимых предметов обстановки.

Доходы и расходы

Цена объекта после реконцепции зависит от затрат: использованных материалов, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер, и т. д. Иногда есть смысл оставить обновлённый объект себе, пусть и на время: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.

Пример 1: 26-метровая квартира в Афинах в доме 1960 года

Grekodom

Локация: около 5 минут от метро, 15 минут пешком от Синтагмы – центральной площади столицы.

В 2018 году квартира была куплена примерно за €10 тыс., а затем реновирована. Ремонт квартиры обошёлся в €9,24 тыс., покупка мебели в €6,80 тыс. Общие расходы составили менее €30 тыс.

Квартира сдаётся в посуточную аренду за €25 в сутки. В первый год её загрузка составила примерно 60% – неплохой результат.

Арендаторы принесли собственнику €5,475 тыс. Из этой суммы он израсходовал:

€820 (15%) – подоходный налог
€1,1 тыс. (20%) – оплата услуг управляющей компании
€1,0 тыс. – коммунальные платежи, подача деклараций, ежегодный налог на владение недвижимостью

Итого на руки собственник получил в первый год около €2,5 тыс.

Пример 2: Реконструкция здания, находящегося неподалёку от площади Омония

Grekodom2

В этих кварталах – улицы Аристотелус, Патисион – исторически располагались рестораны, театры, фешенебельные магазины; архитектура впечатляет, большинство зданий – особняки с высокими, до 5 метров, потолками. В середине 80-х годов, когда город стал стремительно расширяться, люди начали перебираться из центра в удалённые районы, подальше от городской суеты. Это негативно сказалось на уровне жизни в центре.

Но сейчас подобные проекты имеют колоссальный экономический потенциал: спрос на недвижимость в этих районах растёт, а цены по-прежнему привлекательны.

Aristo suits – проект реконструкции четырёхэтажного здания площадью 915 кв. м в гостиницу. Ранее здесь находился офисный центр, после перестройки расположились 20 комфортабельных апартаментов. На первом этаже ресепшн и кафе.

Компания Grekodom реализовала объект на всех стадиях: разработка дизайн-проекта, получение разрешения на реконструкцию, надзор и проведение ремонтных работ. Комфортные номера обустроены в современном стиле, из панорамных окон открывается вид на город. Создали индивидуальную атмосферу в каждом номере, чтобы посетители почувствовали себя комфортно и уютно.

Объект был приобретен за €390 тыс. Ремонтные работы обошлись в €550 тыс. Меблировка – €90 тыс. Гостиница начала работу в октябре 2018 года. В отеле работает местный оператор, управляющий более чем 300 объектами по всей Греции.
Это и квартиры, и виллы, и гостиницы в Афинах и на островах.

Согласно расчётам, гостиница может приносить не менее €200 тыс. в год при минимальной для центра Афин заполняемости – 70%. Это сумма до уплаты налогов (29% для юридического лица) и расходов на управление.
По первоначальной договорённости управляющая компания получает 30% от прибыли, собственник – 70%.

Примеры недвижимости в Афинах

130 000 €

Квартира в Афинах, Греция

64 м² 2 1 1

Продается ветхое жилье, квартира площадью 64 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты. Квартира 64 кв.м. – Ано Неа-Смирни, Южные пригороды Афин В тихом и...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

390 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

170 м² 5 4 1

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 170 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Мансардный этаж состоит из одной спальной комнаты, одного санузла. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 455 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

149 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается дуплекс площадью 149 кв.м в Афинах на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Пятый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Шестой этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Двухуровневая квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 300 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

130 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Продается дуплекс площадью 130 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Шестой этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Седьмой этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного офиса. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

460 000 €

Земля в Афинах, Греция

287 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 287 кв.м. в Афинах. Состоит в рамках плана города. На территории есть: подведена вода, подведено электричество. С возможностью строительства на 1300 кв.м. Земельный участок расположен в центре Афин.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

265 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

100 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 100 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из 3 спальных комнат, одной кухни, одной душевой комнаты. Пятый этаж состоит из гостиной, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город. У объекта есть тенты, отопление. У объекта установлена сигнализация. К...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

220 000 €

Дом в Афинах, Греция

70 м² 3 2 1

Продается 1-этажный коттедж площадью 70 кв.м в Афинах. Коттедж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты. Коттедж имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

355 000 €

Квартира в Афинах, Греция

100 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 100 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат. Из окон открывается вид на город. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. Квартира расположенна в районе...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 600 000 €

Квартира в Афинах, Греция

135 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 135 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, зона барбекю, отопление....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 850 000 €

Дом в Афинах, Греция

374 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 374 кв.м в Афинах. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни, одного санузла, одной сауны. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одного санузла, одной кладовой. У объекта есть солнечные батареи...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 500 000 €

Вилла в Афинах, Греция

680 м² 7 5 4

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажная вилла площадью 680 кв.м в Афинах. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной кладовой. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одного санузла, одного офиса. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 3 ванных комнат, одной гардеробной. У объекта есть солнечные...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

2 600 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

318 м² 7 5 4

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 318 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Подвал состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной душевой комнаты, одного санузла, одной кладовой. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла. Второй этаж...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

400 000 €

Квартира в Афинах, Греция

120 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 120 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 душевых комнат. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. У объекта установлена...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

245 000 €

Квартира в Афинах, Греция

82 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 82 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. К недвижимости относится парковочное место, сад. Квартира...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

730 000 €

Мезонет в Афинах, Греция

270 м² 7 5 1

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 270 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 4 уровнях. Подвал состоит из 2 спальных комнат, 2 кладовых. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной кухни. Второй этаж состоит из гостиной. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть камин,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

740 000 €

Квартира в Афинах, Греция

81 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 81 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, отопление. В здании расположен лифт. У объекта...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

290 000 €

Земля в Афинах, Греция

216 м²

Продается земельный участок площадью 216 кв.м. в Афинах. Состоит в рамках плана города. С возможностью строительства на 778 кв.м. Участок находится в районе Площадь Колятсу

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 100 000 €

Дом в Афинах, Греция

286 м² 7 4 2

ВНЖ при покупке

Продается 4-этажный коттедж площадью 286 кв.м в Афинах. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из гостиной. Третий этаж состоит из гостиной с кухней, одного санузла. Четвертый этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

150 000 €

Квартира в Афинах, Греция

140 м²

Предлагается на продажу двухэтажное здание 140 кв.м. на участке 110 кв.м. Более подробно: Апартамент первого этажа 85 кв.м. состаящий из двух спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты Апартамент второго этажа 65 кв.м. состаящий из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты Объект расположен в...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E