Идея, которая кажется очевидной: купить то, что хорошо стоит, но в нынешнем виде не актуально. Перестроить во что-то востребованное на рынке. Продать обновленный объект и заработать. Перспективная схема из Греции для инвесторов со всего мира с комментариями представителей компании Grekodom Development.
В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет.
В чем состоит идея реведелопмента?
Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.
Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?
В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты. Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.
Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают.
Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?
Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.
Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.
Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?
Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.
Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?
При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах, разрешение выдается через два месяца.
Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?
Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.
Цены на ремонт зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.
Примеры объектов для редевелопмента
Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры. Цена покупки €840 000, расходы на редевелопмент - €700 000. Общая цена продажи – €3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна.
Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена €270 000, расходы на редевелопмент - €260 000. Выставлено на продажу за €800 000, в настоящий момент внесен задаток.
Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?
Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.
Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?
Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.
Примеры объектов для редевелопмента
6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.
Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.
В какой степени инвестор принимает участие в проекте?
Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.
Примеры объектов для редевелопмента
188 100 €
Коммерческая недвижимость в Дубае, ОАЭ
60 м²
Продажа помещений в медицинском центре с лицензией
от 25 м2
цена от 8 000 000 рублей
Полная Презентация Проекта Tranquil Wellness Tower
1. Введение в Проект
Tranquil Wellness Tower – крупнейшая в регионе башня, объединяющая в себе гостиничный бизнес, недвижимость и оздоровление. Расположенная в сердце Дубая, башня предлагает уникальное...
Real Estate Dubai
270 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
Коммерческое помещение для бизнеса инвестиционное предложение в Барселоне напротив торгового центра Gran Via 2 и выставочного комплекса в области Plaza Europa.
Активность: Арендовано бару с услугами пекарни. Коммерческие помещения площадью 130 м2. Стеклянный фасад и вход с двух улиц. Контракт со сроком погашения до 2026 с продлением. IBI и...
EuropaHome
350 000 €
Магазин в Лимасоле, Кипр
145 м²
Расположенное в Палодея, это торговое помещение площадью 145,1 м² представляет отличную возможность для бизнеса, который ищет видимость и удобный доступ в развивающемся жилом районе. Помещение находится на одной из главных улиц деревни, что обеспечивает стабильный местный поток посетителей и лёгкий доступ к соседним районам. В собственности...
BLUE SKY HOUSES
105 000 €
Отель, гостиница в Гудаури, Грузия
27 м²
ВНЖ при покупкеКредит
Если бы вам предложили купить недвижимость в Красной Поляне по цене 2015 года— вы бы сделали это?
Ответ очевиден. Вот почему стоит инвестировать в Пасанаури:
Инвестиции в Pasanauri: выгодный вход в премиальный туризм Грузии
Почему этот проект уникален:
Стратегическая локация
Пасанаури — всего 90 км от Тбилиси и 35 км до...
MyMart
86 339 €
Коммерческая недвижимость в Убуде, Индонезия
45 м²12% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойГотовый бизнес
КОММЕРЧЕСКИЙ ПРОЕКТ! ПРОЕКТ PRE-SALE VIP
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
БАЛИ.РЕТРИТЦЕНТ.СЧАСТЬЕ
В ПРОДАЖЕ ГОТОВЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ ПРОЕКТ — ПРЕМИАЛЬНЫЙ РЕТРИТ ЦЕНТР С ГАРАНТИРОВАННЫМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОХОДОМ И ВОЗМОЖНОСТЬЮ ОБРАТНОГО ВЫКУПА!!
* 40 лет оплаченного лизхолда + 20...
CULTURE international real estate agency
460 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
95 м²
Бар – Ресторан с доходностью | Sants-Montjuïc | Barcelona
Предлагается инвестиционный объект с действующим арендатором в районе Barcelona, в престижной зоне Sants-Montjuïc.
Бар–ресторан с лицензией C3 (с вытяжкой и возможностью полноценной кухни).
Один из самых динамичных районов Барселоны с развитой инфраструктурой, высокой плотностью...
ESTATE BARCELONA
890 000 €
Коммерческая недвижимость в Венгрии
Проект MGC подразумевает создание сообщества для людей всех возрастов и национальностей, особенно рассчитан на активных людей в возрасте от 55 лет. В Европе проекты такого рода пока не распространены в отличие от США, Австралии, Канады и Южной Африки. В Венгрии условия для создания проекта такого рода очень привлекательны: более низкая стоимость...
Immotrading GmbH
44 000 €
Офис в Баре, Черногория
22 м²
9066. Город Бар. Идеальный центр.
Офисное помещение на третьем этаже пятиэтажного офисного здания. Лифт, широкие коридоры. В здании – множество различных фирм, медицинские кабинеты и лаборатории, аптеки, два кафе и др. Площадь помещения 22 кв м (туалетная комната, хорошая мебель, телефонные линии, интернет).
Срочная продажа, стоимость...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
2 373 465 €
Магазин в Майами, США
700 м²6% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаКредитГотовый бизнес
Отдельно стоящее здание под ритейл. 100% заполняемость (7 арендаторов) Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по...
Square Estates LLC
950 000 €
Отель, гостиница в Медулине, Хорватия
450 м²
Продается дом в Песчана Увала, в тихом месте недалеко от центра Пулы!
Общая площадь 450 кв.м. Земельный участок 750 кв.м.
Дом построен в 2005 году. Мини-отель имеет три этажа.
На первом этаже расположены 3 квартиры-студии. Каждая из квартир состоит из спальни, гостиной, кухни, ванной комнаты и террасы, на которую можно попасть из гостиной...
ADRIONIKA
2 500 000 €
Отель, гостиница в Медулине, Хорватия
750 м²
Просторный апарт-дом из 6 квартир для сдачи в аренду всего в 50 метрах от моря в Медулине, с видом на море.
Он расположен в тихой части этого оживленного места отдыха.
Общая площадь 750 кв.м. Земельный участок 2400 кв.м.
Недвижимость была первоначально построена в 1990 году, а затем отремонтирована в 2022 году. Ремонт дома продолжается и...
ADRIONIKA
108 000 €
Офис в Ялове, Турция
71 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Офисы и магазины в комплексе рядом с государственными учреждениями в Ялове
Ялова — один из самых известных городов на побережье Мраморного моря, удобно расположенный недалеко от Стамбула, Бурсы и Коджаэли. Город привлекает своей спокойной атмосферой и обеспеченным доступом к крупным мегаполисам благодаря развитой транспортной сети. Ялова...
TEKCE
240 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
90 м²
Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона.
Общая площадь 90 м.кв.
Лицензия С3.
В настоящий момент арендовано - мексиканский ресторан.
Контракт подписан сроком до ноября 2030 года.
Сумма аренды в год 13 567 евро.
Квоту за комунидад в размере 1232 евро в год и налог на недвижимость в размере 675 евро в год оплачивает...
ESTATE BARCELONA
56 000 €
Офис в Лахти, Финляндия
31 м²
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
570 000 €
Отель, гостиница в Юрмале, Латвия
550 м²
Пять гостевых апартаментов готовы разместить до 25 человек. Каждый имеет отдельный выход, кухню, спальню и место для отдыха на террасе. Имеется площадка для барбекю, детская игровая площадка, патио для завтрака и парковка. На первом этаже с отдельным входом расположена хозяйская квартира. На первом этаже: квартира помощника, прачечная, буфет с...
Habita International Estates Ltd
420 000 €
Кафе, ресторан в Хельсинки, Финляндия
70 м²7% в год
Готовый ресторан в Хельсинки с арендатором
Полностью оборудованное ресторанное помещение 70 м², продается со всем оборудованием и мебелью. Уютный зал на 25 посадочных мест, современная кухня, соответствующая всем техническим требованиям. Оживлённый пешеходный трафик и сформированная репутация, разрешение на организацию летней террасы...
INVESTOR ESTATE
2 200 000 €
Офис в Латвии
2115 м²
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
25 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Дортмунде, Германия
6300 м²
Готовый бизнес
Инвестиция в новый современный Центр проживания и ухода за пожилыми людьми с долгосрочным договором и надежным арендатором!
Цена: 25 000 000 Евро
Общая арендуемая площадь: около 6300 м2
Год постройки: 2025
Договор: долгосрочная аренда на 25 лет + опция продления на 5 лет
Об арендаторе: ведущая компания в сфере ухода и сопровождаемого...
Estate-Service24
119 000 €
Офис в Четраро, Италия
166 м²
Удалённая сделка
Четраро, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье.
Ищете просторный офис с возможностью для работы или переоборудования в жилое помещение? Предлагаем рассмотреть вариант с семью помещениями и двумя ванными комнатами, расположенный по улице Carlo Pancaro .
Этот офис идеально подойдет для компании,...
Gabetti
5 800 000 €
Отель, гостиница в Лечче, Италия
1700 м²
Величественный замок XIX века в самом сердце Саленто, Апулия, представлен на продажу. Этот исторический особняк на берегу моря, построенный известным архитектором Эмилио Корти, превосходит себя в роскоши и комфорте. С площадью 1700 кв. м и тремя уровнями, он включает в себя лоджии, террасы и панорамную крышу. Вилла сейчас используется как...
Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.
