Идея, которая кажется очевидной: купить то, что хорошо стоит, но в нынешнем виде не актуально. Перестроить во что-то востребованное на рынке. Продать обновленный объект и заработать. Перспективная схема из Греции для инвесторов со всего мира с комментариями представителей компании Grekodom Development.
В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет.
В чем состоит идея реведелопмента?
Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.
Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?
В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты. Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.
Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают.
Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?
Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.
Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.
Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?
Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.
Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?
При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах, разрешение выдается через два месяца.
Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?
Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.
Цены на ремонт зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.
Примеры объектов для редевелопмента
Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры. Цена покупки €840 000, расходы на редевелопмент - €700 000. Общая цена продажи – €3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна.
Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена €270 000, расходы на редевелопмент - €260 000. Выставлено на продажу за €800 000, в настоящий момент внесен задаток.
Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?
Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.
Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?
Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.
Примеры объектов для редевелопмента
6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.
Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.
В какой степени инвестор принимает участие в проекте?
Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.
Примеры объектов для редевелопмента
19 000 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
500 м2
#30184938
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Кошарица.
Стоимость каждого: 19 000 евро
Населенный пункт: с. Кошарица
Площадь участка: 500 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи несколько участков земли, можно...
OAZIS REALTY
598 000 €
Магазин в Анталии, Турция
220 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Магазин в выгодном месте в проекте на главной дороге в Анталии
Предлагаемый на продажу магазин расположен в Алтынташе – развивающемся торговом и инвестиционном центре Анталии. В Алтынташе активно строятся новые современные комплексы, а благодаря удобному доступу к центру города и другим основным районам, он является идеальным местом для бизнеса...
TEKCE
1 231 680 €
Отель, гостиница в Мексике
1440 м2
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Мексика Плая Дель Кармен
ПРОДАЖА жилого комплекса!!!
Закрытая огороженная высоким забором территория;
2 трехэтажных здания :
в каждом по 6 одинаковых квартир площадью 80кв метров (3 спальни, 2 туалета с душевыми, кухня, прачечная, интернет, тв)
Бассейн на территории,
Парковочные места,
Бар, барбекю зона, домик охраны.
Идеальный...
Частное лицо
429 000 €
Магазин в Стамбуле, Турция
24 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
8 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
3000 м2
Коммерческое помещение в городе Барселона.
Общая площадь 3000 м.кв.
В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети.
Дата подписания контракта март 2025 года сроком на 35 лет.
Сумма аренды в год 444 000 евро.
Начиная с 2030 года увеличение на IPC.
Налог на недвижимость и комунидад на уточнении.
Рентабельность бруто: 5.5%.
ESTATE BARCELONA
55 000 000 €
Отель, гостиница в Соль-де-Мальорке, Испания
60000 м2
ВНЖ при покупкеКредит
Апартотель 4* на первой линии моря на Мальорке. Великолепный вариант для бизнеса по выгодной цене. Апартотель более 360 апартаментов в престижной части острова. Отель располагает несколькими ресторанами СПА, фитнесс-клубом, баром, бассейнами и т.д. Кризисное предложение по сниженной цене.
EuropaHome
1 600 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
685 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже коммерческое помещение с уникальным расположением в районе, соединяющим центр города с набережной.
Окружение:
высокая деловая активность, представленная множеством коммерческих помещений и крупными игроками рынка (Mc'Donalds, Adidas и другие);
ключевые достопримечательности: Старый Город, Парк Сьютаделла, набережная Барселонета,...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
64 400 €
Коммерческая недвижимость в Добра Воде, Черногория
Код объекта - 1.25.730.11837Квартира-студия от застройщика в курортной локации Добры-Воды
Локация:Барская ривьера, Добры-ВодыКвартиры в новой резиденции в 500 метрах от моря.
Площадь квартиры: 32.2 кв.м.
Комплекс будет состоять из двух домов.
В этом здании всего 30 квартир.
Квартиры- студии расположены на 2 этаже здания (третий фактический)....
DOO TradeGoria
2 000 000 €
Отель, гостиница в Оспедалетти, Италия
1580 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаГотовый бизнес
Продается гостиница у самого моря, эксклюзивное редкое предложение, заслуживающее внимания. Объект с огромным потенциалом, необходимо сделать вложения для того, чтобы из отеля сделать изюминку региона! Уникальная гостиница с бассейном на море и внутренним бассейном с морской водой. Вид на море из всех номеров, площади для люксовых ресторанов и...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
15 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Тичино, Швейцария
5000 м2
Готовый бизнес
Торговый центр с магазинами одежды, кафе, парковкой, складскими помещениями с ТОП - расположением. Характеристики: - высокое качество оборудование - дизайн известного архитектора - большая площадь (около 13 000 кубических метров) Доходность: 3,7 % Расположение: Мендризиотто — самый южный район кантона Тичино; его население составляет около...
Estate-Service24
320 000 €
Отель, гостиница в Добра Воде, Черногория
300 м2
Дом - мини-отель.
Общая площадь 300 кв м:
первый этаж - 4 апартамента с видом на море
второй этаж - 3 апартамента
третий этаж - большая квартира
Апартаменты с мебелью, ванными комнатами, террасами, кондиционерами.
Имеется терраса - над третьем этажом.
Вид на море, от пляжа 400 метров.
Участок 300 кв м, до 7-ми парковочных мест.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
986 535 €
Коммерческая недвижимость в Риге, Латвия
996 м2
Продажа новых отапливаемых складских помещений площадью 996.5 кв. метров возле станции Золитуде. Удобное расположение: 10 минут до центра, 10 минут до аэропорта, 20 минут до Юрмалы. Рядом железнодорожная станция, остановки общественного транспорта.Благоустроенная территория площадью 4400 метров (входит в стоимость) огорожена забором, въезд со...
Mercury Group
1 600 000 €
Отель, гостиница в Барселоне, Испания
475 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Продается бутик-отель в центре Ситджеса.
Окружение:
городская площадь
огромное множество отелей и туристических апартаментов
городской пляж
инфраструктура туристического города: заведения с различной кухней, магазины, бутики, торговые и развлекательные центры и даже один из крупнейших гольф-клубов всего побережья
Дорога до центра...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Цена по запросу
Магазин в Берлине, Германия
3000 м2
КредитГотовый бизнес
Данный проект реализован нами в посещаемом районе города с положительной демографической динамикой. Залог успеха — сочетание сильных игроков в лице лидера продуктовой торговли REWE и пользующихся ежедневным спросом небольших арендаторов (салон красоты, парикмахерская, магазин одежды).
Внимание: с арендатором уже заключен долгосрочный...
BiG Property
70 529 €
Инвестиционный проект в Каире, Египет
34 м215% в год
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойГотовый бизнес
Открыта продажа резервных юнитов в проекте "THE FORT"
- Строительство завершено более чем на 50%
- С очень выгодным предложением
Персональная скидка 10%
Первоначальный взнос 10%
Равные ежеквартальные платежи в течение 8 лет.
- *Первый этаж* *Коммерческое помещение*
Цены до Персональной скидки:
от 50 метров = 420 000$...
Haya Property
1 850 000 €
Отель, гостиница в Биеле, Черногория
210 м2
Код объекта - 6.20.17.11373Отель в районе Биела, город Герцег Нови
Продается отель на второй линии, 100 метров до моря. В здании 4 этажа, на первом находится рецепция, кафе в отдельном помещении и ресторан с летней террасой.
На втором и третьем этаже находится 16 комнат, по 8 на каждом этаже, планировка идентичная.
На последнем этаже три...
DOO TradeGoria
850 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
150 м25.7% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже помещение с арендатором в «Золотом Квадрате» Барселоны - месте с самыми ликвидными коммерческими помещениями, где каждый инвестор мечтал бы приобрести в собственность один или несколько объектов недвижимости. Отличное местоположение в туристической части города обеспечивает высокую проходимость круглый год. У помещения есть лицензия...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
210 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
192 м2
Код объекта - 4.25.17.11424
Мини-отель в Сутоморе в центре
Продается половина здания, оборудованная под мини- отель.
Характеристики:
- площадь отеля 192м2
- площадь земельного участка 350м2
Структура отеля:
Отель состоит из 3 апартаментов и 5 студио. Всего 24 кроватей.
Отель полностью меблирован и оборудован техникой.
Установлены...
DOO TradeGoria
2 070 000 €
Коммерческая недвижимость в Лимасоле, Кипр
397 м2
Новое жилое здание в историческом центре Лимассола предлагает редкую инвестиционную возможность: 10 квартир с изысканным дизайном, включая 1 студию, 8 квартир с одной спальней и 1 квартиру с двумя спальнями, спроектированных специально для современной городской жизни и обладающих исключительным потенциалом для сдачи в аренду.
Проект расположен...
BLUE SKY HOUSES
2 100 000 €
Отель, гостиница в Петроваце, Черногория
600 м2
ВНЖ при покупкеГотовый бизнес
Отель был построен в 2003 году в современном стиле из качественных материалов с соблюдением всех норм и требований ЕС.
Интерьер каждого номера выполнен в разном стиле и цветовой гамме, цвета подобраны так, чтобы мебель и декор каждого апартамента создавали уют и гармонию, располагающую к безмятежному отдыху на побережье Адриатики и...
Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.
