Идея, которая кажется очевидной: купить то, что хорошо стоит, но в нынешнем виде не актуально. Перестроить во что-то востребованное на рынке. Продать обновленный объект и заработать. Перспективная схема из Греции для инвесторов со всего мира с комментариями представителей компании Grekodom Development.
В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет.
В чем состоит идея реведелопмента?
Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.
Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?
В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты. Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.
Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают.
Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?
Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.
Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.
Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?
Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.
Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?
При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах, разрешение выдается через два месяца.
Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?
Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.
Цены на ремонт зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.
Примеры объектов для редевелопмента
Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры. Цена покупки €840 000, расходы на редевелопмент - €700 000. Общая цена продажи – €3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна.
Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена €270 000, расходы на редевелопмент - €260 000. Выставлено на продажу за €800 000, в настоящий момент внесен задаток.
Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?
Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.
Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?
Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.
Примеры объектов для редевелопмента
6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.
Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.
В какой степени инвестор принимает участие в проекте?
Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.
Примеры объектов для редевелопмента
570 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
360 м2
Код объекта - 1.25.17.12648
Дом с рестораном и апартаментами, в Спичанско поле, Заграде, Сутоморе, в тихом месте, с видом на Спичанско поле и море, примерно в пяти минутах ходьбы от залива и пляжа Мальевик, а также других пляжей в область. Здание построено на участке площадью 448м2 (14Х32м) и состоит из цокольного и двух этажей, общей полезной...
DOO TradeGoria
Цена по запросу
Отель, гостиница в Рованиеми, Финляндия
10780 м2
Новый шале-курорт проект площадью 10 780 м2, предусматривает поэтапное строительство 190 шале от 30 до 100 м2, ресторана 823 м2, включая стойку регистрации, а также служебные здания и помещения для организации досуга на участке площадью 43 гектара в самом сердце самого международного туристического района в Рованиеми, в 5 км от Полярного круга и...
World Haus Finland
1 900 000 €
Отель, гостиница в Горски-Котаре, Хорватия
Уникальный трехзвездочный отель на продажу в зеленом раю на Горском Котаре!
Гостиница предлагает 21 номер различной вместимости для 51 человека.
Он также имеет отличную инфраструктуру, которая делает этот отель действительно выдающимся для этого района:
прием
конференц-зал на 40-50 человек с современным оборудованием
2 ресторана...
ADRIONIKA
13 852 987 €
Коммерческая недвижимость в Софии, Болгария
Immotrading GmbH
125 000 €
Коммерческая недвижимость в Будве, Черногория
38 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойГотовый бизнес
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
КОММЕРЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НОВОСТРОЙКЕ В ЦЕНТРЕ БУДВЫ!!
ОТЛИЧНОЕ РЕШЕНИЕ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА И ИНВЕСТИЦИЙ!!
ПЛОЩАДЬ: 38 м2
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: ЦЕНТР
ЦЕНА: 125 000 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
ВНЖ (вид на жительство)...
CULTURE international real estate agency
12 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
1466 м2
Коммерческое помещение в элитном районе города Барселона - Сан Жерваси. Эмблематическое место всей тусовочной жизни города.
Общая площадь 1466,31 м.кв. Фасад 8 метров. Расположено на двух этажах: первый этаж 1432,09 м.кв., подвальное помещение 34,22 м.кв.
В настоящий момент арендовано - ночной клуб, принадлежащий к одной из самых...
ESTATE BARCELONA
1 110 000 €
Магазин в Турции
290 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Магазины в престижном проекте в Мерсине, Енишехир
Мерсин – один из важнейших портовых городов Турции, известный своей растущей экономикой, молодым населением, современным городским планированием и уникальным сочетанием природных и исторических достопримечательностей. Город, расположенный на побережье Средиземного моря, славится не только своими...
TEKCE
750 000 €
Отель, гостиница в Бечичи, Черногория
311 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Функциональный мини-отель расположен в туристической зоне популярного морского курорта Бечичи. Отличное расположение всего в несколько минутах ходьбы от пляжа. Объект идеальный для вашего бизнеса или инвестиций.
Информация:
• Площадь участка: 288 м². Территория закрытая.
• Здание: 3 этажа, внутренняя лестница.
•...
Белый Слон
997 000 €
Производство в Акьюрте, Турция
340 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Коммерческая недвижимость в Анкаре рядом с аэропортом и выставочным центром
Анкара, столица Турции, известна своей современной городской структурой и развитой инфраструктурой. Акюрт, расположенный на северо-востоке города, привлекает инвесторов благодаря своему стратегическому расположению рядом с промышленными зонами и аэропортом Эсенбога....
TEKCE
Цена по запросу
Магазин в Эрфурте, Германия
1900 м2
КредитГотовый бизнес
Супермаркет REWE в пригороде Эрфурта — пример рентабельного проекта BiG Property в небольшом немецком городе. Благодаря долгосрочному договору аренды 15 лет и надежности арендатора данный готовый бизнес уже несколько лет приносит инвестору стабильный доход.
Компания REWE успешно работает в данной точке более 20 лет. супермаркет был...
BiG Property
106 747 €
Отель, гостиница в Гудаури, Грузия
24 м25% в год
Удалённая сделкаГотовый бизнес
Отельные номера в уникальном регионе Грузии — Пасанаури.
Инвестиция, которая сочетает природу, трафик туристов и премиальную доходность.
Гарантированная доходность — 5% в год
Реальная доходность — до 13%
Рост стоимости при перепродаже — до 30%
Опция обратного выкупа — доступна
Это не просто отель —...
İNEST HOMES
1 890 000 €
Отель, гостиница в Анталии, Турция
2800 м2
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Готовый бизнес - отель, с территорией размером 2.800 м2
На территории находятся ресепшн, ресторан
16 апарт-номеров, оборудованы кондиционером и собственной ванной комнатой
Возможность аренды
Расположен среди природы, менее чем в 2 км от прибрежной зоны
Особенности территории:
пешеходные дорожки
ландшафтный дизайн
беспроводной...
TOLERANCE
3 200 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Гарраф, Испания
565 м2
ОТЕЛЬ 1* НА ПРОДАЖУ В СИТЖЕСЕ
Выгодное расположение в центре Ситжеса, на тихой улице, всего в 4 минутах ходьбы от пляжа и в 300 метрах от железнодорожного вокзала. В нескольких метрах от моря, общественного транспорта, магазинов и развлекательных зон.
Потенциал для улучшения или перепозиционирования в качестве бутик-отеля, хостела или...
ESTATE BARCELONA
850 000 €
Отель, гостиница в Черногории
215 м2
Код объекта - 2.25.17.8122
КОМПЛЕКС расположен в БАРСКОЙ Ривьере, перед городом Сутоморе, в Заградже.
Комплекс состоит из двух объектов, аппарт-отель новый, в процессе завершения строительства (окончание в 2019г) и Вилла 2010года постройки, и бассейна с зонами отдыха.
Расстояние до моря 300 метров в прямой видимости , по дороге 3 минуты на...
DOO TradeGoria
1 248 000 €
Отель, гостиница на Халкидиках, Греция
2350 м2
На продажу выставлен полуготовый отель в регионе Неос Мармарас, всего в 600 метрах от моря.
Общая площадь 2350 кв.м, состоит из 65 комнат и подвалов для спортивных залов и зон для завтрака на участке 3305 кв.м.
Trustate Development
350 000 €
Офис в Любляне, Словения
82 м2
Предлагается коммерческий объект, предназначенный для ресторанной деятельности, площадью 82 м². Объект находится в районе Шишка в Любляне. Здание построено в 1980 году и прошло адаптацию в 2017 году, что обеспечивает его соответствие современным стандартам и требованиям. К объекту также прилагается земельный участок размером 45 м², который...
MIRAG INVEST DOO
1 649 000 €
Отель, гостиница в Ровини, Хорватия
400 м2
Отель на продажу в Ровине, в непосредственной близости от зоны 5***** звезд!
Одна из лучших районов Ровина!
Расстояние до пляжа составляет 850 метров.
Этот объект расположен рядом с самым престижным районом Ровина, всего в нескольких шагах от известных 5-звездочных отелей Grand Park, Monte Mulini, Lone и других. Местоположение...
ADRIONIKA
3 600 000 €
Отель, гостиница в Нови-Винодольски, Хорватия
1134 м2
Роскошная вилла на берегу моря на продажу в Нови Винодольски – 1134 м2 с апартаментами, панорамным видом на море, бассейном и просторным садом Эксклюзивная возможность — всего в 200 метрах от побережья Адриатического моря!
Представьте себе владение роскошной виллой с 21 жилым блоком для 38 спален в захватывающем месте, где море встречается с...
ADRIONIKA
Цена по запросу
Отель, гостиница в Фажане, Хорватия
897 м2
Великолепный мини-отель 897 м2 с 9 апартаментами в Вальбандоне недалеко от Пулы всего в 900 метрах от пляжа!
На тихой и спокойной улице, на расстоянии 1 км от моря, вы найдете этот многоквартирный дом с 9 квартирами общей площадью 897 м2.
Дом разделен на 4 этажа - цоколь, цокольный этаж, первый и второй этаж. В полностью огороженном саду...
ADRIONIKA
300 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
160 м2
Коммерческое помещение в районе города Барселона - Оспиталет де Йобрегат.
Угловое помещение с большими панорамными окнами.
Общая площадь 160 м.кв.: первый этаж 80 м.кв., альтийо 80 м.кв.
В настоящий момент арендовано - хестория.
Контракт подписан в июне 2025 года сроком на 10 лет.
2 года обязательного исполнения.
Сумма аренды 16 200...
Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.
