Идея, которая кажется очевидной: купить то, что хорошо стоит, но в нынешнем виде не актуально. Перестроить во что-то востребованное на рынке. Продать обновленный объект и заработать. Перспективная схема из Греции для инвесторов со всего мира с комментариями представителей компании Grekodom Development.
В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет.
В чем состоит идея реведелопмента?
Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.
Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?
В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты. Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.
Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают.
Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?
Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.
Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.
Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?
Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.
Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?
При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах, разрешение выдается через два месяца.
Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?
Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.
Цены на ремонт зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.
Примеры объектов для редевелопмента
Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры. Цена покупки €840 000, расходы на редевелопмент - €700 000. Общая цена продажи – €3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна.
Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена €270 000, расходы на редевелопмент - €260 000. Выставлено на продажу за €800 000, в настоящий момент внесен задаток.
Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?
Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.
Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?
Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.
Примеры объектов для редевелопмента
6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.
Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.
В какой степени инвестор принимает участие в проекте?
Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.
Примеры объектов для редевелопмента
750 000 €
Отель, гостиница в Омише, Хорватия
364 м2
Трехквартирный дом с гаражом, террасами и фантастическим видом на море на ривьере Омиш - всего в 60 метрах от моря!
На самом деле это 1-я линия строительства от моря!
Это четырехэтажный каскадный дом в привлекательном месте на Омишской Ривьере, общей площадью 364 м2. Земельный участок 550 м2.
Дом состоит из двух гаражей на первом этаже,...
ADRIONIKA
3 405 000 €
Доходный дом в Лимасоле, Кипр
Продаётся офисное здание на берегу моря, Лимассол. Современное 8-этажное коммерческое здание, расположенное на берегу моря, предлагает первоклассные офисные помещения с панорамным видом на море. Характеристики здания: 7 этажей офисов 2 этажа парковки (4 места на офис) Открытое рабочее пространство со стеклянными перегородками и кухонной зоной...
MySpace Real Estate
2 890 000 €
Офис в Любляне, Словения
2250 м2
Предлагается на продажу коммерческий комплекс, расположенный на улице Лескошкова, 10, в районе БТЦ, с общей площадью 2.250 м². Объект был построен в 1978 году и представляет собой трехэтажное здание.
Здание обладает следующими архитектурными особенностями:
В подвале расположены помещения площадью 204 м².
На первом этаже находится магазин...
MIRAG INVEST DOO
54 600 €
Офис в Любляне, Словения
28 м2
Предлагается к продаже коммерческая недвижимость: офисное помещение площадью 28 м², расположенное на третьем этаже четырехэтажного здания. Объект, построенный в 1986 году, прошел полную реконструкцию в 2025 году и готов к использованию.
В ходе реновации установлены новые системы кондиционирования воздуха и мебель, заменены окна, полностью...
MIRAG INVEST DOO
8 700 000 €
Отель, гостиница в Кортоне, Италия
6000 м2
В окрестностях древнего города этрусков - Кортоны, расположенного в сердце Тосканы, выставлено на продажу старинное имение, окруженное прекрасными пейзажами, охватывающими такие знаменитые города, как Флоренция, Ареццо, Сиена и Перуджа. Этот комплекс, отреставрированный в традиционном тосканском стиле, состоит из восьми апартаментов и отеля....
Lionard Luxury Estate
25 500 000 €
Отель, гостиница в Алании, Турция
3216 м2
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
Отель категории 5* расположен в Алании, в районе Оба на первой береговой линии с собственным пляжем.
Категория : 5 Звезд
Тип питания : Ультра Все Включено
Количество номеров : 113
Количество кроватей : 290
Пляж : в 20 метрах, песчаный
Отель для взрослых : Дети до 16 лет не принимаются
НОМЕРА:
СТАНДАРТНЫЙ НОМЕР...
Ozdence Construction Company & Real Estate Agency
279 000 €
Коммерческая недвижимость на Тенерифе, Испания
160 м2
Мы предлагаем на продажу помещение площадью 160 м2, в настоящее время сданное в аренду ресторану.
Он расположен на главной улице Кальяо Сальвахе в коммерческом районе с множеством предприятий: барами, ресторанами, супермаркетом и другими, в нескольких метрах от набережной и пляжа. Ресторан не выходит на главную улицу напрямую, но на нем...
VYM Canarias
Цена по запросу
Офис в Дубае, ОАЭ
377 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя LUMENA — флагманский проект от люксового застройщика OMNIYAT, расположенный на въезде в главный деловой район Дубая, Business Bay. Эта 260-метровая иконическая башня создана для лидеров бизнеса и предлагает рабочее пространство нового поколения, сочетая в себе престиж, инновации и безупречный дизайн.
Ключевые...
Nevestate
329 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
92 м2
Коммерческое помещение в районе Лес Кортс города Барселона.
Общая площадь 92 м.кв.
В настоящий момент арендовано - китайский ресторан.
Дата подписания контракта 2022 год сроком на 6 лет.
Сумма аренды в год 18 000 евро.
Налог на недвижимость в размере 688 евро в год и квоту за комунидад в размере 804 евро в год оплачивает собственник....
ESTATE BARCELONA
250 000 €
Магазин в Лимасоле, Кипр
40 м2
Магазин с кладовой, верандой и крытой парковкой на 3 автомобиля на первом этаже нового жилого дома, расположенного в районе с интенсивным движением в Айос Афанасиос, Лимассол, с удобным доступом к центру города и шоссе. Этот магазин, находящийся в востребованном районе, предлагает значительный потенциал для высокой доходности. Комбинация...
BLUE SKY HOUSES
1 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Ларнаке, Кипр
800 м2
Коммерческое здание на продажу в самом центре Ларнаки
Детали недвижимости:
Состояние: вторичная продажа
Год постройки: 1990
Количество туалетов: 6
Количество душевых: 1
Внутренняя общая площадь: 800 кв.м плюс 80 кв.м мезонин
Планировка:
Первый этаж: 200 кв.м
Мезонин: 80 кв.м
Три одинаковых этажа по 200 кв.м каждый
Здание...
BLUE SKY HOUSES
16 200 €
Коммерческая недвижимость в Брястовце, Болгария
13297 м2
ID 33584422
Цена: 16200 евро
Местоположение: обл. Бургас, с.Брястовец, местность Моллов Баир
Общая площадь: 13297 кв.м.
Категория – категория 9
Оплата:
Депозит 2000 евро,
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
Предлагаем ровный участок размером 13297 кв.м. сельскохозяйственного назначения 9 категории....
OAZIS REALTY
20 000 000 €
Отель, гостиница в Пальма-де-Майорке, Испания
7000 м2
ВНЖ при покупкеКредит
Первая линия моря, отель 4* супериор, оценка в поисковиках 9,2 из 10 и 5 из 5-ти! Фантастическое предложение, срочная продажа. Современный отель в прекрасном состоянии в Пальма де Мальорка. В комплексе есть СПА, фитнесс клуб, три бассейна, ресторан, бар, кафе. Отель предоставляет множество дополнительных услуг. Превосходно расположен как для...
EuropaHome
2 700 000 €
Магазин в Лиссабоне, Португалия
5725 м24.75% в год
Готовый бизнес
GLA 5 725 кв. м
Арендатор – одна из крупнейших сетей продуктовых супермаркетов с более чем 400 магазинами в Португалии. Сеть входит в португальский и голландский холдинг продуктовой и розничной торговли, основанный в 1792 г., объединяет несколько ритейл-сетей и насчитывает 4000 магазинов в Португалии, Польше, Колумбии и др. странах....
Intermark Global
2 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия
2220 м2
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!Объект является основным торговым центром в инфраструктуре города. Якорный арендатор NORMA, договор аренды с 1994 года по 31.12.2023 года, не включая опции продления. Общая длительность договоров аренды по всем арендаторам 5,8 лет, без права расторжения. Есть одобренное финансирование 1.200.000€ под 1,75%, ставка фиксирована на 5...
NF Group
1 047 000 €
Магазин в Агиос Теодоросе, Кипр
Магазины — первоклассные возможности для розничной торговли. Комплекс также располагает торговыми площадями премиум-класса, которые выигрывают как от расположения в жилом районе, так и от расположения в центре города. Эти магазины отличаются современными витринами, высокими потолками и открытой планировкой, что обеспечивает хорошую видимость и...
MySpace Real Estate
2 400 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1030 м2
Коммерческое помещение расположено в Барселоне. В данный момент помещение сдано в аренду супермаркету. Помещение включает террасу эксклюзивного права пользования арендатора. В 2014 году был сделан капитальный ремонт.
Площадь помещения: 1 030 кв. м.Фасад помещения: 7 м.Срок договора на аренду: 25 лет.Начало аренды: 11 мая 2000 г.Сумма аренды:...
NF Group
225 000 €
Отель, гостиница в Алании, Турция
120 м2
ЦенаОтель, 2+1Этаж: 3, , 120m², €225,000
LUXURY ESTATE TURKEY
Цена по запросу
Магазин в Эрфурте, Германия
1900 м2
КредитГотовый бизнес
Супермаркет REWE в пригороде Эрфурта — пример рентабельного проекта BiG Property в небольшом немецком городе. Благодаря долгосрочному договору аренды 15 лет и надежности арендатора данный готовый бизнес уже несколько лет приносит инвестору стабильный доход.
Компания REWE успешно работает в данной точке более 20 лет. супермаркет был...
BiG Property
890 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
685 м2
Семейный отель в средневековом городке в красивом регионе Байш Эмпорда в провинции Жирона. Общая площадь 685 м.кв. Кондиционер, система отопления. Собственный ресторан на 21 столик: 9 в зале, 12 на террасе. Профессиональное оборудование.
Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.
