Идея, которая кажется очевидной: купить то, что хорошо стоит, но в нынешнем виде не актуально. Перестроить во что-то востребованное на рынке. Продать обновленный объект и заработать. Перспективная схема из Греции для инвесторов со всего мира с комментариями представителей компании Grekodom Development.
В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет.
В чем состоит идея реведелопмента?
Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.
Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?
В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты. Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.
Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают.
Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?
Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.
Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.
Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?
Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.
Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?
При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах, разрешение выдается через два месяца.
Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?
Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.
Цены на ремонт зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.
Примеры объектов для редевелопмента
Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры. Цена покупки €840 000, расходы на редевелопмент - €700 000. Общая цена продажи – €3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна.
Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена €270 000, расходы на редевелопмент - €260 000. Выставлено на продажу за €800 000, в настоящий момент внесен задаток.
Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?
Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.
Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?
Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.
Примеры объектов для редевелопмента
6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.
Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.
В какой степени инвестор принимает участие в проекте?
Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.
Примеры объектов для редевелопмента
1 200 000 €
Отель, гостиница в Ровини, Хорватия
300 м2
Здание с четырьмя квартирами на продажу в сердце старого города Ровинь!
Фантастическое расположение в самом центре, всего в 120-150 м от моря!
Это очаровательное здание в Ровине включает в себя четыре квартиры, каждая площадью примерно 79 м² на четырех этажах, включая квартиру на последнем этаже с мансардой.
Одна квартира полностью...
ADRIONIKA
940 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
253 м2
Коммерческое помещение в самом центре города Мадрид.
Общая площадь 253 м.кв.
Арендатор - ресторан. Он уже является арендатором долгое время.
Контракт подписывается с новым собственником сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Сумма аренды в год 50 400 евро в год.
Залог 25 200 месяца.
Комунидад в...
ESTATE BARCELONA
3 000 000 €
Отель, гостиница в Санта-Мария дель Чедро, Италия
3000 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаКредитГотовый бизнес
Предлагаем нашу собственность напрямую без посредников.
Италия. Калабрия. Закрытый в настоящий момент “ Hotel Residence Domus ”- туристический комплекс находится в г. Санта Мария дель Чедро, Марина, на набережной тирренского моря. Город имеет важное туристическое, культурное и религиозное значение. В городе сохранилось много...
Scalea Realty
122 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
Четырехзвездочный отель в городе Марбелья на побережье Коста дель Соль.
Количество номеров 163.
Есть возможность расширения отеля на 240 номеров (включает участок площадью 4,400 м² + участок площадью 4,500 м², включенный в цену)
ESTATE BARCELONA
2 900 000 €
Офис в Лимасоле, Кипр
549 м2
Новое, ультрасовременное офисное здание предлагает исключительную рабочую среду, созданную с учётом комфорта, эффективности и эстетики. Стратегически расположенное вдоль автомагистрали Лимассола, здание обеспечивает удобный и быстрый доступ к Пафосу, Ларнаке и Никосии, что делает ежедневные поездки лёгкими и предсказуемыми. Международный...
BLUE SKY HOUSES
231 000 €
Коммерческая недвижимость в Ларе, Турция
180 м2
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию офис в бизнес-центре в Антании планировкой 4+2. Общая площадь 180 м2, есть отдельный санузел и балкон. Данный вариант расположился на 1 этаже. Наш послепродажный сервис при необходимости поможет обставить помещение мебелью и техникой. Бизнес-центр является выгодным предложением в качестве инвестиций, стоимость таких...
RestProperty
2 400 000 €
Отель, гостиница в Хорватии
720 м2
Роскошный туристический дом с 4 апартаментами в Подгоре, недалеко от фанусной Макарски, всего в 200 метрах от моря!
Эту недвижимость также можно использовать как частную виллу для семьи разных поколений или для 2-3 братьев.
Дом построен таким образом, что из всех окон видно море!
Недвижимость имеет общую жилую площадь 720 кв.м, земельный...
ADRIONIKA
310 100 €
Кафе, ресторан в Вердере, Германия
132 м25.2% в год
Коммерческая недвижимость в пригороде Берлина. Доход 5,2%
Продаются коммерческие помещения в г.Вердер, земля Бранденбург. Купить помещения можно как по отдельности, так и вместе.
Объект расположен в оживленном районе, на первом этаже нового современного жилого комплекса. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура, такая как: рестораны,...
EW Real Estate
1 800 000 €
Отель, гостиница на Мали-Лошини, Хорватия
330 м2
Исключительное здание на 1-й линии моря в известном туристическом городке Мали Лошинь!
Общая площадь здания 330 кв.м.
Первый этаж занимает кафе-бар с закрытым помещением и большой открытой террасой.
На втором этаже сдаются в аренду две квартиры. Ref: RE-AB-TUR12При покупке недвижимости в Хорватии покупатель несет дополнительные расходы...
ADRIONIKA
700 000 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
520 м2
#27724546 Предлагается двухэтажное офисное здание в центре курорта Солнечный Берег, обл. Бургас, Болгария.
Стоимость: 700 000 евро
Населенный пункт: к. к. Солнечный берег
Комнат: 20
Общая площадь: 520 кв. м.
Площадь земли: 700 кв. м.
Терасса 0
Этаж: 1 и 2 из 2
Без таксы поддержки
Здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Схема...
OAZIS REALTY
95 841 €
Отель, гостиница на острове Ронг, Камбоджа
28 м215.36% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
15,36% Годовых в USD: Окупаемость за 6,5 Лет в Port Yves Palace, Камбоджа
Инвестируйте в первый пятизвёздочный апарт-отель на острове Кох Ронг: стабильный доход в валюте, рост капитала и личный отдых в премиальном курорте, который прославился как Мальдивы Камбоджи.
Идеальная локация
Остров Кох Ронг — крупнейший туристический центр...
Beta Real Estate Co., Ltd
1 290 000 €
Магазин в Стамбуле, Турция
220 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Магазин с арендатором — магазином Мигрос — в 50 м от метро в Стамбуле, Багджылар
Предлагаем на продажу магазин, расположенный в динамично развивающемся районе Багджылар на улице Басын Экспресс. Этот район Стамбула известен своей высокой плотностью населения и активным пешеходным движением. Магазин находится в подземной коммерческой зоне...
TEKCE
Цена по запросу
Отель, гостиница в Неаполе, Италия
3000 м2
Предлагаемый объект элитной недвижимости находится на острове Искья, на мысе в Форио, среди виноградников и благоухающих лимонных рощ. Роскошный отель площадью почти 3 000 кв. м. декорирован и обставлен в классическом средиземноморском стиле и включает в себя 33 элегантных номера с великолепным видом на море. На первом этаже здания находится...
Lionard Luxury Estate
870 000 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
700 м2
#27996888 Предлагается два самостоятельных этажа гостевого дома в статусе 2 звезды, в курортном поселке Равда , обл. Бургас, Болгария.
Стоимость: 870000 евро
Населенный пункт: с. Равда
Комнат: 12 и двухкомнатная квартира
Общая площадь: 700 кв. м.
Площадь двора: 70 кв. м.
Терасса: 14
Этажность здания: 4
Этажи: 2 и 3 из 4
Без...
OAZIS REALTY
4 600 000 €
Отель, гостиница в Анталии, Турция
550 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Бутик-отель и кафе в пешей доступности от моря в Калеичи (Старый город), Анталия
Бутик-отель на 17 номеров расположен в Калеичи, Анталия. Калеичи – это исторический и культурный центр Анталии с высоким инвестиционным потенциалом и большим потоком туристов. Будучи знаковым местом города, Калеичи обладает неповторимой атмосферой с уникальной...
TEKCE
395 000 €
Отель, гостиница в Алании, Турция
270 м2
ЦенаОтель, 3+1, 270m², €395,000Погрузитесь в атмосферу роскоши этой изысканной виллы, расположенной в тихом местечке Каргыджак. Эта потрясающая вилла гармонично сочетает в себе современную роскошь и природную красоту, обеспечивая непревзойденный опыт проживания. Представьте себе просторное жилище площадью 270 квадратных метров с впечатляющей...
LUXURY ESTATE TURKEY
115 280 €
Коммерческая недвижимость в Магдебурге, Германия
19 м24% в год
Квартиры в замке на воде, расположенном на климатическом курорте в коммуне Флехтинген, земля Саксония-Анхальт. Замок площадью 6,400 кв.м. отреставрирован и модернизирован в 2021 году. К продаже доступно 100 помещений под квартиры, половина из них уже готовы к проживанию.
Цена квартир: от 115.280 евро
Площадь: 19.21 - 161.92 кв.м....
Intermark Global
430 000 €
Офис в Любляне, Словения
70 м2
Предлагается для приобретения коммерческий объект недвижимости – гастрономическое заведение общей площадью 70 квадратных метров. Изначально построенный в 1980 году, объект был модернизирован в 2010 году и успешно функционирует более 25 лет. Имеется возможность покупки как самого помещения, так и фирму, ведущую деятельность с 1992 года....
MIRAG INVEST DOO
35 000 €
Коммерческая недвижимость в Жабляке, Черногория
Код объекта - 1.27.2.8793Участок для строительства дома с фантастичным видом на Жабляке
Основные характеристики:
Продается земельный участок в районе Ковачка долина, на солнечной стороне возле отеля Планинка, 5 минут от центра с фантастичным видом на горы Дурмитор. Участок урбанизирован и предназначен для строительства.
Участок 400 кв.м...
DOO TradeGoria
6 203 000 €
Коммерческая недвижимость в Лимасоле, Кипр
1728 м2
Новый проект на рынке. Великолепное жилое сообщество, которое предлагает вам лучшее из двух миров: тишину природы и удобство городской жизни. Комплекс состоит из 4 жилых блоков с уникальным дизайном и особенностями, 20-метрового бассейна, детской площадки и обширной зеленой зоны. Расположенный на холмах Лимассола, этот жилой комплекс дарит...
Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.
