a
Версия
для печати

Купить офис, чтобы заработать на квартире

Идея, которая кажется очевидной: купить то, что хорошо стоит, но в нынешнем виде не актуально. Перестроить во что-то востребованное на рынке. Продать обновленный объект и заработать. Перспективная схема из Греции для инвесторов со всего мира с комментариями представителей компании Grekodom Development.

В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет. 

В чем состоит идея реведелопмента?

Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.

Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?

В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты.  Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.

Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают. 

Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?

Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.

Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить  не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.

Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?

Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.

Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?

При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах,  разрешение выдается через два месяца.  

Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?

Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.

Цены на ремонт  зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.


Примеры объектов для редевелопмента

Недвижимость в Греции

Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры.  Цена покупки 840 000, расходы на редевелопмент - 700 000. Общая цена продажи – 3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна. 

Доходный дом в Афинах

Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена 270 000, расходы на редевелопмент - 260 000. Выставлено на продажу за 800 000, в настоящий момент внесен задаток. 


Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?

Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.

Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?

Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.


Примеры объектов для редевелопмента

Редевелопмент в Греции

6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.

Коммерческая недвижимость в Греции

Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.


В какой степени инвестор принимает участие в проекте?

Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.

Примеры объектов для редевелопмента
Коммерческая недвижимость за 848 000 евро в Никосии, Кипр
848 000 €
Коммерческая недвижимость в Никосии, Кипр
217 м2
Профессиональный дизайн и ультрасовременное проектирование являются главными особенностями новейшего коммерческого центра в Никосии. Это единственное в своем роде коммерческое здание, которое может похвастаться 8 этажами и 16 офисными помещениями. Данный проект определяет превосходство на рабочем месте благодаря продуманному дизайну и...
NF Group
Отель, гостиница за 2 300 000 евро в Порту, Португалия
2 300 000 €
Отель, гостиница в Порту, Португалия
293 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Расположенный в Порту, в районе Бонфим, этот замечательный гестхаус, площадью 436,3 м2 в стиле арт-деко представляет собой очаровательный гостевой дом, состоящий из 7 полностью меблированных квартир, внутреннего сада и прилегающей студии, предлагающих уникальное и комфортное пребывание, с возможностью добавления восьмой квартиры. Расположенный...
Amber Star Real Estate
Магазин за 1 350 000 евро в Эйшампле, Испания
1 350 000 €
Магазин в Эйшампле, Испания
400 м2 4% в год
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение в Барселоне. Окружение: жилая зона центрального района; площадь Тетуань; проспект Гран Вия, где представлено множество коммерческих помещений, отделения крупнейших банков и сетевые супермаркеты; Триумфальная Арка - одна из ключевых достопримечательностей города; бульвар Сан Жоан - одна из главных улиц...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Отель, гостиница за 690 000 евро в Баре, Черногория
690 000 €
Отель, гостиница в Баре, Черногория
600 м2
Код объекта - 1.25.17.7870 Вилла расположена в Черногории, город Бар, в тихом месте в пешей доступности от центра города. Общая площадь постройки 600 кв.м. с террасами, участок 8 соток, бассейн 10 м. на 4,5 м., две парковки, сад. Стоимость 600 000 евро. Вилла включает в себя 7 отдельных апартаментов площадью от 30 до 115 кв.м., расположенных...
DOO TradeGoria
Коммерческая недвижимость за 10 000 000 евро на Коста-Брава, Испания
10 000 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
Отель в самом центре города Плайя де Аро в 150 метрах от моря. Пять минут пешком до моря и 10 минут пешком до центра города. Расположениеуникальноблагодаря близости от торгового центра, крупных ресторанов и развлекательных заведений города, набережной и пляжа. Отель открылся 01 июня2019года. Состоит из 20 двухэтажных комфортабельных домов с...
ESTATE BARCELONA
Коммерческая недвижимость за 1 200 000 евро в Барселоне, Испания
1 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
190 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Кредит 2-3%
Уникальное предложение для инвесторов: двухэтажное помещение в самом известном районе Барселоны - Готическом квартале, который ежегодно привлекает миллионы туристов и местных жителей. Окружение: культурный центр города, окруженный историческими зданиями; в 500 метрах от знаменитого бульвара Ла Рамбла, который ежегодно посещает более...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Офис за 450 000 евро в Барселоне, Испания
450 000 €
Офис в Барселоне, Испания
233 м2 6.45% в год
Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне. Окружение: проспект Диагональ, одна из самых коммерческих улиц города; центральный парк Побленоу; современные жилые комплексы, а также офисные здания и коворкинги; несколько учебных заведений, включая школу в 200 метрах; множество отелей в радиусе 800 метров, в том числе...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Отель, гостиница за 2 700 000 евро в Столиве, Черногория
2 700 000 €
Отель, гостиница в Столиве, Черногория
1630 м2
Код объекта - 1.26.17.10316 Отель в Столиве (Которский залив, Черногория) * Построен в 2006 г. Отремонтирован и усовершенствован в 2008г.* Генеральный ремонт с усовершенствованием внутренних систем, крыши и других элементов отеля произведёнв2013 году. *1630 кв.м. + 1000 кв.м.парковой зоны (земли вокруг отеля, купленной для парка с возможным...
DOO TradeGoria
Магазин за 1 860 000 евро в Ларнаке, Кипр
1 860 000 €
Магазин в Ларнаке, Кипр
Эксклюзивное коммерческое помещение на набережной в самом сердце Лимассола Тип: Бизнес-центр Город: Лимассол Район: Центр города Обзор Переопределите свое рабочее пространство с первоклассным офисом на набережной в оживленном центре города Лимассол. Расположенный вдоль набережной Молос и в нескольких шагах от пристани для яхт Лимассола и Старого...
MySpace Real Estate
Коммерческая недвижимость за 620 000 евро в Риге, Латвия
620 000 €
Коммерческая недвижимость в Риге, Латвия
301 м2
Продается действующее торговое помещение для коммерческой деятельности под магазин, салон, врачебную практику и т. д.Общая площадь – 301, 9 м2 (1 этаж, цокольный этаж) Большой поток людей, помещение сдается много лет подряд и приносит стабильный ежемесячный доход, в самом центре города, рядом магазины, кафе, удобное транспортное сообщение. 2...
Mercury Group
Отель, гостиница в Сполето, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Отель, гостиница в Сполето, Италия
3009 м2
3D-тур
Комплекс состоит из 4 отдельных зданий и представляет собой результат реставрации и трансформации существующих пространств и сооружений, таких как конюшни и усадьба старой фермы с ярко выраженной "лошадиной" тематикой в гостиничную структуру. Жилые помещения расположены на месте старых конюшен, в окружении ухоженного сада, неподалеку от беговой...
Great Estate
Доходный дом за 2 700 000 евро в Сплите, Хорватия
2 700 000 €
Доходный дом в Сплите, Хорватия
1700 м2
ИСКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИИ! Продатся коммерческо жилое здание на этапе строительства, расположенное на удобной локации в пригороде Сплита, всего в 120 м от моря. Здание, общей площадью ок. 1700 м2 строится на участкке площадью 2500 м2 и имеет три этажа, соединенных внутренней лестницей. Первый этаж состоит из 8 помещений и...
Immobilium et mobilium d.o.o.
Коммерческая недвижимость за 2 500 000 евро в Сант-Андреу, Испания
2 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Сант-Андреу, Испания
5000 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес
В продаже паркинг в жилом районе Барселоны. Окружение: плотный жилой массив; важный проспект города Avenida Meridiana; развитая инфраструктура густонаселенного района; активная коммерческая зона: сетевые супермаркеты, спортивные залы, отделения крупных банков, различные заведения; большой спортивный центр и школа; несколько отелей...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Магазин за 699 000 евро в Пафосе, Кипр
699 000 €
Магазин в Пафосе, Кипр
165 м2
Расположенный в одном из самых оживленных районов Пафоса, этот торговый центр предлагает непревзойденную видимость и удобство. Расположенный в большой жилой зоне и прямо рядом с оживленными ресторанами и развлекательными заведениями, ваш магазин выиграет от большого количества посетителей как местных жителей, так и туристов. Всего в 15 минутах...
BLUE SKY HOUSES
Магазин за 511 000 евро в Барселоне, Испания
511 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
Сетевой супертаркет в Барселоне. Гарантированная рентабельность 5,4%. Коммерческий отдел агентства EuropaHome предлагает: Действующий супермаркет в густонаселенном районе Барселоны. Сдан в аренду крупной сети магазинов DIA. Условия договора: Договор до: 2021 Арендная плата: 24.000 €/год Налог на недвижимость: 2.240 €/год...
EuropaHome
Магазин за 2 100 000 евро в Барселоне, Испания
2 100 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1600 м2
Коммерческое помещение площадью 1 600 кв. м. разделено на два этажа по 800 кв. м.Главный этаж сдается в аренду супермаркету на срок до 2023 г.Возможно продление контракта на 20 лет.Помещение имеет коммерческий фасад 15 м.Арендный поток: 117 600/годПри сдаче нижнего этажа доход от аренды увеличится.Арендатор оплачивает налог на недвижимость и...
NF Group
Коммерческая недвижимость за 10 000 000 евро на Коста-Брава, Испания
10 000 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
6658 м2
Отель 4 звезды в городе Сант Фелиу де Гишольс на побережье Коста Брава. Расположен в пешей доступности от моря. Общая площадь отеля 6658 м.кв. Количество номеров 96. Построен в 4 этажа плюс один подземный. Установлен лифт. В отеле ресторан, собственный паркинг, зона Спа, внешний бассейн, бар, несколько салонов, конгресс зал, сад и спортивный...
ESTATE BARCELONA
Отель, гостиница за 5 991 356 евро в Сиануквиле, Камбоджа
5 991 356 €
Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа
8000 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Уникaльный oтeль в центpе Cиaнуквиля Идеальное пpедлoжение для тeх, кто ищет прeмиaльный oбъeкт для инвecтиции. Этoт соврeменный отeль с 195 нoмepaми, pаспoлoженный в цeнтpе гoрoдa, ужe гoтов к эксплуaтaции и прeдлaгaет ширoкий спeктp удoбcтв. Оcoбенности oбъекта: 195 роскошных номеpoв, пoлнocтью мeблирoванных и оборудованных для...
Beta Real Estate Co., Ltd
Коммерческая недвижимость за 2 450 000 евро в Ларнаке, Кипр
2 450 000 €
Коммерческая недвижимость в Ларнаке, Кипр
2100 м2
Продается бизнес площадью 2100 кв.м В Ларнаке.
Mercury Group
Коммерческая недвижимость за 300 000 евро в Алании, Турция
300 000 €
Коммерческая недвижимость в Алании, Турция
50 м2
Что вы получаете: Коммерческая недвижимость с гарантированным доходом от сдачи в аренду в районе Окурджалар. Район\пляж: Торговый центр находится в туристическом центре Алании, районе Окурджалар. Здесь находится 630 туристических объектов, вместимостью в 180200 койко мест. Большая часть отелей здесь пятизвездочные и рассчитаны на иностранных...
Uptrend homes

Приобретая проекты под редевелопмент, можно ли стать участником программы «Золотая виза»?

Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.

Автор Филипп Березин

Фото объектов из базы Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Греция, Инвестиции, Коммерческая недвижимость, Аренда

Читайте также

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
ВНЖ Европы: главное об инвестиционных программах иммиграции в конце 2024 года
Главные изменения
€250 тыс. за «золотую визу» Греции по-прежнему реальность. Как новый закон о ВНЖ переворачивает рынок Эллады
Интересно покопаться в деталях
Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Порог входа для «золотой визы» Греции подняли с сентября 2024 года. Но получить ВНЖ за €250 тыс. реально – рассказываем как
Новые правила – старые цены

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Греции Аренда недвижимости в Греции Апартаменты (квартиры) в Греции Коммерческая недвижимость в Греции

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Греция»