Купить офис, чтобы заработать на квартире

В Греции много невостребованных офисных зданий, а спрос на жилье в центральных районах Афин, напротив, растет. 

В чем состоит идея реведелопмента?

Речь идёт о перепрофилировании зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе не интересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Редевелопмент предполагает не только реконструкцию объекта, но и законное изменение его функционального назначения. Не меняя квадратуру, вы меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание, с новыми коммуникациями, свежим фасадом и – самое главное - новым назначением.

Что и «во что» интересно перестраивать именно сейчас?

В текущей экономической ситуации интересна перестройка офисов в жилые объекты.  Греция с 2007 года сокращает госаппарат. Только с 2013 по 2015 годы по, заявлению тогдашнего премьер-министра страны Антониса Самараса, в стране было уволено 180 000 служащих. Занимаемые государственными учреждениями офисные здания – в основном находящиеся в центе Афин – опустели. Как офисы они и сейчас невостребованы, в отличие от квартир в знаменитом туристическом центре.

Одновременно снижение цен на недвижимость в Греции (они за 10 лет упали в два раза) подошло к концу: по последним данным греческого ЦБ, цены на апартаменты в Афинах в первом квартале 2018 года стабильны (-0.1%). Получается, что спрос на жилье в столице высокий, а цены низкие, но не падают. 

Какие дома подходят для подобных проектов? А какие не подходят?

Интерес представляют здания площадью от 400 до 2 000 кв. м, построенные в 70-80 годы прошлого века. Сейчас они принадлежат частным лицам, до кризиса успешно сдававшим их государству.

Важно, что для реновации НЕ ПОДХОДЯТ дома в аварийном состоянии – расходы на перестройку сделают такой проект невыгодным. Но ещё важнее в данном случае говорить  не о самих объектах, а о локациях. Редевелопмент актуален для офисных зданий в центре Афин, расположенных рядом с важнейшими объектами инфраструктуры, станциями метро, музеями и т.д. Это не редкость – до трети территории в центре столицы занимают такие объекты.

• Читайте также: Пора инвестировать… в туристический бизнес!

Означает ли это, что предложений для редевелопмента много?

Не совсем, ведь необходимо, чтобы нынешний владелец был готов к продаже. И даже если он готов: при проверке документов может выясниться, что офисное здание принадлежит нескольким собственникам, кто-то из них живет в другой стане, у кого то есть задолженности перед банком либо налоговой… От таких обременений не всегда можно избавиться, и они в любом случае усложняют сделку.

Легко ли получить разрешение на редевелопмент? Сколько оно стоит?

При покупке здания разрешения может не быть, инженер и архитектор проекта подают его позднее. Стоимость подготовки и подачи документов зависит от объекта. Для примера, полный пакет на здание площадью до 1 500 кв. м, обойдется примерно в €30 000. Но сам процесс согласования обычно не вызывает проблем, поскольку по строительному кодексу Греции объекты в городской черте могут менять свой статус. По словам менеджера Grekodom Development Константина Параскевополуса, при правильно поданных документах,  разрешение выдается через два месяца.  

Сколько стоят подобные объекты изначально, и во что обойдется перестройка?

Цены на здания начинаются от €300 000 - 400 000 и могут превышать €1 000 000. Сумма зависит от местоположения, состояния объекта и аппетита продавца.

Цены на ремонт  зависят от качества используемых материалов и сроков сдачи. Работы по проекту площадью около 800 кв. м, занимающие полгода, обойдутся в 400-500 €/кв.м.

Примеры объектов для редевелопмента

Здание в центре Афин, 7 этажей, площадь 1 602 кв. м, разбито на коммерческие помещения и квартиры.  Цена покупки €840 000, расходы на редевелопмент - €700 000. Общая цена продажи – €3 300 000. На данный момент, проданы 3 квартиры и зарезервирована одна. 

Здание, 4 этажа, 4 квартиры, площадь 342 кв. м. Цена €270 000, расходы на редевелопмент - €260 000. Выставлено на продажу за €800 000, в настоящий момент внесен задаток. 

Что выгоднее делать с домом после изменений - сдавать квартиры в аренду или продавать их?

Это лучше определить заранее, то есть, вы должны понимать, зачем покупаете конкретное здание. Если хотите сохранить сбережения и получать доход в валюте, оставайтесь собственником и сдавайте квартиры в аренду. Есть вы сторонник более агрессивного подхода – инвестируйте, продавайте и вкладывайте свою прибыль в новые проекты.

Насколько увеличивается цена по ходу реновации. То есть, сколько можно заработать?

Новая цена зависит от затрат – материалов, использованных при реновации, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер и т.д. Иногда есть смысл оставить прошедший реконцепцию объект на какое-то время себе: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.

Примеры объектов для редевелопмента

6-этажное здание с коммерческими помещениями и квартирами в центральной части Афин. Площадь – 637 кв. м. Цена - €1 445 000. Сейчас реконструируется с использованием новейших технологий.

Здание в афинском районе Метаксургио. Цена объекта с учетом дополнительных вложений составляет €1 230 000. В результате редевелопмента собственник получает 12 апартаментов, 2 коммерческих помещения на первом этаже и подвал. В случае, если здание не продавать, ориентировочные расчеты предполагают: «чистый» доход около €80 000 в год за краткосрочную аренду апартаментов, плюс около €10 000 в год - за коммерческие помещения с подвалом.

В какой степени инвестор принимает участие в проекте?

Константин Параскевопулос, Grekodom Development: Схема предполагает пассивный бизнес. В нашем случае полное сопровождение – от покупки до сдачи готового, нового объекта – ведут подразделения Grekodom. Основную работу по приобретению объекта выполняют наши адвокаты и юристы, на которых инвестор составляет доверенность с печатью APOSTILLE. Согласование строительных работ, выбор материалов, оплата налогов, подписание договоров, подачи деклараций могут делаться по доверенности.

Примеры объектов для редевелопмента

1 200 000 €

Офис в Сутоморе, Черногория

600 м²

Коммерческое здание в Сутоморе Находиться ниже магистрали, до пляжа всего 200м. Участок 483м2, почти весь занят зданием. Здание общей площадью 600м2. В 2020 сделан капитальный ремонт и здание продается с договором аренды на 10 лет. Электричество, вода, канализация, телефон. Есть общественная парковка около здания. Зарегистрированная площадь...

Montenegro Prospects

1 950 000 €

Отель, гостиница в Алессандрии, Италия

2500 м²

Среди сказочных пейзажей Монферрато, в Пьемонте продаётся старинный замок постройки четырнадцатого века. Замок некогда принадлежал принцессе Кристине Бурбон, в следствие чего приобрёл титул «Королевский», также в покоях замка гостил герцог Галеаццо Висконти. Недавно имение было бережно отреставрировано, что позволяет ему отвечать требованиям...

Lionard Luxury Estate

9 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Риме, Италия

50 м²

Продается коммерческое помещение в Риме, районе Триесте, рядом с метро Libia. Коммерческое помещение, общей площадью 50 кв. м., сдано в долгосрочную аренду под магазин одежды, контракт действует до 2035 года. Арендная плата составляет - 67 000 евро в год. Доходность - 7,4% до налогообложения. *Фотография несет исключительно иллюстративный...

NF Group

390 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

80 м²

Коммерческое помещение в районе Ноу Баррис города Барселона. Общая площадь 80 м.кв. Лицензия С3. Фасад 10 метров. Помещение угловое, 2 большие витрины. В настоящий момент арендовано - кебабная. Контракт подписан 6.10.2023 года сроком на 15 лет. 2 года обязательного исполнения. Сумма аренды в год 21 600 евро. Первый год арендатор...

ESTATE BARCELONA

152 745 €

Отель, гостиница в Сиануквиле, Камбоджа

939 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

White Apart & Fat Goose — готовый бизнес у моря в Сиануквиле! Хотите купить не просто недвижимость, а действующий бизнес? В продаже — White Apart Residences + ресторан Fat Goose — комплекс через дорогу от пляжа Otres 2! Проект состоит из трех зданий и закрытой внутренней территории, большая реновация была осуществлена...

Beta Real Estate Co., Ltd

323 735 €

Отель, гостиница в Дубае, ОАЭ

46 м²

Metropolitan Premium Properties

45 000 €

Офис в Иматре, Финляндия

83 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности !!! В самом центре города Иматра, рядом с пешеходной улицей и всеми достопримечательностями, продаётся стильное, в отличном состоянии и с Евроремонтом Коммерческое помещение под различные виды деятельности. Помещение находится на двух этажах и имеет общую площадь...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

1 370 000 €

Отель, гостиница в Медулине, Хорватия

420 м²

Отель в Медулине с возможностью расширения в более крупный комплекс - отличная инвестиция! Спокойное зеленое месторасположение! Находясь в первоклассной зоне Медулина, всего в 200 метрах от моря, эта собственность спроектирована как мини-отель и предлагает устоявшийся, успешный туристический бизнес. Собственность была построена в 2005...

ADRIONIKA

1 500 000 €

Отель, гостиница в Рогознице, Хорватия

400 м²

Красивый апарт-отель площадью 400 кв.м расположен в непосредственной близости от Рогозницы в первом ряду от моря и красивого галечного пляжа. Он состоит из шести полностью меблированных квартир. Самая большая трехкомнатная квартира находится на первом этаже с просторной террасой. На первом и втором этажах расположены апартаменты с одной...

ADRIONIKA

715 000 €

Отель, гостиница в Сене, Хорватия

230 м²

Уникальная недвижимость на первой линии моря в районе Сеня с прямым спуском к морю! Из окон открывается великолепный вид на море! Продаются обе части дома: желтая и белая! Абсолютно спокойное место, вдали от популярных туристических маршрутов. Максимальная конфиденциальность гарантирована. Общая площадь 230 кв.м. Земельный участок 782...

ADRIONIKA

2 000 000 €

Отель, гостиница в Медулине, Хорватия

440 м²

Роскошный жилой дом в Медулине. Он был построен в 2018 году, занимает 3 этажа и имеет 6 квартир. Он расположен всего в 350 м от прекрасных пляжей Медулина, который становится все более популярным как один из лучших туристических курортов Европы. Приятный климат поможет вам насладиться прекрасными песчаными и каменистыми пляжами и кристально...

ADRIONIKA

12 728 764 €

Коммерческая недвижимость в Самане, Доминиканская Республика

30000 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

5 300 000 €

Магазин во Франкфурте-на-Одере, Германия

2250 м² 5.7% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Бранденбург. Объект был построен в 2024 году и сдан в долгосрочную аренду одному из крупнейших ритейлеров Германии. Стоимость — 5 300 000 евро Площадь — 2 250 кв.м. Доход от аренды — 300 000 евро/год Рентабельность — 5,7% Не упустите возможность приобрести...

EW Real Estate

87 000 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

2636 м²

ID 33422766 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Поморие, местность Палеокастра Стоимость: 87 000 евро Населенный пункт: г.Поморие,местность Палеокастро,обл.Бургас Площадь участка: 2636 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для...

OAZIS REALTY

4 045 000 €

Кафе, ресторан в Кирении, Кипр

400 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторный магазин на продажу в Старом порту Гирне, Северный Кипр. Этот магазин расположен в одном из самых престижных и исторически значимых районов Гирне — в Старом порту. Здесь, среди каменных зданий, расположена пристань для яхт, а поток посетителей не прекращается круглый год. Исторические здания, датированные началом ХХ веком, придают...

TEKCE

799 000 €

Отель, гостиница у озера Гарда, Италия

186 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Изысканный отель B&B при въезде в исторический центр городка Арко В самом сердце исторического центра Арко, недалеко от Парка Arciducale, мы предлагаем вашему вниманию уникальную возможность — великолепный таунхаус, оборудованный под Bed & Breakfast. Эта недвижимость расположена на трёх уровнях и привлекает своей продуманной...

GH Estate

105 000 €

Кафе, ресторан в Ницце, Франция

60 м²

Готовый бизнес в центре Ниццы: традиционный ресторан, расположенный на бульваре Луи Дельфино в Ницце. Заведение площадью 60 м² рассчитано на 67 посетителей: 37 мест в помещении, 18 мест на крытой террасе, 12 мест на тротуаре. Есть подвал 60 м², предоставляющий достаточно места для хранения. В настоящее время ресторан работает только в...

INVESTOR ESTATE

369 134 €

Отель, гостиница в Кабарете, Доминиканская Республика

1524 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Уникальная инвестиционная возможность! Этот уютный комплекс из 8 гостиничных апартаментов находится всего в нескольких шагах от живописной лагуны Кабарете и в пешей доступности от центра города с его разнообразными удобствами. Расположенный в престижном охраняемом жилом комплексе с низкими коммунальными платежами, объект обладает огромным...

Atlantico Caribe

2 000 000 €

Офис в Пуле, Хорватия

500 м²

Мы продаем отель кровать и завтрак в центре Пулы! Два традиционных истринских дома были полностью отремонтированы и украшены до мельчайших деталей. Большой дом состоит из 11 комнат, каждая с собственной ванной комнатой, общей гостиной с кухней и выходом в общий сад, в подвале есть прачечная. Меньший дом состоит из трех квартир, каждая с одной...

ALMA DOM

1 000 000 €

Отель, гостиница на Чиово, Хорватия

330 м²

Замечательный дом на солнечной южной стороне полуострова Чиово в тихой бухте Маварштица, всего в 200 м от кристально чистого моря и прекрасных пляжей! Знаменитый город Трогир, охраняемый ЮНЕСКО, находится всего в 4 км от виллы, еще более известен Сплит в 33 км и аэропорт Сплита в 6 км. от собственности. Общая площадь трехэтажного дома...

ADRIONIKA

Приобретая проекты под редевелопмент, можно ли стать участником программы «Золотая виза»?

Константин Параскевопулос: Полагаю, программа «Золотой визы» Греции в известном смысле и спровоцировала эту революцию редевелопмента в Афинах. Да, инвестор, вложивший в любую греческую недвижимость более €250 000, имеет право участвовать в данной программе, получить 5-летний ВНЖ на себя и супругу, а также на детей до возраста 21 года и родителей - своих и супруги. То есть греческий ВНЖ дается на три поколения, и его можно продлевать каждые 5 лет, с единственным условием - сохранить в собственности недвижимость на сумму €250 000.

• Читайте также: 10 объектов недвижимости для получения ВНЖ в Греции

Автор Филипп Березин

Фото объектов из базы Prian.ru

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru