Грузия, Батуми, Батуми, ул. Горгиладзе, 61
Грузия в 2020 году ворвалась в топ-10 самых популярных направлений у русскоязычных покупателей зарубежной недвижимости. Даже в пандемию был спрос – и были сделки. В то же время любой рост, особенно на молодом рынке, несёт риск пузырей. Представляя новый проект в Батуми, директор компании Like House LTD Бесарион Баджелидзе поделился своим взглядом на ситуацию в Грузии и дал прогноз рынку недвижимости страны.
Новый проект в Грузии с высокой доходностью
– Бесо, в интернете много говорят, как здорово живётся в Грузии, как удобно здесь покупать недвижимость. «Грузинское чудо»: бюрократии почти нет, все процедуры предельно облегчены…
– Что ж, правильно говорят… Кстати, это слова даже не грузин, а тех, кто приехал к нам и сам увидел, как обстоят дела.
Например, вы покупаете недвижимость. Оформить объект в собственность у нас действительно можно за пять минут, без всяких нотариусов и очередей. Цена вопроса примерно $15. Потом, у нас нет никаких налогов на имущество.
То же скажу и про бизнес. Компанию можно зарегистрировать за пять минут. И если вы, например, занимаетесь риелторской деятельностью или творчеством, то платите всего 1% от оборота. Всё!
Другой пример – налогообложение. Для заполнения деклараций не нужно идти в налоговую службу. У каждого налогоплательщика есть свой личный кабинет на портале налоговой службы. Весь документооборот можно осуществлять хоть с телефона. Например, когда я решил открыть свой бизнес в Украине, то как нерезидент обнаружил уйму препятствий. От налоговой службы пришлось ждать разрешения около двух месяцев, в банке было то же самое. В Грузии такого нет.
– Безусловно, если сделку можно завершить без бюрократических проблем – это хорошо. Но согласитесь, простота покупки вряд ли является главным аргументом для покупателя.
– Тогда расскажу про Батуми уже с практической точки зрения. Итак, во-первых, юридические вопросы решаются очень просто. Второй момент – цены. У нас по-прежнему можно купить квартиры от $400 за квадрат. Да, это будет не первая линия, но в Батуми четыре параллельные улицы, и отовсюду можно за пять минут дойти до моря.
Есть варианты существенно дороже – скажем, по $2 тыс. за квадрат. И всё равно у нас очень демократичная цена на недвижимость, которой можно пользоваться самому, а потом оставить детям и внукам. К тому же за имущество ничего не нужно платить. Ты уехал, закрыл квартиру – и всё! Ни налогов, ни коммуналки… А стоимость большинства квартир со временем растёт.
Как вы знаете, у нас популярно и строительство апартаментов, работающих по принципу гостиниц. Управляющая компания следит за ними. В результате УК получает свою долю, а собственник свою. Именно из-за того, что стоимость объектов низкая, а спрос в высокий сезон хороший, потраченные деньги возвращаются за пять – семь лет.
– Бесо, те, кто был в Батуми, рассказывают о современных небоскрёбах. Но добавляют: если отойти на 400-500 метров, то попадаешь в другой мир. Не менее колоритный, но другой. Роскошь рядом с бедностью…
– Я вас приглашаю в Грузию, чтобы вы сами посмотрели и дали свою оценку. У всех есть своё понятие эстетики. На одной поляне есть только один сорт цветов, а на другой их много. Какая смотрится лучше?
Но я понимаю ваш вопрос. Давайте посмотрим на это так. У Грузии богатая история: наше государство существовало уже в IV веке до нашей эры. Во времена Советского Союза Грузия была одной из богатейших республик, и вы сейчас можете увидеть в деревнях постройки, аналоги которых соседи начали возводить много позже…
Конечно, хорошо погулять по центральным улицам Парижа и посмотреть на Эйфелеву башню. Но у меня есть внутренняя потребность зайти вглубь, в провинцию, попробовать местную кухню, которая делается в домах или маленьких кафе, ведь все современные рестораны искажают вкус.
Грузия даёт массу эмоций и чувств. А чувства сейчас – самая продаваемая вещь.
Современными постройками никого не удивишь. Но из Грузии человек никогда не уедет без эмоций. Вы скажете, что это моё субъективное мнение, но так говорят люди, которые покупают у нас.
– Вы сказали об инвестиционной привлекательности Грузии. Но ваша компания – одна из старейших в стране, а работаете вы всего 15 лет. Для Европы это не очень большой срок. Получается, что за весьма интересными предложениями нет истории. Одновременно вы говорите о надёжности инвестиций и окупаемости за пять лет. Эти цифры просто фантастика. А в фантастику не очень-то веришь….
– В биткоин когда-то тоже не верили, ведь десять биткоинов стоили как одна пицца. А сейчас это сотни тысяч долларов. Невозможно убедить всех, что вложения обязательно окупятся. В моменте, повторю, мы лишь можем дать эмоции. Это и есть главный доход.
Но посмотрите на это с другой стороны. С 1992 года новостроек в Грузии не было. Была земля, на которой ничего не возводили. Активное строительство началось только в 2005-м. До этого мы разбирались с демократией, создавали честную полицию, таможенную и налоговую систему – строили себя, развивались, закладывали фундамент. После этого начался строительный бизнес.
Сейчас есть цифры, они очень упрямые. Туристический поток в Грузии вырос в разы. После 2005 года увеличился ВВП, оборот валют, потребительские возможности людей. Да, в 2020-м всё остановилось. Но если бы не пандемия, туристов по сравнению с предыдущим годом приехало бы больше на 10–20%. Я даю такую оценку, учитывая данные о предварительных заказах и бронированиях. Примерно на столько рос и туристический поток в первые месяцы 2020 года, ещё до введения карантина.
Грузию открывают. Американцы и европейцы поняли, что у нас всё дешевле, чем, например, в Мексике или на Сейшелах. За один день можно увидеть суровую природу, погулять на эстетском бульваре и искупаться в море…
– Бесо, вы упомянули биткоин, и, на мой взгляд, рискованно. Он штука интересная, но его история – это история ростов и падений. А инвестиции в недвижимость ценят, наоборот, за стабильность. В текущей ситуации на рынке очевидно есть риск нестабильности, разве не так?
– Я не очень разбираюсь в биткоинах, но знаю, что они выпущены ограниченной серией, и в этом их ценность. Проводя параллели с Батуми – в городе почти нет свободных мест. Один из серьёзных бизнесменов, купивший целый этаж в нашем проекте, сказал: «Батуми так развивается, что через десять лет можно будет утверждать: кто не успел, тот опоздал».
Биткоин же я привёл как пример, когда неизвестное становится востребованным. Есть и другие – например, Илон Маск и его «Тесла».
– Тогда, по-вашему, на какой стадии развития сейчас находится Батуми?
– Цены у нас растут каждый год. Никто из застройщиков не уменьшал их, даже когда Грузия была закрыта. Это первый важный момент.
Второй – через пять лет новостроек в Батуми уже не останется: из-за нашего законодательства строить большие дома будет невозможно. Точнее, строительство будет примерно в пять раз дороже. Придётся сносить девятиэтажку и на её месте строить дом в 15 этажей. Для бизнеса это совсем нерентабельно. Или, чтобы это было выгодно, продавать нужно будет раза в три дороже, чем сейчас…
– Знаете, Бесо, в сфере недвижимости оч-ч-чень часто слышишь, мол, строить больше не будут, предложение ограничено. Ответьте честно: пять лет назад вы бы тоже говорили «Кто не успел, тот опоздал»?
– Я бы просто назвал другой срок – как раз лет десять. Потому что я чётко понимаю, что и где строится. И в Батуми действительно почти нет свободных мест, если учитывать объекты, которые уже начали строить и которые будут закончены в ближайшие годы. Послушайте, у нас не такой большой рынок, мы все друг друга знаем, знаем, кто получает разрешения, где и что собирается строить. Так что я абсолютно откровенен.
– А что в таком случае будет делать ваша строительная компания через пять лет?
– Сейчас мы строим гостиницы с апартаментами, которыми затем управляем. Значит, и в дальнейшем мы будем обслуживать наших клиентов. Как строители мы начнём работу в других регионах, например в Кобулети – это прекрасное место для отдыха, но там нет инфраструктуры. Или будем строить в горах. Тоже комплексы с гостиницей и рестораном.
– Предположим, инвестор заинтересовался Грузией, и в частности Батуми. Почему он должен остановить внимание именно на вашем проекте Blue Sky Tower? Ведь подобных ему сейчас немало.
– Я не говорю, что другие проекты чем-то плохи. Но я действительно считаю, что наш по своим характеристикам уникален. Главная особенность – в Blue Sky Tower два совершенно разных корпуса. Первый – для бизнеса, там будет работать отель Holiday Inn, у нас уже оформлена франшиза. Инвестор покупает апартаменты в этом блоке, мы сдаём их, как номера в гостинице.
Второе здание уже не гостиница, а жилой дом. В этих квартирах собственники могут жить, могут сами их сдавать. В большинстве же других проектов всё вперемешку: частью апартаментов управляет компания, где-то живут собственники, где-то арендаторы.
– Вы говорите, что через несколько лет инвестировать в Батуми будет поздно. Получается, где-то инвесторы уже опоздали. Можете сказать где?
– Пожалуйста. В старом городе сейчас уже ничего не построишь. Раньше мы продавали там недвижимость по $1 тыс. за кв. м, а сейчас, чтобы купить что-то, вам понадобится минимум $2 тыс., а чаще $3 тыс. и даже $3,5 тыс. Остался только Новый Батуми – место, где сейчас строятся высотки.
– Когда говорят о заметном росте цен, слово «пузырь» приходит в голову само. Как вы думаете, когда период роста цен или невероятной доходности в Грузии закончится?
– Точно этого не предугадать, а если кто-то начнёт «гарантировать», он фактически сам будет надувать пузырь. Мне кажется, если рост цен и остановится, вниз они уже точно не пойдут. Причиной этому будет не экономический бум, а удорожание строительства. Может, конечно, случиться, что кому-то срочно понадобятся деньги и он срочно продаст свою квартиру… Но от застройщика задёшево точно не купишь.
– Но вспоминается опыт Болгарии, где рынок недвижимости в начале XX века прошёл путь, очень напоминающий нынешний грузинский. Низкие цены на курортах, потом резкий взлёт, бурное строительство… А потом кризис, и оказалось, что спрос уступает предложению, цены упали, инвестиционные амбиции угасли…
– Могу только повторить, что у нас цены ещё очень приемлемые, демократичные. Предложение рассчитано на активный туризм. Грузию сейчас открывают для себя граждане многих стран, в том числе из постсоветского пространства – те, кто родился в 80-х и просто не был у нас раньше. Информация распространяется через сарафанное радио: приехал один, а за ним ещё пять.
Они приезжают за эмоциями, которые в Европе за такие деньги никогда не получить. У нас за один евро можно объехать на такси весь город. В Европе одна посадка в такси будет стоить 20 евро. Да за такую сумму в Грузии можно гулять целый день!
– Вы говорите, что рынок недвижимости ориентирован на туризм. Но 2020 год показал, что эта ставка очень шаткая. Границы-то закрыты. Как в таких условиях можно давать инвестиционно-туристические прогнозы, а тем более гарантии?
– Прошлый год ударил не только по туризму и не только в Грузии. При этом я бы не сказал, что качество жизни наших граждан сильно упало. Мы сохранили все наши преимущества и пережили пандемию с меньшими потерями, чем, скажем, Германия. Всё-таки Грузия маленькая страна, нам было проще.
Большинство производств не останавливалось. А туризму помог внутренний спрос. Например, наши апартаменты и гостиницы очень хорошо отработали, хотя, конечно, для этого пришлось снижать цены.
Кстати, во время пандемии у нас было очень много клиентов из-за границы. Они покупали дистанционно, а раньше такого не было. В среднем мы продавали 40–50 апартаментов в месяц.
– Что ж, если к лету границы откроют, ситуация улучшится – инвесторы смогут рассчитывать на спрос. Ну а если нет…
– А если нет, то нужно будет собираться всем вместе и решать вопросы нашего существования. Ведь получится глобальный форс-мажор, от которого никто не застрахован.
Но форс-мажор не может быть вечным. Я лишь повторю, что окупаемость нашей недвижимости зависит от туризма, а для успешных результатов у нас всё есть. Конечно, и в наших договорах тоже прописаны риск-факторы. Но мы, как и миллионы людей вокруг, надеемся, что ситуация улучшится.
– То есть для комплекса, который сейчас строите, вы по-прежнему уверенно декларируете доходность 20% и окупаемость около пяти лет?
– Мы всегда спрашиваем клиента, для кого и для чего он хочет купить апартаменты в нашем комплексе. Если цель – пассивный доход, то мы рекомендуем покупать в блоке А номер в отеле с ремонтом по стандартам Holiday Inn под управлением Holiday Inn. Согласно финансовой модели, доходность в этом случае может составлять 20% в год.
В случае если клиент хочет, приезжая в Грузию, жить в своей квартире и сдавать её в остальное время, мы рекомендуем оценить апартаменты в блоке Б. Их можно купить по цене от $23 тыс. – без ремонта, а затем реализовать любые дизайнерские фантазии! Правда, доходность тут посчитать тяжелее, так как она будет зависеть от расходов на этот ремонт, а затем от того, насколько активно апартаменты будут брать в аренду. Но мы уверенно прогнозируем, что только рост стоимости квадратного метра составит не менее 10% в год.
– Бесо, в заключение. Вы сказали про массовые удалённые сделки. Но до пандемии вы активно продвигали туры за недвижимостью. Какова их экономика? Планируете ли вы их возобновлять?
– Да, эта схема была очень популярной. Стоимость тура составляла $300–500, в зависимости от цены авиабилета. Покупателям мы возмещаем расходы на перелёт и два-три дня проживания. Воздушное пространство Грузии планируют открыть в феврале, и уже весной мы намерены возобновить эти туры. Знаем, что люди хотят приехать, очень ждут. И хотя я не политик и не экономист, но мне почему-то кажется, что в ближайшие месяцы всё будет хорошо.
Заинтересованы инвестировать в недвижимость Грузии – специалисты Blue Sky Tower вас проконсультируют.
Грузия, Батуми, Батуми, ул. Горгиладзе, 61
Теги: Грузия, Недвижимость, Новостройки и строительство, Инвестиции