Что происходит в Черногории прямо сейчас? Как последствия пандемии скажутся на недвижимости? Что ждёт рынок в кратко и среднесрочной перспективе? Рассказывает Антон Шамарин, исполнительный директор агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга VALUE.ONE.
Антон Шамарин, исполнительный директор агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга VALUE.ONE
С 17 марта 2020 года правительство Черногории ввело карантин, все «несущественные» бизнесы закрыты, работают только аптеки, продуктовые магазины, банки, некоторые государственные службы (при этом прием граждан приостановлен). Границы закрыты, междугороднее сообщение запрещено, кроме исключительных случаев.
Краткосрочный эффект: снижается количество сделок, но не цены
Итак, рынок недвижимости временно замер. Сделки, находившиеся в процессе завершения, отложены до момента, когда возможно будет физическое присутствие покупателя (а иногда и продавца, часто в транзакциях участвуют иностранные собственники).
Новые покупатели физически не могут приехать для просмотра объектов. Кадастр недвижимости временно не работает, нотариусы работают по сокращенному графику, в каждом муниципалитете одновременно - не более одного нотариуса. Эти моменты в некоторых случаях можно обходить, например, предоставляя риелтору или адвокату доверенность на покупку/продажу недвижимости, которая делается непосредственно в стране нахождения клиента.
Эти механизмы работают, если в стране проживания покупателя также не введен карантин, и есть возможность оформить доверенность и выслать экспресс-почтой в Черногорию.
Такой подход актуален для людей, которые уже присмотрели, зарезервировали объект, им остается только формально подписать договор купли-продажи. Также для тех, кто уже знаком со страной и рынком недвижимости, и хочет срочно вложить деньги. В некоторых случаях актуальна удаленная сделка, когда покупатель заказывает видео-обзор недвижимости, и затем дистанционно приобретает объект.
Вот что продают в Черногории сейчас:
580 000 €
Квартира в Дженовичах, Черногория
167 м2432
Просторная квартира с 3 спальнями в новом жилом комплексе премиум –класса в ривьере Херцег-Нови в красивом городке Дженовичи. Из панорамных окон открываются потрясающие виды на море, горы и эксклюзивный проект Portonovi. Идеально как для отдыха, так и для постоянного проживания. Квартира, общей площадью 166,6 м2 включает в себя просторную...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
90 000 €
Земля в Баре, Черногория
1020 м2
№ 4670. Участок для ИЖС в местности Томба, в 2,5 км от центра г. Бар.
Площадь участка 1020 кв м (10,2 сотки), электричество и вода - городские, возможность подключения телефона.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
115 500 €
Ферма в Даниловграде, Черногория
80 м2321
ВНЖ при покупке
№ 5818. Община Даниловград.
Имение: на участке 23.159 кв м (2,16 Га) дом 56 кв м и вспомогательное помещение 24 кв м для содержания животных.
Домам необходим ремонт.
Асфальтированная дорога, городские вода и электричество, колодец, ручей - практически не пересыхает.
Плодородная земля.
Отличное место для организации фермерского...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
200 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
345 м2
Код объекта - 1.25.17.7458
Этот мини-отель находится в Сутоморе, до моря 250м. Очень интересная позиция.Площадь участка 345м2, дом 200м2(в действительности наверное больше)1 этаж: 2 апартамента-(2студии с сан узлом)2 этаж 3 апартамента(3 студии с сан узлом)3 этаж, как второй(немного есть недоделки)Большой паркинг, участок граничит с...
DOO TradeGoria
217 470 €
Земля в Бигово, Черногория
659 м2
ВНЖ при покупке
5923. В поселке Бигово продается участок , площадью 659 кв.м. Подведены электричество и вода. Расстояние до моря 90 метров. Имеется ДУП, подготовлены документы на получение строительных разрешений на трехэтажный дом (виллу), площадью 600m2 P+S+PKВозможно уменьшение объема строительства. Цена 330 евро за кв.м или 217.470 евро
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
545 000 €
Апартаменты в Кумборе, Черногория
88 м2211
Удалённая сделка
Апартаменты с 1 спальней (V1 B202) в новом роскошном проекте PORTONOVI - яхтенном курорте высшего класса на берегу Боко-Которского залива со своей великолепной инфраструктурой.
Курорт занимает территорию в 26 гектаров в отлично выбранном месте у подножия горы Ориен в месте фантастической красоты с изумительными пейзажами, теплым климатом и...
VALUE.ONE
75 000 €
Земля в Кунье, Черногория
421 м2
7181. Кунье (Утеха).
Участок земли 421 кв м прямоугольной формы. Расположен снизу от отеля Видиковац, расстояние к морю – 400 метров. Панорамный вид на море. Участок в ДУПе – разрешено легальное строительство объекта любого предназначения.
Стоимость 75.000 евро + 3% комиссия фирме, оплата в Черногории.
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
850 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м22
ВНЖ при покупке
Код объекта - 4.25.11.11510
Дом для комфортной жизни и вилла с двумя апартаментами для бизнеса в Баре
Объекты 2016 года постройки.
Площадь земельного участка 336м2.
Площадь дома 200м2.
Площадь виллы 200м2.
Дом и вилла полностью меблированы, оборудованы всей необходимой техникой.
Структура двухэтажного дома:
На первом этаже гостиная, кухня,...
DOO TradeGoria
197 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
66 м222
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу квартиру в новом доме 2020 года постройки в центре Будвы в 7 минутах пешком до моря.Площадь квартиры 66 кв.м, 3 этаж. Планирока - прихожая, гостиная с кухонной зоной, двеспальни (в детской итальянская кровать с полноценным доп. спальным местом), два санузла и терраса 8,5 кв.м.Квартира продается «под ключ», остается вся...
Antarex
399 000 €
Вилла в Сутоморе, Черногория
194 м24
ВНЖ при покупке
Описание
Двухэтажная вилла с двумя квартирами в Сутоморе на равнинной части
Характеристики виллы:
- двухэтажный дом 194м2 с террасами
- площадь земельного участка 344м2
Структура дома:
На первомэтаже просторная гостиная совмещенная с кухней и столовой зоной, две спальни, санузел, две террасы.
На втором этаже просторная гостиная совмещенная с...
Tradegoria Global Estate
97 000 €
Квартира в Баре, Черногория
32 м21
ВНЖ при покупке
ОписаниеКвартира с одной спальней в многоэтажном доме в центре Бара.
Площадь квартиры 32 м2.
Структура: спальня, гостиная, кухня, ванной комната и собственная терраса.
Коммуникации: электричество, городская вода.
Квартира полностью меблирована и оснащена необходимой техникой (кроме телевизора, звуковой системы и аксессуаров).
В квартире...
Tradegoria Global Estate
600 000 €
Вилла в Баре, Черногория
500 м254
Sotheby's Montenegro
250 000 €
Квартира в Будве, Черногория
82 м2322
ВНЖ при покупке
Район Розино. Качественное строительство. 2х спальная квартира с 2 санузлами и террасой.
Mercury Group
230 000 €
Квартира в Бечичи, Черногория
85 м23
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Продается квартирав одном из самых удобных для жизни в районов Будвы с видом на море и город.
Локация: Розино, Будва
Площадь - 85 кв.м.
Этаж 4 из 8, лифт.
2 спальни
2 террасы.
Квартира с прекрасной внутренней отделкой современными материалами, продается полностью с мебелью и техникой.
Достаточное количество мест хранения.
Её...
Smart&Rich Montenegro
554 000 €
Земля в Прчани, Черногория
3078 м2
Tradegoria Global Estate
237 800 €
Квартира в Будве, Черногория
41 м211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения !!!!
КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В СДАННОМ ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ
НА ПЕРВОЙ БЕРЕГОВОЙ ЛИНИИ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РАФАИЛОВИЧИ: первая линия
БЕЗ ОПЛАТЫ НАЛОГА НА ОБОРОТ НЕДВИЖИМОСТИ
ПЛОЩАДИ КВАРТИР: 30 м2 – 133 м2
СТОИМОСТЬ КВАРТИР: 215...
CULTURE REAL ESTATE
2 200 000 €
Отель, гостиница в Сутоморе, Черногория
Общая площадь 1870 кв.м, 22 апартамента плюс пиццерия, кухня, постирочная
Со всех этажей кроме нижнего вид на море
Mercury Group
330 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
77 м221
ВНЖ при покупке
Удобства:
Структура квартиры: кухня-гостиная, 1 спальня, 2 санузла, терраса, большой зал, холл, коридор, гардеробная. 3 этаж с видом на море. Качественный ремонт из дорогих материалов. Стильный и современный интерьер с органично подобранной мебелью. Пол - натуральное дерево. Алюминиевые витражные окна. Тёплые полы в санузлах. Вся необходимая...
GATE Realty
93 000 €
Дом в Баре, Черногория
112 м22
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
описаниеНедорогой одноэтажный дом в Баре.
Площадь дома - 99 м2 + 13 м2 терраса
Площадь участка - 212 м2
Дом состоит из коридора, гостиной совмещенной с кухней, двух спален, санузла и террасы.
Вид на горы.
Городская вода.
Спокойное место не далеко от центра города.
В пешей доступности расположены магазины, кафе, школа и т.д.
Расстояние до пляжа...
Ещё один фактор сейчас влияет на снижение спроса - курс национальных валют в странах, резиденты которых традиционно активны на рынке недвижимости Черногории (Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Турция). Для покупателей, которые не успели сконвертировать сбережения в евро или доллары, потери довольно ощутимы, и они откладывают сделки в ожидании стабилизации обменного курса.
Вместе с тем, для покупателей, приобретающих недвижимость с инвестиционными целями, данное обстоятельство, как правило, не является помехой, так как они традиционно держат часть сбережений в твердой валюте, с прицелом использовать стрессовые ситуации для совершения выгодных сделок с зарубежной недвижимостью.
Уровень цен пока остается прежним, так как в условиях неопределённости продавцы не спешат снижать требования, используя недвижимость как защитный актив. Конечно, есть единичные собственники, которые в поисках быстрой ликвидности готовы продавать имущество с хорошим дисконтом, что открывает интересные возможности для инвесторов, имеющих сбережения в евро.
Интересно, что почти полная остановка экономической активности в Черногории из-за коронавируса не затронула единственную отрасль – строительство. Все капитальные проекты на территории страны продолжаются полным ходом – строительство нового жилья, отелей, торговых и логистических объектов, дорожной и энергетической инфраструктуры.
Строительный сектор является очень важным для Черногории, и поддержание его в рабочем состоянии сократит удар по экономике от последствий карантина.
Рынок недвижимости не умер. Сейчас отдельные его части находятся в «искусственной коме» с целью спасения всего организма. Если данный процесс не будет слишком затяжным, я полагаю, что у рынка есть все шансы вернуться к нормальному функционированию довольно быстро.
Среднесрочный эффект: за молниеносным падением последует быстрое восстановление
Помимо немедленного воздействия карантина на экономику, в среднесрочном периоде можно ожидать таких последствий, как снижение доходов покупателей после вынужденного отпуска, падение туристического потока и, соответственно, потока покупателей.
Тем не менее, у нас есть основания полагать, что за быстрым падением может последовать не менее быстрый рост.
Текущая ситуация в мировой экономике не имеет аналогов: подобные рыночные стрессы ранее происходили в результате естественных экономических и финансовых потрясений, и их развитие было гораздо более постепенным. Сейчас экономики многих стран были искусственно остановлены, что привело к фактически моментальной заморозке любой деловой активности.
Эта остановка послужила спусковым крючком для целого ряда процессов на мировых финансовых рынках, что привело, к очень быстрому, почти моментальному «сдуванию пузыря» в стоимости финансовых активов. Рыночные процессы, которые в нормальном ходе событий могут занимать годы, «ужались» всего в несколько недель.
С другой стороны, реакция правительств и финансовых властей по всему миру также была намного более быстрой, мощной и скоординированной, чем когда-либо ранее в истории. Соответственно, «перезапуск» деловой активности может случиться также намного быстрее, чем выход из традиционной рецессии, восстановление рынка может быть V-образным в силу следующих факторов:
- результат от беспрецедентных мер, принятых правительствами фактически всех мировых держав, в частности массивной программы смягчения базовых процентных ставок (фактически до нуля) и адресную помощь целым отраслям экономики. По сути, деньги в экономике становятся бесплатными и доступными для заимствования в почти неограниченном количестве. Это неизбежно приведет к инфляции активов, в частности, к росту стоимости недвижимости.
- ослабление доллара США к другим валютам за счет роста аппетита к риску и возврату иностранных инвесторов на развивающиеся рынки. Будет наблюдаться рост курса валют стран, резиденты которых традиционно инвестируют в Черногории – рубля, гривны, турецкой лиры и т.д., что приведет к повышению платежеспособности покупателей из этих стран, и сделает приобретение недвижимости в Черногории вновь интересными и для тех, кто держал деньги в этих валютах.
- удовлетворение отложенного спроса на путешествия, а соответственно, и курортную недвижимость, накопленного за время карантина. После отмены карантина и открытия границ многие жители мегаполисов устремятся к морю.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Новые экономические реалии - изменение поведения потребителей
На возможность быстрого восстановления активности на рынке недвижимости Черногории могут также повлиять изменения в восприятии потребителей, вызванные или, точнее сказать, ускоренные недавними событиями:
- изменение бизнес-процессов, вызванное пандемией, переход компаний и целых отраслей в онлайн, а сотрудников - на удаленную работу. Это может существенно повлиять на образ жизни: даст большому количеству людей возможность работать дистанционно и увеличит привлекательность курортных направлений для экспатов и фрилансеров. В том числе, Черногории.
- восприятие владения недвижимостью может измениться, оно станет более популярным, чем аренда. В мире, где в любой момент возникают эпидемии и карантины, появляется потребность в собственной «крепости», без необходимости платить ежемесячные арендные платежи в условиях перебоев в регулярном доходе.
Стоит сразу оговориться, что тяжесть последствий текущей пандемии для рынка недвижимости будет зависеть от ее продолжительности, которую пока очень сложно прогнозировать. А также от продолжительности карантина, закрытия границ и целых отраслей экономики. В случае, если меры продлятся от 2 до 3 месяцев, я считаю, что вышеописанный сценарий реализуется с большой степенью вероятности.