В Германии реформируют арендное право

Действия немецкого правительства вот уже много лет направлены на защиту климата и окружающей среды. Одна из приоритетных задач - повышение энергетической эффективности жилого фонда. Для этого было расширено понятие «энергетическая модернизация жилья», которое прописано в новом Гражданском кодексе и подразумевает переход владельцев недвижимости к использованию возобновляемых источников энергии.

По данным Property Magazine, вопрос проведения мероприятий по реконструкции или модернизации жилых помещений особенно важен и оговорен в проекте особо. Теперь, какие бы ремонтные работы ни вздумалось проводить собственнику помещения, съемщик обязан будет терпеть все возникающие при этом неудобства «во имя сохранения окружающей среды и уменьшения вредного воздействия на климат».

На практике, человек, арендующий квартиру или дом, не сможет пожаловаться на ведение даже шумных или грязных строительных работ, если они проводятся менее трех месяцев кряду на благо окружающей среды. Снижение арендной платы в связи с ухудшением качества и комфорта проживания на данный период исключается, поскольку после окончания работ съемщики, по мнению чиновников, также должны косвенно выиграть от модернизации жилья: уменьшится сквозняк, сократятся траты на отопление и счета за электроэнергию. Уменьшить арендную плату жильцы смогут, только если ремонт «существенно затянется».

Арендодатель обязан за три месяца предупредить жильца о начале ремонтных работ и о дополнительных расходах, с которыми съемщику придётся считаться. Cобственник может также потребовать от жильца возмещения части расходов на модернизацию и перестройку жилья, однако связанное с этим повышение арендной платы не должно превышать 11% в год от общей суммы потраченных средств. У съемщика остается право отказаться от аренды жилья в течение двух месяцев после того, как он был оповещен о предстоящем ремонте.

Другие поправки к закону касаются «особо вредных» жильцов. Если съемщик выступает против продолжительности ремонтных работ, шума, грязи и прочих неудобств, и подает в суд, это никак не сможет повлиять на сами работы. Модернизация дома не будет приостановлена, а суды, на время ремонта, отложат рассмотрение жалобы. Таким образом, у собственника будет время спокойно завершить начатое.

В новом проекте закона запланированы новые правила теплоснабжения EnergieContracting: они станут превалирующей формой договора съемщика с арендодателем относительно отопления, а существующие сейчас упрощенные варианты теплоснабжения, получившие ранее «добро» от федерального суда, будут отменены.

Еще одно новшество коснется поведения так называемых «жилищных паразитов» - злостных неплательщиков арендной платы, от действий которых более всего страдают частные собственники недвижимости. Новые правила предусматривают изменение порядка финансового обеспечения страхования сделок при сдаче в аренду жилья (внесение залога) и, самое главное, возможность рассмотрения жалобы собственника и выселения неплательщика-уклониста "по-берлински", то есть в кратчайшие сроки.

По мнению Союза собственников недвижимости Германии, новые предложения минюста являются «социально-взвешенными», обусловлены «давно напрашивающимися изменениями» и «не лягут излишним финансовым бременем на плечи съемщиков жилья». Это крайне необходимая мера, которая позволит владельцам недвижимости смело шагнуть в будущее, не опасаясь возможных судебных препирательств со своими жильцами-съемщиками.

Между тем, Ассоциация арендаторов выступает с резкой критикой данного проекта. С их точки зрения, правительство и владельцы недвижимости «пытаются въехать в энергетически-эффективное будущее на горбу у съемщиков». Таким образом, консенсус, существовавший по данному вопросу между правительством, арендаторами, арендодателями и различными объединениями, можно считать нарушенным.