Греция: Мастер-класс для инвестора

Материковая Греция во что бы то ни стало продолжает оставаться демократичной – как и элитарный отдых, элитные real estate-проекты концентрируются в первую очередь на островах. Сегодня в центре внимания инвесторов Восточный Крит. Операторы говорят о том, что недвижимость здесь наиболее востребована и ликвидна, и, как любая элитная недвижимость, не подвержена влиянию экономических кризисов.
С востока острова начал развиваться на Крите и туризм – это было определено политикой греческого правительства. При государственной поддержке на Восточном Крите были построены большие отели «люкс» в городах Агиос Николаос и Ираклион. Первые туристы прибыли на Крит чартерами в 1972 году, в основном в префектуры Ираклио и Лассити. В прошлом году Крит посетило более 6 млн туристов, аэропорт и порт Ираклиона приняли почти три четверти от всего туристического потока на остров.
В начале 90-х греческие инвесторы стали строить виллы для сезонной аренды как для отдыхающих на Крите греков, так и для иностранцев. В начале нынешнего века это направление начали осваивать иностранные инвесторы. В это время вся Европа переживала бум в сфере real estate.
В общем туристическом потоке лидерами являются англичане, немцы и скандинавы. Соответственно, они доминируют и в приобретении недвижимости. Тренд последних трех лет: рост спроса на отели 4–5* и «де-люкс», а также на виллы среднего и высшего класса для сезонной аренды. Падает спрос на «небрендовые» отели 1–2–3* с низким уровнем сервиса.
Земля и маркетинг
При покупке земельного участка под строительство виллы в Греции принята система коэффициентов. Если земля находится «вне черты плана» (вне деревни), официальный коэффициент строительства объекта под крышей (дом, гараж, бассейн) составляет 5% от площади участка. Стандартом для создания виллы официальной площадью 200 кв. м является участок площадью 4 тыс. кв. м. Также к официальному коэффициенту, в зависимости от уклона земли на участке, можно добавить порядка 100 дополнительных кв. м заземленного цокольного этажа. Открытый бассейн, веранды, террасы, парковки, беседки, крытые перголами, в этот коэффициент не входят.
Соответственно, для строительства виллы официальной площадью 100 кв. м (плюс неофициальный заземленный этаж 50 кв. м) необходим участок площадью 2 тыс. кв. м.
Если земля находится «в черте плана» (на территории деревни), официальный коэффициент строительства объекта под крышей составляет обычно 40% (без учета открытых строений) от площади участка. Коэффициент может варьироваться в зависимости от местного законодательства.
Таким образом, земля, расположенная «в черте плана» и обладающая повышенным коэффициентом застройки, продается в среднем в два-три раза дороже аналогичного по площади участка «вне плана», ввиду потенциала застройки.
Первая линия увеличивает стоимость земли минимум в два раза к среднему показателю на территории.
Особенно высоко ценится среди покупателей прибрежных вилл возможность иметь свой собственный «приватный» пляж. Согласно греческому законодательству, вся прибрежная линия Греции принадлежит государству, поэтому в Греции официально нет частных пляжей. Но, если пляж труднодоступен с суши, т. е. дорога к нему проходит только по приватной земле, доступ к нему по суше для других людей исчезает. Возникает так называемое понятие «частный пляж», которым могут пользоваться только владельцы и жильцы недвижимости. Следует иметь в виду, что, приплывая на лодке, любой человек сможет ступить на берег на глубину до 50 метров – именно столько отмерило греческое правительство под принадлежащее государству общественное побережье. Если побережье скалистое – до 10 метров.
Инвестиции в строительство виллы класса «люкс» в кирпиче в Агиос Николаос или Элунде составляют €2,2–2,5 тыс. за 1 кв. м дома, включая роскошную финишную отделку и налог (НДС), но не включая бассейн, ландшафтный дизайн, забор, технику и меблировку.
Вилла в камне обойдется дороже на 10–15%, но такой дом становится практически вечным, ему не страшны декабрьские дожди, соленые морские ветра, сухой летний воздух и жаркое солнце.
Создание бассейна стоит около  €1 тыс. за 1 кв. м (включая налог). Возводя виллы класса «люкс», застройщики рекомендуют создание дополнительных эффектов: поверхность «инфинити» с переливом, подогрев, панорамные джакузи и т. д. Ценность виллы повышается, если на ее территории создана дополнительная инфраструктура: сауна, хаммам, дека для йоги, переносная наводная дека для яхты и проч., а также гостевой апартамент с отдельным входом или домик (с собственными ванной и кухней), используемые чаще всего для прислуги.
Налог на владение недвижимостью: 0,1% для физических лиц, 0,6% – для любых компаний (иностранных и местных) от кадастровой стоимости. НДС на вновь построенную недвижимость – 19% от цены контракта.
Цены на землю определяют стоимость недвижимости, так как затраты на строительство (материалы, рабочую силу, транспортировку) на Крите примерно одинаковы. То есть на окончательную стоимость виллы или апартаментов влияет цена земли, а также класс отделочных материалов (здесь все зависит от пожеланий клиента).
Ценовая дифференциация земель одинаковой площади на одной территории обусловлена: близостью к морю, близостью к соответствующей инфраструктуре, близостью к пляжу, наличием вида на море, а также степенью престижности территории и наличием «престижных соседей».
Как и во всей Греции, все земли на Северо-­Восточном Крите, согласно земельному законодательству Греции, можно четко разделить на два типа: в черте урбанизации и вне черты урбанизации.
Да будет рост
Пока в северной, западной и южной Европе продолжается стагнация, активно формируется отложенный спрос. Греческие риэлторы уверены, что через два-три года мелкие и средние инвесторы из Европы, оправившись от экономического кризиса, начнут активно вкладывать средства в покупку недвижимости на Крите.
Постепенно возрастает спрос со стороны восточноевропейских инвесторов (Россия, Украина, Польша, Болгария). Главным образом их интересуют строящиеся отдельные виллы, участки под строительство вилл и комплексов для сдачи в аренду, участки под строительство отелей, готовые отели категории 4–5*.
Так как Крит является туристическим направлением номер один в Греции, турпоток растет из года в год примерно на 5–7%. Число российских туристов растет на 15–20% в год. Соответственно росту турпотока растет интерес, а за ним следуют инвестиции. Пока что сделки с участием российских инвесторов на Крите единичны (менее 0,01% от общего числа сделок с недвижимостью). Законодательство Греции пристрастно относится к инвесторам из стран, не входящих в ЕС – для них существует обязательная процедура проверки в Министерстве обороны Греции. Ожидается, что через 2–3 года это ограничение будет упразднено.
Сегодня крупные европейские девелоперы инвестируют на Крите в крупные земельные участки под создание отелей и жилых комплексов для последующего развития, т. е. занимают позиции.
Консорциум британских инвесторов Minoan Group официально презентовал старт нового, исключительно крупного даже по мировым меркам проекта в Каво Сидеро (Kavo Sidero) в 30 км от г. Сития, неподалеку от знаменитого пальмового леса Вай, на самом востоке острова. Три отеля плюс шесть курортных «гольф-­деревень» с недвижимостью для отдыха (всего – 7 тыс. спальных мест), 2 гольф­поля, несколько SPA. Площадь территории – 2,5 тыс. га, коэффициент застройки – 1%, официально объявленные прямые и косвенные инвестиции (в основном британский капитал) –  €1200 млн. Операторы рынка уже назвали этот проект одним из самых дорогих в Европе.
После 15 лет отсрочки, взятой в связи с претензиями и судебными тяжбами с защитниками окружающей среды, в этом году компания ожидает финала – официального утверждения планов строительства. Первую очередь строительства планируется закончить в начале 2010 года, вторую – через четыре-пять лет, третью – через 15 лет. Самый крупный курортный проект во всей Греции создаст рабочие места для 1 тыс. строителей и, позже, для штата из 2300 единиц обслуживающего персонала. Земля взята на 80 лет в лизинг у монастыря Топлу (Toplou), который будет иметь свой процент от прибыли.
Другая компания, Iktinos Technical and Tourist (греко-­кипрский капитал), выбрала перспективной зоной для инвестиций побережье залива Фанероменис (Faneromenis Bay). Здесь, на двух кв. км земли, начато строительство современного курорта, включающего отель 5* на 700 мест, марину на 85 яхт, конференц­зал на 500 мест и 300 домов для летнего отдыха. Вторая очередь включает создание гольф­поля и строительство «деревни» на 500 домов для летнего отдыха. Общий бюджет проекта по плану составляет  €130 тыс. Планы строительства уже получили одобрение греческого правительства, работы начаты в нынешнем году.
Самыми престижными направлениями на острове считаются Элунда, Агиос Николаос и залив Мирабелло в целом, район Сития. По мнению девелоперов, в ближайшие пять лет инвестиции в эти территории принесут максимальную прибыль.
Location по-критски
Крит разделен на четыре административных деления (префектуры): Ираклио (со столицей острова г. Ираклион), Лассити, Ретимно и Хания.
Префектура Лассити – рынок максимальной концентрации престижной недвижимости острова Крит. Здесь дислоцируется 70% отелей острова категории 5* «де-люкс» плюс один действующий и два строящихся гольф­курорта.
Район деревни Элунда
Курортное место с высоким спросом на землю и недвижимость. Объем предложения участков и домов крайне мал. Многие земли находятся под охраной государства как археологические и природные заповедники.
В черте урбанизации, т. е. в деревне, цены на земельные участки варьируются от  €140 до  €250 тыс. за 1 тыс. кв. м с официально разрешенной площадью застройки 400 кв. м. За чертой урбанизации, т.е. вне границ деревни, цены – от €90 до €160 тыс. за 1 тыс. кв. м земли. Чаще всего предлагаются к продаже участки от 4 тыс. кв.м с коэффициентом застройки от 5% (т. е. вне границ населенных пунктов).
Почти полное отсутствие в предложении апартаментов риэлторы объясняют тем, что этот класс недвижимости предназначен для удовлетворения спроса покупателей низкого ценового сегмента. Сегодня новые апартаменты в Элунде в основном строятся греческими инвесторами на неликвидных землях или как альтернатива виллам, обслуживание которых стоит дорого и требует большего профессионализма управления.
Агиос Николаос и окрестности
Столица префектуры Лассити, небольшой город со множеством достопримечательностей, магазинов и развлечений, пляжей. Курорт с высоким, из года в год растущим спросом на землю и недвижимость, с низким предложением земли и домов. В городской черте цены на землю варьируются от €250 до €350 тыс. за 1 тыс. кв. м. За чертой урбанизации – от €80 до €150 тыс.

Сития и окрестности
Самый восточный город Крита, развитие которого пока заторможено из-за удаленности от экономического центра – города Ираклио. Цены здесь невысоки, спрос и предложение примерно уравновешены. Область обладает большим потенциалом в сфере туризма и недвижимости для отдыха. При нынешней стабильности относительно невысоких цен на землю и недвижимость в этом регионе в ближайшем будущем ожидается резкий взлет спроса и цен благодаря одновременному старту двух крупнейших на территории Греции проектов (Kavo Sidero и Faneromenis Bay). Ценовой диапазон на земельные участки в границах города – от €70 до €120 тыс. за 1 тыс. кв. м, вне городской черты: €20–80 тыс. за 1 тыс. кв. м.
Иерапетра и окрестности
Расположены на самом юге Крита, в 20 км от южного побережья залива Мирабелло и в 40 км от города Агиос Николаос, но относятся к тому же экономическому пространству, что и Элунда, и Агиос Николаос. Земли плодородны, развито сельское хозяйство. Перспективные для инвестиций в недвижимость территории расположены вдоль широкого и большого пляжа, начинающегося от деревни Миртос и заканчивающегося в районе деревни Агия Фотья. Спрос и предложение здесь находятся в относительном равновесии. Земельные участки: в границах деревни - €100–150 тыс. за 1 тыс. кв. м. За чертой урбанизации – €60–90 тыс. за 1 тыс. кв. м.
Налоги на приобретение земли на Крите:

• если земля находится в муниципалитете, имеющем пожарное подразделение, налог на переход права собственности на землю составляет 9% на первые 15 тыс. евро от кадастровой стоимости земли, а остаток облагается 11%;
• если земля находится в муниципалитете, не имеющем пожарного подразделения, налог на переход права собственности на землю составляет 7% на первые 15 тыс. евро от кадастровой стоимости земли, а остаток облагается 9%.

Стоимость содержания виллы площадью 300 кв. м на участке 4 тыс. кв. м в районе Агиос Николаос и Элунда:

• круглосуточная охрана (инспекции и выезд по вызову) – €2,5 тыс. в год;
• уход за садом и бассейном – €4 тыс. в год;
• страхование виллы €1 тыс. в год;
• вода и электричество – в среднем €5 тыс. в сезон. При использовании бассейна 90 кв. м с подогревом воды – до €8 тыс. в сезон;
• горничная – €40 в день, итого минимум €3 тыс. в сезон;
• расходные материалы (чистящие средства, банная косметика, базовый набор на кухне и пр.) – €4000 в год;
• интернет и спутниковое телевидение – €500 в год.

Итого затраты на содержание виллы – в среднем €20 тыс. в год.
Юлия Смагина, брокер по недвижимости Albatros-Property (Афины):
Со стороны туристов из России заметно растет спрос на аренду высококлассных вилл (от €5 тыс. в неделю) в сезон май-­октябрь. Таких обращений (как от частных лиц, так и от российских агентств) мы, как брокерское агентство, насчитываем в среднем три в неделю, начиная с января (притом, что мы не имеем офиса в России). Клиенты хотят: непосредственную близость к морю, красивый вид, ухоженную просторную виллу в современном дизайне, с развитой инфраструктурой и удобством доступа до нее, с хорошим сервисом, а также с возможностью запросить дополнительные услуги. Через пять лет на Крите будет огромный прирост западных пенсионеров, т. е. будут востребованы апартаменты и относительно недорогие таунхаусы в кондоминиумах с сервисом и врачом на дежурстве.
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ

журнал "Ваш Дом за Рубежом"

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru