Версия
для печати
для печати
Поводы для беспокойства
Даже пару месяцев назад ситуация казалась достаточно стабильной. Что же касается кредитного кризиса, то процессы, происходившие в США и Западной Европе, долгое время не сказывались на рынке недвижимости Индии. Лишь немногие аналитики предсказывали: все это временно, впоследствии же реальность покажет свое суровое лицо.
Вскоре появились и первые поводы для беспокойства: растущая инфляция, выгодные условия жилищного кредитования, рост процентных ставок и стоимости строительства, колебания цен на нефть.
Первые признаки спада индийского рынка наблюдались в июне и июле. Согласно докладу международной банковской компании HSBC, в большинстве городов страны ожидалось падение цен на жилье 25–30%.
Ведущая индийская строительная компания DLF, прошлым летом державшаяся на плаву на фондовых биржах и заключившая самую большую сделку на рынке Индии за все время, в июле объявила о выкупе собственных акций, чтобы удержать их от дальнейшего падения в цене. Также были отложены на неопределенное время планы по выставлению инвестиционного траста недвижимости компании на биржу Сингапура.
15 сентября 2008 года подал прошение о банкротстве старейший инвестиционный банк США, Lehman Brothers. Уже на следующий день прекратились все сделки Lehman в Индии. Затем компания AIG, один из ведущих игроков на страховом рынке Индии, обратилась за помощью к американскому правительству. На фондовых биржах мира стали происходить беспорядки – исключением не стала и Индия.
Неудивительно, что многих заинтересовал вопрос, что же ждет индийский рынок недвижимости. «Я не знаю. События разворачиваются так быстро, что мы не успеваем за ними следить», – так ответил на этот вопрос порталу PropertyWire один из аналитиков.
Тем не менее эксперты, тщательно отслеживавшие ситуацию в Индии на протяжении последних месяцев, пришли к определенной точке зрения: рынок страны ожидает серьезный спад и лишь после этого он снова сможет завоевать доверие покупателей. Но есть и поводы для оптимизма: стабильность вернется на рынок благодаря росту числа представителей среднего класса, которым необходимо жилье.
Девелоперы также сумели предугадать тенденции: на смену роскошным постройкам пришли дома по доступным ценам. После спада на рынке его восстановление произойдет за счет рядовых инвесторов.
Стабильное прошлое
Бум индийской недвижимости начался в 2005 году, когда правительство страны предприняло ряд шагов по привлечению иностранных инвестиций, что способствовало развитию инфраструктуры. Такие гиганты рынка, как дубайская компания Emaar Properties, получили возможность сотрудничать с фирмой MDF Developments, базирующейся в Дели: общая стоимость совместных проектов составила $4 млрд.
Также в сделках приняли участие американская компания AIG, японская Kikken Sekkel и сингапурская Cesma International. Фирма Royal Indian Raj International с центральным офисом в канадском Ванкувере инвестировала $2,9 млрд в проект престижного комплекса Royal Garden City в Бангалоре.
Особенно увеличился спрос на торговые помещения. Представители индийского среднего класса, число которых стабильно росло, были готовы тратить деньги в новые торговые центры. Однако они проектировались не как рядовые шопинг-моллы: прилавки должны были ломиться от предметов роскоши, а сами магазины задумывались как лучшие и крупнейшие во всем мире.
В Гургаоне, одном из самых интенсивно развивающихся пригородов Дели, находится центр по продаже автомобилей, в Бангалоре – центр по продаже мебели. Сейчас компания занимается постройкой в Дели самого большого молла в мире. Индийские города превратились в гигантские строительные площадки. Девелоперы начали прилагать особые усилия, чтобы завоевать внимание инвесторов в недвижимость. В самих постройках привычными стали такие удобства, как защита от землетрясений, системы внутреннего телевидения и спа-центры.
Сейчас же на строительных площадках наблюдается затишье. Девелоперы стали откладывать сроки сдачи проектов – не только из-за растущих издержек, но и из-за ужесточения условий кредитования. В некоторых регионах наблюдается застой на строительном рынке. В рамках одного из престижных проектов в Гургаоне, оборудованного полем для гольфа на девять лунок и гостиной для курения сигар, менее половины домов первой очереди обрело новых владельцев в течение года после выставления на продажу. По данным HSBC, в элитном секторе объемы продаж упали на 70%.
Пути к восстановлению
Несмотря на то, что цены на квадратные метры падают, а процентные ставки растут, спустя некоторое время рынок может вызвать доверие у инвесторов. «Здесь все не так, как при приобретении, например, автомобиля. При покупке недвижимости требуется больше времени для принятия решения о трате столь крупной суммы денег», – считает Ашутош Наркар (Ashutosh Narkar), аналитик компании HSBC.
У владельцев финансовых капиталов существует возможность покупки по низкой цене, так как девелоперы снижают цены на объекты, чтобы их скорее сбыть.
Индийские власти сейчас озабочены мерами по снижению инфляции – особенно в свете грядущих всеобщих выборов, которые состоятся в следующем году. Здесь ключевым фактором является стоимость нефти. 70% используемой в Индии нефти импортируется из-за рубежа; внутри страны сохраняются низкие цены на топливо.
Согласно данным одного из ведущих специалистов по экономике Азии на протяжении нескольких лет в Индии наблюдался уверенный рост в размере 9% годовых, который оказался слишком быстрым и впоследствии этот уровень не мог быть достигнут. Переполох на финансовых рынках США и мировой кредитный кризис привел к замедлению темпов роста.
«Сейчас необходимо, чтобы индийская экономика росла медленнее – примерно на 7% в год. В долгосрочной перспективе так будет лучше», – говорит Роберт Прайор-Уондесфорд (Robert Prior-Wandesforde), представитель HSBC.
Подобного же мнения придерживаются специалисты Ассоциации торгово-промышленных палат Индии (ASSOCHAM): по их мнению, резкий скачок цен на недвижимость и рост процентных ставок послужили причинами сегодняшнего замедления. «Необходимо разобраться с ростом цен для приблизительной оценки объемов спекулятивных средств», – утверждает глава компании Саджан Джиндал (Sajjan Jindal).
Эксперты ассоциации считают, что спустя некоторое время рынок недвижимости страны будет стабилен. По их данным, на данный момент в Индии недостает примерно 19,4 миллиона единиц жилья, а к 2012 году понадобится еще 45 миллионов.
Однако некоторые девелоперы продолжают стоять на своем. Представители компании SunCity считают, что падение рынка недвижимости не скажется на их совместном проекте с компанией Opus Developers, в рамках которого планируется постройка 3,4 тысяч квартир на 14 гектарах земли в Хайдарабаде. «Мы не занимаемся строительством в Мумбае или Нью-Дели, где высок процент перепродаж. Несомненно, какое-то влияние будет ощущаться, однако в Хайдарабаде спекуляции на рынке недвижимости незначительны. Так что нам не кажется, что из-за всеобщего спада снизятся наши доходы», – говорит Кунг Вэй Сенг (Koong Wai Seng), финансовый директор SunCity.
В то же время аналитики Deutsche Bank отмечают, что девелоперы не осознают значения негативных тенденций. «Они не замечают падения, при этом их финансовые показатели –замедление развития, снижение маржи (разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи), рост долгов, использование заемного капитала – доказывают обратное», – утверждает представитель банка.
Возможно, девелоперы и не могут понять происходящее на рынке, однако в их действиях наблюдается некоторая паника. Такие фирмы, как DLF, Omaxe, Parsvnath, HDIL, Unitech, Akruti City и Mantri Realty, уже либо сообщили о своих инициативах в других отраслях экономики, либо принялись за их осуществление. Они занимаются инвестициями в такие секторы, как энергетика, телекоммуникации, сфера развлечений, алюминиевая, цементная и стальная промышленность. К примеру, компания Unitech недавно сообщила о своих вложениях в технологии мобильной связи третьего поколения.
Согласно данным компании Jones Lang LaSalle выгоду получат компании, сделавшие ставки на строительство доступного жилья. «Крупные девелоперы постепенно начинают понимать, что бюджетное жилищное строительство быстрее всего оказывается востребованным. Спрос в данном сегменте рынка держится на очень высоком уровне, девелоперы могут рассчитывать строительство на несколько лет. Покупатели достигают желаемого, застройщики экономят за счет снижения масштабов», – говорит Анудж Пури (Anuj Puri), управляющий директор индийского филиала компании.
Несмотря на то, что немногие аналитики руководствуются цифрой в 30%. полученной HSBC, значительное число экспертов предсказывает резкий спад. Специалисты компании Indiareit Fund Advisors утверждают, что цены на недвижимость в Мумбае в ближайшие шесть-девять месяцев упадут на 10–15%. Сотрудники Orbit Corporation, одной из ведущих строительных фирм в стране, говорят об общем спаде в стране, полагая, что ситуация не изменится до объявления результатов выборов. «Что касается практики, то за последние полгода продажи нельзя было назвать блестящими. Спрос на недвижимость не будет расти до следующего года, пока в стране не состоятся выборы», – сообщает управляющий директор Indiareit Пуджит Агарвал (Pujit Agarwal).
По прогнозам международного консалтингового центра по недвижимости CB Richard Ellis, рост стоимости аренды, высокие темпы инфляции и завышенные цены на объекты недвижимости послужат причиной падения на 15–20%.
В недавнем отчете компании Colliers International, посвященном сектору недвижимости Индии, говорится, что спрос послужит причиной восстановления рынка. «Как перед инвесторами, так и перед потребителями встала дилемма: рынок недвижимости обогнал в развитии основные отрасли экономики», – утверждает Сураби Арора (Surabhi Arora), старший менеджер индийского отделения компании.
По мнению эксперта, инвесторам сейчас стоит подождать, пока будут приняты меры по борьбе с экономической нестабильностью и инфляцией. Однако из-за неослабевающего спроса на жилье такая стратегия не может носить долгосрочного характера.
Иностранные инвестиции: не все так просто
На рынке недвижимости Индии есть сегмент, где содействие правительства могло бы помочь возрождению рынка – это иностранные инвестиции. Но и здесь все не так просто. Власти страны установили достаточно либеральные порядки в этом отношении – но это касается только нерезидентов индийского происхождения.
Остальным иностранцам, желающим купить недвижимость в Индии, необходимо переехать в страну и получить вид на жительство. Но даже здесь существует неопределенность, особенно в штате Гоа, популярном среди иностранцев.
Британские инвесторы неиндийского происхождения обнаружили для себя, что получаемые ими советы зачастую неоднозначны. Агенты по недвижимости в Гоа утверждают, что иностранцы могут покупать недвижимость в Индии при условии создания юридического лица: если даже фирма впоследствии не действует, это не составляет проблемы.
Гораздо более требовательными оказываются власти штата. Сейчас ожидается принятие поправок в Закон о регистрации недвижимости в Индии, действующий уже на протяжении 100 лет. Те, кто купил дома за последние восемь лет, узнают, что их сделки не могут быть зарегистрированы. Под вопросом оказывается и вид на жительства для данной категории владельцев недвижимости, и права собственности на многие объекты.
Многие специалисты по недвижимости надеются, что когда в Индии схлынет волна экономической нестабильности, текущая сложная ситуация может послужить хорошим уроком: рынок станет более прозрачным, а это скажется на состоянии всей отрасли.
Портал propertywire
Перевод: Янина Крупина
