Версия
для печати
для печати
Стоимость средней по размерам квартиры в Нью-Дели составляет порядка 2–3 млн рупий (50–75 тыс. долл.), а в пригородах на 10–15 тыс. долл. дешевле.
Количество свободных жилых площадей бизнес-класса и класса люкс в городе постепенно снижается, в то время как стоимость 1 кв. м продолжает расти. Увеличивается спрос на офисную и коммерческую недвижимость, поскольку все больше компаний хотят развивать здесь свой бизнес.
В индийской столице быстрыми темпами строят новые районы для бизнес-элиты. В них есть все необходимое: комфортабельное жилье, торговые центры, офисные помещения, школы, больницы, рестораны, спортивные сооружения и прочая инфраструктура. В престижные пригороды стремятся перебраться и компании в поисках более низкой, чем в Дели, арендной платы, а также сотрудники многочисленных фирм, ведь за городской чертой воздух чище, тишина, а до центра — 15–20 минут езды на машине.
Виллы в элитных районах представляют собой двух-трехэтажные дома с гаражом, всеми удобствами и гарантированным техническим обслуживанием. Они зачастую входят в состав гостиничного или жилого комплекса. Обычно в доме предусмотрена комната или квартира для прислуги — чаще всего это семья, которая обеспечивает комфортную жизнь хозяевам. Объекты предлагают в аренду вместе с персоналом.
Имеется возможность купить, арендовать квартиру или дом, расположенные ближе к центру города. Арендная ставка при этом примерно одинакова — 350–400 рупий/кв. м (10–11,5 долл./кв. м). Правда, иногда придется доплатить за класс жилого помещения: эксклюзивный ремонт, удобную планировку и т. д.
При желании россияне могут поселиться в городке, где живут сотрудники посольства и торгпредства России. Квартиры здесь менее комфортабельные: двух-трехкомнатные с маленькой кухней, а стоимость аренды сопоставима с ценой найма небольшой виллы. Однако есть и преимущества — русская школа и привычное окружение.
Долговременная аренда — это обычно 11 месяцев и более. После подписания договора необходимо, как правило, внести предоплату за три месяца. Возможно, потребуется залог за мебель, бытовую технику.
В Индии в соответствии с законодательством договор дает право на продление аренды после истечения заявленного срока, и владельцы не могут увеличить плату без согласия жильцов, которые снимают объект длительный срок. Поэтому многие арендаторы проживают в квартирах, оплачивая их по ценам многолетней давности. Это надо учитывать, приобретая недвижимость с целью последующей сдачи в аренду.
Жилье в Дели дорожает почти на 40% ежегодно. Резкий рост цен связан с высокими темпами экономического развития и появлением новой богатой прослойки в обществе. Мегаполисам Индии наряду с Россией и Китаем уже прочат роль главных игроков на рынке дорогой недвижимости в ближайшем будущем.
На покупку 1 кв. м жилья среднестатистическому индийцу требуется от восьми месячных зарплат и более. Большой разрыв между доходами и ценами на недвижимость вполне объясняет, почему трущоб не становится меньше. И хотя в Индии существуют государственные социальные программы строительства доступного жилья, число нуждающихся в улучшении условий слишком велико, чтобы с помощью их реализации можно было бы хоть сколько-нибудь серьезно изменить ситуацию.
Тем не менее, например, обитатели делийских трущоб вскоре переедут в специально возведенные для них высотки. В 2010 г. Нью-Дели станет столицей Игр доброй воли, и в связи с этим принят пятилетний план очистки берегов реки Ямуны от лачуг. Благодаря этому 100 тыс. человек бесплатно получат однокомнатные квартиры стоимостью 40 тыс. долл. Часть расходов возьмет на себя правительство, часть — застройщики и спонсоры. Жилье в многоэтажной колонии для бывших обитателей трущоб будут предоставлять без права продажи.
Сносить в Дели планируют не только ветхие дома. В индийской столице развернулась настоящая «бульдозерная война» — кампания по принудительному сносу незаконно возведенных зданий. Масштабы нелегальной застройки оказались столь велики, что бульдозеры должны сровнять с землей в общей сложности 18 тыс. построек. Среди них и вполне респектабельные резиденции, и офисные здания.
В Нью-Дели предъявляют строгие требования к застройке. Частные дома не могут быть выше четырех этажей (многоэтажки возводят исключительно в пригородах). Здания, зарегистрированные как жилые, не разрешается использовать в качестве офисов или складских помещений. Нарушение вышеуказанных правил карается строго — опечатыванием помещения или же его сносом, если разрешительные документы не оформлены должным образом.
В Индии широко развита система кредитов. Ипотечный займ предоставляют практически все банки в среднем под 8–9% годовых. Существует правительственное распоряжение, которое запрещает кредитным учреждениям повышать ставки. Соотношение стоимости аренды жилья и ставки по ипотеке, по мнению местных экспертов, делает такой способ приобретения жилья очень привлекательным, так как ежемесячные выплаты по кредиту примерно равны сумме аренды такого же по уровню жилья. Доля ипотеки в ВВП Индии составляет более 3%, что выше, чем в России, но ниже, чем в развитых странах (25–60%).
По оценкам компании Merrill Lynch, сектор экономики, связанный с недвижимостью, может увеличиться в Индии больше чем вчетверо и к 2010 г. достигнуть 50 млрд долл. За последние три года цена на землю в индийских городах выросла в среднем в три раза. Устойчивый экономический подъем привел к быстрому увеличению численности индийского среднего класса, а там, где становится больше представителей среднего класса, всегда будет спрос на качественное жилье, офисные площади и торговые центры.
В Индии отмечается высокая доходность инвестиций в недвижимость. Поэтому инвесторы находят этот регион перспективным как в среднесрочном, так и в долгосрочном плане.
Покупаем недвижимость в Дели. Этапы сделки
Индийское законодательство разрешает иностранным физическим или юридическим лицам приобретать объекты недвижимости. Имеется, правда, ограничение: иностранец не может покупать землю в фермерском хозяйстве, пахотную землю, сельхозугодья, плантации и т. п. Это привилегия исключительно индийских граждан.
Правительство следит за законностью передачи прав собственности: перед заключением любой сделки нотариус проверяет документы на юридическую чистоту, представляя выписку из реестра жилых и коммерческих помещений.
От продавца недвижимости в обязательном порядке потребуют выписку об отсутствии обременений: ипотеки, прав третьих лиц, запрета на продажу, судебных дел и т. д. Такой документ не только показывает всю его историю за последние 30 лет, но и подтверждает принадлежность квартиры продавцу.
Территориальная налоговая служба выдает справку о государственной оценке стоимости объекта. Исходя из продажной цены определяют размер госпошлины на сделку и величину нотариальных расходов.
Для оформления недвижимости иностранный покупатель как физическое лицо должен представить загранпаспорт, как юридическое лицо — учредительные документы фирмы.
Налогами облагается вся недвижимость. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц — цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня покупки или завершения строительства обязаны задекларировать его в налоговой службе.
Таким образом, инвестор, желающий приобрести недвижимость в Дели, помимо указанной в договоре стоимости должен заплатить дополнительно 3,5% земельного налога, 2% нотариусу за юридическое оформление и примерно 3% маклерской фирме.
Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачивают воду и электроэнергию, вывоз мусора. На телефонные разговоры установлена повременная оплата. Муниципальный налог на недвижимость зависит от размера объекта и покрывает расходы на освещение улиц, их уборку и прочее.
Процесс приобретения недвижимости на физическое лицо не очень простой и требует личного присутствия покупателя. Даже при наличии собственного адвоката копаться в архивах, стоять в очереди в регистрационные органы, оплачивать гербовый сбор и тому подобное придется самостоятельно. Кроме того, с 2002 г. покупателя и продавца фотографируют вместе с двумя свидетелями и у всех снимают отпечатки пальцев. В итоге на прохождение всех необходимых процедур придется потратить не меньше месяца. Кроме того, иностранцы не могут продать недвижимость раньше чем через три года после покупки.
Приобретение недвижимости на юридическое лицо также имеет свои особенности. После внесения аванса адвокат начинает подготовку документов для регистрации фирмы. Покупателю необходимо лично присутствовать при подписании учредительных документов. Обычно процесс регистрации занимает 15–20 дней, по истечении этого срока объект сразу оформляется в собственность фирмы. Однако нужно иметь в виду, что одним из учредителей обязательно должен быть индиец.
Вообще, главное при покупке недвижимости в Дели — это найти адвоката. Ведь если недвижимость приобретена с нарушением законодательства, она будет изъята правительством штата.
Валентина ПАВЛОВА
журнал "Недвижимость и Цены"
