Иностранные метры: незнание законов не освобождает от непредвиденных затрат

Минимум 5-6 раз в год в Москве проходят крупные тематические мероприятия – например, на недавней «Домэкспо» международную часть выделили в отдельную выставку, и она – по ехидным отзывам журналистов – оказалась едва ли не больше внутрироссийской. Все это создает впечатление, что нашим покупателям сегодня рады везде и всегда.
Мы не будет утверждать, что все совсем иначе: мест, где нас (точнее, наши деньги) ждут, действительно немало. Однако в мире достаточно стран, оберегающих свой рынок недвижимости жесткими протекционистскими мерами. Справедливости ради отметим, что направлены они не исключительно против россиян, а часто всех иностранцев вообще. Или, если речь идет о странах Европы, против приехавших из стран – не членов ЕС.
Конфликт интересов

Самый первый вопрос, который возникает тут сам собой – зачем это делается? Также выглядит непонятным, почему наших покупателей с одной стороны вроде как завлекают, а с другой – гонят. Правая рука не знает, что делает левая… Нелогично? Но это только на первый взгляд.
Дело в том, что ни одна страна не является, скажем так, монолитной: любая страна – это множество людей, каждый из которых преследует собственные интересы. Что нужно продавцу недвижимости? Правильно, продать. Причем кому угодно – ему главное, чтобы денег заплатили столько, сколько он хочет. Ну, и чтобы деньги эти оказались не фальшивыми. А вот у других сторон процесса (прежде всего, государства) интересы иные: надо думать и о том, чтобы состоятельные иностранные покупатели не задрали цены до небес – иначе жилье станет недоступным для собственных граждан. Также надо бы позаботиться о том, чтобы недвижимость не купили различные темные личности. Можно сколь угодно много потешаться над стереотипами «западников» о том, что в России по улицам ходят пьяные медведи, и любой приехавший из нашей страны является членом ужасной русской мафии – но такие представления есть, и с их существованием ничего не поделаешь.
В общем, пока одни (продавцы) демонстрируют нам свое восторженное расположение (весьма меркантильное, конечно, уши Д.Карнеги торчат – но не будем судить их слишком строго), другие (чиновники и обыватели) цедят сквозь зубы что-то вроде: «понаехали!». Примем этот факт как данность и посмотрим, как именно это делается.
Запрещено. Категорически!
В мире есть страны, просто запрещающие иностранным гражданам покупать у себя недвижимость. Причем, речь вовсе не об «островках стабильности» вроде Северной Кореи. Среди подобных «запретителей» значатся, к примеру, Чехия или Болгария – в последней, правда, это касается домов с земельными участками, а квартиры приобретать милостиво позволяют.
В этом месте читателю может показаться, что либо он, либо автор сошел с ума. Чехия традиционно занимает место в пятерке стран, где россияне покупают недвижимость активнее всего. А в Болгарии сегодня строится и продается такое количество жилья (в том числе и домов с участками), что эти предложения заполнили собой все тематические выставки… На самом деле, никакого противоречия тут нет. Законодательства указанных стран строжайшим образом запрещают покупать недвижимость иностранным гражданам лично, но ничего не имеют против того, чтобы квартира или дом находились в собственности зарегистрированных в этих странах фирм. А владельцем фирмы совершенно легально может быть иностранец! Причем фирма может не вести абсолютно никакой деятельности, из года в год сдавать отчеты, в которых во всех графах красуются нули – надзорные органы это не настораживает.
Как говорят знающие люди, изначально запрет вводился действительно для того, чтобы не пустить на рынок слишком богатых покупателей – в 90-е годы, правда, больше боялись не нас, а граждан ФРГ. Однако обслуживающие иностранцев юристы моментально придумали уже упоминавшееся противоядие с фирмами, и стало понятно, что запрет бессмыслен. Его даже собирались отменить, но… не отменили. Зачем? В Чехии, к примеру, содержание «пустой» фирмы обходится ее владельцу в 350 евро в год – заполнить всякие бланки, отнести в налоговую инспекцию. Власти рассудили, что богатому иностранцу все равно, а какому-нибудь славному пану (или пани) тут получается детишкам на молочишко – к чему лишать собственных граждан этой приятной прибавки к доходам?!
Справедливости ради отметим, что есть и страны, где запреты на приобретение иностранцами реальные, а не бутафорские. Например, в Швейцарии существуют квоты на подобные продажи, их может быть не более определенного числа в год. А в некоторых кантонах вообще не продаются – ни единого объекта в год. В результате страна радует собственных граждан доступностью жилья.

О «криминальных» деньгах и ипотеке «для русских»

Европа и весь остальной Западный мир буквально помешаны на проблеме «чистоты» денег. Чемодан наличных – это для них даже не непонятно и подозрительно, а совершенно очевидно: средства криминальные. Хорошие деньги – это те, которые лежат в банке и приходят от покупателя к продавцу банковским переводом.
Впрочем, просто банк – это еще не панацея. Как-то автор этих строк присутствовал на мероприятии, где рассказывали о недвижимости Франции. Докладчик (обратим внимание, что этот человек вовлечен в процесс продажи тамошней недвижимости, т.е. объективно заинтересован не портить имидж страны в глазах россиян, а совсем наоборот), так вот, докладчик рассказал любопытную историю. Некоторый человек захотел купить в краю гордых галлов очень недешевый замок, и деньги у него были, как и положено, в банке. Но в названии банка было слово petroleum, и этот факт почему-то очень смутил какого-то бдительного французского бюрократа. В итоге не только не состоялась сделка – сам незадачливый покупатель попал в какую-то нехорошую компьютерную базу данных, и въезд на территорию ЕС ему теперь запрещен. Вероятно, проходя теперь мимо банка со словом petroleum в названии, наш герой говорит словами водителя Эдика из «Кавказской пленницы» - «Будь проклят тот день, когда я сел за баранку этого пылесоса!».
Во всем мире недвижимость принято покупать в ипотеку. Сейчас кризис (о нем мы подробнее поговорим ниже), но и в докризисные времена получить кредит покупателю из России было на порядок труднее. Мотивировка все та же: у вас непонятная страна, документы, которые вы предоставляете, не внушают доверия. Хотя… Вот опять-таки чешские реалии: стандартные условия для граждан страны – кредитование до 85% стоимости недвижимости под 5-6% годовых. А есть «специальные» условия – кредит только до 50% стоимости, и ставка в 7-8% годовых. При этом банк не требует почти никаких документов от заемщика – в профессиональных кругах все это называется «ипотекой для русских».
И кругом обложат данью

Налоги, как известно, являются обязательными «спутниками» недвижимости. Строго говоря, их нельзя считать «заградительной мерой» - т.е. чем-то таким, что сознательно создается властями для того, чтобы отсечь нежелательных покупателей. С другой стороны, живя в России, люди, естественно, привыкают к определенному уровню трат на свою недвижимую собственность – и при столкновении с другими реалиями появляется шок. Как правило, в государствах, целенаправленно не привлекающих иностранных покупателей низкими налогами, ежегодные ставки находятся в районе 1-2% в год – значит, купив дом за миллион, нужно быть готовым отдавать ежегодно 10-20 тысяч.
Но это – в среднем, а отдельные случаи вообще поражают воображение. Например, автор долго не понимал, почему практически не продается недвижимость в Италии, тогда как в Испании – пожалуйста! При этом страны с точки зрения климата очень похожи. Объяснение простое – налог на недвижимое имущество на Апеннинском полуострове запросто может составить 5% в год и более. В стране сильны позиции коммунистов, а эти ребята вообще склонны решать проблемы бедных за счет богатых. В последнюю категорию, несомненно, попадают иностранные покупатели недвижимости – вот они, считают местные последователи Маркса, пускай и платят за всех!
Также в некоторых странах иностранцам запрещена коммерческая эксплуатация недвижимости. Сам – живи, а в аренду не сдавай, чтобы не создавать конкуренцию местным рантье. И, конечно, сдача (там, где она разрешена) невозможна без уплаты налогов. А они в Еврозоне, напоминает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», составляют 52%.
Не получится во многих странах и поспекулировать с недвижимостью – налоговая система Австрии, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Чеховской» компании «Новый город», выстроена так, что при быстрой (раньше чем через пять лет) перепродаже налог съест 90% прибыли. Вся система, отмечает эксперт, нацелена на то, чтобы недвижимость приобреталась в первую очередь для жизни, а не как инструмент инвестирования.
Чудо голодания: кризис заставит полюбить

Ко всему сказанному выше требуется одна очень существенная оговорка: мы говорили о системе, сложившейся в последние годы. Но сейчас на мировых рынках бушует кризис, а голод, как известно, обостряет ум и отбивает охоту важно надувать щеки.
Вспоминается пресс-конференция с одним американцем, которого организаторы мероприятия представляли как большого эксперта в области недвижимости. Экспертом он оказался никаким – на все вопросы отвечал с несокрушимым оптимизмом двоечника: не знаю, не читал, не думал. Но речь не об этом. Когда у дяди спросили о состоянии рынка в его родной Америке (а о кризисных явлениях уже в то время первые слухи просачивались), эффект оказался таким, как он описан в «Двенадцати стульях»: «Ипполит Матвеевич преобразился. Грудь его выгнулась, как Дворцовый мост в Ленинграде, глаза метнули огонь, и из ноздрей, как показалось Остапу, повалил густой дым. Усы медленно стали приподниматься». Затем – это мы уже возвращаемся к нашему повествованию – последовала гневная тирада о том, что всякий, кто хочет купить жилье в его волшебных США, должен быть готов заплатить очень большие деньги и при этом безмерно радоваться: это же Америка! Видим, знаем. Вот, пару месяцев назад пришло сообщение, что дом в Орегоне продан за $1,75. Нет, это не опечатка.
Итак, какова вероятность, что нынешний кризис заставит иностранные государства быть скромнее и радоваться любым деньгам, даже если они приходят от этих ужасных русских? Большинство экспертов дают положительный ответ. Так, считает Ольга Побединская, директор департамента зарубежной недвижимости агентства «DOKI», при нынешнем состоянии дел в Англии, Германии и Скандинавских странах многие девелоперы связывают надежду с нашими покупателями. «Мы разговаривали с французскими брокерами об интересных и даже уникальных проектах, и они прямо заявляют, что покупателя будут ждать только из России», - отмечает эксперт.
С этой оценкой согласна и Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»: она уверена, что «в свете кризиса, когда предложений очень много, а платежеспособных покупателей все меньше и меньше, сама постановка вопроса об ограничивании людей с деньгами из России очень-очень неактуальна».
Некоторым диссонансом прозвучали только слова Светланы Абелян («Новый город»). По ее мнению, те страны, которые и раньше привлекали покупателей из России, возможно, придумают еще что-то новое для еще большего привлечения. Но вот те, кто раньше активно защищался, не смягчат позиции. «Это не тот капитал, который нужен Западу. Слишком уж неблагополучная репутация», - убеждена эксперт.
Резюме
Будем надеяться, что кризис заставит упрямых иностранцев более радушно относиться к русским покупателям. А пока попытаемся свести все упомянутые в статье минусы в единую табличку:

Текст : Владимир Абгафоров

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru