Версия
для печати
для печати
Испания
Наиболее существенно кризисные явления коснулись США, Великобритании и Испании. По прогнозам аналитиков, стоимость недвижимости в этих государствах в ближайшей перспективе будет только снижаться. Что касается последних двух стран, то, как полагают эксперты рынка, стабилизация цен на жилье там может произойти не раньше 2010 г. Тем, кто купил недвижимость, паниковать не стоит. Если регулярно выплачивать взносы по ипотеке, отчислять налоги и соблюдать визовый режим, ничего плохого им не грозит, но и о ликвидности объектов и приросте капитала, к сожалению, пока говорить не приходится. Для собственников недвижимости в Испании сейчас актуально подтверждение статуса нерезидентов — это льготный статус с точки зрения налогообложения. Нерезидентами считаются те, кто живет на территории Испании менее полугода. С них взимают меньшие налоги, чем с постоянных жителей государства.
Кипр
Долгие годы Кипр соперничал с Испанией по популярности среди россиян. Сегодня остров выиграл это соревнование, правда, в неравном бою. Кризисные явления не затронули рынок кипрской недвижимости, если не считать заметного сокращения доли британцев в числе покупателей. Количество выходцев с туманного Альбиона, приобретающих дома или квартиры на Кипре, уменьшалось в последние годы постепенно. Параллельно росла доля покупателей-россиян. Общий объем строительства на Кипре всегда был существенно ниже, чем в Испании. Размеры острова невелики, поэтому перспективы рынка всегда были и остаются обозримыми. Количество проектов, расположенных в непосредственной близости от береговой линии, ограничено, поскольку большая ее часть уже застроена. Каждый новый жилой комплекс, расположенный рядом с морем, пользуется большой популярностью у иностранцев. Несмотря на сложную банковскую ситуацию практически во всех европейских государствах, на Кипре продолжают выдавать ипотечные кредиты, в том числе иностранцам, включая россиян. Ссуды предоставляют на сумму до 80% от стоимости недвижимости, годовая ставка составляет примерно 6%.
Болгария и Черногория
Последние два года пальму первенства по предпочтениям среди россиян стабильно удерживали Болгария и Черногория. Кризис не самым серьезным образом отразился на этих странах. Банковский сектор только набирал обороты, и ипотечное кредитование так и не успело развиться на должном уровне. Строительство жилых объектов велось с минимальной долей участия банковских ссуд. Число выходцев из Великобритании, покупающих недвижимость в Болгарии и Черногории, как и на Кипре, заметно упало за последние два года, при этом доля россиян в 2007 и 2008 гг. стабильно росла. Помимо наших соотечественников недвижимость в Болгарии и Черногории приобретали граждане Польши, Украины, Казахстана, Израиля и Скандинавских стран. В последний год британцы, покупавшие недвижимость за рубежом не для личного пользования, а с целью инвестиций, столкнувшись с экономическими проблемами у себя на родине, стали активно избавляться от собственности. Однако вторичное жилье, приобретенное англичанами в Болгарии и Черногории два-три года назад, не пользуется большим спросом у наших сограждан. Россияне предпочитают проекты более высокого качества, которые находятся в непосредственной близости от моря и располагают развитой инфраструктурой. Имея возможность выбора между первичным и вторичным жильем, наши сограждане предпочитают новостройки: в данном случае юридическая чистота объекта легко доказуема, кроме того, возможна беспроцентная рассрочка платежа.
В Черногории в последний год рост цен на недвижимость практически остановился, поскольку они достигли довольно высокого уровня при недостаточно развитой инфраструктуре и неокончательно сформированной законодательной базе. Произошел отток европейских покупателей, а россияне стали внимательно оценивать, какие объекты и где приобретают, ведь «цена вопроса» уже сравнима с ситуацией на рынках более развитых европейских стран. Таким образом, уже в течение года черногорский рынок остается стабильным: дома и квартиры здесь покупают с целью сохранения средств и долгосрочных вложений в новые проекты высокого класса или в объекты, расположенные в понравившемся районе. По прогнозам аналитиков, цены на жилье в Черногории в течение некоторого времени не изменятся (в элитных проектах с отделкой под ключ стоимость 1 кв. м составляет около 3–4 тыс. евро), а затем начнут расти. Это произойдет после того, как подтянется инфраструктура, будут построены новые дороги, сформированы законы и вернутся европейские покупатели.
В настоящее время в Болгарии много вторичного жилья продают в сегменте курортной недвижимости экономкласса. Как правило, это объекты, не обладающие развитой инфраструктурой, которые находятся далеко от моря. Их инвестиционная составляющая не внушает оптимизма. Более стабилен рынок элитного жилья (апартаменты в апарт-отелях с развитой инфраструктурой, расположенных на первой-второй линиях моря). Собственники такой недвижимости не торопятся с ней расставаться, ею можно пользоваться самим и рассчитывать на некий доход от сдачи в аренду. Соотношение цена — качество позволяет с уверенностью утверждать, что «проседание» цен на такие объекты маловероятно. Цена на апартаменты, расположенные рядом с пляжем, в комплексе с бассейнами, спа-салонами, ресторанами и переданные в доверительное управление (1,2–1,7 тыс. евро за 1 кв. м), полностью оправдана. Вероятнее всего, из-за оттока европейских покупателей темпы строительства в Болгарии будут снижены в ближайшие год-два. Цены сохранятся на нынешнем уровне, а по мере выхода из общего мирового кризиса начнут расти.
Италия
Среди модных в этом году направлений следует упомянуть Италию. Россияне считают многие районы этой страны привлекательными в плане инвестиций. Самыми популярными являются относительно дешевая Калабрия (Ионическое и Тирренское моря — средний уровень цен в новых качественных комплексах — 1,5–2 тыс. евро за 1 кв. м), Римини (Адриатика — цены в первоклассных проектах составляют 2–3 тыс. евро за 1 кв. м), озера Маджоре, Комо и Гарда, а также Милан (средняя стоимость 1 кв. м в новых элитных проектах — 2,5–5 тыс. евро). Из крупных банков ипотечный кризис затронул в Италии только Unicredi Banca, который был связан с американскими и немецкими финансовыми институтами. Большинство итальянских банков — небольшие частные предприятия, связанные не с американскими, а со швейцарскими финансовыми учреждениями. Помимо нового строительства, которое развернулось как раз в последние год-два уже на фоне ипотечного кризиса в США и Европе, в Италии пользуется спросом реконструкция старинных вилл, так называемых вилл Эпохи (их продают как в отреставрированном виде, так и под ремонт; целиком, по частям и отдельными апартаментами). Год назад в Италии налоговая ставка НДС (IVA) понизилась с 20 до 10%. В связи с этим итальянская недвижимость теперь значительно популярнее, чем раньше.
Хорватия и другие страны
В 2008 г. опять стала популярной недвижимость в Хорватии: цены выровнялись с черногорскими, на первой береговой линии появились новые элитные объекты с развитой инфраструктурой, переданные в ведение управляющих компаний.
В качестве альтернативы кризисным можно рассматривать рынки в других государствах. Среди них Албания, Бразилия, Доминикана, Панама, Уругвай, Мексика, Колумбия, Малайзия. Но следует отметить, что на рынках этих стран количество качественных объектов с развитой инфраструктурой минимально.
В целом, характеризуя общую картину, говорить о росте цен на недвижимость в мире сегодня не приходится. Для инвесторов в худших случаях цены падают, в лучших — остановились. Цены могут повышаться, как правило, в отдельно взятых проектах по мере продвижения этапов строительства.
Условия покупки недвижимости в новостройках
На российском рынке покупатель, заключая договор на приобретение квартиры в объекте, находящемся на этапе котлована, зачастую вынужден оплачивать 100% ее стоимости. За рубежом, инвестируя в недвижимость на ранних стадиях строительства, нужно выплатить небольшую долю от окончательной суммы. Далее оплата ведется пропорционально темпам строительных работ. Полный расчет между продавцом и покупателем производится после ввода объекта в эксплуатацию. Это повсеместное правило.
В условиях кризиса неуверенные в стабильном доходе на ближайшие год-два клиенты, которые располагают достаточной для приобретения недвижимости суммой, зачастую не пользуются рассрочкой платежа и готовы внести 100% стоимости объекта. На этом можно получить неплохую скидку от застройщиков, а также застраховать себя от возможных потерь из-за курсовых скачков и непредвиденных обвалов рынка.
Заключение
В настоящее время можно говорить о диверсификации рисков. Покупка недвижимости за рубежом и есть то самое раскладывание яиц по корзинам. Ведь дальновидные инвесторы всегда понимают, что рынок цикличен, за подъемами должны быть спады, вслед за которыми вновь будут подъемы. Срок нынешнего спада характеризуется экспертами как двухгодичный. Так ли это, покажет время.
Автор: Юлия Титова
Журнал "Недвижимость&Цены"
