Версия
для печати
для печати
В июле 2022 года на фоне растущей инфляции Европейский центральный банк (ЕЦБ) повысил ставку до 0,5%. Это произошло впервые за 11 лет. Дальше рост только продолжался – в конце концов ставка достигла 4,5%.
Последовавшее практически одновременно резкое подорожание ипотечных кредитов не сразу дало о себе знать. Более заметным оно стало через год-полтора после первого повышения. Поэтому основные показатели – число сделок и цены – сильнее всего снизились во второй половине 2023 года.
Ставку начали уменьшать совсем недавно, в июне 2024-го, – и это впервые с 2019 года.
Европейский рынок испытал кризис, поэтому многие потенциальные покупатели были вынуждены занять выжидательную позицию. Спрос снизился – как следствие, цены упали.
При этом динамика оказалась разной. Больше остальных кризис прочувствовали рынки Германии, Франции, Великобритании. По данным портала Global Property Guide, с учётом инфляции к концу первого квартала 2024 года цены в этих странах снизились – где-то на 2,7%, а где-то на 7,7%. А вот в южных странах рост продолжился – например, в Португалии (+8%) и Испании (+3,6%).
Заметнее всего в Западной Европе подорожала недвижимость в Греции: к концу марта прирост составил более 10%. Некоторые аналитики утверждают, что он достиг и 30% (!). Правда, здесь речь идёт о запрашиваемых ценах в некоторых районах, которые наиболее востребованы (во многом из-за «золотой визы»).
Аналитики выделяют несколько причин, почему показатели так разнятся.
Во-первых, рынок жёстче просел в странах, где популярна плавающая ипотека. Резкое изменение ставки повлияло на кредитование и в моменте, и в перспективе.
Во-вторых, квартиры в новостройках в большинстве стран продолжают продаваться по более высоким ценам. Основные причины – жёсткие экологические требования, растущие расходы на материалы и оплату труда. В то же время цены на вторичном рынке продолжают снижаться, соответственно общее падение оказалось более заметным в странах, где новое строительство сократилось. Характерный пример – Германия, где в мае 2024-го количество разрешений на строительство оказалось на 24% меньше, чем год назад.
В-третьих, снижение последних лет произошло после заметного роста спроса и цен в конце прошлого десятилетия и двух лет пандемии. Так, в первом квартале 2022-го в Германии жильё подорожало на 12% за год. С 2012 по 2022 год вторичка выросла в цене почти на 80%. В Берлине показатели побили все рекорды: цены увеличились на 120%.
В то же время, например, в Элладе рынок начал восстанавливаться только в 2018 году, а к концу 2022-го жильё всё ещё стоило дешевле, чем в 2010-м, – даже несмотря на то, что на тот момент цены за год поднялись на 8%.
В 2023 году темпы роста ускорились – но греческая недвижимость всё ещё оставалась магнитом как для местных, так и для иностранцев, которые, по данным за прошлый год, вложили рекордную сумму в покупку жилья. Рынок всё ещё носит статус одного из самых дешёвых в Европе, поэтому и рост цен даже при высоких ставках здесь оправдан.
Цены в Европе вот-вот достигнут дна – если ещё не достигли. Отчёт GPG показал, что в 16 из 27 европейских стран цены уже выросли к концу первого квартала в годовом исчислении.
Поводом для оптимизма, в частности, стала относительно неплохая ситуация на рынке труда. В еврозоне лишь 6,5% трудоспособного населения в июле 2024-го остались без работы. Восстановление доходов домохозяйств и снижение ипотечных ставок должны положительно сказаться на спросе.
Другой вопрос, что быстро это не произойдёт, особенно в Западной Европе. По оценке аналитической компании S&P Global, повсеместное восстановление начнётся только в 2025 году. Объём инвестиций восстановится в результате ослабления инфляции и снижения процентных ставок. В течение трёх лет цены на недвижимость будут расти, но умеренно.
Прогнозы экспертов S&P более оптимистичные, чем год назад, но всё ещё скромные. В 2024-м сильнее всего недвижимость подорожает в Ирландии (+5,8%), Испании (+4%) и Португалии (+3,5%). Наибольшее снижение будет зафиксировано в Италии (-3,7%) и Франции (-3,5%). В Германии цены будут оставаться примерно на том же уровне.
Похожие оценки дают и другие эксперты. Например, аналитики Zoopla полагают, что к концу года недвижимость в Великобритании подорожает на 2% на фоне небольшого увеличения спроса.
Немцы могут взять ипотеку под 3,5–4%. Многовато, но любое, даже минимальное снижение мгновенно оживляет рынок.
В целом я бы описал нынешнюю ситуацию как «вялый рост». Людей пугают не высокие ставки, а общая инфляция и политическая нестабильность. Транспорт, отдых, продукты – всё дорожает. В такой ситуации страшновато «вписываться» в ипотеку, а на свои деньги немцы покупать не привыкли.
Косвенным следствием слабых продаж стало резкое удорожание ипотеки. Ещё одна типичная немецкая черта – они часто переезжают, например по работе. И совершенно нормально было, приехав на новое место, купить квартиру на несколько лет, ведь цены росли, а кредиты почти ничего не стоили. Сейчас люди, умеющие считать, предпочитают снимать жильё.
Ну и, конечно, хуже всех приходится девелоперам. Новые стройки никто не начинает, поскольку очень сложно калькулировать расходы и цены продажи. Так что дефицит жилья, который был и до кризиса, сейчас только усугубляется. Его последствия мы ещё увидим.
Ситуация на рынке и соответствующие статистические показатели значительно варьируются в зависимости от рассматриваемого региона Франции. Средние данные здесь не очень показательны, особенно для иностранных покупателей, для которых во Франции, по сути, есть два ключевых рынка: Париж и Лазурный Берег.
Лазурный Берег – это особый регион. На этом рынке спрос на недвижимость стабильно высок все последние годы, и сегодня сильно ощущается нехватка предложений на продажу и аренду.
Пандемия и геополитические конфликты затянулись, а на Лазурном Берегу с эпохи Наполеона относительно спокойно и стабильно. Благоприятные для здоровья климатические условия, закрепившаяся в умах покупателей за многие десятилетия ассоциация Лазурного Берега с успехом и процветанием исторически создавали, поддерживали и будут поддерживать высокий покупательский интерес к этому региону.
Поэтому не сомневаюсь, что растущий спрос на недвижимость на Лазурном Берегу вызовет поиск решений и предложений от частных девелоперов. Из-за геополитических сложностей возможна временная стагнация, как этап адаптации к сложностям сегодняшнего дня и новым реалиям, и затем новый рост цен.
Сегодня французские банки предлагают ипотечное финансирование в среднем под 4,5% годовых. Конечно, это высокая нагрузка для покупателя, но гораздо более чувствительны к ней оказались покупатели в сегменте эконом, за счёт чего именно в нём и снизилось в первую очередь число ипотечных сделок.
Да, официальная статистика такова: на итальянском рынке из-за высоких ипотечных ставок снижаются продажи. То есть официально работающему итальянцу кредит получить несложно, но, скажем, в 2016 году можно было взять кредит под 2% переменной ставки и в том же году перевести на фиксированную (1,8%). Сейчас средний процент по плавающей ставке 5%. По фиксированной чуть меньше – 3,5%, но получить его практически нереально.
При этом конкретно у нас – в провинциях Абруццо и Молизе – падения мы не замечаем. Покупают много не только итальянцы, но и иностранцы – в частности, англичане и американцы. Особенно их интересуют дешёвые варианты под реставрацию, а также недвижимость для последующей сдачи в аренду и создания мини-гостиниц.
Последние годы не назовёшь благоприятными: ковид, напряжённая мировая ситуация, непростая внутренняя. Но я уверена, что надо «шить лёгкие платья из ситца»: Италия невероятно интересная и притягательная страна. А ещё вечная, как сам Рим.
Ставки сейчас 4,4–4,5%. Конечно, высоковато, но лучше, чем несколько месяцев назад. Во всяком случае, людей, готовых брать ипотеку с такими условиями, становится больше.
И ситуация у нас действительно стабильна. Во-первых, стабилен интерес иностранцев. Это заметно и в сфере туризма, и в работе программы «золотая виза».
Во-вторых, оживают и сами португальцы. Есть государственная поддержка, особенно для молодёжи, которая получает льготы при покупке жилья. И наконец, цены в Португалии всё ещё заметно ниже, чем в Германии, Франции и Великобритании. У нас последние годы не было безумных взлётов, но была стабильность, и она сохранилась даже при росте процентных ставок. А сейчас это очевидно очень ценится – в первую очередь иностранными покупателями.
Фото: unsplash.com (Christian Lue, Matthieu Oger)
