Рынок недвижимости Берлина: вечеринка окончена?

Берлинский рынок недвижимости – это беспроигрышная лотерея. Любой человек – от миллионера с Уолл-Стрит до британского инвестора-непрофессионала – скажет вам, что цены на недвижимость в Берлине удивительно низкие по сравнению с другими европейскими столицами. Покупка хорошей квартиры в престижном районе, вроде Prenzlauer Berg, – это не только надежный способ сохранить свои деньги, но и неплохой шанс заработать. По крайней мере, так думало большинство инвесторов в начале этого года. А затем мировая финансовая система практически полностью обрушилась.
Слишком рано делать долгосрочные прогнозы по поводу последствий мирового финансового кризиса для берлинского рынка недвижимости, но риэлторы немецкой столицы уже страдают от снижения спроса на жилье.
Стагнация?

Рой Фрайдлинг (Roy Frydling), директор риэлторской компании Savills Germany, говорит, что объем инвестиций в берлинское жилье за последние шесть месяцев резко уменьшился. «У рынка жилья Берлина – крайне сложная структура, но все ее элементы оказались затронуты глобальным финансовым кризисом» –добавляет он. Мишель Хелд (Michelle Held), руководитель отдела продаж риэлторского агентства в Prenzlauer Berg, рассказывает, что число их клиентов за последние два месяца сократилось вдвое. «Мы потеряли много клиентов из-за того, что они опасались вкладывать свои деньги куда-либо. Люди прекратили покупать недвижимость, ведь было совершенно непонятно, как будет развиваться ситуация», – говорит она. «Теперь обстановка на рынке немного спокойнее, но у нас не получается вернуть этих клиентов, ведь сейчас рынок страдает от последствий кризиса». По словам г-жи Хелд, покупателей из Америки, Дании, Италии, Ирландии и Великобритании – ранее составлявших четверть всех ее клиентов – перестала интересовать покупка недвижимости в Германии. Она говорит, что, принимая во внимание растущее число богатых местных жителей, не желающих вкладывать в покупку жилья свои деньги, снижение спроса со стороны иностранных покупателей может в течение следующих четырех лет привести к падению цен на жилье на 10%. «Следующий год будет крайне тяжелым для бизнеса. Однако есть определенные районы Берлина, где мы будем продавать элитные квартиры, и мы надеемся, что цена на них не упадет» – говорит г-жа Хелд.
Международные инвестиционные компании также покидают немецкий рынок. По словам одного риэлтора, пожелавшего остаться неназванным, «говорят о том, что несколько крупных проектов были заморожены, в том числе в самом центре города».
В нужное время в нужном месте

Несмотря на эти удручающие факты, Борис Патерок (Boris Paterok), адвокат из престижного района Prenzlauer Berg, считает, что стоимость жилья в элитных частях города останутся на прежнем уровне. Однако, по его предположениям, цены в менее привлекательных районах, таких как Köpenick и Lichtenberg, могут упасть на 10%. Что же касается перспективных и разрекламированных кварталов, там резкого спада цен не ожидается.
«В таких районах, как Neukölln цены будут только расти. Их практически не затронет финансовый кризис, поскольку стоимость недвижимости до его начала была там ниже средней рыночной цены», – говорит он. Также, по словам г-на Патерока, «есть ряд районов в центре города, к примеру Wedding, где хорошие старые здания продаются всего по €1,3 тыс. за кв. м. Цена на эти дома вряд ли упадет еще ниже».
Риэлторы, работающие в популярных среди инвесторов районах города, сообщают о 25%-ном увеличении стоимости недвижимости за последние четыре года. Цена квартиры с одной спальней в элитных районах выросла в среднем с €50 тыс. в 1997 году до €125 тыс. в 2008-м. Любому, у кого были сомнения относительно того, насколько перспективен берлинский рынок недвижимости, местные риэлторы предъявляли копию Emerging Trends in Real Estate Europe 2008 (Актуальные тенденции на рынке недвижимости европы) – отчета, опубликованного в марте аудиторской компанией PricewaterhouseCoopers (PwC) и Urban Land Institute (Институтом исследования городских территорий). После двухлетнего пребывания на 25-м месте списка наиболее популярных и перспективных европейских рынков недвижимости, немецкая столица резко «прыгнула» в топ-10. Уверенность экспертов в том, что квартиры в таких районах, как Prenzlauer Berg, Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain и Kreuzkölln, являются надежными объектами для инвестирования средств, бесспорно, внесла в это свою лепту. Немецкая столица стала девятой в рейтинге.
В отчете, включившем в себя мнения 490 международных инвесторов, Берлин был назван городом с высокими доходами от аренды жилья. Г-н Патерок подчеркивает высокую прибыльность ренты на примере многоквартирного дома общей стоимостью €1,25 млн, расположенного в Schönhauser Allee. Доход от его аренды приносит 7,7% годовой прибыли, что эквивалентно показателям в центральных районах Лондона и Парижа и превышает показатели Рима и Мадрида. Отчет Urban Land Institute и PwC, однако, все же предостерегает, что приобретение квартиры в Берлине может оказаться не столь безопасным капиталовложением, как такая же покупка в Гамбурге, Мюнхене или Франкфурте.
Несмотря на это предостережение, инвесторы делают ставку на пока еще нераскрывшийся потенциал рынка столицы Германии. Город вскоре может стать творческим центром Европы. Он уже является магнитом для туристов, туда переезжает множество компаний, занимающихся высокими технологиями. Кроме того, у правительства Берлина есть планы по строительству нового международного аэропорта мирового класса Берлин-Бранденбург, который должен открыться в 2011 году. Уровень безработицы в Берлине до сих пор остается самым высоким в Германии, но за последние несколько лет он снизился с 19% до 13%.
Г-н Патерок полагает, что столица все-таки станет центром корпоративной Германии. «Многие рекламные агентства и СМИ переезжают в Берлин из других городов страны. В долгосрочной перспективе покупка недвижимости в Берлине будет крайне выгодной по сравнению с другими европейскими столицами, а качество строительных работ здесь такое же, как в Лондоне и Париже», – говорит он. Возможно, сейчас цены стоят на месте, но, в долгосрочной перспективе, они, безусловно, вырастут.
«Временная ситуация»

42-летняя Андреа Парк (Andrea Park), переехавшая недавно в Берлин из Франции, не беспокоится по поводу текущего спада на местном рынке недвижимости. «Это временная ситуация. Когда кризис окончится, цены снова повысятся», – говорит г-жа Парк. Здесь она купила квартиру с тремя спальнями по цене €2,7 тыс. за кв. м в декабре 2006. За два года цена на ее квартиру выросла на 25% и составила – €3,375 тыс. за кв. м. Андреа Парк также владеет кафе Memory, расположенным в ее доме.
«Дизайн и качество моих ванной и кухни намного лучше, чем в Париже», – говорит она. «Мне гораздо больше нравиться жить в Берлине. Здесь каждый квартал немного походит на деревню, но при этом можно пользоваться всеми преимуществами жизни в большом городе».
Американка Джейн Хэтман (Jane Hatman) сильно сомневается в том, что ситуация на рынке недвижимости может ухудшиться. «Послушайте, я купила удивительную 105-метровую квартиру два года назад по цене €2 тыс. за кв.м. Эта прекрасная квартира в старом фонде с высокими потолками, паркетными полами, старинными дверями и окнами – просто осуществившаяся мечта. Фасад дома защищают законы об охране памятников архитектуры. Покупая квартиру, я думала, что цены на недвижимость в этом районе достигли пика. Но через два года цена за квадратный метр выросла на тысячу евро. Теперь подобные этой квартиры, но расположенные в весьма отдаленных от центра районах, продаются более чем за €320 тыс. Кризис? Эта часть города, кажется, о нем и не слышала».

Автор: Joe Morgan (The Local)
Перевод: Николай Стрельников