Версия
для печати
для печати
О финансовом кризисе и его влиянии на офисную и жилую недвижимость Дубая рассуждает инвестиционный аналитик CCIM, исполнительный директор компании SUNMARINA Realty Марина Голомедова.
Главный вопрос, который не без основания волнует сегодня всех читателей, - это то, как финансовый кризис повлияет на цену недвижимости в Дубае.
На этот вопрос ответить однозначно в настоящее время достаточно трудно, т.к. я понимаю, что рынок сейчас стоит. Когда он сдвинется с мертвой точки - через 3 или 6 месяцев, сейчас можно только предполагать, но то, что это будет повышение цен по объектам в прямой доступности от пляжа, сейчас видно как никогда. Впрочем, если обсуждать всю жилую недвижимость, то часть проектов действительно ждет снижение цен, но эти проекты никаким образом не связаны с международным рынком - это проекты экономического класса. Цены на них поднялись за 2007-2008 гг. необоснованно высоко и стали просто недоступны людям, которые приезжают в Дубай работать.
Как вы считаете, возможно ли снижение цен в Дубае?
Цены на элитное жилье в Дубае существенно не снизятся из-за финансового кризиса. На рынке элитной недвижимости возможна только легкая коррекция, т.е. можно сказать, что летние прогнозы о повышении цен осенью 2008 года не оправдались и они остались на уровне весны 2008 года. Следует учесть одну немаловажную деталь: цены за 2007 год в среднем поднялись на 40-50%. Летом 2007-го самая высокая цена квадратного метра была в единственном проекте в Дубае - Palazzo Versace. И эта цена казалась инвестиционно непривлекательной и завышенной. Сегодня цена $17-18 тыс. за кв.м и выше не является удивительной и никто не подвергает сомнению тот факт, что эксклюзив будет стоить дорого и много его не бывает.
Проанализировав актуальное состояние рынка Дубая в настоящее время, можно сделать вывод, что экономических предпосылок для предполагаемого кризиса, кроме искусственно создаваемой паники, на данный момент нет. В течение ближайших 3-5 месяцев на рынке элитного жилья Дубая (и, в частности, на побережье Джумейры) может произойти лишь некоторая коррекция цен по отдельным проектам, вызванная текущей нестабильной ситуацией на международном фондовом рынке и в банковской сфере. Однако уже в середине 2009 года следует ждать стабилизации и значительного роста цен на жилые проекты в прямой доступности от пляжа и эксклюзивные брендовые проекты вследствие резкого сокращения объемов предложения.
Влияет ли финансовый кризис на элитный сегмент рынка международной недвижимости?
Даже на развитых европейских рынках, где кризис продолжается уже более года, цены на элитную жилую недвижимость снизились незначительно. В центре Лондона годовое снижение цен в элитном сегменте составило 1,6%. На массовом рынке этот показатель более значителен, но и он в годовом исчислении составляет менее 10%. Это при условии, что в Лондоне 95% жилья приобретается с привлечением банковских средств.
Ни для кого не секрет, что английские инвесторы наряду с инвесторами стран Персидского залива играют основную роль в приобретении недвижимости в Дубае. В сегодняшней ситуации, когда мировой финансовый кризис, ситуация на фондовом рынке и колебания курсов валют поставили под сомнение надежность многих распространенных способов вложения средств, недвижимость в развивающихся регионах представляется наиболее стабильным из них. В условиях ограниченности предложения и устойчивого международного делового и туристического спроса стоимость жилья на побережье Джумейры в Дубае не может не расти, невзирая на временную коррекцию.
Много ли сегодня в Дубае владельцев недвижимости, которые готовы продать ее ниже рынка?
В настоящее время действительно можно приобрести некоторые объекты по ценам «немного ниже рыночных», т.е. по ценам весны 2008 года, если повезет. Но долго эта ситуация не продлится, т.к. отели на побережье Джумейры в Дубае в сезон 2008/2009 цены на номера не снизили, и заполняемость отелей не упала, даже несмотря на ввод в эксплуатацию новых отелей осенью 2008 года и мировой финансовый кризис.
Стоимость долгосрочной аренды апартаментов осенью 2008 года снова незначительно выросла, и их не хватает, что подталкивает цену аренды квартир вверх. Международный интерес к стабильному в финансовом отношении дубайскому рынку в последние месяцы в связи с кризисом значительно вырос и, возможно, привлечет специалистов, которые никогда не задумывались о работе в Дубае для себя всерьез, что снова подтолкнет рынок жилья вверх.
Что ждет крупные проекты, расположенные вдали от побережья?
Возможно, реализация ряда заявленных проектов будет отложена. Сокращение финансирования и удорожание стоимости банковских средств может сказаться на масштабных проектах, строительство которых еще не началось. Те проекты, которые уже строятся, скорее всего, будут реализованы в полном объеме и составят предложение первичного рынка в ближайшие один-два года. Особенно с учетом того факта, что правительственные инвестиционные фонды приняли решение об инвестициях в местную инфраструктуру и долгосрочные проекты, которые принесут пользу региону.
Как повлияет финансовый кризис на офисную недвижимость?
Офисные площади будут снижаться в цене, т.к. кризис обнажит одну простую деталь, которая раньше была понятна профессионалам, а сегодня станет очевидна мелким инвесторам, которые вложили деньги в офисные этажи в надежде продать их в розницу после первого сделанного платежа и не имеют достаточного запаса финансовых средств. Количество строящихся в настоящее время офисных площадей намного превышает количество единиц жилья, которые можно ввести в эксплуатацию сейчас и в недалеком будущем. Этот разрыв в связи с финансовым кризисом будет только увеличиваться. Однако это не касается определенной и очень специфической части офисных комплексов, которые расположены в дубайской свободной зоне судоходства Dubai Maritime City, несмотря на то, что цена летних презентаций была около $12 тыс. за кв.м и на побережье Джумейры, например, в комплексе Dubai Pearl (свободная зона ТЕСОМ), и в некоторых других профильных или элитных бизнес-центрах в Business Bay и DIFC.
Какие проекты в настоящее время в Дубае вы считаете наиболее инвестиционно привлекательными ?
В первую очередь, я считаю, что жилые объекты под управлением гостиничных операторов - это сегмент жилой недвижимости, который будет востребован всегда, т.к. Дубай и в целом ОАЭ - это стабильно развивающийся деловой и туристический регион, привлекающий к себе туристов и бизнесменов со всего мира. Возможно, этот регион достаточно спокойно перенесет кризис, т.к. пул инвесторов (владельцев жилья и бизнеса) пропорционально распределен по различным странам, и это элитный сегмент как для туристов, так и для инвесторов. Ведь немногие в мире туристические направления могут презентовать среднюю цену за номер в прибрежном отеле около $500. Если разбирать более конкретно сегодняшнее предложение объектов по проектам Пальмы Джумейра и побережью ОАЭ на вторичном рынке, то те цифры, которые весной 2008 года назывались резким снижением предложения, сегодня с легкой руки дубайских риэлторов называют сбросом объектов недвижимости. И это при условии, что у девелоперов почти отсутствует первичное предложение. Те цены, которые еще весной 2008 года считались очень высокими и выгодными для продажи объектов, сегодня называют бросовыми.
Вы уходите от вопроса! Пусть он звучит по-другому: какие проекты в Дубае вы считаете сегодня не соответствующими рыночной цене?
Мы занимаемся в большинстве случаев элитными проектами как в Дубае, так и в других странах. Сегодня даже в условиях кризиса я считаю, что проект Baccarat Residences (Dubai Pearl) с ценой $17-18 тыс. за кв.м существенно недооценен по очень многим параметрам, включая эксклюзивность предложения и возможную рассрочку платежей, т.к. на вторичном рынке в проектах подобного уровня или чуть ниже сегодня предлагается всего 3-5 квартир. Стоимость проекта Dubai Pearl составляет более $4 млрд. В комплексе большим спросом пользуются бутик-офисы для представительств крупных мировых компаний. Средняя цена квадратного метра офисных и жилых площадей в настоящее время составляет $9-12 тыс. Кроме офисов, в Dubai Pearl будет четыре пятизвездочных отеля (1400 номеров), кинотеатры, рестораны различных кухонь мира, театр на 2000 мест и торговый центр с мировыми брендами. Baccarat Residences - первый из малоэтажных жилых проектов, расположенных вокруг центральной башни Dubai Pearl. При всех преимуществах побережья проживание в элитном бизнес-пространстве остается вне конкуренции по нескольким параметрам. Здесь создается более уютная, изысканная атмосфера и нет ощущения города. У комплекса имеется собственный пляж на одном из островов всемирно известного проекта «Мир», на который можно долететь на вертолете Dubai Pearl. И это единственная компания в Дубае, которая предлагает подобный бонус. Главной особенностью Baccarat Residences является эксклюзивный дизайн и материалы бренда Baccarat во всех элементах оформления, оборудования, мебели и т.д., до мельчайших деталей. В пятизвездочном отеле Baccarat будет 342 номера и, естественно, все услуги отеля de luxe. Baccarat Hotel&Residences - это эксклюзивное предложение на побережье Джумейры, сочетающее в себе роскошь, бизнес и отдых одновременно.
Все проекты IFA Hotels&Resorts на Пальме Джумейра (The Golden Mile, The Fairmont Palm Residence и The Kingdom of Sheba) с ценой $9-12 тыс. за кв.м в условиях кризиса и возможностью сдавать их в краткосрочную аренду через отель Fairmont сегодня продаются на вторичном рынке по ценам, как минимум, на 20% ниже цены, которая реальна для этих проектов, учитывая цены в отелях на побережье Джумейры и востребованность туристического сегмента недвижимости у покупателей. Этих апартаментов на вторичном рынке в настоящее время не более 100 при почти полном отсутствии первичного предложения у девелопера. Такого сокращенного предложения по апартаментам на Пальме Джумейра, как сегодня, не было никогда. То же самое касается и вилл на ветвях Пальмы Джумейра.
То же самое могу сказать и про самый дорогой в Дубае проект компании Sunland Group - гостинично-жилой комплекс Palazzo Versace Dubai с 80-этажной жилой башней в исторической части Дубая на берегу канала Дубай Крик. Комплекс находится в коммерческой зоне района Culture Village, где расположатся культурные учреждения, школы, академии искусств, музыки, танцев и народных ремесел. Это второй «Дворец Версаче» в мире. Первый отель с жилыми апартаментами Palazzo Versace находится в Австралии на побережье Gold Coast и известен как объект недвижимости для избранных. Среди уникальных особенностей Palazzo Versace можно назвать эксклюзивный дизайн и материалы от Дома Версаче во всех мельчайших элементах оформления, оборудования и мебели, а также самую высокую в Дубае цену за квадратный метр — $26 тыс. Кроме того, это единственный жилой комплекс в Дубае, где владельцы апартаментов могут приобрести место на круглогодичной стоянке для яхт. Владельцы резиденций в Palazzo Versace могут сдавать их в аренду через управляющую отелем компанию Sunland Group.
В заключение хотелось бы отметить одну немаловажную деталь-тенденцию, которая в конце 2008 года явно заметна. Дорогая эксклюзивная недвижимость на побережье и в Дубае в целом будет расти в цене, несмотря на все отголоски финансового кризиса. Виллы на побережье во всех эмиратах как штучный товар сегодня как никогда будут пользоваться наибольшим спросом. В Умм-аль-Кувейне, эмирате, известном своей замечательной природой и развитой туристической отраслью, всего в получасе езды от ду-байского аэропорта строят курортные поселки компании Sunland Group (White Bay) и Emaar. Они располагаются по обе стороны аквапарка Dreamland, самого крупного на побережье Персидского залива. Территория поселка White Bay состоит из материковой части и двух островов и включает удобную марину для яхт, торгово-развлекательный район с магазинами и ресторанами, гостиницы и жилые объекты разной этажности. На островах располагаются роскошные виллы, построенные вдоль береговой линии. До очередного повышения цен несколько оставшихся вилл можно купить по цене $4-5 тыс. за квадратный метр с оплатой в рассрочку, причем 50% стоимости вносится по завершении строительства в середине 2010 года. Управлять комплексом будет компа¬ния Sunland Group.
Все объекты жилой недвижимости, управляемые операторами международных пятизвездочных гостиниц, всегда будут пользоваться спросом как среди инвесторов, живущих за рубежом, так и среди тех, кто временно работает в Дубае по контракту. Они всегда могут быть уверены в том, что гостиничный оператор позаботится об их недвижимости, пока они находятся за пределами Дубая, или сдаст ее в аренду от их имени через свою сеть бронирования, если в этом будет необходимость. Эта опция гостинично-жилых комплексов в настоящее время (в условиях международного финансового кризиса) является дополнительной гарантией ликвидности недвижимости в целом.
