Поиск по статьям

Опустевшая Америка: самые безлюдные города США

17 февраля 2009 года
Теги: США

Рост уровня числа незанятых жилищ приводит к тому, что во многих городах США появляются целые заброшенные кварталы. Можно сказать, что эта статья – современная «Повесть о двух городах» Диккенса.

На протяжении последних десятилетий Лас-Вегас, словно затянутый в сверкающий карнавал урбанизации, был погружен в новое строительство и непрекращающееся экономическое развитие. А Детройт, ранее – опора американской промышленности, медленно горбился и покрывался ржавчиной под грузом пустующей недвижимости. Теперь же для обоих этих городов наступают тяжелейшие времена.

Сейчас Лас-Вегас уже может поспорить с Детройтом, по праву заслужившим звание «самого пустого города» Америки. В свете текущих событий журналом Forbes был подготовлен рейтинг, сочетающий в себе данные об уровне незанятости площадей в сегменте продажи жилой недвижимости и на рынке аренды в 75 крупнейших городских образованиях. Данный рейтинг был составлен на основании статистической информации Бюро переписи США, опубликованной 3 февраля этого года. Каждый город из списка был оценен отдельно по уровню незанятости арендуемых и жилых помещений, далее на основании этих показателей была составлена общая оценка.

ТОП-16 пустующих американских городов
Позиция в рейтинге Город (и пригороды) Уровень незанятости в сегменте арендуемой недвижимости, % (и место, которое занимает город по этому показателю) Уровень незанятости в сегменте жилой недвижимости, % (и место, которое занимает город по этому показателю) Общая оценка
15–16 Шарлотт (Гастония, Конкорд), штат Северная Каролина 14,7 (14)  3  (28) 21
15–16 Цинциннати (Огайо, Миддлтаун), штат Кентукки. 9,8 (36) 4,3 (6) 21
14 Бэйкерсфилд, штат Калифорния. 14,7 (14) 3,1 (26) 20
13 Тампа (Сент-Питерсберг,Клирвотер), штат Флорида. 15,6 (11) 3 (28) 19,5
12 Чикаго (Найпервилл, Джолиет), штат Иллинойс. 11,8 (22) 3,7 (14) 18
11 Майами (Форт-Лодердейл, Майами-бич), штат Флорида. 13,1 (20) 3,6 (15) 17,5
9–10 Индианаполис, штат Индиана. 17,1 (6) 3,2 (23) 14,5
9–10 Джексонвиль, штат Флорида. 14,7 (14) 3,6 (15) 14,5
8 Канзас-Сити, штаты Миссури и Канзас. 15,2 (12) 3,6 (15) 13,5
7 Орландо, штат Флорида. 12,3 (21) 7,3 (1) 11
6 Финикс (Меса, Скотсдейл), штат Аризона. 19 (5) 3,6 (15) 10
5 Дейтон, штат Огайо 21,7 (2) 3,6 (15) 8,5
4 Гринсборо (Хай-Поинт), штат Северная Каролина 15 (13) 6.9 (2) 7.5
3 Атланта (Сэнди Спрингс, Мариетта), штат Джорджия 16,1 (8) 4,3 (6) 7
2 Детройт (Уоррен, Ливония), штат Мичиган. 19,9 (3) 4 (10) 6,5
1 Лас-Вегас (Пэрадайз), штат Невада. 16 (9) 4,7 (3) 6

Такие города, как Детройт и Дейтон – жертвы длительного индустриального спада в США. Другие, такие как Лас-Вегас и Атланта, сильно пострадали от текущего кризиса на рынке недвижимости. Бостон и Нью-Йорк – одни из немногих островков спокойствия в этой буре, а Гонолулу показывает лучшие в стране результаты по уровню числа незанятости площадей – 5,8% в секторе жилой недвижимости и всего лишь 0,5% в секторе арендуемой.

Однако проблема пустующих кварталов для США становится все более актуальной. На данный момент по стране уровень числа незанятости площадей арендуемой собственности составляет 10,1%, по сравнению с 9,6% в прошлом году. В сегменте жилой недвижимости он поднялся с 2,8% в прошлом году до 2,9% в 2009-м. Город Ричмонд, штат Виржиния – худший по показателям незанятости площадей арендуемой недвижимости во всей стране (23,7%), а Орландо – в сегменте жилой недвижимости. Детройт и Лас-Вегас – показывают плачевные результаты в обеих категориях. Город-Мотор (так американцы называют Детройт) демонстрирует 19,9%-ный уровень незанятости в сегменте арендуемой собственности и 4%-ный в жилой, а Город Греха (Лас-Вегас) – 16%-й и 4,%-й уровни соответственно.

«Это какой-то кошмар, на данный момент не ведется вообще никакого строительства», – говорит девелопер из Лас-Вегаса Лоуренс Хэллиер, который знает об этом не понаслышке. Его $600-миллионный комплекс Panorama Towers три года назад снискал международную славу. Все квартиры в первом из четырех запланированных им жилых небоскребов были распроданы за шесть месяцев, во втором, законченном в 2007 году, – за 12 недель. Прошлой осенью, когда строительство третьей башни комплекса подходило к концу, г-н Хэллиер продал уже 92% своих объектов. Потом последовала рецессия, внесшая жесткие коррективы в его планы. Лишь половина сделок была завершена, и, по его словам, теперь ему понадобится несколько лет на то, чтобы «выйти из минуса», а планы по возведению четвертого небоскреба придется отложить на неопределенный срок.

Есть и другие девелоперы в Вегасе, которые также сильно пострадали от кризиса. В 2007 году израильский миллиардер Ицхак Тшува и его партнер Ночи Данкнер заплатили $1,25 млрд за приобретение 140 тыс. кв. м земли в лас-вегасском квартале развлечений. На этом участке планировалось построить мега-казино спроектированное по подобию нью-йоркского отеля «Плаза» стоимостью $8 млрд. В ноябре цена на приобретенную землю снизилась в два раза и составила $650 млн. В итоге церемония закладки фундамента грандиозного проекта была отложена до 2010 года.

Неурядицы девелоперов проекта «Плаза» весьма символичны и свойственны миллионам собственников в Лас-Вегасе и США в целом. Этот показательный пример во многом объясняет корни американского кризиса в сегменте жилой недвижимости.

Во время жилищного бума, пока цены на собственность неуклонно ползли вверх, потребители брали крупные займы, рассчитывая на то, что стоимость приобретенной ими недвижимости будет расти. Но, вопреки надеждам, цена жилья резко упала, в особенности в Лас-Вегасе, Флориде и Финиксе, где строительный бум привел к переизбытку предложения, а количество выданных высокорисковых кредитов превышало все допустимые нормы. В итоге многие собственники внезапно обнаружили, что сумма взятых ими ипотечных кредитов во много раз превышает стоимость их жилья. В некоторых, самых тяжелых, случаях банки, выдавшие ипотечный кредит, отчуждали у заемщиков собственность, оставляя их без жилья и с долгом, превышающим сумму первоначально взятого ими кредита.

Конечно, ситуация в Лас-Вегасе достаточно тяжелая, но она не идет ни в какое сравнение с проблемами Детройта. Хоть уровень вакантности в Детройте на данный момент и ниже, чем в Городе Грехов, первый страдает от обилия незанятых помещений уже долгое время. Население этого города, возникшего в результате экономического подъема, быстро росло на протяжении первой половины XX века. В 1900 году оно составляло 285 тысячи человек, в 1920-м – 990 тысяч, а в 1950-м достигло своего пика и составило 1,8 миллиона.

Но начиная с шестидесятых, в демографической картине Детройта отмечается резкий спад. На данный момент население города составляет 900 тысяч человек, и многие его районы постепенно приходят в упадок. Большинство специалистов винят в сложившейся ситуации быстрое развитие пригородов, передачу работ обрабатывающей промышленности внешним исполнителям и федеральные социальные программы, которые, по их мнению, обострили ситуацию, способствуя созданию культуры тунеядства и иждивенчества.

И вот уже полвека бесчисленные ученые, политики, девелоперы и некоммерческие организации безуспешно бьются над решением проблем города. Разделит ли Лас-Вегас его печальную судьбу?

«Я не думаю, что Лас-Вегас страдает от чрезмерной застройки, не стоит забывать, что там проживает два миллиона человек», – говорит Лоуренс Хэллиер.

Время покажет, оправдается ли подобный оптимизм. Те, кто видел падение Детройта, когда слышат комментарии г-на Хэллиера, невольно вспоминают еще одно произведение Чарльза Диккенса – «Большие Надежды».

 
Автор: Zack O'Malley Greenburg (Forbes)
Перевод: Николай Стрельников
 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Как купить квартиру в Нью-Йорке: пошаговая инструкция от опытного риэлтора

Если вы планируете жить, работать, вести бизнес в Нью-Йорке, вам будет полезно узнать из первых уст о том, как в США проходит процесс приобретения недвижимости. Какие сложности могут ожидать покупателя, приехавшего из страны, где не только говорят на другом языке, но и сам жизненный уклад отличается от американского. Рассказывает лицензированный риэлтор The Serhant Team, Nest Seekers International, Ирина Балуева. Читать

Главные вопросы иностранного инвестора в Нью-Йорке

Лучшие города для инвестиций в недвижимость, самые «горячие» рынки для международных покупателей, наиболее конкурентоспособные и перспективные мегаполисы… Нью-Йорк всегда занимает первые места в глобальных рейтингах. Сюда стекается капитал со всего мира – от Австралии до России, от Бразилии до Китая. Город на Гудзоне радушно принимает всех инвесторов – и всех заставляет действовать по своим правилам. Каким? Рассказывает лицензированный риэлтор Ирина Балуева, представитель The Serhant Team, Nest Seekers International. Читать

Риски при покупке недвижимости в США

Сделки с недвижимостью в США регулируются не столько федеральным законодательством, сколько законами штатов и судебной практикой. На деле это означает, что условия покупки, риски и требования в одном регионе будут существенно отличаться от другого. С какими сложностями может столкнуться иностранный покупатель в Америке, и на что обращать внимание при выборе объекта – в этом материале. Читать

Как найти работу в США, кем устроиться и сколько можно заработать?

Америка – страна больших возможностей. С каждым годом она привлекает все больше иностранцев не только своим масштабом и уникальным характером каждого штата, но и развитием. И если вы не являетесь счастливым обладателем Green Card, встает вопрос: как получить рабочую визу в США, где найти подходящую вакансию и на какую зарплату можно рассчитывать? Об этом – в статье Prian.ru. Читать

Гринкарта США по программе EB-5: сложные вопросы

Государственная инвестиционная программа ЕВ-5 работает с 1990 года. Она дает возможность иностранным инвесторам получить американский ВНЖ, а со временем – и гражданство. В последнее время регулярно возникают предложения поднять минимальную сумму вложений. Успокоим претендентов: пока этого не произошло, для получения Гринкарты по-прежнему достаточно $500 000. Но прежде чем вступать в программу, надо разобраться со множеством сложных вопросов. Ответы на некоторые из них – в материале Prian.ru. Читать