Какую недвижимость в США выбирать для инвестиций: советы на основе данных

Долговые дома

Любой инвестор заинтересован приобрести качественную недвижимость по выгодной цене, а ещё лучше – ниже рыночной стоимости. В США чаще всего предложения с большой скидкой появляются по ипотечным домам. Собственники задолжали банкам крупные суммы, поэтому лишаются недвижимости. Зато потенциальные покупатели получают шанс заключить выгодную сделку. Изучайте долговые объекты, если хотите найти настоящий bargain.

Интересные предложения встречаются и у обычных продавцов. Причём в минувшем году они гораздо охотнее шли на уступки, чем в 2022-м. Это и снижение изначальной цены, и принятие предложения ниже запрашиваемой стоимости. 15,7% продавцов (в четыре раза больше, чем за тот же период 2022-го!) в дополнение к сниженной цене пошли на дополнительные уступки покупателю. Так что торгуйтесь в любом случае. Точнее, поручайте это вашему риелтору (в США все переговоры ведутся через маклеров).

Типичный дом в Штатах

Нижний ценовой сегмент

Согласно данным Redfin на IV квартал 2023 года, общая доля недвижимости, которую приобрели инвесторы, продолжает падать, хоть и медленнее, чем годом ранее. Зато среди всех совершённых сделок 46,5% приходится на покупку недорогих объектов. На среднюю ценовую категорию – 24,6%, на высокую – 28,8%. В низком ценовом сегменте конкуренция самая сильная – покупателям приходится бороться за недвижимость.

Многие иностранцы рассматривают в США только премиальные варианты (по статистике Prian, средняя цена объекта, которым интересуются зарубежные покупатели, превышает $500 тыс.). Однако местные инвесторы чаще охотятся за недвижимостью эконом-класса. Просите агентов показать вам и такие варианты.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Дефицит предложений

По данным на декабрь 2023-го, общее предложение домов на продажу в США упало на 5,1% в годовом исчислении. И остаётся заметно ниже допандемийного уровня. Хотя, вопреки общей тенденции, в некоторых штатах число предложений выросло. Самый впечатляющий прирост показали такие крупные города, как Новый Орлеан в Луизиане (+39,6%), Сан-Антонио в Техасе (+34,5%) и Мемфис в штате Теннесси (+33,2%).

Чтобы получить более выгодную цену, заходите на рынок в регионах, где скромнее дефицит предложений. И наоборот, обратите внимание на локации с более острой нехваткой жилья на продажу, чтобы получить в перспективе больший прирост капитала.

На улицах Нового Орлеана

Дома на одну семью

На односемейные дома пришлось 68,6% всех сделок, совершённых инвесторами в IV квартале 2023-го. Таунхаусы занимают третью строчку со скромными 7,1%, на второй – кондоминиумы с 19,2%.

Выбор инвесторов обоснован. Около 44 млн жителей США арендуют дома для одной семьи. При этом арендные ставки планомерно растут. С 2020-го по 2023-й в среднем по стране снять односемейный дом стало на 24% дороже. При дефиците предложений цена продажи как минимум не падает.

Судя по трендам в строительстве, Америка так и останется одноэтажной. Более 73% новостроек в 2023 году – дома на одну семью, что на 8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022-го.

Солнечные города

Около 25% обычных покупателей недвижимости в США в минувшем году хотели переехать в регионы с более приятным климатом. Самыми популярными стали Лас-Вегас в штате Невада, Майами в штате Флорида и Сакраменто в штате Калифорния.

Если тенденция не изменится, то инвестировать в местное жильё – перспективное дело. Главное – не забывайте, что внутренние мигранты стараются найти более выгодные варианты. Поэтому обратите внимание на недвижимость в среднем и нижнем ценовом сегменте.

Пляжи Майами

Новостройки

По состоянию на ноябрь 2023 года в США было построено 1,41 млн новых частных домов. Годом ранее показатель был на уровне 1,55 млн.

Замедление связано с тем, что застройщики просто не смогли всё продать. Растущие ставки по ипотечным кредитам вытеснили с рынка многих покупателей. Сейчас девелоперы пытаются распродать накопившиеся запасы, привлекая клиентов бонусами: деньгами на покрытие расходов по закрытию сделки, различными подарочными картами и даже бесплатными автомобилями.

Так что подумайте о новостройках. Правда, в некоторых районах дефицит предложений настолько сильный, что за интересный объект придётся побороться. На скидки и бонусы стоит рассчитывать не везде.

Налоговые ставки

Любой владелец недвижимости в США раз в год обязан уплачивать налог (property tax), который в среднем составляет 1–2% от стоимости объекта. При этом ставки очень сильно различаются в разных районах.

Например, самые низкие налоги в штатах Гавайи – 0,315%, Алабама – 0,411%, Колорадо – 0,546%.

В любимой многими Флориде налог на недвижимость 0,862%. А значит, владелец среднего дома стоимостью $250 тыс. заплатит около $2,2 тыс. в год.

В Калифорнии ставки чуть ниже – 0,747%. Но из-за высокой стоимости объектов ($573 тыс.) средний платёж превышает $4 тыс. в год.

В Нью-Йорке, которым интересуются многие иностранцы, ставка 1,728%. А значит, за типовой объект стоимостью $340 тыс. надо будет отдать государству $5,9 тыс. в год.

Здесь совет прост. Хотите снизить расходную часть – выбирайте объекты для инвестирования в штатах с более низкими налоговыми ставками.

Вот что продаётся в США сегодня

2 855 829 €

Апартаменты в Майами, США

250 м² 5 4 4

Приветствую! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Спасибо

Square Estates LLC

847 229 €

Апартаменты в Майами, США

120 м² 3 2 2

Кредит

Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

2 379 857 €

Дом в Майами, США

350 м² 6 5 5

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

3 593 585 €

Квартира в Майами, США

250 м² 4 3 4

Кредит

Square Estates LLC

618 763 €

Квартира в Майами, США

110 м² 3 2 2

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776,

Square Estates LLC

6 616 004 €

Вилла в Майами, США

800 м² 7 6 7

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

2 370 338 €

Квартира в Майами, США

260 м² 4 3 4

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

2 379 857 €

Вилла в Майами, США

300 м² 6 5 6

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,, +7.905.231.8833 Россия

Square Estates LLC

1 999 080 €

Пентхаус в Майами, США

280 м² 5 4 5

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,, +7.905.231.8833 Россия

Square Estates LLC

947 183 €

Таунхаус в Майами, США

280 м² 4 3 4

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,, +7.905.231.8833 Россия

Square Estates LLC

2 184 709 €

Пентхаус в Майами, США

200 м² 3 2 3

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,, +7.905.231.8833 Россия

Square Estates LLC

3 806 820 €

Вилла в Майами, США

550 м² 8 7 7

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,, +7.905.231.8833 Россия

Square Estates LLC

2 851 069 €

Вилла в Майами, США

500 м² 6 5 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

932 904 €

Квартира в Майами, США

120 м² 3 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...

Square Estates LLC

4 521 729 €

Пентхаус в Майами, США

250 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Square Estates LLC

3 877 567 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

347 м² 3 4

Этот просторный и уютный дом предлагает 3 спальни, 4 ванные комнаты + 2 кабинета на 2 уровнях, что позволит вам в полной мере окунуться в яркий образ жизни Лос-Анджелеса. Пройдите через засухоустойчивый двор, украшенный пышными пальмами, и войдите в светлую открытую гостиную с гладкими бетонными полами и элегантным встроенным освещением. В...

NF Group

456 933 €

Квартира в Майами, США

70 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами...

Square Estates LLC