Какую недвижимость в США выбирать для инвестиций: советы на основе данных

Долговые дома

Любой инвестор заинтересован приобрести качественную недвижимость по выгодной цене, а ещё лучше – ниже рыночной стоимости. В США чаще всего предложения с большой скидкой появляются по ипотечным домам. Собственники задолжали банкам крупные суммы, поэтому лишаются недвижимости. Зато потенциальные покупатели получают шанс заключить выгодную сделку. Изучайте долговые объекты, если хотите найти настоящий bargain.

Интересные предложения встречаются и у обычных продавцов. Причём в минувшем году они гораздо охотнее шли на уступки, чем в 2022-м. Это и снижение изначальной цены, и принятие предложения ниже запрашиваемой стоимости. 15,7% продавцов (в четыре раза больше, чем за тот же период 2022-го!) в дополнение к сниженной цене пошли на дополнительные уступки покупателю. Так что торгуйтесь в любом случае. Точнее, поручайте это вашему риелтору (в США все переговоры ведутся через маклеров).

Типичный дом в Штатах

Нижний ценовой сегмент

Согласно данным Redfin на IV квартал 2023 года, общая доля недвижимости, которую приобрели инвесторы, продолжает падать, хоть и медленнее, чем годом ранее. Зато среди всех совершённых сделок 46,5% приходится на покупку недорогих объектов. На среднюю ценовую категорию – 24,6%, на высокую – 28,8%. В низком ценовом сегменте конкуренция самая сильная – покупателям приходится бороться за недвижимость.

Многие иностранцы рассматривают в США только премиальные варианты (по статистике Prian, средняя цена объекта, которым интересуются зарубежные покупатели, превышает $500 тыс.). Однако местные инвесторы чаще охотятся за недвижимостью эконом-класса. Просите агентов показать вам и такие варианты.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Дефицит предложений

По данным на декабрь 2023-го, общее предложение домов на продажу в США упало на 5,1% в годовом исчислении. И остаётся заметно ниже допандемийного уровня. Хотя, вопреки общей тенденции, в некоторых штатах число предложений выросло. Самый впечатляющий прирост показали такие крупные города, как Новый Орлеан в Луизиане (+39,6%), Сан-Антонио в Техасе (+34,5%) и Мемфис в штате Теннесси (+33,2%).

Чтобы получить более выгодную цену, заходите на рынок в регионах, где скромнее дефицит предложений. И наоборот, обратите внимание на локации с более острой нехваткой жилья на продажу, чтобы получить в перспективе больший прирост капитала.

На улицах Нового Орлеана

Дома на одну семью

На односемейные дома пришлось 68,6% всех сделок, совершённых инвесторами в IV квартале 2023-го. Таунхаусы занимают третью строчку со скромными 7,1%, на второй – кондоминиумы с 19,2%.

Выбор инвесторов обоснован. Около 44 млн жителей США арендуют дома для одной семьи. При этом арендные ставки планомерно растут. С 2020-го по 2023-й в среднем по стране снять односемейный дом стало на 24% дороже. При дефиците предложений цена продажи как минимум не падает.

Судя по трендам в строительстве, Америка так и останется одноэтажной. Более 73% новостроек в 2023 году – дома на одну семью, что на 8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022-го.

Солнечные города

Около 25% обычных покупателей недвижимости в США в минувшем году хотели переехать в регионы с более приятным климатом. Самыми популярными стали Лас-Вегас в штате Невада, Майами в штате Флорида и Сакраменто в штате Калифорния.

Если тенденция не изменится, то инвестировать в местное жильё – перспективное дело. Главное – не забывайте, что внутренние мигранты стараются найти более выгодные варианты. Поэтому обратите внимание на недвижимость в среднем и нижнем ценовом сегменте.

Пляжи Майами

Новостройки

По состоянию на ноябрь 2023 года в США было построено 1,41 млн новых частных домов. Годом ранее показатель был на уровне 1,55 млн.

Замедление связано с тем, что застройщики просто не смогли всё продать. Растущие ставки по ипотечным кредитам вытеснили с рынка многих покупателей. Сейчас девелоперы пытаются распродать накопившиеся запасы, привлекая клиентов бонусами: деньгами на покрытие расходов по закрытию сделки, различными подарочными картами и даже бесплатными автомобилями.

Так что подумайте о новостройках. Правда, в некоторых районах дефицит предложений настолько сильный, что за интересный объект придётся побороться. На скидки и бонусы стоит рассчитывать не везде.

Налоговые ставки

Любой владелец недвижимости в США раз в год обязан уплачивать налог (property tax), который в среднем составляет 1–2% от стоимости объекта. При этом ставки очень сильно различаются в разных районах.

Например, самые низкие налоги в штатах Гавайи – 0,315%, Алабама – 0,411%, Колорадо – 0,546%.

В любимой многими Флориде налог на недвижимость 0,862%. А значит, владелец среднего дома стоимостью $250 тыс. заплатит около $2,2 тыс. в год.

В Калифорнии ставки чуть ниже – 0,747%. Но из-за высокой стоимости объектов ($573 тыс.) средний платёж превышает $4 тыс. в год.

В Нью-Йорке, которым интересуются многие иностранцы, ставка 1,728%. А значит, за типовой объект стоимостью $340 тыс. надо будет отдать государству $5,9 тыс. в год.

Здесь совет прост. Хотите снизить расходную часть – выбирайте объекты для инвестирования в штатах с более низкими налоговыми ставками.

Вот что продаётся в США сегодня

675 565 €

Квартира в Майами, США

73 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Сдача в эксплуатацию в 2022 году! Рассрочка! Низкий порог входа для строящихся объектов в центре Майами. Добро пожаловать в самое захватывающее роскошное высотное здание Майами, Missoni Baia. Этот элегантный комплекс предлагает проживание беспрецедентного качества, столь же самобытное, как и эстетика Миссони. Мы устанавливаем новый стандарт...

Square Estates LLC

1 427 131 €

Пентхаус в Майами, США

220 м² 4 3 5

Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

11 780 160 €

Вилла в Майами, США

1300 м² 7 6 9

Кредит

Square Estates LLC

840 234 €

Квартира в Майами, США

210 м² 3 2 3

Приветствую! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

9 626 798 €

Квартира в Майами, США

300 м² 5 4 4

Онлайн-показ Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США

Square Estates LLC

1 677 244 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

204 м² 4 3

Обновленный 1-этажный калифорнийский дом расположен на Малхолланд-клоуз, в районе Энсино. Этот идеально расположенный дом находится в нескольких минутах от некоторых из лучших туристических маршрутов Энсино и предлагает исключительную планировку дома с 4 спальнями, а также гостиной и столовой, выходящими через французские двери на задний двор,...

NF Group

3 335 601 €

Квартира в Майами, США

230 м² 4 3 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...

Square Estates LLC

2 613 591 €

Пентхаус в Майами, США

290 м² 4 3 4

Кредит

Здравствуйте! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Спасибо

Square Estates LLC

674 720 €

Лофт в Майами, США

130 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Square Estates LLC

1 096 948 €

Таунхаус в Майами, США

240 м² 4 3 4

Кредит

Square Estates LLC

3 673 383 €

Вилла в Майами, США

700 м² 7 6 8

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

3 795 829 €

Квартира в Майами, США

190 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Square Estates LLC

4 137 834 €

Дом в Майами, США

580 м² 9 8 9

Кредит

Square Estates LLC

3 314 214 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

268 м² 4 3

Войдите в ворота и пройдите мимо пруда с карпами к потрясающему современному шедевру середины века, отреставрированному известным архитектором. Открытая и наполненная светом планировка этажа позволяет разместить четыре спальни плюс кабинет и три ванные комнаты, которые включают в себя ванну для купания и открытый душ на первом этаже. Кухня...

NF Group

836 011 €

Квартира в Майами, США

135 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Square Estates LLC

2 744 482 €

Пентхаус в Майами, США

270 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Square Estates LLC

1 476 953 €

Квартира в Майами, США

160 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Square Estates LLC

671 342 €

Квартира в Майами, США

140 м² 4 3 2

Кредит

Square Estates LLC

1 511 576 €

Квартира в Майами, США

230 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...

Square Estates LLC