Филиппины: островок спокойствия в буре кризиса

Текущее состояние рынка недвижимости страны
Демографический состав покупателей местной недвижимости значительно отличается от такового в других странах. Суть отличия состоит в большом числе иностранных пенсионеров переезжающих в страну с целью насладиться относительно низкой стоимостью жизни, дешевым здравоохранением и тропическим климатом. Данный тренд поддерживают усилия Филиппинского пенсионного управления (Philippine Retirement Authority).
Бет Коллинз, директор по зарубежному маркетингу компании PLC Global, занимающейся продажей отельной недвижимости на Филиппинах, сказала, что местный рынок жилья, находящегося в нижнем ценовом сегменте, может сильно пострадать от массовых сокращений сотрудников занятых в индустрии производства экспортных электротоваров. Эта волна увольнений вряд ли коснется недвижимости, находящейся в среднем и верхнем ценовых сегментах, и тем более собственности класса «люкс», так как филиппинские рабочие вряд ли могут позволить себе приобрести такую недвижимость.
Филиппинские банки, располагая достаточными наличными средствами, активно кредитуют девелоперов, а внешний экономический кризис нисколько не влияет на финансирование конечных потребителей. Филиппинцы, живущие за рубежом, или иностранцы, проживающие в стране и состоящие в браке с гражданами Филиппин, могут брать ипотечные кредиты. Филиппинские девелоперы предоставляют займы с продленным сроком платежа всем покупателям строящейся недвижимости или объектов, находящихся на стадии подготовки к строительным работам.
Как местные, так и зарубежные инвесторы демонстрируют высокий спрос на филиппинские виллы и кондоминиумы, находящиеся в среднем и нижнем ценовых сегментах. Доступное проживание и политическая стабильность в стране являются дополнительным стимулом для приобретения филиппинской недвижимости иностранными гражданами.
На рынке отмечается продолжительный дефицит офисной и коммерческой недвижимости и, несмотря на стабильный рост количества объектов туристической инфраструктуры, до сих пор ощущается нехватка отелей.
Сейчас инвесторы находятся в активном поиске наиболее доходных объектов, а в ближайшем будущем самыми перспективными станут инвестиции в азиатские страны и развивающиеся рынки.
Бет Коллинз говорит, что все больше граждан Великобритании и стран Ближнего Востока вкладывают свои деньги в филиппинскую недвижимость отельного сектора. За последние месяцы было отмечено серьезное изменение конъюнктуры местного рынка: количество инвесторов из США сокращается. Скорее всего, эта тенденция будет актуальна в первой половине 2009 года.
«Интерес к филиппинскому рынку недвижимости поддерживается относительно низкими ценами по сравнению с Европой, 100%-ной доступностью финансирования и особыми кредитными схемами, не требующими первого взноса, хотя, конечно, существуют и другие причины. Иностранцы и филиппинцы, живущие за рубежом, в преддверии пенсионного возраста стремятся скопить средства на достойную старость и в связи с этим приобретают вторичное жилье. К примеру, иностранный инвестор может купить апартаменты в нашем отеле, жить в них во время отпуска, а при необходимости сдавать внаем. Таким образом, владельцы недвижимости смогут получать стабильный доход со сдачи своей собственности в аренду, а окупаемость таких инвестиций, по нынешним ценам, составляет 8–14% в зависимости от способа оплаты», – рассказыват г-жа Коллинз.
Кризис? Не беда!
«Инвесторам необходимо уяснить, что развитие рынка идет десятилетними циклами. Если сравнивать с текущей ситуацией, то у нас, в Юго-Восточной Азии в целом и на Филиппинах в частности, были испытания и посерьезней. Пока что самые тяжелые времена для местной экономики были в конце 1980-х и 1990-х, в последнем случае разрушительные последствия азиатского финансового кризиса привели к существенному сужению рынка», – говорит Бет Коллинз.
С распространением интернета и коммуникационных технологий мир консолидировался. И филиппинский рынок, привлекающий инвестиции из Азии, Европы и Ближнего Востока занимает уверенное положение в изменившихся условиях.
Как считает г-жа Коллинз, для того чтобы успешно вести бизнес в текущей ситуации, компаниям необходимо менять маркетинговую стратегию. В конце 1980-х телексные аппараты только отходили в прошлое, люди начинали пользоваться факсами, сотовые телефоны были редкостью, а лучшим компьютером был IBM 286. Тогда чуть ли не единственными активными филиппинскими инвесторами в недвижимость были местные бизнесмены китайского происхождения.
Во время азиатского экономического кризиса конца 1990-х годов, интернет еще не получил такого распространения, как сейчас, возможно, поэтому экономические трудности так сильно повлияли на местный рынок. В последнее время уровень развития современных технологий серьезно способствовал росту объема продаж и увеличению эффективности маркетинговых кампаний девелоперов. Именно благодаря коммуникационным технологиям филиппинский рынок недвижимости активно функционировал в 2008 году, и будет развиваться дальше. По словам Бет Коллинз, даже сейчас она ежедневно получает массу звонков и электронных писем от потенциальных покупателей из Австралии, Гавайев, Нью-Йорка, Катара, Дубая, Великобритании, а иногда из Фиджи и Маврикия. Она также утверждает, что во время предыдущих кризисов подобного активного спроса не наблюдалось. «Для того чтобы успешно вести продажи, нужно попросту быть организованным и учитывать изменения рыночных условий», – говорит г-жа Коллинз.
Взгляд в будущее
Естественно, кредитный кризис в США привел к снижению уровня инвестиций, поступающих от филиппинцев, проживающих в Америке. Но в связи с вышеупомянутыми изменениями конъюнктуры филиппинского рынка это вряд ли нанесет ему серьезный урон.
«Многие инвесторы в недвижимость сейчас ищут объекты, которые будут приносить им стабильную ежемесячную прибыль, и в этом смысле вложение в филиппинские квадратные метры подходит как нельзя лучше. Если рассматривать отельный сектор, то плата за проживание в местных гостиницах такая же, как в США и Европе, а стоимость приобретения самых дешевых объектов равняется примерно одной десятой от цены квартиры-студии на Манхэттене. Это дает серьезный потенциал для развития местного рынка», – говорит Бет Коллинз.
Также она особо подчеркивает, что Филиппины – бурно развивающийся рынок, и строительство здесь идет крайне быстрыми темпами. «Купить собственность в этой стране гораздо проще, чем кажется многим людям, а уровень зарубежных инвестиций в туристическую недвижимость постоянно растет, особенно в курортных районах острова Себу, а также в самой Маниле, где рентный доход достаточно высок», – добавляет г-жа Коллинз.
Благодаря тому, что местные финансовые институты предлагают выгодные схемы купли-продажи собственности с рассрочкой платежа, а правительство ведет грамотную экономическую политику, субсидирует сектор недвижимости и сдерживает инфляцию в стране, на Филиппинах, несмотря на кризис идет и будет идти масштабное и успешное строительство новых объектов.
Источник: Propertywire.com
Перевод: Николай Стрельников