Рим: недвижимость вечного города

11 марта 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Италия

Рим — город пестрый и всеобъемлющий. В сетях широких улиц, где сверкают современные витрины, узких кривых проулков, неизвестно куда ведущих, и маленьких площадей, уставленных столиками уличных кафе, он легко соединяет все исторические эпохи, архитектурные стили и человеческие характеры.

Рим или не Рим?

У иностранных покупателей недвижимости Рим не пользуется большой популярностью. Он не обладает культурным шармом Парижа, не является крупным финансовым центром в отличие от Лондона, у него отсутствуют выраженные рекреационные и привлекательные инвестиционные качества. Российские покупатели и вовсе являются редкими гостями в местных агентствах недвижимости: они предпочитают Милан или городки, расположенные на побережье. «В качестве жилья для отдыха Рим не особенно подходит: нет моря, нормальных пляжей», — комментирует ситуацию руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
 
Кроме того, по уровню загазованности Рим занимает одно из первых мест среди европейских городов. Это неудивительно: его улицы просто переполнены машинами, скутерами, мотоциклами. К тому же нормальные автостоянки в исторических районах даже не предусмотрены, поэтому машины жители оставляют под окнами домов, как и в Москве. Разница в том, что римские улицы обычно раза в три уже. В итоге получается, что деление дороги на тротуар и проезжую часть условно: пешеходы и автомобилисты передвигаются по очереди по одной и той же мощеной мостовой. Помимо этого Рим, как и все мегаполисы, довольно шумный город, за исключением отдельных районов.
 
Не слишком высока инвестиционная привлекательность римской недвижимости. «По уровню доходности ее можно сравнить со швейцарской. Прибыль от аренды здесь — в среднем 3,7%. Рост рынка — примерно в районе 5% в год. То же самое и в Швейцарии. Но там рынок гораздо менее рискованный», — говорит И. Индриксонс. Тем более экономическое положение Италии сейчас довольно непростое. Уже несколько лет подряд уровень безработицы здесь растет, а прирост ВВП ниже среднеевропейского.
 
Тем не менее можно привести длинный список причин, по которым следует обзавестись квартирой где-нибудь на Авентинском холме или в Трастевере. Основная из них — та, что Рим — один из самых красивых и удивительных городов Европы. Узкие петляющие улочки с домами, прижавшимися друг к другу, окна в которых днем плотно закрыты деревянными ставнями, сменяются широкими шумными проспектами, полными бутиков. Лепнина, выполненная в стиле барокко, соседствует со скромными кирпичными фасадами более старых церквушек, витрины магазинов — с дверями храмов, современные улицы — с мрачными обломками колоннад.
 
Памятники прошлых столетий в Риме встречаешь на каждом шагу. Здесь история — это не страницы учебников и не красочные декорации. Это реальность, которую можно не просто увидеть, в большинстве случаев до нее можно даже дотронуться.
 
Рим многолик: древний языческий город, столица величайшей империи античности; старая столица христианского мира; город эпохи Возрождения; современный мегаполис. Кажется, что разные эпохи и религии нанизаны словно бусины на одну нитку и их уже невозможно отделить. Кроме того, цены на недвижимость здесь все еще ниже, чем в центральных районах Лондона, Парижа, Цюриха и некоторых германских городов.
 
Несмотря на то что Рим не может сравниться по популярности с Парижем, в центре города очень много жилья уже раскуплено иностранцами, что вызывает неудовольствие местного населения, ведь из-за этого образовался пласт так называемых «спящих» квартир, которые не поступают на рынок. Между тем жилищный вопрос в итальянской столице, как и во многих мегаполисах, стоит довольно остро.
 

Сельская идиллия или городская суета?
 
Рынок недвижимости Рима по некоторым характеристикам вполне сопоставим с рынками других европейских столиц. Основное сходство — отсутствие свободных площадок. Застройка центра настолько плотная, что с высоты холмов — и Капитолийского, и Палатинского — видишь сплошное море крыш. И лишь кое-где среди них проглядывает зелень деревьев. Полноценные дворы практически отсутствуют: родители с детьми гуляют в парках, на площадях, где зачастую и установлены детские площадки, качели и т. п.
 
Пространство, которое не заполонено крышами, как правило, принадлежит неприкосновенным римским руинам. Огромные территории — это остатки старых форумов, от которых порой сохранились лишь пара колонн и обломки стен.
 
Новых домов здесь почти не возводят — только в спальных районах. Так что желающим жить в центре Вечного города придется выбирать квартиру в старом фонде. В принципе ничего плохого в этом нет: здания реконструируют и поддерживают в хорошем состоянии. Проблема может возникнуть только с многочисленными памятниками культурно-исторического наследия, обремененными набором ограничений. Если покупать жилье в таком доме, то нужно заранее учесть, что там не всегда получится сделать даже полноценный ремонт. Так, например, в некоторых из них может быть запрещена даже установка стеклопакетов. А зимы в Италии хотя и короткие, но температура ниже нуля все-таки опускается.
 
Что касается выбора района, то здесь все зависит от финансовых возможностей и вкусов. Рим разделен на 27 районов, расположенных по спирали, начиная с Замка Святого Ангела (Castel S. Angelo) и заканчивая E. U. R. (Esposizione Universale di Roma).
 
Здесь, как и почти везде, есть дешевые и малопривлекательные предместья, удаленные от центра и расположенные вдоль железнодорожных путей и автострад: Аппиа Нуово, Аурелио, Камиллучиа, Маркони и др. Впрочем, дешевизна довольно относительная: средняя стоимость 1 кв. м даже на окраинах Рима составляет около 4 тыс. евро. Зато в центре есть из чего выбрать: Авентино, Монти, Треви, Колонна, Трастевере, Веккьо, Пантеон и т. д. Причем можно найти район, который рсположен в двух шагах от всех основных достопримечательностей и при этом гарантирует тишину, обильную зелень и уют — почти как в маленьких провинциальных городках. Таков, например, Авентинский Xолм, расположенный в десяти минутах ходьбы от Колизея и форумов, — место, где издавна селились римские патриции. Несмотря на близость к центру, туристы сюда добираются редко.
 
Еще один такой же район — Трастевере, расположенный на другом берегу Тибра. Он же, пожалуй, и один из самых живописных. До Капитолия можно дойти за четверть часа, до Ватикана — за полчаса. И это несмотря на то, что здесь сохранилась почти деревенская атмосфера: узкие улочки; невысокие дома, около которых примостились пиццерии; маленькие площади, залитые солнцем; церквушки и колокольни; запах выпечки, доносящийся то ли из кондитерских, то ли из открытых окон, украшенных горшками с зеленью и цветами.
 
Тот, кто предпочитает городской стиль жизни, может выбрать квартиру рядом с площадью Навона, Ротонды или площадью Испании. Здесь наблюдается максимальная концентрация ресторанов, кафе, сувенирных лавок, дорогих бутиков в лучшем смысле этого слова. И конечно же городская суета. На пьяцца Навона, одной из самых знаменитых площадей Рима, расположенной в том самом месте, где в I в. н. э. находился стадион (на нем проходили гонки на колесницах), жизнь идет почти круглосуточно. Вечерами играет музыка, бродят «живые скульптуры», художники торгуют картинами, которые, кажется, заполонили все свободное пространство. А тротуары в разгар сезона обычно заставлены столиками дорогих уличных кафе.
 
Средняя стоимость 1 кв. м здесь начинается от 6–7 тыс. евро. Трехкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м можно приобрести за 330 тыс. евро, площадью 75 кв. м — немногим больше чем за 550 тыс. евро. Но если в Москве цена в значительной степени учитывает такие факторы, как район расположения и близость к метро, то в Риме дело обстоит несколько иначе. Метро не слишком ускоряет передвижение по городу. Здесь всего две ветки — красная и синяя, и единственный пересадочный узел — на вокзале Термини. С учетом того, что в среднем интервал между поездами — пять минут, наземный транспорт обычно экономит больше времени.
 
Если говорить о стоимости жилья в центральной части Рима, то она меняется в зависимости от расстояния до исторических объектов. По словам президента ИГ SeSe Gar Ирины Жаровой-Райт, реальная цена квартир в исторической части Рима, вблизи Колизея и форумов, составляет около 20 тыс. евро/кв. м. В спальных районах основной ценообразующий фактор — инфраструктура, удаленность от остановок общественного транспорта, удобный выезд.
 

Дорогое удовольствие

В Риме высоки не только цены на жилье, но и транзакционные расходы покупателя, которые в Италии зависят от различных факторов, например приобретаете вы жилье в новостройке или на вторичном рынке, пользуетесь услугами агента или ведете дела самостоятельно. Оплате подлежат: налог на регистрацию собственности, регистрационный земельный сбор, налог на добавленную стоимость (VAT), услуги нотариуса, агента, ипотечные платежи и судебные издержки. Сумма всех сборов и платежей может составлять от 10 до 20% от стоимости покупаемого жилья. Они осуществляются после завершения сделки. Следует учесть, что Италия — самая налогоемкая страна в Евросоюзе, причем условия для нерезидентов более жесткие. Так, итальянец при покупке первого жилья платит налог в размере 3%, второго — 5%. Для нерезидентов налог изначально составляет 7%.
 
Сама процедура приобретения недвижимости стандартна и не представляет особых сложностей. Хотя на форумах, посвященных жизни в Италии, зачастую встречаются жалобы на местную бюрократию.
 
Содержание итальянского недвижимого имущества тоже обходится недешево. «Налог на имущество ICI платится ежегодно и рассчитывается от кадастровой стоимости. И это при условии, что владелец сам пользуется недвижимостью, а не сдает внаем. За вывоз мусора платить придется отдельно, но немного», — рассказывает И. Жарова-Райт.
 
Владение итальянской недвижимостью не обеспечивает получение вида на жительство в Италии. Хотя теоретически такая возможность существует, но она зависит в первую очередь от величины доходов (от 20 тыс. евро в год на члена семьи), а не от наличия собственности в стране.
 
Однако, покупая в Италии квартиру, вы имеете право оформить дважды в год долгосрочную визу (сроком на 90 дней).
 

Разговор о будущем: итальянский рынок в свете кризиса

Итальянская и, в частности, римская недвижимость фактически не пострадала от последствий кризиса. Пока ситуация в этой стране куда более стабильна, чем в той же Англии или Испании. «Динамика роста цен на недвижимость была невысокой, и эффект «пузыря» не является для Италии столь опасным и чувствительным, как в других европейских странах», — говорит И. Жарова-Райт.
 
По мнению И. Индриксонса, дело в том, что местная экономика только на 50 % была зависима от внешней секьюритизации. Вторую половину доходов страна получала за счет развития туризма и других отраслей собственной экономики. Местная финансовая система устояла, поэтому в Италии не были отмечены массовые дефолты, распродажи недвижимости, не наблюдалось и резкого падения цен. Тем не менее данные статистических и экономических институтов отражают значительное снижение активности по количеству заключенных сделок. Цены тоже несколько уменьшились — на 2–3%.
 
Отчасти ситуация похожа на недавнюю московскую. «Владельцы недвижимости и арендаторы занимают жесткую позицию по удержанию планки цен, в то время как покупатели ждут снижения стоимости жилья, — рассказывает И. Жарова-Райт. — Таким образом, по результатам последних исследований и специализированных опросов, ожидается уменьшение цен. Впрочем, не боле чем на 5–10% при условии долгих и упорных переговоров». При этом никто не отменял основного принципа ценообразования в любой стране — принципа трех М: место, место и еще раз место. Так, квартиры в Трастевере, или возле пьяцца Навона, или на Авентинском холме с видом на Колизей вряд ли когда-нибудь обесценятся.

Автор: Яна Казакова

Журнал "Недвижимость и Цены"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Италия»:

Статьи

Личный опыт: элитная квартира на озере Гарда. Италия

Елена и Юрий из Москвы любят путешествовать, успели побывать во многих странах мира. Когда появилось желание приобрести собственное отпускное жилье, государство выбирать долго не пришлось. Остановились на Италии, потому что именно она нравится всем членам семьи. А вот с конкретным местом удалось определиться только после того, как была найдена та самая «идеальная» квартира. Правда, без сложностей не обошлось… Читать

Как правильно купить недвижимость в Италии: 5 практических советов

Вы решили приобрести недвижимость в Италии. С чего начать? На что обратить внимание? Какие законы стоит учитывать? Подобные вопросы возникают у всех потенциальных покупателей, ведь не зная специфику страны, непросто принимать решения. В этой статье мы собрали базовые практические советы, которые помогут вам сделать верный выбор. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Секреты покупки недвижимости в Италии: какие гарантии покупателю дает участие нотариуса?

Какую роль играет нотариус в сделке? Что входит в обязанности государственного юриста, а в чем он не сможет вам помочь? И какие ошибки часто допускают покупатели недвижимости в Италии? Разбираемся в тонкостях итальянского законодательства вместе с экспертами компании «Второй Дом». Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: особенности рынка недвижимости Италии

Эксперт компании «Второй Дом» Жанна Плетнева рассказывает о рынке недвижимости Италии, его особенностях и инвестиционных возможностях, управлении объектом, а также о том, почему дома и квартиры можно покупать даже в в сейсмоопасных районах. Читать