Версия
для печати
для печати
Рим или не Рим?
У иностранных покупателей недвижимости Рим не пользуется большой популярностью. Он не обладает культурным шармом Парижа, не является крупным финансовым центром в отличие от Лондона, у него отсутствуют выраженные рекреационные и привлекательные инвестиционные качества. Российские покупатели и вовсе являются редкими гостями в местных агентствах недвижимости: они предпочитают Милан или городки, расположенные на побережье. «В качестве жилья для отдыха Рим не особенно подходит: нет моря, нормальных пляжей», — комментирует ситуацию руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Кроме того, по уровню загазованности Рим занимает одно из первых мест среди европейских городов. Это неудивительно: его улицы просто переполнены машинами, скутерами, мотоциклами. К тому же нормальные автостоянки в исторических районах даже не предусмотрены, поэтому машины жители оставляют под окнами домов, как и в Москве. Разница в том, что римские улицы обычно раза в три уже. В итоге получается, что деление дороги на тротуар и проезжую часть условно: пешеходы и автомобилисты передвигаются по очереди по одной и той же мощеной мостовой. Помимо этого Рим, как и все мегаполисы, довольно шумный город, за исключением отдельных районов.
Не слишком высока инвестиционная привлекательность римской недвижимости. «По уровню доходности ее можно сравнить со швейцарской. Прибыль от аренды здесь — в среднем 3,7%. Рост рынка — примерно в районе 5% в год. То же самое и в Швейцарии. Но там рынок гораздо менее рискованный», — говорит И. Индриксонс. Тем более экономическое положение Италии сейчас довольно непростое. Уже несколько лет подряд уровень безработицы здесь растет, а прирост ВВП ниже среднеевропейского.
Тем не менее можно привести длинный список причин, по которым следует обзавестись квартирой где-нибудь на Авентинском холме или в Трастевере. Основная из них — та, что Рим — один из самых красивых и удивительных городов Европы. Узкие петляющие улочки с домами, прижавшимися друг к другу, окна в которых днем плотно закрыты деревянными ставнями, сменяются широкими шумными проспектами, полными бутиков. Лепнина, выполненная в стиле барокко, соседствует со скромными кирпичными фасадами более старых церквушек, витрины магазинов — с дверями храмов, современные улицы — с мрачными обломками колоннад.
Памятники прошлых столетий в Риме встречаешь на каждом шагу. Здесь история — это не страницы учебников и не красочные декорации. Это реальность, которую можно не просто увидеть, в большинстве случаев до нее можно даже дотронуться.
Рим многолик: древний языческий город, столица величайшей империи античности; старая столица христианского мира; город эпохи Возрождения; современный мегаполис. Кажется, что разные эпохи и религии нанизаны словно бусины на одну нитку и их уже невозможно отделить. Кроме того, цены на недвижимость здесь все еще ниже, чем в центральных районах Лондона, Парижа, Цюриха и некоторых германских городов.
Несмотря на то что Рим не может сравниться по популярности с Парижем, в центре города очень много жилья уже раскуплено иностранцами, что вызывает неудовольствие местного населения, ведь из-за этого образовался пласт так называемых «спящих» квартир, которые не поступают на рынок. Между тем жилищный вопрос в итальянской столице, как и во многих мегаполисах, стоит довольно остро.
Сельская идиллия или городская суета?
Рынок недвижимости Рима по некоторым характеристикам вполне сопоставим с рынками других европейских столиц. Основное сходство — отсутствие свободных площадок. Застройка центра настолько плотная, что с высоты холмов — и Капитолийского, и Палатинского — видишь сплошное море крыш. И лишь кое-где среди них проглядывает зелень деревьев. Полноценные дворы практически отсутствуют: родители с детьми гуляют в парках, на площадях, где зачастую и установлены детские площадки, качели и т. п.
Пространство, которое не заполонено крышами, как правило, принадлежит неприкосновенным римским руинам. Огромные территории — это остатки старых форумов, от которых порой сохранились лишь пара колонн и обломки стен.
Новых домов здесь почти не возводят — только в спальных районах. Так что желающим жить в центре Вечного города придется выбирать квартиру в старом фонде. В принципе ничего плохого в этом нет: здания реконструируют и поддерживают в хорошем состоянии. Проблема может возникнуть только с многочисленными памятниками культурно-исторического наследия, обремененными набором ограничений. Если покупать жилье в таком доме, то нужно заранее учесть, что там не всегда получится сделать даже полноценный ремонт. Так, например, в некоторых из них может быть запрещена даже установка стеклопакетов. А зимы в Италии хотя и короткие, но температура ниже нуля все-таки опускается.
Что касается выбора района, то здесь все зависит от финансовых возможностей и вкусов. Рим разделен на 27 районов, расположенных по спирали, начиная с Замка Святого Ангела (Castel S. Angelo) и заканчивая E. U. R. (Esposizione Universale di Roma).
Здесь, как и почти везде, есть дешевые и малопривлекательные предместья, удаленные от центра и расположенные вдоль железнодорожных путей и автострад: Аппиа Нуово, Аурелио, Камиллучиа, Маркони и др. Впрочем, дешевизна довольно относительная: средняя стоимость 1 кв. м даже на окраинах Рима составляет около 4 тыс. евро. Зато в центре есть из чего выбрать: Авентино, Монти, Треви, Колонна, Трастевере, Веккьо, Пантеон и т. д. Причем можно найти район, который рсположен в двух шагах от всех основных достопримечательностей и при этом гарантирует тишину, обильную зелень и уют — почти как в маленьких провинциальных городках. Таков, например, Авентинский Xолм, расположенный в десяти минутах ходьбы от Колизея и форумов, — место, где издавна селились римские патриции. Несмотря на близость к центру, туристы сюда добираются редко.
Еще один такой же район — Трастевере, расположенный на другом берегу Тибра. Он же, пожалуй, и один из самых живописных. До Капитолия можно дойти за четверть часа, до Ватикана — за полчаса. И это несмотря на то, что здесь сохранилась почти деревенская атмосфера: узкие улочки; невысокие дома, около которых примостились пиццерии; маленькие площади, залитые солнцем; церквушки и колокольни; запах выпечки, доносящийся то ли из кондитерских, то ли из открытых окон, украшенных горшками с зеленью и цветами.
Тот, кто предпочитает городской стиль жизни, может выбрать квартиру рядом с площадью Навона, Ротонды или площадью Испании. Здесь наблюдается максимальная концентрация ресторанов, кафе, сувенирных лавок, дорогих бутиков в лучшем смысле этого слова. И конечно же городская суета. На пьяцца Навона, одной из самых знаменитых площадей Рима, расположенной в том самом месте, где в I в. н. э. находился стадион (на нем проходили гонки на колесницах), жизнь идет почти круглосуточно. Вечерами играет музыка, бродят «живые скульптуры», художники торгуют картинами, которые, кажется, заполонили все свободное пространство. А тротуары в разгар сезона обычно заставлены столиками дорогих уличных кафе.
Средняя стоимость 1 кв. м здесь начинается от 6–7 тыс. евро. Трехкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м можно приобрести за 330 тыс. евро, площадью 75 кв. м — немногим больше чем за 550 тыс. евро. Но если в Москве цена в значительной степени учитывает такие факторы, как район расположения и близость к метро, то в Риме дело обстоит несколько иначе. Метро не слишком ускоряет передвижение по городу. Здесь всего две ветки — красная и синяя, и единственный пересадочный узел — на вокзале Термини. С учетом того, что в среднем интервал между поездами — пять минут, наземный транспорт обычно экономит больше времени.
Если говорить о стоимости жилья в центральной части Рима, то она меняется в зависимости от расстояния до исторических объектов. По словам президента ИГ SeSe Gar Ирины Жаровой-Райт, реальная цена квартир в исторической части Рима, вблизи Колизея и форумов, составляет около 20 тыс. евро/кв. м. В спальных районах основной ценообразующий фактор — инфраструктура, удаленность от остановок общественного транспорта, удобный выезд.
Дорогое удовольствие
В Риме высоки не только цены на жилье, но и транзакционные расходы покупателя, которые в Италии зависят от различных факторов, например приобретаете вы жилье в новостройке или на вторичном рынке, пользуетесь услугами агента или ведете дела самостоятельно. Оплате подлежат: налог на регистрацию собственности, регистрационный земельный сбор, налог на добавленную стоимость (VAT), услуги нотариуса, агента, ипотечные платежи и судебные издержки. Сумма всех сборов и платежей может составлять от 10 до 20% от стоимости покупаемого жилья. Они осуществляются после завершения сделки. Следует учесть, что Италия — самая налогоемкая страна в Евросоюзе, причем условия для нерезидентов более жесткие. Так, итальянец при покупке первого жилья платит налог в размере 3%, второго — 5%. Для нерезидентов налог изначально составляет 7%.
Сама процедура приобретения недвижимости стандартна и не представляет особых сложностей. Хотя на форумах, посвященных жизни в Италии, зачастую встречаются жалобы на местную бюрократию.
Содержание итальянского недвижимого имущества тоже обходится недешево. «Налог на имущество ICI платится ежегодно и рассчитывается от кадастровой стоимости. И это при условии, что владелец сам пользуется недвижимостью, а не сдает внаем. За вывоз мусора платить придется отдельно, но немного», — рассказывает И. Жарова-Райт.
Владение итальянской недвижимостью не обеспечивает получение вида на жительство в Италии. Хотя теоретически такая возможность существует, но она зависит в первую очередь от величины доходов (от 20 тыс. евро в год на члена семьи), а не от наличия собственности в стране.
Однако, покупая в Италии квартиру, вы имеете право оформить дважды в год долгосрочную визу (сроком на 90 дней).
Разговор о будущем: итальянский рынок в свете кризиса
Итальянская и, в частности, римская недвижимость фактически не пострадала от последствий кризиса. Пока ситуация в этой стране куда более стабильна, чем в той же Англии или Испании. «Динамика роста цен на недвижимость была невысокой, и эффект «пузыря» не является для Италии столь опасным и чувствительным, как в других европейских странах», — говорит И. Жарова-Райт.
По мнению И. Индриксонса, дело в том, что местная экономика только на 50 % была зависима от внешней секьюритизации. Вторую половину доходов страна получала за счет развития туризма и других отраслей собственной экономики. Местная финансовая система устояла, поэтому в Италии не были отмечены массовые дефолты, распродажи недвижимости, не наблюдалось и резкого падения цен. Тем не менее данные статистических и экономических институтов отражают значительное снижение активности по количеству заключенных сделок. Цены тоже несколько уменьшились — на 2–3%.
Отчасти ситуация похожа на недавнюю московскую. «Владельцы недвижимости и арендаторы занимают жесткую позицию по удержанию планки цен, в то время как покупатели ждут снижения стоимости жилья, — рассказывает И. Жарова-Райт. — Таким образом, по результатам последних исследований и специализированных опросов, ожидается уменьшение цен. Впрочем, не боле чем на 5–10% при условии долгих и упорных переговоров». При этом никто не отменял основного принципа ценообразования в любой стране — принципа трех М: место, место и еще раз место. Так, квартиры в Трастевере, или возле пьяцца Навона, или на Авентинском холме с видом на Колизей вряд ли когда-нибудь обесценятся.
Автор: Яна Казакова
Журнал "Недвижимость и Цены"
