Сегодня и завтра торговой недвижимости Белоруссии

Развитие налицо
Последние два года рынок торговой недвижимости Беларуси развивался динамично. Например, в столице уже есть такие районы, в которых в ближайшее время показатели по обеспеченности торговыми площадями превзойдут прогнозные показатели 2010 года. В частности, завершено строительство торгово-развлекательного центра «Глобо», больше года функционирует «Столица», полным ходом ведется строительство Preston Plaza, кэшн-кэри «Евроопта». При этом задерживается проектирование и строительство заявленного еще пару лет назад торгово-развлекательного центра «Гулливер» и торгово-развлекательного комплекса на месте троллейбусного парка в районе пл. Победы.
Общий объем торговых площадей Минска на сегодняшний день составляет 630 тыс.кв.метров. Объем торговых площадей в торговых центрах Минска – 145 тыс.кв.метров. Торговая площадь в торговых центрах (ТЦ), введенных в эксплуатацию в 2008 году, - 26 700 кв.метров. Объем торговых площадей, которые запланированы к вводу до 2012, согласно срокам, заявленным девелоперами, – около 580 тыс.кв.метров.
В числе основных действующих крупных торговых объектов в Минске следует назвать ТРЦ «Expobel» - 31 тыс.кв.метров, ТЦ «Гиппо» 6 472 кв.метров, ТРЦ «Град» - 18 тыс.кв.метров, ТЦ «Prostore» - 6 200 кв.метров, ТЦ «Корона» - 18 380 кв.метров, ТЦ «Столица» - 11 444 кв.метров. В стадии строительства находятся ТЦ «Торговый Мир «Кольцо», ТЦ «Preston Plaza», ТЦ «Grand Fashion Mall», ТЦ «Центральный».
В настоящее время доля свободных площадей в торговых центрах достаточно низкая. В успешных по формату и местоположению проектах она составляет не более 5% арендопригодных площадей. Доля вакантных площадей формата street-retail практически равна нулю.
В 2008 году была отмечена положительная динамика роста розничного товарооборота - в ряде городов страны до +28-30%.  По мнению Марии Гуровой, генерального директора ГК «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» ,  показательным, является тот факт, что гипермаркеты вышли за границы Минска – в Могилев, Гродно.
В последние годы увеличивалось количество торговых объектов у розничных сетей «Гиппо», «Вестер», «Рублевский», «ПроСтор». Выросло количество супермаркетов бытовой техники и электроники с торговой площадью зала до 600-800 кв.метров, причем не только в Минске, но и в регионах Беларуси.
«Таким образом, мы наблюдаем явное оживление в сегменте ритейла. И это при том, что для белорусского ритейла традиционно характерна низкая доля сетевых операторов в розничном товарообороте. Размер сети среднего ритейлера составляет 5-10 магазинов, крупнейших – 15-20 магазинов», - заметила эксперт.

Высокие риски в сочетании с высокой доходностью
В то же время Беларусь все еще остается неосвоенным рынком для крупных иностранных и российских розничных сетей, что отчасти объясняется ограниченным качественным предложением торговых площадей. Однако постепенно происходит открытие белорусского рынка и для подобных структур.
Наибольший интерес к ритейлу в Беларуси проявляют российские компании: компания «Седьмой континент», федеральная торговая сеть «Вестер Групп» (Калининград), российскаяй группа «Виктория». Работают Спортмастер, Gloria Jeans, Sela. Широкое присутствие развивает только Евросеть. Активный интерес к недвижимости в Беларуси проявляют также инвесторы из Ливана, ОАЭ, Ирана и других .
Большинство иностранных сетей работают в Минске по схеме франчайзинга через белорусских партнеров. Европейские инвесторы тоже всерьез интересуются белорусским рынком, т.к. рынки коммерческой недвижимости в Европе уже сформированы и в некоторых регионах наблюдается перенасыщение. Тем не менее, несмотря на более высокую доходность объектов коммерческой недвижимости в Беларуси и в Минске, в частности, более короткие сроки окупаемости, иностранных инвесторов сдерживают многие факторы. Это политические риски, сложная схема получения разрешительной документации на пользование и аренду земельными участками, проектно-изыскательские и строительные работы, необходимость своеобразного лобби или административного ресурса для решения обозначенных вопросов, административное регулирование ценообразования (защита интересов местных производителей путем квоты на долю импортных товаров в гипермаркетах и торговых сетях).
Среди сдерживающих факторов М.Гурова назвала существующие проблемы с таможенным законодательством, регулирующим ввоз импортных товаров и их реализацию на территории Беларуси, существование ограничений обращения прав на земельные участки. Еще одна проблема - затягивание сроков строительства. Например, если в России строительство объекта занимает 1,5-2 года, то в Беларуси объект в 6-20 тыс.кв.метров строится 4 года и более.
Перспективы роста
Что касается дальнейшего развития рынка торговых объектов, то, по мнению М.Гуровой, впоследствии на рынке ожидается возрастание профессионализма владельцев проектов. Уже сегодня мало кто рискует строить торговые центры без предварительных маркетинговых исследований и разработки концепции будущего объекта.
В последующем для торговой недвижимости будет характерна многоформатность, начиная от магазинов у дома, дискаунтеров и заканчивая торговыми площадями больших современных форматов - гипермаркетов, фешн-центров, торговых молов. Займут свое место на рынке и торгово-развлекательные центры. Усилится конкуренция и начнется процесс вытеснения старых форматов со слабыми концепциями. Например, в развитых регионах России соотношение площадей современного формата к количеству всех площадей уже составляет 45%, в Беларуси этот показатель – около 8-9%. К тому же, как заметила гендиректор ГК «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг», в Беларуси, особенно в регионах, к площадям современного формата относят площади, часто не соответствующие этому формату по международным стандартам.
По мнению экспертов, в дальнейшем в Беларуси следует ожидать активного развития рынка продуктового ритейла (в основном за счет сетевых операторов в области таких форматов, как супермаркет и магазин «у дома»). На данном рынке грядут большие изменения в связи с заявленными крупными инвестиционными проектами компаний Вестер, Гринн, Альфа и IFC.
Прогнозируется снижение доли неорганизованной торговли. По мере насыщения рынка новыми торговыми объектами, интересы девелоперы будут смещаться в сторону менее развитых с точки зрения торговли районам: в спальные районы и пригороды столицы и областных центров, в города районного подчинения и районные центры.
Наряду с традиционными торговыми центрами, активно будут строиться и ТРЦ с обширным развлекательным сектором (под одной крышей будут находиться и гипермаркет, и мультибрендовый торговый центр, и многочисленные объекты для развлечения и досуга (пример, ТРЦ «Экспобел» и ТРЦ «Глобо»).

Не хватает форматов
Пока же о разнообразии форматов торговых центров на рынке Беларуси говорить преждевременно, считает М.Гурова. Нет объектов такого формата, как «Региональный и суперрегиональный торговый центр», «МЕГА МОЛЛ», «Центр целевой покупки». В столице из-за тяготения торговых объектов к центру города провисает формат «Районный торговый центр».
В последнее время среди покупателей приобретает все большую популярность сектор развлечений и досуга, значение которого в будущем будет только возрастать. В связи с этим конкурентным преимуществом будут обладать те торговые центры, в которых будут предусмотрены зоны развлечений. Сегодня в Минске нет действующих современных торгово-развлекательных центров с обширной зоной развлечения.
Гораздо лучше развит сектор street-retail. Торговля в формате street-retail в г. Минске имеет большой потенциал развития, чему способствует реконструкция первых этажей зданий практически на всех центральных улицах города, а также реконцепция морально устаревших форматов торговли – государственных магазинов, аптек, парикмахерских и т.п. Но и в этом сегменте ощущается скудность форматов: не представлены cash & carry, дискаунтеры, дроггери.
Основной отличительной чертой рынка торговой недвижимости Беларуси является соседство площадей современного формата, которые только получают развитие с торговыми объектами старого формата, которые, несмотря на возрастающую конкуренцию, остаются жизнеспособными. Торговые центры старого образца представляют собой мини-рынки под крышей.
Согласно классификации Международного совета торговых центров торгово-развлекательные центры бывают следующих типов.
Центр шаговой доступности (Convenience Centers) – нацелен на быст­рое совершение покупок в деловом или густонаселен­ном центре города, поэтому в нем нет больших пред­приятий торговли. В центре присутствуют многочисленные предприятия сферы услуг. Это неболь­шое предприятие торговли площадью до 3 тыс.кв.метроыв. Обслуживает, как правило, сотрудников близлежащих офисов и посетителей центра города.
Центр моды (fashion center) – обычно галерея бутиков известных дизайнерских и модных марок. Сфера услуг практически отсутствует. Выраженных якорных арендаторов также практически нет. В силу того, что цен­тры моды обслуживают высокодоходную часть потреби­телей, торговая зона такого центра может быть очень большой и охватывать весь город. Средняя величина торговой площади 3-5 тыс.кв.метров.
Районный торговый центр (Neighborhood Centers), обслуживающий население прилегающих жилых массивов в радиусе не более 2 км от ТЦ (5-10 мин езды от ТЦ).

Окружной торговый центр (Community Centers), обслуживающий население в радиусе до 7 км от ТЦ (до 20 мин. езды на автомобиле).
Центр целевой покупки (Рower Сenter) - как правило, находится на окраине города, площадь его составляет не менее 25-50 тыс.кв.метров. Обслуживает население, проживаю­щее в 25-35 минутах езды от ТЦ. Этот тип торгового центра привлекает посетителей очень крупным якорным арен­датором - как правило, это гипермаркет, универмаг или drogery типа магазина товаров для дома. Как правило, power center представляет собой комплекс разрозненных строений.

Специализированный центр (Specialty Centers) объединяет предприятия торговли, предлагающие сходный ассортимент товаров. Как правило, очевидных якорных арендаторов у такого центра нет. У специализированных центров так же, как и у центров моды, нет четко выраженной торговой зоны, поскольку покупатели готовы ехать издалека за целевой покупкой. Средний размер торговой площа­ди - около 10 тыс.кв.метров.
Региональный и суперрегиональный торговый центр (Regional and Super Regional Malls) – имеет площадь от 45 до 150 тыс.кв.метров. Обслуживает население, проживаю­щее в 30-40 минутах езды от ТЦ. Основной якорный арендатор - гипермаркет или крупный универмаг. Другие якорные арендаторы - мультиплекс, дрогери, ресторанные дворики и фуд-корты.
Мега молл – это отдельная разновидность моллов - огром­ный ТЦ, имеющий торговую площадь более 300 тыс.кв.метров, несколько десятков якорных магази­нов, до нескольких сотен специализированных ма­газинов, множество предприятий сферы обществен­ного питания и досуга. Маркетинговая сверхцель мегамолла - повысить интерес потребителя к про­цессу совершения покупок и охватить как можно большую торговую зону.
Автор: Елизавета Булатецкая

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru