Недвижимость Сан-Франциско: нет кредита – нет сделок

2 июля 2009 года
Теги: США

Сейчас рынок недвижимости США пребывает в полнейшем смятении. Как же сказался кризис на дорогом и фешенебельном рынке Сан-Франциско, жемчужины Тихоокеанского побережья? Привлекателен ли он для международных инвесторов в недвижимость или эти дни в прошлом?

«Как правило, чем хуже ситуация на рынке, тем больше инвесторов приходят на него в поисках выгодных сделок», – уверена Любовь Музиченко, сотрудник сан-францисского риэлторского агентства Zephyr Real Estate.

К несчастью для инвесторов, пришедших на рынок Сан-Франциско, жесткие условия получения кредита могут помешать им приобрести те объекты, на которые они нацелились. «Недоступное кредитование привел к тому, что инвесторы все чаще отказываются от покупки присмотренных объектов недвижимости», – говорит г-жа Музиченко. – Учитывая то, что необходимый авансовый платеж составляет как минимум 30–35% от стоимости объекта, а кредиторы все тщательнее изучают как инвестора, так и приобретаемое имущество, заключить сделку в последнее время стало гораздо сложнее, чем найти подходящее предложение».

Инвестиции в недвижимость Сан-Франциско, один из самых эксклюзивных рынков мира, всегда являлись высокодоходным вложением средств. Однако снижение средних цен объекта недвижимости (с $933,5 тыс. в апреле 2008 года до $710 тыс. в апреле2009-го), а также длительный «простой» объекта на рынке (66 дней), позволяют говорить о том, что «золотой рынок Америки» покрывается патиной.

По данным исследовательской фирмы MDA DataQuick, около половины объектов, проданных в апреле в округе Bay Area (помимо Сан-Франциско туда входят такие крупные города, как Окленд и Сан-Хосе) составили дома, отчужденные за невыплату ипотечного кредита.

Подобная рыночная ситуация привела к наплыву иностранных инвесторов, которые приезжают в Сан-Франциско в надежде приобрести эксклюзивные объекты по невероятно низким ценам. «На рынке растет число иностранцев, покупающих недвижимость за наличные – в таком кредитном климате, который на данный момент сложился в Сан-Франциско, у них попросту нет шансов получить денежный заем, – говорит Любовь Музиченко. – Подобный приток иностранного капитала обусловлен уверенностью инвесторов в том, что мировую экономику ожидает период жесточайшей инфляции, поэтому они и стараются инвестировать во что-то, по их мнению, надежное. Например, в золото, антиквариат и недвижимость».


Инвестиционная привлекательность?

Сан-Франциско – выдающийся город, с шикарной архитектурой и богатым культурным наследием, однако у него есть определенные, не слишком привлекательные для инвесторов, особенности. Помимо цен, которые по-прежнему остаются значительно выше среднего уровня по США, зарубежных инвесторов отталкивает и политика проводимая местным муниципалитетом. К примеру, максимально допустимая стоимость месячной аренды жилой недвижимости жестко регулируется законодательством: чем дольше квартиросъемщик снимает объект, тем меньше он платит за аренду, независимо от уровня его доходов.

Инвесторы, покупающие уже сданные в аренду дома, не хотят получить арендаторов с пониженной рентной ставкой, а это солидный сегмент рынка. Как следствие, цены на интересную для инвестора недвижимость в Сан-Франциско выросли, что сильно затруднило выход покупателей (в особенности тех, кому необходим кредит) на рынок недвижимости города.

«Однако воздерживаться от активных покупок инвесторов заставляют прежде всего именно строгие условия кредитования, а не подобные законы, – говорит Любовь Музиченко. – Я согласна с тем, что практика выдачи кредитов кому попало (а именно так и было раньше) – попросту нелепа. Однако если бы банки ослабили свои самые строгие требования, восстановление рынка пошло бы гораздо активнее. Ведь на рынке уже сейчас достаточно покупателей – как инвесторов, так и домовладельцев».


Взгляд в будущее

Поскольку до сих пор не ясно, достигла ли недвижимость в США своего ценового дна, аналитикам достаточно сложно строить какие-либо краткосрочные прогнозы относительно будущего недвижимости Сан-Франциско. Специалисты полагают, что большинство районов Сан-Франциско уже «на дне», однако кое-где цены все еще колеблются. Но, по их мнению, в течение полугода даже эти районы достигнут нижнего предела.

Недавно опубликованное исследование, совместно подготовленное компаниями Standard and Poor’s и Case-Shiller, подтверждает мнение экспертов. В частности, в докладе сообщается, что с января объем продаж на местном рынке стабильно растет. Тем не менее, по мнению аналитиков, рынку понадобится значительно вырасти, прежде чем произойдет его полное восстановление. Следует отметить, что в годовом исчислении снижение уровня продаж в большом Сан-Франциско в марте составило 30,1%. Для сравнения: в январе оно составило рекордные 32,4%.

Что касается долгосрочных прогнозов, то Любовь Музиченко считает: «Поскольку показатели годичного увеличения стоимости недвижимости в Сан-Франциско всегда превышали средний уровень по США, мы можем рассчитывать на достаточно уверенное восстановление. Даже если годичный прирост будет составлять 3–4%, то на выздоровление рынка потребуется всего пять лет. Те люди, которые приобрели недвижимость в городе в тот момент, когда рынок находился у дна, безусловно окажутся в выигрыше».

Автор: Allison Landa (портал NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Процедура приобретения недвижимости в США

Какие объекты разрешено приобретать иностранцам? Сколько длится стандартная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего складываются дополнительные расходы и можно ли их избежать? Самая важная информация для покупателей недвижимости в США – в этом материале. Читать

9 шагов к покупке недвижимости во Флориде

В каждом регионе США есть свои нюансы, которые следует учитывать при поиске и приобретении недвижимости. Самый популярный штат у русскоговорящих покупателей – не исключение. Из этого материала вы узнаете все самое главное о процессе покупки квадратных метров во Флориде. Читать

Секреты покупки недвижимости во Флориде: ассоциация собственников и кооператив

Выбирая дом или квартиру во Флориде, необходимо понимать специфику местного рынка. Что такое кондоминиум и чем он отличается от кооператива? Какие требования местные ТСЖ предъявляют к покупателям? В каком случае иностранцу могут отказать в сделке? И от чего будет зависеть размер коммунальных платежей? Prian.ru рассказывает о том, что ждет будущих собственников недвижимости в одном из самых популярных штатов США. Читать

Идеи для инвестиций: коворкинги в США с доходностью до 16% годовых

Казалось бы, все схемы заработка на недвижимости уже придуманы – сдача а аренду, долгосрочную или посуточную, реконструкция старого объекта, покупка на стадии строительства с целью перепродажи через несколько лет… И все же на рынке появилось кое-что новое. В этом материале мы расскажем про принципиально иную модель – инвестиции в коворкинги, которые приносят до 16% годовых. Причем участвовать в схеме могут инвесторы с небольшим бюджетом. Читать

Иммиграция в США через инвестиции в региональные центры

Одним из самых надежных способов получения американской Грин-карты является инвестиционная виза EB-5. Она предполагает капиталовложения в особую структуру – региональный центр. Что это такое? Насколько надежны подобные инвестиции? Каковы основные требования к заявителю? И какой доход можно получить? Ответы на эти вопросы – в нашем материале. Читать