Недвижимость Сан-Франциско: нет кредита

«Как правило, чем хуже ситуация на рынке, тем больше инвесторов приходят на него в поисках выгодных сделок», – уверена Любовь Музиченко, сотрудник сан-францисского риэлторского агентства Zephyr Real Estate.
К несчастью для инвесторов, пришедших на рынок Сан-Франциско, жесткие условия получения кредита могут помешать им приобрести те объекты, на которые они нацелились. «Недоступное кредитование привел к тому, что инвесторы все чаще отказываются от покупки присмотренных объектов недвижимости», – говорит г-жа Музиченко. – Учитывая то, что необходимый авансовый платеж составляет как минимум 30–35% от стоимости объекта, а кредиторы все тщательнее изучают как инвестора, так и приобретаемое имущество, заключить сделку в последнее время стало гораздо сложнее, чем найти подходящее предложение».
Инвестиции в недвижимость Сан-Франциско, один из самых эксклюзивных рынков мира, всегда являлись высокодоходным вложением средств. Однако снижение средних цен объекта недвижимости (с $933,5 тыс. в апреле 2008 года до $710 тыс. в апреле2009-го), а также длительный «простой» объекта на рынке (66 дней), позволяют говорить о том, что «золотой рынок Америки» покрывается патиной.
По данным исследовательской фирмы MDA DataQuick, около половины объектов, проданных в апреле в округе Bay Area (помимо Сан-Франциско туда входят такие крупные города, как Окленд и Сан-Хосе) составили дома, отчужденные за невыплату ипотечного кредита.
Подобная рыночная ситуация привела к наплыву иностранных инвесторов, которые приезжают в Сан-Франциско в надежде приобрести эксклюзивные объекты по невероятно низким ценам. «На рынке растет число иностранцев, покупающих недвижимость за наличные – в таком кредитном климате, который на данный момент сложился в Сан-Франциско, у них попросту нет шансов получить денежный заем, – говорит Любовь Музиченко. – Подобный приток иностранного капитала обусловлен уверенностью инвесторов в том, что мировую экономику ожидает период жесточайшей инфляции, поэтому они и стараются инвестировать во что-то, по их мнению, надежное. Например, в золото, антиквариат и недвижимость».
Инвестиционная привлекательность?
Сан-Франциско – выдающийся город, с шикарной архитектурой и богатым культурным наследием, однако у него есть определенные, не слишком привлекательные для инвесторов, особенности. Помимо цен, которые по-прежнему остаются значительно выше среднего уровня по США, зарубежных инвесторов отталкивает и политика проводимая местным муниципалитетом. К примеру, максимально допустимая стоимость месячной аренды жилой недвижимости жестко регулируется законодательством: чем дольше квартиросъемщик снимает объект, тем меньше он платит за аренду, независимо от уровня его доходов.
Инвесторы, покупающие уже сданные в аренду дома, не хотят получить арендаторов с пониженной рентной ставкой, а это солидный сегмент рынка. Как следствие, цены на интересную для инвестора недвижимость в Сан-Франциско выросли, что сильно затруднило выход покупателей (в особенности тех, кому необходим кредит) на рынок недвижимости города.
«Однако воздерживаться от активных покупок инвесторов заставляют прежде всего именно строгие условия кредитования, а не подобные законы, – говорит Любовь Музиченко. – Я согласна с тем, что практика выдачи кредитов кому попало (а именно так и было раньше) – попросту нелепа. Однако если бы банки ослабили свои самые строгие требования, восстановление рынка пошло бы гораздо активнее. Ведь на рынке уже сейчас достаточно покупателей – как инвесторов, так и домовладельцев».
Взгляд в будущее
Поскольку до сих пор не ясно, достигла ли недвижимость в США своего ценового дна, аналитикам достаточно сложно строить какие-либо краткосрочные прогнозы относительно будущего недвижимости Сан-Франциско. Специалисты полагают, что большинство районов Сан-Франциско уже «на дне», однако кое-где цены все еще колеблются. Но, по их мнению, в течение полугода даже эти районы достигнут нижнего предела.
Недавно опубликованное исследование, совместно подготовленное компаниями Standard and Poor’s и Case-Shiller, подтверждает мнение экспертов. В частности, в докладе сообщается, что с января объем продаж на местном рынке стабильно растет. Тем не менее, по мнению аналитиков, рынку понадобится значительно вырасти, прежде чем произойдет его полное восстановление. Следует отметить, что в годовом исчислении снижение уровня продаж в большом Сан-Франциско в марте составило 30,1%. Для сравнения: в январе оно составило рекордные 32,4%.
Что касается долгосрочных прогнозов, то Любовь Музиченко считает: «Поскольку показатели годичного увеличения стоимости недвижимости в Сан-Франциско всегда превышали средний уровень по США, мы можем рассчитывать на достаточно уверенное восстановление. Даже если годичный прирост будет составлять 3–4%, то на выздоровление рынка потребуется всего пять лет. Те люди, которые приобрели недвижимость в городе в тот момент, когда рынок находился у дна, безусловно окажутся в выигрыше».
Автор: Allison Landa (портал NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников