Версия
для печати
для печати
Право на гражданство
Для иностранцев в Панаме не существует никаких ограничений на покупку недвижимости или земли. Более того, правительство страны постоянно предпринимает дополнительные меры по привлечению зарубежных инвестиций. Любые виды недвижимости – апартаменты, виллы, офисы, гостиницы и т. п. – предлагают всем желающим, независимо от гражданства, национальности и пр. Исключение, как и во многих других странах, составляют лишь земли сельскохозяйственного назначения и отдельные особо охраняемые зоны.
Примечательная подробность: если приобретается готовый объект на сумму от $300 тыс., иностранец имеет право получить постоянный вид на жительство. Сначала, после оформления свидетельства о собственности, он выдается на три месяца, затем продлевается на два года, а по истечении двух лет покупатель получает право на постоянный вид на жительство. Отметим, что большинство государств не предоставляют такого права иностранцам владельцам жилья или предоставляют его на худших условиях. А в Панаме по прошествии пяти лет с момента получения вида на жительство можно еще и получить гражданство, которое, кроме всего прочего, позволяет без визы посещать страны Евросоюза, Центральной и Южной Америки, Азии и Африки. При этом российский паспорт остается в силе: как и в нашей стране, в Панаме разрешено двойное гражданство. Как рассказал Алексей Воротников, генеральный директор компании Tropical Realty Panama, получить право на постоянное проживание и легко, и сложно. Если у человека есть на руках свидетельство о собственности на недвижимость в Панаме, то это очень облегчает процедуру прохождения документов. Основные сложности возникают из-за того, что отдел миграции долго рассматривает документы. В этом случае риэлторские компании обычно рекомендуют обращаться к услугам адвокатов, которые специализируются на такого рода услугах.
Процедурный комплекс
«Покупатели нового жилья в Панаме освобождены от налога на недвижимость, – рассказывает Сабрина Лэйкл (Sabrina Lakel), PR-директор AMG PR Works. – Однако существует налог на изменение собственника (2%), и на прибыль от продажи (5–10%), косвенно влияющий на цену вторичного предложения. Чтобы избежать налога на изменение собственника в дальнейшем, то есть при продаже собственности, можно оформить ее на юридическое лицо. В этом случае с юридической точки зрения продажа недвижимости осуществляется простым переоформлением фирмы на нового владельца, но по закону нужно будет платить 5% на продажу акций. Что касается регистрации юридического лица в Панаме, то эту несложную процедуру можно поручить местному юристу, заплатив $800–1500. Тот же юрист, кстати, способен вести текущие дела фирмы за $700–800 в год». Полностью избежать уплаты налогов не удастся. Хотя Панама – оффшорная зона, налоги на недвижимость там все-таки существуют, так же, как и налоги на доходы, в частности, полученные от аренды. Но на сегодняшний день все новые объекты имеют 20-летнее освобождение от налогов на недвижимость.
Зато приобретение жилья в Панаме максимально упрощено. Все, что требуется от покупателя – подписать контракт и заплатить деньги. Ну, и конечно, для оформления собственности прибегнуть к услугам адвоката. Стоимость процедуры обычно не превышает $1,5–2 тыс., а занимает она около месяца. Проблем с открытием банковского счета, переводом денег и оплатой сделки возникнуть не должно, ведь Панама – вторая по величине в мире (после Гонконга) оффшорная зона с развитой банковской системой.
В отличие от многих европейских стран, поясняет Алексей Воротников, местные банкиры не требуют от покупателей подтверждения легальности доходов, не делают запросов в российские налоговые органы и вообще весьма лояльны к иностранным клиентам. Тем не менее, стоит запастись рекомендательным письмом из банка, где открыт текущий счет. Однако большинство россиян покупают недвижимость на первичном рынке; часто – еще до начала строительства. В этом случае предусмотрена более сложная схема сделки. Выбрав объект, покупатель платит застройщику задаток – около $5 тыс. – за резервирование квартиры. После этого в течение месяца еще можно отказаться от покупки, и деньги попросту вернут. Если этого не произошло, задаток становится частью оплаты покупки. Следующий платеж – примерно 10% – вносится при заключении предварительного контракта, так называемого «Обещания о покупке». Очередные 10% необходимо заплатить в самом начале строительства, и еще 10% – через шесть месяцев после этого. Оставшаяся сумма может поступить продавцу уже после сдачи объекта, когда владелец недвижимости будет получать разрешение на въезд в страну. И покупатель становится полноправным собственником жилья.
К сожалению
Не очень приятным сюрпризом наверняка окажется один из пунктов упомянутого выше предварительного контракта: к окончанию работ стоимость квадратных метров может вырасти, если подорожают стройматериалы. К сожалению, в последние годы такая практика стала весьма распространенной среди панамских застройщиков. Правда, рост цен составит не более 5–7%. При этом не имеет значения, пользуется ли покупатель рассрочкой или сразу вносит полную сумму. Лучше сразу настроиться на максимальное повышение цены, поскольку проконтролировать повышение стоимости стройматериалов почти невозможно.
Еще более неприятный сюрприз может ждать покупателя, доверившегося нечистоплотному риэлтору. Знатоки рынка уверяют, что встречались со случаями двойных продаж, когда одна и та же квартира продавалась девелопером одному клиенту, а агентством – другому. Поэтому правильнее, если полномочия агента будут ограничены лишь консультационными услугами, а все договоренности – письменно зафиксированы в предварительном контракте, который заключается между покупателем и девелопером проекта. Все это вовсе не означает, что риэлтор вообще не нужен. Профессиональный агент предоставит полную информацию об имеющихся в продаже объектах, сориентирует в огромнейшем разнообразии предложений (а Панама, напомним, в последние годы пережила строительный бум, и число новых небоскребов и апартаментов просто зашкаливает), поможет разобраться в юридических и финансовых нюансах. Кроме того, агент способен «выторговать» у застройщика персональную скидку для покупателя. Вместе с тем, услуги агента при покупке новостройки бесплатны для клиента. В Панаме, как и во многих других странах, практикуется оплата услуг привлеченных брокеров за счет прибыли девелопера. Таким образом, посредничество агента никак не влияет на стоимость покупки.
К счастью
В целом, рынок недвижимости в Панаме вполне стабильный и цивилизованный. Знатоки рынка, с которыми нам удалось связаться, не смогли припомнить ни одного случая, когда инвестор потерял свои вложения по вине девелопера. Показательный пример. Не так давно на рынке появился проект Bahia de Panama, который не состоялся по объективным причинам: из-за технических ошибок проектной документации не было получено разрешение на строительство. Но всем покупателям, внесшим предоплату, предложили либо забрать деньги, либо войти в новый проект на исключительно выгодных условиях. Таким образом, все закончилось удачно, но лучше все-таки не искушать судьбу. Хотите правильно выбрать объект для инвестиций? Лучше всего обращаться к крупным и надежным застройщикам: они имеют большой опыт и не допускают подобных оплошностей.
Ведущий специалист департамента зарубежной недвижимости компании CENTURY 21 Prime Time Realty Джульетта Кассирова считает наиболее удачными проектами в сегменте бизнес-класса Sky Residences и Destiny, которые уже почти сданы в эксплуатацию. Они расположены на главной улице Панамы Авенида Бальбоа. Средняя стоимость квадратного метра в обоих проектах – $2,5 тыс. Удачным можно назвать и жилой комплекс Bella Mare. Расположенный на самом берегу Тихого океана в престижном районе Панама-Сити – Punta Pacific, – это самое роскошное элитное здание во всей Панаме. Квартиры в Bella Mare тоже стоят $2,5 тыс. за «квадрат».
Алексей Воротников отмечает два крупных жилых комплекса, расположенных в полутора часах езды от столицы. Это проект Playa Blanca Resort, расположенный на побережье Тихого океана, где стоимость квадратного метра составляет $1,7 тыс. Виллы, лофты и квартиры в комплексе Buena Ventura, также на берегу Тихого океана, стоят от $2 тыс. за «квадрат».
В заключение отметим, что у иностранных граждан есть возможность получить в банках Панамы ипотечный кредит. Условия его предоставления довольно привлекательны. Максимальная сумма – 70% от стоимости объекта, она изменяется в зависимости от способа подтверждения дохода, а срок кредита зависит от возраста заемщика и составляет не более 30 лет. Процентная ставка от 6,8% годовых (таковы, к примеру, условия банка HSBC). Безусловно, потребуется выписка с банковского счета и рекомендательное письмо – таким образом будут подтверждены доходы. Дополнительно также оплачиваются полисы страхования приобретаемого жилья и жизни заемщика.
Кстати
В Панаме владельцы недвижимости платят ежегодный налог от 1,75% до 2,1%, в зависимости от ее стоимости. Не облагаются налогом лишь объекты, стоимость которых менее $30 тыс. (включая земельные участки), а также новостройки в течение длительного льготного периода, а именно:
Для получения ипотечного кредита в Панаме необходимы следующие документы:
Все документы должны быть переведены на английский язык и легализованы. Однако консульской легализации не требуется, поскольку Панама – одна из стран-участниц Гаагской конвенции от 5 октября 1961 г. А в этих странах принята упрощенная процедура легализации, то есть на документах достаточно проставить штамп «апостиль». Это можно сделать как в специализированном бюро переводов, так и в посольстве Панамы в России.
Автор: Анна Моисеева
Журнал "Homes Collection"
