Пузырь на рынке недвижимости Австралии? Кто бы мог подумать!

Беспокойство австралийских властей подогревает не только дефицит предложения жилья, но и неожиданная для нынешних времен доступность ипотечных кредитов. Вместе с тем спрос на жилье увеличивается, что приводит к росту цен – а это первые признаки назревающего «пузыря».
Стабильная экономика поднимет цены
Австралийская экономика сможет избежать рецессии – эту точку зрения подтверждают растущие рыночные индикаторы, которые свидетельствуют о позитивных тенденциях в экономике и укрепляют доверие покупателей. Стоимость австралийской недвижимости после падения в 2008 году снова начала расти и на данный момент уже поднялась выше рекордных показателей февраля 2008-го. По данным сиднейской исследовательской компании Rismark International, средняя цена объекта жилой недвижимости в крупных городах Австралии недавно достигла отметки в $394 661. С конца 2008 года рост этого показателя уже составил 4,5%.
Конечно, по сравнению с США и другими странами, где в последнее десятилетие цены на недвижимость резко подскочили до небывалых высот, подобный рост весьма скромен и не должен вызывать тревоги. Однако власти страны обеспокоены тем, что стоимость жилья будет увеличиваться быстрее, чем покупательская возможность его приобрести.
Управляющий Резервным банком Австралии Гленн Стивенс на недавней встрече с экономистами подтвердил опасения правительства. Он сказал, что Австралия может столкнуться «с реальными проблемами в краткосрочной перспективе». Также Гленн Стивенс говорил о необходимости введения на рынок большого числа доступных объектов недвижимости.
По данным местного риэлторского агентства Bruce Lyon, в пригороде Сиднея Эппинге, где спрос на жилье подстегивают покупатели-иммигранты, объем предложения недвижимости снизилось на 30% по сравнению с прошлым годом. Представители компании утверждают, что большинство объектов, выставляемых на рынок Эппинга, продаются уже в первую неделю.
«На данный момент на рынке больше покупателей, чем объектов недвижимости», – говорит Тим Кэйл, генеральный директор Bruce Lyon. За последние несколько месяцев цены выросли на несколько процентов и уже вернулись на докризисный уровень, добавляет эксперт. Компания недавно продала последнюю квартиру из своего нового жилого комплекса. По словам Тима Кэйла, «апартаменты уходили по ценам, доселе невиданным в этом регионе». В качестве примера он приводит пентхаус, проданный за $1 млн.
Не так, как у американцев
Возвращение стоимости австралийской недвижимости на докризисный уровень является хорошим примером того, как быстро может восстановиться рынок после стабилизации национальной экономики и при условии дефицита предложения. Рост рыночных показателей в Австралии довольно слаб. Однако экономисты утверждают, что она избежит финансовых трудностей, аналогичных европейским и американским. По мнению экспертов, это прежде всего связано с тесными экономическими связями Австралии с Китаем в частности и Азией в целом.
Даже несмотря на то что рынок США находится около ценового дна и в мае в некоторых городах страны уже начался рост цен, то, что он в скором времени вступит в фазу восстановления и начнет развиваться так же как и австралийский рынок, – крайне маловероятно. По оценкам аналитиков, если ситуация в экономике США продолжит улучшаться, то рынок жилой недвижимости восстановится быстрее, чем ожидалось ранее. Однако на пути к его оздоровлению существуют определенные проблемы, к примеру – высокий уровень безработицы.
Причина того что австралийский рынок недвижимости сейчас находится в относительно стабильном положении, кроется в том, что во время «бума» он не выходил из-под контроля, как к примеру в США или Великобритании. «Бум» на нем пришелся на 1997–2003 годы, однако власти страны смогли предотвратить «перегрев» рынка законодательными мерами, в частности, подняли процентные ставки по кредитам. Это «охладило» рынок и привело к тому, что австралийская недвижимость стала менее доступной.
Малострой. Жди беды!
Избыток жилья, оставшегося после последнего «бума», наконец-то подошел к концу и по оценкам экспертов, уровень спроса на новые дома в Австралии составляет 190 тысяч объектов в год. В то же время местная Ассоциация жилищного строительства сообщает о том, что на данный момент в стране ежегодно строится всего 130 тысяч домов. Стоит отметить, что большинство австралийских банков справляются с кризисом успешнее, чем финансовые институты Европы и США, что позволяет им кредитовать население даже в непростой ситуации, сложившейся в мире, таким образом стимулируя спрос.
Харли Дэйл, экономист Ассоциации жилищного строительства, опасается того, что разрыв между спросом и предложением продолжит увеличиваться, в особенности если правительство не будет стимулировать строительную отрасль и не выделит новую землю, предназначенную для строительства жилья. Бюрократия и плохо проработанный генеральный план могут привести к тому, что новая земля под застройку не будет выделена еще в течение трех-пяти лет, считает эксперт.
Другие факторы, негативно влияющие на предложение это рост населения Австралии (отчасти обусловленный притоком высококвалифицированных мигрантов), и государственная программа, по которой покупатели первого дома на вторичном рынке, получают грант на приобретение жилья.
Автор: Джеймс Глин (The Wall Street Journal)
Перевод: Николай Стрельников