Процедура приобретения недвижимости в Австралии

Права и обязанности иностранных покупателей

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Австралии

Австралийское законодательство накладывает ограничения на иностранцев в части покупки жилой недвижимости. По действующему законодательству, иностранцы-нерезиденты могут инвестировать только в новое жильё, объекты на стадии строительства или свободную землю под застройку. Готовое жильё они могут купить только в том случае, если собираются его снести и в течение четырёх лет построить новое. При этом для получения разрешения необходимо, чтобы перепланировка увеличивала жилищный фонд.

Таким способом государство ограничивает число покупателей на рынке – и, следовательно, сдерживает цены. Одновременно страна привлекает инвестиции и создаёт новые рабочие места. Словом, такая политика хороша для всех, кроме тех иностранцев, которые хотели бы вложиться во вторичку.

Для заключения сделки иностранцы должны получить одобрение Совета по контролю за иностранными инвестициями (Foreign Investment Review Board, FIRB). Рассмотрение заявки занимает около 30 дней. В разрешении, которое остаётся действительным в течение 12 месяцев, указывается конкретный адрес объекта. При покупке от застройщика получением разрешения занимается строительная компания. Тем, кто попытается совершить покупку без разрешения, грозит суровое наказание, вплоть до штрафа до $135 тыс. или тюремного заключения на срок до трёх лет.

Обойти закон с помощью покупки на компанию также будет затруднительно. В Австралии компании, в которых даже 15% принадлежит нерезидентам, считаются иностранными, и на них распространяются такие же ограничения, что и на физических лиц.

Для временных резидентов правила несколько мягче. Помимо новостроек, они могут купить для личного проживания один объект на вторичном рынке. Сдавать в аренду его будет нельзя, а по истечении срока действия визы его придётся продать.

Постоянные резиденты могут приобретать любую недвижимость в любом количестве.

От получения разрешения освобождены также австралийцы, проживающие за границей, граждане Новой Зеландии, а также иностранцы, которые покупают недвижимость вместе с супругом – гражданином Австралии.

Не нужно получать разрешение на покупку коммерческой недвижимости стоимостью до 54 млн австралийских долларов ($38 млн). Если здание имеет историческую ценность, порог цены снижается до 5 млн австралийских долларов ($3,8 млн). Во всех остальных случаях необходимо получить одобрение FIRB.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Австралии

Власти Австралии не стимулируют покупку недвижимости в инвестиционных целях и не предоставляют её владельцам особых привилегий. Для въезда в страну иностранным владельцам недвижимости придётся получать визу на общих основаниях.

Обязанности иностранных покупателей

Владелец недвижимости в Австралии оплачивает её содержание (коммунальные услуги), а также платит налоги. При сдаче объекта внаём дополнительно начисляется налог на доход от аренды.

Вид на бухту самого большого и старого города Австралии – Сиднея

 Поиск недвижимости в Австралии

Риелторы и нотариусы

Формально продавец и покупатель могут заключить сделку без посредников, однако на практике к ним всегда обращаются. Особенно затруднительно купить недвижимость в Австралии тому, кто постоянно проживает за границей.

Гонорар риелтора выплачивает продавец, так что для покупателя это бесплатный посредник, который также заинтересован в успехе сделки. Агент хорошо знает местный рынок, понимает, на что надо обратить внимание при покупке, он в курсе актуальных цен и умеет вести переговоры. Однако если агент, к которому вы обращаетесь как покупатель, представляет также интересы продавца, не стоит ждать, что он будет сбивать для вас цену.

Деятельность риелторов подлежит обязательному лицензированию, что в некоторых штатах позволяет риелторам заниматься также юридической стороной вопроса.

Для покупки новостройки имеет смысл выбрать агентство, которое работает с большим количеством застройщиков, поскольку это увеличит ваш выбор. Застройщики, как правило, могут предложить покупателю только свои объекты. Такие агентства полезно искать на международных сайтах, так как сервисы, ориентированные на австралийцев, часто продают вторичку, а она для иностранцев недоступна.

Вторым посредником в сделке выступает юрист – адвокат или нотариус. В Австралии их чаще всего называют conveyancer или solicitor, реже lawyer. Опять же, при большом желании можно заключить договор и без юриста; для этого в стране даже выпускаются DIY conveyancing kits – наборы инструкций и документов для самостоятельного проведения сделки. Однако таких смелых продавцов и покупателей обязательно предупреждают, что они берут на себя все риски, связанные с ошибками в документах. Безусловно, иностранцу лучше воспользоваться услугами юристов.

В семи километрах от Сиднея находится самый посещаемый туристами курорт для сёрферов Бонди-Бич

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка к сделке

Открытие счёта

Все денежные операции в Австралии проходят по безналичному расчёту, однако открывать счёт в австралийском банке необязательно. Местное законодательство позволяет сделать прямой перевод из-за рубежа на доверительный счёт агентства недвижимости, адвоката или застройщика. Деньги начисляются на счёт в местной валюте – австралийских долларах.

Всем, кто планирует задержаться в стране, стоит сходить в банк не откладывая. В первые шесть недель для открытия счёта иностранцу необходим только паспорт. По истечении этого срока придётся представить не только его, но и действительную визу, справку с места работы или учёбы, а также счета за коммунальные услуги.

Открыть расчётный счёт можно и дистанционно, до приезда в страну. Это значительно облегчает процедуру перевода денег. Однако полная активация счёта и перечисления с него могут быть осуществлены только после личного посещения банка на территории Австралии.

Для финансовых операций покупателю недвижимости также понадобится индивидуальный номер налогоплательщика, который получают в местной налоговой службе.

Предварительное одобрение ипотеки

Если вы намерены получить ипотеку, этим лучше заняться заранее, в том числе и потому, что вы будете понимать, на какую сумму можете рассчитывать.

Этап 2. Предложение о покупке

Недвижимость в Австралии пользуется высоким спросом, поэтому условия чаще всего диктует продавец. Если покупателю понравился объект, он делает продавцу предложение, которое называется «оферта».

Она может быть устной или письменной и сопровождается депозитом, размер которого обычно находится в пределах 500–5000 австралийских долларов ($350–3500), в зависимости от стоимости жилья. При заключении предварительного договора купли-продажи эти средства будут учтены. Если покупатель передумает, деньги ему полностью вернут. Однако некоторые застройщики удерживают пеню в размере 500 австралийских долларов.

Так как покупатель у объекта может быть далеко не один, продавец может устроить аукцион. Это распространённая практика в Австралии, в основном для вторичной недвижимости. Аукцион может происходить «вживую», непосредственно на объекте, или в тайном виде – тогда покупатели приносят риелтору конверты, в которые вкладывают свои предложения цены. Кто предложит больше, тот и победил. Победитель сразу должен заплатить 10% цены объекта.

Этап 3. Подписание договора

После представления заявки/оферты продавец высылает потенциальному покупателю договор купли-продажи. Образец договора, как и вся документация на продаваемый объект, обязательно готовится заранее. Без этого его просто не выставят на продажу.

При сделке как на первичном, так и на вторичном рынке покупатель может сразу подписать договор, а может взять время на изучение деталей. Но во втором случае есть риск, что объект его не дождётся.

• Покупатель подписывает договор сразу

В этом случае происходит обмен контрактами (contract exchange), и недвижимость снимается с продажи.

Согласно австралийскому законодательству, у покупателя есть возможность отказаться от сделки в течение пяти рабочих дней после подписания договора с потерей 0,25% от стоимости объекта.

В течение этих пяти дней юристы покупателя проводят экспертизу договора и прилагающихся документов. При покупке недвижимости на вторичном рынке тогда же проходит и техническая инспекция здания (в том числе и на наличие термитов).

• Покупатель сначала проверяет объект

Покупатель получает проект договора и проводит юридическую и техническую проверку объекта. В этом случае объект не снимается с продажи, и его может приобрести кто-то другой, если первым подпишет договор и произведёт обмен контрактами.

Важной особенностью рынка Австралии является то, что сделка купли-продажи считается заключённой только после обмена контрактами. До этого собственник имеет право продать объект другому претенденту, даже если вы со своей стороны подписали контракт и оплатили депозит.

Если покупатель планирует обратиться за разрешением в FIRB уже после приобретения недвижимости, то в договоре должны быть отражены условия расторжения в случае отрицательного ответа. Можно указать, что отказ FIRB позволяет расторгнуть договор без последствий, а клиенту – получить назад все средства. Однако такие контракты (conditional contract) редко устраивают продавцов, поэтому не стоит рассчитывать на подобный вариант.

Договор купли-продажи заключается с застройщиком или его агентом в присутствии свидетелей, которые также расписываются в контракте. Как правило, в сделке участвуют застройщик, его агент и юрист, а со стороны клиента – покупатель и агент. По желанию клиента для дополнительной проверки сделки приглашают ещё одного юриста. В договоре указывается дата (settlement day), когда на счёт продавца поступит вся причитающаяся ему сумма.

Канберра – резиденция австралийского правительства и столица страны

Этап 4. Проверка чистоты документов

Юрист (solicitor) осуществляет проверку чистоты документов, прав застройщика на земельные участки, своевременность уплаты налогов и получения разрешений. Весь пакет документов на недвижимость (выписки, сертификаты и т. д.) идёт в комплекте с договором купли-продажи.

Продавец обязан представить покупателю оригиналы или копии следующих документов:

• титул, подтверждающий, что у недвижимости отсутствуют обременения;
• свидетельство о зонировании;
• официальное разрешение на постройку и её детальный план;
• документы, подтверждающие, что здание построено в соответствии с нормами строительства Австралии (наличие дренажной системы и т. д.).

Этап 5. Государственная регистрация и оплата сделки

Если объект покупается на вторичном рынке, непосредственно перед государственной регистрацией покупатель ещё раз его инспектирует. Закон предписывает, что объект должен остаться в том же состоянии, как и во время осмотра на момент принятия договорённости о продаже.

Дата окончательного расчёта между покупателем и продавцом указывается в договоре (settlement day).

Юристы и представитель банка занимаются расчётами, обменом документами и их передачей в государственные органы.

Гербовый сбор (stamp duty) также целесообразнее платить в процессе регистрации. Это будет сделано автоматически, если юрист получил от покупателя право на безакцептное списание средств для осуществления сделки. При покупке первичного жилья гербовый сбор можно уплатить в течение 15 месяцев после подписания договора купли-продажи либо при регистрации построенного жилья – в зависимости от того, что произойдёт раньше.

После того как деньги поступили продавцу, сделка считается завершённой, и покупатель получает ключи от своего нового дома.

Обычно с момента обмена контрактами до уплаты гербового сбора проходит не менее 42 дней.

Удалённая сделка

Приобрести недвижимость в Австралии можно дистанционно. Этот способ получил особое распространение во время пандемии коронавируса. Теперь риелторы используют виртуальные туры и съёмку с дронов, чтобы показать объект, который находится в сотнях или тысячах километров от покупателя.

В этом случае особенно важно найти хорошего риелтора, который подберёт для вас подходящий объект и изучит все детали сделки. На него (или на другого человека, живущего в Австралии) нужно будет оформить доверенность (power of attorney), которая позволит ему приобрести имущество от вашего имени.

Дополнительные расходы

Сопутствующие расходы составляют 1,7–9,35% от стоимости недвижимости. Больше всего уйдёт на гербовый сбор и одобрение от FIRB.

Пошлина за одобрение от FIRB

За одобрение сделки FIRB взимает плату, размер которой будет зависеть от стоимости покупки¹. За объект стоимостью до $1 млн взимается $6 350, до $2 млн – $12 700 и т. д. 

Обратите внимание: если заявка отклоняется, пошлина не будет возвращена. 

Налог на передачу права собственности (registration fee)

В некоторых штатах установлена фиксированная величина регистрационного сбора, в других она зависит от стоимости недвижимости.

Так, в Новом Южном Уэльсе регистрационный сбор составляет 75 австралийских долларов ($58) независимо от размера или стоимости имущества. В Южной Австралии за недвижимость стоимостью свыше 40 тыс. австралийских долларов ($30 тыс.) нужно будет заплатить 194 австралийских доллара ($138) плюс 0,6% от стоимости свыше 50 тыс. австралийских долларов ($35 тыс.).

Гербовый сбор (stamp duty)

Ставка гербового сбора находится в диапазоне от 1,25 до 7%. Размер налога зависит от двух факторов: штата и стоимости объекта.

Например, так он будет рассчитываться² для штата Новый Южный Уэльс, где расположен Сидней.

Вся сумма сделки будет разбита в соответствии с этими ценовыми диапазонами, и в каждом из них налог будет рассчитан по ставке для этого диапазона.

Конкретную сумму гербового сбора и других расходов можно вычислить с помощью калькулятора.

НДС на новостройки

При продаже жилья на первичном рынке взимается налог на добавленную стоимость. В Австралии он носит название goods and services tax (GST). Его стандартная ставка составляет 10%, однако при покупке недвижимости чаще всего используется ставка 9,09%³. Как правило, сумма налога включается в продажную цену, так что это не станет дополнительным бременем для покупателя. Однако важно проследить за тем, чтобы этот пункт присутствовал в договоре. 

Гонорар риелтора

Во всех штатах, кроме Квинсленда, вознаграждение агента по недвижимости является предметом переговоров. Как правило, гонорар находится в пределах 1,5–4%. В Новом Южном Уэльсе – обычно 2–3,5%.

В Квинсленде комиссия агента высчитывается по формуле: не более 5% от первых 18 тыс. австралийских долларов и 2,5% от остатка продажной цены (плюс НДС 10%).

При покупке первички гонорар риелтора будет нулевым.

Юридическое сопровождение сделки

Адвокаты сами устанавливают способ оценки своего труда. Это может быть фиксированная сумма, почасовая ставка (с верхним лимитом или без него) или процент от стоимости имущества (обычно от 1 до 2%). На эту услугу распространяется НДС (GST), поэтому стоит спросить, включает ли объявленная плата этот налог.

Отдельно оплачиваются затраты на проверку и регистрацию документов: от $20 до $100 за документ. Общая сумма затрат на дополнительные документы может составить до $500.

Расходы на ипотеку

Заявка на ипотеку обычно обходится в сумму от $200 до 700, однако довольно часто банки оформляют заявки бесплатно.

Проверка здания

При покупке вторичного жилья необходимо учесть затраты на технические проверки здания специализированными организациями:

• конструкция здания: $300–$700;
• наличие термитов и прочих насекомых: $200–$350.

Мельбурн – второй по величине город страны, а также один из главных коммерческих, промышленных и культурных центров Австралии

Ипотека в Австралии

Если вы рассчитываете на ипотеку, предварительное одобрение кредита необходимо получить до начала процесса покупки, иначе вы просто не успеете и понравившийся вам объект перекупит кто-то другой.

Однако австралийские банки неохотно выдают жилищные кредиты иностранцам. Эта категория заёмщиков считается высокорисковой. Претендовать на ипотеку могут скорее те, у кого есть ПМЖ в стране.

Даже если кредит нерезиденту одобрят, он будет на менее выгодных условиях, чем для граждан или постоянных резидентов Австралии. Первый взнос вместо типичных для страны 20%, скорее всего, будет на уровне 40%. Кроме того, процент по кредиту также будет больше, чем для австралийцев. И вдобавок банк может потребовать подтверждения того, что вы получаете доход в Австралии. Обычный срок кредитования составляет от 10 до 30 лет с правом досрочного погашения. В 2022 году ставки находятся на уровне 3,3–4,1% годовых⁴. 

В стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, входят:

• паспорта (внутренний и заграничный);
• подтверждение фактического адреса проживания (коммунальные счета за последние три месяца);
• выписка из банковского счёта с указанием поступлений от работодателя или дивидендов;
• справка от работодателя на фирменном бланке с указанием заработной платы, срока и условий работы (полная занятость);
• для владельцев бизнеса – документы, подтверждающие владение долей или предприятием в целом;
• налоговая декларация или справка НДФЛ-2;
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
• иные документы, подтверждающие владение активами, ценными бумагами;
• заполненная анкета банка.

Все копии документов должны быть заверены и переведены на английский язык профессиональным аккредитованным переводчиком.

Нерезидентам Австралии необходимо подготовить расширенный пакет документов, который определяется индивидуально.

На рассмотрение документов уходит одна неделя, после чего банк или ипотечный фонд даёт предварительное одобрение. После заключения договора купли-продажи необходимо доставить банку полный пакет документов на недвижимость, чтобы получить окончательное одобрение. Как правило, эта процедура занимает несколько дней, после чего денежные средства перечисляются на счет продавца.

Сертификат о владении собственностью, полученный в кадастре, будет храниться в банке до полного погашения задолженности.

Особенности покупки недвижимости различных типов

Покупка на стадии планирования

Застройщики, которые занимаются возведением новых зданий, заранее сообщают агентствам о своих планах. На этой стадии уже известно, где возводится комплекс, а также есть его общее описание, предварительные варианты планировок квартир и ориентировочные цены. Заинтересованные клиенты заполняют заявку и вносят депозит, который, как правило, составляет 5 тыс. австралийских долларов.

Перед началом продаж клиент получает описание объекта с указанием схем этажей, планировок квартир и их цен, а также пример договора купли-продажи. Покупатель может передать договор на экспертизу юристу или принять решение самостоятельно.

В этот момент покупатель уже может заключить предварительный договор. Первыми это делают те, кто раньше внёс задаток. Клиент выбирает квартиру, после чего её номер вносится в договор и стороны скрепляют договор подписями.

Если на этом этапе клиент отказывается от покупки, то депозит возвращается в полном объёме.

Покупка строящегося жилья

Если объект уже возводится, но ещё не закончен, используется следующая схема.

Покупатель вносит задаток и получает договор купли-продажи (contract for sale) с заявкой на оплату (sales advice), который он может отдать на экспертизу юристу. Если клиент согласен с условиями договора, он его подписывает и вносит дополнительную сумму, так, чтобы депозит достиг 10% от стоимости выбранного объекта.

Эти деньги будут храниться на доверительном счёте и по желанию покупателя могут быть переведены на срочный инвестиционный счёт для получения дополнительных процентов. Однако застройщик не сможет воспользоваться этой суммой до сдачи объекта в эксплуатацию. Если по каким-либо причинам строительство объекта не состоялось, то средства возвращаются покупателю в полном размере вместе с начисленными на них процентами согласно условиям договора.

Австралийское законодательство предоставляет покупателю пять рабочих дней на отказ от сделки после подписания договора, этот период называется cooling-off period. В случае расторжения договора в пятидневный срок из депозита высчитывается 0,25% от стоимости объекта. По истечении данного периода сделка считается необратимой, и застройщик имеет право задержать депозит полностью.

После сдачи объекта в эксплуатацию назначается день осмотра квартиры. Клиент подписывает акт приёмки, после чего производится полный расчёт. После оплаты покупателю выдаются документы на собственность.

Административный центр штата Квинсленд  – Брисбен – мегаполис с самым быстрым ростом населения в Австралии

Аренда недвижимости

Иностранцам разрешено брать объекты недвижимости и землю в долгосрочную аренду (life-time lease). Если срок аренды превышает пять лет, то на неё необходимо получить разрешение FIRB.

Спрос на аренду

В Австралии принято снимать жильё. Помимо недвижимости на берегу океана, которая пользуется повышенным спросом во время туристического сезона, здесь всегда найдётся арендатор для квартиры в Сиднее, Мельбурне или Перте.

В сегменте долгосрочного найма интерес представляют объекты рядом с университетами, высшими школами и деловыми центрами. Близость транспортных развязок дополнительно повысит цену. Покупка недвижимости с целью сдачи внаём окупается за 15–20 лет.

При получении доходов от сдачи недвижимости в аренду владельцы обязаны платить подоходный налог (income tax). Хотя резиденты при некоторых условиях вообще освобождаются от налогов, для иностранцев размер сборов будет весьма существенным. Ставка налога для них находится в диапазоне 32,5–45%.

Для сдачи в аренду владельцам жилья имеет смысл воспользоваться услугами лицензированных агентств недвижимости, которые возьмут все хлопоты по поиску жильцов на себя. Ставки за такие услуги в Сиднее находятся в диапазоне 6–8%, в Брисбене – 8–10%. Дополнительно оплачиваются расходы на рекламу и комиссия при заселении (letting fee), которая в среднем равна недельной оплате.

Резюме

• В Австралии велика конкуренция за недвижимость, поэтому государство ограничивает продажи нерезидентам, а владельцы устраивают аукционы и выбирают лучшее предложение от покупателя.
• Иностранцы-нерезиденты имеют право покупать только новую жилую недвижимость, строящиеся объекты, землю под застройку или объекты, которые они собираются снести, чтобы построить новое жильё. Коммерческую недвижимость можно покупать свободно, но только до определённого ценового порога. Перед покупкой необходимо получить разрешение Совета по контролю за иностранными инвестициями (FIRB).
• Формально при покупке можно обойтись без услуг риелтора или юриста, однако на практике обе стороны обычно имеют своих представителей.
• Дополнительные расходы составляют 1,7–9,35% от стоимости недвижимости. Наибольшую долю займут гербовый сбор и пошлина за одобрение от FIRB.
• Для иностранцев срок сделки увеличен на время ожидания ответа от FIRB, которое составляет по закону до 30 дней. Весь процесс обычно занимает около полутора месяцев.
• Нерезидентам Австралии будет весьма затруднительно получить ипотеку. Для граждан и постоянных жителей страны она доступна.

Источники: 1) Savings.com.au, 2) Global Property Guide, 3) Налоговая служба Австралии, 4) Finder.com.au

Фото: Unsplash (Photoholgic, Eriksson Luo), wikimedia (Dietmar Rabich), Unsplash (Shahrukh AQIQ), wikimedia ([email protected], Tanya Dedyukhina)

Условия цитирования материалов Prian.ru